Airbnb 소득 Schedule C·E 구분 기준

Airbnb 소득은 Schedule E와 Schedule C 중 어디에 신고하나요?

Airbnb, 다른 예약 사이트, 직접 예약으로 받은 단기 임대 소득은 Schedule E의 Part I에 신고합니다. 단, 투숙객의 편의를 위해 상당한 서비스를 제공하면 Schedule C에 신고하고, 그 순이익에 자영업세가 붙습니다. 임대 소득을 Schedule E와 Schedule C 중 어디에 신고할지는 제공하는 서비스로 정해집니다(Publication 527, Topic 414). IRS 문서에는 플랫폼이나 숙박 기간을 기준으로 삼는 규정이 없습니다.

숙박 중에 청소하거나 침구를 교체하는 경우, 아침 식사 등 식사를 제공하는 경우, 컨시어지 방식의 도움을 주는 경우, 서비스 수준이 다른 여러 객실을 운영하는 경우, 공동 소유인 경우, 또는 이런 일을 하면서 과거에 Schedule E로 신고한 경우에는 간단하지 않을 가능성이 큽니다. 주택 임대에 대해 IRS는 "상당한" 서비스의 예시만 제시할 뿐 시간이나 금액 기준은 정하지 않으므로, 세금 신고 대행인이 본인의 사실관계에 이 기준을 적용해 판단합니다. 과거 연도가 잘못된 서식으로 신고되었을 수 있다면, 아래 과거 신고서에 관한 항목에서 수정 신고 방법을 다룹니다.

판단하기 전에 준비할 자료:

• 투숙객이 받는 모든 서비스의 목록: 서비스 내용, 빈도, 제공하는 사람, 투숙객이 추가 요금을 내는지 여부
• 객실(unit)별 예약 및 정산 내역
• 객실별로 나눈 경비 기록
• 본인이나 가족이 해당 부동산을 사용한 날짜

"상당한 서비스"는 어떤 서비스를 말하나요?

서비스가 상당하다고 보려면 주로 투숙객의 편의를 위한 것이고, 숙박 공간만 빌려줄 때 따라오는 수준을 넘어야 합니다(Publication 334). Publication 527은 정기 청소, 침구 교체, 객실 정리 서비스(maid service)를 예로 듭니다. 난방과 조명, 공용 공간 청소, 쓰레기 수거는 상당한 서비스가 아니라고 설명합니다. 부동산 임대 소득에 관한 규정도 같은 선을 긋습니다. 객실 정리 서비스는 해당하고, 난방, 조명, 공용 출입구·계단·로비 청소, 쓰레기 수거는 해당하지 않습니다.

일반 기준은 규정에 있습니다. 그 서비스가 주로 투숙객의 편의를 위한 것이고, 숙박 공간만 빌려줄 때 보통 또는 관례적으로 제공되는 수준을 넘는가 하는 점입니다. 목록에 없는 서비스라고 해서 자동으로 상당한 서비스가 되는 것도, 자동으로 안전한 것도 아닙니다. Tax Court와 IRS의 결정을 정리한 Chief Counsel Advice 202151005는 두 가지 조건을 더합니다. 서비스가 공간을 숙박에 적합한 상태로 유지하는 수준을 넘어야 하고, 그 서비스에 대한 대가가 임대료의 상당 부분을 차지할 만큼 중요해야 합니다. 이 의견은 선례로 사용하거나 인용할 수 없습니다.

일부 객실에만 서비스가 딸려 있다면, 규정이 든 아파트 4채 건물의 예시에서는 서비스가 제공되는 아파트의 임대료와 비용만 자영업 소득에 포함하고 나머지는 제외합니다.

평균 숙박일이 2일인 단기 임대는 Schedule E인가요, Schedule C인가요?

평균 숙박일이 아니라 제공하는 서비스가 기준입니다. 이 문제에 관한 IRS 문서는 서비스를 따집니다. 투숙객 서비스 없이 평균 2일 숙박하는 임대는 보통 Schedule E 임대이고, 숙박 기간이 더 길어도 정기 청소나 침구 서비스를 하면 Schedule C 사업이 될 수 있습니다(Publication 527).

