किराये की होल्डिंग कंपनी की बही: T2, GIFI 8141 और CCA

सिर्फ़ किराये वाली कंपनी हर साल क्या फ़ाइल करती है, और कब?

कनाडा की हर निवासी कंपनी हर कर वर्ष के लिए T2 फ़ाइल करती है, चाहे वह निष्क्रिय हो या उस पर कोई कर देय न हो (CRA: कौन फ़ाइल करता है)। रिटर्न कर वर्ष समाप्त होने के छह महीने बाद देय है (CRA: कब फ़ाइल करें)।

बकाया कर वर्षांत के दो महीने बाद देय होता है। तीन महीने वाली तारीख सिर्फ़ उस कनाडाई-नियंत्रित निजी कंपनी (CCPC) पर लागू होती है जो पूरे साल ऐसी रही हो, जिसने मौजूदा या पिछले साल लघु व्यवसाय कटौती ली हो, और जो अपनी व्यवसाय सीमा के मुकाबले कर योग्य आय की कसौटी पूरी करती हो (CRA: शेष राशि की देय तारीख)। जिस व्यवसाय का मुख्य उद्देश्य संपत्ति से आय है, जैसे किराया, वह "निर्दिष्ट निवेश व्यवसाय" (specified investment business) है, सक्रिय व्यवसाय नहीं (Income Tax Act, धारा 125)। इसलिए सिर्फ़ किराये वाली कंपनी के पास आम तौर पर लघु व्यवसाय कटौती नहीं होती, और पहले वाली तारीख लागू होती है। कंपनी के भीतर किराये पर कर कैसे लगता है, अपवाद क्या हैं और क्या वापसी योग्य है, यह कंपनी में किराये की संपत्ति में है।

साल के दौरान कंपनी हर महीने किस्त भी चुकाती है, जब तक उस साल का उसका कर, या उसका पहला किस्त आधार (आम तौर पर पिछले साल का कर), $3,000 या उससे कम न हो। तिमाही किस्तों के लिए लघु व्यवसाय कटौती चाहिए, इसलिए सिर्फ़ किराये वाली कंपनी आम तौर पर मासिक किस्त चुकाती है (Income Tax Act, धारा 157)।

रिटर्न में कंपनी के वित्तीय विवरण GIFI कोड में होते हैं (General Index of Financial Information, यानी विवरण की लाइनों के लिए CRA की मानक कोड सूची): Schedule 100 (तुलन पत्र), Schedule 125 (आय विवरण) और Schedule 141 (अतिरिक्त जानकारी)। निगमन के बाद के पहले रिटर्न में Schedule 101, यानी शुरुआती तुलन पत्र, और Schedule 24 भी होते हैं (CRA: GIFI मार्गदर्शिका; CRA T2 मार्गदर्शिका, अध्याय 1)। दो बातें और:

• CRA प्रांतीय कंपनी कर क्यूबेक और Alberta को छोड़कर हर जगह चलाती है (CRA)। Alberta में स्थायी प्रतिष्ठान वाली कंपनी Alberta रिटर्न भी फ़ाइल करती है, जो वर्षांत के छह महीने बाद देय है (Alberta)। क्यूबेक का कंपनी कर भी CRA के प्रशासन से बाहर है; क्यूबेक में स्थायी प्रतिष्ठान वाली कंपनी को अपने तैयारकर्ता से Revenu Québec रिटर्न के बारे में पूछना चाहिए, जिसे यह पृष्ठ कवर नहीं करता।
• दूसरी फ़ाइलिंग, जब लागू हों। GST/HST रिटर्न, अगर कंपनी पंजीकृत है (नीचे देखें), और लाभांश देने पर आने वाली पर्ची और फ़ाइलिंग: लाभांश घोषित करना और देना।

मामला आसान नहीं है, अगर इनमें से कुछ भी सही है:

