إيجار Airbnb: Schedule C أم Schedule E؟ الخدمات وضريبة العمل الحر

هل يُسجَّل دخل Airbnb في Schedule E أم Schedule C؟

يُسجَّل دخل الإيجار قصير الأجل من Airbnb أو أي موقع حجز آخر أو من حجز مباشر في Schedule E، الجزء الأول، ما لم تقدّم خدمات جوهرية بالدرجة الأولى لراحة ضيوفك. عندها يُسجَّل في Schedule C ويخضع الربح لضريبة العمل الحر. الاختيار بين Schedule E وSchedule C لدخل الإيجار يتوقف على الخدمات التي تقدّمها (المنشور 527؛ الموضوع 414). ولا تضع نصوص IRS اختبارًا مبنيًا على المنصة أو على مدة الإقامة.

حالتك على الأرجح ليست بسيطة إذا كنت تنظّف أثناء إقامة الضيوف أو تغيّر الشراشف، أو تقدّم الفطور أو وجبات أخرى، أو تقدّم مساعدة بأسلوب الكونسيرج، أو تدير عدة وحدات بمستويات خدمة مختلفة، أو تشارك آخرين الملكية، أو قدّمت Schedule E في سنوات سابقة وأنت تفعل شيئًا من ذلك. بالنسبة إلى تأجير المنازل، يعطي IRS أمثلة لكنه لا يحدد عدد ساعات أو مبلغًا لمعنى «جوهرية»، لذلك يطبّق معدّ الإقرارات الاختبار على وقائعك. وإذا كانت سنوات سابقة على الجدول الخطأ، فقسم الإقرارات السابقة أدناه يشرح التعديل.

اجمع هذه الأشياء قبل أن تقرر:

• قائمة بكل خدمة يحصل عليها الضيوف: ما هي، وكم مرة تُقدَّم، ومن ينفذها، وهل يدفع الضيوف مقابلًا إضافيًا.
• تقارير الحجوزات والدفعات لكل وحدة.
• سجلات المصروفات، مقسّمة حسب الوحدة.
• الأيام التي استخدمت فيها أنت أو أسرتك العقار.

ما الخدمات التي تُعدّ جوهرية؟

تكون الخدمات جوهرية عندما تُقدَّم بالدرجة الأولى لراحة الضيف وتتجاوز ما يأتي مع تأجير المكان للإقامة فقط (المنشور 334). يذكر المنشور 527 التنظيف المنتظم وتغيير الشراشف وخدمة التنظيف المنزلي، ويقول إن التدفئة والإضاءة ونظافة الأجزاء المشتركة وجمع القمامة ليست جوهرية. واللائحة الخاصة بالإيجارات العقارية ترسم الخط نفسه: خدمة التنظيف المنزلي تُعدّ جوهرية، أما التدفئة والإضاءة ونظافة المداخل والسلالم والردهات المشتركة وجمع القمامة فلا.

الاختبار العام، من اللائحة: هل الخدمة مقدَّمة بالدرجة الأولى لراحة الضيف، وهل هي غير ما يُقدَّم عادةً أو عرفًا مع تأجير المكان للإقامة فقط؟ والخدمة غير الموجودة في القائمة ليست جوهرية تلقائيًا ولا آمنة تلقائيًا. وتضيف مشورة المستشار القانوني 202151005، التي تلخّص أحكام المحكمة الضريبية الأمريكية وقرارات IRS، شرطين: أن تتجاوز الخدمات ما يُبقي المكان صالحًا للإشغال، وأن تكون جوهرية بحيث يشكّل ما يُدفع مقابلها جزءًا مادّيًا من الإيجار. ولا يجوز استخدام هذه المشورة أو الاستشهاد بها كسابقة.

إذا كانت بعض الوحدات فقط تأتي مع خدمات، فإن مثال اللائحة عن مبنى من أربع شقق يحتسب ضمن أرباح العمل الحر إيجار الشقق المخدومة وتكاليفها فقط، ويستبعد الشقق الأخرى.

