डेटा सेंटर को ज़मीन बेचती पारिवारिक LLC: कुछ 1031, कुछ नकद

पारिवारिक LLC डेटा सेंटर को ज़मीन बेचे तो कर कौन चुकाता है?

ज़मीन जिस कंपनी के नाम पर है, वही विक्रेता है, इसलिए उसका कर प्रकार तय करता है कि कर कौन चुकाता है। अमेरिका में दो या ज़्यादा सदस्यों वाली पारिवारिक LLC, साझेदारी या S corporation लाभ पर कोई संघीय आयकर नहीं चुकाती (पहले C corporation रही कंपनियों के लिए एक अपवाद के साथ); हर स्वामी K-1 पर अपना हिस्सा दिखाता है, नकद मिले या नहीं। C corporation पहले 21% चुकाती है, और नकद बाहर आने पर स्वामी फिर से कर चुकाते हैं।

जिस LLC ने S या C corporation की तरह कर लगवाने का विकल्प चुना, वह उस कंपनी वाली पंक्ति के अनुसार चलती है। उसका नवीनतम संघीय रिटर्न (Form 1065, 1120-S या 1120) बताता है कि कौन-सी।

पारिवारिक LLC या साझेदारी के लिए, लाभ का स्वरूप इस पर निर्भर है कि उसने ज़मीन का इस्तेमाल कैसे किया (Publication 544):

• जिस ज़मीन पर उसने खेती की या व्यवसाय में इस्तेमाल किया वह धारा 1231 की संपत्ति है, जो Form 4797 और K-1 के box 10 पर दिखाई जाती है।
• निवेश के लिए रखी ज़मीन पूँजीगत संपत्ति है, जो Schedule D और K-1 के box 9a पर दिखाई जाती है।
• दोनों ही स्थितियों में दीर्घकालिक लाभ पर आम तौर पर पूँजीगत लाभ की दरें लगती हैं, 20% तक, और सीमा से ऊपर 3.8% का शुद्ध निवेश आय कर भी, सिवाय तब जब ज़मीन किसी खेती या दूसरे व्यवसाय में इस्तेमाल हुई जिसमें स्वामी की सामग्रिक भागीदारी (material participation) है, ताकि वह उस स्वामी के लिए निष्क्रिय गतिविधि न हो (26 U.S.C. 1411(c))। नकद किराये पर किसी किरायेदार किसान को दी गई ज़मीन आम तौर पर निष्क्रिय किराया है। धारा 1231 का शुद्ध लाभ हर स्वामी के पिछले 5 वर्षों के धारा 1231 के उन घाटों तक साधारण आय है जिनकी वसूली नहीं हुई।
• ज़मीन के साथ बेची गई मूल्यह्रास वाली चीज़ें, जैसे अनाज के बिन, मूल्यह्रास को साधारण आय के रूप में वापस लाती हैं, और इमारतों के मूल्यह्रास पर पूँजीगत लाभ की ऊँची दर लग सकती है, इसलिए अनुबंध में कीमत का आवंटन कैसे होता है, यह मायने रखता है।

माता-पिता की दी हुई ज़मीन। अगर किसी माता या पिता ने साझेदारी में ज़मीन तब डाली जब उसका मूल्य आधार (basis) से ज़्यादा था, तो साझेदारी को वह अंतर्निहित लाभ योगदान देने वाले साझेदार को आवंटित करना होगा (Publication 541), और उस हिस्सेदारी को पाने वाले वारिस या उपहार पाने वाले को भी (Reg. 1.704-3(a)(7))।

खरीदने के विकल्प का भुगतान, ज़मीन का पट्टा, डीलर की स्थिति, स्वामियों का अनुमानित कर और विरासत में मिली ज़मीन का मूल्यांकन डेटा सेंटर को ज़मीन बेचना या पट्टे पर देना में हैं। पारिवारिक मामला तब सरल नहीं रहता जब स्वामी अलग नतीजे चाहें, किसी की मृत्यु हो चुकी हो, ज़मीन किसी कंपनी में हो, या कोई सदस्य विदेश में रहता हो। विकल्प इस्तेमाल होने से पहले इकट्ठा करें: विकल्प का अनुबंध, संचालन समझौता या उपनियम, डीड, पिछले रिटर्न और K-1, S election और मृत्यु की तारीखें, और कोई भी मूल्यांकन।

क्या LLC 1031 विनिमय कर सकती है, और क्या एक सदस्य अकेले विनिमय कर सकता है?

