가족 LLC의 데이터센터 토지 매각: 1031 교환과 현금

가족 LLC가 데이터센터에 토지를 팔면 세금은 누가 내나요?

토지 명의를 가진 회사가 판매자이므로, 그 회사의 과세 형태가 누가 세금을 내는지 정합니다. 구성원이 둘 이상인 가족 LLC, 파트너십, S corporation은 양도차익에 대해 연방 소득세를 내지 않으며(과거 C corporation이었던 회사는 예외 하나), 각 소유주가 현금을 받았는지와 관계없이 K-1에 따라 자기 몫을 신고합니다. C corporation은 먼저 21%를 내고, 소유주는 현금을 인출할 때 다시 세금을 냅니다.

S corporation이나 C corporation으로 과세받기로 선택한 LLC는 해당 법인의 행을 따릅니다. 최근 연방 신고서(Form 1065, 1120-S, 1120)를 보면 알 수 있습니다.

가족 LLC나 파트너십의 경우, 양도차익의 성격은 토지를 어떻게 사용했는지에 따라 달라집니다(Publication 544).

• 경작했거나 사업에 사용한 토지는 section 1231 자산이며, Form 4797과 K-1 10번 칸에 보고합니다.
• 투자 목적으로 보유한 토지는 자본 자산이며, Schedule D와 K-1 9a번 칸에 보고합니다.
• 어느 쪽이든 장기 양도차익에는 일반적으로 최고 20%의 양도차익 세율이 적용되고, 기준액을 넘으면 3.8%의 순투자소득세(NIIT)가 더해집니다. 다만 소유주가 실질적으로 참여하는 농업 등 사업에 토지를 사용해 그 소유주에게 수동적 활동이 아니라면 순투자소득세는 붙지 않습니다(26 U.S.C. 1411(c)). 현금 임대료를 받고 임차 농민에게 빌려준 토지는 일반적으로 수동적 임대입니다. section 1231 순이익은 각 소유주의 직전 5년간 환입되지 않은 section 1231 손실 범위까지 경상소득입니다.
• 곡물 저장고처럼 토지와 함께 파는 감가상각 자산은 감가상각액을 경상소득으로 환수하며, 건물의 감가상각액은 더 높은 양도차익 세율로 과세될 수 있으므로 계약서에서 가격을 어떻게 배분하는지가 중요합니다.

부모가 출자한 토지. 부모가 취득가액보다 가치가 높을 때 토지를 파트너십에 출자했다면, 파트너십은 그 내재 이익을 출자한 파트너에게 배분해야 하고(Publication 541), 그 지분을 넘겨받은 상속인이나 수증자에게도 배분해야 합니다(Reg. 1.704-3(a)(7)).

매수선택권 대금, 토지 임대, 부동산 매매업자 지위, 소유주의 추정세, 상속 토지 평가는 데이터센터에 토지 매각 또는 임대에서 다룹니다. 소유주마다 원하는 결과가 다르거나, 누군가 사망했거나, 토지가 법인 안에 있거나, 구성원이 해외에 살면 가족 사안은 단순하지 않습니다. 매수선택권이 행사되기 전에 선택권 계약서, 운영 계약서나 내규, 양도 증서, 과거 신고서와 K-1, S corporation 선택일과 사망일, 감정평가서를 준비하세요.

LLC도 1031 교환을 할 수 있나요? 구성원 한 명만 교환할 수 있나요?

네. 가족 LLC나 파트너십도 1031 교환을 할 수 있지만 전체로만 가능합니다. 같은 LLC나 그 LLC가 완전히 소유한 단일 구성원 LLC가 토지를 팔고 대체 부동산의 명의를 취득해야 합니다. 두 부동산 모두 판매 목적이 아니라 사업용이나 투자용으로 보유한 부동산이어야 합니다(Form 8824 작성 안내). 45일과 180일 기한, 중개인 규정은 데이터센터에 토지 매각 또는 임대에서 다룹니다.

