Mietimmobilie in Kapitalgesellschaft einbringen: Abschnitt 85

Kann ich meine Mietimmobilie in eine Kapitalgesellschaft einbringen, ohne Steuern auf den Gewinn zu zahlen?

Bei der Einkommensteuer oft ja. Wenn eine steuerpflichtige kanadische Kapitalgesellschaft Ihnen für die Immobilie Anteile gibt, können Sie und die Kapitalgesellschaft gemeinsam die Wahl nach Abschnitt 85 einreichen und für jede Immobilie einen Betrag wählen. Dieser Betrag wird zu Ihrem Verkaufspreis und zu den Anschaffungskosten der Kapitalgesellschaft (Income Tax Act, Abschnitt 85). Wählen Sie für jede Immobilie den niedrigsten Betrag, den das Gesetz zulässt, wird bei der Übertragung kein Gewinn gemeldet. Der Gewinn ist aufgeschoben, nicht gelöscht: Er steckt in den niedrigen Anschaffungskosten der Kapitalgesellschaft und in Ihren Anteilen.

Ohne die Wahl wird die Übertragung auf eine von Ihnen beherrschte Kapitalgesellschaft wie ein Verkauf zum Marktwert besteuert. Sie und die Kapitalgesellschaft sind nahestehende Personen und stehen sich daher nicht fremd gegenüber. Eine Übertragung unter dem Marktwert gilt als zum Marktwert erfolgt (Abschnitt 251; Abschnitt 69).

Abschnitt 85 ist eine Wahl bei der Einkommensteuer. Grunderwerbsteuer, GST/HST, die Zustimmung Ihrer Bank und die Steuer der Kapitalgesellschaft auf die Miete brauchen jeweils eine eigene Antwort.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn:

• mehr als eine Immobilie übertragen wird oder die Immobilien in verschiedenen Provinzen liegen;
• der Eigentumstitel schon übertragen wurde und Sie nicht sicher sind, ob eine Form T2057 eingereicht oder die Grunderwerbsteuer behandelt wurde. Die Wahl hat eine Frist, und eine verspätete zieht einen Strafzuschlag nach sich; lesen Sie daher zuerst den Abschnitt zur Frist für Form T2057 weiter unten;
• ein Gebäude CCA (Capital Cost Allowance, die steuerliche Abschreibung, die Sie geltend gemacht haben) erhalten hat und mehr wert ist als seine nicht abgeschriebenen Kapitalkosten (UCC, der verbleibende CCA-Wert), denn ein gewählter Betrag über der UCC rechnet diese CCA Ihrem Einkommen als Recapture (Nachversteuerung früherer Abschreibungen) wieder hinzu;
• die Hypotheken, die die Kapitalgesellschaft übernimmt, zusammen mehr betragen als die niedrigsten gewählten Beträge, also Ihre Grundstückskosten plus die UCC der Gebäude;
• ein Grundstück weniger wert ist, als es gekostet hat, oder ein Gebäude weniger als seine UCC. Das Gesetz versagt den Verlust in der Regel, solange eine von Ihnen beherrschte Kapitalgesellschaft die Immobilie hält, und bei einem Gebäude kann es die Übertragung aus Abschnitt 85 herausnehmen (Abschnitt 13(21.2); Abschnitt 40(2)(g) und die Definition des Superficial Loss (scheinbarer Verlust) in Abschnitt 54);
• die Immobilie gewerblich, gemischt genutzt oder kurzfristig vermietet ist oder Sie sie gebaut oder wesentlich umgebaut haben, sodass die GST/HST anfallen kann;
• Sie oder ein Aktionär weder kanadischer Staatsbürger noch Inhaber eines dauerhaften Aufenthaltsrechts (Permanent Resident) sind. Ein Bundesverbot kann verhindern, dass die Kapitalgesellschaft das Eigentum an einem Gebäude mit bis zu drei Wohneinheiten erwirbt, wenn Nichtkanadier 10 % oder mehr der Kapitalgesellschaft besitzen. Zusätzlich zur Grunderwerbsteuer kann eine Steuer für ausländische Käufer anfallen;
• Ihr Ehepartner oder Lebenspartner (Common-Law Partner) oder ein Kind unter 18 Jahren 10 % oder mehr einer Anteilsklasse halten wird. Ist ein Hauptzweck, Einkommen auf diese Personen zu verlagern, können Zinsen zum vorgeschriebenen Satz jedes Jahr als Ihre gelten. Die Ausnahme für eine Small Business Corporation passt in der Regel nicht auf eine Kapitalgesellschaft, die nur Mietobjekte hält (Abschnitt 74.4);
• die Immobilie jemals Ihr Zuhause war oder jemand anderes Miteigentümer ist;
• die Immobilie zum Wiederverkauf gehalten wird oder Sie eine Wohneinheit, etwa ein Miethaus oder eine Eigentumswohnung, weniger als 365 aufeinanderfolgende Tage besessen haben. Abschnitt 85 gilt nicht für Immobilien, die als Umlaufvermögen (Inventory) gehalten werden, und ein Gewinn aus einem schnellen Verkauf kann die Immobilie zum Umlaufvermögen machen (Abschnitt 85(1.1)(f); Abschnitt 12(12));
• Sie der CRA Steuern schulden oder die Anteile, die Sie zurückerhalten, weniger wert sind als die Immobilie. Die Kapitalgesellschaft kann ohne zeitliche Grenze für die Festsetzung für Ihre Einkommensteuer- und GST/HST-Schulden haften, bis zu dem Betrag, um den der Wert der Immobilie das übersteigt, was sie gegeben hat (Income Tax Act, Abschnitt 160; Excise Tax Act, Abschnitt 325).