हाँ, पारिवारिक LLC या साझेदारी 1031 विनिमय कर सकती है, लेकिन सिर्फ़ पूरी इकाई के रूप में। वही LLC, या उसकी पूरी तरह स्वामित्व वाली एकल-सदस्य LLC, ज़मीन बेचती है और बदले की अचल संपत्ति अपने नाम पर लेती है। दोनों अचल संपत्तियाँ व्यवसाय या निवेश के लिए रखी होनी चाहिए, मुख्य रूप से बिक्री के लिए नहीं (Form 8824 के निर्देश)। 45 दिन और 180 दिन की समय-सीमाएँ और मध्यस्थ का नियम डेटा सेंटर को ज़मीन बेचना या पट्टे पर देना में हैं।

एक सदस्य LLC की ज़मीन में "अपने हिस्से" का विनिमय नहीं कर सकता। सदस्य के पास साझेदारी में हिस्सेदारी है, ज़मीन नहीं, और साझेदारी की हिस्सेदारी धारा 1031 के लिए अचल संपत्ति नहीं है, जब तक साझेदारी ने धारा 761(a) के तहत साझेदारी कर नियमों से पूरी तरह बाहर रहना न चुना हो (Form 8824 के निर्देश)।

परिवार से बदले की ज़मीन खरीदने से पहले जाँच ज़रूरी है: धारा 1031 के लिए संबंधित पक्षों में भाई, बहन, माता-पिता, बच्चे और पारिवारिक कंपनियाँ शामिल हैं।

हम में से कुछ नकद चाहते हैं और कुछ कृषि भूमि: क्या विकल्प हैं?

स्वामियों को क्लोज़िंग से पहले अलग होना होगा, और हर रास्ते की एक कीमत है:

LLC विनिमय में से नकद निकालती है। विनिमय में मिला नकद या दूसरी गैर-समान संपत्ति, जिसे आम तौर पर boot कहते हैं, उसके मूल्य तक लाभ को कर योग्य बनाती है (Publication 544, Partially Nontaxable Exchanges)। वह लाभ LLC का है और संचालन समझौते के अनुसार चलता है। इसे सिर्फ़ नकद लेने वाले सदस्यों को आवंटित करना तभी टिकता है जब उसका substantial economic effect हो (26 U.S.C. 704(b)): सदस्यों के पूँजी खाते, और LLC समेटने पर हर एक को क्या मिलता है, वास्तव में उसी के अनुसार चलने चाहिए (Reg. 1.704-1(b)(2))। यह क्लोज़िंग से पहले संचालन समझौते में होना चाहिए। वरना रुकने वाले सदस्यों पर बिना नकद के कर आ सकता है।

पहले हिस्सेदारी खरीदें। बिक्री से पहले LLC छोड़ने वाले सदस्यों की हिस्सेदारी वापस खरीदती है, या दूसरे सदस्य उनकी हिस्सेदारी खरीदते हैं। छोड़ने वाले अपनी हिस्सेदारी पर लाभ दिखाते हैं (Publication 541), और LLC पूरी ज़मीन का विनिमय करती है। बदले की ज़मीन आने से पहले बिक्री के पैसे से किया गया भुगतान LLC के लिए नकद है, जिस पर boot की तरह कर लगता है (Publication 544)। हिस्सेदारी की वापस खरीद और धारा 754 का चुनाव साझेदार की हिस्सेदारी खरीदना में हैं।

Drop and swap क्या है, और यह कितना सुरक्षित है?

