Immeuble locatif à une société : article 85, droits de mutation

Puis-je transférer mon immeuble locatif à une société sans payer d'impôt sur le gain?

Souvent, pour l'impôt sur le revenu. Si une société canadienne imposable vous donne des actions en échange de l'immeuble, vous et la société pouvez produire un choix conjoint en vertu de l'article 85 et fixer un montant pour chaque immeuble. Ce montant devient votre prix de vente et le coût de la société (Loi de l'impôt sur le revenu, art. 85). Si vous choisissez le montant le plus bas que la Loi permet pour chaque immeuble, aucun gain n'est déclaré lors du transfert. Le gain est reporté, et non effacé : il demeure dans le faible coût de la société et dans vos actions.

Sans le choix, le transfert à une société que vous contrôlez est imposé comme une vente à la juste valeur marchande. Vous et la société avez un lien de dépendance, et un transfert à un prix inférieur à la valeur marchande est traité comme fait à la valeur marchande (art. 251; art. 69).

L'article 85 est un choix en matière d'impôt sur le revenu. Les droits de mutation immobilière, la TPS/TVH, le consentement de votre prêteur et l'impôt de la société sur les loyers exigent chacun leur propre réponse.

Un dossier n'est pas simple dans les cas suivants :

• plus d'un immeuble est transféré, ou les immeubles sont dans des provinces différentes;
• le titre de propriété a déjà été transféré et vous ne savez pas si un formulaire T2057 a été produit ou si les droits de mutation ont été réglés. Le choix a une date limite et une production tardive entraîne une pénalité; lisez d'abord la section ci-dessous sur la date limite du formulaire T2057;
• un bâtiment a donné lieu à une déduction pour amortissement (DPA, l'amortissement fiscal que vous avez demandé) et vaut plus que sa fraction non amortie du coût en capital (FNACC, la base de DPA qui lui reste), car choisir un montant supérieur à la FNACC ajoute cette DPA à votre revenu au titre de la récupération de l'amortissement;
• les hypothèques que la société prend en charge totalisent plus que les montants choisis les plus bas, soit le coût de votre terrain plus la FNACC des bâtiments;
• un terrain vaut moins que son coût, ou un bâtiment moins que sa FNACC. La Loi refuse généralement la perte tant qu'une société que vous contrôlez détient l'immeuble, et pour un bâtiment, elle peut exclure le transfert de l'article 85 (art. 13(21.2); art. 40(2)g) et la définition de perte apparente à l'art. 54);
• l'immeuble est commercial, à usage mixte ou loué à court terme, ou vous l'avez construit ou rénové en grande partie, de sorte que la TPS/TVH peut s'appliquer;
• vous-même ou un actionnaire n'êtes pas citoyen canadien ni résident permanent. Une interdiction fédérale peut empêcher la société d'acquérir le titre d'un bâtiment d'au plus trois logements si des non-Canadiens détiennent 10 % ou plus de la société, et une taxe sur les acheteurs étrangers peut s'ajouter aux droits de mutation;
• votre époux ou conjoint de fait, ou un enfant de moins de 18 ans, détiendra 10 % ou plus de toute catégorie d'actions. Si l'un des principaux objectifs est de lui transférer du revenu, des intérêts au taux prescrit peuvent vous être attribués chaque année. L'exception relative à la société exploitant une petite entreprise ne convient habituellement pas à une société qui ne détient que des immeubles locatifs (art. 74.4);
• l'immeuble a déjà été votre résidence, ou quelqu'un d'autre en est copropriétaire;
• l'immeuble est détenu pour la revente, ou vous possédez un logement, comme une maison locative ou un condo, depuis moins de 365 jours consécutifs. L'article 85 ne s'applique pas aux biens immeubles détenus comme stocks, et un gain tiré d'une vente rapide peut faire de l'immeuble un stock (art. 85(1.1)f); art. 12(12));
• vous devez de l'impôt à l'Agence du revenu du Canada (ARC), ou les actions que vous recevez valent moins que l'immeuble. La société peut être tenue responsable, sans limite de temps pour la cotisation, de vos dettes d'impôt sur le revenu et de TPS/TVH jusqu'à concurrence de l'excédent de la valeur de l'immeuble sur ce qu'elle a donné (Loi de l'impôt sur le revenu, art. 160; Loi sur la taxe d'accise, art. 325).

