Airbnb ב-⁠Schedule C או ב-⁠Schedule E: משך שהייה ושירותים

האם הכנסה מ-⁠Airbnb מדווחת ב-⁠Schedule E או ב-⁠Schedule C?

הכנסה מהשכרה לטווח קצר בארה״ב, בין אם מ-⁠Airbnb, מאתר הזמנות אחר או מהזמנה ישירה, מדווחת ב-⁠Schedule E, חלק I, אלא אם אתם מספקים שירותים מהותיים בעיקר לנוחות האורחים. במקרה כזה היא מדווחת ב-⁠Schedule C, ועל הרווח חל מס עצמאים. הבחירה בין Schedule E ל-⁠Schedule C להכנסה משכירות תלויה בשירותים שאתם מספקים (פרסום 527; נושא 414). בטקסטים של IRS אין מבחן שמבוסס על הפלטפורמה או על משך השהייה.

סביר שהמקרה שלכם אינו פשוט אם אתם מנקים בזמן השהייה או מחליפים מצעים, מגישים ארוחת בוקר או ארוחות אחרות, מציעים עזרה בסגנון קונסיירז׳, מנהלים כמה יחידות ברמות שירות שונות, מחזיקים בנכס בשותפות, או הגשתם Schedule E בשנים קודמות תוך כדי כל אחד מאלה. בהשכרת בית, IRS נותן דוגמאות אבל לא קובע מספר שעות או סכום כמבחן ל“מהותי”, ולכן מכיני דוחות מס מיישמים את המבחן על העובדות שלכם. אם ייתכן ששנים קודמות דווחו ב-⁠Schedule הלא נכון, הסעיף על דוחות קודמים בהמשך מסביר איך מתקנים.

מה כדאי לאסוף לפני שמחליטים:

• רשימה של כל שירות שהאורחים מקבלים: מהו, באיזו תדירות, מי מבצע אותו, והאם האורחים משלמים עליו בנפרד.
• דוחות ההזמנות והתשלומים של כל יחידה.
• רישומי הוצאות, מפוצלים לפי יחידה.
• הימים שבהם אתם או בני משפחה השתמשתם בנכס.

אילו שירותים נחשבים מהותיים?

שירותים הם מהותיים כשהם ניתנים בעיקר לנוחות האורח וחורגים ממה שמגיע עם השכרת שטח לשהייה בלבד (פרסום 334). פרסום 527 מזכיר ניקיון קבוע, החלפת מצעים ושירות חדרנית. לפי הפרסום, חימום וחשמל, ניקיון של שטחים משותפים ופינוי אשפה אינם מהותיים. התקנה על הכנסה משכירות ממקרקעין מציבה את אותו קו: שירות חדרנית נחשב; חימום, חשמל, ניקיון של כניסות, חדרי מדרגות ולובי משותפים ופינוי אשפה אינם נחשבים.

המבחן הכללי, לפי התקנה: האם השירות ניתן בעיקר לנוחות האורח, והוא חורג ממה שנהוג לספק בדרך כלל עם השכרת שטח לשהייה בלבד? שירות שאינו ברשימה אינו מהותי באופן אוטומטי, וגם אינו בטוח באופן אוטומטי. Chief Counsel Advice 202151005, שמסכמת פסקי דין של בית המשפט למסים של ארצות הברית והחלטות של IRS, מוסיפה שני תנאים: השירותים צריכים לחרוג ממה ששומר על החלל ראוי לשהייה, והם צריכים להיות מהותיים עד כדי כך שהתשלום עליהם הוא חלק משמעותי מדמי השכירות. אין להשתמש בהנחיה הזו כתקדים ואין לצטט אותה ככזו.

אם רק חלק מהיחידות מגיעות עם שירותים, הדוגמה בתקנה, בניין בן ארבע דירות, מכניסה לרווח מעבודה עצמאית רק את השכירות והעלויות של הדירות עם השירותים, ומשאירה את האחרות בחוץ.