Drop and swap में LLC क्लोज़िंग से पहले हर सदस्य को एक अविभाजित, संयुक्त स्वामित्व (tenancy-in-common) वाले हिस्से की डीड देती है, और हर सदस्य अपना हिस्सा बेचता है या उसका विनिमय करता है। IRS का कोई सुरक्षित दायरा (safe harbor) या नियम नहीं बताता कि डीड कितनी पहले बदलनी चाहिए या सदस्यों को कितने समय तक रखना चाहिए। जोखिम:

• LLC फिर भी विक्रेता मानी जा सकती है। Supreme Court ने एक कंपनी पर उस बिक्री का कर लगाया जो कंपनी के सौदा तय करने के बाद उसके स्वामियों ने औपचारिक रूप से की थी (Commissioner v. Court Holding Co.)। LLC के हस्ताक्षर वाला विकल्प अनुबंध इस तर्क को न्योता देता है।
• विनिमय करने वाले सदस्यों को निवेश या व्यावसायिक इस्तेमाल के लिए रखना होगा, बिक्री के लिए नहीं (Form 8824 के निर्देश)।
• रिटर्न इसे चिह्नित करता है। संयुक्त स्वामित्व या दूसरी अविभाजित हिस्सेदारी के किसी भी वितरण पर Form 1065, Schedule B के प्रश्न 12 का जवाब Yes होना चाहिए, किसी बीच की संस्था के ज़रिये होने पर भी। प्रश्न 11 विनिमय के बाद वितरित बदले की संपत्ति को चिह्नित करता है, यानी उल्टा "swap and drop" (Form 1065 के निर्देश)।
• सह-स्वामी फिर से साझेदारी बन सकते हैं। जो सह-स्वामी सिर्फ़ किसी किसान को नकद या फ़सल के हिस्से वाले किराये पर कृषि भूमि देते हैं, वे ज़रूरी नहीं कि कोई संस्था बनाएँ (Reg. 301.7701-1(a)(2))। जो सह-स्वामी साथ मिलकर व्यवसाय चलाते रहते हैं, वे बना सकते हैं। Revenue Procedure 2002-22 सह-स्वामित्व पर फ़ैसलों (rulings) की शर्तें बताता है, लेकिन वह खुद कहता है कि वह कोई ठोस नियम नहीं है।
• हाल में दी गई ज़मीन। अगर किसी सदस्य ने 7 साल के भीतर ज़मीन दी थी और वह किसी दूसरे सदस्य को जाती है, तो योगदान देने वाले को लाभ दिखाना होता है (Publication 541)।

एक दूसरे तरीके में सिर्फ़ नकद चाहने वाले सदस्यों को हिस्सों की डीड दी जाती है; वे बेचकर कर चुकाते हैं, और LLC बाकी का विनिमय करती है। IRS का कोई नियम या फ़ैसला इस तरीके पर बात नहीं करता। अगर IRS ऊपर दिए Court Holding मामले के आधार पर LLC को पूरी ज़मीन का विक्रेता माने, तो वह नकद LLC का boot होगा और आवंटन की समस्या लौट आएगी।

माता या पिता की मृत्यु हो गई: क्या LLC के अंदर की ज़मीन का आधार बढ़कर नए मूल्य पर आता है (stepped-up basis)?

अपने आप नहीं। साझेदारी की हिस्सेदारी विरासत में मिलने से साझेदारी के अंदर ज़मीन का आधार तब तक नहीं बदलता जब तक साझेदारी ने धारा 754 का चुनाव न किया हो (Publication 541)।

• चुनाव करना। साझेदारी मृत्यु वाले वर्ष के समय पर फ़ाइल किए गए रिटर्न, विस्तार सहित, के साथ एक विवरण लगाती है। उस समय-सीमा के 12 महीने के भीतर सुधार करने पर स्वचालित राहत उपलब्ध है। फिर यह चुनाव बाद के हस्तांतरणों और वितरणों पर तब तक लागू होता है जब तक Form 15254 पर रद्द न किया जाए (Form 1065 के निर्देश)।
• चुनाव के बिना, वारिस का K-1 पुराने आधार से मापा गया लाभ दिखाता है, भले ही वारिस की हिस्सेदारी का मूल्य मृत्यु के समय तय हुआ था। वारिस को मिलान वाला पूँजीगत घाटा सिर्फ़ तब मिल सकता है जब हिस्सेदारी बेची जाए या उसका परिसमापन हो।
• वारिस को दी गई ज़मीन। जो वारिस हिस्सेदारी पाने के 2 साल के भीतर खुद ज़मीन पाता है, वह आधार के विशेष समायोजन का चुनाव कर सकता है (Publication 541)।
• S और C corporation के पास ऐसा कोई चुनाव नहीं है। विरासत में मिले शेयरों का आधार आम तौर पर मृत्यु के समय का मूल्य होता है (Publication 551); अंदर की ज़मीन अपना पुराना आधार रखती है।

हमारी ज़मीन S corporation में है: क्या अंतर्निहित लाभ पर कर लगता है, और क्या एक शेयरधारक विनिमय कर सकता है?

