Land der Familien-LLC an ein Rechenzentrum: teils 1031, teils bar

Wer zahlt die Steuer, wenn eine Familien-LLC Land an ein Rechenzentrum verkauft?

Verkäufer ist die Gesellschaft, die im Grundbuch steht; ihre steuerliche Einstufung entscheidet also, wer zahlt. Eine US-Familien-LLC mit zwei oder mehr Mitgliedern, eine Personengesellschaft oder eine S Corporation zahlt auf den Gewinn keine Bundeseinkommensteuer (mit einer Ausnahme für frühere C Corporations); jeder Eigentümer meldet einen Anteil laut K-1, ob mit oder ohne Bargeld. Eine C Corporation zahlt zuerst 21 %, und die Eigentümer zahlen erneut, wenn Geld ausgeschüttet wird.

Eine LLC, die die Besteuerung als S oder C Corporation gewählt hat, folgt der Zeile dieser Kapitalgesellschaft. Ihre letzte Bundessteuererklärung (Form 1065, 1120-S oder 1120) zeigt, welche es ist.

Bei einer US-Familien-LLC oder Personengesellschaft hängt die Art des Gewinns davon ab, wie sie das Land genutzt hat (Publication 544):

• Land, das sie bewirtschaftet oder im Betrieb genutzt hat, ist Vermögen nach Abschnitt 1231, gemeldet auf Form 4797 und in Feld 10 der K-1.
• Land, das als Kapitalanlage gehalten wurde, ist ein Kapitalvermögenswert, gemeldet auf Schedule D und in Feld 9a der K-1.
• In beiden Fällen gelten für langfristige Gewinne grundsätzlich die Steuersätze für Kapitalgewinne, bis zu 20 %, plus 3,8 % Steuer auf Nettokapitaleinkünfte (Net Investment Income Tax) oberhalb ihrer Schwellenwerte, es sei denn, das Land wurde in einem landwirtschaftlichen oder anderen Betrieb genutzt, in dem der Eigentümer wesentlich mitarbeitet, sodass es für ihn keine passive Tätigkeit ist (26 U.S.C. 1411(c)). Land, das gegen Barpacht an einen Landwirt verpachtet ist, ist grundsätzlich eine passive Vermietung. Ein Nettogewinn nach Abschnitt 1231 ist bis zur Höhe der noch nicht nachversteuerten Verluste nach Abschnitt 1231 des jeweiligen Eigentümers aus den letzten 5 Jahren gewöhnliches Einkommen.
• Abgeschriebene Gegenstände, die mit dem Land verkauft werden, etwa Getreidesilos, führen zur Nachversteuerung der Abschreibung als gewöhnliches Einkommen, und Abschreibungen auf Gebäude können mit einem höheren Kapitalgewinnsatz besteuert werden; wie der Vertrag den Preis aufteilt, ist daher wichtig.

Land, das ein Elternteil eingebracht hat. Hat ein Elternteil Land in die Personengesellschaft eingebracht, als es mehr wert war als seine Anschaffungskosten, muss die Personengesellschaft diesen Gewinn aus stillen Reserven dem einbringenden Gesellschafter zuweisen (Publication 541) und einem Erben oder Beschenkten, der diese Beteiligung übernimmt (Reg. 1.704-3(a)(7)).

Optionszahlungen, Grundstückspacht, Händlerstatus, Vorauszahlungen der Eigentümer und die Bewertung geerbten Landes stehen in Grundstück an ein Rechenzentrum verkaufen oder verpachten. Ein Familienfall ist nicht mehr einfach, wenn Eigentümer unterschiedliche Ziele haben, jemand verstorben ist, das Land in einer Kapitalgesellschaft liegt oder ein Mitglied im Ausland lebt. Bevor die Option ausgeübt wird, sammeln Sie die Option, das Operating Agreement oder die Satzung (Bylaws), Grundstücksurkunden, frühere Steuererklärungen und K-1, Daten der S-Wahl und Sterbedaten sowie alle Gutachten.