هل الإيجار قصير الأجل بمتوسط إقامة يومين ⁦(2)⁩ يُسجَّل في Schedule E أم Schedule C؟

لا. نصوص IRS في هذه المسألة تختبر الخدمات التي تقدّمها، وليس متوسط مدة الإقامة. متوسط إقامة يومين ⁦(2)⁩ بلا خدمات للضيوف يكون عادةً إيجارًا في Schedule E؛ أما الإقامة الأطول مع تنظيف منتظم أو خدمة شراشف فقد تكون نشاطًا تجاريًا في Schedule C (المنشور 527).

متوسط الإقامة البالغ 7 أيام ينتمي إلى اختبار آخر. بموجب قواعد النشاط السلبي (passive activity)، لا يُعدّ الإيجار «نشاط إيجار» إذا كان متوسط الإقامة 7 أيام أو أقل، أو 30 يومًا أو أقل مع تقديم خدمات شخصية مهمة. وتحقّق أي من الاختبارين لا يجعل الدخل أو الخسائر غير سلبية بمفرده (تعليمات النموذج 8582). وكلاهما لا ينقل الدخل إلى Schedule C ولا ينشئ ضريبة عمل حر. وبشأن رقم الإقامة والساعات والسجلات، راجع سجلات استخدام خسائر الإيجار قصير الأجل.

متى أدفع ضريبة العمل الحر على دخل الإيجار قصير الأجل؟

تدفع ضريبة العمل الحر عندما يكون الدخل في Schedule C ويبلغ صافي أرباحك من العمل الحر 400 دولار أو أكثر (تعليمات Schedule SE). إيجار العقارات في Schedule E ليس دخل عمل حر ما لم تتلقَّه بصفتك تاجر عقارات. أما المبالغ المدفوعة مقابل غرف أو مساحات أخرى تقدّم معها خدمات جوهرية فهي دخل عمل حر (تعليمات Schedule SE؛ المنشور 334).

ضريبة العمل الحر هي ⁦15.3%⁩، وتُحتسب على ⁦92.35%⁩ من صافي ربحك. ضريبة الضمان الاجتماعي تنطبق فقط حتى 184,500 دولار من الأجور وأرباح العمل الحر معًا، أما ضريبة Medicare فلا سقف لها. وقد تنطبق أيضًا ضريبة Medicare الإضافية بنسبة ⁦0.9%⁩ في النموذج 8959 عندما يتجاوز دخل العمل الحر 250,000 دولار (متزوجان يقدّمان إقرارًا مشتركًا)، أو 125,000 دولار (متزوج يقدّم إقرارًا منفصلًا)، أو 200,000 دولار (أعزب أو ربّ أسرة أو أرمل مؤهل)، وكل حد يُخفَّض بالأجور الخاضعة لها أصلًا (تعليمات Schedule SE). وتخصم نصف ضريبة العمل الحر في النموذج 1040 (النموذج ⁦1040-ES⁩؛ الموضوع 554). لا تُستقطع الضريبة عادةً من دخل الإيجار، لذلك راجع دفعات الضريبة التقديرية.

هل توجد ضريبة أخرى على إيجار Schedule E؟

ربما ضريبة دخل الاستثمار الصافي (NIIT) بنسبة ⁦3.8%⁩، وتُحتسب في النموذج 8960. تنطبق فقط عندما يتجاوز الدخل الإجمالي المعدّل المُعدَّل (MAGI) 200,000 دولار (أعزب أو ربّ أسرة)، أو 250,000 دولار (متزوجان يقدّمان إقرارًا مشتركًا أو أرمل مؤهل)، أو 125,000 دولار (متزوج يقدّم إقرارًا منفصلًا). وتُفرض على الأقل من المبلغين: صافي دخل الاستثمار، أو المبلغ الذي يتجاوز به دخلك الحد (تعليمات النموذج 8960).

