خاندانی LLC کی زمین کی ڈیٹا سینٹر کو فروخت: 1031 تبادلہ یا نقد

جب خاندانی LLC ڈیٹا سینٹر کو زمین بیچے تو ٹیکس کون ادا کرتا ہے؟

جس کمپنی کے نام زمین ہے وہی فروخت کنندہ ہے، اس لیے اس کی ٹیکس قسم طے کرتی ہے کہ ٹیکس کون دے۔ امریکہ میں دو یا زیادہ اراکین والی خاندانی LLC، شراکت داری یا S کارپوریشن منافع پر کوئی وفاقی انکم ٹیکس ادا نہیں کرتی (سابقہ C کارپوریشنز کے لیے ایک استثنا کے ساتھ)؛ ہر مالک اپنا حصہ ⁦K-1⁩ پر رپورٹ کرتا ہے، چاہے نقد ملے یا نہیں۔ C کارپوریشن پہلے ⁦21%⁩ ادا کرتی ہے، اور نقد رقم باہر آنے پر مالکان دوبارہ ٹیکس دیتے ہیں۔

جس LLC نے S یا C کارپوریشن کے طور پر ٹیکس کا انتخاب کیا ہو، وہ اسی کارپوریشن والی قطار پر چلتی ہے۔ اس کا تازہ ترین وفاقی گوشوارہ (Form 1065، ⁦1120-S⁩ یا 1120) یہ بتاتا ہے۔

خاندانی LLC یا شراکت داری کے لیے منافع کی نوعیت اس پر منحصر ہے کہ اس نے زمین کیسے استعمال کی (Publication 544):

• جس زمین پر اس نے کاشت کی یا اسے اپنے کاروبار میں استعمال کیا وہ سیکشن 1231 کی جائیداد ہے، جو Form 4797 اور ⁦K-1⁩ کے box 10 پر رپورٹ ہوتی ہے۔
• سرمایہ کاری کے لیے رکھی گئی زمین سرمایہ جاتی اثاثہ ہے، جو Schedule D اور ⁦K-1⁩ کے box 9a پر رپورٹ ہوتی ہے۔
• دونوں صورتوں میں طویل مدتی منافع پر عام طور پر سرمایہ کے منافع کی شرحیں لگتی ہیں، زیادہ سے زیادہ ⁦20%⁩، اور اپنی حدوں سے اوپر ⁦3.8%⁩ خالص سرمایہ کاری آمدنی کا ٹیکس بھی، سوائے اس کے کہ زمین کسی زرعی یا دوسرے کاروبار میں استعمال ہوئی ہو جس میں مالک عملی طور پر شریک ہو، تاکہ وہ اس مالک کے لیے غیر فعال سرگرمی نہ ہو (⁦26 U.S.C. 1411(c)⁩)۔ کسی کاشتکار کو نقد کرایے پر دی گئی زمین عام طور پر غیر فعال کرایہ داری ہے۔ سیکشن 1231 کا خالص منافع ہر مالک کے پچھلے 5 سال کے غیر وصول شدہ (unrecaptured) سیکشن 1231 نقصانات تک عام آمدنی ہوتا ہے۔
• زمین کے ساتھ بیچی گئی فرسودہ اشیا، جیسے اناج کے گودام (grain bins)، فرسودگی کو عام آمدنی کے طور پر واپس لاتی ہیں، اور عمارتوں کی فرسودگی پر سرمایہ کے منافع کی زیادہ شرح لگ سکتی ہے، اس لیے یہ اہم ہے کہ معاہدہ قیمت کیسے تقسیم کرتا ہے۔

والدین کی طرف سے دی گئی زمین۔ اگر کسی والد یا والدہ نے زمین شراکت داری میں اس وقت ڈالی جب اس کی قیمت لاگت کی بنیاد سے زیادہ تھی، تو شراکت داری پر لازم ہے کہ یہ پہلے سے موجود منافع اسی شریک کو تقسیم کرے جس نے زمین دی (Publication 541)، اور اس وارث یا تحفہ پانے والے کو جو وہ حصہ سنبھالے (Reg. 1.704-3(a)(7))۔