Kann eine LLC einen 1031-Tausch machen, und kann ein Mitglied allein tauschen?

Ja, eine US-Familien-LLC oder Personengesellschaft kann einen Immobilientausch nach 1031 machen, aber nur als Ganzes. Dieselbe LLC oder eine ihr vollständig gehörende LLC mit einem Mitglied verkauft das Land und erwirbt das Ersatzgrundstück. Beide müssen Grundbesitz sein, der für einen Betrieb oder als Kapitalanlage gehalten wird, nicht hauptsächlich zum Verkauf (Anleitung zu Form 8824). Die Fristen von 45 Tage und 180 Tage und die Regel zum Tauschmittler stehen in Grundstück an ein Rechenzentrum verkaufen oder verpachten.

Ein Mitglied kann nicht „seinen Anteil“ an Land tauschen, das der LLC gehört. Ein Mitglied besitzt eine Beteiligung an der Personengesellschaft, nicht das Land, und eine Beteiligung an einer Personengesellschaft ist für Abschnitt 1031 kein Grundbesitz, es sei denn, die Personengesellschaft hat sich nach Abschnitt 761(a) ganz aus den Steuerregeln für Personengesellschaften ausgenommen (Anleitung zu Form 8824).

Der Kauf von Ersatzland von der Familie muss vorher geprüft werden: Zu den verbundenen Personen nach Abschnitt 1031 gehören Brüder, Schwestern, Eltern, Kinder und Familiengesellschaften.

Einige von uns wollen Bargeld, andere landwirtschaftliche Flächen: Welche Möglichkeiten gibt es?

Die Eigentümer müssen sich vor dem Closing trennen, und jeder Weg hat seinen Preis:

Die LLC nimmt Bargeld aus dem Tausch. Bargeld oder andere nicht gleichartige Vermögenswerte, die bei einem Tausch erhalten werden, meist „Boot“ genannt, machen den Gewinn bis zu ihrem Wert steuerpflichtig (Publication 544, Partially Nontaxable Exchanges). Dieser Gewinn gehört der LLC und folgt dem Operating Agreement. Eine Zuweisung nur an die Mitglieder, die das Bargeld nehmen, hält nur, wenn sie eine wesentliche wirtschaftliche Auswirkung (Substantial Economic Effect) hat (26 U.S.C. 704(b)): Die Kapitalkonten der Mitglieder und das, was jeder bei Auflösung der LLC erhält, müssen ihr tatsächlich folgen (Reg. 1.704-1(b)(2)). Sie muss vor dem Closing im Operating Agreement stehen. Sonst können bleibende Mitglieder Steuer schulden, ohne Geld zu erhalten.

Zuerst auszahlen. Die LLC kauft die Beteiligungen der ausscheidenden Mitglieder zurück, oder die anderen kaufen sie vor dem Verkauf heraus. Die Ausscheidenden melden den Gewinn auf ihre Beteiligung (Publication 541), und die LLC tauscht das ganze Grundstück. Eine Auszahlung aus dem Verkaufserlös, bevor das Ersatzland da ist, ist Bargeld der LLC und wird wie Boot versteuert (Publication 544). Rückkäufe und die Wahl nach Abschnitt 754 behandelt einen Gesellschafter auszahlen.

Was ist ein Drop and Swap, und wie sicher ist er?

Beim Drop and Swap überträgt die LLC jedem Mitglied vor dem Closing einen ungeteilten Miteigentumsanteil (Tenancy in Common), und jedes Mitglied verkauft oder tauscht seinen eigenen Anteil. Keine Safe-Harbor-Regel und keine Vorschrift des IRS legt fest, wie früh die Urkunde übergehen oder wie lange die Mitglieder halten müssen. Die Risiken:

• Die LLC kann trotzdem als Verkäufer gelten. Der US Supreme Court besteuerte eine Gesellschaft für einen Verkauf, den formal ihre Eigentümer vornahmen, nachdem die Gesellschaft das Geschäft ausgehandelt hatte (Commissioner v. Court Holding Co.). Eine von der LLC unterzeichnete Option lädt zu diesem Argument ein.
• Mitglieder, die tauschen, müssen als Kapitalanlage oder für den Betrieb halten, nicht zum Verkauf (Anleitung zu Form 8824).
• Die Steuererklärung kennzeichnet es. Auf Form 1065, Schedule B, ist Frage 12 bei jeder Ausschüttung eines Miteigentumsanteils (Tenancy in Common) oder anderen ungeteilten Anteils mit Ja zu beantworten, auch über eine zwischengeschaltete Gesellschaft. Frage 11 kennzeichnet Ersatzvermögen, das nach einem Tausch ausgeschüttet wird, den umgekehrten „Swap and Drop“ (Anleitung zu Form 1065).
• Miteigentümer können wieder zu einer Personengesellschaft werden. Miteigentümer, die landwirtschaftliche Flächen nur gegen Barpacht oder Ernteanteil an einen Landwirt verpachten, gründen nicht unbedingt eine Gesellschaft (Reg. 301.7701-1(a)(2)). Miteigentümer, die weiter gemeinsam einen Betrieb führen, können das. Revenue Procedure 2002-22 nennt Voraussetzungen für verbindliche Auskünfte zum Miteigentum, sagt aber selbst, dass sie keine materielle Regel ist.
• Kürzlich eingebrachtes Land. Hat ein Mitglied das Land innerhalb von 7 Jahren eingebracht und geht es an ein anderes Mitglied, realisiert der Einbringende einen Gewinn (Publication 541).

Eine Variante überträgt Anteile nur an die Mitglieder, die Bargeld wollen; sie verkaufen und zahlen Steuer, und die LLC tauscht den Rest. Keine Vorschrift und keine verbindliche Auskunft des IRS behandelt diese Variante. Würde der IRS die LLC nach dem oben genannten Fall Court Holding als Verkäufer von allem behandeln, wäre dieses Bargeld Boot der LLC, und das Zuweisungsproblem käme zurück.

Ein Elternteil ist verstorben: Werden die Anschaffungskosten des Landes in der LLC aufgestockt (Step-up)?

Nicht automatisch. Die Erbschaft einer Beteiligung an einer US-Personengesellschaft ändert die Anschaffungskosten des Landes in der Personengesellschaft nicht, es sei denn, die Personengesellschaft hat eine Wahl nach Abschnitt 754 getroffen (Publication 541).

• Die Wahl treffen. Die Personengesellschaft fügt ihrer fristgerecht eingereichten Steuererklärung für das Todesjahr, einschließlich Fristverlängerungen, eine Erklärung bei. Eine automatische Erleichterung ist möglich, wenn innerhalb von 12 Monaten nach dieser Frist nachgebessert wird. Die Wahl gilt dann für spätere Übertragungen und Ausschüttungen, bis sie auf Form 15254 widerrufen wird (Anleitung zu Form 1065).
• Ohne die Wahl zeigt die K-1 des Erben einen Gewinn, gemessen an den alten Anschaffungskosten, obwohl seine Beteiligung zum Todeszeitpunkt bewertet wurde. Ein entsprechender Kapitalverlust entsteht für den Erben unter Umständen erst, wenn die Beteiligung verkauft oder liquidiert wird.
• Land, das an den Erben ausgeschüttet wird. Ein Erbe, der das Land selbst innerhalb von 2 Jahren nach Erwerb der Beteiligung erhält, kann eine besondere Anpassung der Anschaffungskosten wählen (Publication 541).
• S und C Corporations haben keine solche Wahl. Geerbte Anteile erhalten grundsätzlich ihren Wert zum Todeszeitpunkt als Anschaffungskosten (Publication 551); das Land in der Gesellschaft behält seine alten Anschaffungskosten.

Unser Land gehört einer S Corporation: Fällt Steuer auf stille Reserven an, und kann ein Aktionär tauschen?

