Airbnb : annexe C ou annexe E, durée du séjour et services

Le revenu Airbnb va-t-il sur l'annexe E ou sur l'annexe C?

Le revenu de location à court terme tiré d'Airbnb, d'un autre site de réservation ou d'une réservation directe va sur l'annexe E, partie I, sauf si vous fournissez des services importants surtout dans l'intérêt de vos invités. Il va alors sur l'annexe C, et le bénéfice est assujetti à l'impôt sur le travail autonome. Pour un revenu de location, le choix entre l'annexe E et l'annexe C dépend des services que vous fournissez (Publication 527; Topic 414). Les textes de l'IRS ne prévoient aucun critère fondé sur la plateforme ou sur la durée du séjour.

Votre cas n'est probablement pas simple si vous nettoyez pendant les séjours ou changez la literie, servez le petit-déjeuner ou d'autres repas, offrez une aide de type concierge, exploitez plusieurs logements avec des niveaux de service différents, partagez la propriété, ou avez produit l'annexe E les années passées tout en faisant l'une de ces choses. Pour la location d'une maison, l'IRS donne des exemples, mais aucun seuil d'heures ou de dollars pour le mot « important »; un préparateur applique donc le critère à vos faits. Si des années antérieures sont peut-être sur la mauvaise annexe, la section sur les déclarations antérieures, plus bas, explique comment les modifier.

À rassembler avant de décider :

• La liste de chaque service offert aux invités : en quoi il consiste, à quelle fréquence, qui l'exécute et si les invités paient un supplément.
• Les rapports de réservations et de versements de chaque logement.
• Les pièces justificatives des dépenses, réparties par logement.
• Les jours où vous ou votre famille avez utilisé le bien.

Qu'est-ce qui constitue des services importants?

Des services sont importants lorsqu'ils sont fournis surtout dans l'intérêt de l'invité et vont au-delà de ce qui accompagne la simple location d'un espace pour l'occuper (Publication 334). La Publication 527 cite le nettoyage régulier, le changement de la literie et le service de femme de chambre. Elle précise que le chauffage et l'éclairage, le nettoyage des aires communes et le ramassage des ordures ne sont pas des services importants. Le règlement sur la location d'immeubles trace la même ligne : le service de femme de chambre compte; le chauffage, l'éclairage, le nettoyage des entrées, des escaliers et des halls communs et le ramassage des ordures ne comptent pas.

Le critère général, tiré du règlement : le service est-il offert surtout dans l'intérêt de l'invité, et va-t-il au-delà de ce qui est habituellement fourni avec la simple location d'un espace pour l'occuper? Un service absent de la liste n'est ni automatiquement important ni automatiquement sans risque. Le Chief Counsel Advice 202151005, qui résume des décisions de la Tax Court (tribunal fiscal américain) et de l'IRS, ajoute deux conditions : les services doivent aller au-delà de ce qui garde l'espace propre à l'occupation, et ils doivent être assez importants pour que la rémunération qui s'y rattache représente une part significative du loyer. Cet avis ne peut pas être utilisé ni cité comme précédent.

Si seuls certains logements comportent des services, l'exemple du règlement, un immeuble de quatre appartements, ne compte dans le revenu de travail autonome que le loyer et les coûts des appartements avec services et laisse les autres de côté.

Une location à court terme avec une durée moyenne de séjour de 2 jours va-t-elle sur l'annexe E ou sur l'annexe C?

Non. Pour cette question, les textes de l'IRS examinent les services que vous fournissez, et non la durée moyenne du séjour. Une durée moyenne de 2 jours sans aucun service aux invités est normalement une location de l'annexe E; un séjour plus long avec nettoyage régulier ou changement de la literie peut constituer une entreprise de l'annexe C (Publication 527).

La durée moyenne de séjour de 7 jours relève d'un autre critère. Selon les règles sur les activités passives, une location n'est pas une « activité de location » si la durée moyenne du séjour est de 7 jours ou moins, ou de 30 jours ou moins avec des services personnels importants. Remplir l'un ou l'autre critère ne rend pas à lui seul le revenu ou les pertes non passifs (instructions du formulaire 8582). Ni l'un ni l'autre ne déplace le revenu vers l'annexe C ni ne crée d'impôt sur le travail autonome. Pour le chiffre de la durée de séjour, les heures et les registres, voyez les registres pour utiliser les pertes de location à court terme.