सिर्फ़ तब जब S corporation कभी C corporation थी, या उसे ज़मीन किसी C corporation से पुराने आधार के साथ मिली (Schedule D (Form 1120-S) के निर्देश)। तब पहले S दिन (या C corporation से ज़मीन मिलने के दिन) तक ज़मीन के मूल्य में हुई बढ़त जितना लाभ, अगर उस दिन से 5 वर्ष के भीतर मान्य हो, तो कंपनी स्तर पर 21% की दर से कर योग्य है। यह कर एक घाटा माना जाता है जो शेयरधारकों तक जाने वाला लाभ घटाता है। गणना और बदलाव की तारीख वाले मूल्य C corporation को S corporation में बदलना में हैं।

• अंतर्निहित लाभ ज़मीन के साथ चलता है। विनिमय से मिली बदले की ज़मीन इसे उसी शुरुआती तारीख के साथ ले जाती है (26 U.S.C. 1374(d)(6))। अवधि के भीतर की गई बिक्री पर अवधि खत्म होने के बाद मिली किस्तों पर भी कर लगता है (Reg. 1.1374-4(h))।
• लाभ प्रति शेयर, प्रति दिन जाता है; स्वामी इसे अपनी मर्ज़ी से नहीं मोड़ सकते। देखें S corporation पर कर कैसे लगता है।
• कंपनी पूरी ज़मीन का विनिमय कर सकती है; एक शेयरधारक अकेले विनिमय नहीं कर सकता। सभी शेयरधारकों को अनुपात में ज़मीन की डीड देना, या किसी एक शेयरधारक के शेयर ज़मीन देकर वापस खरीदना, कंपनी के लिए उचित बाज़ार मूल्य पर बिक्री की तरह कर योग्य है (26 U.S.C. 311(b); Publication 542), और वह लाभ सभी शेयरधारकों तक जाता है। सिर्फ़ एक शेयरधारक को वितरण शेयरों के बीच फ़र्क पैदा करता है और उस पर तथ्यों के अनुसार कर लगता है (Reg. 1.1361-1(l)(2))। इसलिए S corporation के लिए drop and swap बाहर दी गई ज़मीन पर कर से नहीं बचाता; यह सिर्फ़ बदलता है कि बाकी किसके पास है।
• पहले LLC में बदलना परिसमापन है; देखें अपने व्यवसाय का ढाँचा बदलना। जो शेयरधारक अनिवासी विदेशी व्यक्ति बन जाता है, उससे S election खत्म हो जाता है; देखें कनाडा में रहने वाला अमेरिकी S corporation का स्वामी।

हमारी ज़मीन C corporation में है: कितना कर लगेगा, और नकद बाहर कैसे निकालें?

C corporation अपनी कर योग्य आय का 21% चुकाती है, पूँजीगत लाभ के लिए कोई कम दर नहीं (Publication 542)। फिर नकद स्वामियों तक लाभांश के रूप में पहुँचता है, या पूर्ण परिसमापन में, जहाँ हर शेयरधारक नकद की तुलना अपने शेयर के आधार से करता है। विरासत में मिले शेयरों का आधार आम तौर पर स्वामी की मृत्यु के समय का मूल्य होता है (Publication 551), जो यह दूसरा कर घटा सकता है।

• कंपनी का विनिमय कंपनी के कर को टालता है लेकिन मूल्य को कंपनी के अंदर ही रखता है; शेयरधारक अलग से विनिमय नहीं कर सकते।
• जो शेयरधारक कंपनी का कर बकाया रहते हुए परिसमापन का नकद पाते हैं, उन पर हस्तांतरिती (transferee) के रूप में उस कर का निर्धारण हो सकता है, कंपनी की अपनी निर्धारण अवधि खत्म होने के 1 साल बाद तक (26 U.S.C. 6901)।
• बिक्री से पहले शेयरधारकों को ज़मीन बाँटना, परिसमापन में या उसके बिना, कंपनी के लिए बिक्री की तरह कर योग्य है (26 U.S.C. 311(b); 336)।
• अंदर छोड़ा गया नकद या नोट accumulated earnings tax या personal holding company tax ला सकता है; देखें C corporation पर कर कैसे लगता है। परिसमापन के कदम कंपनी बंद करना में हैं।

क्या कंपनी किस्तों वाले नोट पर बेचकर बाद में बंद हो सकती है?

