למי זה מתאים
- תושבי קנדה שבבעלותם הבית שבו הם גרים ועומדים לעבור לחו״ל
- בעלי בתים שמחליטים אם למכור לפני העזיבה, להשאיר את הבית ריק או להשכיר אותו
לא מכוסה כאן
- חישוב הפטור במכירה אחרי שעזבתם
- דוחות שנתיים של משכירים שהם תושבי חוץ והגשות NR6
- שלבי אישור סעיף 116 במכירה של תושב חוץ
- בתי נופש ובתים שניים
- מס אמריקאי על הבית אחרי המעבר לארצות הברית
האם למכור את הבית לפני שעוזבים את קנדה? מה כל בחירה עולה
הבית הקנדי שלכם אינו חלק ממס היציאה. כשאתם מפסיקים להיות תושבים, קנדה רואה את רוב מה שבבעלותכם כנמכר, אבל מקרקעין קנדיים (real or immovable property) מוחרגים (Income Tax Act, 128.1(4)(b)). הבית נשאר חייב במס בקנדה, ולכן הבחירה שתעשו עכשיו קובעת איך הרווח עליו ימוסה בהמשך.
| למכור לפני העזיבה | להשאיר ריק | להשכיר | |
|---|---|---|---|
| פטור על הרווח | יכול לכסות כל שנה שהחזקתם בו בזמן שהייתם תושבים | שנים בחו״ל אינן מקנות פטור | שנים בחו״ל אינן מקנות פטור, גם עם בחירה לפי 45(2) |
| מכירה לכאורה בעזיבה | אין | אין | תחילת השכרה היא מכירה לכאורה בשווי שוק הוגן, שהפטור יכול לכסות בעבור שנות התושבות, אלא אם בוחרים לפי 45(2) |
| ניירת מכירה של תושב חוץ | אין, אם אתם תושבים במועד הסגירה | סעיף 116 כשמוכרים מאוחר יותר | סעיף 116 כשמוכרים מאוחר יותר |
| מס על שכר הדירה | אין | אין | מנוכים 25% משכר הדירה ברוטו, אלא אם NR6 אושר |
| הסיכון ש-CRA תקבע שלא עזבתם | נמוך יותר: הקשר לבית נעלם | גבוה יותר: בית שנשאר זמין הוא קשר משמעותי | יכול להיות נמוך יותר אם הושכר במרחק זרוע בתנאי שוק; CRA שוקלת את כל העובדות |
סעיף 116 הוא האישור שמוכר שהוא תושב חוץ מבקש מ-CRA; בלעדיו הקונה מעכב 25% מהמחיר. בחירה לפי 45(2) היא מכתב שמבטל את המכירה לכאורה כשמתחילים להשכיר. טופס NR6 מאפשר לנכות את המס משכר הדירה נטו במקום ברוטו.
אף אחת מהשלוש אינה נכונה לכולם. המקרה אינו פשוט כשהרווח גדול, כשקניתם את הבית זמן קצר לפני העזיבה, כשבן או בת זוג או ילדים נשארים בו, כשאתם מתחילים להשכיר באותה שנה שבה אתם עוזבים, או כשגרתם בקוויבק, שיש בה דוח משלה. אספו את מחיר הרכישה והתאריך, את עלות השיפורים המהותיים, הערכה של שווי הבית בתאריך העזיבה, ואם תשכירו, את חוזה השכירות ואת התאריך שבו השוכר נכנס.
האם עזיבת קנדה נחשבת כמכירת הבית לצורך מס יציאה?
לא. המכירה לכאורה בעזיבה מוציאה מקרקעין הנמצאים בקנדה, ולכן הבית שלכם אינו ברשימת העזיבה ואינו יוצר רווח בדוח האחרון שלכם כתושבים. הרווח על הבית ממוסה רק כשאתם באמת מוכרים אותו, או כששינוי ייעוד נחשב כמכירה.
מס יציאה על נכסים אחרים שלכם, כמו מניות וחשבונות השקעה, מוסבר בעזיבת קנדה.
אם אמכור לפני שאני עוזב, האם כל הרווח פטור ממס?
יכול להיות. בית שהיה דירת מגורים עיקרית שלכם בכל שנה שהחזקתם בו, בזמן שהייתם תושבי קנדה, יכול לקבל פטור על כל הרווח לפי הנוסחה בסעיף 40(2)(b). אם קניתם אותו לפני שהפכתם לתושבים, או שבית אחר היה דירת מגורים עיקרית שלכם בחלק מהשנים, חלק מהרווח יכול להיות חייב במס. עדיין מדווחים על המכירה ב-Schedule 3 וקובעים את הבית בטופס T2091(IND) בדוח העזיבה.