האם השכרה לטווח קצר עם שהייה ממוצעת של 2 ימים מדווחת ב-⁠Schedule E או ב-⁠Schedule C?

לא, משך השהייה הממוצע אינו קובע. הטקסטים של IRS לשאלה הזו בודקים את השירותים שאתם מספקים. השכרה עם שהייה ממוצעת של 2 ימים וללא שירותים לאורחים מדווחת בדרך כלל ב-⁠Schedule E; שהייה ארוכה יותר עם ניקיון קבוע או החלפת מצעים יכולה להיות עסק שמדווח ב-⁠Schedule C (פרסום 527).

משך שהייה ממוצע של 7 ימים שייך למבחן אחר. לפי כללי הפעילות הפסיבית, השכרה אינה “פעילות השכרה” אם משך השהייה הממוצע הוא 7 ימים או פחות, או 30 ימים או פחות כשניתנו שירותים אישיים משמעותיים. עמידה באחד המבחנים אינה הופכת בפני עצמה את ההכנסה או ההפסדים ללא פסיביים (הוראות טופס 8582). אף אחד מהם אינו מעביר הכנסה ל-⁠Schedule C ואינו יוצר מס עצמאים. לנתון משך השהייה, לשעות ולרישומים, ראו רישומים לשימוש בהפסדי השכרה לטווח קצר.

מתי חייבים במס עצמאים על הכנסה מהשכרה לטווח קצר?

חייבים במס עצמאים כשההכנסה מדווחת ב-⁠Schedule C והרווח נטו שלכם מעבודה עצמאית הוא ⁦$400⁩ או יותר (הוראות Schedule SE). שכירות ממקרקעין ב-⁠Schedule E אינה הכנסה מעבודה עצמאית, אלא אם קיבלתם אותה כסוחרי מקרקעין. תשלומים על חדרים או על שטח אחר שבהם אתם מספקים גם שירותים מהותיים הם הכנסה מעבודה עצמאית (הוראות Schedule SE; פרסום 334).

מס העצמאים הוא ⁦15.3%⁩, ומחושב על ⁦92.35%⁩ מהרווח נטו שלכם. מס ביטוח לאומי (Social Security) חל רק עד ⁦$184,500⁩ של שכר והכנסה מעבודה עצמאית יחד; על מס מדיקר (Medicare) אין תקרה כזו. ייתכן שיחול גם מס מדיקר נוסף (Additional Medicare Tax) בשיעור ⁦0.9%⁩ בטופס 8959, כשההכנסה מעבודה עצמאית עולה על ⁦$250,000⁩ (נשואים המגישים דוח משותף), ⁦$125,000⁩ (נשואים המגישים דוחות נפרדים) או ⁦$200,000⁩ (רווקים, ראש משק בית או בני זוג שורדים מזכים), וכל סכום מופחת בשכר שכבר חל עליו המס הזה (הוראות Schedule SE). מנכים מחצית ממס העצמאים בטופס 1040 (טופס ⁦1040-ES⁩; נושא 554). בדרך כלל לא מנכים מס במקור מהכנסה משכירות, ולכן ראו תשלומי מקדמות מס.

האם יש מס נוסף על שכירות ב-⁠Schedule E?

ייתכן מס על הכנסה מהשקעות נטו (NIIT) בשיעור ⁦3.8%⁩, שמחושב בטופס 8960. הוא חל רק כשההכנסה ברוטו המותאמת המתוקנת (modified adjusted gross income) עולה על ⁦$200,000⁩ (רווקים או ראש משק בית), ⁦$250,000⁩ (נשואים המגישים דוח משותף או בני זוג שורדים מזכים) או ⁦$125,000⁩ (נשואים המגישים דוחות נפרדים). המס נגבה על הנמוך מבין ההכנסה מהשקעות נטו לבין הסכום שבו ההכנסה עולה על הסף (הוראות טופס 8960).