LLC या साझेदारी के लिए हाँ: वह नोट अपने सदस्यों को देकर बंद हो सकती है। C या S corporation ऐसा कर सकती है अगर बिक्री और परिसमापन 12 महीने की एक योजना के भीतर हों, हालाँकि C corporation फिर भी बिक्री पर अपना कर चुकाती है। कंपनी बिक्री Form 6252 पर दिखाती है, और साझेदारी या S corporation का लाभ भुगतान आने के साथ K-1 तक पहुँचता है। नोट पर ब्याज साधारण आय है, और मूल्यह्रास की वसूली (recapture) पर बिक्री के वर्ष में कर लगता है, भले ही कोई भुगतान न आए (Publication 537)।

• साझेदारी या LLC: सदस्यों को नोट बाँटने से आम तौर पर कोई लाभ नहीं बनता (Reg. 1.453-9(c)(2)), इसलिए नोट का भुगतान चलते हुए वह बंद हो सकती है।
• C corporation: नोट बाँटने पर आम तौर पर कंपनी पर कर लगता है (26 U.S.C. 453B(a))। शेयरधारक फिर भी नोट के भुगतान के साथ लाभ दिखा सकते हैं अगर बिक्री पूर्ण परिसमापन की योजना अपनाने के बाद के 12 महीनों के भीतर हो और परिसमापन उन्हीं महीनों में पूरा हो (26 U.S.C. 453(h))।
• S corporation: ऐसे परिसमापन में नोट बाँटने पर कंपनी स्तर पर कर नहीं लगता, सिवाय S corporation के करों के, जैसे अंतर्निहित लाभ पर कर (26 U.S.C. 453B(h))।
• जब बकाया नोट $5,000,000 से ज़्यादा हों तो ब्याज शुल्क लग सकता है, लेकिन खेती के व्यवसाय में इस्तेमाल हुई संपत्ति बेचने से मिले नोट पर नहीं (26 U.S.C. 453A(b)(3))। Publication 537 और Form 6252 के निर्देश यह नहीं बताते कि साझेदारी या S corporation इसकी जाँच कंपनी स्तर पर करती है या स्वामी स्तर पर।
• विनिमय के अंदर मिला नोट boot है, जो भुगतान के साथ दिखाया जाता है (Publication 537)।

कर चार किस्तों में चुकाने के लिए धारा 1062 के चुनाव के लिए किसी पात्र किसान, यानी सक्रिय रूप से खेती करने वाले व्यक्ति, को बिक्री ज़रूरी है (Form 1062 के निर्देश), और डेटा सेंटर डेवलपर ऐसा नहीं है।

हम में से एक कनाडा या विदेश में रहता है: बिक्री पर कर कौन काटता है?

जब कोई अमेरिकी साझेदारी या कंपनी अमेरिकी अचल संपत्ति बेचती है, तो कर काटने के लिए ज़िम्मेदार पक्ष (withholding agent) खुद कंपनी है, खरीदार नहीं; खरीदार आम तौर पर कंपनी से यह प्रमाणन माँगता है कि वह विदेशी व्यक्ति नहीं है (IRS: FIRPTA के तहत कर कटौती)। घरेलू साझेदारी विदेशी सदस्य के लाभ के हिस्से पर FIRPTA नियम की जगह धारा 1446 के तहत कर काटती है। व्यक्ति सदस्य के लिए दर 37% है, या सदस्य की स्थिति के दस्तावेज़ होने पर पूँजीगत लाभ की कम दर, जो वर्ष के दौरान किस्तों में चुकाई जाती है (Form 8804, 8805 और 8813 के निर्देश)। जो साझेदारी कर नहीं काटती, उसे वह कर खुद चुकाना होता है, जुर्माने और ब्याज सहित (26 U.S.C. 1461)। सदस्य Form 1040-NR फ़ाइल करता है। कनाडा वाला पहलू अमेरिकी LLC में कनाडाई साझेदार में है।