• यह कंपनी का पहला T2 है, या संपत्तियाँ खरीदी गईं पर ज़मीन और इमारत कभी बही में दर्ज नहीं हुईं।
• कई साल के T2 रिटर्न फ़ाइल नहीं हुए हैं, या CRA ने रिटर्न की माँग की है। देर से फ़ाइल करने का जुर्माना, देय तारीख पर बकाया कर का 5% और हर पूरे देरी वाले महीने के लिए 1% है, अधिकतम 12 महीने तक। यह 10% और हर महीने 2% हो जाता है, अधिकतम 20 महीने तक, जब CRA ने रिटर्न की माँग की हो और पिछले तीन कर वर्षों में से किसी में फ़ाइल न करने का जुर्माना लगाया हो (CRA T2 मार्गदर्शिका)। जो निजी कंपनी वर्षांत के 3 वर्ष से ज़्यादा बाद फ़ाइल करती है, वह उस साल का लाभांश रिफ़ंड भी खो देती है, यानी कर योग्य लाभांश देने पर उसके कर के एक हिस्से की वापसी (Income Tax Act, उपधारा 129(1))।
• कंपनी का और निजी पैसा एक ही खाते से चलता है।
• आप उम्मीद करते हैं कि CCA कंपनी को हानि में डाल देगा। यह इस पर निर्भर है कि किराया उसका मुख्य व्यवसाय है या नहीं, जो तथ्यों का सवाल है।
• स्वामी या उसका कोई रिश्तेदार किसी इकाई में रहता है, या इमारत में घर और दुकानें मिली-जुली हैं।
• कंपनी किसी ऐसी कंपनी को किराये पर देती है जिसके आप भी स्वामी हैं या जिसे आप चलाते हैं।
• कोई शेयरधारक कनाडा के बाहर रहता है।

किसी के बही को हाथ लगाने से पहले ये जुटाएँ: खरीद और क्लोज़िंग विवरण, मॉर्गेज विवरण, लीज़, किरायेदारों की जमा राशि के रिकॉर्ड, संपत्ति कर के बिल और एक साल के बैंक विवरण।

सिर्फ़ किराये की संपत्तियाँ रखने वाली कंपनी को कैसी बही चाहिए?

कंपनी को ऐसे रिकॉर्ड और बही रखनी होती है जिनसे उसका कर तय हो सके (Income Tax Act, धारा 230)। व्यवहार में इसका मतलब है कंपनी के नाम का बैंक खाता, दोहरी प्रविष्टि वाली बही, और हर संपत्ति को अलग देखने का तरीका, क्योंकि हर इमारत CCA के लिए अलग दर्ज होती है और आम तौर पर उसका अपना मॉर्गेज होता है। हर T2 के पीछे के खातों की सूची के लिए GIFI के लिए खातों की सूची देखें।

कोड CRA की GIFI मार्गदर्शिका से हैं। किरायेदार की जमा राशि को, जब तक कंपनी उसे रखती है, देनदारी के रूप में दर्ज करें (GIFI 2961)। वह राजस्व तब बनती है जब उसे किराये में समायोजित किया जाए या किरायेदार उसे गँवा दे। स्वामी के पैसे का अपना खाता होता है: शेयरधारक ऋण खाता देखें। किराया कमाते समय दर्ज हो या मिलते समय, यह नकद या उपार्जन लेखांकन में है।

T2 में किराया कहाँ जाता है, T776 की तुलना में?

कंपनी किराये को Schedule 125 पर GIFI 8141, अचल संपत्ति के किराये का राजस्व, के तहत राजस्व के रूप में रिपोर्ट करती है, जिसमें अपार्टमेंट, व्यावसायिक इमारतों, ज़मीन और दफ़्तर की जगह को किराये पर देने से मिली रकमें आती हैं (CRA की GIFI मार्गदर्शिका)। कंपनी का कोई T776 नहीं होता।

Schedule 1 वित्तीय विवरणों की शुद्ध आय को कर के लिए शुद्ध आय से मिलाता है (CRA: Schedule 1)। इसीलिए बही पूरे विवरण के रूप में होनी चाहिए, किराये और बिलों की सूची के रूप में नहीं। किसी व्यक्ति के नाम पर रखे किराये के लिए किराया विवरण की खर्च लाइनें देखें।

खरीद कैसे दर्ज करूँ: ज़मीन, इमारत, क्लोज़िंग लागतें और मॉर्गेज?

