لمن هذا الدليل
- المقيمون في كندا الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا بصفتهم الشخصية ويريدون نقله إلى شركتهم
- ملاك نقلوا الملكية بالفعل ولا يعرفون إن كان اختيار المادة 85 أو ضريبة التحويل أو GST/HST قد عولج
- ملاك عدة عقارات مؤجَّرة، بما فيها عقارات في أكثر من مقاطعة
غير مشمول هنا
- هل تحتفظ بالعقارات المؤجَّرة في شركة أصلًا
- بيع عقار مؤجَّر لمشترٍ من خارج الشركة
- قواعد كيبك، وضريبة نقل الأراضي خارج أونتاريو وكولومبيا البريطانية
- الملاك غير المقيمين في كندا
- الدفاتر وإقرار T2 لشركة تملك عقارات مؤجَّرة
هل أستطيع نقل عقاري المؤجَّر إلى شركة دون دفع ضريبة على المكسب؟
غالبًا نعم، فيما يخص ضريبة الدخل. إذا أعطتك شركة كندية خاضعة للضريبة أسهمًا مقابل العقار، يمكنك أنت والشركة تقديم اختيار مشترك بموجب المادة 85 واختيار مبلغ لكل عقار. يصبح هذا المبلغ سعر بيعك وتكلفة الشركة (قانون ضريبة الدخل، المادة 85). وإذا اخترت أدنى مبلغ يسمح به القانون لكل عقار، فلا يُبلَّغ عن مكسب عند النقل. المكسب هنا مؤجَّل لا ملغى: فهو يبقى في التكلفة المنخفضة لدى الشركة وفي أسهمك.
بدون الاختيار، تُفرض على النقل إلى شركة تسيطر عليها ضريبة كأنه بيع بالقيمة السوقية العادلة. فأنت والشركة طرفان مرتبطان، أي لا تتعاملان على قدم المساواة، والنقل بأقل من القيمة السوقية يُعامَل كأنه تم بالقيمة السوقية (المادة 251؛ المادة 69).
المادة 85 اختيار خاص بضريبة الدخل. أما ضريبة نقل الأراضي وضريبة GST/HST وموافقة المقرض وضريبة الشركة على الإيجار، فلكل منها جواب مستقل.
الحالة لا تكون بسيطة عندما:
- ينتقل أكثر من عقار، أو تقع العقارات في مقاطعات مختلفة؛
- تكون الملكية قد انتقلت بالفعل ولا تتأكد من تقديم النموذج T2057 أو من معالجة ضريبة التحويل. للاختيار موعد نهائي، وعلى التأخر غرامة، فاقرأ أولًا قسم موعد النموذج T2057 أدناه؛
- استفاد المبنى من مخصص التكلفة الرأسمالية (CCA، أي إهلاك الضريبة الذي طالبت به) وتزيد قيمته على تكلفته الرأسمالية غير المستهلكة (UCC، أي ما بقي من أساس CCA عليه)، لأن اختيار مبلغ أعلى من UCC يعيد ذلك CCA إلى دخلك كاسترداد للإهلاك؛
- تزيد الرهون العقارية التي تتحمّلها الشركة على مجموع أدنى المبالغ المختارة، أي تكلفة أرضك مضافًا إليها UCC للمباني؛
- تقل قيمة الأرض عن تكلفتها، أو قيمة المبنى عن UCC. القانون يمنع الخسارة عمومًا ما دامت شركة تسيطر عليها تملك العقار، وقد يُخرج المبنى من نطاق المادة 85 (المادة 13(21.2)؛ المادة 40(2)(g) وتعريف الخسارة الظاهرية في المادة 54)؛
- يكون العقار تجاريًا أو متعدد الاستخدام أو للإيجار القصير، أو بنيته أو جدّدته تجديدًا جوهريًا، فقد تنطبق ضريبة GST/HST؛
- لا تكون أنت أو أحد المساهمين مواطنًا كنديًا أو مقيمًا دائمًا. فقد يمنع حظر فيدرالي الشركة من تملّك مبنى يصل إلى ثلاث وحدات إذا كان غير الكنديين يملكون 10% أو أكثر من الشركة، وقد تنطبق ضريبة المشتري الأجنبي فوق ضريبة نقل الأراضي؛
- يملك زوجك أو زوجتك أو شريكك بحكم الواقع، أو طفل دون 18 سنة، 10% أو أكثر من أي فئة من الأسهم. فإذا كان أحد الأغراض الرئيسية نقل الدخل إليهم، فقد تُعتبر الفوائد بالمعدل المحدد دخلًا لك كل سنة. واستثناء شركة الأعمال الصغيرة لا يناسب عادةً شركة لا تملك إلا عقارات مؤجَّرة (المادة 74.4)؛
- كان العقار يومًا مسكنك، أو يشاركك في ملكيته شخص آخر؛
- يكون العقار محتفظًا به لإعادة البيع، أو تملك وحدة سكنية، مثل منزل أو شقة للإيجار، لمدة أقل من 365 يومًا متتاليًا. فالمادة 85 لا تشمل العقار المحتفظ به كمخزون، وقد يجعل مكسب البيع السريع العقار مخزونًا (المادة 85(1.1)(f)؛ المادة 12(12))؛
- تدين لـ CRA بضريبة، أو تقل قيمة الأسهم التي تستلمها عن قيمة العقار. فقد تتحمل الشركة المسؤولية، دون مهلة زمنية للتقدير، عن ديون ضريبة الدخل وGST/HST الخاصة بك حتى مقدار ما تزيد به قيمة العقار على ما دفعته (قانون ضريبة الدخل، المادة 160؛ قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 325).
