Imóvel de aluguel em corporação no Canadá: seção 85 e imposto

Posso passar meu imóvel de aluguel para uma corporação sem pagar imposto sobre o ganho?

Muitas vezes, quanto ao imposto de renda. Se uma corporação canadense tributável lhe der ações em troca do imóvel, você e a corporação podem entregar uma opção conjunta pela seção 85 e escolher um valor para cada imóvel. Esse valor passa a ser o seu preço de venda e o custo da corporação (Income Tax Act, seção 85). Se você escolher o menor valor que a lei permite para cada imóvel, nenhum ganho é declarado na transferência. O ganho é diferido, não apagado: ele fica no custo baixo da corporação e nas suas ações.

Sem a opção, a transferência para uma corporação que você controla é tributada como venda pelo valor justo de mercado. Você e a corporação são partes relacionadas, então não há independência entre as partes (arm's length), e a transferência por menos que o valor de mercado é tratada como feita pelo valor de mercado (seção 251; seção 69).

A seção 85 é uma opção de imposto de renda. O imposto de transferência de imóveis, o GST/HST, o consentimento do credor e o imposto da corporação sobre o aluguel precisam, cada um, da sua própria resposta.

O caso deixa de ser simples quando:

• mais de um imóvel é transferido, ou os imóveis estão em províncias diferentes;
• a escritura já foi transferida e você não tem certeza de que o Form T2057 foi entregue ou de que o imposto de transferência foi tratado. A opção tem prazo e a entrega atrasada gera multa; por isso, leia primeiro a parte abaixo sobre o prazo do Form T2057;
• um edifício teve CCA (Capital Cost Allowance, a depreciação fiscal que você deduziu) e vale mais que seu UCC (undepreciated capital cost, a base de CCA que ainda resta nele), porque escolher um valor acima do UCC devolve essa CCA à sua renda como recaptura de depreciação;
• as hipotecas que a corporação assume somam mais que os menores valores escolhidos, isto é, o custo do terreno mais o UCC dos edifícios;
• um terreno vale menos do que custou, ou um edifício vale menos que o seu UCC. A lei em geral nega o prejuízo enquanto uma corporação que você controla mantém o imóvel e, no caso de um edifício, pode tirar a transferência da seção 85 (seção 13(21.2); seção 40(2)(g) e a definição de prejuízo aparente (superficial loss) na seção 54);
• o imóvel é comercial, de uso misto ou de curto prazo, ou você o construiu ou o reformou de forma substancial, e por isso o GST/HST pode valer;
• você ou um acionista não é cidadão canadense nem residente permanente. Uma proibição federal pode impedir que a corporação receba a escritura de um edifício de até três unidades se não canadenses detêm 10% ou mais da corporação, e um imposto para compradores estrangeiros pode valer além do imposto de transferência;
• seu cônjuge ou companheiro em união estável (common-law), ou um filho menor de 18 anos, terá 10% ou mais de qualquer classe de ações. Se um dos objetivos principais é passar renda para essa pessoa, juros à taxa prescrita podem ser considerados seus a cada ano. A exceção para pequenas empresas em geral não se aplica a uma corporação que só mantém imóveis de aluguel (seção 74.4);
• o imóvel já foi a sua casa, ou outra pessoa é coproprietária dele;
• o imóvel é mantido para revenda, ou você tem uma unidade de moradia, como uma casa ou um condomínio de aluguel, há menos de 365 dias consecutivos. A seção 85 não cobre imóvel mantido como estoque, e um ganho de venda rápida pode transformar o imóvel em estoque (seção 85(1.1)(f); seção 12(12));
• você deve imposto à CRA (Agência da Receita do Canadá), ou as ações que recebe valem menos que o imóvel. A corporação pode responder, sem prazo-limite para o lançamento, pelas suas dívidas de imposto de renda e de GST/HST até o valor em que o valor do imóvel supera o que ela deu (Income Tax Act, seção 160; Excise Tax Act, seção 325).

