किराये की संपत्ति कंपनी में ले जाना: धारा 85 और हस्तांतरण कर

क्या मैं अपनी किराये की संपत्ति कंपनी में ले जाकर लाभ पर कर देने से बच सकता हूँ?

आयकर के मामले में अक्सर हाँ। अगर कोई कर योग्य कनाडाई कंपनी संपत्ति के बदले आपको शेयर देती है, तो आप और कंपनी धारा 85 के तहत संयुक्त चुनाव फ़ाइल कर सकते हैं और हर संपत्ति के लिए एक राशि चुन सकते हैं। वही राशि आपकी बिक्री कीमत और कंपनी की लागत बन जाती है (Income Tax Act, धारा 85)। अगर आप हर संपत्ति के लिए कानून की अनुमति वाली सबसे कम राशि चुनते हैं, तो हस्तांतरण पर कोई लाभ दर्ज नहीं होता। लाभ टलता है, मिटता नहीं: वह कंपनी की कम लागत और आपके शेयरों में बना रहता है।

चुनाव के बिना, आपकी नियंत्रित कंपनी को हस्तांतरण उचित बाज़ार मूल्य पर बिक्री की तरह कर योग्य होता है। आप और कंपनी संबंधित पक्ष हैं, इसलिए आपका लेन-देन arm's length (स्वतंत्र पक्षों जैसा) नहीं माना जाता, और बाज़ार मूल्य से कम पर हुआ हस्तांतरण बाज़ार मूल्य पर हुआ माना जाता है (धारा 251; धारा 69)।

धारा 85 आयकर का चुनाव है। भूमि हस्तांतरण कर (land transfer tax), GST/HST, आपके ऋणदाता की सहमति और किराये पर कंपनी के कर, इन सबके जवाब अलग से चाहिए।

मामला आसान नहीं रहता जब:

• एक से ज़्यादा संपत्ति जा रही हों, या संपत्तियाँ अलग-अलग प्रांतों में हों;
• टाइटल (कानूनी स्वामित्व) पहले ही बदल चुका हो और आपको पक्का न हो कि Form T2057 फ़ाइल हुआ या हस्तांतरण कर निपटा। चुनाव की एक समय-सीमा है और देर से फ़ाइल करने पर जुर्माना लगता है, इसलिए पहले नीचे Form T2057 की समय-सीमा वाला हिस्सा पढ़ें;
• किसी इमारत पर पूँजीगत लागत भत्ता (CCA, यानी कर के लिए आपका दावा किया मूल्यह्रास) लिया गया हो और उसका मूल्य उसकी अपरिशोधित पूँजीगत लागत (UCC, यानी उस पर बचा CCA का आधार) से ज़्यादा हो, क्योंकि UCC से ऊपर की राशि चुनने पर वह CCA आपकी आय में मूल्यह्रास की वसूली (recapture) के रूप में वापस जुड़ जाता है;
• कंपनी जो मॉर्गेज अपने ऊपर लेती है, उनका कुल योग सबसे कम चुनी गई राशियों से ज़्यादा हो, यानी आपकी ज़मीन की लागत और इमारतों के UCC के योग से;
• ज़मीन की कीमत उसकी लागत से कम हो, या इमारत की कीमत उसके UCC से कम हो। जब तक आपकी नियंत्रित कंपनी के पास संपत्ति है, कानून आम तौर पर यह हानि मंज़ूर नहीं करता, और इमारत के मामले में हस्तांतरण धारा 85 से बाहर भी हो सकता है (धारा 13(21.2); धारा 40(2)(g) और धारा 54 में सुपरफ़िशियल हानि (superficial loss) की परिभाषा);
• संपत्ति व्यावसायिक, मिश्रित-उपयोग या अल्पकालिक हो, या आपने उसे बनाया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत किया हो, जिससे GST/HST लग सकता है;
• आप या कोई शेयरधारक कनाडा का नागरिक या स्थायी निवासी न हो। अगर कंपनी का 10% या उससे ज़्यादा हिस्सा गैर-कनाडाई लोगों के पास है, तो संघीय प्रतिबंध कंपनी को तीन इकाइयों तक की इमारत का टाइटल लेने से रोक सकता है, और भूमि हस्तांतरण कर के ऊपर विदेशी खरीदार कर भी लग सकता है;
• आपके जीवनसाथी या कॉमन-लॉ पार्टनर, या 18 साल से कम उम्र के बच्चे के पास किसी भी वर्ग के शेयरों का 10% या उससे ज़्यादा हिस्सा होगा। अगर एक मुख्य मकसद आय उन्हें हस्तांतरित करना है, तो निर्धारित दर का ब्याज हर साल आपकी आय माना जा सकता है। छोटी व्यावसायिक कंपनी का अपवाद आम तौर पर सिर्फ़ किराये की संपत्ति रखने वाली कंपनी पर फ़िट नहीं बैठता (धारा 74.4);
• संपत्ति कभी आपका घर रही हो, या कोई और उसका सह-स्वामी हो;
• संपत्ति दोबारा बेचने के लिए रखी हो, या आप किसी आवास इकाई, जैसे किराये के घर या कॉन्डो, के स्वामी 365 लगातार दिन से कम समय से हों। धारा 85 इन्वेंट्री के रूप में रखी अचल संपत्ति को शामिल नहीं करती, और जल्दी बिक्री का लाभ संपत्ति को इन्वेंट्री बना सकता है (धारा 85(1.1)(f); धारा 12(12));
• आप पर CRA (कनाडा राजस्व एजेंसी) का कर बकाया हो, या जो शेयर आप वापस लेते हैं उनकी कीमत संपत्ति से कम हो। कंपनी आपके आयकर और GST/HST के बकाया के लिए उस रकम तक ज़िम्मेदार ठहराई जा सकती है जितना संपत्ति का मूल्य उसके बदले कंपनी द्वारा दिए गए मूल्य से ज़्यादा है, और निर्धारण की कोई समय-सीमा नहीं है (Income Tax Act, धारा 160; Excise Tax Act, धारा 325)।