Rassemblez d'abord, pour chaque immeuble : l'état de clôture de l'achat, votre tableau de DPA indiquant la FNACC, une évaluation écrite qui distingue le terrain du bâtiment, le relevé et les conditions de l'hypothèque, les baux et les règles de droits de mutation de votre province. La dernière section énumère les points à vérifier.

Que doit me donner la société, et qu'est-ce que le montant choisi?

La société doit vous donner au moins une action, ou une partie d'action, à titre de contrepartie. Elle peut y ajouter de l'argent comptant, un billet ou une hypothèque qu'elle prend en charge. Le montant choisi, aussi appelé montant convenu, est le prix que vous et la société fixez pour chaque immeuble, dans les limites prévues par la Loi (ARC : IC76-19R3).

• Des actions sont obligatoires. Si le prix ne comprend aucune action, l'article 85 ne s'applique pas et le transfert est imposé comme une vente. Un billet ou un crédit au compte de prêt d'un actionnaire n'est pas une action.
• La contrepartie autre qu'en actions s'impute sur le choix. L'argent comptant, un billet ou une hypothèque que la société prend en charge ne peuvent dépasser le montant choisi pour cet immeuble. Sinon, la Loi relève le montant en conséquence et l'impôt suit (art. 85(1)b)). L'ARC considère la totalité de l'hypothèque prise en charge par une société comme une contrepartie autre qu'en actions, et accepte que la dette soit répartie entre des immeubles transférés ensemble si le montant attribué à chacun ne dépasse pas son montant choisi (IT-291R3, archivé, par. 17). Si vos immeubles locatifs sont hypothéqués, comparez le total des hypothèques avec le total des montants choisis les plus bas, soit le coût de votre terrain plus la FNACC des bâtiments, puis immeuble par immeuble, avant d'accepter un montant. Si les hypothèques sont plus élevées, vous pouvez soit choisir un montant plus élevé et déclarer la différence tout de suite, soit transférer d'autres immeubles.
• Vos actions ont un faible coût. Leur coût fiscal est le total des montants choisis moins toute contrepartie autre qu'en actions, et leur capital versé est réduit de la même façon (art. 85(1)g), h) et (2.1)). Les deux sont habituellement inférieurs à la valeur marchande. Consultez les prêts à l'actionnaire pour retirer de l'argent plus tard.
• Un avantage consenti à quelqu'un d'autre est imposé. Si vous recevez moins que la valeur de l'immeuble et que la différence profite à une personne liée, comme un enfant qui détient des actions, le montant choisi est relevé de cet avantage (art. 85(1)e.2)).

Le fonctionnement de l'article 85 pour une entreprise en exploitation est expliqué dans transférer une entreprise dans une société.

Comment répartir le montant choisi entre le terrain et le bâtiment, et quand y a-t-il récupération de l'amortissement?

Chaque immeuble exige deux montants choisis, un pour le terrain et un pour le bâtiment, parce qu'un terrain ne donne pas droit à la DPA et qu'un bâtiment y donne droit (ARC : revenus de location). Les montants les plus bas que la Loi permet sont le coût de votre terrain et la FNACC du bâtiment. Ils ne produisent ni gain ni récupération de l'amortissement. Choisir pour le bâtiment un montant supérieur à sa FNACC ajoute une récupération de l'amortissement à votre revenu. Si vous n'avez jamais demandé la DPA sur un bâtiment, sa FNACC correspond généralement à son coût, de sorte que le montant le plus bas ne révèle aucune récupération.

Ces limites viennent de l'article 85(1)b), c), c.1) et e). Aucun des deux montants ne peut dépasser la valeur marchande. La récupération de l'amortissement est la DPA que vous avez demandée auparavant et qui revient dans le revenu lorsque le montant reçu dépasse la FNACC (art. 13(1); ARC : revenus de location). Si vous choisissez un montant supérieur au plus bas, l'excédent est déclaré dans l'année du transfert.

