Aile LLC'si Veri Merkezine Arazi Satıyor: 1031 Takası ve Nakit

Aile LLC'si veri merkezine arazi sattığında vergiyi kim öder?

Tapuda adı geçen şirket satıcıdır; bu yüzden vergiyi kimin ödeyeceğini şirketin vergi türü belirler. ABD'de iki veya daha fazla üyeli bir aile LLC'si, ortaklık veya S şirketi kazanç üzerinden federal gelir vergisi ödemez (eskiden C şirketi olanlar için bir istisna vardır); her sahip, nakit alsın ya da almasın, payını K-1 belgesiyle bildirir. C şirketi önce %21 öder, sahipler de nakit dışarı çıktığında yeniden vergi öder.

S veya C şirketi olarak vergilendirilmeyi seçmiş bir LLC, o şirketin satırını izler. Hangisi olduğu son federal beyannamesinden (Form 1065, 1120-S veya 1120) anlaşılır.

Aile LLC'si veya ortaklıkta kazancın niteliği, araziyi nasıl kullandığına bağlıdır (Publication 544):

• İşlediği veya işinde kullandığı arazi 1231. madde kapsamındaki varlıktır; Form 4797'de ve K-1 belgesinin 10. kutusunda bildirilir.
• Yatırım amacıyla tutulan arazi sermaye varlığıdır; Schedule D'de ve K-1 belgesinin 9a kutusunda bildirilir.
• Her iki durumda da uzun vadeli kazanç genellikle %20 oranına kadar sermaye kazancı oranlarıyla vergilenir; eşiklerin üstünde ayrıca %3,8 net yatırım geliri vergisi eklenir. Bunun istisnası, arazinin sahibin fiilen ve önemli ölçüde katıldığı bir çiftlik veya başka bir işte kullanılmış olması ve bu yüzden o sahip için pasif faaliyet sayılmamasıdır (26 U.S.C. 1411(c)). Nakit kira karşılığında kiracı çiftçiye verilen arazi genellikle pasif kiralamadır. Net 1231. madde kazancı, her sahibin önceki 5 yıldaki geri alınmamış 1231. madde zararları kadar olağan gelirdir.
• Araziyle birlikte satılan amortismana tabi kalemler, örneğin tahıl siloları, amortismanı olağan gelir olarak geri getirir; binalardaki amortisman daha yüksek bir sermaye kazancı oranıyla vergilenebilir. Bu yüzden sözleşmenin fiyatı nasıl dağıttığı önemlidir.

Bir ebeveynin koyduğu arazi. Bir ebeveyn araziyi ortaklığa, değeri maliyet esasından yüksekken koyduysa, ortaklık bu yerleşik kazancı araziyi koyan ortağa (Publication 541) ve bu payı devralan mirasçıya veya bağış alana dağıtmak zorundadır (Reg. 1.704-3(a)(7)).

Opsiyon bedelleri, arazi kiralamaları, alım-satımcı (dealer) statüsü, sahiplerin tahmini vergisi ve miras kalan arazinin değerlemesi Veri merkezine arazi satmak veya kiralamak rehberinde anlatılıyor. Sahipler farklı sonuçlar istediğinde, biri vefat ettiğinde, arazi bir şirketin elindeyse veya bir üye yurt dışında yaşıyorsa aile durumu basit olmaktan çıkar. Opsiyon kullanılmadan önce opsiyon sözleşmesini, faaliyet sözleşmesini veya iç yönetmeliği, tapuları, önceki beyannameleri ve K-1 belgelerini, S seçimi ve vefat tarihlerini ve tüm ekspertiz raporlarını toplayın.

Bir LLC 1031 takası yapabilir mi, tek bir üye tek başına takas yapabilir mi?

Evet, ABD'de bir aile LLC'si veya ortaklık 1031 takası yapabilir, ancak yalnızca bir bütün olarak. Araziyi aynı LLC veya tamamen ona ait tek üyeli bir LLC satar ve yerine alınan gayrimenkulün tapusunu alır. İkisi de esas olarak satış için değil, işte kullanmak veya yatırım için tutulan gayrimenkul olmalıdır (Form 8824 talimatları). 45 gün ve 180 gün süreleri ile aracı kuralı Veri merkezine arazi satmak veya kiralamak rehberinde yer alıyor.

