Airbnb: Schedule C oder E? Aufenthaltsdauer und Services

Gehören Airbnb-Einnahmen auf Schedule E oder Schedule C?

Einkünfte aus Kurzzeitvermietung über Airbnb, eine andere Buchungsplattform oder Direktbuchung gehören auf Schedule E, Part I, außer Sie erbringen wesentliche Dienstleistungen vor allem zum Komfort Ihrer Gäste. Dann gehören sie auf Schedule C, und der Gewinn unterliegt der Selbstständigensteuer. Ob Mieteinnahmen auf Schedule E oder Schedule C gehören, hängt von den Dienstleistungen ab (Publication 527; Topic 414). Die IRS-Texte kennen keinen Test, der auf die Plattform oder die Aufenthaltsdauer abstellt.

Ihr Fall ist wahrscheinlich nicht einfach, wenn Sie während des Aufenthalts putzen oder Wäsche wechseln, Frühstück oder andere Mahlzeiten servieren, Concierge-Leistungen anbieten, mehrere Einheiten mit unterschiedlichem Serviceniveau betreiben, die Immobilie mit anderen besitzen oder in früheren Jahren Schedule E eingereicht haben, obwohl Sie etwas davon taten. Für die Vermietung eines Hauses nennt der IRS Beispiele, aber keine Stunden- oder Dollargrenze für „wesentlich“. Ein Ersteller der Steuererklärung wendet den Test deshalb auf Ihre Fakten an. Wenn frühere Jahre auf dem falschen Schedule stehen könnten, erklärt der Abschnitt zu früheren Erklärungen weiter unten die Änderung.

Das sollten Sie vor der Entscheidung zusammentragen:

• Eine Liste aller Leistungen, die Gäste erhalten: was es ist, wie oft, wer sie erbringt und ob Gäste extra zahlen.
• Die Buchungs- und Auszahlungsberichte für jede Einheit.
• Die Ausgabenbelege, getrennt nach Einheit.
• Die Tage, an denen Sie oder Ihre Familie die Immobilie genutzt haben.

Was zählt als wesentliche Dienstleistung?

Dienstleistungen sind wesentlich, wenn sie vor allem dem Komfort des Gastes dienen und über das hinausgehen, was zur reinen Überlassung von Wohnraum gehört (Publication 334). Publication 527 nennt regelmäßige Reinigung, Wäschewechsel und Zimmerservice. Heizung und Strom, die Reinigung gemeinschaftlich genutzter Bereiche und die Müllabfuhr sind danach nicht wesentlich. Die Vorschrift zu Einkünften aus Grundstücksvermietung zieht dieselbe Linie: Zimmerservice zählt; Heizung, Strom, die Reinigung öffentlich zugänglicher Eingänge, Treppenhäuser und Eingangshallen sowie die Müllabfuhr zählen nicht.

Der allgemeine Test aus der Vorschrift lautet: Dient die Leistung vor allem dem Komfort des Gastes und geht sie über das hinaus, was üblicherweise mit der reinen Überlassung von Wohnraum verbunden ist? Eine Leistung, die auf der Liste fehlt, ist weder automatisch wesentlich noch automatisch unbedenklich. Die Chief Counsel Advice 202151005, die Entscheidungen des Tax Court und des IRS zusammenfasst, nennt zwei weitere Bedingungen: Die Leistungen müssen über das hinausgehen, was den Raum bewohnbar hält, und sie müssen so wesentlich sein, dass die Vergütung dafür einen wesentlichen Teil der Miete ausmacht. Diese Advice darf nicht als Präzedenzfall verwendet oder zitiert werden.

Gehören nur manche Einheiten zu einem Service, rechnet das Beispiel der Vorschrift für ein Gebäude mit vier Wohnungen nur Miete und Kosten der Wohnungen mit Service zu den Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit; die übrigen bleiben außen vor.

Gehört eine Kurzzeitvermietung mit 2 Tagen durchschnittlicher Aufenthaltsdauer auf Schedule E oder Schedule C?

