העברת נכס להשכרה לחברה בקנדה: סעיף 85 ומס העברה

האם אפשר להעביר את הנכס שלי להשכרה לחברה בלי לשלם מס על הרווח?

לעיתים קרובות, לגבי מס הכנסה. אם חברה קנדית החייבת במס נותנת לכם מניות תמורת הנכס, אתם והחברה יכולים להגיש יחד בחירה לפי סעיף 85 ולבחור סכום לכל נכס. הסכום הזה הופך למחיר המכירה שלכם ולעלות של החברה (Income Tax Act, סעיף 85). אם תבחרו בסכום הנמוך ביותר שהחוק מאפשר לכל נכס, לא מדווחים על רווח בעת ההעברה. הרווח נדחה ואינו נמחק: הוא נשאר בעלות הנמוכה של החברה ובמניות שלכם.

בלי הבחירה, העברה לחברה שאתם שולטים בה ממוסה כמכירה בשווי שוק הוגן. אתם והחברה צדדים קשורים, ולכן אינכם פועלים במרחק זרוע, והעברה בפחות משווי השוק נחשבת כאילו נעשתה בשווי השוק (סעיף 251; סעיף 69).

סעיף 85 הוא בחירה של מס הכנסה. מס העברת מקרקעין, ⁦GST/HST⁩, הסכמת המלווה שלכם ומס החברה על שכר הדירה דורשים כל אחד תשובה משלו.

המקרה אינו פשוט כאשר:

• יותר מנכס אחד מועבר, או שהנכסים בפרובינציות שונות;
• הבעלות בנכס כבר הועברה ואינכם בטוחים שהוגש טופס ⁦T2057⁩ או שמס ההעברה טופל. לבחירה יש מועד אחרון, ובחירה מאוחרת כרוכה בקנס, ולכן קראו קודם את הפרק על מועד טופס ⁦T2057⁩ בהמשך;
• בבניין נתבע ניכוי פחת קנדי (CCA, הפחת לצורכי מס שתבעתם) והוא שווה יותר מהיתרה הבלתי מופחתת של עלות ההון שלו (UCC, בסיס ה-⁠CCA שנותר עליו), כי בחירה בסכום גבוה מה-⁠UCC מחזירה את ה-⁠CCA להכנסה שלכם כהחזר פחת (recapture);
• המשכנתאות שהחברה לוקחת על עצמה מסתכמות ביותר מהסכומים הנבחרים הנמוכים ביותר, כלומר עלות הקרקע ועוד ה-⁠UCC של הבניינים;
• שווי הקרקע נמוך מעלותה, או ששווי בניין נמוך מה-⁠UCC שלו. החוק שולל בדרך כלל את ההפסד כל עוד חברה שאתם שולטים בה מחזיקה בנכס, ובבניין הוא יכול להוציא את ההעברה מתחולת סעיף 85 (סעיף ⁦13(21.2)⁩; סעיף ⁦40(2)(g)⁩ והגדרת הפסד שטחי (superficial loss) בסעיף 54);
• הנכס מסחרי, בשימוש מעורב או להשכרה לטווח קצר, או שבניתם אותו או שיפצתם אותו באופן מהותי, ולכן ייתכן שחל עליו ⁦GST/HST⁩;
• אתם או בעל מניות אינכם אזרחי קנדה או תושבי קבע. איסור פדרלי יכול למנוע מהחברה לרשום על שמה בניין של עד שלוש יחידות אם לא קנדים מחזיקים ב-⁠⁦10%⁩ או יותר מהחברה, וייתכן שחל מס על קונים זרים נוסף על מס העברת מקרקעין;
• בן או בת הזוג שלכם (בנישואים או בחיים משותפים), או ילד מתחת לגיל 18, יחזיקו ב-⁠⁦10%⁩ או יותר מכל סוג של מניות. אם אחת המטרות העיקריות היא להעביר אליהם הכנסה, ריבית בשיעור הקבוע בתקנות עשויה להיחשב כהכנסה שלכם בכל שנה. החריג של חברה קטנה (small business corporation) אינו מתאים בדרך כלל לחברה שמחזיקה רק נכסים להשכרה (סעיף 74.4);
• הנכס היה פעם הבית שלכם, או שמישהו נוסף הוא שותף בבעלות עליו;
• הנכס מוחזק למכירה חוזרת, או שהחזקתם יחידת דיור, כמו בית או דירה להשכרה, פחות מ-⁠365 ימים רצופים. סעיף 85 אינו חל על מקרקעין המוחזקים כמלאי, ורווח ממכירה מהירה עלול להפוך את הנכס למלאי (סעיף 85(⁦1.1⁩)(f); סעיף ⁦12(12)⁩);
• אתם חייבים מס ל-⁠CRA, או ששווי המניות שאתם מקבלים בחזרה נמוך משווי הנכס. החברה עלולה להיות אחראית, ללא הגבלת זמן להוצאת שומה, לחובות מס ההכנסה וה-⁠⁦GST/HST⁩ שלכם עד הסכום שבו שווי הנכס עולה על מה שהיא נתנה (Income Tax Act, סעיף 160; Excise Tax Act, סעיף 325).

