Vender, conservar o alquilar su casa al salir de Canadá: impuestos

¿Debo vender mi casa antes de salir de Canadá? Lo que cuesta cada opción

Su casa en Canadá no forma parte del impuesto de salida. Cuando deja de ser residente, Canadá trata la mayoría de lo que usted posee como vendido, pero los bienes raíces o inmuebles canadienses quedan excluidos (Income Tax Act, 128.1(4)(b)). La casa sigue siendo gravable en Canadá, así que lo que elija ahora decide cómo se grava su ganancia más adelante.

La sección 116 es la autorización que un vendedor no residente pide a la CRA; sin ella, el comprador retiene 25% del precio. Una elección 45(2) es una carta que cancela la venta presunta cuando empieza a alquilar. El Form NR6 permite que la retención sobre el alquiler se calcule sobre el alquiler neto en lugar del bruto.

Ninguna de las tres opciones sirve para todos. Un caso no es sencillo cuando la ganancia es grande, compró la casa poco antes de irse, un cónyuge o los hijos siguen viviendo en ella, empieza a alquilar el mismo año en que se va, o vivió en Quebec, que tiene su propia declaración. Reúna el precio y la fecha de compra, el costo de las mejoras importantes, una estimación del valor de la casa en su fecha de salida y, si va a alquilar, el contrato y la fecha en que se muda el inquilino.

¿Salir de Canadá cuenta como vender mi casa para el impuesto de salida?

No. La venta presunta al salir excluye los bienes raíces o inmuebles ubicados en Canadá, así que su casa no está en la lista de salida y no genera ganancia en su declaración final como residente. La ganancia de la casa se grava solo cuando usted la vende de verdad, o cuando un cambio de uso cuenta como venta.

El impuesto de salida sobre sus otros bienes, como acciones y cuentas de inversión, se explica en salir de Canadá.

Si vendo antes de irme, ¿toda la ganancia queda libre de impuestos?

Puede quedar libre. Una casa que fue su residencia principal todos los años en que fue dueño, siendo residente de Canadá, puede tener toda su ganancia exenta según la fórmula de la sección 40(2)(b). Si la compró antes de volverse residente, o si otra casa fue su residencia principal algunos años, parte de la ganancia puede ser gravable. Aun así, usted informa la venta en el Schedule 3 y designa la casa en el Form T2091(IND) en su declaración de salida.

Una excepción: si fue dueño de la casa menos de 365 días consecutivos, la ganancia generalmente se trata como ingreso de negocio y la exención no se aplica (Income Tax Act, 12(12) y 12(13)). Una venta causada por un evento de vida de la lista, como una mudanza por un nuevo empleo, incluso en el extranjero, puede quedar fuera de esta regla.

La sección 116 se aplica a una persona no residente que vende un bien canadiense gravable. Si la venta cierra mientras usted sigue siendo residente, no hay certificado que solicitar ni retención del comprador. Si el cierre se pasa de su fecha de salida, usted vende como no residente y se aplican las reglas de venta de no residentes. Su fecha de salida es normalmente la más tardía entre el día en que usted sale, el día en que salen su cónyuge o pareja y sus dependientes, y el día en que se vuelve residente de su nuevo país. Si regresa a un país donde vivió antes de Canadá, normalmente es el día en que sale, aunque su cónyuge se quede para vender la casa.

Para las reglas de la exención y la designación en sí, vea la exención por residencia principal.

Si dejo mi casa vacía después de mudarme al extranjero, ¿la CRA podría decir que nunca me fui?

Podría. La CRA trata una vivienda que usted mantiene disponible en Canadá como un vínculo residencial significativo (Folio S5-F1-C1, ¶1.11 a 1.12). La posición de la CRA es que, si no corta todos los vínculos residenciales significativos al salir, generalmente sigue siendo residente de hecho (¶1.10). Entonces seguiría tributando en Canadá sobre sus ingresos mundiales, salvo que un tratado tributario lo haga residente de su nuevo país.

Una casa arrendada a un tercero sin vínculo puede no ser por sí sola un vínculo significativo, aunque la CRA igual pondera todas las circunstancias (¶1.12 y ¶1.27). Una casa que se deja amueblada, vacía y lista para su regreso, o que se presta a un familiar con un alquiler bajo, apunta en sentido contrario. Para la lista completa de vínculos, vea residencia fiscal en Canadá; para pedir una opinión a la CRA, vea el Form NR73.

¿Puedo conservar mi casa si me vuelvo no residente?

Sí, pero conservarla tiene dos costos tributarios.

