Pasar alquileres a una corporación: sección 85 e impuestos

¿Puedo pasar mi propiedad en alquiler a una corporación sin pagar impuesto sobre la ganancia?

Por lo general sí, en el impuesto sobre la renta. Si una corporación canadiense gravable le entrega acciones a cambio de la propiedad, usted y la corporación pueden presentar una elección conjunta conforme a la sección 85 y escoger un monto para cada propiedad. Ese monto pasa a ser su precio de venta y el costo de la corporación (Income Tax Act, s. 85). Si elige el monto más bajo que permite la ley para cada propiedad, no se declara ganancia en la transferencia. La ganancia se difiere, no desaparece: queda en el costo bajo de la corporación y en sus acciones.

Sin la elección, la transferencia a una corporación que usted controla tributa como una venta a valor justo de mercado. Usted y la corporación son partes relacionadas, así que no tratan en condiciones de plena competencia, y una transferencia por menos del valor de mercado se considera hecha a ese valor (s. 251; s. 69).

La sección 85 es una elección del impuesto sobre la renta. El impuesto sobre la transferencia de terrenos, el GST/HST, el consentimiento de su prestamista y el impuesto de la corporación sobre el alquiler requieren cada uno su propia respuesta.

El caso no es sencillo cuando:

• se pasa más de una propiedad, o las propiedades están en provincias distintas;
• el título ya se pasó y usted no está seguro de que se presentó un Form T2057 o de que se atendió el impuesto de transferencia. La elección tiene fecha límite y presentarla tarde conlleva una multa, así que lea primero la sección sobre la fecha límite del Form T2057 más abajo;
• un edificio ya tuvo deducción por costo de capital (CCA, la depreciación fiscal que usted reclamó) y vale más que su costo de capital no depreciado (UCC, la base de CCA que le queda), porque elegir un monto superior al UCC suma esa CCA de nuevo a su ingreso como recuperación de depreciación;
• las hipotecas que asume la corporación suman más que los montos elegidos más bajos, es decir, el costo de su terreno más el UCC de los edificios;
• el terreno vale menos de lo que costó, o un edificio vale menos que su UCC. Por lo general, la ley niega la pérdida mientras una corporación que usted controla tenga la propiedad, y en el caso de un edificio puede sacar la transferencia de la sección 85 (s. 13(21.2); s. 40(2)(g) y la definición de pérdida superficial en la s. 54);
• la propiedad es comercial, de uso mixto o de corto plazo, o usted la construyó o la renovó de forma sustancial, por lo que puede aplicar GST/HST;
• usted o un accionista no es ciudadano canadiense ni residente permanente. Una prohibición federal puede impedir que la corporación reciba el título de un edificio de hasta tres unidades si personas que no son canadienses poseen 10% o más de la corporación, y además del impuesto sobre la transferencia de terrenos puede aplicar un impuesto a compradores extranjeros;
• su cónyuge o pareja de hecho, o un hijo menor de 18 años, tendrá 10% o más de cualquier clase de acciones. Si uno de los fines principales es trasladarles ingresos, cada año se pueden atribuir a usted intereses a la tasa prescrita. La excepción de la pequeña empresa por lo general no se ajusta a una corporación que solo tiene alquileres (s. 74.4);
• la propiedad fue alguna vez su vivienda, o alguien más es copropietario;
• la propiedad se mantiene para reventa, o usted ha tenido una unidad de vivienda, como una casa o un condominio en alquiler, por menos de 365 días consecutivos. La sección 85 no cubre los bienes inmuebles que son inventario, y una ganancia por una venta rápida puede convertir la propiedad en inventario (s. 85(1.1)(f); s. 12(12));
• usted debe impuestos a la CRA, o las acciones que recibe valen menos que la propiedad. La corporación puede responder, sin límite de tiempo para la determinación, por sus deudas de impuesto sobre la renta y GST/HST hasta el monto en que el valor de la propiedad supera lo que ella entregó (Income Tax Act, s. 160; Excise Tax Act, s. 325).