Nein, die Aufenthaltsdauer entscheidet das nicht. Die IRS-Texte zu dieser Frage prüfen die Dienstleistungen, die Sie erbringen, nicht die durchschnittliche Aufenthaltsdauer. Eine durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 2 Tagen ohne Gästeservice ist normalerweise eine Vermietung auf Schedule E; ein längerer Aufenthalt mit regelmäßiger Reinigung oder Wäscheservice kann ein Geschäft auf Schedule C sein (Publication 527).

Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 7 Tagen gehört zu einem anderen Test. Nach den Regeln zu passiven Tätigkeiten (Passive Activity Rules) ist eine Vermietung keine „Vermietungstätigkeit“ (Rental Activity), wenn die durchschnittliche Aufenthaltsdauer höchstens 7 Tage beträgt oder höchstens 30 Tage beträgt und erhebliche persönliche Dienstleistungen erbracht wurden. Wer einen der beiden Tests erfüllt, macht Einkünfte oder Verluste dadurch noch nicht automatisch nicht passiv (Anleitung zu Form 8582). Keiner der beiden Tests verlagert Einkünfte auf Schedule C oder begründet Selbstständigensteuer. Zur Aufenthaltsdauer, zu Stunden und Nachweisen siehe Nachweise für die Nutzung von Verlusten aus Kurzzeitvermietung.

Wann schulde ich Selbstständigensteuer auf Einkünfte aus Kurzzeitvermietung?

Sie schulden Selbstständigensteuer, wenn die Einkünfte auf Schedule C stehen und Ihre Nettoeinkünfte aus selbstständiger Tätigkeit $400 oder mehr betragen (Anleitung zu Schedule SE). Miete aus Grundbesitz auf Schedule E zählt nicht zu den Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit, es sei denn, Sie beziehen sie als Immobilienhändler (Real Estate Dealer). Zahlungen für Zimmer oder andere Räume, bei denen Sie zugleich wesentliche Dienstleistungen erbringen, sind Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit (Anleitung zu Schedule SE; Publication 334).

Die Selbstständigensteuer beträgt 15,3 % und wird auf 92,35 % Ihres Nettogewinns berechnet. Die Social-Security-Steuer fällt nur bis $184.500 aus Löhnen und Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit zusammen an; die Medicare-Steuer kennt keine solche Grenze. Zusätzlich kann auf Form 8959 die Additional Medicare Tax von 0,9 % anfallen, wenn Ihre Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit über $250.000 (gemeinsame Veranlagung), $125.000 (getrennte Veranlagung) oder $200.000 (Alleinstehende, Haushaltsvorstände oder Qualifying Surviving Spouse) liegen, jeweils verringert um Löhne, auf die sie bereits anfällt (Anleitung zu Schedule SE). Die Hälfte der Selbstständigensteuer ziehen Sie auf Ihrer Form 1040 ab (Form 1040-ES; Topic 554). Von Mieteinnahmen wird in der Regel nichts einbehalten, siehe daher Vorauszahlungen der Einkommensteuer.

Fällt auf Mieteinnahmen auf Schedule E eine weitere Steuer an?

Möglicherweise die Net Investment Income Tax von 3,8 %, berechnet auf Form 8960. Sie gilt nur, wenn das modifizierte bereinigte Bruttoeinkommen (Modified Adjusted Gross Income) über $200.000 (Alleinstehende oder Haushaltsvorstände), $250.000 (gemeinsame Veranlagung oder Qualifying Surviving Spouse) oder $125.000 (getrennte Veranlagung) liegt. Erhoben wird sie auf den kleineren Betrag aus Ihren Nettokapitaleinkünften und dem Betrag, um den Ihr Einkommen die Schwelle übersteigt (Anleitung zu Form 8960).

Miete zählt zu den Nettokapitaleinkünften, es sei denn, sie stammt aus einem Gewerbebetrieb, der nicht passiv ist. Eine Vermietung ist auch dann passiv, wenn Sie wesentlich mitarbeiten, mit begrenzten Ausnahmen. Eine davon ist ein Immobilienprofi (Real Estate Professional), der den Safe Harbor aus der Anleitung erfüllt. Eine andere ist eine Vermietung, die eine Ausnahme zur durchschnittlichen Aufenthaltsdauer erfüllt (siehe Abschnitt oben), ein Gewerbebetrieb ist und an der Sie wesentlich mitarbeiten; sie kann auf Schedule E bleiben und trotzdem außerhalb dieser Steuer liegen. Ob Ihre Vermietung dazugehört, hängt von Stunden und Fakten ab; siehe Nachweise für die Nutzung von Verlusten aus Kurzzeitvermietung und Steuern auf Mietimmobilien. Einkünfte, die bereits für die Selbstständigensteuer erfasst sind, sind nicht zusätzlich Nettokapitaleinkünfte (Anleitung zu Form 8960).

