Airbnb no Schedule C ou Schedule E: estadia média e serviços

A renda do Airbnb vai no Schedule E ou no Schedule C?

A renda de aluguel de curta temporada, do Airbnb, de outro site de reservas ou de reserva direta, vai no Schedule E, Parte I, a menos que você preste serviços substanciais, principalmente para a conveniência dos hóspedes. Nesse caso, ela vai no Schedule C e o lucro sofre o imposto de autônomo. A escolha entre Schedule E e Schedule C para renda de aluguel depende dos serviços que você presta (Publication 527; Topic 414). Os textos do IRS não criam nenhum teste baseado na plataforma ou na duração da estadia.

Seu caso provavelmente não é simples se você limpa durante as estadias ou troca a roupa de cama, serve café da manhã ou outras refeições, oferece ajuda no estilo concierge, administra várias unidades com níveis de serviço diferentes, divide a propriedade com outras pessoas ou entregou o Schedule E em anos anteriores fazendo qualquer uma dessas coisas. Para o aluguel de uma casa, o IRS dá exemplos, mas nenhum limite de horas ou de valor para “substanciais”; por isso o preparador aplica o teste aos seus fatos. Se declarações de anos anteriores podem estar no Schedule errado, a seção sobre declarações anteriores, mais abaixo, explica a retificação.

Reúna antes de decidir:

• Uma lista de todos os serviços que os hóspedes recebem: o que é, com que frequência, quem faz e se o hóspede paga a mais.
• Os relatórios de reservas e de repasses de cada unidade.
• Os comprovantes de despesas, separados por unidade.
• Os dias em que você ou sua família usaram o imóvel.

O que são serviços substanciais?

Os serviços são substanciais quando são prestados principalmente para a conveniência do hóspede e vão além do que acompanha o aluguel de um espaço só para ocupação (Publication 334). A Publication 527 cita limpeza regular, troca de roupa de cama e serviço de camareira. Ela diz que aquecimento, luz, limpeza de áreas comuns e coleta de lixo não são substanciais. O regulamento sobre aluguéis de imóveis traça a mesma linha: serviço de camareira conta; aquecimento, luz, limpeza de entradas, escadas e saguões comuns e coleta de lixo não contam.

O teste geral, conforme o regulamento: o serviço é prestado principalmente para a conveniência do hóspede e é diferente do que normalmente ou costumeiramente acompanha o aluguel de um espaço só para ocupação? Um serviço que não está na lista não é automaticamente substancial nem automaticamente seguro. A Chief Counsel Advice 202151005, que resume decisões do Tax Court (tribunal tributário federal) e do IRS, acrescenta duas condições: os serviços precisam ir além do que mantém o espaço em condições de ser ocupado, e precisam ser substanciais a ponto de o valor pago por eles ser uma parte relevante do aluguel. Essa orientação não pode ser usada nem citada como precedente.

Se apenas algumas unidades têm serviços, o exemplo do regulamento, de um prédio com quatro apartamentos, conta para a renda de autônomo só o aluguel e os custos dos apartamentos com serviços e deixa os outros de fora.

Uma curta temporada com estadia média de 2 dias vai no Schedule E ou no Schedule C?

Não. Para essa pergunta, os textos do IRS testam os serviços que você presta, não a estadia média. Uma estadia média de 2 dias sem serviços aos hóspedes normalmente é um aluguel do Schedule E; uma estadia mais longa com limpeza regular ou troca de roupa de cama pode ser um negócio do Schedule C (Publication 527).

A estadia média de 7 dias pertence a outro teste. Pelas regras de atividade passiva, um aluguel não é uma “atividade de aluguel” se a estadia média for de 7 dias ou menos, ou de 30 dias ou menos com serviços pessoais significativos. Cumprir qualquer um dos testes não torna, por si só, a renda ou os prejuízos não passivos (instruções do Form 8582). Nenhum dos dois leva a renda para o Schedule C nem cria imposto de autônomo. Sobre o cálculo da estadia, as horas e os registros, veja registros para usar prejuízos de aluguel de curta temporada.