خریدنے کے اختیار کی ادائیگیاں، زمین کی لیز، ڈیلر کی حیثیت، مالکان کا تخمینی ٹیکس اور وراثتی زمین کی قیمت ڈیٹا سینٹر کو زمین بیچنا یا لیز پر دینا میں ہیں۔ خاندانی معاملہ تب سادہ نہیں رہتا جب مالکان مختلف نتائج چاہیں، کسی کا انتقال ہو چکا ہو، زمین کسی کارپوریشن میں ہو، یا کوئی رکن بیرون ملک رہتا ہو۔ خریدنے کا اختیار استعمال ہونے سے پہلے یہ جمع کریں: اختیار کا معاہدہ، آپریٹنگ معاہدہ یا ضمنی قواعد، ملکیتی دستاویزات، پچھلے گوشوارے اور ⁦K-1⁩، S انتخاب اور انتقال کی تاریخیں، اور قیمت کے تخمینے۔

کیا LLC 1031 تبادلہ کر سکتی ہے، اور کیا ایک رکن اکیلا تبادلہ کر سکتا ہے؟

جی ہاں، امریکہ میں خاندانی LLC یا شراکت داری 1031 تبادلہ کر سکتی ہے، لیکن صرف مجموعی طور پر۔ وہی LLC، یا اس کی مکمل ملکیت والی ایک رکن والی LLC، زمین بیچتی ہے اور متبادل غیر منقولہ جائیداد اپنے نام لیتی ہے۔ دونوں کا کاروبار یا سرمایہ کاری کے لیے رکھی گئی غیر منقولہ جائیداد ہونا لازم ہے، بنیادی طور پر فروخت کے لیے رکھی گئی نہیں (Form 8824 کی ہدایات)۔ 45 دن اور 180 دن کی آخری تاریخیں اور درمیانی فریق کا قاعدہ ڈیٹا سینٹر کو زمین بیچنا یا لیز پر دینا میں ہیں۔

ایک رکن LLC کی ملکیت والی زمین میں "اپنے حصے" کا تبادلہ نہیں کر سکتا۔ رکن شراکت داری میں حصے کا مالک ہے، زمین کا نہیں، اور شراکت داری کا حصہ سیکشن 1031 کے لیے غیر منقولہ جائیداد نہیں، سوائے اس کے کہ شراکت داری نے سیکشن ⁦761(a)⁩ کے تحت شراکت داری کے ٹیکس قواعد سے مکمل طور پر باہر رہنے کا انتخاب کیا ہو (Form 8824 کی ہدایات)۔

خاندان سے متبادل زمین خریدنے سے پہلے جانچ ضروری ہے: سیکشن 1031 کے لیے متعلقہ فریقوں میں بھائی، بہنیں، والدین، اولاد اور خاندانی کمپنیاں شامل ہیں۔

ہم میں سے کچھ نقد چاہتے ہیں اور کچھ زرعی زمین: کیا راستے ہیں؟

مالکان کو فروخت مکمل ہونے سے پہلے الگ ہونا پڑتا ہے، اور ہر راستے کی ایک قیمت ہے:

LLC تبادلے سے نقد نکالتی ہے۔ تبادلے میں ملنے والی نقد رقم یا دوسری غیر مماثل جائیداد، جسے عام طور پر boot کہتے ہیں، اپنی قیمت تک منافع کو قابل ٹیکس بنا دیتی ہے (Publication 544، جزوی طور پر غیر قابل ٹیکس تبادلے)۔ یہ منافع LLC کا ہے اور آپریٹنگ معاہدے کے مطابق تقسیم ہوتا ہے۔ اسے صرف نقد لینے والے اراکین کو تقسیم کرنا تب ہی مانا جاتا ہے جب اس کا ٹھوس معاشی اثر (substantial economic effect) ہو (⁦26 U.S.C. 704(b)⁩): اراکین کے سرمائے کے کھاتے، اور LLC کے خاتمے پر ہر ایک کو ملنے والی رقم، واقعی اس کے مطابق ہونی لازم ہیں (Reg. 1.704-1(b)(2))۔ یہ فروخت مکمل ہونے سے پہلے آپریٹنگ معاہدے میں ہونا لازم ہے۔ ورنہ رکنے والے اراکین پر بغیر نقد کے ٹیکس واجب ہو سکتا ہے۔

پہلے حصہ خرید لیں۔ فروخت سے پہلے LLC جانے والے اراکین کا حصہ واپس لیتی ہے، یا دوسرے اراکین ان کا حصہ خرید لیتے ہیں۔ جانے والے اپنے حصوں پر منافع رپورٹ کرتے ہیں (Publication 541)، اور LLC پورے رقبے کا تبادلہ کرتی ہے۔ متبادل زمین آنے سے پہلے فروخت کی رقم سے ادا کی گئی خریداری LLC کے لیے نقد ہے، جس پر boot کی طرح ٹیکس لگتا ہے (Publication 544)۔ حصوں کی واپسی اور سیکشن 754 کا انتخاب شریک کا حصہ خریدنا میں بیان ہیں۔