Nur wenn die S Corporation früher eine C Corporation war oder das Land von einer solchen mit übernommenen Anschaffungskosten erhalten hat (Anleitung zu Schedule D (Form 1120-S)). Dann wird ein Gewinn bis zur Wertsteigerung des Landes am ersten S-Tag (oder am Tag, an dem sie das Land von der C Corporation erhielt), der innerhalb von 5 Jahre ab diesem Tag realisiert wird, auf Ebene der Gesellschaft mit 21 % besteuert. Die Steuer gilt als Verlust, der den an die Aktionäre weitergegebenen Gewinn mindert. Berechnung und Werte zum Wechseldatum stehen in Wechsel von der C Corporation zur S Corporation.

• Die stillen Reserven folgen dem Land. Ersatzland aus einem Tausch übernimmt sie, mit demselben Startdatum (26 U.S.C. 1374(d)(6)). Ratenzahlungen, die nach Ablauf des Zeitraums eingehen, aus einem Verkauf innerhalb des Zeitraums, werden weiterhin besteuert (Reg. 1.1374-4(h)).
• Der Gewinn geht pro Anteil und pro Tag über; die Eigentümer können ihn nicht lenken. Siehe wie S Corporations besteuert werden.
• Die Kapitalgesellschaft kann das ganze Grundstück tauschen; ein Aktionär kann nicht allein tauschen. Die Übertragung von Land an alle Aktionäre im Verhältnis ihrer Anteile oder der Rückkauf der Anteile eines Aktionärs gegen Land wird bei der Gesellschaft als Verkauf zum Marktwert besteuert (26 U.S.C. 311(b); Publication 542), und dieser Gewinn fließt an alle Aktionäre. Eine Ausschüttung nur an einen Aktionär wirkt sich auf die Anteile unterschiedlich aus und wird nach den Umständen besteuert (Reg. 1.1361-1(l)(2)). Bei einer S Corporation vermeidet ein Drop and Swap die Steuer auf das übertragene Land also nicht; er ändert nur, wer den Rest hält.
• Eine vorherige Umwandlung in eine LLC ist eine Liquidation; siehe Rechtsform Ihres Unternehmens ändern. Ein Aktionär, der zum nicht in den USA ansässigen Ausländer wird, beendet die S-Wahl; siehe Eigentümer einer US-S-Corporation in Kanada.

Unser Land gehört einer C Corporation: Wie viel Steuer fällt an, und wie kommt das Geld heraus?

Eine US-C-Corporation zahlt 21 % auf ihr steuerpflichtiges Einkommen, ohne ermäßigten Satz für Kapitalgewinne (Publication 542). Das Geld erreicht die Eigentümer dann als Dividenden oder in einer vollständigen Liquidation, bei der jeder Aktionär das Bargeld mit den Anschaffungskosten seiner Anteile vergleicht. Geerbte Anteile erhalten grundsätzlich ihren Wert beim Tod des Eigentümers als Anschaffungskosten (Publication 551), was diese zweite Steuer verringern kann.

• Ein Tausch durch die Kapitalgesellschaft verschiebt die Körperschaftsteuer, hält den Wert aber in der Gesellschaft; Aktionäre können nicht getrennt tauschen.
• Aktionäre, die Liquidationserlöse erhalten, während Körperschaftsteuer unbezahlt ist, können als Rechtsnachfolger (Transferees) dafür in Anspruch genommen werden, bis zu 1 Jahr nach Ablauf der Festsetzungsfrist der Gesellschaft selbst (26 U.S.C. 6901).
• Die Ausschüttung des Landes an die Aktionäre vor dem Verkauf, ob in einer Liquidation oder nicht, wird bei der Gesellschaft als Verkauf besteuert (26 U.S.C. 311(b); 336).
• Bargeld oder eine Kaufpreisforderung, die in der Gesellschaft bleiben, können Accumulated Earnings Tax oder Personal Holding Company Tax auslösen; siehe wie C Corporations besteuert werden. Die Schritte der Liquidation stehen in ein Unternehmen schließen.

