家族 LLC 向数据中心卖地：部分做 1031 交换，部分拿现金

家族 LLC 把土地卖给数据中心，税由谁缴？

持有产权的公司就是卖方，所以由公司的税务类型决定谁纳税。有两名或以上成员的美国家族 LLC、合伙企业或 S 公司，不就卖地收益缴纳联邦所得税（以前是 C 公司的有一个例外）；无论是否拿到现金，每位所有人都按 K-1 申报自己的份额。C 公司先缴 21% 的税，现金分给所有人时，所有人还要再缴一次税。

选择按 S 公司或 C 公司纳税的 LLC，按对应公司类型那一行处理。其最近一份联邦税表（1065 表、1120-S 表或 1120 表）可以看出属于哪一类。

对于家族 LLC 或合伙企业，收益的性质取决于土地的用途（第 544 号出版物）：

• 自己耕种或用于经营的土地属于第 1231 条财产，在 4797 表和 K-1 第 10 栏申报。
• 为投资而持有的土地属于资本资产，在 Schedule D 和 K-1 第 9a 栏申报。
• 无论哪种，长期收益一般适用资本收益税率，最高 20%；超过门槛时再加 3.8% 的净投资收入税，除非土地用于所有人实质参与的农场或其他业务，因而对该所有人不属于被动活动（26 U.S.C. 1411(c)）。以现金租金租给佃农的土地，一般属于被动租赁。第 1231 条净收益中，相当于每位所有人前 5 年未追回的第 1231 条亏损的部分，按普通收入纳税。
• 与土地一起出售的已折旧项目，例如粮仓，其折旧要作为普通收入追回；建筑物的折旧可能按较高的资本收益税率纳税，所以合同如何分配价款很重要。

父母投入的土地。如果父母把土地投入合伙企业时，土地价值高于其计税基础，合伙企业必须把这部分内在收益分配给投入土地的合伙人（第 541 号出版物），以及承接该权益的继承人或受赠人（Reg. 1.704-3(a)(7)）。

购买选择权款项、土地租赁、交易商身份、所有人的预估税和继承土地的估值，参见 向数据中心出售或出租土地。如果所有人想要不同的结果、有人去世、土地在公司名下，或有成员住在境外，家族的情况就不再简单。在行使选择权之前，请准备选择权协议、经营协议或公司章程细则、地契、以往税表和 K-1、S 公司选择日期和死亡日期，以及所有评估报告。

LLC 能做 1031 交换吗？一位成员能单独交换吗？

可以，美国家族 LLC 或合伙企业可以做 1031 同类资产交换，但只能整体进行。由同一个 LLC，或其全资持有的单一成员 LLC，出售土地并取得替代不动产的产权。两者都必须是为经营或投资而持有的不动产，而不是主要为出售而持有（8824 表填报说明）。45 天 和 180 天 的期限以及中介规则，参见 向数据中心出售或出租土地。

一位成员不能交换 LLC 所持土地中的“自己那一份”。成员持有的是合伙企业的权益，而不是土地；就第 1031 条而言，合伙企业权益不是不动产，除非合伙企业已依据第 761(a) 条完全选择退出合伙企业税务规则（8824 表填报说明）。

从家人手中购买替代土地前，要先核查：第 1031 条下的关联方包括兄弟姐妹、父母、子女和家族公司。

我们有人想拿现金，有人想要农地：有哪些选择？

所有人必须在交割前分开，而每种方式都有代价：

LLC 从交换中拿出现金。交换中收到的现金或其他非同类财产，通常称为补价（boot），会让收益在其价值范围内纳税（第 544 号出版物，部分免税交换）。这部分收益属于 LLC，按经营协议分配。只把它分配给拿现金的成员，必须具有实质经济效果才成立（26 U.S.C. 704(b)）：成员的资本账户，以及 LLC 清算时每人实际分得的金额，都必须真正与之一致（Reg. 1.704-1(b)(2)）。这项分配必须在交割前写进经营协议。否则，留下的成员可能要缴税却拿不到现金。

先买断。在出售前，由 LLC 赎回离开成员的权益，或由其他成员买断。离开的成员就其权益申报收益（第 541 号出版物），LLC 则交换整块土地。如果在取得替代土地之前就用卖地款支付买断款，这对 LLC 而言属于现金，按补价纳税（第 544 号出版物）。赎回和第 754 条选择，参见 买断合伙人。

