Terrain familial vendu à un centre de données : 1031 et argent

Qui paie l'impôt quand une LLC familiale vend un terrain à un centre de données?

La société qui détient le titre est le vendeur : son type fiscal détermine donc qui paie. Aux États-Unis, une LLC familiale à plusieurs membres, une société de personnes ou une société de type S ne paie aucun impôt fédéral sur le revenu sur le gain (sauf une exception pour les anciennes sociétés de type C); chaque propriétaire déclare sa part sur une annexe K-1, qu'il reçoive de l'argent ou non. Une société de type C paie d'abord 21 %, et les propriétaires paient de nouveau quand l'argent leur est versé.

Une LLC qui a choisi d'être imposée comme une société de type S ou C suit la ligne de cette société. Sa dernière déclaration fédérale (formulaire 1065, 1120-S ou 1120) l'indique.

Pour une LLC familiale ou une société de personnes, la nature du gain dépend de l'usage du terrain (Publication 544) :

• Un terrain qu'elle a cultivé ou utilisé dans son entreprise est un bien visé à l'article 1231, déclaré sur le formulaire 4797 et à la case 10 de l'annexe K-1.
• Un terrain détenu à titre de placement est une immobilisation, déclarée à l'annexe D et à la case 9a de l'annexe K-1.
• Dans les deux cas, un gain à long terme bénéficie généralement des taux des gains en capital, jusqu'à 20 %, plus l'impôt de 3,8 % sur le revenu net de placement au-delà de ses seuils, sauf si le terrain servait à une exploitation agricole ou à une autre entreprise à laquelle le propriétaire participe matériellement, de sorte que ce n'est pas une activité passive pour lui (26 U.S.C. 1411(c)). Un terrain loué à un agriculteur locataire contre un loyer en argent est généralement une location passive. Le gain net visé à l'article 1231 est un revenu ordinaire jusqu'à concurrence des pertes visées à l'article 1231 non récupérées de chaque propriétaire des 5 années précédentes.
• Les éléments amortis vendus avec le terrain, comme des silos à grains, entraînent la récupération de l'amortissement comme revenu ordinaire, et l'amortissement des bâtiments peut être imposé à un taux de gain en capital plus élevé : la répartition du prix dans le contrat compte donc.

Un terrain apporté par un parent. Si un parent a apporté un terrain à la société de personnes alors qu'il valait plus que son coût de base, la société de personnes doit attribuer ce gain latent à l'associé qui l'a apporté (Publication 541), et à l'héritier ou au donataire qui reprend cette participation (Reg. 1.704-3(a)(7)).

Les paiements pour une option d'achat, les baux fonciers, le statut de marchand, l'impôt estimatif des propriétaires et l'évaluation d'un terrain hérité sont traités dans vendre ou louer un terrain à un centre de données. Un dossier familial cesse d'être simple quand les propriétaires veulent des résultats différents, qu'une personne est décédée, que le terrain est dans une société ou qu'un membre vit à l'étranger. Avant la levée de l'option d'achat, rassemblez l'option, la convention d'exploitation ou les règlements administratifs, les actes, les déclarations antérieures et les annexes K-1, les dates du choix de société de type S et des décès, et toute évaluation.

Une LLC peut-elle faire un échange 1031, et un membre peut-il échanger seul?

Oui, une LLC familiale ou une société de personnes peut faire un échange 1031, mais seulement en bloc. La même LLC, ou une LLC à membre unique qu'elle détient en propriété exclusive, vend le terrain et prend le titre du bien immobilier de remplacement. Les deux doivent être des biens immobiliers détenus pour une entreprise ou à titre de placement, et non principalement pour la vente (instructions du formulaire 8824). Les délais de 45 jours et de 180 jours et la règle de l'intermédiaire sont traités dans vendre ou louer un terrain à un centre de données.

Un membre ne peut pas échanger « sa part » d'un terrain que la LLC possède. Un membre possède une participation dans la société de personnes, pas le terrain, et une participation dans une société de personnes n'est pas un bien immobilier pour l'article 1031, sauf si la société de personnes a choisi de se soustraire entièrement aux règles fiscales des sociétés de personnes selon l'article 761(a) (instructions du formulaire 8824).

Acheter un terrain de remplacement à de la famille demande d'abord une vérification : les parties liées pour l'article 1031 comprennent les frères, les sœurs, les parents, les enfants et les sociétés familiales.

Certains veulent l'argent et d'autres une terre agricole : quelles sont les options?