평균 숙박일 7일은 다른 기준입니다. 수동적 활동 규정에서는 평균 숙박일이 7일 이하이거나, 30일 이하이면서 상당한 개인 서비스를 제공한 경우 "임대 활동(rental activity)"으로 보지 않습니다. 둘 중 하나를 충족한다고 해서 소득이나 손실이 곧바로 비수동적으로 바뀌는 것은 아닙니다(Form 8582 작성 안내). 어느 쪽도 소득을 Schedule C로 옮기거나 자영업세를 만들지 않습니다. 평균 숙박일 계산과 시간 기록은 단기 임대 손실 활용을 위한 기록을 참고하세요.

단기 임대 소득에 자영업세는 언제 내나요?

소득이 Schedule C에 있고 자영업 순소득이 $400 이상이면 자영업세를 냅니다(Schedule SE 작성 안내). Schedule E의 부동산 임대료는 부동산 중개·매매업자(real estate dealer)로서 받는 경우가 아니면 자영업 소득이 아닙니다. 객실이나 기타 공간의 대가라도 상당한 서비스를 함께 제공했다면 자영업 소득입니다(Schedule SE 작성 안내, Publication 334).

자영업세는 15.3%이며, 순이익의 92.35%에 대해 계산합니다. 사회보장세는 급여와 자영업 소득을 합쳐 $184,500까지만 부과되고, 메디케어세에는 이런 한도가 없습니다. 자영업 소득이 $250,000(부부 합산 신고), $125,000(부부 개별 신고), $200,000(독신, 세대주 또는 적격 생존 배우자)를 넘으면 Form 8959로 추가 메디케어세 0.9%도 붙을 수 있으며, 각 기준액은 이미 이 세금이 적용된 급여만큼 줄어듭니다(Schedule SE 작성 안내). 자영업세의 절반은 Form 1040에서 공제합니다(Form 1040-ES, Topic 554). 임대 소득에서는 보통 세금이 원천징수되지 않으므로 추정세 분기별 납부를 확인하세요.

Schedule E 임대 소득에는 다른 세금이 붙나요?

순투자소득세(NIIT) 3.8%가 붙을 수 있으며, Form 8960으로 계산합니다. 수정 조정총소득이 $200,000(독신 또는 세대주), $250,000(부부 합산 신고 또는 적격 생존 배우자), $125,000(부부 개별 신고)를 넘을 때만 적용됩니다. 순투자소득과 소득이 기준액을 넘는 금액 중 적은 쪽에 부과합니다(Form 8960 작성 안내).

임대 소득은 수동적이지 않은 사업에서 나온 것이 아니면 순투자소득입니다. 임대는 직접 적극 참여해도 몇 가지 예외를 빼고는 수동적입니다. 하나는 작성 안내의 세이프하버를 충족하는 부동산 전문가입니다. 또 하나는 평균 숙박일 예외(위 항목 참조)를 충족하고, 사업에 해당하며, 본인이 적극 참여하는 임대입니다. 이 경우 Schedule E에 신고하면서도 이 세금 대상에서 벗어날 수 있습니다. 본인이 해당하는지는 참여 시간과 사실관계에 달려 있으므로 단기 임대 손실 활용을 위한 기록과 임대 부동산 세금을 참고하세요. 이미 자영업세 대상으로 계산된 소득은 순투자소득에 중복해서 포함하지 않습니다(Form 8960 작성 안내).

LLC를 쓰거나 배우자와 함께 하면 서식이나 자영업세가 달라지나요?

구성원이 한 명인 LLC는 둘 다 달라지지 않습니다. 미국 내에서 설립한 단일 구성원 LLC는 법인으로 과세받기를 선택하지 않았다면 연방 소득세에서 별도 사업체로 보지 않습니다. 따라서 같은 서비스 기준으로 Schedule E 또는 Schedule C를 제출합니다(Schedule E 작성 안내).

부부 두 사람이 함께 소유하고 운영하는 임대 사업은 일반적으로 파트너십이며 Form 1065를 제출합니다. 대신 적격 공동사업(qualified joint venture)을 선택하면 부부 합산 신고서에서 각자 몫을 신고합니다. 이 선택에는 부부 합산 신고, 부부가 함께 소유하고 운영하는 사업(부동산을 공동 소유하는 것만으로는 부족), 두 사람 모두의 적극 참여, 주 법상 사업체가 없을 것이 필요합니다. LLC로 소유한 임대는 해당하지 않습니다(Schedule E 작성 안내, IRS 선택 안내 페이지). 부부 공동재산제 주에서 LLC로 보유한 사업에는 별도 규정이 있으며, 배우자·가족 LLC에서 다룹니다.