אספו מראש, לכל נכס: את דף סגירת הרכישה, את לוח ה-⁠CCA שלכם שמראה את ה-⁠UCC, הערכת שווי בכתב שמפרידה בין קרקע לבניין, את דף המשכנתה ותנאיה, את חוזי השכירות ואת כללי מס ההעברה של הפרובינציה שלכם. הפרק האחרון מפרט מה לבדוק.

מה החברה צריכה לתת לי, ומהו הסכום הנבחר?

החברה חייבת לתת לכם לפחות מניה אחת, או חלק ממניה, כחלק מהמחיר. היא יכולה להוסיף מזומן, שטר חוב או משכנתה שהיא לוקחת על עצמה. הסכום הנבחר, שנקרא גם הסכום המוסכם, הוא המחיר שאתם והחברה בוחרים לכל נכס, בגבולות שהחוק קובע (CRA: ⁦IC76-19R3⁩).

• חובה לתת מניות. אם המחיר אינו כולל מניה, סעיף 85 אינו חל וההעברה ממוסה כמכירה. שטר חוב או זיכוי בחשבון הלוואת בעל מניות אינם מניה.
• תמורה שאינה מניות נספרת כנגד הבחירה. מזומן, שטר חוב או משכנתה שהחברה לוקחת על עצמה אינם יכולים לעלות על הסכום הנבחר לאותו נכס. אם הם עולים, החוק מעלה את הסכום כך שיתאים, והמס בעקבות זאת (סעיף ⁦85(1)(b)⁩). CRA רואה בכל משכנתה שחברה לוקחת על עצמה תמורה שאינה מניות, ומקבלת חוב שמוקצה בין נכסים שהועברו יחד אם הסכום שהוקצה לכל נכס אינו עולה על הסכום הנבחר שלו (⁦IT-291R3⁩ בארכיון, פסקה 17). אם יש משכנתאות על הנכסים להשכרה, השוו את סכומן הכולל לסכום הכולל של הסכומים הנבחרים הנמוכים ביותר, עלות הקרקע ועוד ה-⁠UCC של הבניינים, ואחר כך נכס אחר נכס, לפני שאתם מסכימים לסכום כלשהו. אם המשכנתאות גדולות יותר, האפשרויות הן לבחור סכום גבוה יותר ולדווח על ההפרש כבר עכשיו, או להעביר נכסים אחרים.
• למניות שלכם נקבעת עלות נמוכה. עלות המס שלהן היא סך הסכומים הנבחרים פחות כל תמורה שאינה מניות, וההון הנפרע שלהן (paid-up capital) מופחת באותה דרך (סעיף ⁦85(1)(g)⁩, (h) ו-⁠⁦(2.1)⁩). בדרך כלל שניהם נמוכים משווי השוק. על הוצאת כסף מהחברה בהמשך ראו הלוואות בעלי מניות.
• הטבה לאדם אחר ממוסה. אם אתם מקבלים בחזרה פחות משווי הנכס וההפרש מיטיב עם אדם קשור, כמו ילד שמחזיק מניות, הסכום הנבחר עולה בשווי ההטבה (סעיף ⁦85(1)⁩(⁦e.2⁩)).

איך סעיף 85 פועל לגבי עסק פעיל מוסבר בהעברת עסק לחברה.

איך מחלקים את הסכום הנבחר בין קרקע לבניין, ומתי יש החזר פחת?