Les propriétaires doivent se séparer avant la clôture, et chaque option a un coût :

La LLC retire de l'argent de l'échange. L'argent ou un autre bien qui n'est pas de même nature reçu dans un échange, communément appelé soulte (boot), rend le gain imposable jusqu'à concurrence de sa valeur (Publication 544, Partially Nontaxable Exchanges). Ce gain appartient à la LLC et suit la convention d'exploitation. Une attribution de ce gain aux seuls membres qui prennent l'argent ne tient que si elle a un effet économique substantiel (26 U.S.C. 704(b)) : les comptes de capital des membres, et ce que chacun reçoit à la liquidation de la LLC, doivent réellement en tenir compte (Reg. 1.704-1(b)(2)). Elle doit figurer dans la convention d'exploitation avant la clôture. Sinon, les membres qui restent peuvent devoir de l'impôt sans recevoir d'argent.

Racheter d'abord. La LLC rachète la participation des membres qui partent, ou les autres les rachètent, avant la vente. Ceux qui partent déclarent un gain sur leur participation (Publication 541), et la LLC échange tout le terrain. Un rachat payé avec le produit de la vente avant l'arrivée du terrain de remplacement est de l'argent reçu par la LLC, imposé comme une soulte (Publication 544). Les rachats et le choix de l'article 754 sont traités dans racheter un associé.

Qu'est-ce qu'un drop and swap, et quel est son degré de sécurité?

Dans un drop and swap, la LLC transfère à chaque membre, avant la clôture, une part indivise en copropriété (tenancy in common), et chaque membre vend ou échange la sienne. Aucune règle refuge ni aucune règle de l'IRS ne précise combien de temps à l'avance le transfert doit avoir lieu ni combien de temps les membres doivent détenir leur part. Les risques :

• La LLC peut encore être le vendeur. La Cour suprême a imposé une société sur une vente que ses propriétaires avaient faite formellement après que la société eut négocié l'opération (Commissioner v. Court Holding Co.). Une option d'achat signée par la LLC ouvre la porte à cet argument.
• Les membres qui font l'échange doivent détenir le bien à titre de placement ou pour une entreprise, et non pour la vente (instructions du formulaire 8824).
• La déclaration le signale. À la question 12 de l'annexe B du formulaire 1065, il faut répondre Oui pour toute distribution d'une part en copropriété (tenancy in common) ou d'une autre participation indivise, même par une entité intermédiaire. La question 11 signale un bien de remplacement distribué après un échange, l'inverse « swap and drop » (instructions du formulaire 1065).
• Les copropriétaires peuvent redevenir une société de personnes. Des copropriétaires qui ne font que louer une terre agricole à un agriculteur contre un loyer en argent ou en partage de récolte ne créent pas nécessairement une entité (Reg. 301.7701-1(a)(2)). Des copropriétaires qui continuent d'exploiter une entreprise ensemble le peuvent. La Revenue Procedure 2002-22 énumère des conditions pour obtenir une décision sur la copropriété, mais précise elle-même qu'elle n'est pas une règle de fond.
• Terrain apporté récemment. Si un membre a apporté le terrain dans les 7 dernières années et que celui-ci va à un autre membre, l'auteur de l'apport constate un gain (Publication 541).

Une variante consiste à transférer des parts seulement aux membres qui veulent l'argent; ils vendent et paient l'impôt, et la LLC échange le reste. Aucune règle ni décision de l'IRS ne traite de cette variante. Si l'IRS traitait la LLC comme le vendeur de tout le terrain, selon l'arrêt Court Holding ci-dessus, cet argent serait une soulte pour la LLC et le problème d'attribution reviendrait.

Un parent est décédé : le terrain détenu dans la LLC obtient-il un coût de base majoré?

Pas automatiquement. Aux États-Unis, hériter d'une participation dans une société de personnes ne change pas le coût de base du terrain dans la société de personnes, sauf si celle-ci a fait le choix de l'article 754 (Publication 541).

• Faire le choix. La société de personnes joint une déclaration à sa déclaration de revenus produite dans les délais, prolongations comprises, pour l'année du décès. Un allègement automatique est offert si des mesures correctives sont prises dans les 12 mois suivant cette date limite. Le choix s'applique ensuite aux transferts et distributions ultérieurs jusqu'à sa révocation sur le formulaire 15254 (instructions du formulaire 1065).
• Sans le choix, l'annexe K-1 de l'héritier présente un gain calculé à partir de l'ancien coût de base, même si la participation de l'héritier a été évaluée au décès. L'héritier ne peut obtenir une perte en capital correspondante qu'à la vente ou à la liquidation de sa participation.
• Terrain distribué à l'héritier. Un héritier qui reçoit le terrain lui-même dans les 2 ans suivant l'acquisition de sa participation peut faire un choix de rajustement spécial du coût de base (Publication 541).
• Les sociétés de type S et C n'ont pas ce choix. Les actions héritées prennent généralement leur valeur au décès (Publication 551); le terrain détenu dans la société garde son ancien coût de base.