Sammeln Sie vorab für jede Immobilie: die Abrechnung des Kaufabschlusses, Ihre CCA-Übersicht mit der UCC, eine schriftliche Bewertung, die Grundstück und Gebäude trennt, den Hypothekenauszug samt Bedingungen, die Mietverträge und die Regeln Ihrer Provinz zur Grunderwerbsteuer. Der letzte Abschnitt listet, was zu prüfen ist.

Was muss mir die Kapitalgesellschaft geben, und was ist der gewählte Betrag?

Die Kapitalgesellschaft muss Ihnen als Teil des Preises mindestens einen Anteil oder einen Teil davon geben. Sie kann Bargeld, einen Schuldschein oder eine übernommene Hypothek hinzufügen. Der gewählte Betrag (Elected Amount), auch vereinbarter Betrag genannt, ist der Preis, den Sie und die Kapitalgesellschaft für jede Immobilie innerhalb der gesetzlichen Grenzen festlegen (CRA: IC76-19R3).

• Anteile sind Pflicht. Enthält der Preis keinen Anteil, gilt Abschnitt 85 nicht, und die Übertragung wird wie ein Verkauf besteuert. Ein Schuldschein oder eine Gutschrift auf einem Gesellschafterdarlehenskonto ist kein Anteil.
• Gegenleistungen ohne Anteile zählen gegen die Wahl. Bargeld, ein Schuldschein oder eine von der Kapitalgesellschaft übernommene Hypothek dürfen den gewählten Betrag für diese Immobilie nicht übersteigen. Tun sie es doch, hebt das Gesetz den Betrag entsprechend an, und die Besteuerung folgt (Abschnitt 85(1)(b)). Die CRA behandelt die gesamte von einer Kapitalgesellschaft übernommene Hypothek als Gegenleistung ohne Anteile. Sie akzeptiert eine Schuld, die auf gemeinsam übertragene Immobilien verteilt wird, wenn der auf jede entfallende Betrag nicht höher ist als ihr gewählter Betrag (IT-291R3, archiviert, Absatz 17). Tragen Mietobjekte Hypotheken, vergleichen Sie deren Summe mit der Summe der niedrigsten gewählten Beträge, also Ihren Grundstückskosten plus der UCC der Gebäude, und dann Immobilie für Immobilie, bevor Sie einem Betrag zustimmen. Sind die Hypotheken höher, haben Sie zwei Möglichkeiten: höher wählen und die Differenz jetzt melden oder andere Immobilien übertragen.
• Ihre Anteile erhalten niedrige Anschaffungskosten. Ihre steuerlichen Anschaffungskosten sind der gesamte gewählte Betrag abzüglich einer Gegenleistung ohne Anteile, und das eingezahlte Kapital (Paid-up Capital) wird auf die gleiche Weise gekürzt (Abschnitt 85(1)(g), (h) und (2.1)). Beide liegen meist unter dem Marktwert. Zur späteren Entnahme von Geld siehe Gesellschafterdarlehen.
• Ein Vorteil für eine andere Person wird besteuert. Erhalten Sie weniger zurück, als die Immobilie wert ist, und kommt der Fehlbetrag einer nahestehenden Person zugute, etwa einem Kind, das Anteile hält, wird der gewählte Betrag um diesen Vorteil erhöht (Abschnitt 85(1)(e.2)).

