Chuyển nhà cho thuê vào công ty: Section 85, thuế chuyển nhượng

Tôi có thể chuyển nhà cho thuê vào công ty mà không phải nộp thuế trên khoản lãi không?

Thường là được, xét về thuế thu nhập. Nếu một công ty chịu thuế của Canada phát hành cổ phần cho bạn để đổi lấy bất động sản, bạn và công ty có thể cùng nộp lựa chọn theo section 85 và chọn một mức giá cho từng bất động sản. Mức đó trở thành giá bán của bạn và giá gốc của công ty (Income Tax Act, s. 85). Nếu bạn chọn mức thấp nhất mà Income Tax Act cho phép cho từng bất động sản, sẽ không có khoản lãi nào phải khai tại thời điểm chuyển. Khoản lãi được hoãn lại chứ không biến mất: nó nằm trong giá gốc thấp của công ty và trong cổ phần của bạn.

Nếu không có lựa chọn này, việc chuyển cho một công ty do bạn kiểm soát bị tính thuế như một giao dịch bán theo giá trị thị trường hợp lý. Bạn và công ty là bên liên quan, nên không giao dịch độc lập (arm's length), và khoản chuyển với giá thấp hơn giá thị trường bị coi như thực hiện theo giá thị trường (s. 251; s. 69).

Section 85 là một lựa chọn về thuế thu nhập. Thuế chuyển nhượng đất, GST/HST, sự đồng ý của bên cho vay và thuế của công ty trên tiền thuê nhà mỗi thứ cần một câu trả lời riêng.

Trường hợp không đơn giản khi:

• có nhiều hơn một bất động sản được chuyển, hoặc các bất động sản ở những tỉnh bang khác nhau;
• quyền sở hữu đã được chuyển và bạn không chắc Form T2057 đã được nộp hay thuế chuyển nhượng đã được xử lý. Lựa chọn này có hạn nộp và nộp trễ bị phạt, nên hãy đọc phần hạn nộp Form T2057 ở dưới trước;
• phần nhà đã được khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA, tức khoản khấu hao thuế bạn đã khấu trừ) và có giá trị cao hơn phần chưa khấu hao của nhóm tài sản (UCC, phần giá gốc còn lại để tính CCA), vì chọn mức cao hơn UCC sẽ cộng khoản CCA đó trở lại vào thu nhập của bạn dưới dạng thu hồi khoản khấu hao đã khấu trừ (recapture);
• các khoản vay thế chấp mà công ty nhận lại có tổng cao hơn các mức được chọn thấp nhất, tức giá gốc đất của bạn cộng với UCC của các căn nhà;
• đất có giá trị thấp hơn giá mua, hoặc nhà có giá trị thấp hơn UCC. Income Tax Act nhìn chung không cho ghi nhận khoản lỗ khi một công ty do bạn kiểm soát đang giữ bất động sản, và với căn nhà thì khoản chuyển có thể bị loại khỏi section 85 (s. 13(21.2); s. 40(2)(g) và định nghĩa superficial loss tại s. 54);
• bất động sản dùng cho thương mại, sử dụng hỗn hợp hoặc cho thuê ngắn hạn, hoặc do bạn tự xây hay cải tạo lớn, nên GST/HST có thể áp dụng;
• bạn hoặc một cổ đông không phải công dân hay thường trú nhân Canada. Lệnh cấm của liên bang có thể ngăn công ty nhận quyền sở hữu một tòa nhà có tối đa ba căn nếu người không phải người Canada sở hữu 10% trở lên công ty, và thuế dành cho người mua nước ngoài có thể áp dụng thêm vào thuế chuyển nhượng đất;
• vợ/chồng hoặc bạn đời chung sống như vợ chồng của bạn, hoặc con dưới 18 tuổi, sẽ sở hữu 10% trở lên của bất kỳ loại cổ phần nào. Nếu một mục đích chính là chuyển thu nhập cho họ, khoản lãi theo mức lãi suất quy định có thể bị coi là của bạn mỗi năm. Ngoại lệ dành cho công ty doanh nghiệp nhỏ thường không phù hợp với công ty chỉ nắm giữ bất động sản cho thuê (s. 74.4);
• bất động sản từng là nhà ở của bạn, hoặc có người khác cùng sở hữu;
• bất động sản được giữ để bán lại, hoặc bạn sở hữu một căn nhà ở, chẳng hạn nhà hoặc căn hộ condo cho thuê, dưới 365 ngày liên tục. Section 85 không áp dụng cho bất động sản giữ làm hàng tồn kho, và khoản lãi từ giao dịch bán nhanh có thể khiến bất động sản bị coi là hàng tồn kho (s. 85(1.1)(f); s. 12(12));
• bạn nợ thuế CRA, hoặc cổ phần bạn nhận lại có giá trị thấp hơn bất động sản. Công ty có thể phải chịu trách nhiệm về các khoản nợ thuế thu nhập và GST/HST của bạn, không giới hạn thời gian ấn định, đến mức giá trị bất động sản vượt quá phần công ty đã trả (Income Tax Act, s. 160; Excise Tax Act, s. 325).

