家族 LLC 出售土地給資料中心：部分 1031 交換、部分取現

家族 LLC 出售土地給資料中心，稅由誰繳？

持有產權的公司就是賣方，因此由公司的課稅類型決定誰繳稅。擁有兩名或以上成員的美國家族 LLC、合夥企業或 S 公司，不就利得繳納聯邦所得稅（前身為 C 公司者有一項例外）；每位所有者依 K-1 申報其份額，無論是否收到現金。C 公司先繳 21%，所有者在取出現金時再繳一次稅。

已選擇按 S 公司或 C 公司課稅的 LLC，依該公司類型處理。其最近一份聯邦稅表（1065 表、1120-S 表或 1120 表）可顯示屬於哪一類。

美國家族 LLC 或合夥企業的利得性質，取決於土地的用途（Publication 544）：

• 用於耕作或營業的土地屬於第 1231 條財產，在 4797 表及 K-1 第 10 欄申報。
• 持有作投資的土地屬於資本資產，在 Schedule D 及 K-1 第 9a 欄申報。
• 無論哪一種，長期利得一般適用資本利得稅率，最高 20%，超過門檻時另加 3.8% 淨投資收入稅；除非土地用於所有者實質參與的農業或其他營業，因此對該所有者而言不屬於被動活動（26 U.S.C. 1411(c)）。以現金租金出租給佃農的土地，一般屬於被動租賃。第 1231 條淨利得在每位所有者前 5 年未追回的第 1231 條損失範圍內，屬普通收入。
• 隨土地一併出售的已折舊項目，例如穀倉，其折舊會以普通收入追回；建築物的折舊可能按較高的資本利得稅率課稅，因此合約如何分配價格很重要。

父母投入的土地。若父母把價值高於計稅基礎的土地投入合夥企業，合夥企業須將該內含利得分配給投入土地的合夥人（Publication 541），以及承接該權益的繼承人或受贈人（法規第 1.704-3(a)(7) 條）。

購地選擇權款項、土地租賃、交易商身份、所有者的預估稅及繼承土地的估價，請參閱土地出售或出租給資料中心。以下情況會讓家族案例變得複雜：所有者希望結果不同、有人過世、土地由公司持有，或有成員住在海外。在購地選擇權行使前，請準備選擇權文件、營運協議或公司細則、地契、以往稅表及 K-1、S 公司選擇日期及死亡日期，以及任何估價報告。

LLC 可以進行 1031 交換嗎？單一成員可以自己交換嗎？

可以，美國家族 LLC 或合夥企業可以進行 1031 交換，但只能整體進行。同一個 LLC，或其全資持有的單一成員 LLC，出售土地並取得替代不動產的產權。兩者都須是持有作營業或投資用途的不動產，而不是主要為出售而持有（8824 表填表說明）。45 天 及 180 天 期限及中介人規則，請參閱土地出售或出租給資料中心。

單一成員不能就 LLC 所持土地中「自己的份額」進行交換。成員持有的是合夥企業權益，而不是土地；除非合夥企業依第 761(a) 條選擇完全退出合夥企業課稅規則，否則合夥企業權益不屬於第 1031 條的不動產（8824 表填表說明）。

向家人購買替代土地前須先檢查：第 1031 條的關聯方包括兄弟、姊妹、父母、子女及家族公司。

我們之中有人想要現金、有人想要農地：有哪些選擇？

所有者須在交割前分開，每種方式都有代價：

LLC 從交換中取出現金。交換中收到的現金或其他非同類財產，通常稱為補價（boot），會使利得在其價值範圍內應稅（Publication 544，部分應稅交換）。該利得屬於 LLC，並依營運協議分配。只把這筆利得分配給取得現金的成員，必須具有實質經濟效果才成立（26 U.S.C. 704(b)）：成員的資本帳戶，以及 LLC 結束時每人所得，都必須實際依此分配（法規第 1.704-1(b)(2) 條）。這項安排須在交割前寫入營運協議。否則，留下的成員可能沒拿到現金卻要繳稅。

先買斷。在出售前，LLC 贖回退出成員的權益，或由其他成員買斷。退出成員就其權益申報利得（Publication 541），LLC 再就整塊土地進行交換。在取得替代土地前，以出售款項支付的買斷款，對 LLC 而言屬於現金，按補價課稅（Publication 544）。贖回及第 754 條選擇，請參閱買斷合夥人。