什么是先分后换？有多安全？

在先分后换中，LLC 在交割前把未分割的共有产权份额过户给每位成员，再由每位成员出售或交换自己的份额。IRS 没有任何安全港或规则说明需要提前多久过户，或成员必须持有多久。风险如下：

• LLC 仍可能被视为卖方。美国最高法院曾在公司谈妥交易后、由其所有人形式上完成出售的情况下，向公司征税（Commissioner v. Court Holding Co.）。由 LLC 签署的选择权协议，会招致这一论点。
• 做交换的成员必须为投资或经营用途持有，而不是为出售而持有（8824 表填报说明）。
• 税表会标记出来。只要分配了共有产权份额或其他未分割权益（即使通过中间实体），1065 表 Schedule B 第 12 题就必须回答“是”。第 11 题标记交换后分配的替代财产，即反向的“先换后分”（swap and drop）（1065 表填报说明）。
• 共有人可能再次构成合伙企业。只把农地以现金租金或分成租金租给农民的共有人，不一定构成实体（Reg. 301.7701-1(a)(2)）。继续共同经营业务的共有人则可能构成。税务程序 2002-22 列出了申请共有产权裁定的条件，但它自己说明并非实体规则。
• 近期投入的土地。如果某位成员在 7 年内投入了这块土地，而土地分给了另一位成员，投入者要确认收益（第 541 号出版物）。

一种变体是只把份额过户给想拿现金的成员；他们出售并纳税，LLC 交换其余部分。IRS 没有任何规则或裁定涉及这种变体。如果 IRS 依据上述 Court Holding 案把 LLC 视为全部土地的卖方，这些现金就成了 LLC 的补价，分配问题又会出现。

父母去世了：LLC 里的土地计税基础会提高吗？

不会自动提高。继承合伙企业权益，不会改变合伙企业内部土地的计税基础，除非合伙企业作出第 754 条选择（第 541 号出版物）。

• 作出选择。合伙企业在死亡发生年度按时提交的税表（含延期）上附一份声明。如果在该截止日后 12 个月内采取纠正措施，可以获得自动补救。之后，该选择适用于以后的转让和分配，直到用 15254 表撤销（1065 表填报说明）。
• 没有作出选择时，继承人的 K-1 显示的收益按原计税基础计算，即使继承人的权益已按死亡时价值计价。继承人可能只有在出售或清算该权益时，才能取得相应的资本亏损。
• 土地分配给继承人。在取得权益后 2 年内取得土地本身的继承人，可以选择特殊的计税基础调整（第 541 号出版物）。
• S 公司和 C 公司没有这种选择。继承的股份一般以死亡时的价值为计税基础（第 551 号出版物）；公司内部的土地保留原计税基础。

土地在 S 公司名下：要缴内在收益税吗？一位股东能单独交换吗？

只有在 S 公司以前是 C 公司，或从 C 公司取得土地并沿用其计税基础时才要缴（Schedule D（1120-S 表）填报说明）。这种情况下，在 S 公司第一天（或从 C 公司取得土地当天）起 5 年 内确认的收益，在土地截至该日的增值范围内，在公司层面按 21% 纳税。这笔税视为亏损，减少流转给股东的收益。计算方法和转换日估值，参见 C 公司转为 S 公司。

• 内在收益跟着土地走。交换取得的替代土地会承接内在收益，起算日相同（26 U.S.C. 1374(d)(6)）。在期间内出售、但在期间结束后收到的分期付款，仍要纳税（Reg. 1.1374-4(h)）。
• 收益按持股比例和天数流转；所有人无法自行调配。参见 S 公司如何纳税。
• 公司可以交换整块土地；一位股东不能单独交换。按比例把土地过户给全体股东，或用土地赎回某位股东的股份，对公司而言都按公平市价视同出售纳税（26 U.S.C. 311(b)；第 542 号出版物），这部分收益流转给全体股东。只分配给一位股东的分配，会造成股份之间的差异，按具体事实征税（Reg. 1.1361-1(l)(2)）。所以对 S 公司而言，先分后换并不能免除过户出去那部分土地的税，只是改变了其余土地由谁持有。
• 先转换为 LLC 属于清算；参见 变更企业结构。股东成为非居民外国人，会终止 S 公司选择；参见 住在加拿大的美国 S 公司股东。