पहले हर संपत्ति के लिए ये जुटाएँ: खरीद का क्लोज़िंग स्टेटमेंट, UCC दिखाने वाली आपकी CCA तालिका, ज़मीन और इमारत को अलग करने वाला लिखित मूल्यांकन, मॉर्गेज का स्टेटमेंट और शर्तें, लीज़, और आपके प्रांत के हस्तांतरण कर के नियम। आख़िरी हिस्से में जाँचने की सूची है।

कंपनी को मुझे क्या देना होगा, और चुनी गई राशि क्या है?

कंपनी को कीमत के हिस्से के रूप में आपको कम से कम एक शेयर, या शेयर का एक हिस्सा, देना होगा। वह नकद, नोट या अपने ऊपर लिया गया मॉर्गेज भी जोड़ सकती है। चुनी गई राशि (elected amount), जिसे तय राशि (agreed amount) भी कहते हैं, वह कीमत है जो आप और कंपनी हर संपत्ति के लिए चुनते हैं, कानून की तय सीमाओं के भीतर (CRA: IC76-19R3)।

• शेयर ज़रूरी हैं। अगर कीमत में कोई शेयर नहीं है, तो धारा 85 लागू नहीं होती और हस्तांतरण पर बिक्री की तरह कर लगता है। नोट, या शेयरधारक ऋण खाते में जमा, शेयर नहीं है।
• शेयर के अलावा दिया गया प्रतिफल (non-share consideration) चुनी गई राशि के विरुद्ध गिना जाता है। नकद, नोट या कंपनी द्वारा लिया गया मॉर्गेज उस संपत्ति की चुनी गई राशि से ज़्यादा नहीं हो सकता। अगर हो, तो कानून राशि को बढ़ाकर उसके बराबर कर देता है और उसी पर कर लगता है (धारा 85(1)(b))। CRA कंपनी द्वारा लिए गए पूरे मॉर्गेज को शेयर के अलावा प्रतिफल मानती है, और साथ हस्तांतरित संपत्तियों में बाँटे गए कर्ज़ को तब स्वीकार करती है जब हर संपत्ति को बाँटी गई राशि उसकी चुनी गई राशि से ज़्यादा न हो (IT-291R3, संग्रहित, पैरा 17)। अगर किराये की संपत्तियों पर मॉर्गेज हैं, तो कोई राशि मानने से पहले उनके कुल की तुलना सबसे कम चुनी गई राशियों के कुल, यानी आपकी ज़मीन की लागत और इमारतों के UCC, से करें, और फिर संपत्ति-दर-संपत्ति करें। अगर मॉर्गेज बड़े हैं, तो विकल्प ये हैं: ऊँची राशि चुनकर अंतर अभी दर्ज करें, या अलग संपत्तियाँ ले जाएँ।
• आपके शेयरों की लागत कम होती है। उनकी कर लागत कुल चुनी गई राशि में से शेयर के अलावा प्रतिफल घटाकर निकलती है, और उनकी चुकता पूँजी (paid-up capital) भी उसी तरह घटा दी जाती है (धारा 85(1)(g), (h) और (2.1))। दोनों आम तौर पर बाज़ार मूल्य से कम होते हैं। बाद में पैसा निकालने के लिए शेयरधारक ऋण देखें।
• किसी और को मिला लाभ कर योग्य है। अगर आप संपत्ति के मूल्य से कम वापस लेते हैं और यह कमी किसी संबंधित व्यक्ति, जैसे शेयर रखने वाले बच्चे, को लाभ पहुँचाती है, तो चुनी गई राशि उस लाभ के बराबर बढ़ा दी जाती है (धारा 85(1)(e.2))।