חריג אחד: אם החזקתם בבית פחות מ-365 ימים רצופים, הרווח נחשב בדרך כלל להכנסה עסקית והפטור אינו חל (Income Tax Act, 12(12) and 12(13)). מכירה שנגרמה מאירוע חיים מוגדר, כמו מעבר לעבודה חדשה, גם בחו״ל, יכולה להיות מחוץ לכלל הזה.
סעיף 116 חל על תושב חוץ שמוכר נכס קנדי חייב במס. אם המכירה נסגרת בזמן שאתם עדיין תושבים, אין אישור לבקש ואין עיכוב מצד הקונה. אם הסגירה נדחית אחרי מועד העזיבה, אתם מוכרים כתושבי חוץ וחלים כללי מכירה של תושבי חוץ. מועד העזיבה שלכם הוא בדרך כלל המאוחר מבין יום היציאה שלכם, היום שבו בן או בת הזוג והתלויים עוזבים, והיום שבו אתם הופכים לתושבי המדינה החדשה. אם אתם חוזרים למדינה שגרתם בה לפני קנדה, זה בדרך כלל יום היציאה, גם אם בן או בת הזוג נשארים למכור את הבית.
לכללי הפטור ולקביעה עצמה, ראו הפטור על דירת מגורים עיקרית.
אם אשאיר את הבית ריק אחרי שעברתי לחו״ל, האם CRA יכולה לקבוע שלא עזבתי?
היא יכולה. CRA רואה בבית שאתם משאירים זמין בקנדה קשר מגורים משמעותי (Folio S5-F1-C1, ¶1.11 עד 1.12). עמדת CRA היא שאם אינכם מנתקים את כל קשרי המגורים המשמעותיים כשאתם עוזבים, אתם בדרך כלל נשארים תושבים בפועל (¶1.10). אז תישארו חייבים במס בקנדה על הכנסתכם מכל העולם, אלא אם אמנת מס הופכת אתכם לתושבי המדינה החדשה.
בית שהושכר לצד שלישי במרחק זרוע אולי אינו קשר משמעותי בפני עצמו, אבל CRA עדיין שוקלת את כל הנסיבות (¶1.12 ו-¶1.27). בית שנשאר מרוהט, ריק ומוכן לשובכם, או שהושאל לקרוב משפחה בשכר דירה נמוך, מצביע לכיוון ההפוך. לרשימה המלאה של הקשרים, ראו תושבות מס בקנדה; כדי לבקש חוות דעת מ-CRA, ראו טופס NR73.
האם אפשר לשמור את הבית אם אהפוך לתושב חוץ?
כן, אבל לשמירה שתי עלויות מס.
- פטור: רק שנים שהייתם תושבי קנדה נספרות לצורך הפטור, אבל כל שנה שהבית בבעלותכם נספרת בנוסחה. החלק הפטור הוא שבר מכלל הרווח לפי שנים, ולכן חלק מהרווח הכולל ביחס לשנות החו״ל שלכם חייב בדרך כלל במס כשתמכרו, בלי קשר למה שקרה לערך באותן שנים (Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
- ניירת מכירה: מכירה מאוחרת היא מכירה של תושב חוץ לפי סעיף 116. ראו מכירת הבית אחרי עזיבת קנדה לאופן שבו הפטור מתחלק.
להשכיר את הבית כשעוברים לחו״ל: מה המס בקנדה?
השכרת כל הבית היא שינוי ייעוד: CRA קובעת שאתם נחשבים כמי שמכרו את הנכס בשווי שוק הוגן וקנו אותו בחזרה באותו שווי. את הרווח במכירה לכאורה הזאת אפשר להקטין או לבטל בפטור על דירת מגורים עיקרית לשנים שהבית היה דירת מגורים עיקרית שלכם (Folio S1-F3-C2, ¶2.48), והעלות שלכם למכירה מאוחרת הופכת לשווי ביום שההשכרה התחילה. שכר הדירה מחויב אז בניכוי של 25% משכר הדירה ברוטו כל עוד אתם תושבי חוץ, אלא אם CRA מאשרת טופס NR6 והניכוי נעשה משכר הדירה נטו. המשלם, השוכר שלכם או מנהל נכסים קנדי הפועל בשמכם, חייב לנכות ולהעביר אותו.
הדוחות השנתיים של משכיר שהוא תושב חוץ, NR6 ודוח לפי סעיף 216, מוסברים במשכירים שהם תושבי חוץ.