Bir üye, LLC'nin sahip olduğu araziden “kendi payını” takas edemez. Üye araziye değil, ortaklıktaki bir paya sahiptir; ortaklık 761(a). madde uyarınca ortaklık vergi kurallarının tamamen dışında kalmayı seçmedikçe, ortaklık payı 1031. madde açısından gayrimenkul değildir (Form 8824 talimatları).

Aileden yerine arazi satın almak önce kontrol gerektirir: 1031. madde açısından ilişkili taraflar arasında erkek ve kız kardeşler, ebeveynler, çocuklar ve aile şirketleri vardır.

Bazılarımız nakit, bazılarımız tarım arazisi istiyor: seçenekler neler?

Sahiplerin kapanıştan önce ayrılması gerekir ve her yolun bir bedeli vardır:

LLC takastan nakit çıkarır. Takasta alınan nakit veya benzer nitelikte olmayan diğer varlık, yaygın adıyla “boot”, kazancı kendi değeri kadar vergiye tabi kılar (Publication 544, Partially Nontaxable Exchanges). Bu kazanç LLC'nindir ve faaliyet sözleşmesini izler. Kazancın yalnızca nakit alan üyelere dağıtılması ancak önemli ekonomik etkisi (substantial economic effect) varsa geçerlidir (26 U.S.C. 704(b)): üyelerin sermaye hesapları ve LLC tasfiye edildiğinde her birinin alacağı tutar fiilen bunu izlemelidir (Reg. 1.704-1(b)(2)). Bu, kapanıştan önce faaliyet sözleşmesinde yer almalıdır. Aksi halde kalan üyeler nakit almadan vergi borçlanabilir.

Önce payları satın almak. Satıştan önce LLC ayrılan üyelerin payını geri alır veya diğer üyeler onların payını satın alır. Ayrılanlar payları üzerindeki kazancı bildirir (Publication 541) ve LLC arazinin tamamını takas eder. Yerine alınacak arazi gelmeden satış parasından ödenen pay bedeli LLC için nakittir ve boot gibi vergilenir (Publication 544). Pay geri alımları ve 754. madde seçimi Ortağın payını satın almak rehberinde anlatılıyor.

Drop and swap nedir ve ne kadar güvenlidir?

Drop and swap'ta LLC kapanıştan önce her üyeye bölünmemiş, paylı mülkiyet (tenancy-in-common) payını tapuyla devreder ve her üye kendi payını satar veya takas eder. Tapunun ne kadar önce devredilmesi ya da üyelerin ne kadar süre elde tutması gerektiğini söyleyen bir IRS güvenli limanı veya kuralı yoktur. Riskler:

• LLC yine de satıcı sayılabilir. ABD Yüksek Mahkemesi, anlaşmayı şirket müzakere ettikten sonra satışı şeklen sahiplerin yaptığı bir durumda şirketi vergilendirdi (Commissioner v. Court Holding Co.). LLC'nin imzaladığı bir opsiyon bu iddiaya kapı açar.
• Takas yapan üyeler araziyi satış için değil, yatırım veya işte kullanım amacıyla tutmalıdır (Form 8824 talimatları).
• Beyanname bunu işaretler. Paylı mülkiyet payının veya başka bir bölünmemiş payın her dağıtımında, ara bir kuruluş üzerinden olsa bile, Form 1065 Schedule B'nin 12. sorusu Evet olarak cevaplanmalıdır. 11. soru ise takastan sonra dağıtılan yerine alınmış varlığı, yani ters yöndeki “swap and drop” işlemini işaretler (Form 1065 talimatları).
• Ortak sahipler yeniden ortaklık haline gelebilir. Tarım arazisini bir çiftçiye yalnızca nakit kira veya ürün payı karşılığında kiraya veren ortak sahipler mutlaka bir kuruluş oluşturmaz (Reg. 301.7701-1(a)(2)). Birlikte iş yürütmeye devam eden ortak sahipler oluşturabilir. Revenue Procedure 2002-22 ortak mülkiyet görüşleri (ruling) için koşulları listeler, ancak kendisi esasa ilişkin bir kural olmadığını belirtir.
• Yakın zamanda konulan arazi. Bir üye araziyi son 7 yıl içinde koyduysa ve arazi başka bir üyeye geçerse, araziyi koyan üye kazanç tanır (Publication 541).

