Thu nhập Airbnb: khai Schedule C hay Schedule E, dịch vụ đáng kể

Thu nhập Airbnb khai trên Schedule E hay Schedule C?

Thu nhập cho thuê ngắn hạn từ Airbnb, nền tảng đặt phòng khác hoặc đặt trực tiếp được khai trên Schedule E, Part I, trừ khi bạn cung cấp dịch vụ đáng kể chủ yếu vì sự thuận tiện của khách. Khi đó thu nhập được khai trên Schedule C và lợi nhuận chịu thuế tự kinh doanh. Việc chọn Schedule E hay Schedule C cho thu nhập cho thuê phụ thuộc vào dịch vụ bạn cung cấp (Publication 527; Topic 414). Các văn bản của IRS không đặt ra tiêu chí nào dựa trên nền tảng đặt phòng hay thời gian lưu trú.

Trường hợp của bạn có lẽ không đơn giản nếu bạn dọn dẹp trong thời gian khách ở hoặc thay ga trải giường, phục vụ bữa sáng hay các bữa ăn khác, hỗ trợ kiểu concierge, điều hành nhiều căn với mức dịch vụ khác nhau, đồng sở hữu, hoặc đã khai Schedule E những năm trước trong khi vẫn làm các việc này. Với nhà cho thuê, IRS nêu ví dụ nhưng không đặt mốc giờ hay số tiền nào cho khái niệm "đáng kể", nên người chuẩn bị thuế sẽ áp dụng tiêu chí này theo tình tiết của bạn. Nếu các năm trước có thể đã khai sai schedule, phần về tờ khai các năm trước ở bên dưới hướng dẫn cách điều chỉnh.

Hãy chuẩn bị trước khi quyết định:

• Danh sách mọi dịch vụ khách nhận được: đó là dịch vụ gì, bao lâu một lần, ai thực hiện và khách có trả thêm tiền không.
• Báo cáo đặt phòng và báo cáo khoản chi trả cho từng căn.
• Hồ sơ chi phí, chia theo từng căn.
• Những ngày bạn hoặc gia đình sử dụng bất động sản.

Dịch vụ nào được coi là dịch vụ đáng kể?

Dịch vụ là đáng kể khi được cung cấp chủ yếu vì sự thuận tiện của khách và vượt quá những gì thường đi kèm khi chỉ cho thuê chỗ ở (Publication 334). Publication 527 nêu dọn dẹp thường xuyên, thay ga trải giường và dịch vụ dọn phòng. Ấn phẩm này nói rằng sưởi, điện, dọn dẹp khu vực chung và thu gom rác không phải là dịch vụ đáng kể. Quy định về tiền thuê từ bất động sản vạch ranh giới tương tự: dịch vụ dọn phòng được tính; sưởi, điện, dọn dẹp lối vào chung, cầu thang, sảnh và thu gom rác thì không.

Tiêu chí chung, theo quy định: dịch vụ có chủ yếu vì sự thuận tiện của khách và khác với những gì thường được cung cấp khi chỉ cho thuê chỗ ở không? Một dịch vụ không có trong danh sách không tự động là đáng kể, và cũng không tự động an toàn. Chief Counsel Advice 202151005, tóm tắt các phán quyết của Tax Court và IRS, bổ sung hai điều kiện: dịch vụ phải vượt quá mức cần để giữ chỗ ở đủ điều kiện sử dụng, và phải đủ đáng kể để khoản tiền trả cho dịch vụ là một phần quan trọng của tiền thuê. Văn bản tư vấn này không được dùng hoặc trích dẫn làm tiền lệ.

Nếu chỉ một số căn có kèm dịch vụ, ví dụ trong quy định về tòa nhà bốn căn hộ chỉ tính tiền thuê và chi phí của các căn có dịch vụ vào thu nhập tự kinh doanh, còn các căn khác thì loại ra.

Cho thuê ngắn hạn với thời gian lưu trú trung bình 2 ngày thì khai Schedule E hay Schedule C?

