Airbnb en Schedule C o Schedule E: estadía y servicios

¿Los ingresos de Airbnb van en el Schedule E o en el Schedule C?

Los ingresos de alquiler de corto plazo de Airbnb, de otro sitio de reservas o de una reserva directa van en el Schedule E, Parte I, a menos que usted preste servicios sustanciales principalmente para la comodidad de sus huéspedes. En ese caso van en el Schedule C y la ganancia paga impuesto por trabajo independiente. Que el alquiler vaya en el Schedule E o en el Schedule C depende de los servicios que usted presta (Publication 527; tema 414). Los textos del IRS no fijan ninguna prueba basada en la plataforma ni en la duración de la estadía.

Su caso probablemente no es sencillo si usted limpia durante las estadías o cambia sábanas, sirve desayuno u otras comidas, ofrece ayuda tipo conserje, administra varias unidades con distintos niveles de servicio, comparte la propiedad, o presentó el Schedule E en años anteriores mientras hacía alguna de estas cosas. En el alquiler de una vivienda, el IRS da ejemplos, pero no fija un límite de horas ni de dólares para «sustanciales», así que un preparador aplica la prueba a sus hechos. Si los años anteriores pueden estar en el Schedule que no correspondía, la sección sobre declaraciones anteriores, más abajo, explica cómo enmendarlos.

Reúna esto antes de decidir:

• Una lista de cada servicio que reciben los huéspedes: en qué consiste, con qué frecuencia, quién lo presta y si los huéspedes pagan extra.
• Los reportes de reservas y de pagos de cada unidad.
• Los comprobantes de gastos, separados por unidad.
• Los días en que usted o su familia usaron la propiedad.

¿Qué cuenta como servicios sustanciales?

Los servicios son sustanciales cuando se prestan principalmente para la comodidad del huésped y van más allá de lo que incluye alquilar un espacio solo para ocuparlo (Publication 334). La Publication 527 menciona la limpieza regular, el cambio de sábanas y el servicio de limpieza de habitaciones. Indica que la calefacción y la luz, la limpieza de áreas comunes y la recolección de basura no son sustanciales. El reglamento sobre alquileres de bienes inmuebles traza la misma línea: el servicio de limpieza de habitaciones cuenta; la calefacción, la luz, la limpieza de entradas, escaleras y vestíbulos públicos, y la recolección de basura no.

La prueba general, según el reglamento: ¿el servicio se presta principalmente para la comodidad del huésped y es distinto de lo que normalmente o por costumbre se da al alquilar un espacio solo para ocuparlo? Un servicio que no aparece en la lista no es sustancial de forma automática, pero tampoco es seguro de forma automática. El Chief Counsel Advice 202151005, que resume fallos del Tax Court y del IRS, agrega dos condiciones: los servicios deben ir más allá de lo que mantiene el espacio apto para ocuparse, y deben ser lo bastante sustanciales como para que lo que se paga por ellos sea una parte importante del alquiler. Ese documento no puede usarse ni citarse como precedente.

Si solo algunas unidades incluyen servicios, el ejemplo del reglamento sobre un edificio de cuatro apartamentos cuenta, para las ganancias del trabajo independiente, solo el alquiler y los costos de los apartamentos con servicios, y deja fuera los demás.

¿Un alquiler de corto plazo con una estadía promedio de 2 días va en el Schedule E o en el Schedule C?

No. Los textos del IRS sobre este tema evalúan los servicios que usted presta, no la estadía promedio. Una estadía promedio de 2 días sin servicios para los huéspedes normalmente es un alquiler del Schedule E; una estadía más larga con limpieza regular o cambio de sábanas puede ser un negocio del Schedule C (Publication 527).

La estadía promedio de 7 días pertenece a otra prueba. Según las reglas de actividades pasivas, un alquiler no es una «actividad de alquiler» si la estadía promedio es de 7 días o menos, o de 30 días o menos y se prestaron servicios personales significativos. Cumplir cualquiera de las dos pruebas no convierte por sí solo los ingresos o las pérdidas en no pasivos (instrucciones del Form 8582). Ninguna de las dos traslada los ingresos al Schedule C ni crea impuesto por trabajo independiente. Para la cifra de estadía, las horas y los registros, vea registros para usar las pérdidas de alquiler de corto plazo.