Hãy chuẩn bị trước, cho từng bất động sản: bản quyết toán khi mua, bảng CCA cho thấy UCC, bản định giá bằng văn bản tách riêng đất và nhà, bảng sao kê và điều khoản của khoản vay thế chấp, các hợp đồng thuê, và quy định về thuế chuyển nhượng của tỉnh bang bạn. Phần cuối liệt kê những điều cần kiểm tra.

Công ty phải trả cho tôi những gì, và mức được chọn là gì?

Công ty phải phát hành cho bạn ít nhất một cổ phần, hoặc một phần cổ phần, như một phần của giá. Công ty có thể trả thêm bằng tiền mặt, giấy nợ hoặc khoản vay thế chấp mà công ty nhận lại. Mức được chọn (elected amount), còn gọi là mức thỏa thuận, là mức giá bạn và công ty chọn cho từng bất động sản, trong các giới hạn do Income Tax Act đặt ra (CRA: IC76-19R3).

• Bắt buộc có cổ phần. Nếu giá không gồm cổ phần nào, section 85 không áp dụng và khoản chuyển bị tính thuế như giao dịch bán. Giấy nợ hoặc khoản ghi có vào tài khoản vay của cổ đông không phải là cổ phần.
• Khoản đối giá không phải cổ phần được tính vào mức lựa chọn. Tiền mặt, giấy nợ hoặc khoản vay thế chấp mà công ty nhận lại không được vượt quá mức được chọn cho bất động sản đó. Nếu vượt, Income Tax Act nâng mức lên bằng khoản đó và thuế phát sinh theo (s. 85(1)(b)). CRA coi toàn bộ khoản vay thế chấp mà công ty nhận lại là khoản đối giá không phải cổ phần, và chấp nhận khoản nợ được phân bổ cho nhiều bất động sản chuyển cùng lúc nếu số tiền phân bổ cho từng bất động sản không vượt quá mức được chọn của nó (IT-291R3, đã lưu trữ, para. 17). Nếu các căn nhà cho thuê đang có khoản vay thế chấp, hãy so sánh tổng khoản vay với tổng các mức được chọn thấp nhất, tức giá gốc đất của bạn cộng với UCC của các căn nhà, rồi so sánh từng bất động sản, trước khi đồng ý bất kỳ mức nào. Nếu các khoản vay thế chấp lớn hơn, bạn có thể chọn mức cao hơn và khai khoản chênh lệch ngay bây giờ, hoặc chuyển những bất động sản khác.
• Cổ phần của bạn có giá gốc thấp. Giá gốc tính thuế của cổ phần là tổng mức được chọn trừ đi mọi khoản đối giá không phải cổ phần, và vốn đã góp của cổ phần bị giảm theo cùng cách (s. 85(1)(g), (h) and (2.1)). Cả hai thường thấp hơn giá trị thị trường. Xem khoản vay của cổ đông để biết cách rút tiền ra sau này.
• Lợi ích cho người khác bị tính thuế. Nếu bạn nhận lại ít hơn giá trị bất động sản và phần thiếu đó đem lại lợi ích cho một người liên quan, chẳng hạn người con đang giữ cổ phần, thì mức được chọn được nâng lên bằng lợi ích đó (s. 85(1)(e.2)).

Cách section 85 hoạt động đối với một doanh nghiệp đang vận hành được giải thích trong bài chuyển một doanh nghiệp vào công ty.

Làm sao chia mức được chọn giữa đất và nhà, và khi nào phát sinh khoản thu hồi khấu hao?