ڈراپ اینڈ سواپ کیا ہے، اور یہ کتنا محفوظ ہے؟

ڈراپ اینڈ سواپ میں LLC فروخت مکمل ہونے سے پہلے ہر رکن کو مشترکہ ملکیت (tenancy-in-common) کا غیر منقسم حصہ منتقل کرتی ہے، اور ہر رکن اپنا حصہ بیچتا ہے یا اس کا تبادلہ کرتا ہے۔ IRS کا کوئی محفوظ راستہ (safe harbor) یا قاعدہ نہیں بتاتا کہ ملکیت کتنی پہلے منتقل ہونی چاہیے یا اراکین کو کتنی دیر رکھنا چاہیے۔ خطرات:

• LLC پھر بھی فروخت کنندہ ہو سکتی ہے۔ امریکی سپریم کورٹ نے ایک کمپنی پر اس فروخت کا ٹیکس لگایا جو اس کے مالکان نے رسمی طور پر کی، جب سودے کی بات چیت کمپنی نے کی تھی (Commissioner v. Court Holding Co.)۔ LLC کا دستخط کردہ خریدنے کا اختیار اسی دلیل کو دعوت دیتا ہے۔
• تبادلہ کرنے والے اراکین کو جائیداد سرمایہ کاری یا کاروباری استعمال کے لیے رکھنی لازم ہے، فروخت کے لیے نہیں (Form 8824 کی ہدایات)۔
• گوشوارہ اس کی نشاندہی کرتا ہے۔ Form 1065 کے Schedule B کے سوال 12 کا جواب مشترکہ ملکیت یا کسی دوسرے غیر منقسم حصے کی ہر تقسیم پر ہاں ہونا لازم ہے، چاہے وہ کسی درمیانی ادارے کے ذریعے ہو۔ سوال 11 تبادلے کے بعد تقسیم کی گئی متبادل جائیداد کی نشاندہی کرتا ہے، یعنی الٹا "سواپ اینڈ ڈراپ" (Form 1065 کی ہدایات)۔
• مشترکہ مالکان دوبارہ شراکت داری بن سکتے ہیں۔ جو مشترکہ مالکان صرف کسی کاشتکار کو نقد یا فصل کے حصے والے کرایے پر زرعی زمین دیتے ہیں، ضروری نہیں کہ وہ کوئی ادارہ بنائیں (Reg. 301.7701-1(a)(2))۔ جو مشترکہ مالکان مل کر کاروبار چلاتے رہیں، وہ بنا سکتے ہیں۔ Revenue Procedure 2002-22 مشترکہ ملکیت پر رولنگز کی شرائط درج کرتا ہے، لیکن خود کہتا ہے کہ یہ کوئی بنیادی قاعدہ نہیں۔
• حال ہی میں دی گئی زمین۔ اگر کسی رکن نے 7 سال کے اندر زمین دی ہو اور وہ کسی دوسرے رکن کو جائے، تو دینے والا منافع تسلیم کرتا ہے (Publication 541)۔

ایک اور شکل میں ملکیت صرف نقد چاہنے والے اراکین کو منتقل کی جاتی ہے؛ وہ بیچ کر ٹیکس ادا کرتے ہیں، اور LLC باقی کا تبادلہ کرتی ہے۔ IRS کا کوئی قاعدہ یا رولنگ اس شکل پر بات نہیں کرتا۔ اگر IRS اوپر بیان کردہ Court Holding مقدمے کے تحت LLC کو پوری زمین کا فروخت کنندہ مانے، تو وہ نقد LLC کا boot ہوگا اور تقسیم کا مسئلہ واپس آ جائے گا۔

والد یا والدہ کا انتقال ہو گیا: کیا LLC کے اندر زمین کی لاگت کی بنیاد بڑھ جاتی ہے؟

خود بخود نہیں۔ شراکت داری کا حصہ وراثت میں ملنے سے شراکت داری کے اندر زمین کی لاگت کی بنیاد نہیں بدلتی، جب تک شراکت داری نے سیکشن 754 کا انتخاب نہ کیا ہو (Publication 541)۔