• Exención: solo los años en que fue residente de Canadá cuentan para la exención, pero todos los años en que es dueño cuentan en la fórmula. La parte exenta es una fracción de la ganancia total según los años, por lo que una parte de la ganancia total, proporcional a sus años en el extranjero, generalmente es gravable cuando vende, sin importar lo que haya hecho el valor en esos años (Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
• Trámites de venta: una venta posterior es una venta de no residente bajo la sección 116. Vea vender su casa después de salir de Canadá para saber cómo se divide la exención.

Alquilar mi casa al mudarme al extranjero: ¿qué impuesto hay en Canadá?

Alquilar toda la casa es un cambio de uso: la CRA indica que se considera que usted vendió la propiedad a su valor justo de mercado y la recompró al mismo valor. La ganancia de esa venta presunta puede reducirse o eliminarse con la exención por residencia principal por los años en que la casa fue su residencia principal (Folio S1-F3-C2, ¶2.48), y su costo para la venta posterior pasa a ser el valor del día en que empezó el alquiler. El alquiler genera entonces una retención de 25% sobre el alquiler bruto mientras usted es no residente, salvo que la CRA apruebe el Form NR6 para que se retenga sobre el alquiler neto. El pagador, su inquilino o un administrador de propiedades canadiense que actúe por usted, debe retener y remitir el impuesto.

Las presentaciones anuales de un arrendador no residente, el NR6 y la declaración de la sección 216, se explican en propietarios no residentes que alquilan en Canadá.

¿Qué hace la elección de la sección 45(2) para quien sale de Canadá?

Una elección de la sección 45(2) cancela la venta presunta cuando empieza a alquilar: se le trata como si no hubiera cambiado el uso. Se hace por carta junto con la declaración del año en que empieza el alquiler; los pasos están en convertir una casa en alquiler.

Para quien se va, la elección sirve menos que para quien se queda.

• Sin años exentos adicionales en el extranjero. La elección puede hacer que una casa cuente como su residencia principal hasta cuatro años más, pero solo por los años en que usted es residente o residente presunto de Canadá (Folio S1-F3-C2, ¶2.48 a 2.50).
• Sin CCA. Si reclama la deducción por costo de capital (CCA, depreciación del edificio) sobre la casa, la elección se trata como revocada desde el primer día de ese año (Folio S1-F3-C2).
• Contrapartida. Sin la elección, la venta presunta al empezar el alquiler restablece su costo al valor de la casa en ese momento; con ella, la venta posterior mide la ganancia desde su costo original. Cuál resultado es mejor depende de las cifras.

¿Los años que vivo en el extranjero cuentan para la exención por residencia principal?

No. La fórmula de la exención cuenta solo los años en que fue residente de Canadá. El año extra del «uno más» de la fórmula se aplica solo si fue residente en el año en que compró la casa (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Si no fue residente durante todo el tiempo que fue dueño, la CRA le pide que la llame.

¿Puedo elegir incluir la casa en la venta presunta de salida?

Sí. La CRA permite que un emigrante elija informar una venta presunta de bienes raíces canadienses en el Form T2061A, tratando la casa como vendida a su valor del día en que usted sale. La ganancia de la casa hasta ese día se informa entonces en su declaración de salida, donde la exención por residencia principal puede aplicarse a los años de residencia, y su costo para una venta posterior pasa a ser el valor del día de salida.

Si la elección ayuda depende de sus hechos: cómo se mueve el valor después de que usted sale, sus otras ganancias y pérdidas en la salida, si la casa fue su residencia principal todos los años y cómo la usará después de irse. Como cambia su declaración de salida, la decisión se toma cuando se presenta esa declaración.

¿Qué registros debo conservar el día de la salida si conservo la casa?

Conserve la evidencia que necesitará para medir la ganancia dentro de varios años:

• contrato de compra y estado de cierre, que muestren el precio y la fecha
• recibos de mejoras importantes (no de reparaciones de rutina)
• una estimación o tasación del valor de la casa en su fecha de salida, y el día en que empieza el alquiler si es otro día
• prueba de la fecha en que se fue y se estableció en el extranjero (viajes, un contrato de alquiler o un empleo en el extranjero), porque esa fecha fija qué valores cuentan
• el contrato de alquiler, la fecha de mudanza del inquilino y prueba de que el alquiler es a precios de mercado
• una copia de cualquier carta de elección 45(2), T2061A o T1161 que presente

Conservar la casa no la excluye de sus trámites de salida. Si todo lo que poseía el día en que se fue valía más de $25,000, debe anotar la casa en el Form T1161 a más tardar en su fecha límite de presentación, aunque no se considere vendida y aunque no deba impuesto. Presentarlo tarde cuesta $25 al día, desde $100 hasta $2,500; vea salir de Canadá.