Reúna antes, para cada imóvel: o extrato de fechamento da compra, o seu quadro de CCA com o UCC, uma avaliação escrita que separe terreno e edifício, o extrato e as condições da hipoteca, os contratos de aluguel e as regras de imposto de transferência da sua província. A última parte lista o que conferir.

O que a corporação precisa me dar, e o que é o valor escolhido?

A corporação precisa lhe dar pelo menos uma ação, ou parte de uma, como parte do preço. Pode acrescentar dinheiro, uma nota ou uma hipoteca que assume. O valor escolhido, também chamado valor acordado, é o preço que você e a corporação definem para cada imóvel, dentro dos limites da lei (CRA: IC76-19R3).

• É obrigatório haver ações. Se o preço não inclui nenhuma ação, a seção 85 não se aplica e a transferência é tributada como venda. Uma nota ou um crédito na conta de empréstimo de acionista não é ação.
• Pagamento que não é em ações conta contra a opção. Dinheiro, uma nota ou uma hipoteca que a corporação assume não pode passar do valor escolhido para aquele imóvel. Se passar, a lei eleva o valor para igualar, e o imposto acompanha (seção 85(1)(b)). A CRA trata a hipoteca inteira assumida pela corporação como pagamento que não é em ações, e aceita a dívida repartida entre imóveis transferidos juntos se o valor atribuído a cada um não passa do seu valor escolhido (IT-291R3, arquivado, parágrafo 17). Se os imóveis de aluguel têm hipoteca, compare o total delas com o total dos menores valores escolhidos, isto é, o custo do terreno mais o UCC dos edifícios, e depois imóvel por imóvel, antes de concordar com qualquer valor. Se as hipotecas são maiores, as saídas são escolher um valor mais alto e declarar a diferença agora, ou transferir outros imóveis.
• Suas ações ficam com custo baixo. O custo fiscal delas é o total dos valores escolhidos menos qualquer pagamento que não seja em ações, e o capital integralizado (paid-up capital) é reduzido da mesma forma (seção 85(1)(g), (h) e (2.1)). Os dois costumam ficar abaixo do valor de mercado. Veja empréstimos de acionista para tirar dinheiro depois.
• Um benefício a outra pessoa é tributado. Se você recebe menos do que o imóvel vale e a diferença beneficia uma pessoa relacionada, como um filho que tem ações, o valor escolhido é aumentado por esse benefício (seção 85(1)(e.2)).

Como a seção 85 funciona para um negócio em operação está em passar um negócio para uma corporação.

Como divido o valor escolhido entre terreno e edifício, e quando há recaptura de depreciação?

Cada imóvel precisa de dois valores escolhidos, um para o terreno e outro para o edifício, porque o terreno não tem CCA e o edifício tem (CRA: rendimentos de aluguel). Os menores valores que a lei permite são o custo do terreno e o UCC do edifício. Eles não geram ganho nem recaptura. Escolher para o edifício um valor acima do UCC soma recaptura à sua renda. Se você nunca deduziu CCA em um edifício, o UCC dele em geral é o seu custo, e por isso o menor valor não mostra recaptura.

Esses limites vêm da seção 85(1)(b), (c), (c.1) e (e). Nenhum dos valores pode passar do valor de mercado. Recaptura é a CCA que você deduziu antes e que volta à renda quando o valor recebido é maior que o UCC (seção 13(1); CRA: rendimentos de aluguel). Escolher acima do menor valor significa que o excedente é declarado no ano da transferência.

• O UCC é medido por classe. Um edifício de aluguel adquirido depois de 1971 que custou $50.000 ou mais em geral tem classe própria, e por isso o UCC dele é só dele. Edifícios que dividem a mesma classe são escolhidos em uma ordem que você designa antes do prazo de entrega, ou a CRA define a ordem (seção 85(1)(e.1); CRA: Form T2057).
• A divisão do valor de mercado entre terreno e edifício precisa de comprovação. O formulário pergunta se há acordo escrito e laudo de avaliação, e a CRA espera que você guarde como o valor de cada imóvel foi apurado. Uma avaliação que valoriza terreno e edifício separadamente sustenta a divisão.
• A corporação assume a sua posição. O custo dela para o terreno é o valor escolhido. O custo de capital dela para o edifício em geral é o seu custo de capital, mais metade de qualquer valor que você escolheu acima dele. Se você escolheu menos que o seu custo de capital, a diferença conta como CCA já deduzida, e a mesma recaptura pode surgir quando a corporação vender (seção 85(5); seção 13(7)(e)).