• انتخاب کرنا۔ شراکت داری انتقال والے سال کے اپنے بروقت جمع کرائے گئے گوشوارے (توسیع سمیت) کے ساتھ ایک بیان لگاتی ہے۔ اگر اس آخری تاریخ کے 12 ماہ کے اندر اصلاحی قدم اٹھایا جائے تو خودکار ریلیف دستیاب ہے۔ پھر یہ انتخاب بعد کی منتقلیوں اور تقسیموں پر لاگو رہتا ہے جب تک Form 15254 پر منسوخ نہ کیا جائے (Form 1065 کی ہدایات)۔
• انتخاب کے بغیر، وارث کا ⁦K-1⁩ پرانی بنیاد سے ناپا گیا منافع دکھاتا ہے، حالانکہ وارث کے حصے کی قیمت انتقال کے وقت لگائی گئی تھی۔ وارث کو اس کے برابر سرمایہ کا نقصان صرف تب مل سکتا ہے جب حصہ بیچا جائے یا ختم کیا جائے۔
• وارث کو تقسیم کی گئی زمین۔ جو وارث حصہ حاصل کرنے کے 2 سال کے اندر خود زمین وصول کرے، وہ بنیاد میں خاص ایڈجسٹمنٹ کا انتخاب کر سکتا ہے (Publication 541)۔
• S اور C کارپوریشنز کے لیے ایسا کوئی انتخاب نہیں۔ وراثت میں ملے حصص عام طور پر انتقال کے وقت کی قیمت لیتے ہیں (Publication 551)؛ اندر کی زمین اپنی پرانی بنیاد برقرار رکھتی ہے۔

ہماری زمین S کارپوریشن میں ہے: کیا پہلے سے موجود منافع کا ٹیکس لگتا ہے، اور کیا ایک حصص دار تبادلہ کر سکتا ہے؟

صرف تب جب S کارپوریشن کبھی C کارپوریشن رہی ہو، یا اسے زمین کسی C کارپوریشن سے منتقل شدہ بنیاد کے ساتھ ملی ہو (Schedule D (Form ⁦1120-S⁩) کی ہدایات)۔ تب پہلے S دن (یا C کارپوریشن سے زمین ملنے کے دن) تک زمین کی قیمت میں اضافے جتنا منافع، اگر اس دن سے 5 سال کے اندر تسلیم ہو، کارپوریٹ سطح پر ⁦21%⁩ کی شرح سے قابل ٹیکس ہے۔ یہ ٹیکس ایک نقصان مانا جاتا ہے جو حصص داروں کو منتقل ہونے والا منافع کم کرتا ہے۔ حساب اور تبدیلی کی تاریخ کی قیمتیں C کارپوریشن کو S کارپوریشن میں بدلنا میں ہیں۔

• پہلے سے موجود منافع زمین کے ساتھ چلتا ہے۔ تبادلے سے ملنے والی متبادل زمین اسے اسی ابتدائی تاریخ کے ساتھ ساتھ لے جاتی ہے (⁦26 U.S.C. 1374(d)(6)⁩)۔ مدت کے اندر کی گئی فروخت پر مدت ختم ہونے کے بعد ملنے والی قسطوں پر بھی ٹیکس لگتا ہے (Reg. 1.1374-4(h))۔
• منافع فی حصہ، فی دن منتقل ہوتا ہے؛ مالکان اس کا رخ نہیں موڑ سکتے۔ دیکھیں S کارپوریشنز پر ٹیکس کیسے لگتا ہے۔
• کارپوریشن پورے رقبے کا تبادلہ کر سکتی ہے؛ ایک حصص دار اکیلا تبادلہ نہیں کر سکتا۔ تمام حصص داروں کو تناسب سے زمین منتقل کرنا، یا ایک حصص دار کے حصص زمین کے بدلے واپس لینا، کارپوریشن کے لیے مناسب مارکیٹ قیمت پر فروخت کی طرح قابل ٹیکس ہے (⁦26 U.S.C. 311(b)⁩؛ Publication 542)، اور وہ منافع تمام حصص داروں کو جاتا ہے۔ صرف ایک حصص دار کو تقسیم حصص کے درمیان فرق پیدا کرتی ہے اور اس پر ٹیکس اس کے حقائق کے مطابق لگتا ہے (Reg. 1.1361-1(l)(2))۔ اس لیے S کارپوریشن کے لیے ڈراپ اینڈ سواپ منتقل کی گئی زمین پر ٹیکس سے نہیں بچاتا؛ یہ صرف یہ بدلتا ہے کہ باقی زمین کس کے پاس ہے۔
• پہلے LLC میں تبدیل ہونا کمپنی کا خاتمہ (liquidation) ہے؛ دیکھیں اپنا کاروباری ڈھانچہ بدلنا۔ جو حصص دار غیر مقیم غیر ملکی بن جائے وہ S انتخاب ختم کر دیتا ہے؛ دیکھیں کینیڈا میں امریکی S کارپوریشن کا مالک۔