Mỗi bất động sản cần hai mức được chọn, một cho đất và một cho nhà, vì đất không có CCA còn nhà thì có (CRA: Thu nhập từ cho thuê). Các mức thấp nhất mà Income Tax Act cho phép là giá gốc đất của bạn và UCC của căn nhà. Hai mức này không phát sinh khoản lãi và khoản thu hồi khấu hao nào. Chọn mức cho căn nhà cao hơn UCC sẽ cộng khoản thu hồi khấu hao vào thu nhập của bạn. Nếu bạn chưa bao giờ khấu trừ CCA cho một căn nhà, UCC của nó nhìn chung bằng giá gốc, nên mức thấp nhất không phát sinh khoản thu hồi khấu hao.

Các giới hạn này lấy từ section 85(1)(b), (c), (c.1) and (e). Không mức nào được vượt quá giá trị thị trường. Khoản thu hồi khấu hao là phần CCA bạn đã khấu trừ trước đó và quay lại thu nhập khi số tiền nhận được cao hơn UCC (s. 13(1); CRA: Thu nhập từ cho thuê). Chọn cao hơn mức thấp nhất nghĩa là phần vượt thêm được khai trong năm chuyển.

• UCC được tính theo nhóm. Một căn nhà cho thuê mua sau năm 1971 có giá gốc từ $50.000 trở lên nhìn chung có nhóm riêng, nên UCC của nó là của riêng nó. Các căn nhà chung một nhóm được chọn theo thứ tự mà bạn chỉ định trước hạn nộp, nếu không CRA sẽ ấn định thứ tự (s. 85(1)(e.1); CRA: Form T2057).
• Việc chia giá trị thị trường giữa đất và nhà cần có căn cứ. Biểu mẫu hỏi có thỏa thuận bằng văn bản và báo cáo định giá hay không, và CRA yêu cầu bạn lưu lại cách tính giá trị của từng bất động sản. Bản định giá tách riêng đất và nhà là căn cứ cho cách chia này.
• Công ty thế chỗ bạn. Giá gốc đất của công ty là mức được chọn. Giá gốc của căn nhà tại công ty nhìn chung là giá gốc của bạn, cộng với một nửa phần bạn chọn vượt quá mức đó. Nếu bạn chọn thấp hơn giá gốc của mình, phần chênh lệch được tính là CCA đã khấu trừ, nên khoản thu hồi khấu hao tương tự có thể phát sinh khi công ty bán (s. 85(5); s. 13(7)(e)).

Việc có nên khấu trừ CCA hay không được giải thích trong bài có nên khấu trừ CCA cho nhà cho thuê.

Form T2057 đến hạn khi nào, và nếu nộp trễ thì sao?

Lựa chọn trên Form T2057 đến hạn chậm nhất là hạn nộp tờ khai thuế thu nhập sớm nhất của một trong hai bên cho năm chuyển nhượng (s. 85(6)). Biểu mẫu này được nộp riêng, không kèm tờ khai nào, và biểu mẫu của CRA nêu cùng quy tắc (CRA: Form T2057).

Ngày sớm hơn là ngày quyết định. Công ty có ngày kết thúc năm sớm có thể khiến hạn của công ty sớm hơn hạn của bạn, nên hãy chốt ngày kết thúc năm của công ty trước khi đặt hạn nộp.

• Mỗi ngày chuyển một biểu mẫu. Các bất động sản chuyển vào những ngày khác nhau cần các biểu mẫu riêng. Mỗi biểu mẫu liệt kê mọi bất động sản kèm mức thỏa thuận của từng bất động sản.
• Hãy điền đầy đủ. Biểu mẫu chưa đầy đủ có thể bị coi là không hợp lệ, và cần có số tài khoản CRA hợp lệ để nộp (CRA: Form T2057).
• Đồng sở hữu chọn riêng. CRA yêu cầu một đồng sở hữu được chỉ định gửi biểu mẫu của tất cả đồng sở hữu cùng một lúc, kèm danh sách các đồng sở hữu. Xem bất động sản cho thuê đồng sở hữu.

Tiền phạt cho lựa chọn nộp trễ hoặc sửa đổi là mức thấp hơn giữa 1/4 của 1% phần giá trị thị trường vượt mức thỏa thuận, cho mỗi tháng hoặc một phần của tháng, và $100 cho mỗi tháng hoặc một phần của tháng, tối đa $8.000 (s. 85(7) to (8); CRA: IC76-19R3). Nếu quyền sở hữu đã được chuyển mà chưa nộp lựa chọn nào, hạn có thể vẫn chưa qua. Nếu đã qua, vẫn có thể nộp lựa chọn trễ. Bất động sản bị bỏ sót khỏi lựa chọn bị coi là đã bán theo giá thị trường, trừ khi một lựa chọn trễ bao gồm nó.