الإيجار صافي دخل استثمار ما لم يأتِ من نشاط تجاري غير سلبي. والإيجار سلبي حتى لو شاركت فيه فعليًا، مع استثناءات محدودة. أحدها المحترف العقاري الذي يستوفي الملاذ الآمن الوارد في التعليمات. وآخر هو الإيجار الذي يستوفي أحد استثناءات متوسط الإقامة (انظر القسم أعلاه) ويُعدّ نشاطًا تجاريًا وتشارك فيه مشاركة فعلية؛ فيمكن أن يبقى في Schedule E ويظل خارج هذه الضريبة. وهل ينطبق ذلك على حالتك يتوقف على الساعات والوقائع؛ راجع سجلات استخدام خسائر الإيجار قصير الأجل وضرائب العقارات المؤجرة. والدخل الذي سبق احتسابه في ضريبة العمل الحر لا يُعدّ أيضًا صافي دخل استثمار (تعليمات النموذج 8960).

هل تغيّر شركة LLC أو الزوج أو الزوجة الجدول أو ضريبة العمل الحر؟

شركة LLC بمالك واحد لا تغيّر أيًّا منهما. فشركة LLC محلية بعضو واحد ليست عادةً كيانًا منفصلًا لأغراض ضريبة الدخل الفيدرالية ما لم تختر أن تُعامَل كشركة، لذلك تقدّم Schedule E أو Schedule C وفق اختبار الخدمات نفسه (تعليمات Schedule E).

نشاط الإيجار الذي يملكه الزوجان ويديرانه معًا يُعدّ عادةً شراكة تقدّم النموذج 1065. ويمكن للزوجين بدلًا من ذلك أن يختارا صفة المشروع المشترك المؤهل (qualified joint venture)، فيسجّل كل منهما حصته في الإقرار المشترك. ويتطلب الاختيار إقرارًا مشتركًا، ونشاطًا يملكه الزوجان ويديرانه معًا (الملكية المشتركة للعقار وحدها لا تكفي)، ومشاركة فعلية من الزوجين، وعدم وجود كيان بموجب قانون الولاية؛ فالإيجار المملوك عبر LLC لا يستوفي الشرط (تعليمات Schedule E؛ صفحة IRS عن الاختيار). وللزوجين في ولاية تطبّق نظام الملكية المشتركة (community property) قاعدة منفصلة للنشاط المملوك عبر LLC، نغطيها في شركات LLC للزوجين والأسرة.

• بلا خدمات جوهرية: يسجّل كل من الزوجين حصة في Schedule E مع تأشير خانة QJV، والدخل ليس عادةً دخل عمل حر.
• مع خدمات جوهرية: يقدّم كل من الزوجين Schedule C مستقلًا، وSchedule SE إذا كان مطلوبًا منه (المنشور 527؛ صفحة IRS عن الاختيار).

اختيار المشروع المشترك المؤهل لا يغيّر ما إذا كانت ضريبة العمل الحر تنطبق. أما هل يحتاج الملاك المشتركون، ومنهم LLC متعددة الأعضاء، إلى إقرار شراكة أصلًا، فنغطيه في العقارات المؤجرة المملوكة بالشراكة: Schedule E أم إقرار شراكة.

ماذا لو كنت أسكن في المنزل أو أستخدمه جزءًا من السنة؟

الاستخدام الشخصي لا يغيّر اختبار الخدمات. لكنه يحدد أي المصروفات تُحتسب مصروفات إيجار: يطلب Schedule E أيام الإيجار بسعر عادل وأيام الاستخدام الشخصي في السطر 2، ولا تُقبل مصروفات أيام الاستخدام الشخصي (تعليمات Schedule E). ولكيفية عدّ هذه الأيام، وقاعدة المنزل المؤجَّر أقل من 15 يومًا، وتقسيم المصروفات، راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.

ما النماذج والسجلات التي يحتاجها كل مسار؟

بالنسبة إلى منزل للإقامات القصيرة، فإن فئة الإهلاك نقطة مفتوحة. يستثني المنشور 527 من العقار السكني المؤجَّر أي وحدة في فندق أو نُزل أو مؤسسة مماثلة يُستخدم أكثر من نصف وحداتها بصورة عابرة، ولا يذكر هو ولا المنشور 946 ما إذا كان منزل مؤجَّر لضيوف إقامة قصيرة يقع داخل هذا الاستثناء. اسأل معدّ الإقرارات عن الفئة المنطبقة قبل أن تبدأ الإهلاك. والقواعد العامة في ضرائب العقارات المؤجرة.