ہماری زمین C کارپوریشن میں ہے: کتنا ٹیکس لگے گا، اور ہم نقد رقم کیسے نکالیں؟

امریکی C کارپوریشن اپنی قابل ٹیکس آمدنی پر ⁦21%⁩ ادا کرتی ہے، سرمایہ کے منافع کے لیے کوئی کم شرح نہیں (Publication 542)۔ پھر نقد رقم مالکان تک ڈیویڈنڈ کے طور پر پہنچتی ہے، یا مکمل خاتمے میں، جہاں ہر حصص دار نقد رقم کا موازنہ اپنے حصص کی لاگت کی بنیاد سے کرتا ہے۔ وراثت میں ملے حصص کی بنیاد عام طور پر مالک کے انتقال کے وقت کی قیمت ہوتی ہے (Publication 551)، جو یہ دوسرا ٹیکس کم کر سکتی ہے۔

• کارپوریٹ تبادلہ کارپوریٹ ٹیکس مؤخر کرتا ہے لیکن قدر کارپوریشن کے اندر رکھتا ہے؛ حصص دار الگ الگ تبادلہ نہیں کر سکتے۔
• جو حصص دار کارپوریٹ ٹیکس ادا ہونے سے پہلے خاتمے کی نقد رقم وصول کریں، ان سے منتقلی وصول کنندہ (transferee) کے طور پر وہ ٹیکس وصول کیا جا سکتا ہے، کارپوریشن کی اپنی تشخیص کی مدت ختم ہونے کے 1 سال بعد تک (⁦26 U.S.C. 6901⁩)۔
• فروخت سے پہلے حصص داروں میں زمین تقسیم کرنا، خاتمے میں ہو یا نہیں، کارپوریشن کے لیے فروخت کی طرح قابل ٹیکس ہے (⁦26 U.S.C. 311(b)⁩؛ 336)۔
• اندر رہ جانے والی نقد رقم یا نوٹ جمع شدہ آمدنی کا ٹیکس (accumulated earnings) یا ذاتی ہولڈنگ کمپنی ٹیکس لا سکتا ہے؛ دیکھیں C کارپوریشنز پر ٹیکس کیسے لگتا ہے۔ خاتمے کے مراحل کمپنی بند کرنا میں ہیں۔

کیا کمپنی قسطوں کے نوٹ پر بیچ کر بعد میں بند ہو سکتی ہے؟

LLC یا شراکت داری کے لیے ہاں: وہ نوٹ اپنے اراکین کو دے کر بند ہو سکتی ہے۔ C یا S کارپوریشن تب کر سکتی ہے جب فروخت اور خاتمہ 12 ماہ کے منصوبے کے اندر ہوں، اگرچہ C کارپوریشن فروخت پر اپنا ٹیکس پھر بھی ادا کرتی ہے۔ کمپنی فروخت Form 6252 پر رپورٹ کرتی ہے، اور شراکت داری یا S کارپوریشن کا منافع ادائیگیاں آنے کے ساتھ ⁦K-1⁩ تک پہنچتا ہے۔ نوٹ پر سود عام آمدنی ہے، اور فرسودگی کی کٹوتی کو دوبارہ آمدنی میں شامل کرنا (recapture) فروخت کے سال میں قابل ٹیکس ہے، چاہے کوئی ادائیگی نہ آئے (Publication 537)۔