चालू व्यवसाय के लिए धारा 85 कैसे काम करती है, यह व्यवसाय को कंपनी में ले जाना में है।

ज़मीन और इमारत के बीच चुनी गई राशि कैसे बाँटें, और मूल्यह्रास की वसूली कब होती है?

हर संपत्ति के लिए दो चुनी गई राशियाँ चाहिए, एक ज़मीन की और एक इमारत की, क्योंकि ज़मीन पर CCA नहीं मिलता और इमारत पर मिलता है (CRA: किराये की आय)। कानून की अनुमति वाली सबसे कम राशियाँ आपकी ज़मीन की लागत और इमारत का UCC हैं। इनसे न लाभ बनता है, न मूल्यह्रास की वसूली। इमारत की राशि UCC से ऊपर चुनने पर वसूली आपकी आय में जुड़ती है। अगर आपने इमारत पर कभी CCA नहीं लिया, तो उसका UCC आम तौर पर उसकी लागत होता है, इसलिए सबसे कम राशि पर कोई वसूली नहीं दिखती।

ये सीमाएँ धारा 85(1)(b), (c), (c.1) और (e) से आती हैं। कोई भी राशि बाज़ार मूल्य से ज़्यादा नहीं हो सकती। मूल्यह्रास की वसूली वह CCA है जो आपने पहले लिया था और जो तब आय में वापस आ जाता है जब मिली राशि UCC से ज़्यादा हो (धारा 13(1); CRA: किराये की आय)। सबसे कम राशि से ऊपर चुनने का मतलब है कि अतिरिक्त हिस्सा हस्तांतरण के वर्ष में दर्ज होता है।

• UCC वर्ग के हिसाब से गिना जाता है। 1971 के बाद खरीदी गई किराये की इमारत, जिसकी लागत $50,000 या उससे ज़्यादा है, आम तौर पर अपने अलग वर्ग में आती है, इसलिए उसका UCC उसका अपना होता है। एक ही वर्ग की इमारतों के लिए राशि उस क्रम में चुनी जाती है जो आप फ़ाइल करने की समय-सीमा से पहले तय करते हैं, वरना क्रम CRA तय करती है (धारा 85(1)(e.1); CRA: Form T2057)।
• बाज़ार मूल्य में ज़मीन और इमारत के बँटवारे का आधार चाहिए। फ़ॉर्म पूछता है कि लिखित समझौता और मूल्यांकन रिपोर्ट है या नहीं, और CRA उम्मीद करती है कि आप रखें कि हर संपत्ति का मूल्य कैसे निकाला गया। जो मूल्यांकन ज़मीन और इमारत का मूल्य अलग-अलग दिखाता है, वह इस बँटवारे का समर्थन करता है।
• कंपनी आपकी जगह ले लेती है। ज़मीन की उसकी लागत चुनी गई राशि होती है। इमारत की उसकी पूँजीगत लागत आम तौर पर आपकी पूँजीगत लागत होती है, साथ में उससे ऊपर चुनी गई किसी भी राशि का आधा। अगर आपने अपनी पूँजीगत लागत से कम राशि चुनी, तो अंतर पहले लिया हुआ CCA माना जाता है, इसलिए कंपनी के बेचने पर वही मूल्यह्रास की वसूली बन सकती है (धारा 85(5); धारा 13(7)(e))।

CCA लेना चाहिए या नहीं, यह किराये की संपत्ति पर CCA लेना चाहिए या नहीं में है।

Form T2057 कब तक फ़ाइल करना है, और देर हो जाए तो क्या होगा?