اجمع أولًا، لكل عقار: كشف إغلاق الشراء، وجدول CCA الذي يبيّن UCC، وتقييمًا مكتوبًا يفصل الأرض عن المبنى، وكشف الرهن العقاري وشروطه، وعقود الإيجار، وقواعد ضريبة التحويل في مقاطعتك. ويسرد القسم الأخير ما يجب التحقق منه.
ماذا يجب أن تعطيني الشركة، وما المبلغ المختار؟
يجب أن تعطيك الشركة سهمًا واحدًا على الأقل، أو جزءًا من سهم، ضمن الثمن. ويمكنها أن تضيف نقدًا أو سند دين أو رهنًا عقاريًا تتحمّله. والمبلغ المختار، ويسمى أيضًا المبلغ المتفق عليه، هو الثمن الذي تختاره أنت والشركة لكل عقار ضمن حدود يضعها القانون (CRA: IC76-19R3).
- الأسهم شرط لازم. إذا لم يتضمن الثمن أي سهم، فلا تنطبق المادة 85 وتُفرض على النقل ضريبة كبيع. وسند الدين أو القيد في حساب قرض المساهم ليس سهمًا.
- المقابل غير السهمي يُحسب ضد الاختيار. النقد أو سند الدين أو الرهن العقاري الذي تتحمّله الشركة لا يجوز أن يتجاوز المبلغ المختار لذلك العقار. فإذا تجاوزه، يرفع القانون المبلغ ليساويه وتتبعه الضريبة (المادة 85(1)(b)). وتعامل CRA الرهن العقاري كاملًا الذي تتحمّله الشركة على أنه مقابل غير سهمي، وتقبل توزيع الدين على عقارات منقولة معًا إذا كان المبلغ الموزَّع على كل عقار لا يزيد على مبلغه المختار (IT-291R3، مؤرشف، البند 17). فإذا كانت على العقارات المؤجَّرة رهون، فقارن مجموعها بمجموع أدنى المبالغ المختارة، أي تكلفة أرضك مضافًا إليها UCC للمباني، ثم قارن عقارًا عقارًا، قبل أن توافق على أي مبلغ. وإذا كانت الرهون أكبر، فالخيارات هي اختيار مبلغ أعلى والإبلاغ عن الفرق الآن، أو نقل عقارات أخرى.
- أسهمك تحصل على تكلفة منخفضة. تكلفتها الضريبية هي مجموع المبالغ المختارة ناقص أي مقابل غير سهمي، ويُخفَّض رأس مالها المدفوع بالطريقة نفسها (المادة 85(1)(g) و(h) و(2.1)). وكلاهما دون القيمة السوقية عادةً. راجع قروض المساهمين لمعرفة كيف تسحب المال لاحقًا.
- الميزة التي تعود لشخص آخر تخضع للضريبة. إذا استلمت أقل من قيمة العقار وكان النقص يفيد شخصًا مرتبطًا بك، مثل طفل يملك أسهمًا، فيُرفع المبلغ المختار بمقدار تلك الميزة (المادة 85(1)(e.2)).
تجد شرح المادة 85 للنشاط التجاري في نقل نشاط تجاري إلى شركة.
كيف أوزّع المبلغ المختار بين الأرض والمبنى، ومتى ينشأ استرداد الإهلاك؟
يحتاج كل عقار إلى مبلغين مختارين، أحدهما للأرض والآخر للمبنى، لأن الأرض لا مخصص CCA عليها والمبنى عليه ذلك (CRA: دخل الإيجار). وأدنى مبلغين يسمح بهما القانون هما تكلفة الأرض وUCC للمبنى. وهما لا يعطيان مكسبًا ولا استردادًا للإهلاك. أما اختيار مبلغ للمبنى أعلى من UCC فيضيف استرداد الإهلاك إلى دخلك. وإذا لم تطالب قط بـ CCA على مبنى، فإن UCC له يساوي تكلفته عمومًا، فلا يظهر استرداد عند اختيار أدنى مبلغ.
| جزء العقار | أدنى مبلغ يمكنك اختياره | إذا اخترت أعلى من الأدنى |
|---|---|---|
| الأرض | الأقل من تكلفتك والقيمة السوقية، ولا يقل عن المقابل غير السهمي عنها | مكسب رأسمالي. الجزء الخاضع للضريبة فقط هو الذي تحدده نسبة الإدراج، 50% |
| المبنى | الأقل بين UCC لفئته وتكلفته الرأسمالية والقيمة السوقية، ولا يقل عن المقابل غير السهمي عنه | استرداد الإهلاك أولًا، ويُعدّ كله دخلًا، ثم مكسب رأسمالي عمّا يزيد على التكلفة الرأسمالية للمبنى |
هذه الحدود مأخوذة من المادة 85(1)(b) و(c) و(c.1) و(e). ولا يجوز أن يتجاوز أي من المبلغين القيمة السوقية. واسترداد الإهلاك هو CCA الذي طالبت به سابقًا ويعود إلى الدخل عندما يزيد المبلغ المستلم على UCC (المادة 13(1)؛ CRA: دخل الإيجار). واختيار مبلغ أعلى من الأدنى يعني أن الزيادة يُبلَّغ عنها في سنة النقل.
- يُقاس UCC بحسب الفئة. المبنى المؤجَّر المشترى بعد 1971 الذي بلغت تكلفته 50,000 دولار أو أكثر تكون له عمومًا فئته الخاصة، فيكون UCC له خاصًا به. أما المباني التي تشترك في فئة واحدة فيُختار مبلغها بترتيب تحدده أنت قبل الموعد النهائي للتقديم، وإلا تحدده CRA (المادة 85(1)(e.1)؛ CRA: النموذج T2057).