什麼是先分後換？有多安全？

在先分後換中，LLC 在交割前以地契把不可分割的分別共有份額轉給每位成員，再由每位成員出售或交換自己的份額。IRS 沒有安全港或規則說明地契須多早轉移，或成員須持有多久。風險如下：

• LLC 仍可能被視為賣方。美國最高法院曾就公司談妥的交易，向公司課稅，即使形式上由其所有者完成出售（Commissioner v. Court Holding Co.）。由 LLC 簽署的購地選擇權，會讓 IRS 更容易這樣主張。
• 進行交換的成員，須為投資或營業用途而持有，不是為出售而持有（8824 表填表說明）。
• 稅表會標示出來。任何分別共有或其他不可分割權益的分配，即使透過中間實體，1065 表 Schedule B 第 12 題都須回答「是」。第 11 題標示交換後分配的替代財產，即反向的「先換後分」（swap and drop）（1065 表填表說明）。
• 共有人可能再次成為合夥企業。只以現金或分成租金把農地出租給農民的共有人，不一定構成實體（法規第 301.7701-1(a)(2) 條）。繼續共同經營業務的共有人，則可能構成實體。Revenue Procedure 2002-22 列出申請共有裁定的條件，但其本身說明並非實質規則。
• 近期投入的土地。若成員在 7 年內投入土地，而土地轉給另一位成員，投入者須確認利得（Publication 541）。

一種變化做法是只把份額轉給想要現金的成員；他們出售並繳稅，LLC 再交換其餘部分。IRS 沒有任何規則或裁定處理這種做法。若 IRS 依上述 Court Holding 案，把 LLC 視為全部土地的賣方，這些現金就成為 LLC 的補價，分配問題會再次出現。

父母過世：LLC 內的土地能取得調升的計稅基礎嗎？

不會自動調升。繼承合夥企業權益，不會改變合夥企業內土地的計稅基礎，除非合夥企業作出第 754 條選擇（Publication 541）。

• 作出選擇。合夥企業在死亡年度如期提交（含延期）的稅表上附一份聲明。若在該期限後 12 個月內採取更正行動，可獲自動寬免。選擇之後適用於日後的轉讓及分配，直到以 15254 表撤銷為止（1065 表填表說明）。
• 沒有作出選擇時，即使繼承人的權益是按死亡時價值計算，繼承人的 K-1 仍顯示以舊計稅基礎計算的利得。繼承人可能只有在出售或清算該權益時，才取得相應的資本損失。
• 分配給繼承人的土地。繼承人在取得權益後 2 年內收到土地本身，可選擇特別計稅基礎調整（Publication 541）。
• S 公司及 C 公司沒有這種選擇。繼承的股份一般以死亡時的價值作為計稅基礎（Publication 551）；公司內的土地保留原計稅基礎。

我們的土地在 S 公司名下：要繳內含收益稅嗎？單一股東可以自己交換嗎？

只有當 S 公司曾是 C 公司，或以結轉計稅基礎從 C 公司取得土地時才須繳納（Schedule D（1120-S 表）填表說明）。此時，在 S 公司身份第一天（或從 C 公司取得土地當天）起 5 年 內確認的利得，在土地當天增值範圍內，於公司層面按 21% 課稅。這筆稅款視為損失，減少流向股東的利得。計算方式及轉換日價值，請參閱C 公司改為 S 公司。

• 內含利得跟著土地走。經交換取得的替代土地承接內含利得，起算日相同（26 U.S.C. 1374(d)(6)）。在期間內出售、期間結束後才收到的分期款項，仍須課稅（法規第 1.1374-4(h) 條）。
• 利得按股份及天數分配；所有者無法自行調整。請參閱S 公司如何課稅。
• 公司可就整塊土地進行交換；單一股東不能自己交換。按比例以地契把土地轉給全體股東，或以土地贖回某位股東的股份，對公司而言都按公平市價視為出售課稅（26 U.S.C. 311(b)；Publication 542），該利得流向全體股東。只分配給單一股東的分配，在各股份之間有差異，須依其事實課稅（法規第 1.1361-1(l)(2) 條）。因此對 S 公司而言，先分後換不能避免就轉出土地課稅，只是改變其餘土地由誰持有。
• 先轉換為 LLC 屬於清算；請參閱變更企業結構。股東成為非居民外國人，會終止 S 公司選擇；請參閱住在加拿大的美國 S 公司所有者。