• La FNACC se mesure par catégorie. Un bâtiment locatif acquis après 1971 dont le coût est de 50 000 $ ou plus a généralement sa propre catégorie, et sa FNACC lui est donc propre. Les bâtiments d'une même catégorie font l'objet du choix dans un ordre que vous désignez avant la date limite de production, sinon l'ARC fixe l'ordre (art. 85(1)e.1); ARC : formulaire T2057).
• La répartition de la valeur marchande entre le terrain et le bâtiment doit être justifiée. Le formulaire demande s'il existe une entente écrite et un rapport d'évaluation, et l'ARC s'attend à ce que vous conserviez la façon dont la valeur de chaque immeuble a été établie. Une évaluation qui estime le terrain et le bâtiment séparément appuie la répartition.
• La société prend votre place. Son coût du terrain est le montant choisi. Son coût en capital du bâtiment est généralement votre coût en capital, plus la moitié de tout montant que vous avez choisi au-delà de ce coût. Si vous avez choisi moins que votre coût en capital, l'écart compte comme de la DPA déjà demandée, de sorte que la même récupération de l'amortissement peut survenir lorsque la société vend (art. 85(5); art. 13(7)e)).

La question de savoir s'il faut demander la DPA est traitée dans faut-il demander la DPA sur un immeuble locatif.

Quand le formulaire T2057 est-il exigible, et que faire si je le produis en retard?

Le choix du formulaire T2057 est à produire à la date limite suivante : la plus hâtive des dates limites de production de la déclaration de revenus de l'une ou l'autre des parties pour l'année du transfert (art. 85(6)). Il se produit séparément de toute déclaration, et le formulaire de l'ARC énonce la même règle (ARC : formulaire T2057).

La date la plus hâtive prévaut. Une société dont la fin d'exercice est rapprochée peut avancer sa date avant la vôtre; fixez donc l'exercice de la société avant de déterminer une date limite.

• Un formulaire par date de transfert. Les immeubles transférés à des dates différentes exigent des formulaires distincts. Chaque formulaire énumère tous les immeubles, chacun avec son propre montant convenu.
• Remplissez-le au complet. Un formulaire incomplet peut être jugé invalide, et un numéro de compte valide de l'ARC est nécessaire pour le produire (ARC : formulaire T2057).
• Les copropriétaires font leur choix séparément. L'ARC demande à un copropriétaire désigné d'envoyer ensemble le formulaire de chaque copropriétaire, avec la liste des copropriétaires. Consultez la déclaration d'un immeuble locatif en copropriété.

La pénalité pour un choix tardif ou modifié est le moindre de 1/4 de 1 % de l'excédent de la valeur marchande sur le montant convenu, pour chaque mois ou partie de mois, et de 100 $ pour chaque mois ou partie de mois, jusqu'à concurrence de 8 000 $ (art. 85(7) à (8); ARC : IC76-19R3). Si le titre a déjà été transféré et qu'aucun choix n'a été produit, la date limite n'est peut-être pas encore passée. Si elle l'est, un choix tardif est possible. Un immeuble omis du choix est traité comme vendu à la valeur marchande, sauf si un choix tardif le couvre.

Dois-je payer des droits de mutation immobilière quand je transfère le titre à ma propre société?

En Ontario et en Colombie-Britannique, les droits sont généralement calculés sur la valeur marchande de l'immeuble, et non sur l'argent versé, lorsque vous transférez le titre à votre propre société. L'article 85 est un choix en matière d'impôt sur le revenu, et la page d'aucune des deux provinces ne le mentionne comme une exemption de droits de mutation. Les autres provinces ont leurs propres règles, que cette page ne vérifie pas.

Ontario. Lorsque des actions font partie du prix, la contrepartie imposable est réputée être la juste valeur marchande de l'immeuble à l'enregistrement (Ontario : transferts impliquant des sociétés). L'exemption pour les transferts à une société d'entreprise familiale exclut la location de biens immeubles, de sorte que les immeubles locatifs n'y sont pas admissibles (Ontario : exemption pour les sociétés d'entreprise familiale). Les droits sont payables à l'enregistrement du transfert (Ontario : calcul des droits de mutation immobilière).

Colombie-Britannique. La taxe sur le transfert de propriété est calculée sur la juste valeur marchande à l'enregistrement lorsque vous transférez un immeuble de vous-même à votre société, y compris lorsqu'aucun argent n'est échangé (C.-B. : questions fréquentes sur la taxe sur le transfert de propriété). La page des exemptions énumère des cas précis, comme une ferme familiale transférée à une société agricole familiale, mais aucune exemption générale pour le transfert d'un immeuble locatif à votre propre société. Vérifiez si une exemption énumérée convient à votre immeuble (C.-B. : exemptions).