Wie Abschnitt 85 bei einem Betrieb funktioniert, steht in ein Unternehmen in eine Kapitalgesellschaft einbringen.

Wie teile ich den gewählten Betrag auf Grundstück und Gebäude auf, und wann entsteht Recapture?

Für jede Immobilie sind zwei gewählte Beträge nötig, einer für das Grundstück und einer für das Gebäude, denn Grundstücke erhalten keine CCA, Gebäude schon (CRA: Mieteinkünfte). Die niedrigsten Beträge, die das Gesetz zulässt, sind Ihre Grundstückskosten und die UCC des Gebäudes. Sie führen weder zu einem Gewinn noch zu Recapture. Wählen Sie für das Gebäude mehr als die UCC, kommt Recapture zu Ihrem Einkommen hinzu. Haben Sie für ein Gebäude nie CCA geltend gemacht, entspricht die UCC in der Regel den Kapitalkosten, sodass der niedrigste Betrag kein Recapture zeigt.

Diese Grenzen stammen aus Abschnitt 85(1)(b), (c), (c.1) und (e). Kein Betrag darf den Marktwert übersteigen. Recapture ist früher geltend gemachte CCA, die wieder ins Einkommen zurückkommt, wenn der erhaltene Betrag über der UCC liegt (Abschnitt 13(1); CRA: Mieteinkünfte). Wählen Sie über dem niedrigsten Betrag, wird der Mehrbetrag im Jahr der Übertragung gemeldet.

• Die UCC wird je Klasse gemessen. Ein Mietgebäude, das nach 1971 erworben wurde und $50.000 oder mehr gekostet hat, hat in der Regel eine eigene Klasse, sodass seine UCC seine eigene ist. Gebäude derselben Klasse werden in einer Reihenfolge gewählt, die Sie vor der Einreichungsfrist festlegen, sonst legt die CRA die Reihenfolge fest (Abschnitt 85(1)(e.1); CRA: Form T2057).
• Die Aufteilung des Marktwerts auf Grundstück und Gebäude braucht Belege. Das Formular fragt, ob eine schriftliche Vereinbarung und ein Bewertungsgutachten vorliegen, und die CRA erwartet, dass Sie aufbewahren, wie der Wert jeder Immobilie ermittelt wurde. Eine Bewertung, die Grundstück und Gebäude getrennt bewertet, stützt die Aufteilung.
• Die Kapitalgesellschaft tritt in Ihre Rechtsstellung ein. Ihre Anschaffungskosten für das Grundstück sind der gewählte Betrag. Ihre Kapitalkosten für das Gebäude sind in der Regel Ihre Kapitalkosten plus die Hälfte eines Betrags, den Sie darüber gewählt haben. Haben Sie weniger als Ihre Kapitalkosten gewählt, gilt die Lücke als bereits geltend gemachte CCA, sodass beim Verkauf durch die Kapitalgesellschaft dasselbe Recapture entstehen kann (Abschnitt 85(5); Abschnitt 13(7)(e)).

Ob Sie überhaupt CCA geltend machen sollten, steht in CCA auf eine Mietimmobilie geltend machen.

Wann ist Form T2057 fällig, und was gilt bei verspäteter Einreichung?