לכל נכס נדרשים שני סכומים נבחרים, אחד לקרקע ואחד לבניין, כי לקרקע אין CCA ולבניין יש (CRA: הכנסה משכירות). הסכומים הנמוכים ביותר שהחוק מאפשר הם עלות הקרקע וה-⁠UCC של הבניין. הם אינם יוצרים רווח ואינם יוצרים החזר פחת. בחירה בסכום לבניין שמעל ה-⁠UCC מוסיפה להכנסה שלכם החזר פחת. אם מעולם לא תבעתם CCA על בניין, ה-⁠UCC שלו הוא בדרך כלל עלותו, ולכן בסכום הנמוך ביותר אין החזר פחת.

המגבלות האלה נובעות מסעיף ⁦85(1)(b)⁩, (c), (⁦c.1⁩) ו-⁠(e). אף אחד מהסכומים אינו יכול לעלות על שווי השוק. החזר פחת הוא CCA שתבעתם קודם וחוזר להכנסה כשהסכום שהתקבל גבוה מה-⁠UCC (סעיף ⁦13(1)⁩; CRA: הכנסה משכירות). בחירה בסכום מעל הנמוך ביותר פירושה שההפרש מדווח בשנת ההעברה.

• ה-⁠UCC נמדד לפי קבוצה. בניין להשכרה שנרכש אחרי 1971 ועלה ⁦$50,000⁩ או יותר מקבל בדרך כלל קבוצה משלו, ולכן ה-⁠UCC שלו הוא שלו. בניינים שחולקים קבוצה נבחרים בסדר שתקבעו לפני מועד ההגשה, או ש-⁠CRA קובעת את הסדר (סעיף ⁦85(1)⁩(⁦e.1⁩); CRA: טופס ⁦T2057⁩).
• החלוקה של שווי השוק בין קרקע לבניין צריכה תימוכין. הטופס שואל אם יש הסכם בכתב ודוח הערכת שווי, ו-⁠CRA מצפה שתשמרו איך חושב שווי כל נכס. הערכה שמעריכה את הקרקע ואת הבניין בנפרד תומכת בחלוקה.
• החברה נכנסת בנעליכם. עלות הקרקע שלה היא הסכום הנבחר. עלות ההון שלה בבניין היא בדרך כלל עלות ההון שלכם, ועוד מחצית מכל סכום שבחרתם מעליה. אם בחרתם פחות מעלות ההון שלכם, ההפרש נחשב ל-⁠CCA שכבר נתבע, ולכן אותו החזר פחת יכול להיווצר כשהחברה מוכרת (סעיף ⁦85(5)⁩; סעיף ⁦13(7)(e)⁩).

על השאלה אם לתבוע CCA בכלל ראו האם לתבוע CCA על נכס להשכרה.

מתי יש להגיש את טופס ⁦T2057⁩, ומה קורה אם מגישים באיחור?

את הבחירה בטופס ⁦T2057⁩ יש להגיש עד: מועד ההגשה המוקדם ביותר של דוח מס הכנסה של אחד הצדדים לשנת ההעברה (סעיף ⁦85(6)⁩). היא מוגשת בנפרד מכל דוח, והטופס של CRA קובע אותו כלל (CRA: טופס ⁦T2057⁩).

המועד המוקדם יותר קובע. לחברה עם סוף שנה מוקדם יכול להיות מועד מוקדם משלכם, ולכן קבעו את סוף השנה של החברה לפני שאתם קובעים מועד אחרון.

• טופס אחד לכל מועד העברה. נכסים שהועברו בתאריכים שונים דורשים טפסים נפרדים. כל טופס מפרט כל נכס עם הסכום המוסכם שלו.
• מלאו אותו במלואו. טופס חסר עלול להיחשב בלתי תקף, ונדרש מספר חשבון תקף ב-⁠CRA כדי להגיש (CRA: טופס ⁦T2057⁩).
• שותפים בבעלות בוחרים בנפרד. CRA מבקשת משותף אחד בבעלות, שנקבע לשם כך, לשלוח את הטפסים של כל השותפים יחד, עם רשימת השותפים. ראו נכס להשכרה בבעלות משותפת.

