离开加拿大时卖房、空置还是出租：税务对比

离开加拿大前应该卖房吗？每种选择的成本

您在加拿大的房子不属于离境税的征税范围。您不再是居民时，加拿大把您拥有的大部分财产视同出售，但加拿大的不动产被排除在外（《所得税法》第 128.1(4)(b) 段）。该房子在加拿大仍然应税，所以您现在的选择，决定了它的收益日后如何征税。

第 116 条是非居民卖家向 CRA 申请的清税证明；没有它，买方会扣留售价的 25%。第 45(2) 款选择是一封信，在您开始出租时取消视同出售。NR6 表可以让租金按净租金而不是总租金预扣。

三种选择没有哪一种适合所有人。下列情况会让事情不再简单：收益很大、您离开前不久才买房、配偶或子女继续住在房子里、您在离开当年开始出租，或您曾住在魁北克（魁北克有自己的税表）。请准备：购买价格和日期、重大改善的费用、对房子在您离境日价值的估计，以及（如果要出租）租约和租客入住的日期。

离开加拿大算作出售我的房子而征收离境税吗？

不算。离境时的视同出售排除了位于加拿大的不动产，所以您的房子不在离境清单上，也不会在您作为居民的最终税表上产生收益。房子的收益只在您实际出售时，或用途改变被视为出售时才征税。

您其他财产（如股票和投资账户）的离境税，参见离开加拿大。

如果我在离开前出售，全部收益都免税吗？

有可能。如果这套房子在您拥有它的每一年、且您是加拿大居民期间都是您的主要住宅，那么按第 40(2)(b) 段的公式，全部收益可以免税。如果您在成为居民之前就买了它，或者有些年份另一套房子才是您的主要住宅，部分收益可能应税。您仍要在离境税表上把出售列入 Schedule 3，并在 T2091(IND) 表上指定该房子。

有一个例外：如果您拥有该房子不足连续 365 天，收益一般视为经营收入，免税额不适用（《所得税法》第 12(12) 和 12(13) 款）。因列明的人生事件（如为新工作搬家，包括搬到国外）而出售，可以不受该规则限制。

第 116 条适用于出售应税加拿大财产的非居民。如果成交时您仍是居民，就没有证明可以申请，买方也不会扣留款项。如果成交日拖到离境日之后，您就是作为非居民出售，非居民出售规则适用。您的离境日期通常是以下三个日期中最晚的：您离开的日期、您的配偶或伴侣和受抚养人离开的日期，以及您成为新居住国居民的日期。如果您回到来加拿大之前居住的国家，通常是您离开那天，即使配偶留下来卖房子也一样。

免税额规则和具体指定方法，参见主要住宅免税额。

如果我搬到国外后让房子空着，CRA 会说我从未离开吗？

有可能。CRA 把您保留在加拿大可用的住所视为重要的居住联系（S5-F1-C1 专题，第 1.11 至 1.12 段）。CRA 的立场是，除非您离开时切断所有重要的居住联系，否则一般仍是事实上的居民（第 1.10 段）。这样一来，您仍要就全球收入在加拿大缴税，除非税收协定使您成为新居住国的居民。

按独立交易条件出租给第三方的房子，本身可能不构成重要联系，不过 CRA 仍会权衡所有情况（第 1.12 段和第 1.27 段）。家具齐全、空着等您回来的房子，或以低租金借给亲戚的房子，则指向相反的结论。完整的联系清单，参见加拿大税务居民身份；如需请 CRA 给出意见，参见NR73 表。

我成为非居民后可以保留房子吗？

可以，但保留有两项税务成本。

• 免税额：只有您作为加拿大居民的年份才计入免税额，但您拥有房子的每一年都计入公式。免税部分是全部收益按年数计算的一个比例，所以出售时，与您在国外年数成比例的那部分总收益一般要征税，不论这些年里房价如何变化（S1-F3-C2 专题，第 2.20 段）。
• 出售手续：日后出售属于第 116 条下的非居民出售。免税额如何划分，参见离开加拿大后出售房子。

搬到国外后把房子出租：加拿大税怎么算？

整套房子出租属于用途改变：CRA 表示，您被视同按公平市价出售了该财产，并按同一价值买回。这笔视同出售的收益，可以由该房子作为您主要住宅的年份的主要住宅免税额减少或消除（S1-F3-C2 专题，第 2.48 段），您日后出售的成本变为开始出租那天的价值。之后，您作为非居民期间，租金要按总租金预扣 25%，除非 CRA 批准 NR6 表，改按净租金预扣。付款方（您的租客，或代您行事的加拿大物业经理）必须预扣并汇缴。

非居民房东每年的申报，即 NR6 和第 216 条税表，参见非居民房东。

第 45(2) 款选择对离开加拿大的人有什么作用？

第 45(2) 款选择在您开始出租时取消视同出售：您被视为没有改变用途。您通过一封信，随开始出租当年的税表一起提交；步骤参见把自住房变成出租房。

对离开的人来说，这项选择的作用比对留下的人小。

• 国外的年份没有额外的免税年数。这项选择最多可以让房子再多四年算作您的主要住宅，但只限于您是加拿大居民或视同居民的年份（S1-F3-C2 专题，第 2.48 至 2.50 段）。
• 不能申请 CCA。如果您对房子申请资本成本折旧扣除（CCA，即楼宇折旧），该选择视为自当年第一天起撤销（S1-F3-C2 专题）。
• 取舍。不作选择时，开始出租时的视同出售会把您的成本重设为当时房子的价值；作选择时，日后出售从您的原始成本开始计算收益。哪种结果更好，取决于具体数字。