Notre terrain est dans une société de type S : y a-t-il un impôt sur les gains latents, et un actionnaire peut-il échanger seul?

Seulement si la société de type S a déjà été une société de type C, ou a reçu le terrain d'une telle société avec report du coût de base (instructions de l'annexe D (formulaire 1120-S)). Dans ce cas, le gain jusqu'à concurrence de la plus-value du terrain au premier jour de type S (ou au jour où elle a reçu le terrain de la société de type C), constaté dans un délai de 5 ans à partir de ce jour, est imposé à 21 % au niveau de la société. L'impôt est traité comme une perte qui réduit le gain transmis aux actionnaires. Le calcul et les valeurs à la date du changement sont traités dans passer d'une société de type C à une société de type S.

• Le gain latent suit le terrain. Le terrain de remplacement obtenu par échange le porte, avec la même date de départ (26 U.S.C. 1374(d)(6)). Les paiements échelonnés reçus après la fin de la période, sur une vente faite pendant celle-ci, restent imposés (Reg. 1.1374-4(h)).
• Le gain est transmis par action et par jour; les propriétaires ne peuvent pas l'orienter. Voir l'imposition des sociétés de type S.
• La société peut échanger tout le terrain; un actionnaire ne peut pas échanger seul. Transférer le terrain à tous les actionnaires en proportion, ou racheter les actions d'un actionnaire avec du terrain, est imposé à la société comme une vente à la juste valeur marchande (26 U.S.C. 311(b); Publication 542), et ce gain passe à tous les actionnaires. Une distribution à un seul actionnaire diffère d'une action à l'autre et est imposée selon ses faits (Reg. 1.1361-1(l)(2)). Pour une société de type S, un drop and swap n'évite donc pas l'impôt sur le terrain transféré; il change seulement qui détient le reste.
• Se convertir d'abord en LLC est une liquidation; voir changer la structure de votre entreprise. Un actionnaire qui devient étranger non-résident met fin au choix de société de type S; voir propriétaire d'une société de type S américaine au Canada.

Notre terrain est dans une société de type C : combien d'impôt, et comment sortir l'argent?

Aux États-Unis, une société de type C paie 21 % de son revenu imposable, sans taux réduit pour les gains en capital (Publication 542). L'argent parvient ensuite aux propriétaires sous forme de dividendes, ou lors d'une liquidation complète, où chaque actionnaire compare l'argent reçu au coût de base de ses actions. Les actions héritées prennent généralement comme coût de base leur valeur au décès du propriétaire (Publication 551), ce qui peut réduire ce deuxième impôt.

• Un échange fait par la société reporte l'impôt de la société, mais garde la valeur dans la société; les actionnaires ne peuvent pas échanger séparément.
• Les actionnaires qui reçoivent de l'argent à la liquidation alors que l'impôt de la société est impayé peuvent faire l'objet d'une cotisation à titre de cessionnaires, jusqu'à 1 an après la fin de la période de cotisation de la société (26 U.S.C. 6901).
• Distribuer le terrain aux actionnaires avant la vente, dans une liquidation ou non, est imposé à la société comme une vente (26 U.S.C. 311(b); 336).
• De l'argent ou un billet laissé dans la société peut entraîner l'impôt sur les bénéfices accumulés ou l'impôt des sociétés de portefeuille personnelles; voir l'imposition des sociétés de type C. Les étapes de la liquidation sont traitées dans fermer une société.

La société peut-elle vendre contre un billet à paiements échelonnés et quand même fermer plus tard?

Oui pour une LLC ou une société de personnes : elle peut remettre le billet à ses membres et fermer. Une société de type C ou S le peut si la vente et la liquidation s'inscrivent dans un plan de 12 mois, mais une société de type C paie quand même son propre impôt sur la vente. La société déclare la vente sur le formulaire 6252, et le gain d'une société de personnes ou d'une société de type S arrive aux annexes K-1 à mesure que les paiements sont reçus. Les intérêts sur le billet sont un revenu ordinaire, et la récupération de l'amortissement est imposée l'année de la vente même si aucun paiement n'est reçu (Publication 537).