Form T2057 पर चुनाव हस्तांतरण वर्ष के लिए दोनों पक्षों की सबसे जल्दी आयकर रिटर्न फ़ाइलिंग की अंतिम तिथि तक करना होता है (धारा 85(6))। यह किसी रिटर्न से अलग फ़ाइल होता है, और CRA का फ़ॉर्म भी यही नियम बताता है (CRA: Form T2057)।

जो तारीख पहले आए, वही मान्य है। जल्दी वर्षांत वाली कंपनी अपनी तारीख आपकी तारीख से पहले कर सकती है, इसलिए समय-सीमा तय करने से पहले कंपनी का वर्षांत तय कर लें।

• हर हस्तांतरण की तारीख के लिए एक फ़ॉर्म। अलग-अलग तारीखों पर हस्तांतरित संपत्तियों के लिए अलग फ़ॉर्म चाहिए। हर फ़ॉर्म में हर संपत्ति अपनी तय राशि के साथ दर्ज होती है।
• इसे पूरा भरें। अधूरा फ़ॉर्म अमान्य माना जा सकता है, और फ़ाइल करने के लिए वैध CRA खाता नंबर चाहिए (CRA: Form T2057)।
• सह-स्वामी अलग-अलग चुनाव करते हैं। CRA एक नामित सह-स्वामी से कहती है कि वह सभी सह-स्वामियों के फ़ॉर्म सह-स्वामियों की सूची के साथ एक साथ भेजे। देखें सह-स्वामित्व वाली किराये की संपत्ति।

देर से या संशोधित चुनाव का जुर्माना इन दोनों में से कम होता है: बाज़ार मूल्य और तय राशि के अंतर का 1% का 1/4, हर महीने या महीने के हिस्से के लिए, और $100 हर महीने या महीने के हिस्से के लिए, अधिकतम $8,000 तक (धारा 85(7) से (8); CRA: IC76-19R3)। अगर टाइटल बदल चुका है और कोई चुनाव फ़ाइल नहीं हुआ, तो हो सकता है देय तारीख अभी न बीती हो। अगर बीत गई है, तो देर से चुनाव संभव है। जो संपत्ति चुनाव में छूट जाए, उसे बाज़ार मूल्य पर बेची हुई माना जाता है, जब तक देर से किया गया चुनाव उसे शामिल न करे।

अपनी ही कंपनी में टाइटल ले जाने पर क्या मुझे भूमि हस्तांतरण कर देना होगा?

Ontario और British Columbia में, अपनी कंपनी को टाइटल देने पर कर आम तौर पर संपत्ति के बाज़ार मूल्य पर लगता है, चुकाई गई नकदी पर नहीं। धारा 85 आयकर का चुनाव है, और दोनों प्रांतों के पन्ने उसे हस्तांतरण कर की छूट के रूप में नहीं गिनाते। अन्य प्रांतों के अपने नियम हैं, जिन्हें यह पृष्ठ नहीं जाँचता।

Ontario का नियम। जब शेयर कीमत का कोई भी हिस्सा हों, तो कर योग्य प्रतिफल पंजीकरण के समय संपत्ति का उचित बाज़ार मूल्य माना जाता है (Ontario: कंपनियों से जुड़े हस्तांतरण)। पारिवारिक व्यवसाय कंपनी को हस्तांतरण की छूट अचल संपत्ति को किराये पर देने को बाहर रखती है, इसलिए किराये की संपत्तियाँ इसके लिए पात्र नहीं हैं (Ontario: पारिवारिक व्यवसाय कंपनी की छूट)। कर तब देय होता है जब हस्तांतरण पंजीकृत होता है (Ontario: भूमि हस्तांतरण कर की गणना)।

British Columbia का नियम। जब आप संपत्ति खुद से अपनी कंपनी को हस्तांतरित करते हैं, तब पंजीकरण के समय उचित बाज़ार मूल्य पर संपत्ति हस्तांतरण कर (property transfer tax) लगता है, चाहे कोई पैसा हाथ न बदले (BC: संपत्ति हस्तांतरण कर FAQ)। छूटों के पन्ने पर कुछ खास मामले दिए हैं, जैसे पारिवारिक फ़ार्म का पारिवारिक फ़ार्म कंपनी में जाना, पर अपनी कंपनी में किराये की संपत्ति ले जाने के लिए कोई सामान्य छूट नहीं है। जाँचें कि सूचीबद्ध छूटों में से कोई आपकी संपत्ति पर लागू होती है या नहीं (BC: छूटें)।