• 상당한 서비스가 없는 경우: 부부가 각자 몫을 Schedule E에 신고하고 QJV 칸에 표시하며, 소득은 일반적으로 자영업 소득이 아닙니다.
• 상당한 서비스가 있는 경우: 부부가 각자 Schedule C를 따로 제출하고, 달리 필요하면 Schedule SE도 제출합니다(Publication 527, IRS 선택 안내 페이지).

적격 공동사업 선택은 자영업세 적용 여부를 바꾸지 않습니다. 다수 구성원 LLC를 포함한 공동 소유자에게 파트너십 신고서가 필요한지는 공동 소유 임대: Schedule E인가, 파트너십 신고서인가에서 다룹니다.

그 집에 직접 살거나 일 년 중 일부만 임대하면 어떻게 되나요?

개인 사용은 서비스 기준을 바꾸지 않습니다. 대신 임대 경비로 인정되는 범위를 제한합니다. Schedule E의 2번 줄에는 공정 임대일수와 개인 사용일수를 적으며, 개인 사용일의 경비는 인정되지 않습니다(Schedule E 작성 안내). 일수 계산, 임대 기간이 15일 미만인 주택의 규정, 경비 배분은 공정 임대일수와 개인 사용을 참고하세요.

어떤 서식과 기록이 필요한가요?

단기 숙박용 주택의 감가상각 분류는 확정되지 않은 사항입니다. Publication 527은 호텔, 모텔, 여관 등 절반을 넘는 객실을 일시 투숙용으로 쓰는 시설의 객실을 주거용 임대 부동산에서 제외합니다. 그런데 이 Publication도 Publication 946도 단기 투숙객에게 빌려주는 주택이 이 제외에 들어가는지는 밝히지 않습니다. 감가상각을 시작하기 전에 어느 분류가 적용되는지 세금 신고 대행인에게 확인하세요. 일반 규정은 임대 부동산 세금에 있습니다.

숙박마다 체크인, 체크아웃, 숙박일수, 금액을 하나의 기록으로 남기고 정산금과 은행 입금 내역에 연결하세요(정산금을 총액 또는 순액으로 기록하기 참고). 여기에 날짜별 서비스 목록, 서비스를 한 사람, 비용, 개인 사용일 달력을 더하세요. 그러면 평균 숙박일, 임대일수, 서비스 비용을 나중에 다시 만들지 않아도 됩니다. Form 1099-K가 맞지 않으면 임대 소득의 1099-K 가이드를 참고하세요. 청소 담당자나 수리 기사에게 비용을 지급한다면 임대인을 위한 계약자 세금 서식을 참고하세요.

과거 신고서에 잘못된 서식을 썼다면 어떻게 하나요?

매년 그해에 실제로 제공한 서비스에 따라 서식이 정해지며, IRS 문서 어디에도 서식을 선택 사항으로 두지 않습니다. 사실관계가 다른 서식에 해당했다면 그 연도는 잘못된 것입니다. 서비스는 그대로 두고 서식만 바꾼다고 답이 달라지지 않습니다.

• Schedule C였어야 하는 경우: 신고서에 Schedule SE와 자영업세가 빠져 있을 수 있습니다. 해당 연도에 서비스가 기준을 충족했다면 연도마다 Form 1040-X를 따로 제출해 바로잡습니다(Form 1040-X 작성 안내). 추가된 세금에는 이자가 붙고 가산세가 붙을 수 있습니다. IRS는 일반적으로 신고서 제출 후 3년 안에 추가 세금을 부과할 수 있으며, 경우에 따라 더 긴 기간이 적용됩니다(제6501조). 수정 신고서는 이전 신고서가 틀렸다는 것을 밝히는 문서이므로, 먼저 연도별 사실관계를 세금 신고 대행인과 확인하세요. 얼마나 거슬러 올라가야 하는지와 가산세는 과거 신고서에서 빠진 소득 수정 신고에 있습니다.
• Schedule E였어야 하는 경우: 자영업세를 더 냈을 수 있지만, 그 소득이 순투자소득이 될 수 있고 자영업세 절반 공제도 없어지므로 환급액이 낸 세금보다 적을 수 있습니다. 환급 청구는 일반적으로 신고서를 제출한 날부터 3년 이내, 또는 세금을 납부한 날부터 2년 이내 중 더 늦은 날까지 해야 합니다(Form 1040-X 작성 안내).

예시

아래 예시는 설명을 위한 것입니다. 금액은 미국 달러입니다.