• Société de personnes ou LLC : distribuer le billet aux membres ne déclenche généralement aucun gain (Reg. 1.453-9(c)(2)) : elle peut donc être liquidée pendant que le billet est remboursé.
• Société de type C : distribuer un billet est généralement imposé à la société (26 U.S.C. 453B(a)). Les actionnaires peuvent quand même déclarer le gain à mesure que le billet est remboursé si la vente a lieu dans les 12 mois suivant l'adoption d'un plan de liquidation complète et que la liquidation est terminée dans ce délai (26 U.S.C. 453(h)).
• Société de type S : dans ce type de liquidation, distribuer le billet n'est pas imposé au niveau de la société, sauf pour les impôts propres aux sociétés de type S comme l'impôt sur les gains latents (26 U.S.C. 453B(h)).
• Des frais d'intérêts peuvent s'appliquer quand les billets en cours dépassent 5 000 000 $, mais pas sur un billet issu de la vente d'un bien utilisé dans une exploitation agricole (26 U.S.C. 453A(b)(3)). La Publication 537 et les instructions du formulaire 6252 ne disent pas si une société de personnes ou une société de type S applique ce critère au niveau de la société ou des propriétaires.
• Un billet reçu dans le cadre d'un échange est une soulte, déclarée à mesure qu'il est remboursé (Publication 537).

Le choix de l'article 1062 pour payer l'impôt en quatre versements exige une vente à un agriculteur admissible, c'est-à-dire un particulier qui exploite activement une ferme (instructions du formulaire 1062), ce que n'est pas un promoteur de centre de données.

L'un de nous vit au Canada ou à l'étranger : qui retient l'impôt sur la vente?

Quand une société de personnes ou une société américaine vend un bien immobilier situé aux États-Unis, la société elle-même est l'agent de retenue, et non l'acheteur; l'acheteur demande généralement à la société une attestation qu'elle n'est pas une personne étrangère (IRS : retenue FIRPTA). Une société de personnes américaine retient l'impôt selon l'article 1446 sur la part du gain d'un membre étranger, au lieu de la règle FIRPTA. Le taux pour un membre particulier est de 37 %, ou un taux de gain en capital plus bas lorsque la situation du membre est documentée, payé en versements pendant l'année (instructions des formulaires 8804, 8805 et 8813). Une société de personnes qui omet de retenir doit elle-même l'impôt, plus les pénalités et les intérêts (26 U.S.C. 1461). Le membre produit le formulaire 1040-NR. Le volet canadien est traité dans associé canadien d'une LLC américaine.

Une société américaine doit retenir l'impôt quand elle distribue un bien à un actionnaire étranger lors d'un rachat ou d'une liquidation et que les actions sont une participation dans un bien immobilier américain (IRS : retenue FIRPTA). Si une personne étrangère détient le terrain par une LLC à membre unique, cette personne est le vendeur et l'acheteur retient l'impôt à la clôture; voir vendre ou louer un terrain à un centre de données.

Que produit la société pour l'année de la vente, et quand?

La société produit sa propre déclaration pour l'année de la vente, avec les formulaires liés à la vente et les annexes K-1; les propriétaires produisent leurs déclarations personnelles à partir des annexes K-1. Pour une société dont l'exercice correspond à l'année civile :

• Formulaire 1099-S. L'agent de clôture en produit un pour une société de personnes, et non un par associé, et aucun quand le vendeur est une société (instructions du formulaire 1099-S). Les membres connaissent leur part grâce à l'annexe K-1.
• Déclarations d'État. L'État où se trouve le terrain impose généralement les membres non-résidents sur leur part s'il a un impôt sur le revenu; voir impôt sur le revenu d'entreprise dans d'autres États.
• Texas. Une LLC ne peut pas être une entité passive aux fins de la taxe de franchise; une société de personnes familiale le peut si au moins 90 % de son revenu brut fédéral provient de sources passives énumérées, et le loyer n'en fait pas partie (Comptroller du Texas). Voir taxe de franchise du Texas.

Exemple

À titre d'illustration seulement, en dollars américains, impôt fédéral seulement, sans impôt d'État ni frais de clôture.