מה עושה בחירה לפי סעיף 45(2) למי שעוזב את קנדה?
בחירה לפי סעיף 45(2) מבטלת את המכירה לכאורה כשמתחילים להשכיר: רואים אתכם כמי שלא שינו את הייעוד. עושים אותה במכתב עם הדוח של השנה שבה ההשכרה מתחילה; השלבים מופיעים בהפיכת בית לנכס להשכרה.
למי שעוזב, הבחירה עושה פחות מאשר למי שנשאר.
- אין שנים פטורות נוספות בחו״ל. הבחירה יכולה לאפשר לבית להיחשב כדירת מגורים עיקרית שלכם עד ארבע שנים נוספות, אבל רק בעבור שנים שהייתם בהן תושבים או תושבים לכאורה בקנדה (Folio S1-F3-C2, ¶2.48 עד 2.50).
- אין CCA. אם אתם תובעים ניכוי פחת קנדי (CCA, פחת על הבניין) על הבית, הבחירה נחשבת כמבוטלת מהיום הראשון של אותה שנה (Folio S1-F3-C2).
- פשרה. בלי הבחירה, המכירה לכאורה בתחילת ההשכרה מאפסת את העלות שלכם לשווי הבית באותו זמן; איתה, המכירה המאוחרת מודדת את הרווח מהעלות המקורית שלכם. איזו תוצאה טובה יותר תלוי במספרים.
האם שנים שבהן אני גר בחו״ל נספרות לצורך הפטור על דירת מגורים עיקרית?
לא. נוסחת הפטור סופרת רק שנים שהייתם תושבי קנדה. שנה נוספת של ״פלוס אחד״ בנוסחה חלה רק אם הייתם תושבים בשנה שבה קניתם את הבית (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). אם לא הייתם תושבים בכל תקופת הבעלות, CRA מבקשת שתפנו אליה בטלפון.
האם אפשר לבחור לכלול את הבית במכירה לכאורה בעזיבה?
כן. CRA מאפשרת למי שעוזב לבחור לדווח על מכירה לכאורה של מקרקעין קנדיים בטופס T2061A, וכך הבית נחשב כנמכר בשוויו ביום העזיבה. הרווח על הבית עד אותו יום מדווח אז בדוח העזיבה שלכם, שבו הפטור על דירת מגורים עיקרית עשוי לחול על שנות התושבות, והעלות שלכם למכירה מאוחרת הופכת לשווי ביום העזיבה.
אם הבחירה עוזרת תלוי בעובדות שלכם: איך הערך זז אחרי העזיבה, רווחים והפסדים אחרים בעזיבה, אם הבית היה דירת מגורים עיקרית בכל שנה, ואיך תשתמשו בו אחרי שתעזבו. מכיוון שהיא משנה את דוח העזיבה, הבחירה נעשית כשמגישים את הדוח הזה.
אילו רישומים כדאי לשמור ביום העזיבה אם אני שומר את הבית?
שמרו את הראיות שתצטרכו כדי למדוד את הרווח בעוד שנים:
- הסכם רכישה ודף סגירה, שמראים מחיר ותאריך
- קבלות על שיפורים מהותיים (לא תיקונים שוטפים)
- הערכה או שמאות של שווי הבית בתאריך העזיבה, וביום שבו ההשכרה מתחילה אם הוא יום אחר
- הוכחה של תאריך העזיבה וההשתקעות בחו״ל (נסיעה, חוזה שכירות או עבודה בחו״ל), כי התאריך הזה קובע אילו שוויים נספרים
- חוזה השכירות, תאריך כניסת השוכר, והוכחה ששכר הדירה הוא לפי מחירי שוק
- עותק של כל מכתב בחירה לפי 45(2), T2061A או T1161 שאתם מגישים
שמירת הבית אינה מוציאה אותו מניירת העזיבה. אם כל מה שהיה בבעלותכם ביום העזיבה שווה יותר מ-$25,000, אתם חייבים לרשום את הבית בטופס T1161 עד מועד ההגשה שלכם, אף על פי שהוא אינו נחשב כנמכר וגם אם אינכם חייבים מס. הגשה מאוחרת עולה $25 ליום, מ-$100 ועד $2,500; ראו עזיבת קנדה.
50% מכל רווח הון שנותר אחרי הפטור נכללים בהכנסה, ולכן רישומי העלות והשווי קובעים ישירות את המס.
מה לגבי המשכנתה, בן או בת זוג שנשארים, ו-Underused Housing Tax?