कीमत को उचित बाज़ार मूल्य के आधार पर ज़मीन और इमारत में बाँटें, दोनों में क्लोज़िंग लागतें जोड़ें, और मॉर्गेज को ऋण के रूप में दर्ज करें। ज़मीन मूल्यह्रास योग्य संपत्ति नहीं है (CRA Folio S3-F4-C1), इसलिए यही बँटवारा तय करता है कि लागत का कितना हिस्सा कभी CCA कमा सकता है।

1. एकमुश्त कीमत बाँटें। बँटवारा तथ्यों के आधार पर उचित होना चाहिए और ज़मीन और इमारत के उचित बाज़ार मूल्य को ध्यान में रखे। जिस बँटवारे को CRA अनुचित पाए, उसे वह दोबारा बाँट सकती है (वही Folio, paragraphs 1.81 और 1.82)। सहायक कागज़ात रखें, जैसे मूल्यांकन रिपोर्ट या नगरपालिका का निर्धारण नोटिस।
2. क्लोज़िंग लागतें जोड़ें। संपत्ति खरीदने की कानूनी फ़ीस और ज़मीन हस्तांतरण कर किराये की आय से नहीं घटाए जाते। वे संपत्ति की लागत में जोड़े जाते हैं, और कानूनी फ़ीस ज़मीन और इमारत के बीच अनुपात में बाँटी जाती है (CRA की किराया मार्गदर्शिका; Income Tax Act, पैराग्राफ 18(1)(b))। वह मार्गदर्शिका T776 फ़ाइल करने वालों के लिए लिखी है; वही पूँजीगत खर्च का नियम कंपनी पर भी लागू होता है।
3. मॉर्गेज दर्ज करें। मूलधन की किस्तें कटौती योग्य नहीं हैं। ब्याज कटौती योग्य है, GIFI 8713 पर। ऋण जुटाने की फ़ीस, जैसे ब्रोकर, मूल्यांकन, प्रोसेसिंग और मॉर्गेज की कानूनी फ़ीस, एक साथ नहीं, कई साल में 20% सालाना की दर से घटाई जाती है (Income Tax Act, पैराग्राफ 20(1)(e))।
4. स्वामी का पैसा दर्ज करें। अगर स्वामी ने कीमत का कुछ हिस्सा लगाया, तो उसे शेयर पूँजी या शेयरधारक ऋण के रूप में दर्ज करें, और पैसा आगे बढ़ने से पहले तय करें कि कौन-सा। खाते को उलटी दिशा में न चलने दें: स्वामी पर कंपनी का बकाया शेष राशि के अपने कर नियम हैं (Income Tax Act, उपधारा 15(2))।

खरीद पर चुकाया GST/HST नीचे दी दो बिक्री कर मार्गदर्शिकाओं में है। जो संपत्ति स्वामी के निजी नाम पर पहले से है, उसे ले जाना एक अलग लेन-देन है: किराये की संपत्तियों को कंपनी में ले जाना देखें।

Schedule 8 पर पूँजीगत लागत भत्ता कैसे काम करता है?

पूँजीगत लागत भत्ता (CCA) मूल्यह्रास का कर वाला रूप है। Schedule 8 CCA, CCA की वसूली (recapture) और टर्मिनल लॉस (terminal loss) की गणना करता है (CRA: Schedule 8)। कंपनी इसे मूल्यह्रास योग्य संपत्ति, जैसे इमारत, पर लेती है, ज़मीन पर कभी नहीं। दरें अपरिशोधित पूँजीगत लागत (UCC) का प्रतिशत होती हैं, यानी उस वर्ग की चालू शेष राशि: जोड़ी गई लागत में से ली गई कटौतियाँ घटाकर। ज़्यादातर इमारतें Class 1 में आती हैं; कुछ की कुल दर ऊँची होती है:

• हर इमारत का एक वर्ग। जिस किराये की संपत्ति की लागत $50,000 या ज़्यादा हो, उसे अपना वर्ग मिलता है, इसलिए हर इमारत का अपना UCC रहता है (Regulations, धारा 1101)।
• वैकल्पिक। कंपनी अधिकतम सीमा तक कोई भी रकम घटा सकती है। न ली गई CCA आगे नहीं ले जाई जाती, पर वह UCC में बनी रहती है (CRA Folio S3-F4-C1)।
• समय। CCA तब तक शुरू नहीं हो सकता जब तक संपत्ति उपयोग के लिए उपलब्ध न हो। आधे साल का नियम आम तौर पर खरीद वाले साल में दावा घटा देता है (वही Folio)। ज़्यादातर संपत्ति के लिए 2024 के बाद अर्जित और 2030 से पहले उपयोग के लिए उपलब्ध, reaccelerated investment incentive उस कटौती की जगह पहले साल में बड़ा दावा देता है. Class की दर का 1.5 गुना: पहले साल का दावा इतना ही होता है। संपत्ति इस प्रोत्साहन से बाहर रहती है, जब उस पर पहले CCA लिया जा चुका हो और या तो खरीदार या कोई संबंधित व्यक्ति उसका पहले मालिक रहा हो, या वह रोलओवर से आई हो; जिस स्वामी ने उस पर CCA लिया था, उससे कंपनी में लाया गया किराया आम मामला है (Regulations, उपधारा 1100(2); उपधारा 1104(4.01))।

CCA वित्तीय विवरणों वाला परिशोधन नहीं है। विवरण परिशोधन GIFI 8670 पर दिखाते हैं। Act मूल्यह्रास की कटौती पर रोक लगाता है, सिवाय उसके जो वह साफ़ तौर पर अनुमति दे (Income Tax Act, पैराग्राफ 18(1)(b)), इसलिए Schedule 1 बही की रकम हटाता है और उसकी जगह CCA की अनुमति देता है। यह मिलान कंपनी की बही में परिशोधन और CCA में है। ली गई CCA UCC घटाती है, और बाद में UCC से ऊपर की बिक्री से वसूली (recapture) हो सकती है, जिसकी गणना भी Schedule 8 करता है।

क्या CCA कंपनी में किराये की हानि बना सकता है?

यह इस पर निर्भर है कि किराया कंपनी का मुख्य व्यवसाय है या नहीं। Regulations किराये की संपत्ति पर CCA को CCA से पहले की शुद्ध किराया आय तक सीमित करते हैं, इसलिए CCA हानि नहीं बना सकता या बढ़ा नहीं सकता। यह सीमा उस कंपनी पर लागू नहीं होती जिसका पूरे साल मुख्य व्यवसाय अपनी अचल संपत्ति को किराये पर देना, पट्टे पर देना, विकसित करना या बेचना था (Regulations, subsections 1100(11) and (12))।

सीमा कंपनी की सभी किराये की संपत्तियों को एक साथ मिलाकर गिनी जाती है। Regulations "मुख्य व्यवसाय" के लिए कोई प्रतिशत की कसौटी नहीं देते, इसलिए यह तथ्यों का सवाल है। जो कंपनी कोई दूसरा व्यवसाय भी चलाती है, या ज़्यादातर दूसरी संपत्तियाँ रखती है, वह शायद इसे पूरा न करे। ऐसे रिकॉर्ड रखें जो दिखाएँ कि कंपनी क्या करती है।

नियम जिस हानि की अनुमति देता है, वह गैर-पूँजीगत हानि है, जो Schedule 4 पर दर्ज होती है और 3 कर वर्ष पीछे या 20 कर वर्ष आगे ले जाई जाती है (Income Tax Act, धारा 111)। कोई और व्यक्ति कंपनी पर नियंत्रण पा ले, जैसे उसके शेयर खरीदकर, तो पहले की हानि का इस्तेमाल सीमित हो जाता है (उपधारा 111(5))। जो कंपनी मुख्य व्यवसाय की कसौटी पूरी किए बिना CCA से बनी हानि का दावा करती है, उसने Regulations की अनुमति से ज़्यादा का दावा किया है।

मरम्मत में क्या जाता है, और पूँजीगत क्या है?