सटीक रकम के लिए प्रांत का अपना कैलकुलेटर इस्तेमाल करें, क्योंकि अन्य कर भी लग सकते हैं। City of Toronto की संपत्ति पर शहर का अपना कर भी लग सकता है (City of Toronto: नगरपालिका भूमि हस्तांतरण कर)। यह पृष्ठ अन्य नगरपालिका करों को नहीं जाँचता। किसी भी अन्य प्रांत के लिए, हस्ताक्षर करने से पहले उस प्रांत का नियम उसकी राजस्व या भूमि-रजिस्ट्री वेबसाइट से, या हस्तांतरण पंजीकृत करने वाले वकील से लें।

इन दरों के ऊपर विदेशी खरीदार कर भी लग सकते हैं। Ontario का अनिवासी सट्टा कर 25% है, जो एक से छह एकल-परिवार आवासों वाली ज़मीन पर तब लगता है जब कोई खरीदार विदेशी संस्था हो: ऐसा व्यक्ति जो कनाडा का नागरिक या स्थायी निवासी नहीं है, कनाडा में निगमित न की गई कंपनी, या विदेशी संस्थाओं के नियंत्रण वाली कनाडाई कंपनी (Ontario: NRST)। British Columbia का अतिरिक्त संपत्ति हस्तांतरण कर पाँच सूचीबद्ध क्षेत्रीय ज़िलों में आवासीय मूल्य का 20% है, जब खरीदार विदेशी नागरिक, विदेशी कंपनी या कर योग्य ट्रस्टी हो (BC: अतिरिक्त कर)। अगर आप या कोई शेयरधारक नागरिक या स्थायी निवासी नहीं है, तो हस्ताक्षर से पहले दोनों जाँचें।

एक संघीय प्रतिबंध इन करों से अलग है। इसके जनवरी 2027 में खत्म होने की योजना है। तब तक, जिस कंपनी को गैर-कनाडाई लोग (जो न नागरिक हैं न स्थायी निवासी, और विदेशी कंपनियाँ) नियंत्रित करते हैं (उसकी इक्विटी वैल्यू या वोटों का 10% या उससे ज़्यादा, या वास्तविक नियंत्रण), वह जनगणना महानगरीय क्षेत्र (census metropolitan area) या जनगणना समूह क्षेत्र (census agglomeration) में आवासीय संपत्ति नहीं खरीद सकती। इसमें तीन आवासीय इकाइयों तक की इमारत और सेमी-डिटैच्ड, रो या कॉन्डो यूनिट शामिल हैं। कंपनी को टाइटल का हस्तांतरण खरीद गिना जाता है। सज़ा $10,000 तक का जुर्माना और अदालत के आदेश पर संपत्ति की संभावित बिक्री है, कर नहीं (कानून; नियम; Housing, Infrastructure and Communities Canada)।

संपत्ति ले जाते समय क्या मैं GST/HST लगाता या चुकाता हूँ?

लंबी अवधि के आवासीय किराये के लिए अक्सर नहीं। आवासीय परिसर (residential complex) की वह बिक्री GST/HST से छूट प्राप्त है जो उसका बिल्डर न होने वाला व्यक्ति करता है, जब तक विक्रेता ने पिछली खरीद या किसी सुधार पर इनपुट कर क्रेडिट (ITC) का दावा न किया हो (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, धारा 2; CRA: Memorandum 19.1)। अल्पकालिक, व्यावसायिक, मिश्रित-उपयोग और बनाई या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत की गई संपत्तियाँ इसे बदल सकती हैं।

GST/HST के लिए पंजीकृत कंपनी को अचल संपत्ति की कर योग्य बिक्री पर आप कर नहीं वसूलते; कंपनी उसका हिसाब अपने रिटर्न में खुद देती है (धारा 221(2)(b); धारा 228(4))। "builder" और "residential complex" की परिभाषाएँ धारा 123(1) में हैं। कम से कम एक महीने के लिए दी गई आवासीय इकाई का किराया भी छूट प्राप्त है, इसलिए कंपनी सामान्य लंबी अवधि के आवासीय किराये पर GST/HST नहीं लगाती (Schedule V, Part I, धारा 6)।

अगर आप पंजीकृत हैं और ऐसा किराये का व्यवसाय ले जाते हैं जिसे कंपनी चलाएगी, तो धारा 167 के तहत संयुक्त चुनाव हस्तांतरण के कुछ हिस्से पर कर हटा सकता है, पर पंजीकृत विक्रेता यह चुनाव अपंजीकृत खरीदार के साथ नहीं कर सकता। सिर्फ़ कुछ संपत्तियाँ ले जाना इसके योग्य है या नहीं, यह तथ्यों का सवाल है। घर और किराये के नियमों के लिए आवासीय संपत्ति पर GST/HST देखें।

ले जाने के बाद कंपनी किराये पर कौन-सा कर देती है?