Se vale a pena deduzir CCA, o tema está em vale a pena deduzir CCA em um imóvel de aluguel.

Quando vence o Form T2057, e o que acontece se eu entregar atrasado?

O prazo da opção no Form T2057 é o prazo mais antigo de entrega da declaração de imposto de renda de qualquer das partes para o ano da transferência (seção 85(6)). Ele é entregue separadamente de qualquer declaração, e o formulário da CRA traz a mesma regra (CRA: Form T2057).

Vale a data mais antiga. Uma corporação com fim de exercício antecipado pode fazer a data dela vir antes da sua; por isso, defina o fim do exercício da corporação antes de fixar um prazo.

• Um formulário por data de transferência. Imóveis transferidos em datas diferentes precisam de formulários separados. Cada formulário lista todos os imóveis, cada um com o seu valor acordado.
• Preencha por completo. Um formulário incompleto pode ser considerado inválido, e é preciso um número de conta válido na CRA para entregá-lo (CRA: Form T2057).
• Coproprietários optam separadamente. A CRA pede que um coproprietário designado envie juntos os formulários de todos os coproprietários, com uma lista deles. Veja imóvel de aluguel em copropriedade.

A multa por opção tardia ou alterada é o menor entre 1/4 de 1% do valor em que o valor de mercado supera o valor acordado, por mês ou fração de mês, e $100 por mês ou fração de mês, até $8.000 (seção 85(7) a (8); CRA: IC76-19R3). Se a escritura já foi transferida e nenhuma opção foi entregue, o prazo pode ainda não ter vencido. Se já venceu, é possível entregar uma opção tardia. Um imóvel deixado de fora da opção é tratado como vendido pelo valor de mercado, a menos que uma opção tardia o inclua.

Pago imposto de transferência de imóveis quando passo a escritura para a minha própria corporação?

Em Ontário e na Colúmbia Britânica, o imposto em geral incide sobre o valor de mercado do imóvel, não sobre o dinheiro pago, quando você transfere a escritura para a sua corporação. A seção 85 é uma opção de imposto de renda, e a página de nenhuma das duas províncias a lista como isenção do imposto de transferência. As outras províncias têm regras próprias, que esta página não verifica.

Ontário. Quando ações fazem parte do preço, considera-se que o valor tributável é o valor justo de mercado do imóvel no registro (Ontário: transferências que envolvem corporações). A isenção para transferências a uma corporação de negócio familiar exclui o aluguel de imóveis, e por isso imóveis de aluguel não se qualificam (Ontário: isenção para corporação de negócio familiar). O imposto é devido quando a transferência é registrada (Ontário: cálculo do imposto de transferência de imóveis).

Colúmbia Britânica. O imposto de transferência de propriedade incide sobre o valor justo de mercado no registro quando você transfere um imóvel de si mesmo para a sua corporação, inclusive quando nenhum dinheiro troca de mãos (BC: perguntas frequentes sobre o imposto de transferência de propriedade). A página de isenções lista casos específicos, como uma fazenda familiar passando para uma corporação de fazenda familiar, mas nenhuma isenção geral para passar um imóvel de aluguel para a sua própria corporação. Confira se alguma isenção listada serve ao seu imóvel (BC: isenções).

Use a calculadora da própria província para o valor exato, porque outros impostos podem valer. Um imóvel na cidade de Toronto também pode ter o imposto da própria cidade (Cidade de Toronto: imposto municipal de transferência de imóveis). Esta página não verifica outros impostos municipais. Para qualquer outra província, obtenha a regra no site de receita ou de registro de imóveis dela, ou com o advogado que registra a transferência, antes de assinar.