我在国外生活的年份算入主要住宅免税额吗？

不算。免税额公式只计算您作为加拿大居民的年份。公式里额外的“加一”年，只有在您买房那年是居民时才适用（S1-F3-C2 专题，第 2.20 段）。如果您在整个持有期间都不是居民，CRA 要求您致电询问。

我可以选择把房子纳入离境时的视同出售吗？

可以。CRA 允许移居者通过 T2061A 表选择申报加拿大不动产的视同出售，把房子视为按您离开当天的价值出售。房子截至该日的收益在您的离境税表上申报，主要住宅免税额可能适用于居民年份，您日后出售的成本变为离境日的价值。

这项选择是否有利，取决于您的具体情况：您离开后房价如何变化、您离境时的其他收益和亏损、房子是否每一年都是您的主要住宅，以及您离开后如何使用它。由于它会改变您的离境税表，所以要在提交该税表时作出选择。

如果我保留房子，离境当天应该保存哪些记录？

请保存日后几年里计算收益所需的证据：

• 购房合同和成交结算单，显示价格和日期
• 重大改善的收据（不含日常维修）
• 对房子在您离境日价值的估计或评估，如果开始出租的日子不是同一天，还要有开始出租那天的价值
• 您离开并在国外定居的日期证明（行程、国外的租约或工作），因为该日期决定哪些价值适用
• 租约、租客的入住日期，以及租金为市场水平的证明
• 您提交的任何第 45(2) 款选择信、T2061A 表或 T1161 表的副本

保留房子，并不意味着它不用出现在您的离境文件里。如果您离开当天拥有的全部财产价值超过 $25,000，您必须在报税截止日前把房子列入 T1161 表，即使它不视同出售，也即使您无税可缴。迟交每天罚 $25，从 $100 起，最高 $2,500；参见离开加拿大。

免税额之后剩余的任何资本收益，其 50% 计入收入，所以成本和价值记录直接决定税款。

房贷、留下的配偶和闲置住房税怎么办？

• 房贷：房贷不改变收益或免税额；收益是售价减去您的成本和销售费用。如果您出租房子，房贷利息只有通过 NR6 或第 216 条的途径才能减少租金的税；默认预扣是按总租金。如果您日后作为非居民出售，没有证明时买方的扣留款按售价计算，所以还清房贷再加上扣留款，可能让您成交时几乎拿不到现金；参见非居民出售加拿大财产。
• 留下的配偶或子女：他们居住的房子很可能是您的重要联系，而且一个家庭单位每年只有一套主要住宅。参见家人留在加拿大而您在国外工作。
• 闲置住房税：业主2025 年及以后年度无需提交税表或缴税。受影响的业主仍需处理2022、2023 和 2024 年的税表和应缴税款。加拿大公民和永久居民一般属于被排除的业主，但以受托人或合伙人身份持有房子时除外。

示例

所有数字仅为说明，金额为加元。

离开前出售

Ana 作为居民以 C$400,000 买了房子，持有八年后以 C$900,000 出售。交易在她离开前两周成交。她拥有这套房子的每一年都是居民，且这套房子都是她的主要住宅，所以 C$500,000 的收益可能完全免税。她在离境税表上用 Schedule 3 和 T2091(IND) 表申报这次出售。因为成交时她是居民，所以不需要第 116 条证明。

离开后出租

Ben 拥有同样的房子并离开加拿大。他离开后租客入住时，房子价值 C$900,000。

• 他离开的那一年：开始出租属于按 C$900,000 视同出售。如果不作第 45(2) 款选择，他要在 Schedule 3 和 T2091(IND) 表上申报并指定该房子，C$500,000 的收益可能完全免税，他的成本变为 C$900,000。如果作了选择，则没有视同出售，他的成本仍为 C$400,000。
• 在国外的每一年：每月 C$3,000 的租金要预扣 25%（每月 C$750），除非 CRA 批准 NR6。
• 他出售的那一年：不作选择时，超过 C$900,000 的收益应税；作了选择，则从 C$400,000 起计算收益，且只有他的居民年份计入免税额。无论哪种情况，出售都要走第 116 条程序。

空置保留

Chen 把房子家具齐全地留着，钥匙放在亲戚那里。CRA 审查 Chen 何时不再是居民时，可能把这套随时可用的房子视为重要的居住联系。Chen 多年后出售时，在国外的年份不享受免税额，出售要走第 116 条程序。

您的情况不同？

• 您的收益很大，或您离开前不久才买房：免税额的比例、365 天规则，以及 T2061A 表和第 45(2) 款的选择，都可能大幅改变税款；请寻求个人税务协助。
• 您在离开当年开始出租房子：用途改变、第 45(2) 款选择和您的离境税表会相互影响；请参见个人税务协助。
• 您已经离开，一直在出租，但没有办 NR6、没有提交第 216 条税表，也没有对用途改变作出决定：参见非居民房东，并寻求个人税务协助来补办。
• 您的配偶或子女继续住在房子里：参见家人留在加拿大而您在国外工作和个人税务协助。
• 您曾住在魁北克：魁北克有自己的税表和离开时的规则；参见离开魁北克，并寻求个人税务协助。
• 您已经离开，现在想出售：参见离开加拿大后出售房子。
• 您还拥有度假屋或第二套住房：参见离开加拿大时的度假屋或第二套住房。
• 您要搬到美国：参见搬到美国后出售您的加拿大房子或搬家后出租。
• 您不确定自己到底有没有离开：参见加拿大税务居民身份。