Không. Các văn bản của IRS về câu hỏi này xét dịch vụ bạn cung cấp, không xét thời gian lưu trú trung bình. Cho thuê với thời gian lưu trú trung bình 2 ngày và không có dịch vụ nào cho khách thường khai trên Schedule E; lưu trú dài hơn nhưng có dọn dẹp thường xuyên hoặc thay ga trải giường có thể là hoạt động kinh doanh khai trên Schedule C (Publication 527).

Mức lưu trú trung bình 7 ngày thuộc về một tiêu chí khác. Theo quy tắc hoạt động thụ động, hoạt động cho thuê không được coi là "rental activity" nếu thời gian lưu trú trung bình không quá 7 ngày, hoặc không quá 30 ngày và có cung cấp dịch vụ cá nhân đáng kể. Đáp ứng một trong hai tiêu chí này tự nó chưa khiến thu nhập hay khoản lỗ trở thành không thụ động (hướng dẫn Form 8582). Cả hai đều không chuyển thu nhập sang Schedule C hay tạo ra thuế tự kinh doanh. Về cách tính thời gian lưu trú, giờ làm việc và hồ sơ, xem hồ sơ để dùng khoản lỗ cho thuê ngắn hạn.

Khi nào tôi phải đóng thuế tự kinh doanh trên thu nhập cho thuê ngắn hạn?

Bạn phải đóng thuế tự kinh doanh khi thu nhập nằm trên Schedule C và thu nhập ròng từ tự kinh doanh của bạn đạt $400 trở lên (hướng dẫn Schedule SE). Tiền thuê bất động sản khai trên Schedule E không phải thu nhập tự kinh doanh, trừ khi bạn nhận khoản đó với tư cách nhà kinh doanh mua bán bất động sản (real estate dealer). Tiền thu cho phòng hoặc không gian khác mà bạn đồng thời cung cấp dịch vụ đáng kể là thu nhập tự kinh doanh (hướng dẫn Schedule SE; Publication 334).

Thuế tự kinh doanh là 15,3%, tính trên 92,35% lợi nhuận ròng của bạn. Thuế An sinh Xã hội chỉ áp dụng đến mức $184.500 của tổng tiền lương và thu nhập tự kinh doanh; thuế Medicare không có mức trần như vậy. Thuế Medicare bổ sung 0,9% cũng có thể áp dụng trên Form 8959 khi thu nhập tự kinh doanh vượt $250.000 (vợ chồng khai chung), $125.000 (vợ chồng khai riêng) hoặc $200.000 (độc thân, chủ hộ hoặc người phối ngẫu còn sống đủ điều kiện), mỗi mức được giảm đi phần tiền lương đã chịu thuế này (hướng dẫn Schedule SE). Bạn được khấu trừ một nửa thuế tự kinh doanh trên Form 1040 (Form 1040-ES; Topic 554). Thuế thường không bị khấu trừ từ tiền thuê nhà, nên hãy xem thuế nộp tạm tính.

Thu nhập thuê trên Schedule E có chịu loại thuế nào khác không?

Có thể chịu thuế thu nhập từ đầu tư ròng 3,8%, tính trên Form 8960. Thuế này chỉ áp dụng khi thu nhập tổng điều chỉnh đã sửa đổi (modified adjusted gross income) vượt $200.000 (độc thân hoặc chủ hộ), $250.000 (vợ chồng khai chung hoặc người phối ngẫu còn sống đủ điều kiện) hoặc $125.000 (vợ chồng khai riêng). Thuế được tính trên số nhỏ hơn giữa thu nhập đầu tư ròng của bạn và phần thu nhập vượt mức này (hướng dẫn Form 8960).

Tiền thuê nhà là thu nhập đầu tư ròng, trừ khi nó đến từ hoạt động kinh doanh không thụ động. Hoạt động cho thuê là thụ động ngay cả khi bạn tham gia thực chất (materially participate), với một số ngoại lệ hạn chế. Một ngoại lệ là người hành nghề bất động sản (real estate professional) đáp ứng điều kiện safe harbor trong hướng dẫn. Một ngoại lệ khác là hoạt động cho thuê đáp ứng ngoại lệ về thời gian lưu trú trung bình (xem phần trên), là hoạt động kinh doanh và có sự tham gia thực chất của bạn; khoản này có thể vẫn nằm trên Schedule E mà không chịu thuế này. Việc khoản của bạn có đủ điều kiện hay không phụ thuộc vào số giờ làm và tình tiết; xem hồ sơ để dùng khoản lỗ cho thuê ngắn hạn và thuế bất động sản cho thuê. Thu nhập đã tính vào thuế tự kinh doanh thì không đồng thời là thu nhập đầu tư ròng (hướng dẫn Form 8960).

