LLC familiar vende terreno a centro de datos: ¿1031 o efectivo?

¿Quién paga el impuesto cuando una LLC familiar vende terreno a un centro de datos?

En EE. UU., la empresa a cuyo nombre está el título es la vendedora, así que su tipo de tributación decide quién paga. Una LLC familiar con dos o más miembros, una sociedad de personas o una corporación S no paga impuesto federal sobre la renta por la ganancia (con una excepción para antiguas corporaciones C); cada propietario declara su parte según su K-1, reciba efectivo o no. Una corporación C paga primero 21%, y los propietarios vuelven a pagar cuando el efectivo sale de la empresa.

Una LLC que eligió tributar como corporación S o C sigue la fila de esa corporación. Su declaración federal más reciente (Form 1065, 1120-S o 1120) muestra cuál es.

En una LLC familiar o sociedad de personas, el tipo de ganancia depende de cómo usó la empresa el terreno (Publication 544):

• El terreno que cultivó o usó en su negocio es un bien de la sección 1231, que se declara en el Form 4797 y en la casilla 10 del K-1.
• El terreno mantenido como inversión es un activo de capital, que se declara en el Schedule D y en la casilla 9a del K-1.
• En cualquier caso, la ganancia a largo plazo generalmente tributa a las tasas de ganancias de capital, de hasta 20%, más el impuesto sobre los ingresos netos de inversión (NIIT) de 3.8% por encima de sus umbrales, salvo que el terreno se haya usado en una granja u otro negocio en el que el propietario participa materialmente, de modo que no es una actividad pasiva para ese propietario (26 U.S.C. 1411(c)). Un terreno arrendado a un agricultor por un alquiler en efectivo generalmente es un alquiler pasivo. La ganancia neta de la sección 1231 es ingreso ordinario hasta el monto de las pérdidas de la sección 1231 no recuperadas de cada propietario de los 5 años anteriores.
• Los bienes depreciados vendidos con el terreno, como los silos de grano, devuelven la depreciación como ingreso ordinario, y la depreciación de edificios puede tributar a una tasa de ganancias de capital más alta, así que importa cómo asigna el precio el contrato.

Terreno aportado por uno de los padres. Si uno de los padres aportó el terreno a la sociedad de personas cuando valía más que su base fiscal, la sociedad debe asignar esa ganancia incorporada al socio que lo aportó (Publication 541), y al heredero o donatario que reciba esa participación (Reg. 1.704-3(a)(7)).

Los pagos por una opción de compra, los arrendamientos de terrenos, la condición de comerciante de bienes raíces (dealer), los impuestos estimados de los propietarios y la valuación de terrenos heredados se explican en vender o arrendar un terreno a un centro de datos. Un caso familiar deja de ser sencillo cuando los propietarios quieren resultados distintos, alguien ha fallecido, el terreno está en una corporación o un miembro vive en el extranjero. Antes de que se ejerza la opción, reúna la opción, el acuerdo operativo o los reglamentos internos, las escrituras, las declaraciones y los K-1 anteriores, las fechas de la elección S y de los fallecimientos, y cualquier avalúo.

¿Puede una LLC hacer un intercambio 1031 y puede un solo miembro hacerlo por su cuenta?

Sí, una LLC familiar o sociedad de personas en EE. UU. puede hacer un intercambio 1031, pero solo como un todo. La misma LLC, o una LLC de un solo miembro que le pertenece por completo, vende el terreno y recibe el título del bien inmueble de reemplazo. Ambos deben ser bienes inmuebles mantenidos para uso en un negocio o como inversión, no mantenidos principalmente para la venta (instrucciones del Form 8824). Los plazos de 45 días y 180 días y la regla del intermediario se explican en vender o arrendar un terreno a un centro de datos.

Un miembro no puede intercambiar «su parte» del terreno que pertenece a la LLC. Un miembro es dueño de una participación en la sociedad de personas, no del terreno, y una participación en una sociedad de personas no es un bien inmueble para la sección 1031, salvo que la sociedad haya elegido quedar totalmente fuera de las reglas fiscales de sociedades de personas según la sección 761(a) (instrucciones del Form 8824).

Comprar el terreno de reemplazo a familiares requiere una revisión previa: las partes relacionadas para la sección 1031 incluyen hermanos, hermanas, padres, hijos y empresas familiares.

Algunos queremos efectivo y otros terreno agrícola: ¿qué opciones hay?