- تقسيم القيمة السوقية بين الأرض والمبنى يحتاج إلى دليل. يسأل النموذج هل يوجد اتفاق مكتوب وتقرير تقييم، وتتوقع CRA أن تحتفظ بطريقة احتساب قيمة كل عقار. والتقييم الذي يقدّر الأرض والمبنى كلًّا على حدة يدعم هذا التقسيم.
- الشركة تحلّ محلك. تكلفتها للأرض هي المبلغ المختار. وتكلفتها الرأسمالية للمبنى هي عمومًا تكلفتك الرأسمالية، مضافًا إليها نصف أي مبلغ اخترته فوقها. وإذا اخترت أقل من تكلفتك الرأسمالية، فتُعدّ الفجوة CCA سبق أن طُولب به، فقد ينشأ استرداد الإهلاك نفسه عندما تبيع الشركة (المادة 85(5)؛ المادة 13(7)(e)).
أما هل تطالب بـ CCA أصلًا فيعالجه دليل هل تطالب بـ CCA على عقار مؤجَّر.
متى يحين موعد النموذج T2057، وماذا لو قدّمته متأخرًا؟
موعد اختيار النموذج T2057 هو أبكر موعد لتقديم إقرار ضريبة الدخل لأي من الطرفين لسنة النقل (المادة 85(6)). ويُقدَّم منفصلًا عن أي إقرار، وتذكر نموذج CRA القاعدة نفسها (CRA: النموذج T2057).
| طرف الاختيار | موعد إقراره عن سنة النقل |
|---|---|
| أنت، كفرد | 30 أبريل بعد السنة التقويمية للنقل، أو 15 يونيو إذا كنت أنت أو زوجك أو زوجتك أو شريكك بحكم الواقع عاملًا لحسابه الخاص (CRA: المواعيد) |
| الشركة | ستة أشهر بعد انتهاء سنتها الضريبية |
الموعد الأبكر هو المعتمد. فقد تجعل الشركة ذات نهاية السنة المبكرة موعدها أسبق من موعدك، لذا حدّد نهاية السنة المالية للشركة قبل أن تضع موعدًا نهائيًا.
- نموذج واحد لكل تاريخ نقل. العقارات المنقولة في تواريخ مختلفة تحتاج إلى نماذج منفصلة. ويسرد كل نموذج كل عقار بالمبلغ المتفق عليه الخاص به.
- أكمله. قد يُعدّ النموذج غير المكتمل باطلًا، ويلزم رقم حساب صالح لدى CRA للتقديم (CRA: النموذج T2057).
- الشركاء في الملكية يختارون منفصلين. تطلب CRA من أحد الملاك المشتركين المعيَّنين إرسال نماذج جميع الملاك معًا مع قائمة بهم. راجع العقار المؤجَّر المشترك.
| التوقيت | ما يسمح به القانون |
|---|---|
| في الموعد | قدّم اختيارًا مشتركًا مكتملًا بحلول موعد إقرار أبكر الطرفين. |
| خلال 3 سنوات بعد ذلك الموعد | قدّم اختيارًا متأخرًا على النموذج المقرر، وادفع معه تقديرًا للغرامة. |
| بعد ذلك، أو لتعديل اختيار | فقط إذا رأت CRA ذلك عادلًا ومنصفًا، مع النموذج المقرر وتقدير للغرامة. القبول ليس تلقائيًا. |
غرامة الاختيار المتأخر أو المعدَّل هي الأقل من 1/4 من 1% من المبلغ الذي تزيد به القيمة السوقية على المبلغ المتفق عليه عن كل شهر أو جزء من شهر، و100 دولار عن كل شهر أو جزء من شهر، حتى 8,000 دولار (المادة 85(7) إلى (8)؛ CRA: IC76-19R3). وإذا انتقلت الملكية ولم يُقدَّم اختيار، فقد لا يكون الموعد قد فات. وإذا فات، فيمكن تقديم اختيار متأخر. والعقار الذي يُترك خارج الاختيار يُعامَل كأنه بيع بالقيمة السوقية ما لم يشمله اختيار متأخر.
هل أدفع ضريبة نقل الأراضي عندما أنقل الملكية إلى شركتي؟
في أونتاريو وكولومبيا البريطانية، تُفرض الضريبة عمومًا على القيمة السوقية للعقار، لا على النقد المدفوع، عند نقل الملكية إلى شركتك. والمادة 85 اختيار خاص بضريبة الدخل، ولا تذكره صفحة أي من المقاطعتين إعفاءً من ضريبة التحويل. وللمقاطعات الأخرى قواعدها الخاصة، وهذه الصفحة لا تتحقق منها.
أونتاريو. عندما تكون الأسهم جزءًا من الثمن، يُعدّ المقابل الخاضع للضريبة هو القيمة السوقية العادلة للعقار عند التسجيل (أونتاريو: التحويلات التي تشمل شركات). ويستثني إعفاء التحويل إلى شركة أعمال عائلية تأجير العقارات، فلا تستفيد العقارات المؤجَّرة منه (أونتاريو: إعفاء شركة الأعمال العائلية). وتستحق الضريبة عند تسجيل التحويل (أونتاريو: احتساب ضريبة نقل الأراضي).