הקנס על בחירה מאוחרת או מתוקנת הוא הנמוך מבין ⁦1/4⁩ מ-⁠⁦1%⁩ מהסכום שבו שווי השוק עולה על הסכום המוסכם, לכל חודש או חלק מחודש, לבין ⁦$100⁩ לכל חודש או חלק מחודש, עד ⁦$8,000⁩ (סעיף ⁦85(7)⁩ עד ⁦(8)⁩; CRA: ⁦IC76-19R3⁩). אם הבעלות כבר הועברה ולא הוגשה בחירה, ייתכן שהמועד עדיין לא חלף. אם חלף, אפשר להגיש בחירה מאוחרת. נכס שהושמט מהבחירה נחשב כנמכר בשווי השוק, אלא אם בחירה מאוחרת כוללת אותו.

האם משלמים מס העברת מקרקעין כשמעבירים את הבעלות לחברה שלי?

באונטריו ובקולומביה הבריטית המס נגבה בדרך כלל על שווי השוק של הנכס, ולא על המזומן ששולם, כשמעבירים את הבעלות לחברה שלכם. סעיף 85 הוא בחירה של מס הכנסה, ואף אחת משתי הפרובינציות אינה מונה אותו בדפיה כפטור ממס העברה. לפרובינציות אחרות יש כללים משלהן, שהעמוד הזה אינו בודק.

אונטריו. כשמניות הן חלק כלשהו מהמחיר, התמורה החייבת במס נחשבת לשווי השוק ההוגן של הנכס ברגע הרישום (אונטריו: העברות שמעורבות בהן חברות). הפטור להעברות לחברה עסקית משפחתית אינו כולל השכרת מקרקעין, ולכן נכסים להשכרה אינם זכאים לו (אונטריו: פטור לחברה עסקית משפחתית). המס משולם כשההעברה נרשמת (אונטריו: חישוב מס העברת מקרקעין).

קולומביה הבריטית. מס העברת נכס נגבה על שווי השוק ההוגן ברגע הרישום כשמעבירים נכס מעצמכם לחברה שלכם, גם כשלא עובר כסף (BC: שאלות נפוצות על מס העברת נכס). בדף הפטורים מפורטים מקרים מסוימים, כמו חווה משפחתית שעוברת לחברת חווה משפחתית, אבל אין פטור כללי להעברת נכס להשכרה לחברה שלכם. בדקו אם פטור מהרשימה מתאים לנכס שלכם (BC: פטורים).

השתמשו במחשבון של הפרובינציה עצמה לסכום המדויק, כי מסים נוספים עשויים לחול. נכס בעיר טורונטו עשוי להיות חייב גם במס של העיר עצמה (עיריית טורונטו: מס עירוני על העברת מקרקעין). העמוד הזה אינו בודק מסים עירוניים אחרים. לכל פרובינציה אחרת, קבלו את הכלל של הפרובינציה מאתר רשות ההכנסות או מרשם המקרקעין שלה, או מעורך הדין שרושם את ההעברה, לפני שאתם חותמים.

מסים על קונים זרים עשויים להתווסף לשיעורים האלה. מס הספקולציה של אונטריו על תושבי חוץ (NRST) הוא ⁦25%⁩ על מקרקעין עם בין אחד לשישה בתי מגורים חד-משפחתיים כשקונה הוא ישות זרה: אדם שאינו אזרח קנדה או תושב קבע, חברה שלא התאגדה בקנדה, או חברה קנדית בשליטת ישויות זרות (אונטריו: NRST). מס העברת הנכס הנוסף של קולומביה הבריטית הוא ⁦20%⁩ מהשווי למגורים בחמישה מחוזות אזוריים מפורטים כשהקונה הוא נתין זר, חברה זרה או נאמן חייב במס (BC: מס נוסף). אם אתם או בעל מניות אינכם אזרחים או תושבי קבע, בדקו את שניהם לפני שאתם חותמים.

איסור פדרלי נפרד מהמסים האלה. הוא אמור להסתיים בינואר 2027. עד אז, חברה שלא קנדים שולטים בה (אנשים שאינם אזרחים ואינם תושבי קבע, וחברות זרות) (⁦10%⁩ או יותר משווי ההון או מזכויות ההצבעה שלה, או שליטה בפועל) אינה יכולה לרכוש נכס למגורים באזור מטרופולין לפי מפקד האוכלוסין (census metropolitan area) או באגד יישובים (census agglomeration). זה כולל בניין של עד שלוש יחידות דיור ויחידה בבית דו-משפחתי, בבית שורה או בקונדו. העברת בעלות לחברה נחשבת רכישה. העונש הוא קנס של עד ⁦$10,000⁩ ואפשרות למכירה בצו בית משפט, ולא מס (החוק; התקנות; Housing, Infrastructure and Communities Canada).