我們的土地在 C 公司名下：要繳多少稅？如何把現金取出？

美國 C 公司就應稅收入繳納 21%，資本利得沒有較低稅率（Publication 542）。之後現金以股息形式交給所有者，或透過完全清算交給所有者；清算時，每位股東以所得現金與其股票計稅基礎比較。繼承的股份一般以所有者死亡時的價值作為計稅基礎（Publication 551），可能減少第二層稅負。

• 公司層面的交換可遞延公司稅，但價值仍留在公司內；股東無法單獨交換。
• 在公司稅未繳清時收到清算現金的股東，可能以受讓人身份被評稅，期限最長為公司本身評稅期間結束後 1 年（26 U.S.C. 6901）。
• 在出售前把土地分配給股東，無論是否屬於清算，對公司而言都視為出售課稅（26 U.S.C. 311(b)；336）。
• 留在公司內的現金或票據，可能引發累積盈餘稅或個人控股公司稅；請參閱C 公司如何課稅。清算步驟請參閱結束公司。

公司能以分期票據出售，之後再結束公司嗎？

LLC 或合夥企業可以：可把票據交給成員，然後結束。C 公司或 S 公司若出售及清算都在 12 個月計劃內完成，也可以，但 C 公司仍須就出售自行繳稅。公司以 6252 表申報出售；合夥企業或 S 公司的利得，隨款項收到而流入 K-1。票據利息屬普通收入；折舊追回即使未收到任何款項，也在出售年度課稅（Publication 537）。

• 合夥企業或 LLC：把票據分配給成員，一般不會觸發利得（法規第 1.453-9(c)(2) 條），因此可在票據付款期間結束營運。
• C 公司：分配票據一般對公司課稅（26 U.S.C. 453B(a)）。若出售發生在採納完全清算計劃後的 12 個月內，且清算也在這段期間內完成，股東仍可隨票據付款申報（26 U.S.C. 453(h)）。
• S 公司：在這類清算中，分配票據不在公司層面課稅，但內含收益稅等 S 公司稅項除外（26 U.S.C. 453B(h)）。
• 未清償票據超過 $5,000,000 時，可能須加計利息費用，但出售用於農業營業的財產所取得的票據不適用（26 U.S.C. 453A(b)(3)）。Publication 537 及 6252 表填表說明，都沒有說明合夥企業或 S 公司應在公司層面還是所有者層面進行此項測試。
• 在交換中收到的票據屬於補價，在收到付款時申報（Publication 537）。

第 1062 條分四期繳稅的選擇，須出售給合資格農民，即積極從事農業的個人（1062 表填表說明），資料中心開發商並不符合。

我們之中有人住在加拿大或海外：出售時由誰預扣稅款？

美國合夥企業或公司出售美國不動產時，扣繳義務人是公司本身，而不是買方；買方一般會要求公司提供其不是外國人士的證明（IRS：FIRPTA 預扣稅）。美國國內合夥企業依第 1446 條，就外國成員的利得份額預扣，以取代 FIRPTA 規則。個人成員的稅率為 37%，或在成員情況有文件證明時適用較低的資本利得稅率，於年度內分期繳納（8804、8805 及 8813 表填表說明）。未預扣的合夥企業須自行承擔該稅款，另加罰款及利息（26 U.S.C. 1461）。該成員須提交 1040-NR 表。加拿大方面的處理，請參閱美國 LLC 的加拿大合夥人。

美國國內公司在贖回或清算中把財產分配給外國股東，且該股份屬於美國不動產權益時，須預扣稅款（IRS：FIRPTA 預扣稅）。若外國人士透過單一成員 LLC 持有土地，該人士即為賣方，由買方在交割時預扣；請參閱土地出售或出租給資料中心。

公司在出售年度須提交什麼？何時提交？

公司須就出售年度提交自己的稅表，連同出售相關表格及 K-1；所有者再依 K-1 提交個人稅表。採曆年制的公司：

• 1099-S 表。交割代理人為合夥企業提交一份，不是每位合夥人各一份；賣方為公司時則不提交（1099-S 表填表說明）。成員從 K-1 得知自己的份額。
• 州稅表。土地所在州若有所得稅，一般會就非居民成員的份額課稅；請參閱在其他州的營業所得稅。
• 德州。LLC 在特許經營稅上不能成為被動實體；家族合夥企業若至少 90% 的聯邦總收入來自列明的被動來源，則可以，而租金不在其中（德州審計長辦公室）。請參閱德州特許經營稅。