• شراکت داری یا LLC: اراکین کو نوٹ تقسیم کرنے سے عام طور پر کوئی منافع پیدا نہیں ہوتا (Reg. 1.453-9(c)(2))، اس لیے وہ نوٹ کی ادائیگی جاری رہتے ہوئے بند ہو سکتی ہے۔
• C کارپوریشن: نوٹ تقسیم کرنا عام طور پر کارپوریشن کے لیے قابل ٹیکس ہے (⁦26 U.S.C. 453B(a)⁩)۔ حصص دار پھر بھی نوٹ کی ادائیگی کے ساتھ رپورٹ کر سکتے ہیں اگر فروخت مکمل خاتمے کا منصوبہ منظور ہونے کے بعد 12 ماہ کے اندر ہو اور خاتمہ انہی مہینوں میں مکمل ہو (⁦26 U.S.C. 453(h)⁩)۔
• S کارپوریشن: اس قسم کے خاتمے میں نوٹ کی تقسیم پر کارپوریٹ سطح پر ٹیکس نہیں لگتا، سوائے S کارپوریشن کے ٹیکسوں کے، جیسے پہلے سے موجود منافع کا ٹیکس (⁦26 U.S.C. 453B(h)⁩)۔
• جب واجب الادا نوٹ ⁦$5,000,000⁩ سے زیادہ ہوں تو سود کا چارج لاگو ہو سکتا ہے، لیکن زرعی کاروبار میں استعمال ہونے والی جائیداد کی فروخت کے نوٹ پر نہیں (⁦26 U.S.C. 453A(b)(3)⁩)۔ Publication 537 اور Form 6252 کی ہدایات یہ نہیں بتاتیں کہ شراکت داری یا S کارپوریشن یہ جانچ کمپنی کی سطح پر کرتی ہے یا مالک کی سطح پر۔
• تبادلے کے اندر ملنے والا نوٹ boot ہے، جو ادائیگی کے ساتھ رپورٹ ہوتا ہے (Publication 537)۔

ٹیکس چار قسطوں میں ادا کرنے کے لیے سیکشن 1062 کے انتخاب کے لیے اہل کاشتکار، یعنی فعال طور پر کاشت کرنے والے فرد، کو فروخت ضروری ہے (Form 1062 کی ہدایات)، اور ڈیٹا سینٹر ڈویلپر ایسا نہیں۔

ہم میں سے ایک کینیڈا یا بیرون ملک رہتا ہے: فروخت پر ٹیکس کون کاٹتا ہے؟

جب کوئی امریکی شراکت داری یا کارپوریشن امریکی غیر منقولہ جائیداد بیچے تو ودہولڈنگ ایجنٹ خود کمپنی ہوتی ہے، خریدار نہیں؛ خریدار عام طور پر کمپنی سے یہ تصدیق مانگتا ہے کہ وہ غیر ملکی شخص نہیں (IRS: FIRPTA ودہولڈنگ)۔ امریکی شراکت داری FIRPTA قاعدے کی جگہ سیکشن 1446 کے تحت غیر ملکی رکن کے منافع کے حصے پر ٹیکس کاٹتی ہے۔ فرد رکن کے لیے شرح ⁦37%⁩ ہے، یا رکن کی صورت حال دستاویزی ہو تو سرمایہ کے منافع کی کم شرح، جو سال کے دوران قسطوں میں ادا ہوتی ہے (Forms 8804، 8805 اور 8813 کی ہدایات)۔ جو شراکت داری ٹیکس نہ کاٹے، وہ ٹیکس، جرمانے اور سود خود ادا کرنے کی ذمہ دار ہے (⁦26 U.S.C. 1461⁩)۔ رکن Form 1040-NR جمع کراتا ہے۔ کینیڈا کا پہلو امریکی LLC میں کینیڈین شریک میں ہے۔

امریکی کارپوریشن پر ٹیکس کاٹنا لازم ہے جب وہ حصص کی واپسی یا خاتمے میں کسی غیر ملکی حصص دار کو جائیداد تقسیم کرے اور حصص امریکی غیر منقولہ جائیداد کا مفاد ہوں (IRS: FIRPTA ودہولڈنگ)۔ اگر کوئی غیر ملکی شخص ایک رکن والی LLC کے ذریعے زمین کا مالک ہو تو وہی شخص فروخت کنندہ ہے اور خریدار فروخت مکمل ہونے پر ٹیکس کاٹتا ہے؛ دیکھیں ڈیٹا سینٹر کو زمین بیچنا یا لیز پر دینا۔

کمپنی فروخت کے سال کے لیے کیا جمع کراتی ہے، اور کب؟

کمپنی فروخت کے سال کا اپنا گوشوارہ فروخت کے فارموں اور ⁦K-1⁩ کے ساتھ جمع کراتی ہے؛ مالکان ⁦K-1⁩ سے اپنے ذاتی گوشوارے جمع کراتے ہیں۔ کیلنڈر سال والی کمپنی کے لیے:

• Form 1099-S۔ فروخت مکمل کرانے والا ایجنٹ شراکت داری کے لیے ایک فارم جمع کراتا ہے، ہر شریک کے لیے الگ نہیں، اور فروخت کنندہ کارپوریشن ہو تو کوئی نہیں (Form 1099-S کی ہدایات)۔ اراکین اپنا حصہ ⁦K-1⁩ سے جانتے ہیں۔
• ریاستی گوشوارے۔ جس ریاست میں زمین واقع ہے، اگر وہاں انکم ٹیکس ہو تو وہ عام طور پر غیر مقیم اراکین پر ان کے حصے کا ٹیکس لگاتی ہے؛ دیکھیں دوسری ریاستوں میں کاروباری انکم ٹیکس۔
• ٹیکساس۔ LLC فرنچائز ٹیکس کے لیے غیر فعال ادارہ نہیں ہو سکتی؛ خاندانی شراکت داری ہو سکتی ہے اگر اس کی وفاقی کل آمدنی کا کم از کم ⁦90%⁩ درج شدہ غیر فعال ذرائع سے ہو، اور کرایہ ان میں شامل نہیں (Texas Comptroller)۔ دیکھیں ٹیکساس فرنچائز ٹیکس۔

مثال

صرف مثال کے لیے، امریکی ڈالر میں، صرف وفاقی ٹیکس، کسی ریاستی ٹیکس یا فروخت کے اخراجات کے بغیر۔

چار بہن بھائی، جارجیا میں ایک خاندانی LLC

1995 میں والدین نے 400 ایکڑ زمین ⁦$800,000⁩ کی بنیاد پر شراکت داری کے طور پر ٹیکس دینے والی ایک LLC میں ڈالی، اور بعد میں ہر بچے کو ⁦25%⁩ تحفے میں دیا۔ LLC زمین ایک پڑوسی کو نقد کرایے پر دیتی ہے۔ LLC نے ڈویلپر کے خریدنے کے اختیار پر ⁦$40,000⁩ فی ایکڑ، یعنی ⁦$16,000,000⁩، پر دستخط کیے۔ زمین دینے کو 7 سال سے زیادہ ہو چکے ہیں، اس لیے اس سے کوئی منافع پیدا نہیں ہوتا۔

• سادہ فروخت: منافع ⁦$15,200,000⁩ ہے۔ ہر ⁦K-1⁩ پر ⁦$3,800,000⁩ آتے ہیں، یعنی ہر ایک پر ⁦20%⁩ اور ⁦3.8%⁩ خالص سرمایہ کاری آمدنی کے ٹیکس سے تقریباً ⁦$900,000⁩ وفاقی ٹیکس۔
• نقد نکالنے کے ساتھ تبادلہ: LLC $8,000,000 کی زرعی زمین خریدتی ہے اور الگ ہونا چاہنے والے دو بہن بھائیوں کو ادائیگی کے لیے ⁦$8,000,000⁩ نقد لیتی ہے۔ ⁦$8,000,000⁩ منافع پر ٹیکس لگتا ہے، ⁦$7,200,000⁩ مؤخر ہوتا ہے، اور نئے فارم کی بنیاد ⁦$800,000⁩ رہتی ہے۔ ہر ایک کو ⁦25%⁩ تقسیم ہونے سے، رکنے والے دو بہن بھائی ہر ایک ⁦$2,000,000⁩ منافع بغیر نقد کے رپورٹ کرتے ہیں۔
• نقد چاہنے والے بہن بھائیوں کو حصوں کی منتقلی: فروخت مکمل ہونے سے کئی ماہ پہلے LLC نقد چاہنے والے دونوں بہن بھائیوں میں سے ہر ایک کو ⁦25%⁩ حصہ منتقل کرتی ہے۔ ہر ایک ⁦$200,000⁩ کی بنیاد کے ساتھ ⁦$4,000,000⁩ میں بیچتا ہے، یعنی ⁦$3,800,000⁩ کا منافع۔ LLC اپنے آدھے حصے کا تبادلہ کر کے ⁦$7,600,000⁩ مؤخر کرتی ہے، اور Schedule B کے سوال 12 کا جواب ہاں دیتی ہے۔ چونکہ خریدنے کے اختیار پر LLC نے دستخط کیے تھے، IRS یہ دلیل دے سکتا ہے کہ LLC نے سب کچھ بیچا۔

تین بہن بھائی، انڈیانا میں ایک S کارپوریشن

زرعی کارپوریشن کا S انتخاب 1 جنوری 2023 سے مؤثر ہوا؛ اس سے پہلے وہ C کارپوریشن تھی۔ زمین کی بنیاد ⁦$500,000⁩ ہے، اور اس دن اس کی قیمت کا تخمینہ ⁦$3,000,000⁩ لگایا گیا۔ ایک ڈویلپر 2026 میں فروخت مکمل ہونے پر ⁦$12,000,000⁩ ادا کرتا ہے۔

