離開加拿大：賣房、空置還是出租？稅款比較

離開加拿大前應該賣掉房子嗎？每種選擇的代價

您在加拿大的房子不屬於離境稅。當您不再是居民時，加拿大把您擁有的大部分財產視同出售，但加拿大境內的不動產除外（《所得稅法》第 128.1(4)(b) 條）。房子仍須在加拿大課稅，所以您現在的選擇，決定了它的收益日後如何課稅。

第 116 條是非居民賣方向 CRA 申請的清稅；沒有它，買方會扣留售價的 25%。45(2) 選擇是一封信，在您開始出租時取消視同出售。NR6 表讓租金按淨租金預扣，而不是按毛租金。

三種做法都沒有對所有人都正確的答案。以下情況就不再簡單：收益很大、您在離開前不久才買房、配偶或子女仍住在裡面、您在離開當年就開始出租，或您住在魁北克（有自己的稅表）。請備齊購買價格和日期、重大改善的費用、房子在您離境日的估值，如果要出租，還有租約和租客搬入的日期。

離開加拿大算作出售我的房子，要繳離境稅嗎？

不算。離境時的視同出售不包括位於加拿大的不動產，所以您的房子不在離境清單上，在您作為居民的最後一年稅表上也不產生收益。房子的收益，只有在您實際出售時，或改變用途視同出售時才課稅。

您其他財產（例如股票和投資帳戶）的離境稅，請參見離開加拿大。

如果在離開前出售，整筆收益都免稅嗎？

有可能。如果這套房子在您擁有的每一年、且您是加拿大居民期間，都是您的主要居所，則整筆收益可依第 40(2)(b) 條的公式免稅。如果您在成為居民之前就買了它，或有幾年是另一套房子作為您的主要居所，部分收益可能應稅。您仍要在離境稅表上在 Schedule 3 申報出售，並用 T2091(IND) 表指定該房子。

有一個例外：如果您擁有房子的連續時間不足 365 天，收益一般視為營業收入，免稅不適用（《所得稅法》第 12(12) 和 12(13) 條）。因列明的生活事件而出售，例如為新工作搬家（包括搬到國外），可以不受這條規則限制。

第 116 條適用於出售應稅加拿大財產的非居民。如果成交時您仍是居民，就沒有要申請的證書，買方也不會扣留款項。如果成交拖過了您的離境日期，您就是以非居民身份出售，非居民出售規則適用。您的離境日期通常是以下三者中最晚的一個：您離開的日期、您的配偶或伴侶及受撫養人離開的日期，以及您在新居住國成為居民的日期。如果您回到加拿大之前居住過的國家，通常是您離開當天，即使配偶留下來賣房子也一樣。

免稅規則和指定本身，請參見主要居所免稅。

搬到國外後如果我把房子空置保留，CRA 會說我根本沒有離開嗎？

有可能。CRA 把您在加拿大保留可用的住所視為重大居住聯繫（Folio S5-F1-C1，第 1.11 至 1.12 段）。CRA 的立場是，除非您離開時切斷所有重大居住聯繫，否則一般仍是實際居民（第 1.10 段）。這樣您就繼續須就全球收入在加拿大課稅，除非稅收協定使您成為新居住國的居民。

按無關聯方條件出租給第三方的房子，本身可能不是重大聯繫，不過 CRA 仍會權衡所有情況（第 1.12 段和第 1.27 段）。把房子留著，配好傢俱、空著等您回來，或以低租金借給親戚，則指向相反的結果。完整的聯繫清單，請參見加拿大稅務居民身份；如要請 CRA 提出意見，請參見 NR73 表。

我成為非居民後可以保留房子嗎？

可以，但保留有兩項稅務成本。

• 免稅： 只有您在加拿大居住的年份才計入免稅，但您擁有它的每一年都計入公式。免稅部分是按年份計算的整體收益的一個比例，所以，不論這些年份中房價怎麼變，與您在國外的年數成比例的那份總收益，一般在您出售時應稅（Folio S1-F3-C2，第 2.20 段）。
• 出售文書手續： 日後出售屬於第 116 條下的非居民出售。免稅如何分攤，請參見離開加拿大後出售房子。

搬到國外時出租房子：加拿大怎麼課稅？

整套房子出租屬於改變用途：CRA 表示，您被視為按公平市價出售了該財產並按同一價值買回。這筆視同出售的收益，可由房子作為您主要居所那幾年的主要居所免稅減少或消除（Folio S1-F3-C2，第 2.48 段），日後出售時您的成本則成為開始出租當天的價值。在您是非居民期間，租金會被預扣毛租金的 25%，除非 CRA 批准 NR6 表，改為按淨租金預扣。付款人，即您的租客或代表您的加拿大物業經理，必須預扣並匯繳。

非居民房東每年的申報（NR6 和第 216 條稅表），請參見非居民房東。

45(2) 選擇對離開加拿大的人有什麼作用？

第 45(2) 條選擇在您開始出租時取消視同出售：您被視為沒有改變用途。您通過一封信，隨開始出租那年的稅表一起作出選擇；步驟請參見把自住房改為出租。

對要離開的人來說，這個選擇的作用比留下來的人要小。

• 在國外沒有額外的免稅年份。 該選擇可以讓房子再多算最多四年的主要居所，但只限您是加拿大居民或視同居民的年份（Folio S1-F3-C2，第 2.48 至 2.50 段）。
• 不能申請 CCA。 如果您就這套房子申請資本成本免稅額（CCA，建築物的折舊），該選擇視同自該年第一天起已撤銷（Folio S1-F3-C2）。
• 取捨。 沒有該選擇時，開始出租的視同出售會把您的成本重設為當時房子的價值；有該選擇時，日後出售從您原來的成本起算收益。哪種結果更好，取決於數字。