Quando devo o imposto de autônomo sobre a renda de aluguel de curta temporada?

Você deve o imposto de autônomo quando a renda está no Schedule C e a sua renda líquida de autônomo é de $400 ou mais (instruções do Schedule SE). O aluguel de imóveis no Schedule E não é renda de autônomo, a menos que você o receba como negociante de imóveis. Pagamentos por quartos ou outros espaços em que você também presta serviços substanciais são renda de autônomo (instruções do Schedule SE; Publication 334).

O imposto de autônomo é de 15,3%, calculado sobre 92,35% do seu lucro líquido. O imposto de Social Security (previdência social dos EUA) incide só até $184.500 de salários e renda de autônomo somados; o imposto de Medicare não tem esse limite. O Additional Medicare Tax (Medicare adicional) de 0,9% também pode incidir no Form 8959 quando a renda de autônomo passa de $250.000 (casados com declaração conjunta), $125.000 (casados com declaração separada) ou $200.000 (solteiro, chefe de família ou cônjuge sobrevivente qualificado), cada valor reduzido pelos salários que já sofreram esse imposto (instruções do Schedule SE). Você deduz metade do imposto de autônomo no seu Form 1040 (Form 1040-ES; Topic 554). Em geral, não há retenção de imposto sobre a renda de aluguel; veja os pagamentos de imposto estimado.

Existe outro imposto sobre o aluguel do Schedule E?

Possivelmente o imposto sobre renda líquida de investimentos (NIIT) de 3,8%, calculado no Form 8960. Ele só se aplica quando a renda bruta ajustada modificada passa de $200.000 (solteiro ou chefe de família), $250.000 (casados com declaração conjunta ou cônjuge sobrevivente qualificado) ou $125.000 (casados com declaração separada). Ele incide sobre o menor valor entre a sua renda líquida de investimentos e o quanto a sua renda passa do limite (instruções do Form 8960).

O aluguel é renda líquida de investimentos, a menos que venha de um negócio que não seja passivo. Um aluguel é passivo mesmo que você participe de forma ativa, com poucas exceções. Uma delas é o profissional do mercado imobiliário que atende ao safe harbor (regra de proteção) das instruções. Outra é o aluguel que atende a uma exceção de estadia média (veja a seção acima), é um negócio e conta com a sua participação ativa; ele pode ficar no Schedule E e, ainda assim, ficar fora desse imposto. Se o seu caso se enquadra depende das horas e dos fatos; veja registros para usar prejuízos de aluguel de curta temporada e impostos de imóveis para aluguel. A renda que já entrou no imposto de autônomo não conta também como renda líquida de investimentos (instruções do Form 8960).

Uma LLC ou meu cônjuge muda o Schedule ou o imposto de autônomo?

Uma LLC (empresa de responsabilidade limitada) com um único proprietário não muda nenhum dos dois. Uma LLC doméstica de um único membro, em geral, não é uma entidade separada para o imposto de renda federal, a menos que tenha optado por ser tributada como corporação; por isso você entrega o Schedule E ou o Schedule C conforme o mesmo teste de serviços (instruções do Schedule E).

Um negócio de aluguel que dois cônjuges possuem e administram juntos é, em geral, uma sociedade de pessoas, que entrega o Form 1065. Os cônjuges podem, em vez disso, optar por ser um qualified joint venture (empreendimento conjunto qualificado), e cada um informa uma parte na declaração conjunta. A opção exige declaração conjunta, um negócio que os cônjuges possuem e administram juntos (só a propriedade conjunta do imóvel não basta), participação ativa dos dois e nenhuma entidade criada por lei estadual: um aluguel mantido por meio de uma LLC não se qualifica (instruções do Schedule E; página do IRS sobre a opção). Cônjuges em um estado de community property (bens comuns do casal) têm uma regra separada para um negócio mantido em uma LLC, explicada em LLCs de cônjuges e de famílias.