구성원 한 명이 LLC 소유 토지 중 "자기 몫"만 교환할 수는 없습니다. 구성원이 소유한 것은 토지가 아니라 파트너십 지분이며, 파트너십이 section 761(a)에 따라 파트너십 과세 규정 전체에서 벗어나기로 선택하지 않은 한 파트너십 지분은 section 1031의 부동산이 아닙니다(Form 8824 작성 안내).

가족에게서 대체 토지를 사려면 먼저 확인이 필요합니다. section 1031의 특수관계자에는 형제자매, 부모, 자녀, 가족 회사가 포함됩니다.

일부는 현금을, 일부는 농지를 원합니다. 어떤 방법이 있나요?

소유주들은 매각 완료 전에 나눠야 하며, 방법마다 비용이 따릅니다.

LLC가 교환에서 현금을 받는 경우. 교환에서 받은 현금이나 동종이 아닌 기타 자산을 흔히 부가 대가(boot)라고 하며, 그 가치만큼 양도차익이 과세됩니다(Publication 544, Partially Nontaxable Exchanges). 이 양도차익은 LLC의 것이며 운영 계약서를 따릅니다. 이를 현금을 받는 구성원에게만 배분하려면 실질적 경제적 효과(substantial economic effect)가 있어야 합니다(26 U.S.C. 704(b)). 즉 구성원의 자본 계정과 LLC 청산 시 각자가 받는 금액이 실제로 그 배분을 따라야 합니다(Reg. 1.704-1(b)(2)). 이 내용은 매각 완료 전에 운영 계약서에 들어가 있어야 합니다. 그렇지 않으면 남는 구성원이 현금 없이 세금을 낼 수 있습니다.

먼저 지분 매입. 매각 전에 LLC가 떠나는 구성원의 지분을 상환하거나 다른 구성원이 매입합니다. 떠나는 구성원은 자기 지분의 양도차익을 신고하고(Publication 541), LLC는 토지 전체를 교환합니다. 대체 토지를 받기 전에 매각 대금으로 지분 매입 대금을 지급하면 LLC가 받은 현금이 되어 부가 대가처럼 과세됩니다(Publication 544). 지분 상환과 section 754 선택은 파트너 지분 매입에서 다룹니다.

드롭 앤 스왑이란 무엇이고, 얼마나 안전한가요?

드롭 앤 스왑(drop and swap)에서는 LLC가 매각 완료 전에 각 구성원에게 분할되지 않은 공유 지분(tenancy-in-common)을 양도 증서로 넘기고, 각 구성원이 자기 지분을 팔거나 교환합니다. 양도 증서를 얼마나 일찍 넘겨야 하는지, 구성원이 얼마나 오래 보유해야 하는지 정한 IRS 세이프하버나 규정은 없습니다. 위험은 다음과 같습니다.

• LLC가 여전히 판매자로 취급될 수 있습니다. 미국 연방대법원은 회사가 거래를 협상한 뒤 소유주들이 형식상 매각한 건에 대해 회사에 과세했습니다(Commissioner v. Court Holding Co.). LLC가 매수선택권 계약에 서명했다면 이런 주장을 불러옵니다.
• 교환하는 구성원은 판매 목적이 아니라 투자용이나 사업용으로 보유해야 합니다(Form 8824 작성 안내).
• 신고서에 표시됩니다. 중간 사업체를 거치더라도 공유 지분 등 분할되지 않은 지분을 분배했다면 Form 1065 Schedule B 12번 질문에 Yes로 답해야 합니다. 11번 질문은 교환 후 대체 자산을 분배하는 반대 방향의 "스왑 앤 드롭(swap and drop)"을 표시합니다(Form 1065 작성 안내).
• 공동 소유자가 다시 파트너십이 될 수 있습니다. 농지를 현금 임대료나 수확물 분배 임대료로 농민에게 빌려주기만 하는 공동 소유자는 반드시 사업체를 만드는 것은 아닙니다(Reg. 301.7701-1(a)(2)). 함께 사업을 계속 운영하는 공동 소유자는 사업체가 될 수 있습니다. Revenue Procedure 2002-22는 공동 소유에 관한 유권해석(ruling) 신청 조건을 열거하지만, 스스로 실체적 규정이 아니라고 밝히고 있습니다.
• 최근 출자한 토지. 구성원이 7년 안에 출자한 토지가 다른 구성원에게 넘어가면 출자자가 양도차익을 인식합니다(Publication 541).