Reúna primero, para cada propiedad: el estado de cierre de la compra, su calendario de CCA con el UCC, una valuación por escrito que separe terreno y edificio, el estado de cuenta y las condiciones de la hipoteca, los contratos de arrendamiento y las reglas de impuesto de transferencia de su provincia. La última sección enumera qué revisar.

¿Qué tiene que entregarme la corporación y qué es el monto elegido?

La corporación debe entregarle al menos una acción, o parte de una, como parte del precio. Puede agregar efectivo, un pagaré o una hipoteca que asuma. El monto elegido, también llamado monto acordado, es el precio que usted y la corporación escogen para cada propiedad, dentro de los límites que fija la ley (CRA: IC76-19R3).

• Se necesitan acciones. Si el precio no incluye ninguna acción, la sección 85 no aplica y la transferencia tributa como una venta. Un pagaré o un abono en una cuenta de préstamo del accionista no es una acción.
• La contraprestación que no es en acciones cuenta contra la elección. El efectivo, el pagaré o la hipoteca que asume la corporación no pueden superar el monto elegido para esa propiedad. Si lo superan, la ley sube el monto hasta igualarlo y el impuesto sigue a ese monto (s. 85(1)(b)). La CRA trata la hipoteca completa que asume una corporación como contraprestación que no es en acciones, y acepta que la deuda se reparta entre propiedades que se pasan juntas si el monto asignado a cada una no es mayor que su monto elegido (IT-291R3, archivado, párr. 17). Si los alquileres tienen hipotecas, compare su total con el total de los montos elegidos más bajos, que son el costo de su terreno más el UCC de los edificios, y luego propiedad por propiedad, antes de aceptar cualquier monto. Si las hipotecas son mayores, las opciones son elegir un monto más alto y declarar la diferencia ahora, o pasar otras propiedades.
• Sus acciones quedan con un costo bajo. Su costo fiscal es el total de los montos elegidos menos la contraprestación que no es en acciones, y su capital pagado se reduce de la misma manera (s. 85(1)(g), (h) y (2.1)). Ambos suelen ser menores que el valor de mercado. Consulte préstamos del accionista para sacar dinero más adelante.
• Un beneficio para otra persona tributa. Si usted recibe menos de lo que vale la propiedad y la diferencia beneficia a una persona relacionada, como un hijo que tiene acciones, el monto elegido se aumenta en ese beneficio (s. 85(1)(e.2)).

Cómo funciona la sección 85 para un negocio en operación se explica en pasar un negocio a una corporación.

¿Cómo reparto el monto elegido entre terreno y edificio, y cuándo hay recuperación de depreciación?

Cada propiedad necesita dos montos elegidos, uno para el terreno y otro para el edificio, porque el terreno no tiene CCA y el edificio sí (CRA: ingresos de alquiler). Los montos más bajos que permite la ley son el costo de su terreno y el UCC del edificio. No generan ganancia ni recuperación de depreciación. Elegir para el edificio un monto superior a su UCC suma recuperación de depreciación a su ingreso. Si nunca reclamó CCA sobre un edificio, su UCC es por lo general su costo, así que el monto más bajo no muestra recuperación de depreciación.

Estos límites vienen de la sección 85(1)(b), (c), (c.1) y (e). Ninguno de los montos puede superar el valor de mercado. La recuperación de depreciación es la CCA que reclamó antes y que vuelve al ingreso cuando el monto recibido es mayor que el UCC (s. 13(1); CRA: ingresos de alquiler). Si elige más que el monto más bajo, el exceso se declara en el año de la transferencia.