Kann die Gesellschaft gegen Ratenzahlung verkaufen und später trotzdem aufgelöst werden?

Bei einer US-LLC oder Personengesellschaft ja: Sie kann die Kaufpreisforderung an ihre Mitglieder weitergeben und sich auflösen. Eine C oder S Corporation kann das, wenn Verkauf und Liquidation in einen 12-Monats-Plan passen; eine C Corporation zahlt aber trotzdem ihre eigene Steuer auf den Verkauf. Die Gesellschaft meldet den Verkauf auf Form 6252, und der Gewinn einer Personengesellschaft oder S Corporation erreicht die K-1 mit den eingehenden Zahlungen. Zinsen auf die Forderung sind gewöhnliches Einkommen, und die Nachversteuerung von Abschreibungen erfolgt im Verkaufsjahr, auch wenn keine Zahlung eingeht (Publication 537).

• Personengesellschaft oder LLC: Die Ausschüttung der Forderung an die Mitglieder löst grundsätzlich keinen Gewinn aus (Reg. 1.453-9(c)(2)); sie kann sich also auflösen, während die Raten laufen.
• C Corporation: Die Ausschüttung einer Forderung wird grundsätzlich bei der Gesellschaft besteuert (26 U.S.C. 453B(a)). Die Aktionäre können dennoch nach Zahlungseingang melden, wenn der Verkauf in die 12 Monate nach Beschluss eines Plans zur vollständigen Liquidation fällt und die Liquidation in dieser Zeit abgeschlossen wird (26 U.S.C. 453(h)).
• S Corporation: Bei einer solchen Liquidation wird die Ausschüttung der Forderung auf Ebene der Gesellschaft nicht besteuert, außer bei Steuern der S Corporation wie der Steuer auf stille Reserven (26 U.S.C. 453B(h)).
• Eine Zinsbelastung kann anfallen, wenn ausstehende Forderungen $5.000.000 übersteigen, aber nicht bei einer Forderung aus dem Verkauf von Vermögen, das in einem landwirtschaftlichen Betrieb genutzt wurde (26 U.S.C. 453A(b)(3)). Publication 537 und die Anleitung zu Form 6252 sagen nicht, ob eine Personengesellschaft oder S Corporation das auf Ebene der Gesellschaft oder der Eigentümer prüft.
• Eine Kaufpreisforderung, die im Rahmen eines Tauschs erhalten wird, ist Boot und wird bei Zahlung gemeldet (Publication 537).

Die Wahl nach Abschnitt 1062, die Steuer in vier Raten zu zahlen, setzt einen Verkauf an einen begünstigten Landwirt voraus, eine Privatperson, die aktiv Landwirtschaft betreibt (Anleitung zu Form 1062); ein Rechenzentrumsentwickler ist das nicht.

Einer von uns lebt in Kanada oder im Ausland: Wer behält beim Verkauf Steuer ein?

Verkauft eine US-Personengesellschaft oder -Kapitalgesellschaft US-Grundbesitz, ist die Gesellschaft selbst der Abzugsverpflichtete (Withholding Agent), nicht der Käufer; der Käufer verlangt von der Gesellschaft meist eine Bestätigung, dass sie keine ausländische Person ist (IRS: Steuerabzug nach FIRPTA). Eine inländische Personengesellschaft behält nach Abschnitt 1446 Steuer auf den Gewinnanteil eines ausländischen Mitglieds ein, anstelle der FIRPTA-Regel. Der Satz für ein Mitglied, das eine Privatperson ist, beträgt 37 % oder einen niedrigeren Kapitalgewinnsatz, wenn die Lage des Mitglieds belegt ist, gezahlt in Raten während des Jahres (Anleitung zu Form 8804, 8805 und 8813). Eine Personengesellschaft, die nicht einbehält, schuldet die Steuer selbst, plus Strafzuschläge und Zinsen (26 U.S.C. 1461). Das Mitglied reicht Form 1040-NR (US-Einkommensteuererklärung für nicht ansässige Ausländer) ein. Die kanadische Seite behandelt kanadischer Gesellschafter einer US-LLC.