Los propietarios tienen que separarse antes del cierre, y cada vía tiene un costo:

La LLC recibe efectivo del intercambio. El efectivo u otros bienes que no son de naturaleza similar recibidos en un intercambio, lo que suele llamarse boot, hacen gravable la ganancia hasta su valor (Publication 544, Partially Nontaxable Exchanges). Esa ganancia es de la LLC y sigue el acuerdo operativo. Asignarla solo a los miembros que reciben el efectivo es válido solo si tiene un efecto económico sustancial (26 U.S.C. 704(b)): las cuentas de capital de los miembros, y lo que cada uno recibe cuando la LLC se liquida, deben seguirla de verdad (Reg. 1.704-1(b)(2)). Tiene que estar en el acuerdo operativo antes del cierre. De lo contrario, los miembros que se quedan pueden deber impuestos sin recibir efectivo.

Comprar primero su parte. La LLC rescata la participación de los miembros que se van, o los demás se la compran, antes de la venta. Los que se van declaran la ganancia sobre sus participaciones (Publication 541), y la LLC intercambia todo el terreno. Una compra pagada con el dinero de la venta antes de que llegue el terreno de reemplazo es efectivo para la LLC y tributa como boot (Publication 544). Los rescates y la elección de la sección 754 se explican en comprar la parte de un socio.

¿Qué es un drop and swap y qué tan seguro es?

En un drop and swap, la LLC escritura a cada miembro una parte indivisa, en copropiedad (tenancy in common), antes del cierre, y cada miembro vende o intercambia la suya. Ninguna regla ni puerto seguro (safe harbor) del IRS dice con cuánta anticipación debe pasar la escritura ni cuánto tiempo deben conservarla los miembros. Los riesgos:

• La LLC puede seguir siendo la vendedora. La Corte Suprema gravó a una empresa por una venta que sus propietarios hicieron formalmente después de que la empresa negoció el trato (Commissioner v. Court Holding Co.). Una opción firmada por la LLC invita a ese argumento.
• Los miembros que hacen el intercambio deben mantener el bien como inversión o para uso en un negocio, no para venderlo (instrucciones del Form 8824).
• La declaración lo señala. En el Form 1065, la pregunta 12 del Schedule B debe responderse Yes por cualquier distribución de una participación en copropiedad u otra participación indivisa, incluso a través de una entidad intermedia. La pregunta 11 señala los bienes de reemplazo distribuidos después de un intercambio, el caso inverso llamado «swap and drop» (instrucciones del Form 1065).
• Los copropietarios pueden volver a ser una sociedad de personas. Los copropietarios que solo arriendan el terreno agrícola a un agricultor a cambio de un alquiler en efectivo o en parte de la cosecha no necesariamente crean una entidad (Reg. 301.7701-1(a)(2)). Los copropietarios que siguen operando un negocio juntos sí pueden crearla. La Revenue Procedure 2002-22 enumera condiciones para resoluciones sobre copropiedad, pero ella misma dice que no es una regla sustantiva.
• Terreno aportado recientemente. Si un miembro aportó el terreno dentro de los últimos 7 años y este pasa a otro miembro, quien lo aportó reconoce la ganancia (Publication 541).

Una variante escritura partes solo a los miembros que quieren efectivo; ellos venden y pagan impuestos, y la LLC intercambia el resto. Ninguna regla ni resolución del IRS trata esta variante. Si el IRS tratara a la LLC como la vendedora de todo, según el caso Court Holding citado arriba, ese efectivo sería boot de la LLC y volvería el problema de la asignación.

Falleció uno de los padres: ¿el terreno dentro de la LLC recibe una base fiscal ajustada al valor de mercado (step-up)?

No de forma automática. En EE. UU., heredar una participación en una sociedad de personas no cambia la base fiscal del terreno dentro de la sociedad, salvo que la sociedad tenga una elección de la sección 754 (Publication 541).