50% de cualquier ganancia de capital que quede después de la exención se incluye en el ingreso, por lo que los registros de costo y valor determinan directamente el impuesto.

¿Y la hipoteca, un cónyuge que se queda y el Underused Housing Tax?

• Hipoteca: una hipoteca no cambia la ganancia ni la exención; la ganancia es el precio de venta menos su costo y los gastos de venta. Si alquila la casa, los intereses de la hipoteca reducen el impuesto sobre el alquiler solo por la vía del NR6 o de la sección 216; la retención por defecto es sobre el alquiler bruto. Si vende más adelante como no residente, la retención del comprador sin certificado se calcula sobre el precio, por lo que pagar la hipoteca y la retención puede dejar poco efectivo al cierre; vea no residentes que venden bienes canadienses.
• Cónyuge o hijos que se quedan: la casa donde viven probablemente será un vínculo significativo para usted, y una unidad familiar tiene una sola residencia principal por año. Vea la familia se queda en Canadá mientras usted trabaja en el extranjero.
• Underused Housing Tax: los propietarios no necesitan presentar una declaración ni pagar el impuesto de 2025 y años posteriores. Los propietarios afectados aún tienen cualquier declaración e impuesto adeudado de 2022, 2023 y 2024. Los ciudadanos canadienses y los residentes permanentes generalmente son propietarios excluidos, salvo cuando tienen la casa como fiduciario o socio.

Ejemplo

Todas las cifras son ilustrativas y están en dólares canadienses.

Vender antes de salir

Ana compró su casa por C$400,000 siendo residente y, tras ocho años de ser dueña, la vende por C$900,000. La venta cierra dos semanas antes de que se vaya. Todos los años que fue dueña fue residente y la casa fue su residencia principal, por lo que la ganancia de C$500,000 puede quedar totalmente exenta. Informa la venta en el Schedule 3 y el T2091(IND) de su declaración de salida. No necesita un certificado de la sección 116 porque es residente al cierre.

Alquilar después de irse

Beto es dueño de la misma casa y sale de Canadá. La casa vale C$900,000 cuando se muda su inquilino después de su salida.

• Año en que se va: empezar a alquilar es una venta presunta a C$900,000. Sin una elección 45(2), la informa y designa la casa en el Schedule 3 y el T2091(IND), por lo que la ganancia de C$500,000 puede quedar totalmente exenta y su costo pasa a ser C$900,000. Con la elección, no hay venta presunta y su costo sigue en C$400,000.
• Cada año en el extranjero: un alquiler de C$3,000 al mes genera una retención de 25% (C$750 al mes), salvo que la CRA apruebe un NR6.
• Año en que vende: sin la elección, la ganancia por encima de C$900,000 es gravable; con ella, la ganancia se mide desde C$400,000 y solo sus años de residencia cuentan para la exención. De cualquier modo, la venta pasa por la sección 116.

Dejarla vacía

Chen deja la casa amueblada, con las llaves en manos de un familiar. Cuando la CRA revise cuándo dejó Chen de ser residente, puede considerar la casa disponible como un vínculo residencial significativo. Cuando Chen venda años después, los años en el extranjero no dan exención y la venta pasa por la sección 116.

¿Su caso es distinto?

• Su ganancia es grande, o compró la casa poco antes de irse: la fracción de la exención, la regla de 365 días y las opciones T2061A y 45(2) pueden mover mucho el impuesto; obtenga ayuda con impuestos personales.
• Empieza a alquilar la casa el año en que se va: el cambio de uso, la elección 45(2) y su declaración de salida se influyen entre sí; vea ayuda con impuestos personales.
• Ya se fue y ha estado alquilando sin un NR6, sin declaraciones de la sección 216 ni una decisión sobre el cambio de uso: vea propietarios no residentes que alquilan en Canadá y obtenga ayuda con impuestos personales para ponerse al día.
• Su cónyuge o hijos se quedan en la casa: vea la familia se queda en Canadá mientras usted trabaja en el extranjero y ayuda con impuestos personales.
• Vivió en Quebec: Quebec tiene su propia declaración y sus propias reglas para quien se va; vea salir de Quebec y obtenga ayuda con impuestos personales.
• Ya se fue y ahora quiere vender: vea vender su casa después de salir de Canadá.
• También tiene una cabaña o segunda vivienda: vea cabaña o segunda vivienda al salir de Canadá.
• Se muda a Estados Unidos: vea vender su casa canadiense después de mudarse a EE. UU. o alquilarla después de la mudanza.
• No está seguro de si se fue realmente: vea residencia fiscal en Canadá.