Quatre frères et sœurs, une LLC familiale en Géorgie

En 1995, les parents ont apporté 400 acres à une LLC imposée comme une société de personnes, avec un coût de base de 800 000 $, puis ont donné 25 % à chaque enfant. La LLC loue le terrain à un voisin contre un loyer en argent. La LLC a signé l'option d'achat du promoteur à 40 000 $ l'acre, soit 16 000 000 $. L'apport date de plus de 7 ans : aucun gain lié à l'apport ne se produit.

• Vente simple : le gain est de 15 200 000 $. Chaque annexe K-1 présente 3 800 000 $, soit environ 900 000 $ d'impôt fédéral chacun à 20 % plus l'impôt de 3,8 % sur le revenu net de placement.
• Échange avec sortie d'argent : la LLC achète 8 000 000 $ de terres agricoles et prend 8 000 000 $ en argent pour payer les deux frères et sœurs qui veulent partir. Un gain de 8 000 000 $ est imposé, 7 200 000 $ sont reportés et la nouvelle ferme garde un coût de base de 800 000 $. Avec une répartition de 25 % chacun, les deux frères et sœurs qui restent déclarent chacun un gain de 2 000 000 $ sans recevoir d'argent.
• Transfert de parts aux frères et sœurs qui veulent l'argent : des mois avant la clôture, la LLC transfère une part de 25 % à chacun des deux frères et sœurs qui veulent l'argent. Chacun vend pour 4 000 000 $ avec un coût de base de 200 000 $, soit un gain de 3 800 000 $. La LLC échange sa moitié, reporte 7 600 000 $ et répond Oui à la question 12 de l'annexe B. Comme la LLC a signé l'option d'achat, l'IRS peut soutenir que la LLC a tout vendu.

Trois frères et sœurs, une société de type S en Indiana

Le choix de société de type S de la société agricole a pris effet le 1er janvier 2023; avant, c'était une société de type C. Le coût de base du terrain est de 500 000 $, et il était évalué à 3 000 000 $ ce jour-là. Un promoteur paie 12 000 000 $ à une clôture en 2026.

• Le gain est de 11 500 000 $. L'impôt sur les gains latents est de 21 % de 2 500 000 $, soit 525 000 $, en supposant aucune compensation et un revenu imposable suffisant. Un montant de 10 975 000 $ est transmis, soit environ 3 658 000 $ à chaque frère ou sœur.
• Une clôture le 1er janvier 2028 ou après évite l'impôt sur les gains latents; ce n'est pas le cas des paiements de 2028 sur une vente à paiements échelonnés de 2026.
• Si une sœur veut une terre agricole, racheter ses actions contre le tiers du terrain est imposé à la société comme une vente à 4 000 000 $, et ce gain passe aux trois, y compris elle.

Deux frères et sœurs, une société de type C dans le nord de la Virginie

Les frères et sœurs ont hérité de toutes les actions en 2015, avec un coût de base total de 2 000 000 $. La société, constituée en 1978, détient 200 acres avec un coût de base de 200 000 $. Un promoteur paie 10 000 000 $.

• L'impôt de la société est de 21 % de 9 800 000 $, soit 2 058 000 $, ce qui laisse 7 942 000 $.
• Avec une liquidation en 2027, le gain des frères et sœurs est de 5 942 000 $, soit environ 1 414 000 $ d'impôt aux taux maximaux. L'impôt fédéral totalise environ 3 472 000 $, soit environ 35 % du prix.
• Si la société adopte d'abord un plan de liquidation complète, vend contre un billet et est liquidée dans les 12 mois, les frères et sœurs déclarent leur gain à mesure que le billet est remboursé. La société paie quand même son propre impôt.

Votre situation est différente?

• Des particuliers, des conjoints ou des cohéritiers détiennent le terrain directement : voir vendre ou louer un terrain à un centre de données.
• Vendre les actions de la société ou les participations dans la LLC plutôt que le terrain : voir vendre votre entreprise.
• Les membres sont des conjoints, des enfants ou des parents : voir LLC entre conjoints et LLC familiales.
• Un membre est racheté : voir racheter un associé.
• L'État permet un choix d'impôt au niveau de l'entité intermédiaire sur le gain : voir choix d'impôt au niveau de l'entité intermédiaire.
• La société fermera après la vente : voir fermer une société.
• La terre agricole est au Canada, ou détenue par une société canadienne : voir vendre une terre agricole à un promoteur de centre de données.
• Les propriétaires ne s'entendent pas, un parent est décédé, le terrain est dans une société ou un membre vit à l'étranger : les choix et les délais sont difficiles à défaire une fois l'option d'achat levée. Obtenez de l'aide fiscale pour les centres de données et apportez les documents énumérés en haut de la page.