변형된 방식으로, 현금을 원하는 구성원에게만 지분을 양도 증서로 넘겨 그들이 팔고 세금을 내고, LLC는 나머지를 교환하기도 합니다. 이 방식을 다룬 IRS 규정이나 유권해석은 없습니다. IRS가 위의 Court Holding 판례에 따라 LLC를 전체의 판매자로 본다면 그 현금은 LLC의 부가 대가가 되고 배분 문제가 다시 생깁니다.

부모가 사망했습니다. LLC 안의 토지 취득가액이 상향 조정되나요?

자동으로 되지는 않습니다. 파트너십 지분을 상속받아도 파트너십에 section 754 선택이 없으면 파트너십 안의 토지 취득가액은 바뀌지 않습니다(Publication 541).

• 선택 방법. 파트너십은 사망한 연도의 기한 내 신고서(연장 포함)에 진술서를 첨부합니다. 그 기한으로부터 12개월 안에 시정 조치를 하면 자동 구제를 받을 수 있습니다. 이후 선택은 Form 15254로 철회할 때까지 이후의 이전과 분배에 적용됩니다(Form 1065 작성 안내).
• 선택이 없으면 상속인의 지분은 사망 시점 가치로 평가되었더라도 상속인의 K-1에는 기존 취득가액 기준으로 계산한 양도차익이 표시됩니다. 상속인은 그 지분을 팔거나 청산할 때에야 상응하는 양도손실을 받을 수 있습니다.
• 상속인에게 토지를 분배하는 경우. 지분을 취득한 지 2년 안에 토지 자체를 받는 상속인은 특별 취득가액 조정을 선택할 수 있습니다(Publication 541).
• S corporation과 C corporation에는 이런 선택이 없습니다. 상속받은 주식은 일반적으로 사망 시점 가치를 취득가액으로 하지만(Publication 551), 법인 안의 토지는 기존 취득가액을 유지합니다.

토지가 S corporation에 있습니다. 내재이익세가 있나요? 주주 한 명만 교환할 수 있나요?

S corporation이 과거 C corporation이었거나, C corporation에서 취득가액을 승계해 토지를 받은 경우에만 내재이익세가 있습니다(Schedule D(Form 1120-S) 작성 안내). 이 경우 S corporation 첫날(또는 C corporation에서 토지를 받은 날)의 토지 가치 상승분 범위의 양도차익 중 그날부터 5년 안에 인식한 부분은 법인 단계에서 21%로 과세됩니다. 이 세금은 주주에게 넘어가는 양도차익을 줄이는 손실로 취급됩니다. 계산 방법과 전환일 기준 가치는 C corporation을 S corporation으로 전환하기에서 다룹니다.

• 내재 이익은 토지를 따라갑니다. 교환으로 받은 대체 토지도 같은 시작일로 내재 이익을 안고 갑니다(26 U.S.C. 1374(d)(6)). 기간 안에 한 매각의 할부 대금을 기간이 끝난 뒤 받아도 여전히 과세됩니다(Reg. 1.1374-4(h)).
• 양도차익은 주식 수와 보유 일수에 따라 배분되며, 소유주가 조정할 수 없습니다. S corporation의 과세 방식을 참고하세요.
• 법인은 토지 전체를 교환할 수 있지만, 주주 한 명만 따로 교환할 수는 없습니다. 모든 주주에게 지분 비율대로 토지를 양도 증서로 넘기거나 한 주주의 주식을 토지로 상환하면 법인이 공정시장가치로 매각한 것으로 과세되며(26 U.S.C. 311(b); Publication 542), 그 양도차익은 모든 주주에게 넘어갑니다. 한 주주에게만 하는 분배는 주식 간에 차이가 생기므로 사실관계에 따라 과세됩니다(Reg. 1.1361-1(l)(2)). 따라서 S corporation에서는 드롭 앤 스왑으로 양도 증서로 넘긴 토지의 세금을 피할 수 없고, 나머지 토지를 누가 보유하는지만 바뀝니다.
• 먼저 LLC로 전환하는 것은 청산에 해당합니다. 사업체 형태 변경을 참고하세요. 주주가 비거주 외국인이 되면 S corporation 선택이 끝납니다. 캐나다에 사는 미국 S corporation 소유주를 참고하세요.