किराया आम तौर पर संपत्ति से होने वाली आय है, इसलिए उस पर लघु व्यवसाय दर आम तौर पर लागू नहीं होती। कानून "specified investment business" (निर्दिष्ट निवेश व्यवसाय) उसे कहता है जिसका मुख्य उद्देश्य किराये समेत संपत्ति से आय हो, और उसे सक्रिय व्यावसायिक आय से बाहर रखता है (धारा 125(7))। लघु व्यवसाय कटौती केवल सक्रिय व्यावसायिक आय पर लागू होती है।

अपवाद वह किराये का व्यवसाय है जिसमें साल भर 5 से अधिक पूर्णकालिक कर्मचारी हों, या जिसे उतने कर्मचारी तब चाहिए होते जब कोई संबद्ध कंपनी उसे सेवाएँ न देती। कोई खास व्यवस्था इस पर खरी उतरती है या नहीं, यह तथ्यों का सवाल है, इसलिए पेरोल रिकॉर्ड से पुष्टि करें।

दरें, लाभांश देने पर वापस मिलने वाला कर का हिस्सा, और आपकी अन्य कंपनियों पर असर कंपनी में किराये की संपत्ति और होल्डिंग और निवेश कंपनियाँ में हैं।

मुझे अपने रिटर्न और कंपनी के पहले रिटर्न में क्या दर्ज करना है?

हस्तांतरण की तारीख तक की किराये की कमाई आपकी है। उसके बाद का किराया कंपनी का है, इसलिए हस्तांतरण की तारीख दोनों रिटर्न के बीच बँटवारा तय करती है।

हस्तांतरण वाले वर्ष के आपके अपने रिटर्न पर:

• किराये का विवरण, हस्तांतरण की तारीख तक के किराये और खर्च के साथ। CCA तालिका में हर इमारत का निपटान उसकी चुनी गई राशि पर दिखाएँ, जहाँ ऋणात्मक शेष मूल्यह्रास की वसूली है (CRA: किराये की आय)।
• ज़मीन का हर निपटान Schedule 3 पर, चाहे लाभ हो या नहीं (CRA: पूँजीगत लाभ)।
• सबसे कम राशियों से ऊपर चुनने से, या आपकी लागत से ज़्यादा शेयर के अलावा प्रतिफल से, बना कोई भी लाभ या वसूली।

कंपनी के पहले रिटर्न पर: हर कर वर्ष के लिए T2 रिटर्न ज़रूरी है, चाहे कोई कर देय न हो (CRA: कौन फ़ाइल करता है), और वह वर्ष खत्म होने के छह महीने बाद देय है। इसमें किराया, उसके खर्च और ऊपर बताई पूँजीगत लागत और UCC पर इमारत का CCA दर्ज होता है। हर संपत्ति की कर लागत, यानी चुनी गई राशि, पहले दिन से ट्रैक करें। देखें किराये की संपत्ति रखने वाली कंपनी का बहीखाता।

किसी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले मुझे क्या जुटाना और जाँचना चाहिए?