- משכנתה: משכנתה אינה משנה את הרווח או את הפטור; הרווח הוא מחיר המכירה פחות העלות שלכם והוצאות המכירה. אם אתם משכירים את הבית, ריבית המשכנתה מפחיתה את המס על שכר הדירה רק במסלול NR6 או סעיף 216; הניכוי ברירת המחדל הוא משכר הדירה ברוטו. אם תמכרו מאוחר יותר כתושבי חוץ, עיכוב הקונה בלי אישור מחושב על המחיר, ולכן פירעון המשכנתה והעיכוב יכולים להשאיר מעט מזומן בסגירה; ראו תושבי חוץ שמוכרים נכס בקנדה.
- בן או בת זוג או ילדים שנשארים: הבית שהם גרים בו עשוי להיות קשר משמעותי שלכם, ולמשפחה יש דירת מגורים עיקרית אחת בכל שנה. ראו משפחה נשארת בקנדה בזמן שאתם עובדים בחו״ל.
- Underused Housing Tax: בעלים אינם צריכים להגיש דוח או לשלם את המס לשנת 2025 ואילך. בעלים שהיו מושפעים עדיין חייבים בכל דוח ומס שנותרו לשנים 2022, 2023 ו-2024. אזרחים קנדיים ותושבי קבע קנדיים הם בדרך כלל בעלים מוחרגים, חוץ ממי שמחזיקים בבית כנאמנים או כשותפים.
דוגמה
כל הסכומים להמחשה, בדולרים קנדיים.
מכירה לפני העזיבה
אנה קנתה את ביתה ב-C$400,000 בזמן שהייתה תושבת, ואחרי שמונה שנות בעלות היא מוכרת אותו ב-C$900,000. המכירה נסגרת שבועיים לפני שהיא עוזבת. בכל שנה שהחזיקה בו הייתה תושבת והבית היה דירת מגורים עיקרית שלה, ולכן הרווח של C$500,000 עשוי להיות פטור במלואו. היא מדווחת על המכירה ב-Schedule 3 וב-T2091(IND) בדוח העזיבה. אין צורך באישור לפי סעיף 116 כי היא תושבת במועד הסגירה.
השכרה אחרי העזיבה
לבן יש אותו בית והוא עוזב את קנדה. הבית שווה C$900,000 כשהשוכר שלו נכנס אחרי עזיבתו.
- בשנת העזיבה: תחילת השכרה היא מכירה לכאורה ב-C$900,000. בלי בחירה לפי 45(2) הוא מדווח עליה וקובע את הבית ב-Schedule 3 וב-T2091(IND), ולכן הרווח של C$500,000 עשוי להיות פטור במלואו והעלות שלו הופכת ל-C$900,000. עם הבחירה אין מכירה לכאורה והעלות שלו נשארת C$400,000.
- בכל שנה בחו״ל: על שכר דירה של C$3,000 בחודש מנוכים 25% (C$750 בחודש), אלא אם CRA מאשרת NR6.
- בשנת המכירה: בלי הבחירה, הרווח מעל C$900,000 חייב במס; איתה, הרווח נמדד מ-C$400,000 ורק שנות התושבות שלו נספרות לפטור. בכל מקרה המכירה עוברת לפי סעיף 116.
להשאיר ריק
צ׳ן משאיר את הבית מרוהט, עם המפתחות אצל קרוב משפחה. כש-CRA בוחנת מתי צ׳ן חדל להיות תושב, היא עשויה לשקול את הבית הזמין כקשר מגורים משמעותי. כשצ׳ן מוכר שנים אחר כך, שנות החו״ל אינן מקנות פטור והמכירה עוברת לפי סעיף 116.
המצב שלכם שונה?
- הרווח גדול, או שקניתם את הבית זמן קצר לפני העזיבה: שבר הפטור, כלל 365 הימים והבחירות T2061A ו-45(2) יכולים להזיז את המס בהרבה; קבלו עזרה במס לאנשים פרטיים.
- אתם מתחילים להשכיר את הבית בשנה שבה אתם עוזבים: שינוי הייעוד, בחירה לפי 45(2) ודוח העזיבה משפיעים זה על זה; ראו עזרה במס לאנשים פרטיים.
- כבר עזבתם ומשכירים בלי NR6, בלי דוחות לפי סעיף 216 ובלי החלטה על שינוי הייעוד: ראו משכירים שהם תושבי חוץ וקבלו עזרה במס לאנשים פרטיים כדי להשלים.
- בן או בת הזוג או הילדים נשארים בבית: ראו משפחה נשארת בקנדה בזמן שאתם עובדים בחו״ל ועזרה במס לאנשים פרטיים.