토지가 C corporation에 있습니다. 세금은 얼마이고, 현금은 어떻게 인출하나요?

C corporation은 과세소득의 21%를 내며, 양도차익에 대한 낮은 세율은 없습니다(Publication 542). 이후 현금은 배당으로, 또는 완전 청산을 통해 소유주에게 갑니다. 완전 청산에서는 각 주주가 받은 현금을 자기 주식 취득가액과 비교합니다. 상속받은 주식은 일반적으로 소유주 사망 시점 가치를 취득가액으로 하므로(Publication 551) 이 두 번째 세금이 줄어들 수 있습니다.

• 법인이 교환하면 법인세는 이연되지만 가치는 법인 안에 남고, 주주가 따로 교환할 수는 없습니다.
• 법인세가 미납인 상태에서 청산 현금을 받은 주주는 양수인으로서 그 세금을 부과받을 수 있으며, 그 기간은 법인 자체의 부과 기간이 끝난 뒤 1년까지입니다(26 U.S.C. 6901).
• 청산 여부와 관계없이 매각 전에 토지를 주주에게 분배하면 법인이 매각한 것으로 과세됩니다(26 U.S.C. 311(b); 336).
• 법인 안에 남긴 현금이나 어음은 유보이익세(accumulated earnings tax)나 개인지주회사세(personal holding company tax)를 불러올 수 있습니다. C corporation의 과세 방식을 참고하세요. 청산 절차는 회사 폐업에서 다룹니다.

회사가 할부 어음으로 매각한 뒤에도 나중에 폐업할 수 있나요?

LLC나 파트너십은 가능합니다. 어음을 구성원에게 넘기고 폐업할 수 있습니다. C corporation이나 S corporation은 매각과 청산이 12개월 계획 안에 들어가면 가능하지만, C corporation은 매각에 대한 자체 세금을 여전히 냅니다. 회사는 매각을 Form 6252로 신고하며, 파트너십이나 S corporation의 양도차익은 대금이 들어올 때마다 K-1에 반영됩니다. 어음 이자는 경상소득이고, 감가상각 환수액은 대금을 받지 않았더라도 매각 연도에 과세됩니다(Publication 537).

• 파트너십 또는 LLC: 어음을 구성원에게 분배해도 일반적으로 양도차익이 생기지 않으므로(Reg. 1.453-9(c)(2)), 어음 대금을 받는 동안 청산할 수 있습니다.
• C corporation: 어음 분배는 일반적으로 법인에 과세됩니다(26 U.S.C. 453B(a)). 완전 청산 계획을 채택한 뒤 12개월 안에 매각하고 그 기간 안에 청산을 마치면, 주주는 여전히 어음 대금을 받을 때마다 신고할 수 있습니다(26 U.S.C. 453(h)).
• S corporation: 그런 청산에서는 내재이익세 등 S corporation 세금을 제외하면 어음 분배가 법인 단계에서 과세되지 않습니다(26 U.S.C. 453B(h)).
• 미상환 어음이 $5,000,000를 넘으면 이자 부담금이 붙을 수 있지만, 농업 사업에 사용한 자산을 팔고 받은 어음에는 붙지 않습니다(26 U.S.C. 453A(b)(3)). Publication 537과 Form 6252 작성 안내는 파트너십이나 S corporation이 이를 회사 단계에서 판단하는지 소유주 단계에서 판단하는지 밝히지 않습니다.
• 교환 과정에서 받은 어음은 부가 대가이며, 대금을 받을 때 신고합니다(Publication 537).