टाइटल बदलने से पहले ये तय कर लें।

1. टाइटल। हर संपत्ति की मौजूदा टाइटल खोज, जिसमें पंजीकृत स्वामी और कोई भी बोझ (charges) दिखें।
2. लागत और UCC। हर खरीद का क्लोज़िंग स्टेटमेंट, जिसमें ज़मीन और इमारत का बँटवारा हो, और आपकी CCA तालिका, जिसमें हर इमारत का UCC दिखे।
3. मूल्यांकन। हर संपत्ति का लिखित मूल्यांकन, जिसमें ज़मीन और इमारत का मूल्य अलग-अलग हो और तारीख हस्तांतरण के करीब की हो।
4. मॉर्गेज। हर मॉर्गेज का स्टेटमेंट और शर्तें। जाँचें कि हस्तांतरण के लिए ऋणदाता की सहमति ज़रूरी है या वह ऋण वापस माँग सकता है, और वह कंपनी को ऋण देता है या आपकी गारंटी माँगता है। ये ऋणदाता की शर्तें हैं, कर के नियम नहीं।
5. लीज़। हर लीज़ में नामित मकान मालिक, रखी गई जमा राशि, और किरायेदारों को कैसे बताया जाएगा कि अब किराया कौन वसूलेगा।
6. GST/HST के तथ्य। आप पंजीकृत हैं या नहीं, हर इमारत लंबी अवधि की आवासीय, अल्पकालिक या व्यावसायिक है, आपने उसे बनाया या नवीनीकृत किया या नहीं, और कोई भी लिया गया ITC।
7. हस्तांतरण कर। हर संपत्ति के लिए प्रांत की रकम, और पंजीकरण पर इसका खर्च कौन उठाएगा।
8. कंपनी। उसका बिज़नेस नंबर, कर वर्षांत, शेयरधारक और शेयर वर्ग, ताकि आपको मिलने वाले शेयर वही हों जो आप चाहते हैं।
9. एक तारीख। हर संपत्ति के लिए एक ही हस्तांतरण तारीख, ताकि एक T2057 सब पर लागू हो।
10. आँकड़े। हर संपत्ति के लिए ज़मीन और इमारत की चुनी गई राशियाँ, और आपके मॉर्गेज, संपत्तियों में बाँटकर, की तुलना आपकी ज़मीन की लागत और इमारतों के UCC के योग से।

उदाहरण

ये उदाहरण समझाने के लिए हैं। सभी रकमें कनाडाई डॉलर में हैं।

Ontario में तीन डुप्लेक्स, लागत पर चुनाव

Ontario की एक मकान मालिक के पास तीन डुप्लेक्स हैं, जिनका कुल मूल्य C$2,400,000 है और जिनकी लागत उसे C$1,500,000 पड़ी थी। हर संपत्ति पर ज़मीन और इमारत की कीमत उनकी लागत से ज़्यादा है, उसने कभी CCA नहीं लिया और कोई मॉर्गेज नहीं जा रहा। उसकी नई कंपनी उसे C$2,400,000 मूल्य के शेयर जारी करती है, और कुछ नहीं। हस्तांतरण की तारीख के एक T2057 पर वे हर संपत्ति की ज़मीन और इमारत के लिए कानून की अनुमति वाली सबसे कम राशियाँ चुनते हैं, कुल C$1,500,000। वह कोई लाभ दर्ज नहीं करती, कंपनी की लागत C$1,500,000 है, और उसके शेयरों की लागत भी उसे C$1,500,000 है। बढ़े हुए C$900,000 अब भी इन कम लागतों में मौजूद हैं। Ontario का भूमि हस्तांतरण कर फिर भी हर संपत्ति के उचित बाज़ार मूल्य, कुल C$2,400,000, पर निकाला जाता है, क्योंकि शेयर कीमत का हिस्सा हैं।

एक फ़ोरप्लेक्स, ज़मीन और इमारत

एक फ़ोरप्लेक्स की ज़मीन की लागत C$150,000 थी और अब उसकी कीमत C$300,000 है। इमारत की लागत C$700,000 थी, उसकी कीमत C$700,000 है और पहले के CCA के बाद उसका UCC C$400,000 है।

British Columbia में दो किराये की संपत्तियाँ, मॉर्गेज के साथ

British Columbia की एक स्वामी अपनी नियंत्रित कंपनी में C$1,500,000 मूल्य की दो किराये की संपत्तियाँ ले जाती है। उसकी ज़मीन की लागत और इमारतों का UCC कुल C$900,000 है। संपत्तियों पर C$1,000,000 का मॉर्गेज है, जिसे कंपनी अपने ऊपर लेती है, और वह उसे C$500,000 मूल्य के शेयर जारी करती है। कोई नकद हाथ नहीं बदलता।

CRA के नज़रिए में, मॉर्गेज शेयर के अलावा प्रतिफल है जो उस C$900,000 से बड़ा है, इसलिए चुनी गई राशियाँ कुल मिलाकर कम से कम C$100,000 बढ़ती हैं। यह बढ़ोतरी पूँजीगत लाभ या मूल्यह्रास की वसूली के रूप में दर्ज होती है, इस पर निर्भर कि वह ज़मीन और इमारतों के बीच कैसे बँटती है। संपत्ति हस्तांतरण कर पूरे C$1,500,000 बाज़ार मूल्य पर लगता है, भले ही उसे सिर्फ़ शेयर मिले और कंपनी ने मॉर्गेज अपने ऊपर लिया।

क्या आपकी स्थिति अलग है?