שכירות היא הכנסה מהשקעות נטו, אלא אם היא נובעת מעסק שאינו פסיבי. השכרה היא פעילות פסיבית גם אם אתם משתתפים בה באופן מהותי, למעט חריגים מוגבלים. אחד מהם הוא מי שמוגדרים אנשי מקצוע בנדל״ן ועומדים בנתיב הבטוח (safe harbor) שבהוראות. אחר הוא השכרה שעומדת בחריג של משך שהייה ממוצע (ראו הסעיף שלמעלה), היא עסק ויש בה השתתפות מהותית שלכם; היא יכולה להישאר ב-⁠Schedule E ועדיין להיות מחוץ למס הזה. אם המקרה שלכם מזכה תלוי בשעות ובעובדות; ראו רישומים לשימוש בהפסדי השכרה לטווח קצר ו-מסים על נכס להשכרה. הכנסה שכבר נספרה למס עצמאים אינה נחשבת גם הכנסה מהשקעות נטו (הוראות טופס 8960).

האם LLC או בן או בת זוג משנים את ה-⁠Schedule או את מס העצמאים?

חברה בערבון מוגבל (LLC) עם בעלים יחיד אינה משנה אף אחד מהם. LLC אמריקאית עם חבר יחיד אינה נחשבת בדרך כלל ישות נפרדת לצורכי מס הכנסה פדרלי, אלא אם בחרה להיות ממוסה כחברה, ולכן מגישים Schedule E או Schedule C לפי אותו מבחן שירותים (הוראות Schedule E).

עסק השכרה ששני בני זוג מחזיקים ומנהלים יחד הוא בדרך כלל שותפות, שמגישה טופס 1065. במקום זאת בני זוג יכולים לבחור להיות מיזם משותף מזכה (qualified joint venture, QJV), וכל אחד מהם מדווח על חלק בדוח המשותף. הבחירה דורשת דוח משותף, עסק שבני הזוג מחזיקים ומפעילים יחד (בעלות משותפת על נכס בלבד אינה מספיקה), השתתפות מהותית של שני בני הזוג והיעדר ישות לפי דיני המדינה: השכרה שמוחזקת דרך LLC אינה מזכה (הוראות Schedule E; עמוד הבחירה של IRS). לבני זוג במדינה עם רכוש משותף יש כלל נפרד לעסק שמוחזק ב-⁠LLC, והוא מוסבר ב-LLC של בני זוג ובני משפחה.

• אין שירותים מהותיים: כל אחד מבני הזוג מדווח על חלקו ב-⁠Schedule E כשתיבת QJV מסומנת, וההכנסה אינה בדרך כלל הכנסה מעבודה עצמאית.
• שירותים מהותיים: כל אחד מבני הזוג מגיש Schedule C נפרד, ואם נדרש, גם Schedule SE (פרסום 527; עמוד הבחירה של IRS).

בחירה במיזם משותף מזכה אינה משנה אם חל מס עצמאים. השאלה אם בעלים משותפים, כולל LLC עם כמה חברים, צריכים בכלל להגיש דוח שותפות מוסברת ב-השכרה בבעלות משותפת: Schedule E או דוח שותפות.

מה קורה אם גרים בבית או משתמשים בו חלק מהשנה?

שימוש אישי אינו משנה את מבחן השירותים. הוא קובע אילו הוצאות נחשבות הוצאות השכרה: Schedule E מבקש בשורה 2 ימי השכרה בשכר הוגן (fair rental days) וימי שימוש אישי, והוצאות על ימי שימוש אישי אינן מזכות (הוראות Schedule E). לספירת הימים האלה, לכלל לבית שמושכר פחות מ-⁠15 ימים ולחלוקת ההוצאות, ראו ימי השכרה בשכר הוגן ושימוש אישי.

אילו טפסים ורישומים נדרשים בכל מסלול?

בבית להשכרה לשהייה קצרה, סיווג הפחת הוא שאלה פתוחה. פרסום 527 מוציא מההגדרה של נכס מגורים להשכרה יחידה במלון, במוטל, בפונדק או במקום אחר שבו יותר ממחצית היחידות משמשות באופן ארעי, ולא הוא ולא פרסום 946 קובעים אם בית שמושכר לאורחים לשהייה קצרה נכלל בהוצאה הזו. בקשו ממכין דוחות מס לקבוע איזה סיווג חל לפני שמתחילים לחשב פחת. הכללים הכלליים מוסברים ב-מסים על נכס להשכרה.