Bir varyantta paylar yalnızca nakit isteyen üyelere tapuyla devredilir; onlar satıp vergi öder, LLC de kalanı takas eder. Bu varyantı ele alan bir IRS kuralı veya görüşü yoktur. IRS yukarıdaki Court Holding kararına dayanarak LLC'yi her şeyin satıcısı sayarsa, bu nakit LLC'nin boot'u olur ve dağıtım sorunu geri döner.

Bir ebeveyn vefat etti: LLC içindeki arazinin maliyet esası güncel değere yükselir mi?

Otomatik olarak yükselmez. Ortaklık 754. madde seçimi yapmadıkça, ortaklık payını miras almak ortaklık içindeki arazinin maliyet esasını değiştirmez (Publication 541).

• Seçimin yapılması. Ortaklık, vefat yılına ait ve süre uzatımları dahil zamanında verilen beyannamesine bir açıklama ekler. Düzeltici işlem bu son tarihten itibaren 12 ay içinde yapılırsa otomatik af mümkündür. Seçim, Form 15254 ile iptal edilene kadar sonraki devir ve dağıtımlara uygulanır (Form 1065 talimatları).
• Seçim yoksa, mirasçının payı vefat tarihindeki değerle değerlenmiş olsa bile mirasçının K-1 belgesi eski maliyet esasından ölçülen kazancı gösterir. Mirasçı buna karşılık gelen sermaye zararını ancak pay satıldığında veya tasfiye edildiğinde alabilir.
• Araziyi mirasçıya dağıtmak. Payı edindikten sonraki 2 yıl içinde arazinin kendisini alan mirasçı özel bir maliyet esası düzeltmesi seçebilir (Publication 541).
• S ve C şirketlerinde böyle bir seçim yoktur. Miras kalan hisseler genellikle vefat tarihindeki değeri maliyet esası olarak alır (Publication 551); şirket içindeki arazi ise eski maliyet esasını korur.

Arazimiz bir S şirketinde: yerleşik kazanç vergisi var mı ve tek bir hissedar takas yapabilir mi?

Yerleşik kazanç vergisi ancak S şirketi eskiden C şirketiyse veya araziyi bir C şirketinden devreden maliyet esasıyla aldıysa doğar (Schedule D (Form 1120-S) talimatları). Bu durumda, arazinin ilk S günündeki (veya araziyi C şirketinden aldığı gündeki) değer artışı kadar olan ve o günden itibaren 5 yıl içinde tanınan kazanç, şirket düzeyinde %21 oranıyla vergilenir. Bu vergi, hissedarlara aktarılan kazancı azaltan bir zarar sayılır. Hesaplama ve geçiş tarihi değerleri C şirketini S şirketine dönüştürmek rehberinde yer alıyor.

• Yerleşik kazanç araziyi izler. Takasla yerine alınan arazi bu kazancı aynı başlangıç tarihiyle taşır (26 U.S.C. 1374(d)(6)). Süre içinde yapılan bir satışta süre bittikten sonra alınan taksitler de yine vergilenir (Reg. 1.1374-4(h)).
• Kazanç hisse başına ve gün başına aktarılır; sahipler bunu yönlendiremez. Bkz. S şirketleri nasıl vergilendirilir.
• Şirket arazinin tamamını takas edebilir; tek bir hissedar tek başına takas yapamaz. Araziyi tüm hissedarlara payları oranında tapuyla devretmek veya bir hissedarın hisselerini araziyle geri almak, şirket açısından gerçeğe uygun piyasa değeri üzerinden satış olarak vergilenir (26 U.S.C. 311(b); Publication 542) ve bu kazanç tüm hissedarlara akar. Yalnızca bir hissedara yapılan dağıtım hisseler arasında fark yaratır ve olgularına göre vergilenir (Reg. 1.1361-1(l)(2)). Bu yüzden S şirketinde drop and swap, tapuyla devredilen arazideki vergiyi önlemez; yalnızca kalanın kimde olduğunu değiştirir.
• Önce LLC'ye dönüşmek bir tasfiyedir; bkz. İşletme yapınızı değiştirmek. Mukim olmayan yabancı haline gelen bir hissedar S seçimini sona erdirir; bkz. Kanada'daki ABD S şirketi sahibi.