Khi chuyển quyền sở hữu vào công ty của chính mình, tôi có phải nộp thuế chuyển nhượng đất không?

Tại Ontario và British Columbia, khi bạn chuyển quyền sở hữu vào công ty của chính mình, thuế nhìn chung được tính trên giá trị thị trường của bất động sản, không phải số tiền trả bằng tiền mặt. Section 85 là một lựa chọn về thuế thu nhập, và trang của cả hai tỉnh bang đều không liệt kê nó là trường hợp miễn thuế chuyển nhượng. Các tỉnh bang khác có quy định riêng, mà trang này không kiểm tra.

Ontario. Khi cổ phần là một phần của giá, khoản đối giá chịu thuế được coi là giá trị thị trường hợp lý của bất động sản tại thời điểm đăng ký (Ontario: các giao dịch có công ty). Trường hợp miễn thuế cho việc chuyển sang công ty kinh doanh của gia đình loại trừ việc cho thuê bất động sản, nên nhà cho thuê không đủ điều kiện (Ontario: miễn thuế cho công ty kinh doanh của gia đình). Thuế phải nộp khi giao dịch chuyển được đăng ký (Ontario: cách tính thuế chuyển nhượng đất).

British Columbia. Thuế chuyển nhượng bất động sản được tính trên giá trị thị trường hợp lý tại thời điểm đăng ký khi bạn chuyển bất động sản từ tên mình sang công ty của bạn, kể cả khi không có khoản tiền nào được trao đổi (BC: câu hỏi thường gặp về thuế chuyển nhượng bất động sản). Trang về các trường hợp miễn thuế liệt kê những trường hợp cụ thể, chẳng hạn trang trại gia đình chuyển sang công ty trang trại gia đình, nhưng không có trường hợp miễn chung cho việc chuyển nhà cho thuê vào công ty của chính bạn. Hãy kiểm tra xem có trường hợp nào được liệt kê phù hợp với bất động sản của bạn không (BC: các trường hợp miễn thuế).

Hãy dùng công cụ tính của chính tỉnh bang để biết số tiền chính xác, vì các loại thuế khác có thể áp dụng. Bất động sản trong City of Toronto cũng có thể chịu thuế riêng của thành phố (City of Toronto: thuế chuyển nhượng đất của thành phố). Trang này không kiểm tra các loại thuế khác của địa phương. Với bất kỳ tỉnh bang nào khác, hãy lấy quy định từ trang web thuế hoặc đăng ký đất đai của tỉnh bang đó, hoặc từ luật sư đăng ký giao dịch chuyển, trước khi ký.

Thuế dành cho người mua nước ngoài có thể áp dụng thêm vào các mức thuế này. Thuế đầu cơ đối với người không cư trú của Ontario là 25% trên đất có từ một đến sáu căn nhà ở một gia đình khi bên mua là một thực thể nước ngoài: người không phải công dân hay thường trú nhân Canada, công ty không thành lập tại Canada, hoặc công ty Canada do các thực thể nước ngoài kiểm soát (Ontario: NRST). Thuế chuyển nhượng bất động sản bổ sung của British Columbia là 20% trên giá trị nhà ở tại năm quận khu vực được liệt kê khi bên mua là công dân nước ngoài, công ty nước ngoài hoặc người được ủy thác chịu thuế (BC: thuế bổ sung). Nếu bạn hoặc một cổ đông không phải công dân hay thường trú nhân, hãy kiểm tra cả hai trước khi ký.

Lệnh cấm của liên bang tách biệt với các loại thuế đó. Lệnh này dự kiến chấm dứt vào tháng 1 năm 2027. Cho đến lúc đó, công ty do người không phải người Canada (những người không phải công dân hay thường trú nhân, và các công ty nước ngoài) kiểm soát (10% trở lên giá trị vốn hoặc quyền biểu quyết, hoặc kiểm soát trên thực tế) không được mua bất động sản nhà ở trong khu vực đô thị điều tra dân số hoặc khu vực tập hợp điều tra dân số. Điều này bao gồm tòa nhà có tối đa ba căn nhà ở và căn song lập, nhà liên kế hoặc căn hộ condo. Việc chuyển quyền sở hữu vào công ty được tính là một giao dịch mua. Hình phạt là khoản phạt tối đa $10.000 và có thể là lệnh của tòa án buộc bán, không phải là thuế (đạo luật; quy định; Housing, Infrastructure and Communities Canada).