LLC hoặc vợ/chồng của tôi có làm thay đổi schedule hay thuế tự kinh doanh không?

LLC chỉ có một chủ sở hữu không làm thay đổi cả hai. LLC một thành viên thành lập tại Hoa Kỳ nhìn chung không phải là pháp nhân riêng về thuế thu nhập liên bang, trừ khi đã chọn bị đánh thuế như một công ty, nên bạn khai Schedule E hoặc Schedule C theo cùng tiêu chí dịch vụ (hướng dẫn Schedule E).

Hoạt động cho thuê do hai vợ chồng cùng sở hữu và điều hành nhìn chung là hợp danh, khai tờ khai của hợp danh (Form 1065). Thay vào đó, vợ chồng có thể chọn là liên doanh đủ điều kiện (qualified joint venture), khi đó mỗi người khai một phần trên tờ khai chung. Việc chọn này cần tờ khai chung, một hoạt động kinh doanh do hai vợ chồng cùng sở hữu và điều hành (chỉ đồng sở hữu tài sản là chưa đủ), cả hai cùng tham gia thực chất, và không có pháp nhân theo luật tiểu bang: bất động sản cho thuê thông qua LLC không đủ điều kiện (hướng dẫn Schedule E; trang của IRS về lựa chọn này). Vợ chồng ở tiểu bang theo chế độ tài sản chung của vợ chồng (community property) có quy tắc riêng cho hoạt động kinh doanh nắm giữ trong LLC, được nêu trong LLC của vợ chồng và gia đình.

• Không có dịch vụ đáng kể: mỗi người trong vợ chồng khai một phần trên Schedule E và đánh dấu ô QJV, và thu nhập nhìn chung không phải thu nhập tự kinh doanh.
• Có dịch vụ đáng kể: mỗi người trong vợ chồng nộp một Schedule C riêng và, nếu thuộc diện phải nộp, nộp thêm Schedule SE (Publication 527; trang của IRS về lựa chọn này).

Việc chọn liên doanh đủ điều kiện không làm thay đổi việc thuế tự kinh doanh có áp dụng hay không. Việc các đồng sở hữu, kể cả LLC nhiều thành viên, có cần nộp tờ khai hợp danh hay không được nêu trong cho thuê đồng sở hữu: Schedule E hay tờ khai hợp danh.

Nếu tôi sống trong nhà hoặc dùng một phần trong năm thì sao?

Việc sử dụng cá nhân không làm thay đổi tiêu chí dịch vụ. Nó chỉ giới hạn những chi phí được tính là chi phí cho thuê: Schedule E yêu cầu số ngày cho thuê theo giá hợp lý và số ngày sử dụng cá nhân ở line 2, và chi phí của những ngày sử dụng cá nhân không đủ điều kiện (hướng dẫn Schedule E). Về cách đếm các ngày đó, quy tắc cho nhà cho thuê dưới 15 ngày và cách chia chi phí, xem số ngày cho thuê theo giá hợp lý và sử dụng cá nhân.

Mỗi hướng xử lý cần biểu mẫu và hồ sơ nào?

Với căn nhà cho khách ở ngắn hạn, nhóm khấu hao vẫn là điểm chưa rõ. Publication 527 loại khỏi bất động sản nhà ở cho thuê một căn trong khách sạn, motel, nhà trọ hoặc cơ sở khác mà hơn một nửa số căn được dùng cho khách lưu trú ngắn hạn (transient basis), và cả ấn phẩm này lẫn Publication 946 đều không nói một căn nhà cho khách ở ngắn hạn thuê có nằm trong diện loại trừ đó hay không. Hãy hỏi người chuẩn bị thuế xem nhóm nào áp dụng trước khi bắt đầu khấu hao. Các quy tắc chung nằm trong thuế bất động sản cho thuê.