Utilisez le calculateur de la province pour obtenir le montant exact, car d'autres taxes peuvent s'appliquer. Un immeuble de la ville de Toronto peut aussi être assujetti à la taxe propre à la Ville (Ville de Toronto : droits municipaux de mutation immobilière). Cette page ne vérifie pas les autres taxes municipales. Pour toute autre province, obtenez la règle sur le site de son ministère du Revenu ou de son registre foncier, ou auprès de l'avocat qui enregistre le transfert, avant de signer.

Des taxes sur les acheteurs étrangers peuvent s'ajouter à ces taux. La taxe de spéculation des non-résidents de l'Ontario est de 25 % sur les terrains comptant de un à six logements unifamiliaux lorsqu'un acheteur est une entité étrangère : une personne qui n'est ni citoyenne canadienne ni résidente permanente, une société non constituée au Canada ou une société canadienne contrôlée par des entités étrangères (Ontario : taxe de spéculation des non-résidents). La taxe additionnelle sur le transfert de propriété de la Colombie-Britannique est de 20 % de la valeur résidentielle dans cinq districts régionaux désignés lorsque l'acheteur est un ressortissant étranger, une société étrangère ou un fiduciaire imposable (C.-B. : taxe additionnelle). Si vous-même ou un actionnaire n'êtes pas citoyen ni résident permanent, vérifiez les deux avant de signer.

Une interdiction fédérale est distincte de ces taxes. Elle doit prendre fin en janvier 2027. D'ici là, une société que des non-Canadiens (des personnes qui ne sont ni citoyennes ni résidentes permanentes, et des sociétés étrangères) contrôlent (10 % ou plus de sa valeur de capitaux propres ou de ses votes, ou un contrôle de fait) ne peut pas acheter un immeuble résidentiel dans une région métropolitaine de recensement ou une agglomération de recensement. Cela vise un bâtiment d'au plus trois logements et une unité jumelée, en rangée ou en copropriété. Un transfert de titre à la société compte comme un achat. La sanction est une amende pouvant atteindre 10 000 $ et une éventuelle vente ordonnée par un tribunal, et non une taxe (la Loi; le Règlement; Logement, Infrastructures et Collectivités Canada).

Dois-je percevoir ou payer la TPS/TVH lorsque je transfère l'immeuble?

Souvent non, pour une location résidentielle de longue durée. La vente d'un immeuble d'habitation par une personne qui n'en est pas le constructeur est exonérée de TPS/TVH, sauf si le vendeur a demandé un crédit de taxe sur les intrants (CTI) lors de la dernière acquisition ou pour une amélioration (Loi sur la taxe d'accise, annexe V, partie I, art. 2; ARC : mémorandum 19.1). Les immeubles loués à court terme, commerciaux ou à usage mixte, ainsi que les immeubles construits ou rénovés en grande partie, peuvent changer la réponse.

Lors d'une vente taxable d'un bien immeuble à une société inscrite à la TPS/TVH, vous ne percevez pas la taxe; la société la comptabilise dans sa propre déclaration (art. 221(2)b); art. 228(4)). Les définitions de « constructeur » et d'« immeuble d'habitation » figurent à l'article 123(1). Le loyer d'un logement résidentiel loué pour au moins un mois à la fois est aussi exonéré, de sorte que la société ne facture pas la TPS/TVH sur un loyer résidentiel ordinaire de longue durée (annexe V, partie I, art. 6).

Si vous êtes inscrit et transférez une entreprise de location que la société exploitera, un choix conjoint prévu à l'article 167 peut supprimer la taxe sur une partie du transfert, mais un vendeur inscrit ne peut pas le faire avec un acheteur non inscrit. Savoir si le transfert d'une partie seulement de vos immeubles est admissible est une question de fait. Consultez la TPS/TVH sur un immeuble résidentiel pour les règles sur la résidence et le locatif.

Quel impôt la société paie-t-elle sur les loyers après le transfert?

Les loyers sont généralement un revenu de bien, de sorte que le taux des petites entreprises ne s'y applique généralement pas. La Loi définit une « entreprise de placement déterminée » comme une entreprise dont le but principal est de tirer un revenu de biens, y compris des loyers, et l'exclut du revenu d'entreprise exploitée activement (art. 125(7)). La déduction accordée aux petites entreprises ne s'applique qu'au revenu d'entreprise exploitée activement.

L'exception est une entreprise de location qui compte plus de 5 employés à temps plein tout au long de l'année, ou qui aurait besoin d'autant d'employés si une société associée ne lui fournissait pas de services. Savoir si une situation donnée y répond est une question de fait; confirmez-le donc avec les registres de paie.