Arazimiz bir C şirketinde: ne kadar vergi çıkar ve nakdi nasıl dışarı alırız?

ABD'de bir C şirketi vergilendirilebilir gelirinin %21 kadarını öder; sermaye kazancı için daha düşük bir oran yoktur (Publication 542). Nakit sonra sahiplere temettü olarak ya da tam tasfiyede ulaşır; tasfiyede her hissedar nakdi hisse maliyet esasıyla karşılaştırır. Miras kalan hisseler genellikle sahibin vefat tarihindeki değeri maliyet esası olarak alır (Publication 551); bu, ikinci vergiyi küçültebilir.

• Şirket düzeyindeki takas şirket vergisini erteler, ancak değeri şirketin içinde tutar; hissedarlar ayrı ayrı takas yapamaz.
• Şirket vergisi ödenmemişken tasfiye nakdi alan hissedarlar, devralan (transferee) sıfatıyla bu vergiden sorumlu tutulabilir; bu sorumluluk şirketin kendi tarhiyat süresi bittikten sonra 1 yıla kadar sürer (26 U.S.C. 6901).
• Satıştan önce araziyi hissedarlara dağıtmak, tasfiye kapsamında olsun olmasın, şirket açısından satış olarak vergilenir (26 U.S.C. 311(b); 336).
• Şirkette bırakılan nakit veya senet birikmiş kazanç vergisi ya da kişisel holding şirketi vergisi doğurabilir; bkz. C şirketleri nasıl vergilendirilir. Tasfiye adımları Şirketi kapatmak rehberinde yer alıyor.

Şirket taksitli satış senediyle satış yapıp yine de daha sonra kapanabilir mi?

LLC veya ortaklık için evet: senedi üyelerine verip kapanabilir. C veya S şirketi, satış ve tasfiye 12 aylık bir planın içine sığarsa bunu yapabilir; ancak C şirketi satıştaki kendi vergisini yine öder. Şirket satışı Form 6252'de bildirir; ortaklığın veya S şirketinin kazancı ödemeler geldikçe K-1 belgelerine ulaşır. Senedin faizi olağan gelirdir ve amortismanın geri alınan kısmı, hiç ödeme gelmese bile satış yılında vergilenir (Publication 537).

• Ortaklık veya LLC: senedi üyelere dağıtmak genellikle kazanç doğurmaz (Reg. 1.453-9(c)(2)); bu yüzden senet ödenirken tasfiye edilebilir.
• C şirketi: senedin dağıtılması genellikle şirket açısından vergilenir (26 U.S.C. 453B(a)). Satış, tam tasfiye planının kabulünden sonraki 12 ay içinde yapılır ve tasfiye bu süre içinde tamamlanırsa hissedarlar kazancı senet ödendikçe bildirebilir (26 U.S.C. 453(h)).
• S şirketi: bu tür bir tasfiyede senedin dağıtılması, yerleşik kazanç vergisi gibi S şirketi vergileri dışında şirket düzeyinde vergilendirilmez (26 U.S.C. 453B(h)).
• Ödenmemiş senetler $5.000.000 tutarını aştığında faiz yükü uygulanabilir, ancak çiftçilik işinde kullanılan varlığın satışından alınan senede uygulanmaz (26 U.S.C. 453A(b)(3)). Publication 537 ve Form 6252 talimatları, ortaklık veya S şirketinin bunu şirket düzeyinde mi yoksa sahip düzeyinde mi test edeceğini söylemiyor.
• Takas içinde alınan senet boot'tur ve ödendikçe bildirilir (Publication 537).