घरेलू कंपनी को कर काटना होगा जब वह किसी विदेशी शेयरधारक को शेयरों की वापस खरीद या परिसमापन में संपत्ति देती है और शेयर अमेरिकी अचल संपत्ति में हित हैं (IRS: FIRPTA के तहत कर कटौती)। अगर कोई विदेशी व्यक्ति ज़मीन एकल-सदस्य LLC के ज़रिये रखता है, तो वह व्यक्ति विक्रेता है और खरीदार क्लोज़िंग पर कर काटता है; देखें डेटा सेंटर को ज़मीन बेचना या पट्टे पर देना।

बिक्री वाले वर्ष के लिए कंपनी क्या फ़ाइल करती है, और कब?

कंपनी बिक्री वाले वर्ष के लिए अपना रिटर्न फ़ाइल करती है, बिक्री के फ़ॉर्म और K-1 के साथ; स्वामी K-1 से अपने व्यक्तिगत रिटर्न फ़ाइल करते हैं। कैलेंडर-वर्ष वाली कंपनी के लिए:

• Form 1099-S. क्लोज़िंग एजेंट साझेदारी के लिए एक फ़ॉर्म फ़ाइल करता है, हर साझेदार के लिए एक नहीं, और विक्रेता कंपनी होने पर कोई नहीं (Form 1099-S के निर्देश)। सदस्यों को अपना हिस्सा K-1 से पता चलता है।
• राज्य रिटर्न। जिस राज्य में ज़मीन है, अगर वहाँ आयकर है, तो वह आम तौर पर अनिवासी सदस्यों पर उनके हिस्से का कर लगाता है; देखें दूसरे राज्यों में व्यावसायिक आयकर।
• Texas. फ़्रैंचाइज़ कर के लिए LLC निष्क्रिय संस्था नहीं हो सकती; पारिवारिक साझेदारी हो सकती है अगर उसकी संघीय सकल आय का कम से कम 90% सूचीबद्ध निष्क्रिय स्रोतों से हो, और किराया उनमें से एक नहीं है (Texas Comptroller)। देखें Texas फ़्रैंचाइज़ कर।

उदाहरण

सिर्फ़ उदाहरण के लिए, अमेरिकी डॉलर में, सिर्फ़ संघीय कर, बिना राज्य कर या क्लोज़िंग लागत के।

चार भाई-बहन, Georgia में एक पारिवारिक LLC

1995 में माता-पिता ने 400 एकड़ ज़मीन साझेदारी की तरह कर लगने वाली एक LLC में डाली, $800,000 के आधार पर, और बाद में हर बच्चे को 25% दिया। LLC ज़मीन एक पड़ोसी को नकद किराये पर देती है। LLC ने डेवलपर के विकल्प अनुबंध पर $40,000 प्रति एकड़, यानी $16,000,000 पर हस्ताक्षर किए। योगदान 7 साल से ज़्यादा पुराना है, इसलिए योगदान वाला कोई लाभ नहीं बनता।

• सीधी बिक्री: लाभ $15,200,000 है। हर K-1 पर $3,800,000 दिखता है, यानी 20% और 3.8% शुद्ध निवेश आय कर की दर से हर एक पर लगभग $900,000 संघीय कर।
• नकद निकालकर विनिमय: LLC $8,000,000 की कृषि भूमि खरीदती है और बाहर जाना चाहने वाले दो भाई-बहनों को भुगतान के लिए $8,000,000 नकद लेती है। $8,000,000 का लाभ कर योग्य है, $7,200,000 टल जाता है, और नए खेत का आधार $800,000 रहता है। हर एक के 25% हिस्से के हिसाब से, रुकने वाले दोनों भाई-बहनों में से हर एक बिना नकद के $2,000,000 का लाभ दिखाता है।
• नकद चाहने वाले भाई-बहनों को हिस्सों की डीड: क्लोज़िंग से महीनों पहले LLC नकद चाहने वाले दोनों भाई-बहनों में से हर एक को 25% हिस्से की डीड देती है। हर एक $200,000 के आधार के साथ $4,000,000 में बेचता है, यानी $3,800,000 का लाभ। LLC अपने आधे हिस्से का विनिमय करती है, $7,600,000 टालती है, और Schedule B के प्रश्न 12 का जवाब Yes देती है। क्योंकि विकल्प अनुबंध पर LLC ने हस्ताक्षर किए थे, IRS तर्क दे सकता है कि सब कुछ LLC ने बेचा।