세금을 네 번에 나누어 내는 section 1062 선택은 적격 농업인(실제로 농업에 종사하는 개인)에게 매각해야 적용되며(Form 1062 작성 안내), 데이터센터 개발업체는 이에 해당하지 않습니다.

구성원 중 한 명이 캐나다나 해외에 삽니다. 매각 시 원천징수는 누가 하나요?

미국 파트너십이나 법인이 미국 부동산을 팔면 매수인이 아니라 회사 자신이 원천징수 의무자입니다. 매수인은 일반적으로 회사에 외국인이 아니라는 확인서를 요청합니다(IRS: FIRPTA 원천징수). 미국 파트너십은 FIRPTA 규정 대신 section 1446에 따라 외국인 구성원 몫의 양도차익에 대해 원천징수합니다. 개인 구성원의 세율은 37%이며, 구성원의 상황이 문서로 확인되면 더 낮은 양도차익 세율을 적용하고, 연중 분할해 납부합니다(Form 8804, 8805, 8813 작성 안내). 원천징수하지 않은 파트너십은 그 세금과 가산세, 이자를 직접 부담합니다(26 U.S.C. 1461). 구성원은 Form 1040-NR(비거주 외국인용 미국 소득세 신고서)을 제출합니다. 캐나다 측 처리는 미국 LLC의 캐나다인 파트너에서 다룹니다.

미국 법인이 상환이나 청산으로 외국인 주주에게 자산을 분배하고 그 주식이 미국 부동산 지분에 해당하면 원천징수해야 합니다(IRS: FIRPTA 원천징수). 외국인이 단일 구성원 LLC를 통해 토지를 소유한다면 그 사람이 판매자이며, 매수인이 매각 완료 시 원천징수합니다. 데이터센터에 토지 매각 또는 임대를 참고하세요.

매각 연도에 회사는 무엇을 언제 제출하나요?

회사는 매각 연도의 자체 신고서를 매각 관련 양식과 K-1과 함께 제출하고, 소유주는 K-1에 따라 개인 신고서를 제출합니다. 역년을 과세연도로 쓰는 회사 기준:

• Form 1099-S. 매각 완료 대리인은 파트너십에 대해 파트너별이 아니라 한 장을 제출하며, 판매자가 법인이면 제출하지 않습니다(Form 1099-S 작성 안내). 구성원은 K-1로 자기 몫을 확인합니다.
• 주 신고서. 토지가 있는 주에 소득세가 있으면 일반적으로 비거주 구성원의 몫에 과세합니다. 다른 주에서의 사업 소득세를 참고하세요.
• 텍사스 주. LLC는 프랜차이즈세 목적상 수동적 사업체가 될 수 없습니다. 가족 파트너십은 연방 총소득의 90% 이상이 열거된 수동적 소득원에서 나오면 수동적 사업체가 될 수 있으며, 임대료는 여기에 포함되지 않습니다(Texas Comptroller). 텍사스 프랜차이즈세를 참고하세요.

예시

예시용 미국 달러이며, 주 세금과 매각 비용 없이 연방세만 계산했습니다.

형제자매 넷, 조지아 주의 가족 LLC 하나

1995년에 부모가 400에이커를 취득가액 $800,000로 파트너십으로 과세되는 LLC에 넣었고, 이후 자녀 각자에게 25%씩 증여했습니다. LLC는 토지를 이웃에게 현금 임대료를 받고 빌려줍니다. LLC는 에이커당 $40,000, 총 $16,000,000에 개발업체의 매수선택권 계약에 서명했습니다. 출자한 지 7년이 넘었으므로 출자 관련 양도차익은 생기지 않습니다.