Eine inländische Kapitalgesellschaft muss Steuer einbehalten, wenn sie bei einem Rückkauf oder einer Liquidation Vermögen an einen ausländischen Aktionär ausschüttet und die Anteile eine Beteiligung an US-Grundbesitz sind (IRS: Steuerabzug nach FIRPTA). Hält eine ausländische Person das Land über eine LLC mit einem Mitglied, ist diese Person der Verkäufer, und der Käufer behält beim Closing ein; siehe Grundstück an ein Rechenzentrum verkaufen oder verpachten.

Was reicht die Gesellschaft für das Verkaufsjahr ein, und wann?

Die Gesellschaft reicht ihre eigene Steuererklärung für das Verkaufsjahr mit den Verkaufsformularen und K-1 ein; die Eigentümer reichen ihre persönlichen Steuererklärungen auf Grundlage der K-1 ein. Für eine Gesellschaft mit Kalenderjahr:

• Form 1099-S. Der Abwicklungsagent reicht bei einer Personengesellschaft ein Formular ein, nicht eines pro Gesellschafter, und keines, wenn der Verkäufer eine Kapitalgesellschaft ist (Anleitung zu Form 1099-S). Die Mitglieder erfahren ihren Anteil aus der K-1.
• Steuererklärungen der Bundesstaaten. Der Bundesstaat, in dem das Land liegt, besteuert nicht ansässige Mitglieder grundsätzlich auf ihren Anteil, wenn er eine Einkommensteuer hat; siehe Unternehmenseinkommensteuer in anderen Bundesstaaten.
• Texas. Eine LLC kann für die Franchise Tax keine passive Gesellschaft sein; eine Familien-Personengesellschaft kann es, wenn mindestens 90 % ihrer Bruttoeinkünfte auf Bundesebene aus aufgeführten passiven Quellen stammen, und Miete gehört nicht dazu (Texas Comptroller). Siehe Franchise Tax in Texas.

Beispiel

Nur zur Veranschaulichung, in US-Dollar, nur Bundessteuer, ohne Steuer der Bundesstaaten und Abschlusskosten.

Vier Geschwister, eine Familien-LLC in Georgia

1995 brachten die Eltern 400 Acres mit Anschaffungskosten von $800.000 in eine als Personengesellschaft besteuerte LLC ein und schenkten später jedem Kind 25 %. Die LLC verpachtet das Land gegen Barpacht an einen Nachbarn. Die LLC hat die Option des Entwicklers zu $40.000 pro Acre unterzeichnet, also $16.000.000. Die Einbringung liegt mehr als 7 Jahre zurück, daher entsteht kein Gewinn aus der Einbringung.

• Einfacher Verkauf: Der Gewinn beträgt $15.200.000. Jede K-1 zeigt $3.800.000, je rund $900.000 Bundessteuer bei 20 % plus 3,8 % Steuer auf Nettokapitaleinkünfte.
• Tausch mit Barauszahlung: Die LLC kauft landwirtschaftliche Flächen für $8.000.000 und nimmt $8.000.000 in bar, um die zwei Geschwister auszuzahlen, die aussteigen wollen. $8.000.000 Gewinn werden versteuert, $7.200.000 aufgeschoben, und die neue Farm behält Anschaffungskosten von $800.000. Bei Aufteilung zu je 25 % meldet jedes der zwei bleibenden Geschwister $2.000.000 Gewinn ohne Bargeld.
• Übertragung von Anteilen an die Geschwister, die Bargeld wollen: Monate vor dem Closing überträgt die LLC jedem der zwei Geschwister, die Bargeld wollen, einen Anteil von 25 %. Jedes verkauft für $4.000.000 bei Anschaffungskosten von $200.000, ein Gewinn von $3.800.000. Die LLC tauscht ihre Hälfte, schiebt $7.600.000 auf und beantwortet Frage 12 in Schedule B mit Ja. Weil die LLC die Option unterzeichnet hat, kann der IRS argumentieren, die LLC habe alles verkauft.