जो मरम्मत संपत्ति को उसकी मूल हालत में लौटाती है, वह आम तौर पर चालू खर्च है। जो लागत उसे उस हालत से बेहतर बनाती है, या कोई अलग संपत्ति बदलती है, वह पूँजीगत है (CRA: चालू या पूँजीगत खर्च)। नई खरीदी पुरानी संपत्ति को उपयुक्त हालत में लाने की मरम्मत पूँजीगत होती है।

चालू मरम्मत GIFI 8961 पर जाती है। इमारत में सुधार इमारतें, 1680, में जाता है और उसी के साथ CCA कमाता है। अलग संपत्ति, जैसे घरेलू उपकरण, मशीनरी, उपकरण, फ़र्नीचर और फ़िक्सचर (GIFI 1740) में अपने CCA वर्ग के साथ जाती है: Class 8 में फ़र्नीचर और घरेलू उपकरण आते हैं, 20% पर (CRA: वर्ग)। पूरी कसौटी किराये की मरम्मत: चालू या पूँजीगत में है।

क्या आवासीय या व्यावसायिक किराये पर GST/HST वसूलूँ या चुकाऊँ?

यह इकाई पर निर्भर है। व्यावसायिक अचल संपत्ति का किराया कर योग्य आपूर्ति है (CRA Memorandum 19.4.1)। घर का किराया छूट प्राप्त है, जब एक ही व्यक्ति कम से कम एक महीने लगातार वहाँ रहे (Excise Tax Act, Schedule V, Part I, section 6; CRA Memorandum 19.2.2)।

• व्यावसायिक किराया। मकान मालिक को पंजीकरण करना और GST/HST वसूलना होता है, जब तक वह छोटा आपूर्तिकर्ता न हो, जिसकी कर योग्य आपूर्तियाँ, किसी संबद्ध व्यक्ति की आपूर्तियों के साथ, $30,000 की सीमा के भीतर रहें (Memorandum 19.4.1)। अगर पंजीकृत कंपनी शुद्ध कर जमा नहीं करती, तो निदेशक निजी तौर पर ज़िम्मेदार हो सकते हैं, जब तक उन्होंने उचित सावधानी न बरती हो, और पद छोड़ने के दो साल तक उन पर निर्धारण हो सकता है (Excise Tax Act, धारा 323)।
• लंबी अवधि का आवासीय किराया। कोई GST/HST नहीं लगता। इनपुट कर क्रेडिट वाणिज्यिक गतिविधि के साथ चलते हैं, जिसमें छूट प्राप्त आपूर्तियाँ करना शामिल नहीं है (Excise Tax Act, sections 123(1) and 169(1)), इसलिए छूट प्राप्त हिस्से की लागतों पर चुकाया कर आम तौर पर वापस नहीं मिलता।
• एक महीने से कम के किराये। छोटे प्रवास आम तौर पर कर योग्य होते हैं, जब मकान मालिक पंजीकृत हो (Memorandum 19.2.2)।
• घरों और दुकानों वाली इमारत। व्यावसायिक और आवासीय हिस्सों के साथ अलग व्यवहार होता है, इसलिए रिकॉर्ड को दिखाना होता है कि कौन-सी लागत किस हिस्से की है।

ब्योरा आवासीय संपत्ति पर GST/HST और व्यावसायिक संपत्ति पर GST/HST में है। कर खाते बनाने का तरीका अपनी बही में GST/HST दर्ज करना में है।

अगर स्वामी या परिवार का कोई सदस्य किसी इकाई का इस्तेमाल करता है, या खर्च निजी तौर पर चुकाता है तो क्या?