• Cómo hacer la elección. La sociedad de personas adjunta una declaración a su declaración presentada a tiempo, incluidas las prórrogas, del año del fallecimiento. Hay alivio automático si se toman medidas correctivas dentro de los 12 meses siguientes a esa fecha límite. La elección se aplica luego a transferencias y distribuciones posteriores hasta que se revoque con el Form 15254 (instrucciones del Form 1065).
• Sin la elección, el K-1 del heredero muestra la ganancia medida desde la base fiscal anterior, aunque la participación del heredero se valuó a la fecha del fallecimiento. El heredero puede obtener una pérdida de capital equivalente solo cuando vende o liquida la participación.
• Terreno distribuido al heredero. Un heredero que recibe el terreno mismo dentro de los 2 años siguientes a adquirir la participación puede elegir un ajuste especial de la base fiscal (Publication 541).
• Las corporaciones S y C no tienen esa elección. Las acciones heredadas generalmente toman su valor a la fecha del fallecimiento (Publication 551); el terreno dentro de la corporación conserva su base fiscal anterior.

Nuestro terreno está en una corporación S: ¿hay impuesto sobre ganancias incorporadas y puede un accionista hacer un intercambio por su cuenta?

Solo si la corporación S fue alguna vez corporación C, o recibió el terreno de una con la base fiscal trasladada (instrucciones del Schedule D (Form 1120-S)). En ese caso, la ganancia hasta la plusvalía del terreno al primer día como corporación S (o al día en que recibió el terreno de la corporación C), reconocida dentro de 5 años desde ese día, tributa a 21% a nivel de la corporación. El impuesto se trata como una pérdida que reduce la ganancia que pasa a los accionistas. El cálculo y los valores a la fecha del cambio se explican en convertir una corporación C en corporación S.

• La ganancia incorporada sigue al terreno. El terreno de reemplazo de un intercambio la conserva, con la misma fecha de inicio (26 U.S.C. 1374(d)(6)). Los pagos a plazos recibidos después de terminado el período, por una venta hecha dentro de él, siguen tributando (Reg. 1.1374-4(h)).
• La ganancia se reparte por acción y por día; los propietarios no pueden dirigirla. Consulte cómo tributan las corporaciones S.
• La corporación puede intercambiar todo el terreno; un accionista no puede hacerlo por su cuenta. Escriturar el terreno a todos los accionistas en proporción, o rescatar las acciones de un accionista con terreno, se grava a la corporación como una venta a valor justo de mercado (26 U.S.C. 311(b); Publication 542), y esa ganancia pasa a todos los accionistas. Una distribución a un solo accionista crea diferencias entre las acciones y tributa según sus hechos (Reg. 1.1361-1(l)(2)). Por eso, en una corporación S, un drop and swap no evita el impuesto sobre el terreno escriturado; solo cambia quién tiene el resto.
• Convertirse primero en LLC es una liquidación; consulte cambiar la estructura de su negocio. Un accionista que pasa a ser extranjero no residente termina la elección S; consulte propietario de una corporación S de EE. UU. que vive en Canadá.

Nuestro terreno está en una corporación C: ¿cuánto impuesto se paga y cómo sacamos el efectivo?

En EE. UU., una corporación C paga 21% de su ingreso gravable, sin una tasa menor para ganancias de capital (Publication 542). Luego el efectivo llega a los propietarios como dividendos o en una liquidación total, en la que cada accionista compara el efectivo con la base fiscal de sus acciones. Las acciones heredadas generalmente toman como base fiscal su valor a la fecha del fallecimiento del propietario (Publication 551), lo que puede reducir ese segundo impuesto.

• Un intercambio hecho por la corporación difiere el impuesto corporativo pero deja el valor dentro de la corporación; los accionistas no pueden hacer intercambios por separado.
• A los accionistas que reciben efectivo de la liquidación mientras el impuesto corporativo está impago se les puede determinar ese impuesto como cesionarios, hasta 1 año después de que termina el plazo de determinación de la propia corporación (26 U.S.C. 6901).
• Distribuir el terreno a los accionistas antes de la venta, en una liquidación o no, se grava a la corporación como una venta (26 U.S.C. 311(b); 336).
• El efectivo o un pagaré que se quedan dentro pueden generar el impuesto sobre utilidades acumuladas o el impuesto sobre compañías tenedoras personales; consulte cómo tributan las corporaciones C. Los pasos de la liquidación se explican en cerrar una empresa.

¿Puede la empresa vender con un pagaré a plazos y aun así cerrar después?

Sí, en el caso de una LLC o sociedad de personas: puede entregar el pagaré a sus miembros y cerrar. Una corporación C o S puede hacerlo si la venta y la liquidación caben en un plan de 12 meses, aunque una corporación C sigue pagando su propio impuesto por la venta. La empresa declara la venta en el Form 6252, y la ganancia de una sociedad de personas o corporación S llega a los K-1 a medida que se reciben los pagos. Los intereses del pagaré son ingreso ordinario, y la recuperación de depreciación tributa en el año de la venta aunque no se reciba ningún pago (Publication 537).