Khi chuyển bất động sản, tôi có tính hay phải trả GST/HST không?

Thường là không, đối với nhà ở cho thuê dài hạn. Giao dịch bán một tổ hợp nhà ở của người không phải là người xây dựng nó được miễn GST/HST, trừ khi người bán đã khấu trừ tín thuế đầu vào (ITC) trong lần mua gần nhất hoặc cho một khoản cải tạo (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, s. 2; CRA: Memorandum 19.1). Bất động sản cho thuê ngắn hạn, thương mại, sử dụng hỗn hợp, hoặc do bạn xây hay cải tạo lớn có thể làm thay đổi điều này.

Khi bán bất động sản chịu thuế cho một công ty đã đăng ký GST/HST, bạn không thu thuế; công ty tự khai khoản thuế đó trên tờ khai của mình (s. 221(2)(b); s. 228(4)). Các định nghĩa "builder" và "residential complex" nằm trong section 123(1). Tiền thuê một căn nhà ở cho thuê từ một tháng trở lên mỗi lần cũng được miễn thuế, nên công ty không tính GST/HST trên tiền thuê nhà ở dài hạn thông thường (Schedule V, Part I, s. 6).

Nếu bạn đã đăng ký và chuyển một hoạt động cho thuê mà công ty sẽ tiếp tục điều hành, một lựa chọn chung theo section 167 có thể bỏ thuế trên một phần của khoản chuyển, nhưng người bán đã đăng ký không thể thực hiện lựa chọn này với bên mua chưa đăng ký. Việc chỉ chuyển một số bất động sản có đủ điều kiện hay không là câu hỏi về sự kiện cụ thể. Xem GST/HST đối với bất động sản nhà ở để biết quy tắc về nhà ở và nhà cho thuê.

Sau khi chuyển, công ty phải nộp thuế gì trên tiền thuê nhà?

Tiền thuê nhìn chung là thu nhập từ tài sản, nên thuế suất doanh nghiệp nhỏ nhìn chung không áp dụng cho nó. Income Tax Act định nghĩa "specified investment business" là hoạt động có mục đích chính là thu nhập từ tài sản, kể cả tiền thuê, và loại nó khỏi thu nhập từ hoạt động kinh doanh tích cực (s. 125(7)). Khoản khấu trừ doanh nghiệp nhỏ chỉ áp dụng cho thu nhập từ hoạt động kinh doanh tích cực.

Ngoại lệ là hoạt động cho thuê có hơn 5 nhân viên toàn thời gian suốt cả năm, hoặc hoạt động sẽ cần số nhân viên đó nếu một công ty liên kết không cung cấp dịch vụ cho nó. Một cách tổ chức cụ thể có đáp ứng hay không là câu hỏi về sự kiện cụ thể, nên hãy đối chiếu với hồ sơ lương.

Thuế suất, phần thuế được hoàn lại khi bạn trả cổ tức, và ảnh hưởng đến các công ty khác của bạn được nêu trong bất động sản cho thuê trong công ty và công ty holding và công ty đầu tư.

Tôi khai gì trên tờ khai của mình và trên tờ khai đầu tiên của công ty?

Tiền thuê thu được đến ngày chuyển là của bạn. Tiền thuê sau ngày đó là của công ty, nên ngày chuyển quyết định cách chia giữa hai tờ khai.

Trên tờ khai của bạn cho năm chuyển:

• Báo cáo thu nhập cho thuê, với tiền thuê và chi phí đến ngày chuyển. Ghi việc chuyển nhượng từng căn nhà theo mức được chọn trong bảng CCA, nơi số dư âm là khoản thu hồi khấu hao (CRA: Thu nhập từ cho thuê).
• Từng khoản chuyển nhượng đất trên Schedule 3, dù có lãi hay không (CRA: Lãi vốn).
• Mọi khoản lãi hoặc khoản thu hồi khấu hao phát sinh do chọn cao hơn các mức thấp nhất, hoặc do khoản đối giá không phải cổ phần cao hơn giá gốc của bạn.