Die Wahl auf Form T2057 ist bis die früheste Einreichungsfrist der Einkommensteuererklärung einer der beiden Parteien für das Jahr der Übertragung fällig (Abschnitt 85(6)). Sie wird getrennt von jeder Erklärung eingereicht, und das Formular der CRA nennt dieselbe Regel (CRA: Form T2057).

Maßgeblich ist der frühere Termin. Eine Kapitalgesellschaft mit frühem Geschäftsjahresende kann ihren Termin vor Ihren Termin legen. Legen Sie daher das Geschäftsjahresende der Kapitalgesellschaft fest, bevor Sie eine Frist bestimmen.

• Ein Formular je Übertragungsdatum. Immobilien, die an verschiedenen Tagen übertragen werden, brauchen getrennte Formulare. Jedes Formular listet jede Immobilie mit ihrem eigenen vereinbarten Betrag auf.
• Füllen Sie es vollständig aus. Ein unvollständiges Formular kann als ungültig gelten, und für die Einreichung ist eine gültige Kontonummer bei der CRA nötig (CRA: Form T2057).
• Miteigentümer wählen getrennt. Die CRA bittet einen benannten Miteigentümer, die Formulare aller Miteigentümer gemeinsam mit einer Liste der Miteigentümer zu senden. Siehe gemeinsam gehaltene Mietobjekte.

Der Strafzuschlag für eine verspätete oder geänderte Wahl ist der niedrigere Betrag aus 1/4 von 1 % des Betrags, um den der Marktwert den vereinbarten Betrag übersteigt, für jeden Monat oder angefangenen Monat, und $100 für jeden Monat oder angefangenen Monat, bis zu $8.000 (Abschnitt 85(7) bis (8); CRA: IC76-19R3). Wurde der Eigentumstitel bereits übertragen und keine Wahl eingereicht, ist die Frist vielleicht noch nicht abgelaufen. Ist sie abgelaufen, ist eine verspätete Wahl möglich. Eine Immobilie, die in der Wahl fehlt, gilt als zum Marktwert verkauft, sofern keine verspätete Wahl sie erfasst.

Zahle ich Grunderwerbsteuer, wenn ich den Eigentumstitel auf meine eigene Kapitalgesellschaft übertrage?

In Ontario und British Columbia wird die Steuer bei der Übertragung auf Ihre eigene Kapitalgesellschaft in der Regel auf den Marktwert der Immobilie erhoben, nicht auf das gezahlte Geld. Abschnitt 85 ist eine Wahl bei der Einkommensteuer, und keine der beiden Provinzen führt sie auf ihrer Seite als Befreiung von der Grunderwerbsteuer auf. Andere Provinzen haben eigene Regeln, die diese Seite nicht prüft.

Ontario. Besteht der Preis zu irgendeinem Teil aus Anteilen, gilt als steuerpflichtige Gegenleistung der Marktwert der Immobilie bei der Eintragung (Ontario: Übertragungen mit Beteiligung von Kapitalgesellschaften). Die Befreiung für Übertragungen auf eine Familienunternehmens-Kapitalgesellschaft schließt die Vermietung von Grundbesitz aus, sodass Mietobjekte nicht dazugehören (Ontario: Befreiung für Familienunternehmen). Die Steuer wird fällig, wenn die Übertragung eingetragen wird (Ontario: Berechnung der Grunderwerbsteuer).

British Columbia. Die Property Transfer Tax (Grunderwerbsteuer in British Columbia) wird auf den Marktwert bei der Eintragung erhoben, wenn Sie Immobilien von sich auf Ihre Kapitalgesellschaft übertragen, auch wenn kein Geld fließt (BC: Häufige Fragen zur Property Transfer Tax). Die Seite zu den Befreiungen nennt bestimmte Fälle, etwa einen Familienbetrieb in der Landwirtschaft, der auf eine Familien-Landwirtschaftsgesellschaft übergeht, aber keine allgemeine Befreiung für die Übertragung eines Mietobjekts auf die eigene Kapitalgesellschaft. Prüfen Sie, ob eine aufgeführte Befreiung auf Ihre Immobilie passt (BC: Befreiungen).