Vergiyi dört taksitte ödemeye yönelik 1062. madde seçimi, nitelikli bir çiftçiye, yani fiilen çiftçilik yapan bir bireye satış gerektirir (Form 1062 talimatları); veri merkezi geliştiricisi bu tanıma girmez.

Birimiz Kanada'da veya yurt dışında yaşıyor: satışta vergiyi kim keser?

Bir ABD ortaklığı veya şirketi ABD'deki gayrimenkulü sattığında stopaj yapan taraf alıcı değil, şirketin kendisidir; alıcı genellikle şirketten yabancı kişi olmadığına dair bir beyan ister (IRS: FIRPTA stopajı). Yurt içi bir ortaklık, FIRPTA kuralı yerine yabancı üyenin kazanç payı üzerinden 1446. madde uyarınca stopaj yapar. Birey üye için oran %37, üyenin durumu belgelenirse daha düşük bir sermaye kazancı oranıdır ve yıl içinde taksitler halinde ödenir (Forms 8804, 8805 ve 8813 talimatları). Stopaj yapmayan ortaklık bu vergiyi ceza ve faiziyle birlikte kendisi borçlanır (26 U.S.C. 1461). Üye Form 1040-NR verir. Kanada tarafı ABD LLC'sindeki Kanadalı ortak rehberinde anlatılıyor.

Yurt içi bir şirket, hisse geri alımında veya tasfiyede yabancı bir hissedara varlık dağıttığında ve hisseler ABD gayrimenkul payı niteliğindeyse stopaj yapmak zorundadır (IRS: FIRPTA stopajı). Yabancı bir kişi araziye tek üyeli bir LLC üzerinden sahipse satıcı o kişidir ve alıcı kapanışta stopaj yapar; bkz. Veri merkezine arazi satmak veya kiralamak.

Şirket satış yılı için ne verir ve ne zaman?

Şirket satış yılı için kendi beyannamesini satış formları ve K-1 belgeleriyle birlikte verir; sahipler kişisel beyannamelerini K-1 belgelerine göre verir. Takvim yılını esas alan bir şirket için:

• Form 1099-S. Kapanışı yürüten taraf ortaklık için ortak başına değil, bir tane verir; satıcı şirketse hiç vermez (Form 1099-S talimatları). Üyeler paylarını K-1 belgesinden öğrenir.
• Eyalet beyannameleri. Arazinin bulunduğu eyalet, gelir vergisi varsa mukim olmayan üyeleri payları üzerinden genellikle vergilendirir; bkz. Diğer eyaletlerde işletme gelir vergisi.
• Texas. Bir LLC franchise vergisi açısından pasif kuruluş olamaz; bir aile ortaklığı ise federal brüt gelirinin en az %90 kadarı listelenen pasif kaynaklardan geliyorsa olabilir ve kira bu kaynaklardan biri değildir (Texas Comptroller). Bkz. Texas franchise vergisi.

Örnek

Yalnızca açıklama amaçlıdır; ABD doları cinsindendir, yalnızca federal vergiyi kapsar, eyalet vergisi ve kapanış masrafları yoktur.

Dört kardeş, Georgia'da bir aile LLC'si

Ebeveynler 1995'te 400 akre araziyi $800.000 maliyet esasıyla ortaklık olarak vergilendirilen bir LLC'ye koydu ve daha sonra her çocuğa %25 bağışladı. LLC araziyi bir komşuya nakit kirayla kiraya veriyor. LLC, geliştiricinin opsiyonunu akre başına $40.000, yani $16.000.000 üzerinden imzaladı. Araziyi koyma işlemi 7 yıldan eski olduğu için koymaya bağlı kazanç doğmuyor.