Trên tờ khai đầu tiên của công ty: cần có tờ khai T2 cho mỗi năm thuế, kể cả khi không có thuế phải nộp (CRA: ai phải nộp), đến hạn sáu tháng sau khi năm kết thúc. Tờ khai này khai tiền thuê, chi phí của công ty và CCA trên căn nhà theo giá gốc và UCC nêu ở trên. Hãy theo dõi giá gốc tính thuế của từng bất động sản, tức mức được chọn, ngay từ ngày đầu tiên. Xem sổ sách của công ty nắm giữ bất động sản cho thuê.

Tôi nên chuẩn bị và kiểm tra gì trước khi ký bất cứ điều gì?

Hãy giải quyết những việc này trước khi chuyển quyền sở hữu.

1. Quyền sở hữu. Kết quả tra cứu quyền sở hữu mới nhất cho từng bất động sản, cho thấy các chủ sở hữu đã đăng ký và mọi khoản thế chấp hay ràng buộc.
2. Giá gốc và UCC. Bản quyết toán của từng lần mua, có tách riêng đất và nhà, và bảng CCA cho thấy UCC của từng căn nhà.
3. Định giá. Bản định giá bằng văn bản cho từng bất động sản, định giá riêng đất và nhà, lập gần ngày chuyển.
4. Khoản vay thế chấp. Bảng sao kê và điều khoản của từng khoản vay. Hãy kiểm tra xem bên cho vay có phải đồng ý với việc chuyển hay có thể thu hồi khoản vay không, và có cho công ty vay hay yêu cầu bạn bảo lãnh không. Đó là điều kiện của bên cho vay, không phải quy định thuế.
5. Hợp đồng thuê. Bên cho thuê được nêu tên trong từng hợp đồng thuê, tiền đặt cọc đang giữ, và cách thông báo cho người thuê biết ai là người thu tiền thuê từ nay.
6. Các sự kiện về GST/HST. Bạn đã đăng ký chưa, từng căn nhà là nhà ở dài hạn, ngắn hạn hay thương mại, bạn có xây hoặc cải tạo không, và các ITC đã khấu trừ.
7. Thuế chuyển nhượng. Số tiền của tỉnh bang cho từng bất động sản, và ai sẽ trả khi đăng ký.
8. Công ty. Mã số doanh nghiệp, ngày kết thúc năm thuế, các cổ đông và loại cổ phần, để cổ phần bạn nhận đúng loại bạn dự định.
9. Một ngày. Cùng một ngày chuyển cho mọi bất động sản, để một Form T2057 bao gồm tất cả.
10. Các con số. Với từng bất động sản, các mức được chọn cho đất và nhà, và so sánh các khoản vay thế chấp của bạn, được phân bổ cho các bất động sản, với giá gốc đất của bạn cộng UCC của các căn nhà.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa. Mọi số tiền đều bằng đô la Canada.

Ba nhà duplex ở Ontario, chọn theo giá gốc

Một chủ nhà ở Ontario sở hữu ba nhà duplex (mỗi nhà hai căn hộ) có tổng giá trị C$2.400.000, giá mua tổng cộng C$1.500.000. Ở từng bất động sản, đất và nhà đều có giá trị cao hơn giá mua, bà chưa bao giờ khấu trừ CCA và không có khoản vay thế chấp nào được chuyển. Công ty mới của bà phát hành cho bà cổ phần trị giá C$2.400.000 và không trả gì khác. Trên một Form T2057 cho ngày chuyển, họ chọn, cho đất và nhà của từng bất động sản, các mức thấp nhất mà Income Tax Act cho phép, tổng cộng C$1.500.000. Bà không khai lãi, giá gốc của công ty là C$1.500.000, và cổ phần của bà có giá gốc C$1.500.000. Khoản tăng giá C$900.000 vẫn còn đó, nằm trong các mức giá gốc thấp ấy. Thuế chuyển nhượng đất Ontario vẫn được tính trên giá trị thị trường hợp lý của từng bất động sản, tổng cộng C$2.400.000, vì cổ phần là một phần của giá.

Nhà bốn căn, đất và nhà

Một nhà bốn căn có phần đất giá mua C$150.000 và nay trị giá C$300.000. Căn nhà giá mua C$700.000, trị giá C$700.000 và có UCC là C$400.000 sau các khoản CCA trước đó.