¿Cuándo debo pagar impuesto por trabajo independiente sobre los ingresos de un alquiler de corto plazo?

Usted debe pagar impuesto por trabajo independiente cuando los ingresos están en el Schedule C y sus ganancias netas del trabajo independiente son $400 o más (instrucciones del Schedule SE). El alquiler de bienes inmuebles en el Schedule E no es ingreso por trabajo independiente, salvo que usted lo reciba como comerciante de bienes raíces. Los pagos por habitaciones u otros espacios en los que además presta servicios sustanciales sí son ingresos por trabajo independiente (instrucciones del Schedule SE; Publication 334).

El impuesto por trabajo independiente es de 15.3%, calculado sobre 92.35% de su ganancia neta. El impuesto del Seguro Social se aplica solo hasta $184,500 de salarios y ganancias del trabajo independiente combinados; el impuesto de Medicare no tiene ese límite. También puede aplicarse el impuesto adicional de Medicare (Additional Medicare Tax) de 0.9% en el Form 8959 cuando el ingreso por trabajo independiente supera $250,000 (casados que presentan en conjunto), $125,000 (casados que presentan por separado) o $200,000 (soltero, jefe de familia o cónyuge sobreviviente calificado), cada monto reducido por los salarios que ya están sujetos a ese impuesto (instrucciones del Schedule SE). Usted deduce la mitad del impuesto por trabajo independiente en su Form 1040 (Form 1040-ES; tema 554). Por lo general no se retiene impuesto del ingreso de alquiler, así que vea pagos trimestrales de impuestos estimados.

¿Hay otro impuesto sobre el alquiler del Schedule E?

Posiblemente el impuesto sobre los ingresos netos de inversión de 3.8%, que se calcula en el Form 8960. Se aplica solo cuando el ingreso bruto ajustado modificado supera $200,000 (soltero o jefe de familia), $250,000 (casados que presentan en conjunto o cónyuge sobreviviente calificado) o $125,000 (casados que presentan por separado). Se cobra sobre el menor de estos dos montos: sus ingresos netos de inversión o lo que su ingreso excede el umbral (instrucciones del Form 8960).

El alquiler es ingreso neto de inversión, salvo que provenga de un negocio que no sea pasivo. Un alquiler es pasivo aunque usted participe materialmente, con excepciones limitadas. Una es la de un profesional de bienes raíces que cumple la regla de protección (safe harbor) de las instrucciones. Otra es un alquiler que cumple una excepción por estadía promedio (vea la sección anterior), es un negocio y cuenta con su participación material; puede seguir en el Schedule E y, aun así, quedar fuera de este impuesto. Que el suyo califique depende de las horas y de los hechos; vea registros para usar las pérdidas de alquiler de corto plazo e impuestos sobre propiedades en alquiler. El ingreso que ya cuenta para el impuesto por trabajo independiente no es además ingreso neto de inversión (instrucciones del Form 8960).

¿Una LLC o mi cónyuge cambian el Schedule que corresponde o el impuesto por trabajo independiente?

Una LLC con un solo propietario no cambia ninguna de las dos cosas. Una LLC de un solo miembro constituida en EE. UU. generalmente no es una entidad separada para el impuesto federal sobre la renta, salvo que haya elegido tributar como corporación, así que usted presenta el Schedule E o el Schedule C según la misma prueba de servicios (instrucciones del Schedule E).

Un negocio de alquiler que dos cónyuges poseen y administran juntos es, por lo general, una sociedad de personas, que presenta el Form 1065. En su lugar, los cónyuges pueden elegir ser un qualified joint venture (empresa conjunta calificada), y entonces cada uno declara una parte en la declaración conjunta. La elección requiere una declaración conjunta, un negocio que los cónyuges poseen y operan juntos (ser copropietarios de la propiedad no basta), la participación material de ambos cónyuges y ninguna entidad creada bajo la ley estatal: un alquiler que pertenece a una LLC no califica (instrucciones del Schedule E; página del IRS sobre la elección). Los cónyuges en un estado de propiedad comunitaria tienen una regla aparte para un negocio en una LLC, que se explica en LLC de cónyuges y de familia.