土地在 C 公司名下：要缴多少税？现金怎么拿出来？

美国 C 公司按应税收入的 21% 纳税，资本收益没有较低税率（第 542 号出版物）。之后现金以股息形式分给所有人，或通过完全清算分配，此时每位股东用所得现金与其股票计税基础相比较。继承的股份一般以所有人死亡时的价值为计税基础（第 551 号出版物），这可以减少第二道税。

• 公司层面的交换可以递延公司税，但价值仍留在公司内部；股东无法各自交换。
• 公司税未缴清时就收到清算现金的股东，可能作为受让人被核定这笔税款，期限为公司本身核定期届满后 1 年内（26 U.S.C. 6901）。
• 出售前把土地分配给股东，无论是否属于清算，对公司而言都按出售纳税（26 U.S.C. 311(b)；336）。
• 留在公司里的现金或票据，可能引发累积收益税或个人控股公司税；参见 C 公司如何纳税。清算步骤参见 关闭公司。

公司能以分期付款票据出售土地，之后再关闭吗？

LLC 或合伙企业可以：它可以把票据交给成员后关闭。C 公司或 S 公司如果出售和清算都在 12 个月计划内完成也可以，但 C 公司仍要就出售缴纳自己的税。公司在 6252 表上申报出售，合伙企业或 S 公司的收益随收款进度进入 K-1。票据利息属于普通收入；折旧追回在出售当年纳税，即使当年没有收到任何付款（第 537 号出版物）。

• 合伙企业或 LLC：把票据分配给成员，一般不会产生收益（Reg. 1.453-9(c)(2)），所以可以在票据付款期间清算。
• C 公司：分配票据一般对公司征税（26 U.S.C. 453B(a)）。如果出售发生在通过完全清算计划后的 12 个月内，且清算在此期间完成，股东仍可以随票据付款进度申报（26 U.S.C. 453(h)）。
• S 公司：在这类清算中分配票据，不在公司层面纳税，但内在收益税等 S 公司税除外（26 U.S.C. 453B(h)）。
• 未清偿票据超过 $5,000,000 时，可能要缴利息费用，但出售用于农业经营的财产所得的票据除外（26 U.S.C. 453A(b)(3)）。第 537 号出版物和 6252 表填报说明都没有说明，合伙企业或 S 公司是在公司层面还是所有人层面适用这项测试。
• 在交换中收到的票据属于补价，随付款进度申报（第 537 号出版物）。

第 1062 条允许分四期缴税的选择，要求卖给合格农民，即积极从事农业的个人（1062 表填报说明），而数据中心开发商不是。

我们有人住在加拿大或境外：卖地时由谁预扣税款？

美国合伙企业或公司出售美国不动产时，预扣义务人是公司本身，而不是买方；买方一般会要求公司出具其不是外国人士的证明（IRS：FIRPTA 预扣税）。美国国内合伙企业依据第 1446 条，就外国成员应占的收益预扣税款，取代 FIRPTA 规则。个人成员的预扣税率为 37%，如成员的情况有文件证明，可适用较低的资本收益税率，在年度内分期缴纳（8804、8805 和 8813 表填报说明）。未预扣的合伙企业要自己承担这笔税款，外加罚款和利息（26 U.S.C. 1461）。该成员提交 1040-NR 表。加拿大方面参见 美国 LLC 的加拿大合伙人。

美国国内公司在赎回或清算中向外国股东分配财产、且其股份属于美国不动产权益时，必须预扣税款（IRS：FIRPTA 预扣税）。如果外国人士通过单一成员 LLC 持有土地，该人士就是卖方，由买方在交割时预扣；参见 向数据中心出售或出租土地。