Quand dois-je payer l'impôt sur le travail autonome sur un revenu de location à court terme?

Vous devez l'impôt sur le travail autonome lorsque le revenu figure sur l'annexe C et que votre revenu net de travail autonome atteint 400 $ ou plus (instructions de l'annexe SE). Le loyer d'un immeuble déclaré à l'annexe E n'est pas un revenu de travail autonome, sauf si vous le recevez en tant que marchand immobilier. Les sommes reçues pour des chambres ou d'autres locaux où vous fournissez aussi des services importants sont un revenu de travail autonome (instructions de l'annexe SE; Publication 334).

L'impôt sur le travail autonome est de 15,3 %, calculé sur 92,35 % de votre bénéfice net. La cotisation de sécurité sociale américaine (Social Security) ne s'applique que jusqu'à 184 500 $ de salaires et de revenus de travail autonome combinés; la cotisation Medicare n'a pas de plafond. La cotisation Medicare additionnelle de 0,9 % peut aussi s'appliquer, sur le formulaire 8959, lorsque le revenu de travail autonome dépasse 250 000 $ (mariés produisant une déclaration conjointe), 125 000 $ (mariés produisant des déclarations distinctes) ou 200 000 $ (célibataire, chef de famille ou conjoint survivant admissible), chaque seuil étant réduit des salaires déjà assujettis à cette cotisation (instructions de l'annexe SE). Vous déduisez la moitié de l'impôt sur le travail autonome sur votre formulaire 1040 (formulaire 1040-ES; Topic 554). L'impôt n'est généralement pas retenu sur le revenu de location; voyez donc les paiements d'impôt estimatif.

Un autre impôt s'applique-t-il au loyer de l'annexe E?

Possiblement l'impôt sur le revenu net de placement de 3,8 %, calculé sur le formulaire 8960. Il ne s'applique que si le revenu brut ajusté modifié dépasse 200 000 $ (célibataire ou chef de famille), 250 000 $ (mariés produisant une déclaration conjointe ou conjoint survivant admissible) ou 125 000 $ (mariés produisant des déclarations distinctes). Il porte sur le moindre du revenu net de placement ou du montant par lequel votre revenu dépasse le seuil (instructions du formulaire 8960).

Le loyer est un revenu net de placement, sauf s'il provient d'une entreprise qui n'est pas passive. Une location est passive même si vous y participez de façon significative, avec quelques exceptions. L'une est le professionnel de l'immobilier qui remplit la règle refuge des instructions. Une autre est une location qui remplit une exception liée à la durée moyenne du séjour (voir la section ci-dessus), constitue une entreprise et bénéficie de votre participation significative : elle peut rester sur l'annexe E tout en échappant à cet impôt. L'admissibilité de votre cas dépend des heures et des faits; voyez les registres pour utiliser les pertes de location à court terme et l'impôt sur les biens locatifs. Le revenu déjà compté pour l'impôt sur le travail autonome n'est pas en plus un revenu net de placement (instructions du formulaire 8960).

Une LLC ou mon conjoint change-t-il l'annexe ou l'impôt sur le travail autonome?

Une société à responsabilité limitée (LLC) à propriétaire unique ne change ni l'une ni l'autre. Une LLC américaine à membre unique n'est généralement pas une entité distincte pour l'impôt fédéral sur le revenu, à moins qu'elle n'ait choisi d'être imposée comme une société; vous produisez donc l'annexe E ou l'annexe C selon le même critère des services (instructions de l'annexe E).

Une entreprise de location que deux conjoints possèdent et exploitent ensemble est généralement une société de personnes, qui produit le formulaire 1065. Les conjoints peuvent plutôt choisir d'être une coentreprise admissible (qualified joint venture), et chacun déclare alors une part sur la déclaration conjointe. Le choix exige une déclaration conjointe, une entreprise que les conjoints possèdent et exploitent ensemble (la copropriété d'un bien ne suffit pas), la participation significative des deux conjoints et l'absence d'entité constituée selon le droit d'un État : une location détenue par une LLC n'est pas admissible (instructions de l'annexe E; page de l'IRS sur le choix). Les conjoints d'un État de communauté de biens ont une règle distincte pour une entreprise détenue par une LLC, expliquée dans les LLC de conjoints et de famille.