जिस इकाई में शेयरधारक रहता है, वह कंपनी से मिला लाभ हो सकता है। जब कंपनी शेयरधारक को लाभ देती है, तो उसका मूल्य शेयरधारक की आय में जुड़ता है (Income Tax Act, उपधारा 15(1))। रिश्तेदार का इकाई में रहना भी इसमें आता है: कंपनी जो लाभ ऐसे व्यक्ति को देती है जो शेयरधारक के साथ arm's length पर व्यवहार नहीं करता, वह शेयरधारक को दिया माना जाता है, जब तक वह पहले ही किसी की आय में शामिल न हो (पैराग्राफ 15(1.4)(c))। खून, विवाह, कॉमन-लॉ साझेदारी या गोद लेने से बने रिश्तेदार arm's length पर नहीं माने जाते (धारा 251)। लाभ है या नहीं, यह तथ्यों पर निर्भर है, जैसे रहने वाला बाज़ार दर पर किराया देता है या नहीं, इसलिए रिश्तेदार के रहने से पहले पूछ लें। कंपनी सिर्फ़ वह खर्च घटा सकती है जो किराये से आय कमाने के लिए किया गया हो (पैराग्राफ 18(1)(a)), इसलिए स्वामी का अपना रहने का खर्च किराये का खर्च नहीं है। उस इकाई के खर्च किराये की इकाइयों के खर्चों से अलग रखें, और कंपनी द्वारा चुकाए निजी खर्च देखें।

जब स्वामी कंपनी की कोई लागत निजी तौर पर चुकाता है, तो कंपनी वह लागत दर्ज करती है और अब स्वामी को देय रकम को क्रेडिट करती है। लागत कंपनी की आय नहीं है, और स्वामी को चुकाने से बकाया शेष राशि घटती है। निजी तौर पर चुकाई लागतें देखें। उलटी स्थिति, जहाँ किराया स्वामी के निजी खाते में आ जाए, निजी खाते में कंपनी की आय में है।

किराये की आय से और कौन-से T2 schedule जुड़ते हैं?

GST/HST अलग रिटर्न है, T2 का schedule नहीं। कंपनी के भीतर किराये की आय पर कर कैसे लगता है, और यह संचालन कंपनी की लघु व्यवसाय सीमा को कैसे प्रभावित करती है, यह होल्डिंग और निवेश कंपनियाँ में है। संबद्ध संचालन कंपनी का दिया किराया सक्रिय व्यावसायिक आय माना जा सकता है, उस हद तक कि भुगतान करने वाला उसे कनाडा में चलाए जा रहे सक्रिय व्यवसाय की आय निकालने में घटाता है (Income Tax Act, उपधारा 129(6))। इससे कर का नतीजा बदलता है, इसलिए संबंधित कंपनियों के बीच किराया तय करने से पहले पूछ लें।

क्या मैं सॉफ़्टवेयर से T2 खुद फ़ाइल कर सकता हूँ, और मेरे लेखाकार को क्या मिलना चाहिए?

कंपनी अपना T2 सिर्फ़ CRA से प्रमाणित सॉफ़्टवेयर से तैयार कर सकती है, और उसे Corporation Internet Filing, My Business Account या अधिकृत प्रतिनिधि के ज़रिए इलेक्ट्रॉनिक रूप से फ़ाइल करती है (CRA: कर तैयारी सॉफ़्टवेयर का इस्तेमाल)। जो कंपनी इलेक्ट्रॉनिक रूप से फ़ाइल करने को बाध्य है और कागज़ पर फ़ाइल करती है, उस पर $1,000 का जुर्माना लगता है (CRA: T2 भरना)। सॉफ़्टवेयर संख्याएँ भर देता है। वह ज़मीन और इमारत का बँटवारा, CCA वर्ग, मुख्य व्यवसाय की कसौटी या GST/HST का व्यवहार तय नहीं करता। रिटर्न के चरण अपना कंपनी रिटर्न फ़ाइल करना में हैं, और खुद बही रखने या मदद लेने का चुनाव अपनी बही खुद रखना या बहीखाता विशेषज्ञ रखना में है।