Impostos para compradores estrangeiros podem se somar a essas alíquotas. O imposto especulativo para não residentes (non-resident speculation tax) de Ontário é de 25% sobre terrenos com uma a seis residências unifamiliares quando um comprador é uma entidade estrangeira: uma pessoa que não é cidadã canadense nem residente permanente, uma corporação não constituída no Canadá ou uma corporação canadense controlada por entidades estrangeiras (Ontário: NRST). O imposto adicional de transferência de propriedade da Colúmbia Britânica é de 20% do valor residencial em cinco distritos regionais listados quando o comprador é um estrangeiro, uma corporação estrangeira ou um administrador de trust tributável (BC: imposto adicional). Se você ou um acionista não é cidadão nem residente permanente, confira os dois antes de assinar.

Uma proibição federal é separada desses impostos. Está prevista para terminar em janeiro de 2027. Até lá, uma corporação controlada por não canadenses (pessoas que não são cidadãs nem residentes permanentes, e corporações estrangeiras), com 10% ou mais do valor patrimonial ou dos votos, ou controle de fato, não pode comprar imóvel residencial em uma região metropolitana de recenseamento ou em uma aglomeração de recenseamento. Isso inclui um edifício de até três unidades residenciais e uma unidade geminada, em fileira ou em condomínio. A transferência da escritura para a corporação conta como compra. A penalidade é uma multa de até $10.000 e uma possível venda ordenada pela justiça, não um imposto (a lei; o regulamento; Housing, Infrastructure and Communities Canada).

Cobro ou pago GST/HST quando passo o imóvel?

Muitas vezes não, no caso de um aluguel residencial de longo prazo. A venda de um conjunto residencial por quem não é o construtor é isenta de GST/HST, a menos que o vendedor tenha pedido um ITC (crédito de imposto sobre insumos) na última aquisição ou em uma melhoria (Excise Tax Act, Schedule V, Parte I, seção 2; CRA: Memorandum 19.1). Imóveis de curto prazo, comerciais, de uso misto e construídos ou reformados de forma substancial podem mudar isso.

Na venda tributável de um bem imóvel a uma corporação registrada no GST/HST, você não cobra o imposto; a corporação o apura na própria declaração (seção 221(2)(b); seção 228(4)). As definições de “construtor” (builder) e “conjunto residencial” (residential complex) estão na seção 123(1). O aluguel de uma unidade residencial alugada por pelo menos um mês por vez também é isento, e por isso a corporação não cobra GST/HST sobre o aluguel residencial comum de longo prazo (Schedule V, Parte I, seção 6).

Se você está registrado e transfere um negócio de aluguel que a corporação vai continuar, uma opção conjunta pela seção 167 pode eliminar o imposto sobre parte da transferência, mas um vendedor registrado não pode fazê-la com um comprador não registrado. Se transferir apenas parte dos seus imóveis se qualifica é uma questão de fato. Veja GST/HST em imóvel residencial para as regras de casa e aluguel.

Que imposto a corporação paga sobre o aluguel depois da transferência?

O aluguel em geral é renda de propriedade, e por isso a alíquota de pequenas empresas em geral não se aplica a ele. A lei define “negócio de investimento específico” (specified investment business) como aquele cujo objetivo principal é renda de propriedade, inclusive aluguéis, e o exclui da renda de atividade empresarial (seção 125(7)). A dedução para pequenas empresas se aplica apenas à renda de atividade empresarial.

A exceção é um negócio de aluguel com mais de 5 empregados em tempo integral durante todo o ano, ou que precisaria de tantos empregados se uma corporação associada não lhe prestasse serviços. Se uma estrutura específica cumpre isso é uma questão de fato; confirme nos registros da folha de pagamento.

As alíquotas, a parte do imposto que volta quando você paga dividendos e o efeito sobre as suas outras empresas estão em imóvel de aluguel em uma corporação e em corporações holding e de investimento.