Verwenden Sie für den genauen Betrag den Rechner der Provinz, denn weitere Steuern können anfallen. Eine Immobilie in der Stadt Toronto kann zusätzlich der städtischen Steuer unterliegen (Stadt Toronto: kommunale Grunderwerbsteuer). Diese Seite prüft keine anderen kommunalen Steuern. Holen Sie für jede andere Provinz die Regel von deren Steuer- oder Grundbuchseite oder von dem Anwalt, der die Übertragung einträgt, ein, bevor Sie unterschreiben.

Steuern für ausländische Käufer können auf diese Sätze aufgeschlagen werden. Die Non-Resident Speculation Tax (Spekulationssteuer für Nichtansässige) in Ontario beträgt 25 % auf Grundstücke mit einem bis sechs Einfamilienhäusern, wenn ein Käufer eine ausländische Einheit ist: eine Person, die weder kanadischer Staatsbürger noch Permanent Resident ist, eine Kapitalgesellschaft, die nicht in Kanada gegründet wurde, oder eine kanadische Kapitalgesellschaft, die von ausländischen Einheiten beherrscht wird (Ontario: NRST). Die zusätzliche Property Transfer Tax in British Columbia beträgt 20 % des Wohnwerts in fünf aufgeführten Regionalbezirken, wenn der Käufer ein Ausländer, eine ausländische Kapitalgesellschaft oder ein steuerpflichtiger Treuhänder ist (BC: zusätzliche Steuer). Sind Sie oder ein Aktionär weder Staatsbürger noch Permanent Resident, prüfen Sie beides, bevor Sie unterschreiben.

Ein Bundesverbot ist von diesen Steuern getrennt. Es soll im Januar 2027 enden. Bis dahin darf eine Kapitalgesellschaft, die Nichtkanadier (Personen, die weder Staatsbürger noch Permanent Resident sind, und ausländische Kapitalgesellschaften) beherrschen (10 % oder mehr ihres Eigenkapitalwerts oder ihrer Stimmrechte, oder tatsächliche Beherrschung), in einer Census Metropolitan Area (Metropolregion) oder Census Agglomeration (Ballungsraum) keine Wohnimmobilie kaufen. Das gilt für ein Gebäude mit bis zu drei Wohneinheiten und für eine Doppelhaus-, Reihenhaus- oder Eigentumswohnung. Eine Übertragung des Eigentumstitels auf die Kapitalgesellschaft zählt als Kauf. Die Strafe ist eine Geldbuße von bis zu $10.000 und ein möglicher gerichtlich angeordneter Verkauf, keine Steuer (das Gesetz; die Verordnung; Housing, Infrastructure and Communities Canada).

Erhebe oder zahle ich GST/HST, wenn ich die Immobilie übertrage?

Bei einer langfristigen Wohnungsvermietung oft nicht. Der Verkauf eines Wohnkomplexes (Residential Complex) durch jemanden, der nicht dessen Bauträger ist, ist von der GST/HST befreit, es sei denn, der Verkäufer hat beim letzten Erwerb oder bei einer Verbesserung einen Vorsteuerabzug (Input Tax Credit, ITC) geltend gemacht (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, Abschnitt 2; CRA: Memorandum 19.1). Kurzfristig vermietete, gewerbliche, gemischt genutzte sowie gebaute oder wesentlich umgebaute Immobilien können das ändern.

Bei einem steuerpflichtigen Verkauf einer Immobilie an eine für die GST/HST registrierte Kapitalgesellschaft erheben Sie die Steuer nicht; die Kapitalgesellschaft rechnet sie in ihrer eigenen Erklärung ab (Abschnitt 221(2)(b); Abschnitt 228(4)). Die Definitionen von „Builder“ und „Residential Complex“ stehen in Abschnitt 123(1). Auch die Miete für eine Wohneinheit, die jeweils für mindestens einen Monat vermietet wird, ist befreit, sodass die Kapitalgesellschaft auf übliche langfristige Wohnungsmieten keine GST/HST berechnet (Schedule V, Part I, Abschnitt 6).