שמרו רישום אחד לכל שהייה: צ׳ק-אין, צ׳ק-אאוט, לילות וסכום, מקושרים לתשלום מהפלטפורמה ולהפקדה בבנק (ראו רישום תשלומים ברוטו או נטו). הוסיפו רשימה מתוארכת של שירותים, מי ביצע אותם וכמה הם עלו, ולוח שנה של ימי שימוש אישי. כך יש לכם את משך השהייה הממוצע, את ימי ההשכרה ואת עלות השירותים בלי לשחזר אותם בדיעבד. אם טופס ⁦1099-K⁩ אינו תואם, ראו מדריך טופס ⁦1099-K⁩ להכנסה משכירות. אם אתם משלמים למנקה או לאיש תחזוקה, ראו טפסי מס לקבלנים עבור משכירים.

מה קורה אם בדוחות קודמים נעשה שימוש ב-⁠Schedule הלא נכון?

כל שנה נקבעת לפי השירותים שסיפקתם בפועל באותה שנה, ושום דבר בטקסט של IRS אינו הופך את הבחירה ב-⁠Schedule לעניין של העדפה. שנה קודמת שגויה אם העובדות חייבו את ה-⁠Schedule האחר. שינוי ה-⁠Schedule בלי לשנות את השירותים אינו משנה את התשובה.

• היה צריך להיות Schedule C: ייתכן שבדוח חסרים Schedule SE ומס העצמאים. אם השירותים שלכם עמדו במבחן באותן שנים, התיקון הוא טופס ⁦1040-X⁩ נפרד לכל שנה (הוראות טופס ⁦1040-X⁩). על המס הנוסף נצברת ריבית, ועשויים לחול גם קנסות. בדרך כלל יש ל-⁠IRS 3 שנים מהגשת הדוח כדי לקבוע שומה על מס נוסף, ובמקרים מסוימים תקופות ארוכות יותר (סעיף 6501). דוח מתוקן קובע שהדוח המקורי היה שגוי, ולכן בקשו קודם ממכין דוחות מס לאשר את העובדות של כל שנה. עד כמה שנים אחורה לחזור ומהם הקנסות מוסבר ב-תיקון דוחות בגלל הכנסה שהושמטה בשנים קודמות.
• היה צריך להיות Schedule E: ייתכן ששולם מס עצמאים ביתר, אבל אז ההכנסה עשויה להיות הכנסה מהשקעות נטו, והניכוי של מחצית ממס העצמאים נעלם, ולכן ההחזר יכול להיות קטן מהמס ששולם. בקשה להחזר צריכה בדרך כלל להיות מוגשת תוך 3 שנים מהגשת הדוח או 2 שנים מתשלום המס, לפי המאוחר (הוראות טופס ⁦1040-X⁩).

דוגמה

הדוגמאות להמחשה בלבד. הסכומים בדולרים אמריקאיים.

דופלקס שמושכר לטווח ארוך

דופלקס מכניס ⁦US$30,000⁩ בשנה. הבעלים משלם על תיקונים ועל שום דבר אחר עבור הדיירים. השכירות מדווחת ב-⁠Schedule E, ואין מס עצמאים.