• El UCC se mide por clase. Un edificio de alquiler adquirido después de 1971 que costó $50,000 o más tiene por lo general su propia clase, así que su UCC es solo suyo. Los edificios que comparten una clase se eligen en un orden que usted designa antes de la fecha límite de presentación; si no, la CRA fija el orden (s. 85(1)(e.1); CRA: Form T2057).
• La división del valor de mercado entre terreno y edificio necesita respaldo. El formulario pregunta si hay un acuerdo por escrito y un informe de valuación, y la CRA espera que usted conserve cómo se calculó el valor de cada propiedad. Una valuación que valore por separado el terreno y el edificio respalda la división.
• La corporación ocupa su lugar. Su costo del terreno es el monto elegido. Su costo de capital del edificio es por lo general el costo de capital de usted, más la mitad de cualquier monto que usted eligió por encima de él. Si eligió menos que su costo de capital, la diferencia cuenta como CCA ya reclamada, así que la misma recuperación de depreciación puede surgir cuando la corporación venda (s. 85(5); s. 13(7)(e)).

Si conviene reclamar la CCA es tema de si debe reclamar la CCA sobre un alquiler.

¿Cuándo vence el Form T2057 y qué pasa si lo presento tarde?

La elección del Form T2057 vence en la fecha límite de presentación de la declaración del impuesto sobre la renta más temprana de cualquiera de las partes para el año de la transferencia (s. 85(6)). Se presenta por separado de cualquier declaración, y el formulario de la CRA da la misma regla (CRA: Form T2057).

Rige la fecha más temprana. Una corporación con un cierre del ejercicio temprano puede hacer que su fecha sea anterior a la de usted, así que defina el cierre del ejercicio de la corporación antes de fijar una fecha límite.

• Un formulario por fecha de transferencia. Las propiedades transferidas en fechas distintas necesitan formularios separados. Cada formulario enumera todas las propiedades con su propio monto acordado.
• Complételo. Un formulario incompleto puede considerarse inválido, y se necesita un número de cuenta de la CRA válido para presentarlo (CRA: Form T2057).
• Los copropietarios eligen por separado. La CRA pide que un copropietario designado envíe juntos los formularios de todos los copropietarios, con una lista de ellos. Consulte declarar una propiedad en alquiler en copropiedad.

La multa por una elección tardía o enmendada es la menor de estas dos cantidades: 1/4 del 1% del monto en que el valor de mercado supera el monto acordado, por cada mes o parte de mes, y $100 por cada mes o parte de mes, hasta $8,000 (s. 85(7) a (8); CRA: IC76-19R3). Si el título ya se pasó y no se presentó ninguna elección, puede que la fecha de vencimiento no haya pasado. Si ya pasó, es posible presentar una elección tardía. Una propiedad que se deja fuera de la elección se trata como vendida a valor de mercado, a menos que una elección tardía la cubra.

¿Pago impuesto sobre la transferencia de terrenos cuando paso el título a mi propia corporación?

En Ontario y en Columbia Británica, el impuesto se cobra por lo general sobre el valor de mercado de la propiedad, no sobre el efectivo pagado, cuando usted pasa el título a su propia corporación. La sección 85 es una elección del impuesto sobre la renta, y la página de ninguna de las dos provincias la incluye como exención del impuesto de transferencia. Otras provincias tienen sus propias reglas, que esta página no revisa.

Ontario. Cuando las acciones son cualquier parte del precio, se considera que la contraprestación gravable es el valor justo de mercado de la propiedad al momento del registro (Ontario: transferencias que involucran corporaciones). La exención para transferencias a una corporación de negocios familiares excluye el arrendamiento de bienes inmuebles, así que los alquileres no califican (Ontario: exención para corporaciones de negocios familiares). El impuesto se paga cuando se registra la transferencia (Ontario: cálculo del impuesto sobre la transferencia de terrenos).

Columbia Británica. El impuesto sobre la transferencia de propiedades se cobra sobre el valor justo de mercado al momento del registro cuando usted transfiere una propiedad de usted mismo a su corporación, incluso cuando no se intercambia dinero (BC: preguntas frecuentes sobre el impuesto sobre la transferencia de propiedades). La página de exenciones enumera casos específicos, como una finca familiar que pasa a una corporación agrícola familiar, pero no una exención general para pasar un alquiler a su propia corporación. Revise si alguna exención de la lista se ajusta a su propiedad (BC: exenciones).