Sind Sie registriert und übertragen ein Vermietungsgeschäft, das die Kapitalgesellschaft weiterführt, kann eine gemeinsame Wahl nach Abschnitt 167 die Steuer auf einen Teil der Übertragung entfallen lassen. Ein registrierter Verkäufer kann sie aber nicht mit einem nicht registrierten Käufer treffen. Ob die Übertragung nur eines Teils Ihrer Immobilien dafür genügt, ist eine Tatsachenfrage. Zu den Regeln für Wohnung und Mietobjekt siehe GST/HST auf Wohnimmobilien.

Welche Steuer zahlt die Kapitalgesellschaft nach der Übertragung auf die Miete?

Miete sind in der Regel Einkünfte aus Vermögen, daher gilt der Steuersatz für kleine Unternehmen darauf in der Regel nicht. Das Gesetz definiert ein „Specified Investment Business“ (bestimmtes Kapitalanlagegeschäft) als ein Geschäft, dessen Hauptzweck Einkünfte aus Vermögen sind, einschließlich Mieten, und nimmt es von den Einkünften aus aktiver Geschäftstätigkeit aus (Abschnitt 125(7)). Der Small Business Deduction (Abzug für kleine Unternehmen) gilt nur für Einkünfte aus aktiver Geschäftstätigkeit.

Die Ausnahme ist ein Vermietungsgeschäft mit mehr als 5 Vollzeitbeschäftigte das ganze Jahr über oder eines, das so viele Beschäftigte bräuchte, wenn eine verbundene Kapitalgesellschaft ihm keine Leistungen erbrächte. Ob eine bestimmte Gestaltung sie erfüllt, ist eine Tatsachenfrage; prüfen Sie es daher anhand der Lohnunterlagen.

Die Steuersätze, der Teil der Steuer, der bei Dividendenzahlungen zurückkommt, und die Folgen für Ihre anderen Gesellschaften stehen in Mietobjekte in einer Kapitalgesellschaft und Holding- und Kapitalanlagegesellschaften.

Was melde ich in meiner eigenen Erklärung und in der ersten Erklärung der Kapitalgesellschaft?

Die Miete bis zum Übertragungsdatum gehört Ihnen. Die Miete danach gehört der Kapitalgesellschaft, daher bestimmt das Übertragungsdatum die Aufteilung auf die beiden Erklärungen.

In Ihrer eigenen Erklärung für das Jahr der Übertragung:

• Die Mietaufstellung mit Miete und Ausgaben bis zum Übertragungsdatum. Weisen Sie den Abgang jedes Gebäudes zu seinem gewählten Betrag in der CCA-Übersicht aus, wo ein negativer Saldo Recapture ist (CRA: Mieteinkünfte).
• Jede Veräußerung eines Grundstücks auf Schedule 3, ob mit oder ohne Gewinn (CRA: Kapitalgewinne).
• Jeden Gewinn oder jedes Recapture, das durch einen gewählten Betrag über dem niedrigsten Betrag oder durch eine Gegenleistung ohne Anteile über Ihren Anschaffungskosten entsteht.

In der ersten Erklärung der Kapitalgesellschaft: Eine T2-Erklärung ist für jedes Steuerjahr nötig, auch wenn keine Steuer anfällt (CRA: wer einreichen muss). Sie ist sechs Monate nach Ende des Jahres fällig. Sie weist die Miete, die Ausgaben und die CCA auf das Gebäude aus, bezogen auf die oben beschriebenen Kapitalkosten und die UCC. Verfolgen Sie die steuerlichen Anschaffungskosten jeder Immobilie, den gewählten Betrag, vom ersten Tag an. Siehe Buchhaltung für eine Kapitalgesellschaft, die Mietobjekte hält.

Was sollte ich sammeln und prüfen, bevor ich etwas unterschreibe?

Klären Sie dies, bevor der Eigentumstitel übergeht.