• 단순 매각: 양도차익은 $15,200,000입니다. 각 K-1에 $3,800,000가 표시되며, 20% 세율과 3.8% 순투자소득세를 합해 각자 연방세가 약 $900,000입니다.
• 현금 인출이 있는 교환: LLC는 $8,000,000의 농지를 사고, 나가려는 형제자매 두 명에게 지급할 현금 $8,000,000를 받습니다. 양도차익 중 $8,000,000는 과세되고 $7,200,000는 이연되며, 새 농지의 취득가액은 $800,000로 유지됩니다. 25%씩 나누면 남는 형제자매 두 명은 각자 현금 없이 $2,000,000의 양도차익을 신고합니다.
• 현금을 원하는 형제자매에게 지분을 양도 증서로 이전: 매각 완료 몇 달 전에 LLC가 현금을 원하는 형제자매 두 명에게 각각 25% 지분을 넘깁니다. 각자 취득가액 $200,000인 지분을 $4,000,000에 팔아 양도차익은 $3,800,000입니다. LLC는 나머지 절반을 교환해 $7,600,000를 이연하고, Schedule B 12번 질문에 Yes로 답합니다. LLC가 매수선택권 계약에 서명했으므로 IRS는 LLC가 전부를 팔았다고 주장할 수 있습니다.

형제자매 셋, 인디애나 주의 S corporation

농업 법인의 S corporation 선택은 2023년 1월 1일에 효력이 생겼고, 그 전에는 C corporation이었습니다. 토지의 취득가액은 $500,000이며, 그날 감정가는 $3,000,000였습니다. 개발업체가 2026년 매각 완료 때 $12,000,000를 지급합니다.

• 양도차익은 $11,500,000입니다. 상계 항목이 없고 과세소득이 충분하다고 가정하면 내재이익세는 $2,500,000의 21%인 $525,000입니다. $10,975,000가 주주에게 넘어가며, 형제자매 각자 약 $3,658,000입니다.
• 2028년 1월 1일 이후에 매각을 완료하면 내재이익세를 피할 수 있지만, 2026년 할부 매각의 2028년 수령 대금은 피할 수 없습니다.
• 형제자매 한 명이 농지를 원해 그 주식을 토지 삼분의 일로 상환하면, 법인이 $4,000,000에 매각한 것으로 과세되고, 그 양도차익은 본인을 포함한 세 명 모두에게 넘어갑니다.

형제자매 둘, 노던버지니아의 C corporation

형제자매는 2015년에 주식 전부를 상속받았고, 취득가액 합계는 $2,000,000입니다. 1978년에 설립된 이 법인은 취득가액 $200,000인 200에이커를 보유합니다. 개발업체가 $10,000,000를 지급합니다.

• 법인세는 $9,800,000의 21%인 $2,058,000이며, $7,942,000가 남습니다.
• 2027년에 청산하면 형제자매의 양도차익은 $5,942,000이고, 최고 세율로 약 $1,414,000입니다. 연방세 합계는 약 $3,472,000로 매각 가격의 약 35%입니다.
• 법인이 먼저 완전 청산 계획을 채택하고 어음을 받고 매각한 뒤 12개월 안에 청산하면, 형제자매는 어음 대금을 받을 때마다 양도차익을 신고합니다. 법인은 여전히 자체 세금을 냅니다.

상황이 다르다면?

• 개인, 부부, 공동 상속인이 토지를 직접 소유한다면: 데이터센터에 토지 매각 또는 임대를 참고하세요.
• 토지 대신 회사 주식이나 LLC 지분을 판다면: 사업체 매각을 참고하세요.
• 배우자, 자녀, 부모가 구성원이라면: 부부·가족 LLC를 참고하세요.
• 구성원 한 명의 지분을 매입하거나 상환한다면: 파트너 지분 매입을 참고하세요.
• 주에서 양도차익에 대한 패스스루 사업체세 선택을 허용한다면: 패스스루 사업체세 선택을 참고하세요.
• 매각 후 회사를 폐업한다면: 회사 폐업을 참고하세요.
• 농지가 캐나다에 있거나 캐나다 법인이 보유한다면: 데이터센터 개발업체에 농지 매각을 참고하세요.
• 소유주 간 의견이 다르거나, 부모가 사망했거나, 토지가 법인 안에 있거나, 구성원이 해외에 산다면: 매수선택권이 행사되면 선택과 기한을 되돌리기 어렵습니다. 데이터센터 세무 상담을 받으시고, 위에 나열한 서류를 준비하세요.