Ändern eine LLC oder mein Ehepartner den Schedule oder die Selbstständigensteuer?

Eine LLC (Limited Liability Company, US-Gesellschaft mit beschränkter Haftung) mit einem Eigentümer ändert weder das eine noch das andere. Eine inländische LLC mit einem Mitglied ist für die Bundeseinkommensteuer in der Regel keine eigene Einheit, es sei denn, sie hat gewählt, als Kapitalgesellschaft besteuert zu werden. Sie reichen daher Schedule E oder Schedule C nach demselben Dienstleistungstest ein (Anleitung zu Schedule E).

Ein Vermietungsgeschäft, das zwei Ehepartner gemeinsam besitzen und führen, ist in der Regel eine Personengesellschaft, die Form 1065 (US-Informationserklärung einer Personengesellschaft) einreicht. Ehepartner können stattdessen wählen, als Qualified Joint Venture (QJV, gemeinsames Unternehmen von Ehepartnern) behandelt zu werden; dann meldet jeder einen Anteil in der gemeinsamen Erklärung. Die Wahl setzt eine gemeinsame Erklärung voraus, ein Geschäft, das die Ehepartner gemeinsam besitzen und betreiben (gemeinsames Eigentum an einer Immobilie allein genügt nicht), die wesentliche Mitarbeit beider Ehepartner und keine Einheit nach dem Recht eines Bundesstaates: Eine Vermietung über eine LLC kommt nicht in Betracht (Anleitung zu Schedule E; IRS-Seite zur Wahl). Für Ehepartner in einem Bundesstaat mit Gütergemeinschaft gilt für ein in einer LLC gehaltenes Geschäft eine eigene Regel, die unter LLCs von Ehepartnern und Familien behandelt wird.

• Keine wesentlichen Dienstleistungen: Jeder Ehepartner meldet einen Anteil auf Schedule E mit angekreuztem QJV-Kästchen, und die Einkünfte sind in der Regel keine Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit.
• Wesentliche Dienstleistungen: Jeder Ehepartner reicht einen eigenen Schedule C und, falls ohnehin erforderlich, Schedule SE ein (Publication 527; IRS-Seite zur Wahl).

Die Wahl als Qualified Joint Venture ändert nichts daran, ob Selbstständigensteuer anfällt. Ob Miteigentümer, auch eine LLC mit mehreren Mitgliedern, überhaupt eine Erklärung als Personengesellschaft brauchen, behandelt Vermietung im Miteigentum: Schedule E oder Erklärung einer Personengesellschaft.

Was gilt, wenn ich in der Immobilie wohne oder sie nur einen Teil des Jahres nutze?

Die private Nutzung ändert den Dienstleistungstest nicht. Sie begrenzt, welche Kosten als Mietausgaben zählen: Schedule E fragt in Zeile 2 nach Vermietungstagen zum marktüblichen Preis und Tagen privater Nutzung, und Ausgaben für Tage privater Nutzung sind nicht abziehbar (Anleitung zu Schedule E). Zum Zählen dieser Tage, zur Regel für ein Haus mit weniger als 15 Vermietungstagen und zur Kostenaufteilung siehe Vermietungstage und private Nutzung.

Welche Formulare und Nachweise braucht jede Variante?

Bei einem Haus für Kurzzeitgäste ist die Abschreibungsklasse eine offene Frage. Publication 527 schließt eine Einheit in einem Hotel, Motel, Gasthaus oder einer anderen Einrichtung, in der mehr als die Hälfte der Einheiten kurzzeitig vergeben wird, aus der Wohnimmobilienvermietung aus. Weder sie noch Publication 946 sagt, ob ein an Kurzzeitgäste vermietetes Haus unter diesen Ausschluss fällt. Lassen Sie einen Ersteller der Steuererklärung klären, welche Klasse gilt, bevor Sie mit der Abschreibung beginnen. Die allgemeinen Regeln stehen unter Steuern auf Mietimmobilien.