1. Eigentum. Ein aktueller Grundbuchauszug für jede Immobilie, der die eingetragenen Eigentümer und etwaige Belastungen zeigt.
2. Kosten und UCC. Die Abrechnung jedes Kaufs mit der Aufteilung auf Grundstück und Gebäude sowie Ihre CCA-Übersicht mit der UCC jedes Gebäudes.
3. Bewertung. Eine schriftliche Bewertung jeder Immobilie, die Grundstück und Gebäude getrennt bewertet und zeitnah zur Übertragung datiert ist.
4. Hypotheken. Auszug und Bedingungen jeder Hypothek. Prüfen Sie, ob der Kreditgeber einer Übertragung zustimmen muss oder den Kredit kündigen kann und ob er an eine Kapitalgesellschaft verleiht oder Ihre Bürgschaft verlangt. Das sind Bedingungen des Kreditgebers, keine Steuerregeln.
5. Mietverträge. Der in jedem Mietvertrag genannte Vermieter, gehaltene Kautionen und wie die Mieter erfahren, wer jetzt die Miete einzieht.
6. GST/HST-Fakten. Ob Sie registriert sind, ob jedes Gebäude langfristig Wohnzwecken dient, kurzfristig oder gewerblich vermietet wird, ob Sie es gebaut oder umgebaut haben und welche ITC geltend gemacht wurden.
7. Grunderwerbsteuer. Der Betrag der Provinz für jede Immobilie und wer ihn bei der Eintragung finanziert.
8. Die Kapitalgesellschaft. Ihre Business Number (BN, kanadische Unternehmensnummer), ihr Geschäftsjahresende, die Aktionäre und die Anteilsklassen, damit die Anteile, die Sie erhalten, die gewünschten sind.
9. Ein Datum. Dasselbe Übertragungsdatum für jede Immobilie, damit eine T2057 alle abdeckt.
10. Die Zahlen. Für jede Immobilie die gewählten Beträge für Grundstück und Gebäude sowie ein Vergleich Ihrer auf die Immobilien verteilten Hypotheken mit Ihren Grundstückskosten plus der UCC der Gebäude.

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung. Alle Beträge sind in kanadischen Dollar.

Drei Zweifamilienhäuser in Ontario, zu den Kosten gewählt

Eine Vermieterin in Ontario besitzt drei Zweifamilienhäuser im Gesamtwert von C$2.400.000, die sie C$1.500.000 gekostet haben. Bei jeder Immobilie sind Grundstück und Gebäude mehr wert, als sie gekostet haben, sie hat nie CCA geltend gemacht, und keine Hypothek wird übertragen. Ihre neue Kapitalgesellschaft gibt ihr Anteile im Wert von C$2.400.000 und sonst nichts. Auf einer T2057 für das Übertragungsdatum wählen sie für Grundstück und Gebäude jeder Immobilie die niedrigsten Beträge, die das Gesetz zulässt, zusammen C$1.500.000. Sie meldet keinen Gewinn, die Anschaffungskosten der Kapitalgesellschaft betragen C$1.500.000, und ihre Anteile haben sie C$1.500.000 gekostet. Die aufgelaufenen C$900.000 sind weiter vorhanden, gehalten in diesen niedrigen Kosten. Die Grunderwerbsteuer in Ontario wird weiterhin auf den Marktwert jeder Immobilie berechnet, zusammen C$2.400.000, weil Anteile Teil des Preises sind.

Ein Vierfamilienhaus, Grundstück und Gebäude

Bei einem Vierfamilienhaus hat das Grundstück C$150.000 gekostet und ist jetzt C$300.000 wert. Das Gebäude hat C$700.000 gekostet, ist C$700.000 wert und hat nach früherer CCA eine UCC von C$400.000.

Zwei Mietobjekte in British Columbia mit Hypothek

Eine Eigentümerin in British Columbia überträgt zwei Mietobjekte im Wert von C$1.500.000 auf eine von ihr beherrschte Kapitalgesellschaft. Ihre Grundstückskosten und die UCC der Gebäude betragen zusammen C$900.000. Auf den Mietobjekten liegt eine Hypothek von C$1.000.000, die die Kapitalgesellschaft übernimmt, und sie gibt ihr Anteile im Wert von C$500.000. Es fließt kein Bargeld.