كولومبيا البريطانية. تُفرض ضريبة نقل الملكية العقارية على القيمة السوقية العادلة عند التسجيل عندما تنقل عقارًا منك إلى شركتك، حتى لو لم يُدفع أي مال (BC: أسئلة شائعة عن ضريبة نقل الملكية). وتسرد صفحة الإعفاءات حالات محددة، مثل نقل مزرعة عائلية إلى شركة مزرعة عائلية، ولا تذكر إعفاءً عامًا لنقل عقار مؤجَّر إلى شركتك. تحقق هل ينطبق إعفاء مدرج على عقارك (BC: الإعفاءات).
| المقاطعة | جدول المعدل العام على القيمة السوقية |
|---|---|
| أونتاريو | 0.5% حتى 55,000 دولار، و1% من 55,000 إلى 250,000 دولار، و1.5% من 250,000 إلى 400,000 دولار، و2% فوق 400,000 دولار؛ و2.5% فوق 2,000,000 دولار إذا كانت الأرض تضم مسكنًا أو مسكنين لأسرة واحدة (أونتاريو) |
| كولومبيا البريطانية | 1% حتى 200,000 دولار، و2% من 200,000 إلى 2,000,000 دولار، و3% فوق 2,000,000 دولار؛ ونسبة إضافية 2% على القيمة السكنية فوق 3,000,000 دولار (BC) |
استخدم حاسبة المقاطعة نفسها لمعرفة المبلغ الدقيق، لأن ضرائب أخرى قد تنطبق. وقد يتحمل عقار في مدينة تورنتو ضريبة المدينة الخاصة أيضًا (مدينة تورنتو: ضريبة نقل الأراضي البلدية). وهذه الصفحة لا تتحقق من الضرائب البلدية الأخرى. وبالنسبة إلى أي مقاطعة أخرى، احصل على قاعدتها من موقع إيراداتها أو سجل الأراضي فيها، أو من المحامي الذي يسجّل التحويل، قبل أن توقّع.
قد تُضاف ضرائب المشتري الأجنبي فوق هذه المعدلات. ضريبة المضاربة على غير المقيمين في أونتاريو هي 25% على الأرض التي فيها من مسكن واحد إلى ستة مساكن لأسرة واحدة عندما يكون أحد المشترين كيانًا أجنبيًا: شخصًا ليس مواطنًا كنديًا ولا مقيمًا دائمًا، أو شركة غير مؤسسة في كندا، أو شركة كندية تسيطر عليها كيانات أجنبية (أونتاريو: NRST). وضريبة نقل الملكية العقارية الإضافية في كولومبيا البريطانية هي 20% من القيمة السكنية في خمس مناطق إقليمية مدرجة عندما يكون المشتري أجنبيًا أو شركة أجنبية أو أمينًا خاضعًا للضريبة (BC: الضريبة الإضافية). وإذا لم تكن أنت أو أحد المساهمين مواطنًا ولا مقيمًا دائمًا، فتحقق من الضريبتين قبل أن توقّع.
الحظر الفيدرالي منفصل عن تلك الضرائب. ومن المقرر أن ينتهي في يناير 2027. وإلى ذلك الحين، لا يجوز لشركة يسيطر عليها غير كنديين (أشخاص ليسوا مواطنين ولا مقيمين دائمين، وشركات أجنبية)، بحيازة 10% أو أكثر من قيمة حقوق ملكيتها أو أصواتها أو بالسيطرة الفعلية، أن تشتري عقارًا سكنيًا في منطقة حضرية إحصائية أو تجمع إحصائي. ويشمل ذلك مبنى يصل إلى ثلاث وحدات سكنية، ووحدة منزل شبه منفصل أو صفّي أو شقة في عمارة. ونقل الملكية إلى الشركة يُعدّ شراءً. والعقوبة غرامة تصل إلى 10,000 دولار واحتمال أمر المحكمة بالبيع، وليست ضريبة (القانون؛ اللوائح؛ وزارة الإسكان والبنية التحتية والمجتمعات في كندا).
هل أفرض ضريبة GST/HST أو أدفعها عندما أنقل العقار؟
غالبًا لا، في حالة العقار السكني المؤجَّر لمدة طويلة. فبيع مجمّع سكني من شخص ليس هو من بناه معفى من GST/HST، إلا إذا طالب البائع بائتمان ضريبة المدخلات (ITC) على آخر عملية شراء أو على تحسين (قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، الجدول V، الجزء I، المادة 2؛ CRA: المذكرة 19.1). وقد يغيّر ذلك العقار القصير الأجل أو التجاري أو متعدد الاستخدام أو الذي بُني أو جُدِّد تجديدًا جوهريًا.
| ما الذي تنقله | GST/HST على النقل |
|---|---|
| عقار سكني مؤجَّر لمدة طويلة اشتريته ولم تطالب بأي ITC عليه، بما في ذلك على التحسينات | معفى عمومًا بموجب القاعدة أعلاه |
| عقار مؤجَّر بنيته أو جدّدته تجديدًا جوهريًا | قد يكون البائع «بانيًا»، فلا ينطبق الإعفاء أعلاه. وكون البائع بانيًا يتوقف على الوقائع |
| مبنى قصير الأجل بنمط الفنادق، حيث تقل كل الإقامات أو معظمها عن 60 يومًا | قد لا يكون مجمّعًا سكنيًا، وفي هذه الحالة يكون بيعه خاضعًا للضريبة عمومًا. راجع GST/HST على الإيجار القصير الأجل |
| عقار تجاري أو متعدد الاستخدام | مبيعات العقارات خاضعة للضريبة ما لم ينطبق إعفاء. راجع GST/HST على العقار التجاري |
في البيع الخاضع للضريبة لعقار إلى شركة مسجلة في GST/HST، لا تحصّل أنت الضريبة؛ بل تحاسب عليها الشركة في إقرارها هي (المادة 221(2)(b)؛ المادة 228(4)). وتعريفا «البناء» و«المجمّع السكني» في المادة 123(1). وإيجار الوحدة السكنية المؤجَّرة لمدة شهر واحد على الأقل في كل مرة معفى أيضًا، فلا تفرض الشركة GST/HST على الإيجار السكني العادي طويل الأجل (الجدول V، الجزء I، المادة 6).