O que declaro na minha declaração e na primeira declaração da corporação?

O aluguel recebido até a data da transferência é seu. O aluguel depois dela é da corporação, e por isso a data da transferência define a divisão entre as duas declarações.

Na sua declaração do ano da transferência:

• O demonstrativo de aluguel, com a receita e as despesas até a data da transferência. Mostre a baixa de cada edifício pelo valor escolhido no quadro de CCA, onde um saldo negativo é recaptura (CRA: rendimentos de aluguel).
• Cada alienação de terreno no Schedule 3, haja ganho ou não (CRA: ganhos de capital).
• Qualquer ganho ou recaptura criado por escolher valores acima dos menores, ou por pagamento que não é em ações acima do seu custo.

Na primeira declaração da corporação: a T2 é obrigatória em todo ano fiscal, mesmo que não haja imposto a pagar (CRA: quem precisa entregar), e vence seis meses depois do fim do ano. Ela informa o aluguel, as despesas e a CCA do edifício pelo custo de capital e pelo UCC descritos acima. Acompanhe desde o primeiro dia o custo fiscal de cada imóvel, que é o valor escolhido. Veja escrituração contábil de uma corporação que mantém imóveis de aluguel.

O que devo reunir e conferir antes de assinar qualquer coisa?

Resolva isto antes de transferir a escritura.

1. Escritura. Uma certidão atualizada da matrícula de cada imóvel, mostrando os proprietários registrados e eventuais ônus.
2. Custo e UCC. O extrato de fechamento de cada compra, com a divisão entre terreno e edifício, e o seu quadro de CCA com o UCC de cada edifício.
3. Avaliação. Uma avaliação escrita de cada imóvel, com terreno e edifício avaliados separadamente, datada perto da transferência.
4. Hipotecas. O extrato e as condições de cada hipoteca. Confira se o credor precisa consentir com a transferência ou pode exigir a dívida de imediato, e se ele empresta a uma corporação ou pede a sua garantia. Essas são condições do credor, não regras tributárias.
5. Contratos de aluguel. O locador nomeado em cada contrato, os depósitos mantidos e como os inquilinos serão avisados de quem passa a receber o aluguel.
6. Dados do GST/HST. Se você está registrado, se cada edifício é residencial de longo prazo, de curto prazo ou comercial, se você o construiu ou reformou e quais ITCs foram pedidos.
7. Imposto de transferência. O valor da província para cada imóvel e quem vai pagá-lo no registro.
8. A corporação. O número de empresa (business number), o fim do ano fiscal, os acionistas e as classes de ações, para que as ações que você recebe sejam as que pretende.
9. Uma só data. A mesma data de transferência para todos os imóveis, para que um único T2057 cubra todos.
10. Os números. Para cada imóvel, os valores escolhidos para terreno e edifício, e uma comparação das suas hipotecas, repartidas entre os imóveis, com o custo do terreno mais o UCC dos edifícios.

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos. Todos os valores estão em dólares canadenses.

Três duplexes em Ontário, com valor escolhido igual ao custo

Uma proprietária de Ontário tem três duplexes que valem C$2.400.000 no total e custaram C$1.500.000. Em cada imóvel, o terreno e o edifício valem mais do que custaram, ela nunca deduziu CCA e nenhuma hipoteca é transferida. A nova corporação dela lhe emite ações no valor de C$2.400.000 e nada mais. Em um único T2057 para a data da transferência, elas escolhem, para o terreno e para o edifício de cada imóvel, os menores valores que a lei permite, C$1.500.000 no total. Ela não declara ganho, o custo da corporação é de C$1.500.000, e as ações custam a ela C$1.500.000. Os C$900.000 acumulados continuam ali, guardados nesses custos baixos. O imposto de transferência de imóveis de Ontário ainda é calculado sobre o valor justo de mercado de cada imóvel, C$2.400.000 no total, porque ações fazem parte do preço.