Führen Sie für jeden Aufenthalt einen Eintrag: Check-in, Check-out, Nächte und Betrag, verknüpft mit der Auszahlung und dem Bankeingang (siehe Auszahlungen brutto oder netto verbuchen). Ergänzen Sie eine datierte Liste der Dienstleistungen, wer sie erbracht hat und was sie gekostet haben, und einen Kalender der Tage privater Nutzung. So haben Sie durchschnittliche Aufenthaltsdauer, Vermietungstage und Dienstleistungskosten, ohne sie später rekonstruieren zu müssen. Passt eine Form 1099-K nicht, siehe den Ratgeber zur 1099-K bei Mieteinnahmen. Wenn Sie eine Reinigungskraft oder einen Handwerker bezahlen, siehe Steuerformulare für Auftragnehmer von Vermietern.

Was gilt, wenn frühere Erklärungen den falschen Schedule verwendet haben?

Jedes Jahr richtet sich nach den Dienstleistungen, die Sie in diesem Jahr tatsächlich erbracht haben, und nichts im IRS-Text macht den Schedule zur freien Wahl. Ein vergangenes Jahr ist falsch, wenn die Fakten den anderen Schedule verlangten. Den Schedule zu wechseln, ohne die Dienstleistungen zu ändern, ändert die Antwort nicht.

• Hätte Schedule C sein müssen: In der Erklärung können Schedule SE und die Selbstständigensteuer fehlen. Wenn Ihre Dienstleistungen den Test in diesen Jahren erfüllten, ist die Lösung eine eigene Form 1040-X für jedes Jahr (Anleitung zu Form 1040-X). Auf die nachgezahlte Steuer fallen Zinsen an, möglicherweise auch Strafzuschläge. Der IRS hat in der Regel 3 Jahre nach der Einreichung Zeit, weitere Steuer festzusetzen, in manchen Fällen länger (Abschnitt 6501). Eine geänderte Erklärung stellt fest, dass die frühere falsch war; lassen Sie die Fakten für jedes Jahr deshalb zuerst von einem Ersteller der Steuererklärung bestätigen. Wie weit zurück Sie gehen müssen und welche Strafzuschläge drohen, steht unter Änderung früherer Erklärungen bei weggelassenen Einkünften.
• Hätte Schedule E sein müssen: Möglicherweise wurde zu viel Selbstständigensteuer gezahlt, doch die Einkünfte können dann stattdessen Nettokapitaleinkünfte sein, und der Abzug für die Hälfte der Selbstständigensteuer entfällt, sodass die Erstattung kleiner ausfallen kann als die gezahlte Steuer. Ein Antrag auf Erstattung muss in der Regel innerhalb von 3 Jahren nach Einreichung der Erklärung oder 2 Jahren nach Zahlung der Steuer gestellt werden, je nachdem, was später endet (Anleitung zu Form 1040-X).

Beispiel

Diese Beispiele dienen der Veranschaulichung. Alle Beträge sind in US-Dollar.

Ein Duplex mit Langzeitvermietung

Ein Duplex bringt im Jahr US$30.000 ein. Der Eigentümer zahlt für Reparaturen und sonst nichts für die Mieter. Die Miete gehört auf Schedule E, und es fällt keine Selbstständigensteuer an.