إذا كنت مسجلًا ونقلت نشاط تأجير ستمارسه الشركة، فإن اختيارًا مشتركًا بموجب المادة 167 قد يزيل الضريبة عن جزء من النقل، لكن البائع المسجل لا يستطيع تقديمه مع مشترٍ غير مسجل. وهل ينطبق على نقل بعض عقاراتك فقط مسألة وقائع. راجع GST/HST على العقار السكني لقواعد المنزل والعقار المؤجَّر.
ما الضريبة التي تدفعها الشركة على الإيجار بعد النقل؟
الإيجار دخل من ممتلكات عمومًا، فلا ينطبق عليه عادةً معدل الأعمال الصغيرة. ويعرّف القانون «نشاط الاستثمار المحدد» بأنه نشاط غرضه الرئيسي الدخل من ممتلكات، بما في ذلك الإيجارات، ويستثنيه من دخل النشاط الفعلي (المادة 125(7)). وخصم الأعمال الصغيرة لا ينطبق إلا على دخل النشاط الفعلي.
الاستثناء هو نشاط التأجير الذي لديه أكثر من 5 موظفين بدوام كامل طوال السنة، أو الذي يحتاج إلى هذا العدد من الموظفين لولا أن شركة مرتبطة تقدم له الخدمات. وكون ترتيب معين يستوفي ذلك مسألة وقائع، فتأكد منه مقابل سجلات كشوف الرواتب.
المعدلات، والجزء من الضريبة الذي يُسترد عند دفع توزيعات الأرباح، وأثر ذلك في شركاتك الأخرى، كلها في عقار مؤجَّر في شركة والشركات القابضة والاستثمارية.
ما الذي أُبلغ عنه في إقراري، وفي أول إقرار للشركة؟
الإيجار المكتسب حتى تاريخ النقل لك. وما بعده للشركة، فتاريخ النقل يحدد التقسيم بين الإقرارين.
في إقرارك الشخصي عن سنة النقل:
- بيان الإيجار، بالإيراد والمصروفات حتى تاريخ النقل. وأظهر التصرف في كل مبنى بمبلغه المختار في جدول CCA، حيث يمثل الرصيد السالب استردادًا للإهلاك (CRA: دخل الإيجار).
- كل تصرف في أرض في الجدول 3، سواء كان هناك مكسب أم لا (CRA: المكاسب الرأسمالية).
- أي مكسب أو استرداد للإهلاك ينشأ من اختيار مبالغ أعلى من الأدنى، أو من مقابل غير سهمي يزيد على تكلفتك.
في أول إقرار للشركة: إقرار T2 مطلوب لكل سنة ضريبية، حتى لو لم تُستحق ضريبة (CRA: من يجب أن يقدّم)، وموعده ستة أشهر بعد انتهاء السنة. وهو يبلّغ عن الإيجار ومصروفاته وCCA على المبنى بالتكلفة الرأسمالية وUCC الموصوفين أعلاه. وتتبّع التكلفة الضريبية لكل عقار، أي المبلغ المختار، من اليوم الأول. راجع دفاتر شركة قابضة للعقارات المؤجَّرة.
ماذا أجمع وأتحقق منه قبل أن أوقّع أي شيء؟
أنهِ هذه البنود قبل انتقال الملكية.
- الملكية. بحث حديث في سند الملكية لكل عقار يبيّن الملاك المسجلين وأي رهون أو قيود.
- التكلفة وUCC. كشف إغلاق كل عملية شراء مع تقسيم الأرض والمبنى، وجدول CCA الذي يبيّن UCC لكل مبنى.
- التقييم. تقييم مكتوب لكل عقار يقدّر الأرض والمبنى كلًّا على حدة، بتاريخ قريب من النقل.
- الرهون العقارية. كشف كل رهن وشروطه. تحقق هل يجب أن يوافق المقرض على النقل أو يستطيع المطالبة بالقرض فورًا، وهل يقرض شركة أو يطلب ضمانك الشخصي. هذه شروط المقرض وليست قواعد ضريبية.
- عقود الإيجار. المؤجِّر المذكور في كل عقد، والودائع المحتفظ بها، وكيف سيُبلَّغ المستأجرون بمن يحصّل الإيجار الآن.
- وقائع GST/HST. هل أنت مسجل، وهل كل مبنى سكني طويل الأجل أو قصير الأجل أو تجاري، وهل بنيته أو جدّدته، وأي ITC طولب بها.
- ضريبة التحويل. مبلغ المقاطعة لكل عقار، ومن سيموّله عند التسجيل.
- الشركة. رقم نشاطها التجاري، ونهاية سنتها الضريبية، ومساهموها وفئات أسهمها، لتكون الأسهم التي تستلمها هي ما تنوي.
- تاريخ واحد. تاريخ نقل واحد لكل العقارات، ليغطيها نموذج T2057 واحد.
- الأرقام. لكل عقار، المبالغ المختارة للأرض والمبنى، ومقارنة رهونك، موزَّعة على العقارات، بتكلفة أرضك مضافًا إليها UCC للمباني.
مثال
هذه الأمثلة توضيحية. كل المبالغ بالدولار الكندي.