我在國外居住的年份，計入主要居所免稅嗎？

不計入。免稅公式只計算您在加拿大居住的年份。公式中額外加的「一」年，只有在您購買房子那一年是居民時才適用（Folio S1-F3-C2，第 2.20 段）。如果您在整個擁有期間並非居民，CRA 要求您致電聯絡。

我可以選擇把房子納入離境時的視同出售嗎？

可以。CRA 允許移居者用 T2061A 表選擇申報加拿大不動產的視同出售，把房子視為按您離境當天的價值出售。到那一天為止的房子收益，就在離境稅表上申報，居民年份可適用主要居所免稅，日後出售時您的成本則成為離境當天的價值。

該選擇是否有利，取決於您的具體情況：離開後價值如何變動、您離境時的其他收益和虧損、房子是否每年都是您的主要居所，以及離開後您打算怎樣使用它。因為它會改變您的離境稅表，所以要在提交那份稅表時作出選擇。

如果保留房子，離境當天應該保留哪些記錄？

請保留您幾年後衡量收益時需要的證據：

• 購買合約和成交結算單，顯示價格和日期
• 重大改善的收據（不含日常維修）
• 房子在您離境日的估值或評估報告；如果開始出租的日期不同，還要有開始出租當天的
• 您離開並在國外安頓的日期證明（旅行記錄、國外的租約或工作），因為這個日期決定哪些價值要計算
• 租約、租客搬入日期，以及租金處於市場水平的證明
• 您提交的任何 45(2) 選擇信、T2061A 或 T1161 表的副本

保留房子，並不能讓它從您的離境文件中消失。如果您離開當天擁有的全部財產價值超過 $25,000，您必須在申報到期日前，在 T1161 表上列出該房子，即使它不視同出售、即使您無稅可繳也一樣。逾期提交每天罰 $25，最低 $100，最高 $2,500；請參見離開加拿大。

免稅後剩下的任何資本利得，50% 計入收入，所以成本和價值的記錄直接決定稅款。

房貸、留下的配偶，以及未充分使用住房稅呢？

• 房貸： 房貸不改變收益或免稅；收益是售價減去您的成本和銷售費用。如果您出租房子，房貸利息只能通過 NR6 或第 216 條途徑減少租金的稅款；預設的預扣按毛租金計算。如果您日後以非居民身份出售，沒有證書時買方的扣留款按售價計算，所以還清房貸再加上扣留款，可能使成交時手上現金所剩無幾；請參見非居民出售加拿大房產。
• 留下來的配偶或子女： 他們居住的房子，很可能是您的重大聯繫，而一個家庭單位每年只有一個主要居所。請參見家人留在加拿大而您在國外工作。
• 未充分使用住房稅： 業主2025 年及以後年度無須提交申報表或繳稅。受影響的業主，仍須處理 2022、2023 及 2024 年 的申報表和應繳稅款。加拿大公民和永久居民一般屬於被排除的業主，但以受託人或合夥人身份持有該房子的除外。

舉例

所有數字僅作說明，以加元計。

離開前出售

Ana 在居民期間以 C$400,000 買了房子，擁有八年後以 C$900,000 出售。成交日在她離開前兩週。她擁有它的每一年都是居民，房子都是她的主要居所，所以 C$500,000 的收益可能完全免稅。她在離境稅表上用 Schedule 3 和 T2091(IND) 申報出售。因為成交時她是居民，所以不需要第 116 條證書。

離開後出租

Ben 擁有同樣的房子，並離開了加拿大。他離境後租客搬入時，房子價值 C$900,000。

• 離開當年： 開始出租就是按 C$900,000 視同出售。沒有 45(2) 選擇時，他在 Schedule 3 和 T2091(IND) 上申報並指定該房子，所以 C$500,000 的收益可能完全免稅，他的成本成為 C$900,000。有該選擇時，沒有視同出售，他的成本仍是 C$400,000。
• 在國外的每一年： 每月租金 C$3,000 要預扣 25%（每月 C$750），除非 CRA 批准 NR6。
• 出售當年： 沒有該選擇時，超過 C$900,000 的收益應稅；有該選擇時，收益從 C$400,000 起算，而且只有居民年份計入免稅。無論哪種情況，出售都要經過第 116 條程序。

空置保留

Chen 離開時把房子留著，配好傢俱，鑰匙放在親戚那裡。CRA 審查 Chen 何時不再是居民時，可能把這套可用的房子視為重大居住聯繫。Chen 幾年後出售時，在國外的年份沒有免稅，出售要經過第 116 條程序。

您的情況不同嗎？

• 您的收益很大，或您在離開前不久才買房： 免稅比例、365 天規則，以及 T2061A 和 45(2) 的選擇，可能大幅改變稅款；請尋求個人稅務協助。
• 您在離開當年開始出租房子： 改變用途、45(2) 選擇和您的離境稅表相互影響；請參見個人稅務協助。
• 您已經離開，一直在出租，卻沒有 NR6、第 216 條稅表，或沒有對改變用途作決定： 請參見非居民房東，並尋求個人稅務協助補辦。
• 您的配偶或子女仍住在這套房子裡： 請參見家人留在加拿大而您在國外工作和個人稅務協助。
• 您住在魁北克： 魁北克有自己的稅表和離境規則；請參見離開魁北克，並尋求個人稅務協助。
• 您已經離開，現在想出售： 請參見離開加拿大後出售房子。
• 您還擁有度假屋或第二套住房： 請參見離開加拿大時的度假屋或第二套住房。
• 您要搬到美國： 請參見搬到美國後出售加拿大房子或搬家後出租。
• 您不確定自己是否已經離開： 請參見加拿大稅務居民身份。