• Sem serviços substanciais: cada cônjuge informa uma parte no Schedule E com a caixa do QJV marcada, e a renda, em geral, não é renda de autônomo.
• Com serviços substanciais: cada cônjuge entrega um Schedule C separado e, se for exigido, o Schedule SE (Publication 527; página do IRS sobre a opção).

A opção pelo qualified joint venture não muda se o imposto de autônomo se aplica. Saber se os coproprietários, inclusive uma LLC com vários membros, precisam de uma declaração de sociedade de pessoas está em aluguéis em copropriedade: Schedule E ou declaração de sociedade de pessoas.

E se eu moro na casa ou a uso parte do ano?

O uso pessoal não muda o teste dos serviços. Ele limita quais despesas contam como despesas de aluguel: o Schedule E pede os dias de aluguel a valor justo e os dias de uso pessoal na linha 2, e as despesas dos dias de uso pessoal não se qualificam (instruções do Schedule E). Para a contagem desses dias, a regra da casa alugada por menos de 15 dias e a divisão das despesas, veja dias de aluguel a valor justo e uso pessoal.

De quais formulários e registros cada caminho precisa?

Para uma casa de estadia curta, a classe de depreciação é um ponto em aberto. A Publication 527 exclui de “imóvel residencial para aluguel” uma unidade de hotel, motel, pousada ou outro estabelecimento em que mais da metade das unidades é usada por hóspedes de passagem, e nem ela nem a Publication 946 diz se uma casa alugada para estadias curtas entra nessa exclusão. Pergunte a um preparador qual classe se aplica antes de começar a depreciar. As regras gerais estão em impostos de imóveis para aluguel.

Guarde um registro de cada estadia: check-in, check-out, noites e valor, ligado ao repasse e ao depósito bancário (veja como registrar repasses pelo valor bruto ou líquido). Some uma lista datada dos serviços, de quem os fez e do custo, e um calendário dos dias de uso pessoal. Assim você tem a estadia média, os dias de aluguel e o custo dos serviços sem precisar reconstruí-los depois. Se um Form 1099-K não confere, veja o guia do 1099-K para renda de aluguel. Se você paga uma faxineira ou um faz-tudo, veja formulários de imposto para prestadores de serviços de proprietários de imóveis.

E se as declarações anteriores usaram o Schedule errado?

Cada ano segue os serviços que você realmente prestou naquele ano, e nada no texto do IRS torna o Schedule uma escolha. Um ano passado está errado se os fatos pediam o outro Schedule. Trocar de Schedule sem mudar os serviços não muda a resposta.

• Deveria ter sido o Schedule C: a declaração pode estar sem o Schedule SE e sem o imposto de autônomo. Se os seus serviços atendiam ao teste nesses anos, a correção é um Form 1040-X separado para cada ano (instruções do Form 1040-X). O imposto adicional tem juros e pode ter multas. Em geral, o IRS tem 3 anos depois da entrega para lançar mais imposto, com prazos maiores em alguns casos (seção 6501). Uma declaração retificadora afirma que a anterior estava errada; por isso, peça a um preparador que confirme os fatos de cada ano antes. Até quantos anos voltar e as multas estão em retificar por renda omitida de declarações anteriores.
• Deveria ter sido o Schedule E: o imposto de autônomo pode ter sido pago a mais, mas a renda pode passar a ser renda líquida de investimentos, e a dedução de metade do imposto de autônomo desaparece; assim, a restituição pode ser menor que o imposto pago. Um pedido de restituição, em geral, deve ser feito em até 3 anos depois da entrega da declaração ou 2 anos depois do pagamento do imposto, o que for mais tarde (instruções do Form 1040-X).