האם אני גובה או משלם ⁦GST/HST⁩ כשאני מעביר את הנכס?

לעיתים קרובות לא, בהשכרה למגורים לטווח ארוך. מכירת מתחם מגורים בידי מי שאינו הבנאי שלו פטורה מ-⁠⁦GST/HST⁩, אלא אם המוכר תבע זיכוי מס תשומות (ITC) על הרכישה האחרונה או על שיפור (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, סעיף 2; CRA: Memorandum 19.1). נכסים להשכרה לטווח קצר, מסחריים, בשימוש מעורב, או כאלה שנבנו או שופצו באופן מהותי, יכולים לשנות זאת.

במכירה חייבת במס של מקרקעין לחברה הרשומה ל-⁠⁦GST/HST⁩, אתם לא גובים את המס; החברה מדווחת עליו בדוח שלה (סעיף ⁦221(2)(b)⁩; סעיף ⁦228(4)⁩). ההגדרות של “בנאי” ו“מתחם מגורים” נמצאות בסעיף ⁦123(1)⁩. גם שכר דירה ליחידת מגורים המושכרת לחודש לפחות בכל פעם פטור, ולכן החברה אינה גובה ⁦GST/HST⁩ על שכר דירה רגיל למגורים לטווח ארוך (Schedule V, Part I, סעיף 6).

אם אתם רשומים ומעבירים עסק השכרה שהחברה תמשיך לנהל, בחירה משותפת לפי סעיף 167 יכולה להסיר את המס על חלק מההעברה, אבל מוכר רשום אינו יכול לבצע אותה עם קונה שאינו רשום. אם העברה של חלק מהנכסים שלכם בלבד זכאית היא שאלה של עובדות. ראו ⁦GST/HST⁩ על נכס מגורים לכללים על בית והשכרה.

איזה מס משלמת החברה על שכר הדירה אחרי ההעברה?

שכר דירה הוא בדרך כלל הכנסה מנכס, ולכן שיעור העסק הקטן אינו חל עליו בדרך כלל. החוק מגדיר “עסק השקעות מוגדר” (specified investment business) כעסק שמטרתו העיקרית הכנסה מנכס, כולל שכר דירה, ומוציא אותו מהכנסה מעסק פעיל (סעיף ⁦125(7)⁩). הניכוי לעסק קטן חל רק על הכנסה מעסק פעיל.

החריג הוא עסק השכרה עם יותר מ-⁠5 עובדים במשרה מלאה לאורך השנה, או כזה שהיה צריך מספר כזה של עובדים אילו חברה קשורה לא הייתה נותנת לו שירותים. אם מבנה מסוים עומד בכך היא שאלה של עובדות, ולכן אשרו זאת מול רישומי השכר.

השיעורים, החלק מהמס שחוזר כשמשלמים דיבידנדים וההשפעה על חברות אחרות שלכם מפורטים בנכס להשכרה בחברה ובחברות אחזקות והשקעות.

מה מדווחים בדוח האישי שלי ובדוח הראשון של החברה?

שכר דירה שהופק עד מועד ההעברה הוא שלכם. שכר דירה אחריו הוא של החברה, ולכן מועד ההעברה קובע את החלוקה בין שני הדוחות.

בדוח האישי שלכם לשנת ההעברה:

• דוח השכרה, עם שכר הדירה וההוצאות עד מועד ההעברה. הציגו את המכירה של כל בניין בסכום הנבחר שלו בלוח ה-⁠CCA, שם יתרה שלילית היא החזר פחת (CRA: הכנסה משכירות).
• כל מכירה של קרקע ב-⁠Schedule 3, בין שיש רווח ובין שלא (CRA: רווחי הון).
• כל רווח או החזר פחת שנוצרו מבחירה בסכומים שמעל הנמוכים ביותר, או מתמורה שאינה מניות מעל העלות שלכם.