Hãy lưu một bản ghi cho mỗi lượt ở: ngày nhận phòng, ngày trả phòng, số đêm và số tiền, gắn với khoản chi trả và khoản tiền vào tài khoản ngân hàng (xem ghi nhận khoản chi trả theo số tiền gộp hay ròng). Thêm danh sách có ghi ngày về các dịch vụ, người thực hiện và chi phí, cùng một lịch các ngày sử dụng cá nhân. Nhờ vậy bạn có sẵn thời gian lưu trú trung bình, số ngày cho thuê và chi phí dịch vụ mà không phải dựng lại sau này. Nếu Form 1099-K không khớp, xem hướng dẫn về Form 1099-K cho thu nhập cho thuê. Nếu bạn trả tiền cho người dọn dẹp hoặc thợ sửa chữa, xem biểu mẫu thuế cho nhà thầu của chủ nhà cho thuê.

Nếu các tờ khai trước dùng sai schedule thì sao?

Mỗi năm theo đúng các dịch vụ bạn thực sự cung cấp trong năm đó, và không có điều gì trong văn bản của IRS cho phép chọn schedule tùy ý. Một năm đã qua là sai nếu tình tiết đòi hỏi schedule kia. Đổi schedule mà không đổi dịch vụ thì kết quả không đổi.

• Lẽ ra phải khai Schedule C: tờ khai có thể thiếu Schedule SE và thuế tự kinh doanh. Nếu dịch vụ của bạn đáp ứng tiêu chí trong những năm đó, cách sửa là nộp một Form 1040-X riêng cho từng năm (hướng dẫn Form 1040-X). Khoản thuế bổ sung phát sinh tiền lãi và có thể bị phạt. IRS nhìn chung có 3 năm sau khi bạn nộp tờ khai để ấn định thêm thuế, và có thời hạn dài hơn trong một số trường hợp (section 6501). Tờ khai điều chỉnh xác nhận rằng tờ khai trước sai, nên hãy nhờ người chuẩn bị thuế xác nhận tình tiết của từng năm trước. Việc phải quay lại bao nhiêu năm và tiền phạt được nêu trong điều chỉnh tờ khai khi bỏ sót thu nhập.
• Lẽ ra phải khai Schedule E: có thể bạn đã nộp thừa thuế tự kinh doanh, nhưng khi đó thu nhập có thể trở thành thu nhập đầu tư ròng, và khoản khấu trừ một nửa thuế tự kinh doanh mất đi, nên khoản hoàn thuế có thể nhỏ hơn số thuế đã nộp. Yêu cầu hoàn thuế nhìn chung phải nộp trong vòng 3 năm sau khi bạn nộp tờ khai hoặc 2 năm sau khi bạn nộp thuế, tùy mốc nào đến sau (hướng dẫn Form 1040-X).

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa. Số tiền tính bằng đô la Hoa Kỳ.

Căn duplex cho thuê dài hạn

Căn duplex mang lại US$30.000 mỗi năm. Chủ nhà chỉ trả tiền sửa chữa và không cung cấp gì khác cho người thuê. Tiền thuê khai trên Schedule E và không có thuế tự kinh doanh.

Nhà ven biển với thời gian lưu trú trung bình 3 đêm

Một căn nhà ven biển có 60 lượt ở, trung bình 3 đêm. Chủ nhà cung cấp wifi và tiện ích, đồng thời dọn dẹp giữa các lượt khách, nhưng không dọn dẹp trong thời gian khách ở và không thay ga trải giường. Mức trung bình 3 đêm không quyết định schedule; tiêu chí dịch vụ quyết định. Sưởi và điện được nêu là không đáng kể. Wifi và các tiện ích khác không được nêu, nên áp dụng tiêu chí chung. IRS Chief Counsel Advice (không phải tiền lệ) coi việc dọn dẹp chỉ để chuẩn bị chỗ cho khách kế tiếp là việc giữ chỗ ở sẵn sàng, nên theo lập luận đó, riêng các dịch vụ này không đủ để chuyển sang Schedule C, nhưng người chuẩn bị thuế sẽ đọc toàn bộ tình tiết. Dọn dẹp thường xuyên trong thời gian khách ở và thay ga trải giường là những dịch vụ mà Publication 527 nêu là đáng kể, và thêm các dịch vụ này có thể chuyển hoạt động cho thuê sang Schedule C.