Nach Auffassung der CRA ist die Hypothek eine Gegenleistung ohne Anteile, die höher ist als diese C$900.000, sodass die gewählten Beträge insgesamt um mindestens C$100.000 steigen. Diese Erhöhung wird als Kapitalgewinn oder Recapture gemeldet, je nachdem, wie sie sich auf Grundstücke und Gebäude verteilt. Die Property Transfer Tax gilt auf den vollen Marktwert von C$1.500.000, obwohl sie nur Anteile erhielt und die Kapitalgesellschaft eine Hypothek übernahm.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie wollen den Eigentumstitel für zwei oder mehr Mietobjekte übertragen oder haben es ohne T2057 oder Prüfung der Grunderwerbsteuer schon getan: Die gewählten Beträge für Grundstück und Gebäude, die Einreichungen und die Grunderwerbsteuer Ihrer Provinz sollten geklärt sein, bevor jemand unterschreibt, oder eine verspätete Wahl muss eingereicht werden. Holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer.
• Sie haben noch nicht entschieden, ob sich eine Kapitalgesellschaft lohnt: Vergleichen Sie die Steuer auf die Miete und die Kosten der Entnahme von Geld in Mietobjekte in einer Kapitalgesellschaft.
• Ihre Immobilie liegt in Québec oder in einer anderen Provinz als Ontario und British Columbia: Die Grunderwerbsteuer und eine etwaige Wahl der Provinz behandelt diese Seite nicht. Holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer, bevor Sie unterschreiben.
• Sie oder ein Aktionär sind weder Staatsbürger noch Permanent Resident: Ein Kaufverbot des Bundes und eine Steuer für ausländische Käufer können zusätzlich zur Grunderwerbsteuer für die Kapitalgesellschaft gelten. Holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer, bevor Sie unterschreiben.
• Ein Ehepartner oder ein Kind unter 18 Jahren soll Anteile halten: Die Zurechnungsregel kann Sie jedes Jahr mit fiktiven Zinsen besteuern. Holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer, bevor Sie die Anteilsstruktur festlegen.
• Sie haben die Immobilie im letzten Jahr gekauft oder schulden der CRA Steuern: Ein Gewinn aus einem schnellen Verkauf kann die Immobilie zu Umlaufvermögen machen, für das Abschnitt 85 nicht gilt, und die Kapitalgesellschaft kann für Ihre Steuerschulden haftbar werden. Holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer, bevor Sie unterschreiben.
• Eine Immobilie ist weniger wert, als sie gekostet hat, oder ein Gebäude weniger als seine UCC: Die Verlustregeln im ersten Abschnitt können den Verlust versagen und ein Gebäude aus Abschnitt 85 herausnehmen. Holen Sie sich Hilfe bei der Körperschaftsteuer.
• Die Immobilie ist gewerblich, gemischt genutzt oder kurzfristig vermietet, oder Sie haben sie gebaut oder wesentlich umgebaut: Lesen Sie GST/HST auf Gewerbeimmobilien und GST/HST auf Kurzzeitvermietungen. Ob der Verkäufer als Bauträger gilt, hängt von den Tatsachen ab. Holen Sie sich daher Hilfe bei der Körperschaftsteuer, bevor Sie unterschreiben.
• Die Immobilie war Ihr Zuhause: Zur Wahl, die bei einer Nutzungsänderung gilt, siehe ein Zuhause in eine Mietimmobilie umwandeln.
• Sie würden lieber an einen externen Käufer verkaufen: siehe Verkauf einer Mietimmobilie.
• Sie sind nicht in Kanada ansässig: Eine Immobilie eines Nichtansässigen kommt für Abschnitt 85 nur infrage, wenn der Eigentümer sie in einem von ihm in Kanada geführten Geschäft nutzt, mit zusätzlichen Bedingungen (Abschnitt 85(1.1)(a), (h) und (1.2)). Holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Die Kapitalgesellschaft hält nur Mietobjekte und braucht vom ersten Tag an Buchhaltung: siehe Buchhaltung für eine Kapitalgesellschaft, die Mietobjekte hält und Hilfe bei der Buchhaltung.
• Sie übertragen zusätzlich zu Mietobjekten ein Unternehmen: siehe ein Unternehmen in eine Kapitalgesellschaft einbringen.