公司在出售年度要提交哪些税表？什么时候提交？

公司为出售年度提交自己的税表，附上出售相关表格和 K-1；所有人根据 K-1 提交个人税表。按日历年度报税的公司：

• 1099-S 表。交割代理为合伙企业提交一份，而不是每位合伙人一份；卖方是公司时则不提交（1099-S 表填报说明）。成员从 K-1 得知自己的份额。
• 州税表。土地所在州如果征收所得税，一般会对非居民成员的份额征税；参见 在其他州的企业所得税。
• 得克萨斯州。就特许经营税而言，LLC 不能成为被动实体；家族合伙企业如果至少 90% 的联邦总收入来自列明的被动来源则可以，而租金不在其列（得克萨斯州审计长）。参见 得克萨斯州特许经营税。

示例

仅为示意，以美元计，只计联邦税，不含州税和交割费用。

四兄弟姐妹，佐治亚州一家家族 LLC

1995 年，父母把 400 英亩土地投入一家按合伙企业纳税的 LLC，计税基础 $800,000，之后把 25% 分别赠给每个子女。LLC 把土地以现金租金租给邻居。LLC 与开发商签了选择权协议，每英亩 $40,000，共 $16,000,000。土地投入已超过 7 年，所以不产生投入收益。

• 直接出售：收益为 $15,200,000。每份 K-1 显示 $3,800,000，按 20% 加上 3.8% 的净投资收入税，每人联邦税约 $900,000。
• 交换并拿出现金：LLC 买入 $8,000,000 的农地，拿出 $8,000,000 现金支付给想退出的两位兄弟姐妹。$8,000,000 的收益要纳税，$7,200,000 递延，新农场保留 $800,000 的计税基础。按每人 25% 分配，留下的两位兄弟姐妹每人申报 $2,000,000 的收益，却拿不到现金。
• 把份额过户给要现金的兄弟姐妹：交割前几个月，LLC 把 25% 的份额分别过户给想拿现金的两位兄弟姐妹。每人以 $4,000,000 出售，计税基础 $200,000，收益 $3,800,000。LLC 交换其余一半，递延 $7,600,000，并在 Schedule B 第 12 题回答“是”。由于选择权协议是 LLC 签的，IRS 可以主张全部土地都是 LLC 卖的。

三兄弟姐妹，印第安纳州一家 S 公司

这家农场公司的 S 公司选择于 2023 年 1 月 1 日生效；此前是 C 公司。土地计税基础 $500,000，当天评估价 $3,000,000。开发商在 2026 年交割时支付 $12,000,000。

• 收益为 $11,500,000。假设没有抵减项且应税收入足够，内在收益税为 $2,500,000 的 21%，即 $525,000。$10,975,000 流转给股东，每位兄弟姐妹约 $3,658,000。
• 在 2028 年 1 月 1 日或之后交割，可以避免内在收益税；但 2026 年分期付款销售在 2028 年收到的款项不能避免。
• 如果其中一位想要农地，用三分之一的土地赎回她的股份，对公司而言按 $4,000,000 视同出售纳税，这部分收益流转给包括她在内的全部三人。

两兄弟姐妹，北弗吉尼亚一家 C 公司

两兄弟姐妹于 2015 年继承了全部股份，总计税基础 $2,000,000。公司成立于 1978 年，持有 200 英亩土地，计税基础 $200,000。开发商支付 $10,000,000。

• 公司税为 $9,800,000 的 21%，即 $2,058,000，剩下 $7,942,000。
• 2027 年清算时，两兄弟姐妹的收益为 $5,942,000，按最高税率约 $1,414,000。联邦税合计约 $3,472,000，约为售价的 35%。
• 如果公司先通过完全清算计划，以票据出售，并在 12 个月内完成清算，两兄弟姐妹可以随票据付款进度申报收益。公司仍要缴纳自己的税。

您的情况不同？

• 土地由个人、配偶或共同继承人直接持有：参见 向数据中心出售或出租土地。
• 出售公司股份或 LLC 权益而不是土地：参见 出售您的企业。
• 成员是配偶、子女或父母：参见 夫妻和家族 LLC。
• 有一位成员被买断或赎回：参见 买断合伙人。
• 所在州允许对收益作出穿透实体税选择：参见 穿透实体税选择。
• 公司在出售后将关闭：参见 关闭公司。
• 农地在加拿大，或由加拿大公司持有：参见 向数据中心开发商出售农地。
• 所有人意见不一、父母已去世、土地在公司名下，或有成员住在境外：一旦行使选择权，相关选择和期限都很难挽回。请寻求 数据中心税务服务，并带上文首列出的资料。