ثلاثة مبانٍ من طابقين في أونتاريو، مختارة بالتكلفة
مالكة في أونتاريو لديها ثلاثة مبانٍ من طابقين قيمتها معًا 2,400,000 دولار كندي وتكلفتها 1,500,000 دولار كندي. في كل عقار، قيمة الأرض والمبنى أعلى من تكلفتهما، ولم تطالب قط بـ CCA، ولا ينتقل أي رهن. وتصدر لها شركتها الجديدة أسهمًا قيمتها 2,400,000 دولار كندي ولا شيء غير ذلك. وفي نموذج T2057 واحد لتاريخ النقل، تختار هي والشركة، للأرض والمبنى في كل عقار، أدنى المبالغ التي يسمح بها القانون، أي 1,500,000 دولار كندي في المجموع. فلا تُبلغ عن مكسب، وتكون تكلفة الشركة 1,500,000 دولار كندي، وتكلفة أسهمها لها 1,500,000 دولار كندي. ويبقى المكسب المتراكم، 900,000 دولار كندي، محفوظًا في هذه التكاليف المنخفضة. وتُحتسب ضريبة نقل الأراضي في أونتاريو مع ذلك على القيمة السوقية العادلة لكل عقار، 2,400,000 دولار كندي في المجموع، لأن الأسهم جزء من الثمن.
مبنى من أربع وحدات، أرض ومبنى
مبنى من أربع وحدات أرضه تكلفتها 150,000 دولار كندي وقيمتها الآن 300,000 دولار كندي. وتكلفة المبنى 700,000 دولار كندي، وقيمته 700,000 دولار كندي، وUCC له 400,000 دولار كندي بعد CCA سابق.
| الأرض المختارة | المبنى المختار | المبلغ المبلَّغ عنه في سنة النقل |
|---|---|---|
| C$150,000 | C$400,000 | لا شيء: لا مكسب ولا استرداد للإهلاك |
| C$150,000 | C$700,000 | استرداد للإهلاك بقيمة C$300,000، يُضاف كله إلى الدخل |
| C$300,000 | C$400,000 | مكسب رأسمالي بقيمة C$150,000 على الأرض، الجزء الخاضع للضريبة منه 50% |
عقاران مؤجَّران في كولومبيا البريطانية عليهما رهن
مالكة في كولومبيا البريطانية تنقل عقارين قيمتهما 1,500,000 دولار كندي إلى شركة تسيطر عليها. مجموع تكلفة أرضها وUCC للمباني 900,000 دولار كندي. وعلى العقارين رهن عقاري بقيمة 1,000,000 دولار كندي تتحمله الشركة، وتصدر لها أسهمًا قيمتها 500,000 دولار كندي. ولا يُدفع أي نقد.
في رأي CRA، يُعدّ الرهن مقابلًا غير سهمي أكبر من تلك الـ 900,000 دولار كندي، فترتفع المبالغ المختارة بما لا يقل عن 100,000 دولار كندي في المجموع. ويُبلَّغ عن هذه الزيادة كمكسب رأسمالي أو استرداد للإهلاك، بحسب توزيعها بين الأرض والمباني. وتنطبق ضريبة نقل الملكية العقارية على كامل القيمة السوقية، 1,500,000 دولار كندي، مع أنها استلمت أسهمًا فقط وتحملت الشركة رهنًا عقاريًا.
هل يختلف الأمر في حالتك؟
- أنت على وشك نقل ملكية عقارين مؤجَّرين أو أكثر، أو فعلت ذلك بالفعل دون النموذج T2057 أو دون التحقق من ضريبة التحويل: ينبغي تسوية المبالغ المختارة للأرض والمبنى والإقرارات وضريبة التحويل في مقاطعتك قبل أن يوقّع أي أحد، أو تقديم اختيار متأخر. احصل على مساعدة في ضريبة الشركات.
- لم تقرر بعد هل تستحق الشركة العناء: قارن ضريبة الإيجار وتكلفة سحب المال في عقار مؤجَّر في شركة.
- عقارك في كيبك أو في مقاطعة غير أونتاريو وكولومبيا البريطانية: ضريبة التحويل وأي اختيار على مستوى المقاطعة خارج نطاق هذه الصفحة. احصل على مساعدة في ضريبة الشركات قبل أن توقّع.
- لست أنت أو أحد المساهمين مواطنًا أو مقيمًا دائمًا: قد ينطبق حظر الشراء الفيدرالي وضريبة المشتري الأجنبي على الشركة فوق ضريبة نقل الأراضي. احصل على مساعدة في ضريبة الشركات قبل أن توقّع.
- سيملك أسهمًا زوج أو زوجة أو طفل دون 18 سنة: قد تفرض قاعدة النسب ضريبة عليك على فوائد افتراضية كل سنة. احصل على مساعدة في ضريبة الشركات قبل أن تحدد هيكل الأسهم.
- اشتريت العقار في السنة الأخيرة، أو تدين لـ CRA بضريبة: قد يجعل مكسب البيع السريع العقار مخزونًا، ولا تشمله المادة 85، وقد تصبح الشركة مسؤولة عن ديونك الضريبية. احصل على مساعدة في ضريبة الشركات قبل أن توقّع.
- عقار تقل قيمته عن تكلفته، أو مبنى تقل قيمته عن UCC: قد تمنع قواعد الخسارة في القسم الأول الخسارة وتُخرج المبنى من المادة 85. احصل على مساعدة في ضريبة الشركات.
- العقار تجاري أو متعدد الاستخدام أو قصير الأجل، أو بنيته أو جدّدته تجديدًا جوهريًا: اقرأ GST/HST على العقار التجاري وGST/HST على الإيجار القصير الأجل. وكون البائع يُعدّ بانيًا يتوقف على الوقائع، فاحصل على مساعدة في ضريبة الشركات قبل أن توقّع.