احتفظ بسجل لكل إقامة: تاريخ الوصول والمغادرة وعدد الليالي والمبلغ، مربوطًا بالدفعة المستلمة وبالإيداع المصرفي (راجع تسجيل دفعات Airbnb بالإجمالي أم بالصافي). وأضف قائمة مؤرّخة بالخدمات ومن قام بها وتكلفتها، وتقويمًا بأيام الاستخدام الشخصي. بذلك يكون لديك متوسط الإقامة وأيام الإيجار وتكلفة الخدمات دون إعادة بنائها لاحقًا. وإذا كان النموذج ⁦1099-K⁩ لا يطابق دخلك، فراجع دليل النموذج ⁦1099-K⁩ لدخل الإيجار. وإذا كنت تدفع لمنظّف أو عامل صيانة، فراجع نماذج ضرائب المقاولين لأصحاب العقارات.

ماذا لو استخدمت الإقرارات السابقة الجدول الخطأ؟

كل سنة تتبع الخدمات التي قدّمتها فعلًا في تلك السنة، ولا يوجد في نصوص IRS ما يجعل الجدول خيارًا. تكون السنة السابقة خاطئة إذا كانت الوقائع تستدعي الجدول الآخر. وتغيير الجدول دون تغيير الخدمات لا يغيّر الجواب.

• كان يجب أن تكون Schedule C: قد يكون الإقرار ناقصًا Schedule SE وضريبة العمل الحر. إذا كانت خدماتك تستوفي الاختبار في تلك السنوات، فالتصحيح هو النموذج ⁦1040-X⁩ مستقل لكل سنة (تعليمات النموذج ⁦1040-X⁩). وتترتب على الضريبة الإضافية فوائد وقد تترتب غرامات. ولدى IRS عادةً 3 سنوات بعد تقديمك الإقرار لتقدير ضريبة إضافية، وفي بعض الحالات مدد أطول (المادة 6501). والإقرار المعدّل يقرّ بأن الإقرار السابق كان خاطئًا، لذلك اطلب من معدّ الإقرارات أن يؤكد الوقائع لكل سنة أولًا. وبشأن المدى الزمني الذي تعود إليه والغرامات، راجع تعديل الإقرارات لدخل لم يُدرج في سنوات سابقة.
• كان يجب أن تكون Schedule E: ربما دفعت ضريبة عمل حر زائدة، لكن الدخل قد يصبح عندئذ صافي دخل استثمار، ويزول خصم نصف ضريبة العمل الحر، فقد يكون المبلغ المسترد أقل من الضريبة المدفوعة. ويجب عادةً تقديم طلب الاسترداد خلال 3 سنوات من تقديم الإقرار أو سنتين ⁦(2)⁩ من دفع الضريبة، أيهما أبعد (تعليمات النموذج ⁦1040-X⁩).

مثال

هذه الأمثلة توضيحية. المبالغ بالدولار الأمريكي.

دوبلكس مؤجَّر لمدة طويلة

يدرّ دوبلكس 30,000 دولار في السنة. يدفع المالك تكاليف الإصلاحات ولا شيء آخر للمستأجرين. يُسجَّل الإيجار في Schedule E، ولا توجد ضريبة عمل حر.