• आप दो या ज़्यादा किराये की संपत्तियों का टाइटल बदलने वाले हैं, या आपने बिना T2057 या हस्तांतरण कर की जाँच के यह कर दिया है: ज़मीन और इमारत की चुनी गई राशियाँ, फ़ाइलिंग और आपके प्रांत का हस्तांतरण कर किसी के हस्ताक्षर से पहले तय होने चाहिए, या देर से चुनाव फ़ाइल होना चाहिए। कंपनी कर में मदद लें।
• आपने अभी तय नहीं किया कि कंपनी फ़ायदेमंद है या नहीं: किराये पर कर और पैसा निकालने की लागत की तुलना कंपनी में किराये की संपत्ति में करें।
• आपकी संपत्ति क्यूबेक में या Ontario और British Columbia के अलावा किसी प्रांत में है: हस्तांतरण कर और कोई भी प्रांतीय चुनाव इस पृष्ठ के दायरे से बाहर हैं। हस्ताक्षर से पहले कंपनी कर में मदद लें।
• आप या कोई शेयरधारक नागरिक या स्थायी निवासी नहीं है: भूमि हस्तांतरण कर के ऊपर कंपनी पर संघीय खरीद प्रतिबंध और विदेशी खरीदार कर लग सकता है। हस्ताक्षर से पहले कंपनी कर में मदद लें।
• जीवनसाथी या 18 साल से कम उम्र का बच्चा शेयर रखेगा: एट्रिब्यूशन नियम (attribution rule) के तहत आप पर हर साल माने गए ब्याज पर कर लग सकता है। शेयरों का ढाँचा तय करने से पहले कंपनी कर में मदद लें।
• आपने संपत्ति पिछले एक साल में खरीदी है, या आप पर CRA का कर बकाया है: जल्दी बिक्री का लाभ संपत्ति को इन्वेंट्री बना सकता है, जिसे धारा 85 कवर नहीं करती, और कंपनी आपके कर के कर्ज़ों के लिए ज़िम्मेदार हो सकती है। हस्ताक्षर से पहले कंपनी कर में मदद लें।
• किसी संपत्ति की कीमत उसकी लागत से कम है, या इमारत की कीमत उसके UCC से कम है: शुरू के हिस्से के हानि-नियम हानि को नामंज़ूर कर सकते हैं और इमारत को धारा 85 से बाहर कर सकते हैं। कंपनी कर में मदद लें।
• संपत्ति व्यावसायिक, मिश्रित-उपयोग या अल्पकालिक है, या आपने उसे बनाया या बड़े पैमाने पर नवीनीकृत किया है: व्यावसायिक संपत्ति पर GST/HST और अल्पकालिक किराये पर GST/HST पढ़ें। विक्रेता बिल्डर गिना जाता है या नहीं, यह तथ्यों पर निर्भर है, इसलिए हस्ताक्षर से पहले कंपनी कर में मदद लें।
• संपत्ति आपका घर थी: उपयोग बदलने पर लागू होने वाले चुनाव के लिए घर को किराये की संपत्ति में बदलना देखें।
• आप बाहरी खरीदार को बेचना पसंद करेंगे: देखें किराये की संपत्ति बेचना।
• आप कनाडा के निवासी नहीं हैं: अनिवासी की अचल संपत्ति धारा 85 के लिए तभी पात्र है जब उसका इस्तेमाल स्वामी द्वारा कनाडा में चलाए जा रहे व्यवसाय में हो, और अतिरिक्त शर्तें भी लागू हैं (धारा 85(1.1)(a), (h) और (1.2))। सीमा-पार कर में मदद लें।
• कंपनी सिर्फ़ किराये की संपत्तियाँ रखेगी और उसे पहले दिन से बहीखाता चाहिए: देखें किराये की संपत्ति रखने वाली कंपनी का बहीखाता और बहीखाते में मदद लें।
• आप किराये की संपत्तियों के साथ कोई व्यवसाय भी ले जा रहे हैं: देखें व्यवसाय को कंपनी में ले जाना।