Chủ nhà thay ga trải giường mỗi ngày và phục vụ bữa sáng

Một chủ nhà cho thuê ba phòng với doanh thu US$48.000 mỗi năm, thay ga trải giường mỗi ngày và phục vụ bữa sáng. Chi phí là US$18.000, nên lợi nhuận ròng là US$30.000. Các dịch vụ này là đáng kể: khai Schedule C, với thuế tự kinh doanh 15,3% trên 92,35% lợi nhuận, khoảng US$4.240 mỗi năm. Giả định số liệu giống nhau trong cả ba năm, không có tiền lương hay thu nhập hoặc khoản lỗ tự kinh doanh nào khác, và toàn bộ US$18.000 chi phí là khoản khấu trừ được phép. Tiền lương hoặc các khoản lỗ kinh doanh khác sẽ làm thay đổi thuế tự kinh doanh. Các số liệu chưa tính ảnh hưởng đến thuế thu nhập của việc khấu trừ một nửa thuế tự kinh doanh.

• Năm 1 và năm 2: khai trên Schedule E, nên không đóng thuế tự kinh doanh. Mỗi năm thiếu khoảng US$4.240 thuế tự kinh doanh, cộng tiền lãi và có thể cả tiền phạt, và mỗi năm cần một Form 1040-X riêng.
• Năm 3: hoạt động cho thuê được khai trên Schedule C kèm Schedule SE.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Bạn cung cấp dịch vụ dọn dẹp hằng ngày, bữa sáng hoặc dịch vụ tương tự, điều hành nhiều căn, có người dọn dẹp hoặc đồng quản lý làm các dịch vụ, hoặc đã khai Schedule E nhiều năm trong khi vẫn làm như vậy: việc chọn schedule đúng, thuế tự kinh doanh, cách tính các dịch vụ do người dọn dẹp hoặc đồng quản lý thực hiện cho bạn, nhóm khấu hao và các năm cần điều chỉnh đều cần người chuẩn bị thuế đọc tình tiết của bạn. Hãy nhận hỗ trợ thuế cá nhân.
• Khoản chi trả của bạn chưa được ghi nhận hoặc sổ sách bị chậm: hãy nhận hỗ trợ ghi sổ kế toán để mỗi lượt ở và mỗi dịch vụ đều có hồ sơ trước khi bạn nộp tờ khai.
• Bạn sống ngoài Hoa Kỳ và cho thuê bất động sản tại Hoa Kỳ: xem chủ nhà không cư trú; khi có hai quốc gia liên quan, hãy nhận hỗ trợ thuế xuyên biên giới.
• Thời gian lưu trú trung bình của bạn không quá 7 ngày, hoặc bạn muốn dùng khoản lỗ để bù vào tiền lương: xem hồ sơ để dùng khoản lỗ cho thuê ngắn hạn.
• Bạn muốn biết quy tắc chung về thu nhập và khoản khấu trừ từ cho thuê: xem thuế bất động sản cho thuê.
• Bạn cũng tự sử dụng bất động sản: xem số ngày cho thuê theo giá hợp lý và sử dụng cá nhân.
• Form 1099-K của bạn cho thấy nhiều hơn số tiền bạn kiếm được: xem hướng dẫn về Form 1099-K cho thu nhập cho thuê.
• Bạn sở hữu cùng người khác: xem cho thuê đồng sở hữu, hoặc LLC của vợ chồng và gia đình nếu LLC do vợ chồng hoặc gia đình sở hữu.
• Khách phải đóng thuế lưu trú hoặc thuế bán hàng trên các lượt ở: xem thuế bán hàng trên tiền thuê.