בית חוף עם שהייה ממוצעת של 3 לילות

לבית חוף יש 60 שהיות עם ממוצע של 3 לילות. הבעלים מספק אינטרנט אלחוטי ושירותי תשתית ומנקה בין אורחים, אבל לא מנקה בזמן השהייה ולא מחליף מצעים. הממוצע של 3 לילות אינו קובע את ה-⁠Schedule; מבחן השירותים קובע. חימום וחשמל מוזכרים כשירות לא מהותי. אינטרנט אלחוטי ושירותי תשתית אחרים אינם מוזכרים, ולכן חל המבחן הכללי. Chief Counsel Advice של IRS (שאינה תקדים) רואה בניקיון שרק מכין את החלל לאורח הבא תחזוקה, ולפי ההיגיון הזה השירותים האלה לבדם לא יעבירו את ההשכרה ל-⁠Schedule C, אבל מכין דוחות מס קורא את כל העובדות. ניקיון קבוע בזמן השהייה והחלפת מצעים הם שירותים שנקבעו כמהותיים ב-פרסום 527, והוספתם עלולה להעביר את ההשכרה ל-⁠Schedule C.

מארח שמחליף מצעים מדי יום ומגיש ארוחת בוקר

מארח משכיר שלושה חדרים תמורת ⁦US$48,000⁩ בשנה, מחליף מצעים בכל יום ומגיש ארוחת בוקר. העלויות הן ⁦US$18,000⁩, ולכן הרווח נטו הוא ⁦US$30,000⁩. השירותים מהותיים: Schedule C, עם מס עצמאים בשיעור ⁦15.3%⁩ על ⁦92.35%⁩ מהרווח, כ-⁦US$4,240⁩ בשנה. הניחו אותם נתונים בכל אחת משלוש השנים, ללא שכר וללא הכנסות או הפסדים אחרים מעבודה עצמאית, וכל ⁦US$18,000⁩ מהעלויות הם ניכויים מותרים. שכר או הפסדים עסקיים אחרים ישנו את מס העצמאים. הנתונים אינם כוללים את ההשפעה על מס ההכנסה של ניכוי מחצית ממס העצמאים.

• שנים 1 ו-⁠2: הוגש Schedule E, ולכן לא שולם מס עצמאים. בכל שנה חסרים כ-⁠⁦US$4,240⁩ של מס עצמאים, בתוספת ריבית ואולי קנסות, וכל שנה צריכה טופס ⁦1040-X⁩ משלה.
• שנה 3: ההשכרה מדווחת ב-⁠Schedule C עם Schedule SE.

המצב שלכם שונה?

• אתם מציעים ניקיון יומי, ארוחת בוקר או שירות דומה, מנהלים כמה יחידות, יש מנקה או מארח משותף שמבצע את השירותים, או שהגשתם Schedule E שנים תוך כדי כך: את ה-⁠Schedule הנכון, את מס העצמאים, את ההתייחסות לשירותים שמנקה או מארח משותף מבצע עבורכם, את סיווג הפחת ואת השנים שדורשות תיקון צריך מכין דוחות מס שיקרא את העובדות שלכם. קבלו עזרה במס אישי.
• התשלומים שקיבלתם לא רשומים או שהספרים מאחרים: קבלו עזרה בהנהלת חשבונות כדי שכל שהייה וכל שירות יהיו רשומים לפני ההגשה.
• אתם גרים מחוץ לארה״ב ומשכירים נכס בארה״ב: ראו משכירים תושבי חוץ; כששתי מדינות מעורבות, קבלו עזרה במיסוי חוצה גבולות.
• משך השהייה הממוצע שלכם הוא 7 ימים או פחות, או שאתם רוצים לקזז הפסדים מול שכר: ראו רישומים לשימוש בהפסדי השכרה לטווח קצר.
• אתם רוצים את הכללים הכלליים להכנסות וניכויים משכירות: ראו מסים על נכס להשכרה.
• אתם משתמשים בנכס גם בעצמכם: ראו ימי השכרה בשכר הוגן ושימוש אישי.
• טופס ⁦1099-K⁩ שלכם מראה יותר ממה שהרווחתם: ראו מדריך טופס ⁦1099-K⁩ להכנסה משכירות.
• אתם מחזיקים בנכס עם אחרים: ראו השכרה בבעלות משותפת, או LLC של בני זוג ובני משפחה ל-⁠LLC שבבעלות זוג או משפחה.
• אורחים משלמים מס לינה או מס מכירה על השהייה: ראו מס מכירה על שכירות.