• Sin servicios sustanciales: cada cónyuge declara una parte en el Schedule E con la casilla QJV marcada, y los ingresos generalmente no son ingresos por trabajo independiente.
• Con servicios sustanciales: cada cónyuge presenta su propio Schedule C y, si de otro modo corresponde, el Schedule SE (Publication 527; página del IRS sobre la elección).

La elección de qualified joint venture no cambia si se aplica o no el impuesto por trabajo independiente. Si los copropietarios, incluida una LLC con varios miembros, necesitan o no una declaración de sociedad se explica en alquileres en copropiedad: Schedule E o declaración de sociedad.

¿Qué pasa si vivo en la casa o la uso parte del año?

El uso personal no cambia la prueba de servicios. Limita qué gastos cuentan como gastos de alquiler: el Schedule E pide, en la línea 2, los días de alquiler justo y los días de uso personal, y los gastos de los días de uso personal no califican (instrucciones del Schedule E). Para contar esos días, la regla de una vivienda alquilada menos de 15 días y la división de gastos, vea días de alquiler justo y uso personal.

¿Qué formularios y registros necesita cada ruta?

Para una casa de estadías cortas, la clase de depreciación es un punto abierto. La Publication 527 excluye de la propiedad residencial en alquiler una unidad en un hotel, motel, posada u otro establecimiento donde más de la mitad de las unidades se usan de forma transitoria, y ni ella ni la Publication 946 dicen si una casa alquilada a huéspedes de estadías cortas cae dentro de esa exclusión. Pregunte a un preparador qué clase aplica antes de empezar a depreciar. Las reglas generales están en impuestos sobre propiedades en alquiler.

Lleve un registro de cada estadía: entrada, salida, noches e importe, vinculado con el pago recibido y el depósito bancario (vea cómo registrar los pagos brutos o netos). Agregue una lista fechada de los servicios, quién los prestó y cuánto costaron, y un calendario de los días de uso personal. Así tendrá la estadía promedio, los días de alquiler y el costo de los servicios sin tener que reconstruirlos después. Si un Form 1099-K no coincide, vea la guía del 1099-K para ingresos de alquiler. Si paga a un limpiador o a un técnico de reparaciones, vea formularios de impuestos para contratistas de propietarios de alquileres.

¿Qué pasa si en declaraciones anteriores usé el Schedule equivocado?

Cada año sigue los servicios que usted prestó realmente ese año, y nada en el texto del IRS convierte el Schedule en una opción. Un año anterior está mal si los hechos exigían el otro Schedule. Cambiar de Schedule sin cambiar los servicios no cambia la respuesta.

• Debió ser Schedule C: a la declaración puede faltarle el Schedule SE y el impuesto por trabajo independiente. Si sus servicios cumplían la prueba en esos años, la solución es un Form 1040-X separado para cada año (instrucciones del Form 1040-X). El impuesto adicional genera intereses y puede generar multas. El IRS por lo general tiene 3 años después de que usted presenta la declaración para determinar más impuesto, con plazos más largos en algunos casos (sección 6501). Una declaración enmendada indica que la anterior estaba equivocada, así que pida primero a un preparador que confirme los hechos de cada año. Hasta qué año retroceder y las multas se explican en cómo enmendar por ingresos omitidos en declaraciones anteriores.
• Debió ser Schedule E: puede que haya pagado de más por impuesto por trabajo independiente, pero entonces los ingresos podrían ser ingresos netos de inversión, y se pierde la deducción de la mitad del impuesto por trabajo independiente, así que el reembolso puede ser menor que el impuesto pagado. Una solicitud de reembolso generalmente debe presentarse dentro de los 3 años siguientes a la presentación de la declaración o de los 2 años siguientes al pago del impuesto, lo que ocurra después (instrucciones del Form 1040-X).