Use la calculadora de la propia provincia para el monto exacto, porque pueden aplicar otros impuestos. Una propiedad en la ciudad de Toronto también puede llevar el impuesto propio de la ciudad (Ciudad de Toronto: impuesto municipal sobre la transferencia de terrenos). Esta página no revisa otros impuestos municipales. Para cualquier otra provincia, obtenga la regla en el sitio de ingresos o de registro de la propiedad de esa provincia, o con el abogado que registra la transferencia, antes de firmar.

Los impuestos a compradores extranjeros pueden sumarse a estas tasas. El impuesto de especulación para no residentes de Ontario es de 25% sobre terrenos con una a seis residencias unifamiliares cuando un comprador es una entidad extranjera: una persona que no es ciudadana ni residente permanente de Canadá, una corporación no constituida en Canadá o una corporación canadiense controlada por entidades extranjeras (Ontario: NRST). El impuesto adicional sobre la transferencia de propiedades de Columbia Británica es de 20% del valor residencial en cinco distritos regionales enumerados cuando el comprador es un extranjero, una corporación extranjera o un fiduciario gravable (BC: impuesto adicional). Si usted o un accionista no es ciudadano ni residente permanente, revise ambos antes de firmar.

Una prohibición federal es independiente de esos impuestos. Está previsto que termine en enero de 2027. Hasta entonces, una corporación controlada por personas que no son canadienses (personas que no son ciudadanas ni residentes permanentes, y corporaciones extranjeras), con 10% o más de su valor patrimonial o de sus votos, o con control de hecho, no puede comprar propiedades residenciales en un área metropolitana censal ni en una aglomeración censal. Eso incluye un edificio de hasta tres unidades de vivienda y una unidad adosada, en hilera o en condominio. Una transferencia del título a la corporación cuenta como compra. La sanción es una multa de hasta $10,000 y una posible orden judicial de venta, no un impuesto (la ley; el reglamento; Housing, Infrastructure and Communities Canada).

¿Cobro o pago GST/HST cuando paso la propiedad?

Por lo general no, en un alquiler residencial de largo plazo. La venta de un complejo residencial por alguien que no es su constructor está exenta de GST/HST, a menos que el vendedor haya reclamado un crédito fiscal por insumos (ITC) en la última adquisición o en una mejora (Excise Tax Act, Schedule V, Parte I, s. 2; CRA: Memorandum 19.1). Las propiedades de corto plazo, comerciales, de uso mixto y las construidas o renovadas de forma sustancial pueden cambiar eso.

En una venta gravable de bienes inmuebles a una corporación registrada para GST/HST, usted no cobra el impuesto; la corporación lo contabiliza en su propia declaración (s. 221(2)(b); s. 228(4)). Las definiciones de «builder» y «residential complex» están en la sección 123(1). El alquiler de una unidad residencial arrendada por al menos un mes a la vez también está exento, así que la corporación no cobra GST/HST sobre el alquiler residencial ordinario de largo plazo (Schedule V, Parte I, s. 6).

Si usted está registrado y pasa un negocio de alquiler que la corporación va a continuar, una elección conjunta conforme a la sección 167 puede eliminar el impuesto sobre parte de la transferencia, pero un vendedor registrado no puede hacerla con un comprador no registrado. Que pasar solo algunas de sus propiedades califique es una cuestión de hecho. Consulte GST/HST en propiedades residenciales para las reglas de vivienda y alquiler.

¿Qué impuesto paga la corporación sobre el alquiler después del cambio?

El alquiler es por lo general ingreso de propiedad, así que la tasa de pequeña empresa por lo general no se le aplica. La ley define un «specified investment business» (negocio de inversión específico) como uno cuyo fin principal es el ingreso de propiedad, incluidos los alquileres, y lo excluye del ingreso de negocio activo (s. 125(7)). La deducción para pequeñas empresas se aplica solo al ingreso de negocio activo.

La excepción es un negocio de alquiler con más de 5 empleados de tiempo completo durante todo el año, o uno que necesitaría ese número de empleados si una corporación asociada no le prestara servicios. Que una estructura concreta cumpla esa condición es una cuestión de hecho, así que confírmelo con los registros de nómina.