तैयारकर्ता को दें:

• खरीद का समझौता और क्लोज़िंग विवरण, समायोजनों के विवरण के साथ
• ज़मीन और इमारत के बँटवारे के लिए इस्तेमाल हुआ निर्धारण नोटिस या मूल्यांकन रिपोर्ट
• मॉर्गेज विवरण, साल के ब्याज के साथ
• लीज़, किरायेदारों और किरायों की सूची, और जमा राशियों के रिकॉर्ड
• संपत्ति कर के बिल, बीमा पॉलिसियाँ, और मरम्मत व सुधार के चालान
• साल के बैंक विवरण, और स्वामी के ऋण के रिकॉर्ड
• पिछला T2 और उसका Schedule 8, अगर कोई है
• साल के अंत के वित्तीय विवरण: कंपनी के साल के अंत के वित्तीय विवरण देखें

उदाहरण

सभी रकमें कनाडाई डॉलर में हैं और समझाने के लिए हैं।

चार इकाइयों वाली इमारत खरीदना

एक कंपनी किसी असंबंधित विक्रेता से दशकों पहले बनी चार इकाइयों वाली इमारत (fourplex) $1,200,000 में खरीदती है, $900,000 के मॉर्गेज के साथ। यह सामान्य Class 1 इमारत है, नई उद्देश्य से बनी किराये की इमारत नहीं। निर्धारण नोटिस ज़मीन पर 30% और इमारत पर 70% रखता है, और कंपनी बँटवारे के सहायक कागज़ात के रूप में उसे रखती है: ज़मीन के $360,000 और इमारत के $840,000। खरीद की कानूनी फ़ीस और ज़मीन हस्तांतरण कर के $10,000 लागत में जुड़ते हैं और, इस उदाहरण के लिए, उसी अनुपात में बाँटे जाते हैं: इमारत के $7,000 और ज़मीन के $3,000। तब ज़मीन (GIFI 1600, कोई CCA नहीं) $363,000 होती है। इमारत (GIFI 1680) $847,000 है, जो उसका UCC आधार है, और उसकी लागत $50,000 से ज़्यादा होने के कारण वह अपने Class 1 में है। बाकी $310,000 ($1,210,000 की लागत में से $900,000 का मॉर्गेज घटाकर) स्वामी लगाता है, जो शेयर पूँजी या शेयरधारक ऋण के रूप में दर्ज होता है, और पैसा आगे बढ़ने से पहले तय किया जाता है।

एक साल का किराया, और CCA की सीमा

चार इकाइयों वाली इमारत कंपनी की एकमात्र किराये की संपत्ति है, इसलिए CCA की सीमा सिर्फ़ उसके आँकड़े इस्तेमाल करती है। वह $96,000 का किराया कमाती है, जो GIFI 8141 पर दर्ज है, और मॉर्गेज ब्याज, संपत्ति कर और मरम्मत पर $70,000 चुकाती है। CCA से पहले शुद्ध किराया आय $26,000 है। मान लें कि बाद के किसी साल में इमारत का UCC $800,000 है, इसलिए उसकी 4% Class 1 दर पर वह ज़्यादा से ज़्यादा $32,000 का दावा कर सकती है।

• अगर पूरे साल किराया कंपनी का मुख्य व्यवसाय है, तो वह $32,000 का दावा कर सकती है और $6,000 की हानि रिपोर्ट कर सकती है।
• अगर नहीं है, तो CCA $26,000 पर सीमित है, इसलिए कर योग्य किराया आय शून्य है, और बाकी $6,000 का CCA UCC में बना रहता है।

इस उदाहरण में दोनों सूरतों में कोई कर देय नहीं है, पर T2 फिर भी वर्षांत के छह महीने बाद देय है।