- גרתם בקוויבק: לקוויבק יש דוח משלה וכללים משלה לעזיבה; ראו עזיבת קוויבק וקבלו עזרה במס לאנשים פרטיים.
- כבר עזבתם ועכשיו רוצים למכור: ראו מכירת הבית אחרי עזיבת קנדה.
- יש לכם גם בית נופש או בית שני: ראו בית נופש או בית שני בעזיבת קנדה.
- אתם עוברים לארצות הברית: ראו מכירת הבית הקנדי אחרי המעבר לארה״ב או השכרתו אחרי המעבר.
- אתם לא בטוחים אם עזבתם בכלל: ראו תושבות מס בקנדה.
נתונים בדף זה
| נתון | ערך | מקור |
|---|---|---|
| שיעור הניכוי במקור לפי חלק XIII על שכר דירה קנדי שמשולם לתושב חוץ שיעור כללי על שכר דירה ברוטו מנכס מקרקעין קנדי; אמנה יכולה לשנות את השיעור, וטופס NR6 שאושר על ידי CRA יכול לשנות את בסיס הניכוי במקור לשכר דירה נטו | 25% | CRA: T4144, מדריך מס הכנסה לבחירה לפי סעיף 216 סומן |
| עיכוב פדרלי אצל הקונה ללא תעודה, על נכס הוני מוחל על הסכום שבו מחיר הרכישה עולה על כל מגבלת תעודה, לנכס שחל עליו סעיף 116(5) | 25% | Income Tax Act, סעיף משנה 116(5) סומן |
| סף שווי השוק לטופס T1161 השווי ההוגן הכולל של נכסים בני דיווח שבבעלות ביום העזיבה; הטופס נדרש מעל סכום זה | $25,000 | CRA: מכירת נכסים על ידי מי שעוזב את קנדה סומן |
| קנס איחור בהגשת טופס T1161, ליום לכל יום שהטופס מאחר. חל גם אם לא נדרש דוח. המינימום והמקסימום הם נתונים נפרדים. | $25 | CRA: טופס T1161, רשימת נכסים של מי שעוזב את קנדה (מהדורת 2022) סומן |
| קנס איחור בהגשת טופס T1161, מינימום הקנס המינימלי על הגשת טופס T1161 אחרי מועד ההגשה. | $100 | CRA: טופס T1161, רשימת נכסים של מי שעוזב את קנדה (מהדורת 2022) סומן |
| קנס איחור בהגשת טופס T1161, מקסימום הקנס המרבי על הגשת טופס T1161 אחרי מועד ההגשה. | $2,500 | CRA: טופס T1161, רשימת נכסים של מי שעוזב את קנדה (מהדורת 2022) סומן |
| שיעור כללי של הכללת רווח הון חייב במס הכלל הרגיל לפי סעיף 38(a) של Income Tax Act; חלים חריגים | 50% | Justice Laws: Income Tax Act, סעיף 38 סומן |
| שנים קלנדריות שבהן Underused Housing Tax עשוי לחייב הגשה או תשלום חובות נדרשים עשויים להישאר בתוקף לבעלים מושפעים; אין צורך בדוח UHT או במס UHT לשנת 2025 ולשנות הלוח שאחריה | 2022, 2023 ו-2024 | CRA: עדכון על הגשת UHT סומן |
מקורות ראשוניים
- CRA: מכירת נכסים (עזיבת קנדה) (Dispositions of property, emigrants)
- CRA: Income Tax Folio S1-F3-C2, דירת מגורים עיקרית (Principal Residence)
- CRA: Income Tax Folio S5-F1-C1, קביעת מעמד התושבות של יחיד (Determining an Individual's Residence Status)
- CRA: דירת מגורים עיקרית ונדל״ן אחר (Principal residence and other real estate)
- CRA: עזיבת קנדה (Leaving Canada, emigrants)
- Income Tax Act, סעיף 12
- Income Tax Act, סעיף 40
- Income Tax Act, סעיף 45
- Income Tax Act, סעיף 116
- Income Tax Act, סעיף 128.1
- CRA: T4144, מדריך לבחירה לפי סעיף 216 (Income Tax Guide for Electing Under Section)
- CRA: שאלות ותשובות על Underused Housing Tax
על המדריך
תורגם מהמדריך באנגלית · קראו את המקור באנגלית
הדף מסביר כללים כלליים לשנת המס המוצגת. הוא אינו ייעוץ למצבכם.
שינויים במקור האנגלי
- : פורסם לראשונה.