Las tasas, la parte del impuesto que se recupera cuando usted paga dividendos y el efecto sobre sus otras empresas se explican en propiedad en alquiler en una corporación y corporaciones de cartera y de inversión.

¿Qué declaro en mi propia declaración y en la primera declaración de la corporación?

El alquiler ganado hasta la fecha de la transferencia es suyo. El alquiler posterior es de la corporación, así que la fecha de la transferencia fija la división entre las dos declaraciones.

En su propia declaración del año de la transferencia:

• El estado de alquileres, con los alquileres y gastos hasta la fecha de la transferencia. Muestre la disposición de cada edificio a su monto elegido en el calendario de CCA, donde un saldo negativo es recuperación de depreciación (CRA: ingresos de alquiler).
• Cada disposición de terreno en el Schedule 3, haya o no ganancia (CRA: ganancias de capital).
• Cualquier ganancia o recuperación de depreciación que resulte de elegir más que los montos más bajos, o de una contraprestación que no es en acciones superior a su costo.

En la primera declaración de la corporación: se exige una declaración T2 por cada año fiscal, aunque no haya impuesto por pagar (CRA: quién debe presentarla), y vence seis meses después del cierre del año. Declara el alquiler, sus gastos y la CCA del edificio al costo de capital y al UCC descritos arriba. Lleve el registro del costo fiscal de cada propiedad, que es el monto elegido, desde el primer día. Consulte contabilidad de una corporación que tiene alquileres.

¿Qué debo reunir y revisar antes de firmar algo?

Resuelva esto antes de pasar el título.

1. Título. Una búsqueda de título actual de cada propiedad que muestre a los propietarios registrados y los gravámenes.
2. Costo y UCC. El estado de cierre de cada compra, con la división entre terreno y edificio, y su calendario de CCA con el UCC de cada edificio.
3. Valuación. Una valuación por escrito de cada propiedad, con el terreno y el edificio valorados por separado, con fecha cercana a la transferencia.
4. Hipotecas. El estado de cuenta y las condiciones de cada hipoteca. Revise si el prestamista debe consentir la transferencia o puede exigir el pago anticipado del préstamo, y si presta a una corporación o pide su garantía. Son condiciones del prestamista, no reglas tributarias.
5. Arrendamientos. El arrendador que figura en cada contrato, los depósitos que se mantienen y cómo se avisará a los inquilinos quién cobra ahora el alquiler.
6. Datos de GST/HST. Si usted está registrado, si cada edificio es residencial de largo plazo, de corto plazo o comercial, si usted lo construyó o lo renovó, y cualquier ITC reclamado.
7. Impuesto de transferencia. El monto de la provincia para cada propiedad y quién lo financiará al registrar.
8. La corporación. Su Business Number, el cierre de su año fiscal, sus accionistas y clases de acciones, para que las acciones que usted reciba sean las que pretende.
9. Una fecha. La misma fecha de transferencia para todas las propiedades, para que un solo T2057 las cubra.
10. Los números. Para cada propiedad, los montos elegidos para terreno y edificio, y una comparación de sus hipotecas, repartidas entre las propiedades, con el costo de su terreno más el UCC de los edificios.

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos. Todos los montos están en dólares canadienses.

Tres dúplex en Ontario, con elección al costo

Una arrendadora de Ontario tiene tres dúplex que valen C$2,400,000 en total y le costaron C$1,500,000. En cada propiedad, el terreno y el edificio valen más de lo que costaron, ella nunca reclamó CCA y no se pasa ninguna hipoteca. Su nueva corporación le emite acciones por C$2,400,000 y nada más. En un solo T2057 para la fecha de la transferencia eligen, para el terreno y el edificio de cada propiedad, los montos más bajos que permite la ley, C$1,500,000 en total. Ella no declara ganancia, el costo de la corporación es de C$1,500,000 y sus acciones le cuestan C$1,500,000. Los C$900,000 acumulados siguen ahí, contenidos en esos costos bajos. El impuesto sobre la transferencia de terrenos de Ontario se calcula igual sobre el valor justo de mercado de cada propiedad, C$2,400,000 en total, porque las acciones son parte del precio.