तीन भाई-बहन, Indiana में एक S corporation

खेती वाली कंपनी का S election 1 जनवरी 2023 से प्रभावी हुआ; उससे पहले वह C corporation थी। ज़मीन का आधार $500,000 है, और उस दिन उसका मूल्यांकन $3,000,000 हुआ था। एक डेवलपर 2026 की क्लोज़िंग पर $12,000,000 देता है।

• लाभ $11,500,000 है। अंतर्निहित लाभ पर कर $2,500,000 का 21%, यानी $525,000 है, यह मानते हुए कि कोई समायोजन नहीं है और कर योग्य आय पर्याप्त है। $10,975,000 आगे जाते हैं, हर भाई-बहन को लगभग $3,658,000।
• 1 जनवरी 2028 को या उसके बाद की क्लोज़िंग अंतर्निहित लाभ पर कर से बचती है; 2026 की किस्तों वाली बिक्री के 2028 के भुगतान नहीं बचते।
• अगर एक बहन कृषि भूमि चाहती है, तो ज़मीन का एक तिहाई देकर उसके शेयर वापस खरीदना कंपनी के लिए $4,000,000 पर बिक्री की तरह कर योग्य है, और वह लाभ तीनों तक जाता है, उस बहन सहित।

दो भाई-बहन, Northern Virginia में एक C corporation

भाई-बहनों को 2015 में सारे शेयर विरासत में मिले, कुल $2,000,000 के आधार के साथ। 1978 में बनी कंपनी के पास $200,000 के आधार वाली 200 एकड़ ज़मीन है। एक डेवलपर $10,000,000 देता है।

• कंपनी का कर $9,800,000 का 21%, यानी $2,058,000 है, और $7,942,000 बचते हैं।
• 2027 में परिसमापन पर भाई-बहनों का लाभ $5,942,000 है, सबसे ऊँची दरों पर लगभग $1,414,000। कुल संघीय कर लगभग $3,472,000 है, कीमत का करीब 35%।
• अगर कंपनी पहले पूर्ण परिसमापन की योजना अपनाती है, नोट पर बेचती है और 12 महीने के भीतर परिसमापन करती है, तो भाई-बहन नोट के भुगतान के साथ अपना लाभ दिखाते हैं। कंपनी फिर भी अपना कर चुकाती है।

आपका मामला अलग है?

• ज़मीन व्यक्तियों, जीवनसाथियों या सह-वारिसों के सीधे स्वामित्व में है: देखें डेटा सेंटर को ज़मीन बेचना या पट्टे पर देना।
• ज़मीन के बजाय कंपनी के शेयर या LLC की हिस्सेदारी बेचना: देखें अपना व्यवसाय बेचना।
• सदस्य जीवनसाथी, बच्चे या माता-पिता हैं: देखें जीवनसाथी और परिवार की LLC।
• एक सदस्य की हिस्सेदारी खरीदी या वापस ली जा रही है: देखें साझेदार की हिस्सेदारी खरीदना।
• राज्य लाभ पर पास-थ्रू संस्था कर के चुनाव की अनुमति देता है: देखें पास-थ्रू संस्था कर का चुनाव।
• बिक्री के बाद कंपनी बंद होगी: देखें कंपनी बंद करना।
• कृषि भूमि कनाडा में है, या किसी कनाडाई कंपनी के पास है: देखें डेटा सेंटर डेवलपर को कृषि भूमि बेचना।
• स्वामी असहमत हैं, माता या पिता की मृत्यु हो चुकी है, ज़मीन किसी कंपनी में है, या कोई सदस्य विदेश में रहता है: विकल्प इस्तेमाल हो जाने के बाद चुनावों और समय-सीमाओं को पलटना कठिन है। डेटा सेंटर कर सहायता लें और ऊपर बताए दस्तावेज़ साथ लाएँ।