- كان العقار مسكنك: راجع تحويل المنزل إلى عقار مؤجَّر للاطلاع على الاختيار المنطبق عند تغيّر الاستخدام.
- تفضّل البيع لمشترٍ من خارج الشركة: راجع بيع عقار مؤجَّر.
- لست مقيمًا في كندا: العقار الذي يملكه غير مقيم لا يصلح للمادة 85 إلا إذا استُخدم في نشاط تجاري يمارسه المالك في كندا، مع شروط إضافية (المادة 85(1.1)(a) و(h) و(1.2)). احصل على مساعدة في الضرائب عبر الحدود.
- ستملك الشركة عقارات مؤجَّرة فقط وتحتاج إلى دفاتر من اليوم الأول: راجع دفاتر شركة قابضة للعقارات المؤجَّرة والمساعدة في مسك الدفاتر.
- تنقل نشاطًا تجاريًا مع العقارات المؤجَّرة: راجع نقل نشاط تجاري إلى شركة.
الأرقام في هذه الصفحة
| الرقم | القيمة | المصدر |
|---|---|---|
| ملكية غير كندية تُعدّ سيطرة بموجب حظر شراء العقارات السكنية الحصة المباشرة أو غير المباشرة في قيمة حقوق الملكية أو حقوق التصويت؛ وتُحتسب السيطرة الفعلية أيضاً | 10% | لوائح حظر الشراء السكني الفيدرالية، المادة 1 تم التحقق |
| حصة الملكية التي تجعل الزوج أو الزوجة أو الطفل القاصر مساهمًا محددًا (specified shareholder) لأغراض إسناد الدخل في الشركات ما لا يقل عن هذه النسبة من الأسهم المصدرة لأي فئة من أسهم الشركة، بشكل مباشر أو غير مباشر، بما في ذلك الأسهم التي يملكها أشخاص غير مستقلين (non-arm's-length)؛ وتقرأ المادة 74.4(2)(a) التعريف دون البندين (a) و(d) | 10% | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، الفقرة 248(1)، المساهم المحدد (specified shareholder) تم التحقق |
| مدة الاحتفاظ الكندية لقلب العقارات السكنية قد تؤدي مدة احتفاظ أقصر إلى اعتبار الربح دخل أعمال، مع مراعاة الاستثناءات النظامية | 365 يومًا متتاليًا | CRA: المسكن الرئيسي تم التحقق |
| النسبة العامة لإدراج المكسب الرأسمالي الخاضع للضريبة القاعدة العامة بموجب المادة 38(a) من قانون ضريبة الدخل؛ وتنطبق استثناءات | 50% | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل (Income Tax Act)، المادة 38 تم التحقق |
| حد الفئة المنفصلة للمبنى المؤجَّر التكلفة الرأسمالية للمبنى في العقار المؤجَّر المقتنى بعد 1971 | 50,000 دولار | CRA: دخل الإيجار تم التحقق |
| موعد اختيار التحويل بموجب المادة 85 الفيدرالية يختار المالك الفرد والشركة معًا بالنموذج T2057 بموجب الفقرتين 85(1) و85(6) من قانون ضريبة الدخل | أبكر موعد لتقديم إقرار ضريبة الدخل لأي من الطرفين لسنة النقل | قانون ضريبة الدخل: المادة 85(6) تم التحقق |
| موعد تقديم إقرار الفرد الكندي المعتاد 30 أبريل التالي، مع مراعاة استثناءات العمل الحر وغيرها في المادة 150 | 30 أبريل | قانون ضريبة الدخل، الفقرة 150(1)(d)(i) تم التحقق |
| موعد تقديم الإقرار الفردي الكندي عندما مارس الفرد أو زوجه أو زوجته نشاطًا تجاريًا 15 يونيو التالي للأفراد المؤهلين بموجب الفقرة 150(1)(d)(ii) | 15 يونيو | قانون ضريبة الدخل، الفقرة 150(1)(d)(ii) تم التحقق |
| موعد تقديم إقرار T2 من نهاية كل سنة ضريبية للشركة، بما فيها السنة القصيرة المعتبرة | ستة أشهر | CRA: متى تقدّم إقرار ضريبة دخل شركتك تم التحقق |
| مهلة تقديم الاختيار المتأخر بموجب المادة 85 بعد الموعد العادي للاختيار، بالنموذج المقرَّر مع دفع الغرامة المقدَّرة عند التقديم؛ وأي إعفاء لاحق تقديري | 3 سنوات | قانون ضريبة الدخل: اختيار المادة 85 تم التحقق |
| المعدل الشهري المبني على القيمة للاختيار المتأخر بموجب المادة 85 يُطبَّق على الزيادة في القيمة السوقية العادلة للممتلكات عند التصرف فيها عن المبلغ المتفق عليه عن كل شهر أو جزء من شهر؛ والغرامة هي الأقل بين هذا المبلغ والمبلغ الشهري الثابت، مع مراعاة السقف الإجمالي | 1/4 من 1% | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل (Income Tax Act)، المادة 85(8) تم التحقق |
| المبلغ الشهري الثابت للاختيار المتأخر بموجب المادة 85 عن كل شهر أو جزء من شهر؛ وتُقارَن بالغرامة القائمة على القيمة، مع مراعاة الحد الأقصى الإجمالي | 100 دولار | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل (Income Tax Act)، المادة 85(8) تم التحقق |
| الحد الأقصى للمبلغ الثابت للاختيار المتأخر بموجب المادة 85 الحد الأقصى لفرع الغرامة الشهرية الثابتة؛ والغرامة الفعلية هي الأقل بين الفرعين القانونيين | 8,000 دولار | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل (Income Tax Act)، المادة 85(8) تم التحقق |
| جدول معدلات ضريبة نقل ملكية الأراضي في أونتاريو على قيمة الأرض المنقولة عمليات النقل المسجَّلة بموجب اتفاقيات أُبرمت بعد 14 نوفمبر 2016؛ ولا تشمل ضرائب نقل ملكية الأراضي البلدية | 0.5% حتى 55,000 دولار، و1% من 55,000 إلى 250,000 دولار، و1.5% من 250,000 إلى 400,000 دولار، و2% فوق 400,000 دولار؛ و2.5% فوق 2,000,000 دولار إذا كانت الأرض تضم مسكنًا أو مسكنين لأسرة واحدة | أونتاريو: احتساب ضريبة نقل الأراضي تم التحقق |