Drei Geschwister, eine S Corporation in Indiana

Die S-Wahl der landwirtschaftlichen Kapitalgesellschaft wurde am 1. Januar 2023 wirksam; davor war sie eine C Corporation. Die Anschaffungskosten des Landes betragen $500.000, und an diesem Tag wurde es auf $3.000.000 geschätzt. Ein Entwickler zahlt $12.000.000 bei einem Closing 2026.

• Der Gewinn beträgt $11.500.000. Die Steuer auf stille Reserven beträgt 21 % von $2.500.000, also $525.000, ohne Verrechnungen und bei ausreichendem steuerpflichtigem Einkommen. $10.975.000 werden weitergegeben, rund $3.658.000 an jedes der Geschwister.
• Ein Closing ab dem 1. Januar 2028 vermeidet die Steuer auf stille Reserven; Zahlungen 2028 aus einem Verkauf gegen Ratenzahlung von 2026 vermeiden sie nicht.
• Will eine der Geschwister landwirtschaftliche Flächen, wird der Rückkauf ihrer Anteile gegen ein Drittel des Landes bei der Gesellschaft als Verkauf zu $4.000.000 besteuert, und dieser Gewinn geht an alle drei, auch an sie.

Zwei Geschwister, eine C Corporation in Northern Virginia

Die Geschwister erbten 2015 alle Anteile mit Anschaffungskosten von insgesamt $2.000.000. Die 1978 gegründete Kapitalgesellschaft besitzt 200 Acres mit Anschaffungskosten von $200.000. Ein Entwickler zahlt $10.000.000.

• Die Körperschaftsteuer beträgt 21 % von $9.800.000, also $2.058.000; es bleiben $7.942.000.
• Bei einer Liquidation 2027 beträgt der Gewinn der Geschwister $5.942.000, rund $1.414.000 zu den Höchstsätzen. Die Bundessteuer beträgt insgesamt rund $3.472.000, etwa 35 % des Preises.
• Beschließt die Kapitalgesellschaft zuerst einen Plan zur vollständigen Liquidation, verkauft gegen eine Kaufpreisforderung und liquidiert innerhalb von 12 Monaten, melden die Geschwister ihren Gewinn mit den Zahlungen auf die Forderung. Die Kapitalgesellschaft zahlt trotzdem ihre eigene Steuer.

Anders in Ihrem Fall?

• Privatpersonen, Ehepartnern oder Miterben gehört das Land direkt: siehe Grundstück an ein Rechenzentrum verkaufen oder verpachten.
• Verkauf der Anteile an der Gesellschaft oder LLC statt des Landes: siehe Ihr Unternehmen verkaufen.
• Ehepartner, Kinder oder Eltern sind die Mitglieder: siehe LLCs von Ehepartnern und Familien.
• Ein Mitglied wird ausgezahlt oder seine Beteiligung zurückgekauft: siehe einen Gesellschafter auszahlen.
• Der Bundesstaat erlaubt für den Gewinn die Wahl der Pass-through-Entity-Steuer: siehe Wahl der Pass-through-Entity-Steuer.
• Die Gesellschaft wird nach dem Verkauf geschlossen: siehe ein Unternehmen schließen.
• Die landwirtschaftlichen Flächen liegen in Kanada oder gehören einer kanadischen Kapitalgesellschaft: siehe landwirtschaftliche Flächen an einen Rechenzentrumsentwickler verkaufen.
• Eigentümer sind uneins, ein Elternteil ist verstorben, das Land gehört einer Kapitalgesellschaft oder ein Mitglied lebt im Ausland: Wahlrechte und Fristen sind nach Ausübung der Option schwer umkehrbar. Holen Sie sich steuerliche Hilfe für Rechenzentrumsprojekte und bringen Sie die oben genannten Unterlagen mit.