בדוח הראשון של החברה: נדרש דוח ⁦T2⁩ לכל שנת מס, גם אם אין מס לתשלום (CRA: מי חייב להגיש), ומועדו שישה חודשים אחרי תום השנה. הוא מדווח על שכר הדירה, ההוצאות וה-⁠CCA על הבניין לפי עלות ההון וה-⁠UCC שתוארו למעלה. עקבו אחרי עלות המס של כל נכס, הסכום הנבחר, מהיום הראשון. ראו הנהלת חשבונות לחברה שמחזיקה נכסים להשכרה.

מה כדאי לאסוף ולבדוק לפני שחותמים על משהו?

סגרו את אלה לפני שהבעלות עוברת.

1. בעלות רשומה. חיפוש עדכני ברישום המקרקעין לכל נכס שמראה את הבעלים הרשומים ואת כל השעבודים.
2. עלות ו-⁠UCC. דף הסגירה של כל רכישה, עם החלוקה בין קרקע לבניין, ולוח ה-⁠CCA שלכם שמראה את ה-⁠UCC של כל בניין.
3. הערכת שווי. הערכה בכתב של כל נכס, עם הערכה נפרדת לקרקע ולבניין, בתאריך קרוב להעברה.
4. משכנתאות. הדף והתנאים של כל משכנתה. בדקו אם המלווה חייב להסכים להעברה או יכול לדרוש פירעון מיידי, והאם הוא מלווה לחברה או דורש ערבות שלכם. אלה תנאים של המלווה ולא כללי מס.
5. חוזי שכירות. המשכיר הרשום בכל חוזה, פיקדונות שמוחזקים, ואיך ידעו השוכרים מי גובה עכשיו את שכר הדירה.
6. עובדות ⁦GST/HST⁩. אם אתם רשומים, אם כל בניין הוא למגורים לטווח ארוך, לטווח קצר או מסחרי, אם בניתם או שיפצתם אותו, וכל ITC שנתבע.
7. מס העברה. הסכום של הפרובינציה לכל נכס, ומי ימן אותו ברגע הרישום.
8. החברה. מספר העסק (BN) שלה, סוף שנת המס, בעלי המניות וסוגי המניות, כדי שהמניות שתקבלו יהיו אלה שהתכוונתם אליהן.
9. תאריך אחד. אותו מועד העברה לכל הנכסים, כדי שטופס ⁦T2057⁩ אחד יכסה אותם.
10. המספרים. לכל נכס, הסכומים הנבחרים לקרקע ולבניין, והשוואה בין המשכנתאות שלכם, מוקצות בין הנכסים, לעלות הקרקע ועוד ה-⁠UCC של הבניינים.

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד. כל הסכומים בדולרים קנדיים.

שלושה דופלקסים באונטריו, נבחרו בעלות

בעלים של שלושה דופלקסים באונטריו, ששווים ⁦C$2,400,000⁩ בסך הכול ועלו ⁦C$1,500,000⁩. בכל נכס הקרקע והבניין שווים יותר ממה שעלו, הבעלים מעולם לא תבע CCA ואין משכנתה שעוברת. החברה החדשה מנפיקה לבעלים מניות בשווי ⁦C$2,400,000⁩ ולא כלום מעבר לכך. בטופס ⁦T2057⁩ אחד למועד ההעברה הם בוחרים, לקרקע ולבניין של כל נכס, את הסכומים הנמוכים ביותר שהחוק מאפשר, ⁦C$1,500,000⁩ בסך הכול. הבעלים לא מדווח על רווח, עלות החברה היא ⁦C$1,500,000⁩, ועלות המניות של הבעלים היא ⁦C$1,500,000⁩. הרווח הצבור של ⁦C$900,000⁩ עדיין קיים, מוחזק בעלויות הנמוכות האלה. מס העברת המקרקעין של אונטריו עדיין מחושב על שווי השוק ההוגן של כל נכס, ⁦C$2,400,000⁩ בסך הכול, כי מניות הן חלק מהמחיר.

מבנה בן ארבע יחידות, קרקע ובניין

לקרקע של מבנה בן ארבע יחידות עלתה ⁦C$150,000⁩ והיא שווה עכשיו ⁦C$300,000⁩. הבניין עלה ⁦C$700,000⁩, שווה ⁦C$700,000⁩ וה-⁠UCC שלו הוא ⁦C$400,000⁩ אחרי CCA קודם.