Um prédio de quatro unidades, terreno e edifício

Um prédio de quatro unidades tem um terreno que custou C$150.000 e hoje vale C$300.000. O edifício custou C$700.000, vale C$700.000 e tem UCC de C$400.000 depois de CCA deduzida antes.

Dois imóveis de aluguel na Colúmbia Britânica com hipoteca

Uma proprietária da Colúmbia Britânica transfere dois imóveis de aluguel que valem C$1.500.000 para uma corporação que ela controla. O custo do terreno mais o UCC dos edifícios soma C$900.000. Os imóveis têm uma hipoteca de C$1.000.000, que a corporação assume, e a corporação emite a ela ações no valor de C$500.000. Nenhum dinheiro troca de mãos.

Pelo entendimento da CRA, a hipoteca é um pagamento que não é em ações e é maior que esses C$900.000, e por isso os valores escolhidos sobem em pelo menos C$100.000 no total. Esse aumento é declarado como ganho de capital ou recaptura, conforme a divisão entre terrenos e edifícios. O imposto de transferência de propriedade incide sobre todo o valor de mercado de C$1.500.000, embora ela tenha recebido apenas ações e a corporação tenha assumido uma hipoteca.

E no seu caso?

• Você vai transferir a escritura de dois ou mais imóveis de aluguel, ou já transferiu sem um T2057 ou sem conferir o imposto de transferência: os valores escolhidos para terreno e edifício, as declarações e o imposto de transferência da sua província devem ser resolvidos antes de qualquer assinatura, ou uma opção tardia deve ser entregue. Busque ajuda com impostos de corporação.
• Você ainda não decidiu se vale a pena ter uma corporação: compare o imposto sobre o aluguel e o custo de tirar dinheiro em imóvel de aluguel em uma corporação.
• Seu imóvel fica em Quebec ou em uma província que não é Ontário nem a Colúmbia Britânica: o imposto de transferência e qualquer opção provincial ficam fora desta página. Busque ajuda com impostos de corporação antes de assinar.
• Você ou um acionista não é cidadão nem residente permanente: uma proibição federal de compra e um imposto para compradores estrangeiros podem valer para a corporação, além do imposto de transferência. Busque ajuda com impostos de corporação antes de assinar.
• Seu cônjuge ou um filho menor de 18 anos terá ações: a regra de atribuição pode tributar você por juros presumidos a cada ano. Busque ajuda com impostos de corporação antes de definir a estrutura das ações.
• Você comprou o imóvel no último ano, ou deve imposto à CRA: um ganho de venda rápida pode transformar o imóvel em estoque, que a seção 85 não cobre, e a corporação pode passar a responder pelas suas dívidas de imposto. Busque ajuda com impostos de corporação antes de assinar.
• Um imóvel vale menos do que custou, ou um edifício vale menos que o seu UCC: as regras de prejuízo da primeira parte podem negar o prejuízo e tirar um edifício da seção 85. Busque ajuda com impostos de corporação.
• O imóvel é comercial, de uso misto ou de curto prazo, ou você o construiu ou o reformou de forma substancial: leia GST/HST em imóvel comercial e GST/HST em aluguéis de curto prazo. Se o vendedor conta como construtor depende dos fatos; por isso, busque ajuda com impostos de corporação antes de assinar.
• O imóvel já foi a sua casa: veja transformar uma casa em imóvel de aluguel para a opção que vale quando o uso muda.
• Você prefere vender a um comprador de fora: veja vender um imóvel de aluguel.
• Você não é residente do Canadá: um bem imóvel de um não residente só pode usar a seção 85 se for usado em um negócio que o proprietário exerce no Canadá, com condições adicionais (seção 85(1.1)(a), (h) e (1.2)). Busque ajuda com impostos entre países.
• A corporação vai manter só imóveis de aluguel e precisa de escrituração contábil desde o primeiro dia: veja escrituração contábil de uma corporação que mantém imóveis de aluguel e ajuda com escrituração contábil.
• Você vai transferir um negócio além dos imóveis de aluguel: veja passar um negócio para uma corporação.