• Sociedad de personas o LLC: distribuir el pagaré a los miembros generalmente no genera ganancia (Reg. 1.453-9(c)(2)), así que puede liquidarse mientras se paga el pagaré.
• Corporación C: distribuir un pagaré generalmente se grava a la corporación (26 U.S.C. 453B(a)). Los accionistas aún pueden declarar a medida que se paga el pagaré si la venta ocurre dentro de los 12 meses siguientes a la adopción de un plan de liquidación total y la liquidación se completa dentro de ese plazo (26 U.S.C. 453(h)).
• Corporación S: en ese tipo de liquidación, distribuir el pagaré no tributa a nivel de la corporación, salvo los impuestos propios de la corporación S, como el impuesto sobre ganancias incorporadas (26 U.S.C. 453B(h)).
• Puede aplicarse un cargo por intereses cuando los pagarés pendientes superan $5,000,000, pero no sobre un pagaré por la venta de bienes usados en un negocio agrícola (26 U.S.C. 453A(b)(3)). La Publication 537 y las instrucciones del Form 6252 no dicen si una sociedad de personas o corporación S hace esta prueba a nivel de la empresa o de los propietarios.
• Un pagaré recibido dentro de un intercambio es boot y se declara a medida que se paga (Publication 537).

La elección de la sección 1062 para pagar el impuesto en cuatro cuotas requiere una venta a un agricultor calificado, una persona que se dedica activamente a la agricultura (instrucciones del Form 1062), y una empresa que desarrolla centros de datos no lo es.

Uno de nosotros vive en Canadá o en el extranjero: ¿quién retiene el impuesto sobre la venta?

Cuando una sociedad de personas o corporación de EE. UU. vende un bien inmueble en EE. UU., la propia empresa es el agente de retención, no el comprador; el comprador generalmente pide a la empresa una certificación de que no es una persona extranjera (IRS: retención FIRPTA). Una sociedad de personas estadounidense retiene según la sección 1446 sobre la parte de la ganancia de un miembro extranjero, en lugar de aplicar la regla FIRPTA. La tasa para un miembro que es persona física es 37%, o una tasa menor de ganancias de capital cuando la situación del miembro está documentada, y se paga en cuotas durante el año (instrucciones de los Forms 8804, 8805 y 8813). Una sociedad de personas que no retiene debe el impuesto ella misma, más multas e intereses (26 U.S.C. 1461). El miembro presenta el Form 1040-NR. El lado canadiense se explica en socio canadiense en una LLC de EE. UU..

Una corporación estadounidense debe retener cuando distribuye bienes a un accionista extranjero en un rescate o una liquidación y las acciones son una participación en bienes inmuebles de EE. UU. (IRS: retención FIRPTA). Si una persona extranjera tiene el terreno a través de una LLC de un solo miembro, esa persona es la vendedora y el comprador retiene al cierre; consulte vender o arrendar un terreno a un centro de datos.

¿Qué presenta la empresa por el año de la venta y cuándo?

En EE. UU., la empresa presenta su propia declaración del año de la venta, con los formularios de la venta y los K-1; los propietarios presentan sus declaraciones personales a partir de los K-1. Para una empresa con año calendario:

• Form 1099-S. El agente de cierre presenta uno por la sociedad de personas, no uno por socio, y ninguno cuando la vendedora es una corporación (instrucciones del Form 1099-S). Los miembros conocen su parte por el K-1.
• Declaraciones estatales. El estado donde está el terreno generalmente grava a los miembros no residentes por su parte si tiene impuesto sobre la renta; consulte impuesto sobre la renta empresarial en otros estados.
• Texas. Una LLC no puede ser una entidad pasiva para el impuesto de franquicia de Texas; una sociedad de personas familiar sí puede si al menos 90% de su ingreso bruto federal proviene de fuentes pasivas enumeradas, y el alquiler no es una de ellas (Texas Comptroller). Consulte impuesto de franquicia de Texas.

Ejemplo

Solo ilustrativo, en dólares estadounidenses, solo impuesto federal, sin impuesto estatal ni costos de cierre.