Ein Strandhaus mit 3 Nächten durchschnittlicher Aufenthaltsdauer

Ein Strandhaus hat 60 Aufenthalte mit durchschnittlich 3 Nächten. Der Eigentümer stellt WLAN und Nebenkosten bereit und reinigt zwischen den Gästen, putzt aber nicht während der Aufenthalte und wechselt keine Wäsche. Die durchschnittliche Aufenthaltsdauer von 3 Nächten entscheidet den Schedule nicht; das tut der Dienstleistungstest. Heizung und Strom sind als nicht wesentlich genannt. WLAN und andere Nebenkosten sind nicht genannt, also gilt der allgemeine Test. Eine IRS Chief Counsel Advice (kein Präzedenzfall) behandelt eine Reinigung, die den Raum nur für den nächsten Gast herrichtet, als Instandhaltung. Nach dieser Überlegung würden diese Leistungen allein die Vermietung nicht auf Schedule C verlagern, doch ein Ersteller der Steuererklärung liest die vollständigen Fakten. Regelmäßige Reinigung während der Aufenthalte und Wäschewechsel sind Leistungen, die Publication 527 als wesentlich nennt; kämen sie hinzu, könnte die Vermietung auf Schedule C wechseln.

Ein Gastgeber, der täglich die Wäsche wechselt und Frühstück serviert

Ein Gastgeber vermietet drei Zimmer für US$48.000 im Jahr, wechselt jeden Tag die Wäsche und serviert Frühstück. Die Kosten betragen US$18.000, der Nettogewinn also US$30.000. Die Dienstleistungen sind wesentlich: Schedule C, mit Selbstständigensteuer von 15,3 % auf 92,35 % des Gewinns, rund US$4.240 im Jahr. Nehmen Sie in jedem von drei Jahren dieselben Zahlen an, keine Löhne und keine sonstigen Einkünfte oder Verluste aus selbstständiger Tätigkeit und dass alle US$18.000 Kosten abziehbare Ausgaben sind. Löhne oder andere Geschäftsverluste würden die Selbstständigensteuer verändern. Die Zahlen lassen die einkommensteuerliche Wirkung des Abzugs der Hälfte der Selbstständigensteuer außer Acht.

• Jahre 1 und 2: auf Schedule E eingereicht, daher wurde keine Selbstständigensteuer gezahlt. In jedem Jahr fehlen rund US$4.240 Selbstständigensteuer, plus Zinsen und möglicherweise Strafzuschläge, und jedes Jahr braucht eine eigene Form 1040-X.
• Jahr 3: Die Vermietung wird auf Schedule C mit Schedule SE gemeldet.

Anders in Ihrem Fall?

• Sie bieten täglichen Reinigungsservice, Frühstück oder Ähnliches an, betreiben mehrere Einheiten, lassen Dienstleistungen von einer Reinigungskraft oder einem Co-Host erbringen oder haben jahrelang Schedule E eingereicht, obwohl Sie das taten: Der richtige Schedule, die Selbstständigensteuer, wie Dienstleistungen einer Reinigungskraft oder eines Co-Hosts für Sie zählen, die Abschreibungsklasse und geänderte Jahre brauchen eine Einschätzung Ihrer Fakten durch einen Ersteller der Steuererklärung. Nutzen Sie die Steuerhilfe für Privatpersonen.
• Ihre Auszahlungen sind nicht verbucht oder Ihre Buchhaltung hängt hinterher: Holen Sie sich Buchhaltungshilfe, damit jeder Aufenthalt und jede Leistung vor der Einreichung belegt ist.
• Sie leben außerhalb der USA und vermieten eine US-Immobilie: siehe nicht ansässige Vermieter; sind zwei Länder beteiligt, holen Sie sich Hilfe bei grenzüberschreitenden Steuern.
• Ihre durchschnittliche Aufenthaltsdauer beträgt höchstens 7 Tage, oder Sie möchten Verluste mit Lohn verrechnen: siehe Nachweise für die Nutzung von Verlusten aus Kurzzeitvermietung.
• Sie möchten die allgemeinen Regeln für Mieteinnahmen und Abzüge: siehe Steuern auf Mietimmobilien.
• Sie nutzen die Immobilie auch selbst: siehe Vermietungstage und private Nutzung.
• Ihre Form 1099-K weist mehr aus, als Sie verdient haben: siehe den Ratgeber zur 1099-K bei Mieteinnahmen.
• Sie besitzen die Immobilie mit anderen: siehe Vermietung im Miteigentum oder LLCs von Ehepartnern und Familien für eine LLC, die einem Paar oder einer Familie gehört.
• Gäste zahlen Beherbergungs- oder Sales Tax auf Aufenthalte: siehe Sales Tax auf Mieten.