بيت شاطئي بمتوسط إقامة 3 ليالٍ

بيت شاطئي له 60 إقامة بمتوسط 3 ليالٍ. يوفّر المالك شبكة واي فاي ومرافق وينظّف بين الضيوف، لكنه لا ينظّف أثناء الإقامة ولا يغيّر الشراشف. متوسط 3 ليالٍ لا يحسم الجدول؛ اختبار الخدمات هو الذي يحسمه. التدفئة والإضاءة مذكورتان بأنهما ليستا جوهريتين. أما الواي فاي والمرافق الأخرى فغير مذكورة، فينطبق الاختبار العام. وتعامل مشورة المستشار القانوني لدى IRS (وهي ليست سابقة ملزمة) التنظيف الذي يجهّز المكان للضيف التالي فقط على أنه صيانة، وبحسب هذا المنطق فهذه الخدمات وحدها لا تنقل الإيجار إلى Schedule C، لكن معدّ الإقرارات يقرأ الوقائع كاملة. أما التنظيف المنتظم أثناء الإقامة وتغيير الشراشف فهما خدمتان يذكرهما المنشور 527 على أنهما جوهريتان، وإضافتهما قد تنقل الإيجار إلى Schedule C.

مضيف يغيّر الشراشف يوميًا ويقدّم الفطور

يؤجر مضيف ثلاث غرف بإيراد 48,000 دولار في السنة، ويغيّر الشراشف كل يوم ويقدّم الفطور. التكاليف 18,000 دولار، فيكون صافي الربح 30,000 دولار. الخدمات جوهرية: Schedule C، مع ضريبة عمل حر بنسبة ⁦15.3%⁩ على ⁦92.35%⁩ من الربح، أي نحو 4,240 دولار في السنة. افترض الأرقام نفسها في كل من ثلاث سنوات، وعدم وجود أجور أو دخل عمل حر آخر أو خسائر، وأن كامل التكاليف البالغة 18,000 دولار خصومات مسموحة. الأجور أو خسائر الأعمال الأخرى تغيّر ضريبة العمل الحر. ولا تشمل الأرقام أثر خصم نصف ضريبة العمل الحر على ضريبة الدخل.

• السنتان 1 و2: قُدّم الإقرار في Schedule E، فلم تُدفع ضريبة عمل حر. ينقص كل سنة نحو 4,240 دولار من ضريبة العمل الحر، إضافة إلى الفوائد وربما الغرامات، وتحتاج كل سنة إلى النموذج ⁦1040-X⁩ خاص بها.
• السنة 3: يُسجَّل الإيجار في Schedule C مع Schedule SE.

هل حالتك مختلفة؟

• تقدّم تنظيفًا يوميًا أو فطورًا أو خدمة مشابهة، أو تدير عدة وحدات، أو يقدّم منظّف أو شريك في الاستضافة الخدمات نيابةً عنك، أو قدّمت Schedule E لسنوات وأنت تفعل ذلك: الجدول الصحيح، وضريبة العمل الحر، وكيف تُحتسب الخدمات التي يؤديها لك منظّف أو شريك، وفئة الإهلاك، وأي سنوات معدّلة، كلها تحتاج إلى قراءة معدّ إقرارات لوقائعك. احصل على مساعدة في الضرائب الفردية.
• دفعاتك غير مسجّلة أو دفاترك متأخرة: احصل على مساعدة في مسك الدفاتر ليكون كل حجز وكل خدمة مسجّلين قبل التقديم.
• تقيم خارج الولايات المتحدة وتؤجر عقارًا أمريكيًا: راجع أصحاب العقارات غير المقيمين؛ وعند تدخّل بلدين، احصل على مساعدة في الضرائب العابرة للحدود.
• متوسط إقامتك 7 أيام أو أقل، أو تريد استخدام الخسائر مقابل الأجور: راجع سجلات استخدام خسائر الإيجار قصير الأجل.
• تريد القواعد العامة لدخل الإيجار وخصوماته: راجع ضرائب العقارات المؤجرة.
• تستخدم العقار بنفسك أيضًا: راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.
• يظهر في النموذج ⁦1099-K⁩ أكثر مما كسبت: راجع دليل النموذج ⁦1099-K⁩ لدخل الإيجار.
• تملك العقار مع آخرين: راجع العقارات المؤجرة المملوكة بالشراكة، أو شركات LLC للزوجين والأسرة لشركة LLC يملكها زوجان أو أسرة.
• يدفع الضيوف ضريبة إقامة أو مبيعات على الإقامات: راجع ضريبة المبيعات على الإيجار.