Cuatro hermanos, una LLC familiar en Georgia

En 1995, los padres aportaron 400 acres a una LLC que tributa como sociedad de personas, con una base fiscal de $800,000, y después donaron el 25% a cada hijo. La LLC arrienda el terreno a un vecino por un alquiler en efectivo. La LLC firmó la opción de compra del desarrollador a $40,000 por acre, o $16,000,000. El aporte tiene más de 7 años, así que no surge ganancia por el aporte.

• Venta simple: la ganancia es de $15,200,000. Cada K-1 muestra $3,800,000, aproximadamente $900,000 de impuesto federal cada uno al 20% más el 3.8% del impuesto sobre los ingresos netos de inversión.
• Intercambio con salida de efectivo: la LLC compra $8,000,000 en terreno agrícola y recibe $8,000,000 en efectivo para pagar a los dos hermanos que quieren salir. Tributan $8,000,000 de ganancia, se difieren $7,200,000 y la nueva granja conserva una base fiscal de $800,000. Con una división del 25% para cada uno, los dos hermanos que se quedan declaran cada uno $2,000,000 de ganancia sin recibir efectivo.
• Escriturar partes a los hermanos que quieren efectivo: meses antes del cierre, la LLC escritura una parte del 25% a cada uno de los dos hermanos que quieren efectivo. Cada uno vende por $4,000,000 con una base fiscal de $200,000, una ganancia de $3,800,000. La LLC intercambia su mitad, difiere $7,600,000 y responde Yes a la pregunta 12 del Schedule B. Como la LLC firmó la opción, el IRS puede argumentar que la LLC vendió todo.

Tres hermanos, una corporación S en Indiana

La elección S de la corporación agrícola entró en vigor el 1 de enero de 2023; antes era corporación C. La base fiscal del terreno es de $500,000, y ese día se valuó en $3,000,000. Un desarrollador paga $12,000,000 en un cierre de 2026.

• La ganancia es de $11,500,000. El impuesto sobre ganancias incorporadas es el 21% de $2,500,000, o $525,000, suponiendo que no hay compensaciones y que hay suficiente ingreso gravable. Pasan a los accionistas $10,975,000, unos $3,658,000 a cada hermano.
• Un cierre el 1 de enero de 2028 o después evita el impuesto sobre ganancias incorporadas; los pagos de 2028 de una venta a plazos de 2026 no lo evitan.
• Si una hermana quiere terreno agrícola, rescatar sus acciones a cambio de un tercio del terreno se grava a la corporación como una venta a $4,000,000, y esa ganancia pasa a los tres, incluida ella.

Dos hermanos, una corporación C en el norte de Virginia

Los hermanos heredaron todas las acciones en 2015, con una base fiscal total de $2,000,000. La corporación, constituida en 1978, tiene 200 acres con una base fiscal de $200,000. Un desarrollador paga $10,000,000.

• El impuesto corporativo es el 21% de $9,800,000, o $2,058,000, y quedan $7,942,000.
• Al liquidar en 2027, la ganancia de los hermanos es de $5,942,000, unos $1,414,000 a las tasas máximas. El impuesto federal total es de unos $3,472,000, aproximadamente el 35% del precio.
• Si la corporación adopta primero un plan de liquidación total, vende a cambio de un pagaré y se liquida dentro de 12 meses, los hermanos declaran su ganancia a medida que se paga el pagaré. La corporación sigue pagando su propio impuesto.

¿Su caso es distinto?

• Personas, cónyuges o coherederos son dueños directos del terreno: consulte vender o arrendar un terreno a un centro de datos.
• Vender las acciones de la empresa o las participaciones en la LLC en lugar del terreno: consulte vender su negocio.
• Los miembros son cónyuges, hijos o padres: consulte LLC de cónyuges y familiares.
• Se compra o rescata la participación de un miembro: consulte comprar la parte de un socio.
• El estado permite una elección del impuesto a nivel de entidad transparente sobre la ganancia: consulte elección del impuesto a nivel de entidad transparente.
• La empresa cerrará después de la venta: consulte cerrar una empresa.
• El terreno agrícola está en Canadá o pertenece a una corporación canadiense: consulte vender un terreno agrícola a un desarrollador de centros de datos.
• Los propietarios no se ponen de acuerdo, falleció uno de los padres, el terreno está en una corporación o un miembro vive en el extranjero: las elecciones y los plazos son difíciles de revertir una vez que se ejerce la opción. Obtenga ayuda fiscal para centros de datos y traiga los documentos indicados al principio.