שני נכסים להשכרה בקולומביה הבריטית עם משכנתה

בעלים בקולומביה הבריטית מעביר שני נכסים להשכרה ששווים ⁦C$1,500,000⁩ לחברה בשליטת הבעלים. עלות הקרקע וה-⁠UCC של הבניינים מסתכמים ב-⁦C$900,000⁩. על הנכסים יש משכנתה של ⁦C$1,000,000⁩, שהחברה לוקחת על עצמה, והיא מנפיקה לבעלים מניות בשווי ⁦C$500,000⁩. לא עובר מזומן.

לפי עמדת CRA, המשכנתה היא תמורה שאינה מניות והיא גדולה מ-⁠⁦C$900,000⁩, ולכן הסכומים הנבחרים עולים בלפחות ⁦C$100,000⁩ בסך הכול. העלייה הזו מדווחת כרווח הון או כהחזר פחת, בהתאם לאופן שבו היא מתחלקת בין קרקע לבניינים. מס העברת הנכס חל על מלוא שווי השוק של ⁦C$1,500,000⁩, אף שהבעלים קיבל רק מניות והחברה לקחה על עצמה משכנתה.

המצב שלכם שונה?

• אתם עומדים להעביר את הבעלות על שני נכסים להשכרה או יותר, או שכבר עשיתם זאת בלי טופס ⁦T2057⁩ או בדיקת מס העברה: את הסכומים הנבחרים לקרקע ולבניין, את ההגשות ואת מס ההעברה בפרובינציה שלכם צריך לסגור לפני שמישהו חותם, או להגיש בחירה מאוחרת. קבלו עזרה במס חברות.
• עדיין לא החלטתם אם חברה שווה את זה: השוו את המס על שכר הדירה ואת עלות הוצאת הכסף בנכס להשכרה בחברה.
• הנכס שלכם בקוויבק או בפרובינציה שאינה אונטריו או קולומביה הבריטית: מס ההעברה וכל בחירה פרובינציאלית מחוץ לעמוד הזה. קבלו עזרה במס חברות לפני שאתם חותמים.
• אתם או בעל מניות אינכם אזרחים או תושבי קבע: איסור רכישה פדרלי ומס על קונים זרים עשויים לחול על החברה, נוסף על מס העברת מקרקעין. קבלו עזרה במס חברות לפני שאתם חותמים.
• בן או בת זוג או ילד מתחת לגיל 18 יחזיקו מניות: כלל הייחוס עלול למסות אתכם על ריבית לכאורה בכל שנה. קבלו עזרה במס חברות לפני שאתם קובעים את מבנה המניות.
• קניתם את הנכס בשנה האחרונה, או שאתם חייבים מס ל-⁠CRA: רווח ממכירה מהירה יכול להפוך את הנכס למלאי, שסעיף 85 אינו חל עליו, והחברה עלולה להיות אחראית לחובות המס שלכם. קבלו עזרה במס חברות לפני שאתם חותמים.
• נכס שווה פחות ממה שעלה, או בניין פחות מה-⁠UCC שלו: כללי ההפסד בפרק הראשון יכולים לשלול את ההפסד ולהוציא בניין מסעיף 85. קבלו עזרה במס חברות.
• הנכס מסחרי, בשימוש מעורב או לטווח קצר, או שבניתם או שיפצתם אותו באופן מהותי: קראו ⁦GST/HST⁩ על נכס מסחרי ו⁦GST/HST⁩ על השכרה לטווח קצר. אם המוכר נחשב בנאי תלוי בעובדות, ולכן קבלו עזרה במס חברות לפני שאתם חותמים.
• הנכס היה הבית שלכם: ראו הפיכת בית לנכס להשכרה לבחירה שחלה כשהשימוש משתנה.
• אתם מעדיפים למכור לקונה חיצוני: ראו מכירת נכס להשכרה.
• אתם אינכם תושבי קנדה: מקרקעין של תושב חוץ זכאים לסעיף 85 רק אם הם משמשים בעסק שהבעלים מנהל בקנדה, עם תנאים נוספים (סעיף 85(⁦1.1⁩)(a), (h) ו-⁠⁦(1.2)⁩). קבלו עזרה במס חוצה גבולות.
• החברה תחזיק רק נכסים להשכרה וצריכה ספרים מהיום הראשון: ראו הנהלת חשבונות לחברה שמחזיקה נכסים להשכרה ועזרה בהנהלת חשבונות.
• אתם מעבירים עסק ולא רק נכסים להשכרה: ראו העברת עסק לחברה.