• منافع ⁦$11,500,000⁩ ہے۔ پہلے سے موجود منافع کا ٹیکس ⁦$2,500,000⁩ کا ⁦21%⁩، یعنی ⁦$525,000⁩ ہے، یہ فرض کرتے ہوئے کہ کوئی منہائی نہیں اور قابل ٹیکس آمدنی کافی ہے۔ ⁦$10,975,000⁩ آگے منتقل ہوتے ہیں، ہر بہن بھائی کو تقریباً ⁦$3,658,000⁩۔
• 1 جنوری 2028 یا اس کے بعد فروخت مکمل ہو تو پہلے سے موجود منافع کا ٹیکس نہیں لگتا؛ 2026 کی قسطوں پر فروخت کی 2028 کی ادائیگیاں اس سے نہیں بچتیں۔
• اگر ایک بہن زرعی زمین چاہے تو اس کے حصص زمین کے ایک تہائی کے بدلے واپس لینا کارپوریشن کے لیے ⁦$4,000,000⁩ کی فروخت کی طرح قابل ٹیکس ہے، اور وہ منافع تینوں کو جاتا ہے، اسے بھی۔

دو بہن بھائی، شمالی ورجینیا میں ایک C کارپوریشن

بہن بھائیوں کو 2015 میں تمام حصص وراثت میں ملے، جن کی کل بنیاد ⁦$2,000,000⁩ ہے۔ 1978 میں قائم کارپوریشن کے پاس ⁦$200,000⁩ کی بنیاد والی 200 ایکڑ زمین ہے۔ ایک ڈویلپر ⁦$10,000,000⁩ ادا کرتا ہے۔

• کارپوریٹ ٹیکس ⁦$9,800,000⁩ کا ⁦21%⁩، یعنی ⁦$2,058,000⁩ ہے، اور ⁦$7,942,000⁩ بچتے ہیں۔
• 2027 میں خاتمے پر بہن بھائیوں کا منافع ⁦$5,942,000⁩ ہے، جس پر سب سے اونچی شرحوں سے تقریباً ⁦$1,414,000⁩ ٹیکس بنتا ہے۔ کل وفاقی ٹیکس تقریباً ⁦$3,472,000⁩ ہے، یعنی قیمت کا تقریباً ⁦35%⁩۔
• اگر کارپوریشن پہلے مکمل خاتمے کا منصوبہ منظور کرے، نوٹ کے بدلے بیچے اور 12 ماہ کے اندر ختم ہو جائے، تو بہن بھائی اپنا منافع نوٹ کی ادائیگی کے ساتھ رپورٹ کرتے ہیں۔ کارپوریشن پھر بھی اپنا ٹیکس ادا کرتی ہے۔

آپ کی صورت مختلف ہے؟

• افراد، میاں بیوی یا مشترکہ وارث زمین کے براہ راست مالک ہیں: دیکھیں ڈیٹا سینٹر کو زمین بیچنا یا لیز پر دینا۔
• زمین کے بجائے کمپنی کے حصص یا LLC کے حصے بیچنا: دیکھیں اپنا کاروبار بیچنا۔
• اراکین میاں بیوی، بچے یا والدین ہیں: دیکھیں میاں بیوی اور خاندانی LLC۔
• ایک رکن کا حصہ خریدا یا واپس لیا جا رہا ہے: دیکھیں شریک کا حصہ خریدنا۔
• ریاست منافع پر pass-through ادارہ ٹیکس کے انتخاب کی اجازت دیتی ہے: دیکھیں pass-through ادارہ ٹیکس کا انتخاب۔
• فروخت کے بعد کمپنی بند ہوگی: دیکھیں کمپنی بند کرنا۔
• زرعی زمین کینیڈا میں ہے، یا کینیڈین کارپوریشن کے پاس ہے: دیکھیں ڈیٹا سینٹر ڈویلپر کو زرعی زمین بیچنا۔
• مالکان متفق نہیں، والد یا والدہ کا انتقال ہو گیا، زمین کسی کارپوریشن میں ہے، یا کوئی رکن بیرون ملک رہتا ہے: خریدنے کا اختیار استعمال ہونے کے بعد انتخابات اور آخری تاریخیں بدلنا مشکل ہے۔ ڈیٹا سینٹر ٹیکس مدد حاصل کریں اور اوپر درج دستاویزات ساتھ لائیں۔