Exemplo

Estes exemplos são ilustrativos. Os valores estão em dólares americanos.

Um duplex alugado a longo prazo

Um duplex rende US$30.000 por ano. O proprietário paga reparos e nada mais para os inquilinos. O aluguel vai no Schedule E e não há imposto de autônomo.

Uma casa de praia com estadia média de 3 noites

Uma casa de praia tem 60 estadias com média de 3 noites. O proprietário fornece wifi e utilidades e limpa entre um hóspede e outro, mas não limpa durante as estadias nem troca a roupa de cama. A média de 3 noites não decide o Schedule; o teste dos serviços decide. Aquecimento e luz são citados como não substanciais. Wifi e outras utilidades não são citados, então vale o teste geral. A Chief Counsel Advice do IRS (que não é precedente) trata a limpeza que apenas prepara o espaço para o próximo hóspede como manutenção; por esse raciocínio, esses serviços sozinhos não levariam o aluguel para o Schedule C, mas um preparador lê todos os fatos. Limpeza regular durante as estadias e troca de roupa de cama são serviços que a Publication 527 cita como substanciais, e acrescentá-los poderia levar o aluguel para o Schedule C.

Um anfitrião que troca a roupa de cama todo dia e serve café da manhã

Um anfitrião aluga três quartos por US$48.000 por ano, troca a roupa de cama todos os dias e serve café da manhã. Os custos são de US$18.000, então o lucro líquido é de US$30.000. Os serviços são substanciais: Schedule C, com imposto de autônomo de 15,3% sobre 92,35% do lucro, cerca de US$4.240 por ano. Suponha os mesmos valores em cada um de três anos, nenhum salário nem outra renda ou prejuízo de autônomo, e que todos os US$18.000 de custos sejam despesas dedutíveis. Salários ou prejuízos de outros negócios mudariam o imposto de autônomo. Os valores não incluem o efeito, no imposto de renda, da dedução de metade do imposto de autônomo.

• Anos 1 e 2: entregues no Schedule E, então nenhum imposto de autônomo foi pago. Cada ano tem uma diferença de cerca de US$4.240 de imposto de autônomo, mais juros e possivelmente multas, e cada um precisa do seu próprio Form 1040-X.
• Ano 3: o aluguel é informado no Schedule C com o Schedule SE.

E no seu caso?

• Você oferece limpeza diária, café da manhã ou serviço parecido, administra várias unidades, tem uma faxineira ou um coanfitrião que presta os serviços, ou entregou o Schedule E por anos fazendo isso: o Schedule correto, o imposto de autônomo, como contam os serviços que uma faxineira ou um coanfitrião presta por você, a classe de depreciação e os anos a retificar exigem que um preparador leia os seus fatos. Conte com ajuda com o imposto de renda pessoal.
• Seus repasses não estão registrados ou a sua escrituração contábil está atrasada: conte com ajuda com a escrituração contábil para que cada estadia e cada serviço esteja registrado antes de você entregar a declaração.
• Você mora fora dos EUA e aluga um imóvel nos EUA: veja proprietários não residentes; com dois países envolvidos, conte com ajuda com impostos entre países.
• Sua estadia média é de 7 dias ou menos, ou você quer usar prejuízos contra salários: veja registros para usar prejuízos de aluguel de curta temporada.
• Você quer as regras gerais sobre renda e deduções de aluguel: veja impostos de imóveis para aluguel.
• Você também usa o imóvel: veja dias de aluguel a valor justo e uso pessoal.
• Seu Form 1099-K mostra mais do que você ganhou: veja o guia do 1099-K para renda de aluguel.
• Você tem o imóvel com outras pessoas: veja aluguéis em copropriedade ou LLCs de cônjuges e de famílias para uma LLC de um casal ou de uma família.
• Os hóspedes pagam imposto sobre hospedagem ou sobre vendas nas estadias: veja imposto sobre vendas no aluguel.