Les taux, la part de l'impôt qui est remboursée lorsque vous versez des dividendes et l'effet sur vos autres sociétés sont expliqués dans un immeuble locatif dans une société et les sociétés de portefeuille et de placement.

Que dois-je déclarer dans ma propre déclaration et dans la première déclaration de la société?

Les loyers gagnés jusqu'à la date du transfert sont les vôtres. Les loyers après cette date sont ceux de la société, de sorte que la date du transfert fixe le partage entre les deux déclarations.

Dans votre propre déclaration de l'année du transfert :

• L'état des revenus de location, avec les loyers et les dépenses jusqu'à la date du transfert. Inscrivez la disposition de chaque bâtiment à son montant choisi dans le tableau de DPA, où un solde négatif représente une récupération de l'amortissement (ARC : revenus de location).
• Chaque disposition de terrain sur l'annexe 3, qu'il y ait ou non un gain (ARC : gains en capital).
• Tout gain ou toute récupération de l'amortissement créé par un choix supérieur aux montants les plus bas, ou par une contrepartie autre qu'en actions supérieure à votre coût.

Dans la première déclaration de la société : une déclaration T2 est exigée pour chaque année d'imposition, même si aucun impôt n'est payable (ARC : qui doit produire), à produire six mois après la fin de l'exercice. Elle déclare les loyers, les dépenses et la DPA sur le bâtiment selon le coût en capital et la FNACC décrits ci-dessus. Suivez le coût fiscal de chaque immeuble, soit le montant choisi, dès le premier jour. Consultez la tenue de livres d'une société de location immobilière.

Que dois-je rassembler et vérifier avant de signer quoi que ce soit?

Réglez ces points avant le transfert du titre.

1. Titre de propriété. Une recherche de titre à jour pour chaque immeuble, indiquant les propriétaires inscrits et les charges.
2. Coût et FNACC. L'état de clôture de chaque achat, avec la répartition entre terrain et bâtiment, et votre tableau de DPA indiquant la FNACC de chaque bâtiment.
3. Évaluation. Une évaluation écrite de chaque immeuble, avec le terrain et le bâtiment évalués séparément, datée de près de la date du transfert.
4. Hypothèques. Le relevé et les conditions de chaque hypothèque. Vérifiez si le prêteur doit consentir au transfert ou peut exiger le remboursement du prêt, et s'il prête à une société ou demande votre garantie. Ce sont les conditions du prêteur, et non des règles fiscales.
5. Baux. Le locateur nommé dans chaque bail, les dépôts détenus et la façon dont les locataires seront informés de qui perçoit désormais le loyer.
6. Faits relatifs à la TPS/TVH. Si vous êtes inscrit, si chaque bâtiment est une location résidentielle de longue durée, une location à court terme ou un immeuble commercial, si vous l'avez construit ou rénové, et les CTI demandés.
7. Droits de mutation. Le montant de la province pour chaque immeuble, et qui le financera à l'enregistrement.
8. La société. Son numéro d'entreprise, la fin de son exercice, ses actionnaires et ses catégories d'actions, afin que les actions que vous recevez soient bien celles que vous voulez.
9. Une seule date. La même date de transfert pour chaque immeuble, afin qu'un seul formulaire T2057 les couvre tous.
10. Les chiffres. Pour chaque immeuble, les montants choisis pour le terrain et le bâtiment, et une comparaison de vos hypothèques, réparties entre les immeubles, avec le coût de votre terrain plus la FNACC des bâtiments.

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration. Tous les montants sont en dollars canadiens.

Trois duplex en Ontario, choix au coût

Une propriétaire ontarienne possède trois duplex valant au total 2 400 000 $ qui lui ont coûté 1 500 000 $. Pour chaque immeuble, le terrain et le bâtiment valent plus que leur coût, elle n'a jamais demandé de DPA et aucune hypothèque n'est transférée. Sa nouvelle société lui émet des actions d'une valeur de 2 400 000 $ et rien d'autre. Sur un seul formulaire T2057 pour la date du transfert, elles choisissent, pour le terrain et le bâtiment de chaque immeuble, les montants les plus bas que la Loi permet, soit 1 500 000 $ au total. Elle ne déclare aucun gain, le coût de la société est de 1 500 000 $, et ses actions lui coûtent 1 500 000 $. Le gain accumulé de 900 000 $ est toujours là, contenu dans ces faibles coûts. Les droits de mutation immobilière de l'Ontario sont tout de même calculés sur la juste valeur marchande de chaque immeuble, soit 2 400 000 $ au total, parce que des actions font partie du prix.