Un cuádruplex, terreno y edificio

Un cuádruplex tiene un terreno que costó C$150,000 y ahora vale C$300,000. El edificio costó C$700,000, vale C$700,000 y tiene un UCC de C$400,000 después de la CCA reclamada antes.

Dos alquileres en Columbia Británica con hipoteca

Una propietaria de Columbia Británica pasa dos alquileres que valen C$1,500,000 a una corporación que ella controla. El costo de su terreno y el UCC de los edificios suman C$900,000. Los alquileres tienen una hipoteca de C$1,000,000, que la corporación asume, y le emite acciones por C$500,000. No se intercambia efectivo.

Según el criterio de la CRA, la hipoteca es una contraprestación que no es en acciones mayor que esos C$900,000, así que los montos elegidos suben al menos C$100,000 en total. Ese aumento se declara como ganancia de capital o recuperación de depreciación, según cómo se reparta entre terreno y edificios. El impuesto sobre la transferencia de propiedades aplica sobre los C$1,500,000 completos del valor de mercado, aunque ella solo recibió acciones y la corporación asumió una hipoteca.

¿Su caso es distinto?

• Está por pasar el título de dos o más alquileres, o ya lo hizo sin un T2057 ni revisar el impuesto de transferencia: los montos elegidos para terreno y edificio, las presentaciones y el impuesto de transferencia de su provincia deben resolverse antes de que alguien firme, o hay que presentar una elección tardía. Pida ayuda con impuestos corporativos.
• No ha decidido si una corporación vale la pena: compare el impuesto sobre el alquiler y el costo de sacar el dinero en propiedad en alquiler en una corporación.
• Su propiedad está en Quebec o en una provincia distinta de Ontario y Columbia Británica: el impuesto de transferencia y cualquier elección provincial quedan fuera de esta página. Pida ayuda con impuestos corporativos antes de firmar.
• Usted o un accionista no es ciudadano ni residente permanente: una prohibición federal de compra y un impuesto a compradores extranjeros pueden aplicarse a la corporación además del impuesto sobre la transferencia de terrenos. Pida ayuda con impuestos corporativos antes de firmar.
• Un cónyuge o un hijo menor de 18 años tendrá acciones: la regla de atribución puede gravarle cada año intereses presuntos. Pida ayuda con impuestos corporativos antes de definir la estructura de acciones.
• Compró la propiedad en el último año, o debe impuestos a la CRA: una ganancia por una venta rápida puede convertir la propiedad en inventario, que la sección 85 no cubre, y la corporación puede quedar responsable de sus deudas tributarias. Pida ayuda con impuestos corporativos antes de firmar.
• Una propiedad vale menos de lo que costó, o un edificio menos que su UCC: las reglas de pérdidas de la primera sección pueden negar la pérdida y sacar un edificio de la sección 85. Pida ayuda con impuestos corporativos.
• La propiedad es comercial, de uso mixto o de corto plazo, o usted la construyó o la renovó de forma sustancial: lea GST/HST en propiedades comerciales y GST/HST en alquileres de corto plazo. Que el vendedor cuente como constructor depende de los hechos, así que pida ayuda con impuestos corporativos antes de firmar.
• La propiedad fue su vivienda: consulte convertir una vivienda en alquiler para la elección que aplica cuando cambia el uso.
• Prefiere vender a un comprador externo: consulte vender una propiedad en alquiler.
• Usted no es residente de Canadá: los bienes inmuebles de un no residente califican para la sección 85 solo si se usan en un negocio que el propietario opera en Canadá, con condiciones adicionales (s. 85(1.1)(a), (h) y (1.2)). Pida ayuda con impuestos transfronterizos.
• La corporación solo tendrá alquileres y necesita contabilidad desde el primer día: consulte contabilidad de una corporación que tiene alquileres y pida ayuda con la contabilidad.
• Va a pasar un negocio además de alquileres: consulte pasar un negocio a una corporación.