Ejemplo

Estos ejemplos son ilustrativos. Los montos están en dólares estadounidenses.

Un dúplex alquilado a largo plazo

Un dúplex produce US$30,000 al año. El propietario paga las reparaciones y nada más para los inquilinos. El alquiler va en el Schedule E y no hay impuesto por trabajo independiente.

Una casa de playa con estadía promedio de 3 noches

Una casa de playa tiene 60 estadías con un promedio de 3 noches. El propietario ofrece wifi y servicios básicos y limpia entre huéspedes, pero no limpia durante las estadías ni cambia sábanas. El promedio de 3 noches no decide el Schedule; lo decide la prueba de servicios. La calefacción y la luz se mencionan como no sustanciales. El wifi y otros servicios públicos no se mencionan, así que se aplica la prueba general. Un Chief Counsel Advice del IRS (que no es precedente) trata la limpieza que solo deja el espacio listo para el siguiente huésped como mantenimiento; con ese razonamiento, estos servicios por sí solos no pasarían el alquiler al Schedule C, pero un preparador revisa todos los hechos. La limpieza regular durante las estadías y el cambio de sábanas son servicios que la Publication 527 menciona como sustanciales, y agregarlos podría pasar el alquiler al Schedule C.

Un anfitrión que cambia las sábanas a diario y sirve desayuno

Un anfitrión alquila tres habitaciones por US$48,000 al año, cambia las sábanas todos los días y sirve desayuno. Los costos son US$18,000, así que la ganancia neta es US$30,000. Los servicios son sustanciales: Schedule C, con impuesto por trabajo independiente de 15.3% sobre 92.35% de la ganancia, unos US$4,240 al año. Suponga las mismas cifras en cada uno de tres años, sin salarios ni otros ingresos o pérdidas por trabajo independiente, y que todos los US$18,000 de costos son deducciones permitidas. Los salarios u otras pérdidas del negocio cambiarían el impuesto por trabajo independiente. Las cifras no incluyen el efecto en el impuesto sobre la renta de deducir la mitad del impuesto por trabajo independiente.

• Años 1 y 2: se presentaron en el Schedule E, así que no se pagó impuesto por trabajo independiente. A cada año le faltan unos US$4,240 de impuesto por trabajo independiente, más intereses y posiblemente multas, y cada uno necesita su propio Form 1040-X.
• Año 3: el alquiler se declara en el Schedule C con el Schedule SE.

¿Su caso es distinto?

• Usted ofrece limpieza diaria, desayuno o un servicio similar, administra varias unidades, tiene un limpiador o coanfitrión que presta los servicios, o presentó el Schedule E durante años mientras lo hacía: el Schedule correcto, el impuesto por trabajo independiente, cómo cuentan los servicios que un limpiador o coanfitrión presta por usted, la clase de depreciación y los años que haya que enmendar requieren que un preparador revise sus hechos. Obtenga ayuda con impuestos personales.
• Sus pagos no están registrados o su contabilidad está atrasada: obtenga ayuda con la contabilidad para que cada estadía y cada servicio queden registrados antes de presentar la declaración.
• Usted vive fuera de EE. UU. y alquila una propiedad en EE. UU.: vea propietarios no residentes que alquilan en EE. UU.; si hay dos países involucrados, obtenga ayuda con impuestos transfronterizos.
• Su estadía promedio es de 7 días o menos, o quiere usar las pérdidas contra salarios: vea registros para usar las pérdidas de alquiler de corto plazo.
• Quiere las reglas generales sobre ingresos y deducciones de alquiler: vea impuestos sobre propiedades en alquiler.
• Usted también usa la propiedad: vea días de alquiler justo y uso personal.
• Su Form 1099-K muestra más de lo que ganó: vea la guía del 1099-K para ingresos de alquiler.
• Usted es copropietario: vea alquileres en copropiedad, o LLC de cónyuges y de familia para una LLC de una pareja o una familia.
• Los huéspedes pagan impuestos de hospedaje o sobre las ventas en las estadías: vea impuesto sobre las ventas en el alquiler.