Un quadruplex, terrain et bâtiment

Un quadruplex comprend un terrain qui a coûté 150 000 $ et vaut maintenant 300 000 $. Le bâtiment a coûté 700 000 $, vaut 700 000 $ et a une FNACC de 400 000 $ après de la DPA antérieure.

Deux immeubles locatifs en Colombie-Britannique avec une hypothèque

Une propriétaire de la Colombie-Britannique transfère deux immeubles locatifs valant 1 500 000 $ à une société qu'elle contrôle. Le coût de ses terrains et la FNACC des bâtiments totalisent 900 000 $. Les immeubles sont grevés d'une hypothèque de 1 000 000 $, que la société prend en charge, et elle lui émet des actions d'une valeur de 500 000 $. Aucun argent comptant n'est échangé.

Selon l'ARC, l'hypothèque est une contrepartie autre qu'en actions supérieure à ces 900 000 $, de sorte que les montants choisis augmentent d'au moins 100 000 $ au total. Cette hausse est déclarée comme gain en capital ou récupération de l'amortissement, selon sa répartition entre les terrains et les bâtiments. La taxe sur le transfert de propriété s'applique à la pleine valeur marchande de 1 500 000 $, même si elle n'a reçu que des actions et que la société a pris en charge une hypothèque.

Votre situation est différente?

• Vous êtes sur le point de transférer le titre de deux immeubles locatifs ou plus, ou vous l'avez déjà fait sans formulaire T2057 ni vérification des droits de mutation : les montants choisis pour le terrain et le bâtiment, les productions et les droits de mutation de votre province devraient être réglés avant que quiconque signe, ou un choix tardif devrait être produit. Obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés.
• Vous n'avez pas décidé si une société en vaut la peine : comparez l'impôt sur les loyers et le coût du retrait d'argent dans un immeuble locatif dans une société.
• Votre immeuble est au Québec ou dans une province autre que l'Ontario et la Colombie-Britannique : les droits de mutation et tout choix provincial sont hors du sujet de cette page. Obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés avant de signer.
• Vous-même ou un actionnaire n'êtes pas citoyen ni résident permanent : une interdiction fédérale d'achat et une taxe sur les acheteurs étrangers peuvent s'appliquer à la société en plus des droits de mutation. Obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés avant de signer.
• Un époux ou un enfant de moins de 18 ans détiendra des actions : la règle d'attribution peut vous imposer des intérêts réputés chaque année. Obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés avant de fixer la structure des actions.
• Vous avez acheté l'immeuble au cours de la dernière année, ou vous devez de l'impôt à l'ARC : un gain tiré d'une vente rapide peut faire de l'immeuble un stock, que l'article 85 ne couvre pas, et la société peut devenir responsable de vos dettes fiscales. Obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés avant de signer.
• Un immeuble vaut moins que son coût, ou un bâtiment moins que sa FNACC : les règles sur les pertes de la première section peuvent refuser la perte et exclure un bâtiment de l'article 85. Obtenez de l'aide en fiscalité des sociétés.
• L'immeuble est commercial, à usage mixte ou loué à court terme, ou vous l'avez construit ou rénové en grande partie : lisez la TPS/TVH sur un immeuble commercial et la TPS/TVH sur les locations à court terme. Le fait que le vendeur soit un constructeur dépend des faits; obtenez donc de l'aide en fiscalité des sociétés avant de signer.
• L'immeuble a été votre résidence : consultez transformer une résidence en immeuble locatif pour le choix applicable lorsque l'usage change.
• Vous préférez vendre à un acheteur externe : consultez la vente d'un immeuble locatif.
• Vous n'êtes pas résident du Canada : un bien immeuble appartenant à un non-résident n'est admissible à l'article 85 que s'il est utilisé dans une entreprise que le propriétaire exploite au Canada, avec des conditions supplémentaires (art. 85(1.1)a), h) et (1.2)). Obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• La société ne détiendra que des immeubles locatifs et a besoin de livres dès le premier jour : consultez la tenue de livres d'une société de location immobilière et de l'aide en tenue de livres.
• Vous transférez une entreprise en plus d'immeubles locatifs : consultez transférer une entreprise dans une société.