舉例

僅作說明，以美元計，只計聯邦稅，不含州稅或交割費用。

四位兄弟姊妹，一家喬治亞州家族 LLC

1995 年，父母把 400 英畝土地投入一家按合夥企業課稅的 LLC，計稅基礎 $800,000，後來把 25% 分別贈與每位子女。LLC 以現金租金把土地出租給鄰居。LLC 簽署了開發商的購地選擇權，每英畝 $40,000，合計 $16,000,000。投入已超過 7 年，因此不產生投入利得。

• 直接出售：利得為 $15,200,000。每份 K-1 顯示 $3,800,000，按 20% 稅率加上 3.8% 淨投資收入稅，每人聯邦稅約 $900,000。
• 交換並取出現金：LLC 購買 $8,000,000 的農地，並取得 $8,000,000 現金，支付給想退出的兩位兄弟姊妹。$8,000,000 利得須課稅，$7,200,000 遞延，新農場保留 $800,000 計稅基礎。每人分配 25%，留下的兩位兄弟姊妹各申報 $2,000,000 利得，卻沒有現金。
• 把份額轉給想要現金的兄弟姊妹：交割前數個月，LLC 以地契把 25% 份額分別轉給想要現金的兩位兄弟姊妹。每人以 $4,000,000 出售，計稅基礎 $200,000，利得 $3,800,000。LLC 交換其一半土地，遞延 $7,600,000，並在 Schedule B 第 12 題回答「是」。由於購地選擇權由 LLC 簽署，IRS 可能主張全部土地都由 LLC 出售。

三位兄弟姊妹，一家印第安納州 S 公司

這家農業公司的 S 公司選擇於 2023 年 1 月 1 日生效；之前是 C 公司。土地的計稅基礎為 $500,000，當天估價為 $3,000,000。開發商在 2026 年交割時支付 $12,000,000。

• 利得為 $11,500,000。假設沒有抵減項目且應稅收入足夠，內含收益稅為 $2,500,000 的 21%，即 $525,000。$10,975,000 流向股東，每位兄弟姊妹約 $3,658,000。
• 2028 年 1 月 1 日或之後交割，可避免內含收益稅；但 2026 年分期出售在 2028 年收到的款項則不能避免。
• 若其中一位姊妹想要農地，以三分之一土地贖回她的股份，對公司而言按 $4,000,000 視為出售課稅，該利得流向全部三位股東，包括她本人。

兩位兄弟姊妹，一家北維吉尼亞州 C 公司

兄弟姊妹在 2015 年繼承全部股份，計稅基礎合計 $2,000,000。公司成立於 1978 年，持有 200 英畝土地，計稅基礎 $200,000。開發商支付 $10,000,000。

• 公司稅為 $9,800,000 的 21%，即 $2,058,000，剩下 $7,942,000。
• 2027 年清算時，兄弟姊妹的利得為 $5,942,000，按最高稅率約 $1,414,000。聯邦稅合計約 $3,472,000，約為價格的 35%。
• 若公司先採納完全清算計劃，以票據出售，並在 12 個月內清算，兄弟姊妹可隨票據付款申報利得。公司仍須自行繳稅。

您的情況不同嗎？

• 土地由個人、配偶或共同繼承人直接持有：請參閱土地出售或出租給資料中心。
• 出售公司股份或 LLC 權益，而不是土地：請參閱出售您的企業。
• 成員是配偶、子女或父母：請參閱配偶及家族 LLC。
• 其中一位成員被買斷或贖回：請參閱買斷合夥人。
• 州允許就利得作出穿透實體稅選擇：請參閱穿透實體稅選擇。
• 公司將在出售後結束：請參閱結束公司。
• 農地在加拿大，或由加拿大公司持有：請參閱出售農地給資料中心開發商。
• 所有者意見不一、父母已過世、土地由公司持有，或有成員住在海外：購地選擇權一旦行使，相關選擇及期限就難以撤回。請取得資料中心稅務協助，並帶備上方列出的文件。