장기 임대하는 듀플렉스

두 세대가 사는 듀플렉스에서 연간 US$30,000의 임대 소득이 들어옵니다. 소유주는 수리만 하고 세입자에게 다른 서비스는 하지 않습니다. 임대 소득은 Schedule E에 신고하며 자영업세는 없습니다.

평균 3박 숙박하는 해변 주택

해변 주택에서 평균 3박씩 60건의 숙박이 있었습니다. 소유주는 와이파이와 공과금을 제공하고 투숙객 교체 사이에 청소하지만, 숙박 중에 청소하거나 침구를 교체하지는 않습니다. 평균 3박은 서식을 정하지 않습니다. 서비스 기준이 정합니다. 난방과 조명은 상당한 서비스가 아니라고 명시되어 있습니다. 와이파이와 기타 공과금은 명시되어 있지 않으므로 일반 기준을 적용합니다. IRS Chief Counsel Advice(선례 아님)는 다음 투숙객을 위해 공간을 준비하는 청소를 유지 관리로 보므로, 이 논리에 따르면 이 서비스만으로는 Schedule C로 옮겨가지 않습니다. 다만 세금 신고 대행인이 전체 사실관계를 확인합니다. 숙박 중의 정기 청소와 침구 교체는 Publication 527이 상당한 서비스로 명시한 것이며, 이를 추가하면 임대가 Schedule C로 넘어갈 수 있습니다.

매일 침구를 교체하고 아침 식사를 제공하는 호스트

한 호스트가 객실 세 개를 빌려주고 연간 US$48,000을 받으며, 매일 침구를 교체하고 아침 식사를 제공합니다. 비용은 US$18,000이므로 순이익은 US$30,000입니다. 이 서비스는 상당한 서비스에 해당합니다. 따라서 Schedule C에 신고하고, 순이익의 92.35%에 대해 15.3%의 자영업세가 붙어 연간 약 US$4,240입니다. 세 해 동안 금액이 같고, 급여나 다른 자영업 소득 또는 손실이 없으며, US$18,000 비용 전체가 공제 가능하다고 가정합니다. 급여나 다른 사업 손실이 있으면 자영업세가 달라집니다. 자영업세의 절반을 공제하는 데 따른 소득세 효과는 계산에 넣지 않았습니다.

• 1년 차와 2년 차: Schedule E로 신고했으므로 자영업세를 내지 않았습니다. 해마다 약 US$4,240의 자영업세가 부족하고, 이자와 경우에 따라 가산세가 붙으며, 각 연도마다 별도의 Form 1040-X가 필요합니다.
• 3년 차: 임대를 Schedule SE와 함께 Schedule C에 신고합니다.

상황이 다르다면?

• 매일 청소나 아침 식사 같은 서비스를 제공하거나, 객실이 여러 개이거나, 청소 담당자나 공동 호스트가 서비스를 대신하거나, 이런 서비스를 하면서 여러 해 동안 Schedule E로 신고한 경우: 알맞은 서식, 자영업세, 청소 담당자나 공동 호스트가 대신 제공한 서비스의 처리, 감가상각 분류, 수정 신고가 필요한 연도는 세금 신고 대행인이 본인의 사실관계를 직접 보고 판단해야 합니다. 개인 세금 신고 도움을 받아 보세요.
• 정산금 기록이 없거나 장부가 밀려 있는 경우: 신고 전에 모든 숙박과 서비스를 기록으로 남기도록 장부 관리 도움을 받아 보세요.
• 미국 밖에 살면서 미국 부동산을 임대하는 경우: 비거주자 임대인을 참고하세요. 두 나라가 얽혀 있다면 국경 간 세금 도움을 받아 보세요.
• 평균 숙박일이 7일 이하이거나 손실을 급여 소득과 상쇄하고 싶은 경우: 단기 임대 손실 활용을 위한 기록을 참고하세요.
• 임대 소득과 공제의 일반 규정이 궁금한 경우: 임대 부동산 세금을 참고하세요.
• 그 부동산을 본인도 사용하는 경우: 공정 임대일수와 개인 사용을 참고하세요.
• Form 1099-K의 금액이 실제 소득보다 많은 경우: 임대 소득의 1099-K 가이드를 참고하세요.
• 다른 사람과 공동 소유하는 경우: 공동 소유 임대를 참고하세요. 부부나 가족이 소유한 LLC라면 배우자·가족 LLC를 참고하세요.
• 투숙객이 숙박에 대해 숙박세나 판매세를 내는 경우: 임대료에 붙는 판매세를 참고하세요.