Hai căn nhà cho thuê ở British Columbia có khoản vay thế chấp

Một chủ nhà ở British Columbia chuyển hai căn nhà cho thuê trị giá C$1.500.000 vào công ty do bà kiểm soát. Giá gốc đất của bà cộng UCC của các căn nhà là tổng C$900.000. Hai căn nhà đang có khoản vay thế chấp C$1.000.000, mà công ty nhận lại, và công ty phát hành cho bà cổ phần trị giá C$500.000. Không có tiền mặt nào được trao đổi.

Theo quan điểm của CRA, khoản vay thế chấp là khoản đối giá không phải cổ phần lớn hơn C$900.000 đó, nên các mức được chọn tăng thêm ít nhất C$100.000 tổng cộng. Phần tăng này được khai là lãi vốn hoặc khoản thu hồi khấu hao, tùy cách nó phân bổ giữa đất và nhà. Thuế chuyển nhượng bất động sản áp dụng trên toàn bộ giá trị thị trường C$1.500.000, dù bà chỉ nhận cổ phần và công ty nhận lại một khoản vay thế chấp.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn sắp chuyển quyền sở hữu hai bất động sản cho thuê trở lên, hoặc đã chuyển mà chưa nộp T2057 hay chưa kiểm tra thuế chuyển nhượng: các mức được chọn cho đất và nhà, các hồ sơ khai và thuế chuyển nhượng ở tỉnh bang của bạn nên được giải quyết trước khi bất kỳ ai ký, hoặc phải nộp lựa chọn trễ. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty.
• Bạn chưa quyết định công ty có đáng lập hay không: hãy so sánh thuế trên tiền thuê và chi phí rút tiền ra trong bài bất động sản cho thuê trong công ty.
• Bất động sản của bạn ở Quebec hoặc ở tỉnh bang khác ngoài Ontario và British Columbia: thuế chuyển nhượng và mọi lựa chọn cấp tỉnh bang nằm ngoài phạm vi trang này. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty trước khi ký.
• Bạn hoặc một cổ đông không phải công dân hay thường trú nhân: lệnh cấm mua của liên bang và thuế dành cho người mua nước ngoài có thể áp dụng cho công ty, thêm vào thuế chuyển nhượng đất. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty trước khi ký.
• Vợ/chồng hoặc con dưới 18 tuổi sẽ giữ cổ phần: quy tắc quy thu nhập (attribution) có thể khiến bạn bị tính thuế trên khoản lãi coi như phát sinh mỗi năm. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty trước khi định cơ cấu cổ phần.
• Bạn mua bất động sản trong vòng một năm qua, hoặc bạn nợ thuế CRA: khoản lãi từ giao dịch bán nhanh có thể khiến bất động sản bị coi là hàng tồn kho, mà section 85 không áp dụng, và công ty có thể phải chịu trách nhiệm về các khoản nợ thuế của bạn. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty trước khi ký.
• Bất động sản có giá trị thấp hơn giá mua, hoặc căn nhà thấp hơn UCC: quy tắc về lỗ nêu ở phần đầu có thể không cho ghi nhận khoản lỗ và loại căn nhà khỏi section 85. Hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty.
• Bất động sản là thương mại, sử dụng hỗn hợp hoặc cho thuê ngắn hạn, hoặc bạn xây hay cải tạo lớn: hãy đọc GST/HST đối với bất động sản thương mại và GST/HST đối với nhà cho thuê ngắn hạn. Người bán có được coi là người xây dựng hay không tùy theo các sự kiện cụ thể, nên hãy nhờ hỗ trợ về thuế công ty trước khi ký.
• Bất động sản từng là nhà ở của bạn: xem biến nhà ở thành nhà cho thuê để biết lựa chọn áp dụng khi mục đích sử dụng thay đổi.
• Bạn muốn bán cho người mua bên ngoài hơn: xem bán bất động sản cho thuê.
• Bạn không phải là người cư trú Canada: bất động sản do người không cư trú sở hữu chỉ đủ điều kiện áp dụng section 85 nếu được dùng trong một hoạt động kinh doanh mà chủ sở hữu điều hành tại Canada, kèm các điều kiện bổ sung (s. 85(1.1)(a), (h) and (1.2)). Hãy nhờ hỗ trợ về thuế xuyên biên giới.
• Công ty chỉ nắm giữ bất động sản cho thuê và cần sổ sách ngay từ ngày đầu: xem sổ sách của công ty nắm giữ bất động sản cho thuê và hỗ trợ ghi sổ kế toán.
• Bạn chuyển cả một doanh nghiệp lẫn bất động sản cho thuê: xem chuyển một doanh nghiệp vào công ty.