• Aucun service important : chaque conjoint déclare une part sur l'annexe E, avec la case QJV cochée, et le revenu n'est généralement pas un revenu de travail autonome.
• Services importants : chaque conjoint produit une annexe C distincte et, si elle est par ailleurs exigée, l'annexe SE (Publication 527; page de l'IRS sur le choix).

Le choix de coentreprise admissible ne change pas l'application de l'impôt sur le travail autonome. La question de savoir si des copropriétaires, y compris une LLC à plusieurs membres, doivent produire une déclaration de société de personnes est traitée dans les locations en copropriété : annexe E ou déclaration de société de personnes.

Et si j'habite la maison ou que je l'utilise une partie de l'année?

L'usage personnel ne change pas le critère des services. Il limite les dépenses qui comptent comme dépenses de location : l'annexe E demande à la ligne 2 les jours de location à juste valeur et les jours d'usage personnel, et les dépenses des jours d'usage personnel ne sont pas admissibles (instructions de l'annexe E). Pour compter ces jours, connaître la règle d'une maison louée moins de 15 jours et répartir les dépenses, voyez les jours de location à juste valeur et l'usage personnel.

De quels formulaires et registres chaque cas a-t-il besoin?

Pour une maison louée à court terme, la catégorie d'amortissement reste une question ouverte. La Publication 527 exclut des biens locatifs résidentiels un logement situé dans un hôtel, un motel, une auberge ou un autre établissement dont plus de la moitié des unités sont utilisées de façon transitoire, et ni elle ni la Publication 946 ne dit si une maison louée à des invités de passage tombe dans cette exclusion. Demandez à un préparateur quelle catégorie s'applique avant de commencer à amortir. Les règles générales figurent dans l'impôt sur les biens locatifs.

Conservez un registre pour chaque séjour : arrivée, départ, nuits et montant, rattachés au versement et au dépôt bancaire (voyez enregistrer les versements bruts ou nets). Ajoutez une liste datée des services, de qui les a fournis et de leur coût, ainsi qu'un calendrier des jours d'usage personnel. Vous obtenez ainsi la durée moyenne du séjour, les jours de location et le coût des services sans avoir à les reconstituer plus tard. Si un formulaire 1099-K ne correspond pas, voyez le guide sur le formulaire 1099-K et le revenu de location. Si vous payez une personne de ménage ou un homme à tout faire, voyez les formulaires fiscaux pour les entrepreneurs des propriétaires.

Et si mes déclarations antérieures utilisaient la mauvaise annexe?

Chaque année suit les services que vous avez réellement fournis cette année-là, et rien dans les textes de l'IRS ne fait de l'annexe un choix. Une année passée est erronée si les faits appelaient l'autre annexe. Changer d'annexe sans changer les services ne change pas la réponse.

• Aurait dû être l'annexe C : il manque peut-être à la déclaration l'annexe SE et l'impôt sur le travail autonome. Si vos services remplissaient le critère ces années-là, la correction passe par un formulaire 1040-X distinct pour chaque année (instructions du formulaire 1040-X). L'impôt additionnel porte intérêt et peut entraîner des pénalités. L'IRS dispose généralement de 3 ans après la production pour établir un impôt additionnel, avec des délais plus longs dans certains cas (article 6501). Une déclaration modifiée indique que la précédente était erronée; faites donc d'abord confirmer les faits de chaque année par un préparateur. Jusqu'où remonter et les pénalités sont expliqués dans modifier les déclarations pour un revenu omis.
• Aurait dû être l'annexe E : l'impôt sur le travail autonome a peut-être été payé en trop, mais le revenu peut alors être un revenu net de placement, et la déduction de la moitié de l'impôt sur le travail autonome disparaît; le remboursement peut donc être inférieur à l'impôt payé. Une demande de remboursement doit généralement être produite dans les 3 ans suivant la production de la déclaration ou dans les 2 ans suivant le paiement de l'impôt, selon la dernière de ces dates (instructions du formulaire 1040-X).

Exemple

Ces exemples sont donnés à titre d'illustration. Les montants sont en dollars américains.