• Düz satış: kazanç $15.200.000. Her K-1 belgesi $3.800.000 gösteriyor; %20 oran artı %3,8 net yatırım geliri vergisiyle kişi başı yaklaşık $900.000 federal vergi.
• Nakit çıkışlı takas: LLC $8.000.000'lık tarım arazisi alıyor ve ayrılmak isteyen iki kardeşe ödemek için $8.000.000 nakit alıyor. $8.000.000 kazanç vergileniyor, $7.200.000 erteleniyor ve yeni çiftlik $800.000 maliyet esasını koruyor. Kazanç %25'er bölündüğünde kalan iki kardeşin her biri nakit almadan $2.000.000 kazanç bildiriyor.
• Nakit isteyen kardeşlere payları tapuyla devretmek: kapanıştan aylar önce LLC, nakit isteyen iki kardeşin her birine %25 pay devrediyor. Her biri $200.000 maliyet esasıyla $4.000.000'a satıyor: $3.800.000 kazanç. LLC kendi yarısını takas edip $7.600.000 erteliyor ve Schedule B'nin 12. sorusuna Evet diyor. Opsiyonu LLC imzaladığı için IRS, LLC'nin her şeyi sattığını ileri sürebilir.

Üç kardeş, Indiana'da bir S şirketi

Çiftlik şirketinin S seçimi 1 Ocak 2023'te yürürlüğe girdi; öncesinde C şirketiydi. Arazinin maliyet esası $500.000 ve o gün $3.000.000 olarak değerlendi. Bir geliştirici 2026'daki bir kapanışta $12.000.000 ödüyor.

• Kazanç $11.500.000. Mahsup olmadığı ve yeterli vergilendirilebilir gelir bulunduğu varsayılırsa yerleşik kazanç vergisi $2.500.000'ın %21'i, yani $525.000. $10.975.000 aktarılıyor; her kardeşe yaklaşık $3.658.000.
• 1 Ocak 2028 veya sonrasındaki bir kapanış yerleşik kazanç vergisinden kurtulur; 2026'daki bir taksitli satışın 2028 ödemeleri kurtulmaz.
• Bir kardeş tarım arazisi isterse, onun hisselerini arazinin üçte biri karşılığında geri almak şirket açısından $4.000.000 üzerinden satış olarak vergilenir ve bu kazanç kendisi dahil üç kardeşe de geçer.

İki kardeş, Northern Virginia'da bir C şirketi

Kardeşler 2015'te toplam $2.000.000 maliyet esasıyla tüm hisseleri miras aldı. 1978'de kurulan şirket, $200.000 maliyet esaslı 200 akre araziye sahip. Bir geliştirici $10.000.000 ödüyor.

• Şirket vergisi $9.800.000'ın %21'i, yani $2.058.000; geriye $7.942.000 kalıyor.
• 2027'de tasfiye edildiğinde kardeşlerin kazancı $5.942.000; en yüksek oranlarla yaklaşık $1.414.000. Toplam federal vergi yaklaşık $3.472.000, yani fiyatın kabaca %35'i.
• Şirket önce tam tasfiye planı kabul eder, senet karşılığında satar ve 12 ay içinde tasfiye olursa kardeşler kazançlarını senet ödendikçe bildirir. Şirket kendi vergisini yine öder.

Sizin durumunuz farklı mı?

• Araziye doğrudan bireyler, eşler veya ortak mirasçılar sahip: bkz. Veri merkezine arazi satmak veya kiralamak.
• Arazi yerine şirket hisselerini veya LLC paylarını satmak: bkz. İşletmenizi satmak.
• Üyeler eşler, çocuklar veya ebeveynler: bkz. Eş ve aile LLC'leri.
• Bir üyenin payı satın alınıyor veya geri alınıyor: bkz. Ortağın payını satın almak.
• Eyalet, kazanç için aktarmalı vergilendirilen kuruluş vergisi seçimine izin veriyor: bkz. Aktarmalı vergilendirilen kuruluş vergisi seçimi.
• Şirket satıştan sonra kapanacak: bkz. Şirketi kapatmak.
• Tarım arazisi Kanada'da veya bir Kanada şirketinin elinde: bkz. Tarım arazisini bir veri merkezi geliştiricisine satmak.
• Sahipler anlaşamıyor, bir ebeveyn vefat etti, arazi bir şirkette veya bir üye yurt dışında yaşıyor: opsiyon kullanıldıktan sonra seçimleri ve süreleri geri almak zordur. Veri merkezi vergi desteği alın ve en başta listelenen belgeleri getirin.