| جدول معدلات ضريبة نقل الملكية في كولومبيا البريطانية على القيمة السوقية العادلة معدلات عامة؛ وقد تغيّر الإعفاءات والضرائب الإضافية المبلغ | 1% حتى 200,000 دولار، و2% من 200,000 إلى 2,000,000 دولار، و3% فوق 2,000,000 دولار؛ ونسبة إضافية 2% على القيمة السكنية فوق 3,000,000 دولار | كولومبيا البريطانية: ضريبة نقل الملكية العقارية تم التحقق |
| معدل ضريبة المضاربة على غير المقيمين في أونتاريو على الأرض التي فيها من مسكن إلى ستة مساكن لأسرة واحدة يُفرض عندما يكون المنقول إليه كيانًا أجنبيًا أو وصيًا خاضعًا للضريبة؛ والمعدل ساري اعتبارًا من 25 أكتوبر 2022 | 25% | أونتاريو: ضريبة المضاربة على غير المقيمين تم التحقق |
| معدل ضريبة نقل الملكية الإضافية في كولومبيا البريطانية على القيمة السوقية العادلة للسكن عن حصتك النسبية يُفرض عندما يكون المنقول إليه أجنبيًا أو شركة أجنبية أو وصيًا خاضعًا للضريبة، في المقاطعات الإقليمية: العاصمة وفريزر فالي وميترو فانكوفر وسنترال أوكاناغان ونانايمو | 20% | كولومبيا البريطانية: ضريبة نقل الملكية العقارية الإضافية تم التحقق |
| الحد الأقصى لغرامة حظر الشراء السكني الفيدرالي إدانة بإجراءات موجزة عن مخالفة؛ وقد يتبعها بيع بأمر المحكمة | 10,000 دولار | حظر الشراء السكني الفيدرالي، المادة 6(1) تم التحقق |
| عدد الموظفين بدوام كامل الذي يمنع اعتبار نشاط يحقق إتاوات نشاط استثمار محددًا (specified investment business) الفقرة 125(7): النشاط التجاري الذي يكون غرضه الرئيسي الدخل من الممتلكات، ومنه الإتاوات، لا يُعدّ نشاط استثمار محددًا (specified investment business) إذا كان يوظف هذا العدد طوال السنة، أو إذا كانت شركة مرتبطة به تقدّم خدمات كان سيحتاج لتقديمها إلى هذا العدد من الموظفين. | أكثر من 5 موظفين بدوام كامل | Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 125 تم التحقق |
المصادر الأساسية
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 85
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 69
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 74.4
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 12
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 160
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 251
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 13
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 40
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 54
- Justice Laws: قانون ضريبة الدخل، المادة 125
- Justice Laws: قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 123 (التعريفات) والجدول V، الجزء I
- Justice Laws: قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 167
- Justice Laws: قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 221
- Justice Laws: قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 228
- Justice Laws: قانون ضريبة المبيعات (Excise Tax Act)، المادة 325
- CRA: النموذج T2057
- CRA: النموذج T2057 بصيغة PDF
- CRA: النشرة التعميمية IC76-19R3، نقل الممتلكات إلى شركة بموجب المادة 85
- CRA: نشرة التفسير المؤرشفة IT-291R3
- CRA: دخل الإيجار (T4036)
- CRA: المكاسب الرأسمالية (T4037)
- CRA: مواعيد التقديم والسداد، ضريبة الدخل الشخصية
- CRA: من يجب أن يقدّم إقرار ضريبة دخل الشركات
- CRA: مذكرة GST/HST رقم 19.1، العقارات وضريبة GST/HST
- أونتاريو: ضريبة نقل الأراضي، التحويلات التي تشمل شركات
- أونتاريو: ضريبة نقل الأراضي، إعفاء شركة الأعمال العائلية
- أونتاريو: احتساب ضريبة نقل الأراضي
- أونتاريو: ضريبة المضاربة على غير المقيمين
- مدينة تورنتو: ضريبة نقل الأراضي البلدية
- كولومبيا البريطانية: ضريبة نقل الملكية العقارية
- كولومبيا البريطانية: ضريبة نقل الملكية العقارية الإضافية
- كولومبيا البريطانية: أسئلة شائعة عن ضريبة نقل الملكية العقارية
- كولومبيا البريطانية: إعفاءات ضريبة نقل الملكية العقارية
- Justice Laws: قانون حظر شراء العقارات السكنية على غير الكنديين
- Justice Laws: لوائح قانون حظر شراء العقارات السكنية على غير الكنديين
- وزارة الإسكان والبنية التحتية والمجتمعات في كندا: حماية المخزون السكني القائم
عن هذا الدليل
مترجم من الدليل الإنجليزي · اقرأ النص الأصلي بالإنجليزية
تشرح هذه الصفحة القواعد العامة للسنة الضريبية المعروضة. وليست مشورة لحالتك.
التغييرات على الأصل الإنجليزي
- : نُشر لأول مرة.