Un duplex loué à long terme

Un duplex rapporte 30 000 $ US par année. Le propriétaire paie les réparations et rien d'autre pour les locataires. Le loyer va sur l'annexe E, et il n'y a pas d'impôt sur le travail autonome.

Une maison de plage avec un séjour moyen de 3 nuits

Une maison de plage compte 60 séjours d'une moyenne de 3 nuits. Le propriétaire fournit le wifi et les services publics et nettoie entre les invités, mais ne nettoie pas pendant les séjours ni ne change la literie. La moyenne de 3 nuits ne décide pas de l'annexe; le critère des services, oui. Le chauffage et l'éclairage sont désignés comme non importants. Le wifi et les autres services publics ne sont pas cités, donc le critère général s'applique. Un avis du conseiller juridique en chef de l'IRS (Chief Counsel Advice, qui ne fait pas jurisprudence) considère le nettoyage qui ne fait que préparer l'espace pour l'invité suivant comme de l'entretien; selon ce raisonnement, ces services seuls ne feraient pas passer la location à l'annexe C, mais un préparateur lit tous les faits. Le nettoyage régulier pendant les séjours et le changement de la literie sont des services que la Publication 527 désigne comme importants, et les ajouter pourrait faire passer la location à l'annexe C.

Un hôte qui change la literie tous les jours et sert le petit-déjeuner

Un hôte loue trois chambres pour 48 000 $ US par année, change la literie chaque jour et sert le petit-déjeuner. Les coûts sont de 18 000 $ US, donc le bénéfice net est de 30 000 $ US. Les services sont importants : annexe C, avec un impôt sur le travail autonome de 15,3 % sur 92,35 % du bénéfice, soit environ 4 240 $ US par année. Supposons les mêmes chiffres chaque année pendant trois ans, sans salaire ni autre revenu ou perte de travail autonome, et que la totalité des 18 000 $ US de coûts sont des déductions admissibles. Des salaires ou d'autres pertes d'entreprise changeraient l'impôt sur le travail autonome. Les chiffres ne tiennent pas compte de l'effet, sur l'impôt sur le revenu, de la déduction de la moitié de l'impôt sur le travail autonome.

• Années 1 et 2 : produites sur l'annexe E, donc aucun impôt sur le travail autonome n'a été payé. Il manque chaque année environ 4 240 $ US d'impôt sur le travail autonome, plus les intérêts et possiblement des pénalités, et chaque année exige son propre formulaire 1040-X.
• Année 3 : la location est déclarée sur l'annexe C avec l'annexe SE.

Votre situation est différente?

• Vous offrez le nettoyage quotidien, le petit-déjeuner ou un service semblable, exploitez plusieurs logements, avez une personne de ménage ou un co-hôte qui fournit les services, ou avez produit l'annexe E pendant des années tout en le faisant : l'annexe appropriée, l'impôt sur le travail autonome, la façon dont les services qu'une personne de ménage ou un co-hôte fournit pour vous sont comptés, la catégorie d'amortissement et les années à modifier exigent qu'un préparateur lise vos faits. Obtenez de l'aide en impôt des particuliers.
• Vos versements ne sont pas enregistrés ou vos livres sont en retard : obtenez de l'aide en tenue de livres pour que chaque séjour et chaque service soit consigné avant votre production.
• Vous vivez hors des États-Unis et louez un bien américain : voyez les propriétaires non-résidents; lorsque deux pays sont en jeu, obtenez de l'aide en fiscalité transfrontalière.
• Votre durée moyenne de séjour est de 7 jours ou moins, ou vous voulez utiliser des pertes contre un salaire : voyez les registres pour utiliser les pertes de location à court terme.
• Vous voulez les règles générales sur le revenu et les déductions de location : voyez l'impôt sur les biens locatifs.
• Vous utilisez aussi le bien vous-même : voyez les jours de location à juste valeur et l'usage personnel.
• Votre formulaire 1099-K indique plus que ce que vous avez gagné : voyez le guide sur le formulaire 1099-K et le revenu de location.
• Vous êtes propriétaire avec d'autres : voyez les locations en copropriété, ou les LLC de conjoints et de famille pour une LLC détenue par un couple ou une famille.
• Vos invités paient une taxe d'hébergement ou de vente sur les séjours : voyez la taxe de vente sur les loyers.