स्वामी छत का खर्च चुकाता है

स्वामी $3,000 का छत का बिल अपने निजी कार्ड से चुकाता है। अगर काम छत की मरम्मत करता है और उसे मूल हालत में लौटाता है, तो कंपनी इमारतों की मरम्मत और रखरखाव (8961) में $3,000 डेबिट करती है और शेयरधारक को देय (2780 या 3260) में $3,000 क्रेडिट करती है। अगर यह बेहतर सामग्री की नई छत है, तो डेबिट इमारतें (1680) में जाता है और लागत उसके बजाय CCA कमाती है। जब कंपनी स्वामी को चुकाती है, तो वह शेयरधारक को देय में डेबिट करती है और बैंक में क्रेडिट। यह चुकौती खर्च नहीं है।

आपके लिए अलग है?

• पहला T2, या ज़मीन और इमारत कभी बही में दर्ज नहीं हुईं। शुरुआती तुलन पत्र, बँटवारा और CCA वर्ग आगे के हर साल को तय करते हैं, और गलत बँटवारा आगे चलता जाता है, इसलिए पहले रिटर्न से पहले उन्हें किसी विशेषज्ञ के निर्णय की ज़रूरत है। बहीखाता सेवाएँ, कंपनी कर और नई CCPC की बही देखें।
• कंपनी और निजी पैसा एक ही खाते में मिला है। T2 सही होने से पहले बही को इन्हें अलग करना होगा: बैंक विवरण से बही दोबारा बनाना और पिछड़ी बही की भरपाई। सालों का मिला-जुला पैसा सुलझाना बहीखाता सेवाओं का काम है।
• आप ऐसा CCA लेना चाहते हैं जो हानि बनाए। किराया मुख्य व्यवसाय है या नहीं, यह तथ्यों का सवाल है, और जो दावा कसौटी में विफल हो, वह Regulations की अनुमति से ज़्यादा है। सेटअप और सहायक रिकॉर्ड बहीखाता सेवाओं और कंपनी कर का काम हैं; कंपनी की बही में परिशोधन और CCA भी देखें।
• कई T2 रिटर्न फ़ाइल नहीं हुए हैं। देर से फ़ाइल करने का जुर्माना हर महीने बढ़ता है, और छूटे सालों की बही आम तौर पर पहले बनानी पड़ती है: अफ़ाइल कंपनी रिटर्न की भरपाई, बहीखाता सेवाओं और कंपनी कर के साथ।
• स्वामी या कोई रिश्तेदार किसी इकाई में रहता है, या इमारत में घर और दुकानें मिली-जुली हैं। लाभ का नियम और GST/HST का बँटवारा, दोनों लागू होते हैं, और रिकॉर्ड को किसी विशेषज्ञ के सेटअप की ज़रूरत है: बहीखाता सेवाएँ।
• कंपनी आपकी अपनी संचालन कंपनी को किराये पर देती है। किराया इस पर असर डाल सकता है कि किराये की आय पर कर कैसे लगता है, व्यावसायिक किराये पर आम तौर पर GST/HST लागू होता है, जब तक दो बहुत करीबी पंजीकृत कंपनियाँ चुनाव फ़ाइल न करें (एक कंपनी को दूसरी के लगभग सभी शेयरों का स्वामी होना चाहिए, इसलिए आपकी बराबरी की दो कंपनियाँ इसके योग्य नहीं हैं), और लीज़ के लिए ऐसे रिकॉर्ड चाहिए जो टिक सकें। होल्डिंग और निवेश कंपनियाँ और संबंधित कंपनियों के बीच GST/HST चुनाव से शुरू करें; इसे सेट करना बहीखाता सेवाओं का काम है।
• कोई शेयरधारक कनाडा के बाहर रहता है, या अमेरिकी नागरिक है। स्वामी कहाँ रहते हैं और कंपनी को कौन नियंत्रित करता है, यह उसकी स्थिति बदल सकता है। कंपनी को अनिवासी को दिए लाभांश और कुछ ब्याज पर कर भी विथहोल्ड करना होता है, और ऐसा न करने पर वह कर कंपनी खुद चुकाती है (Income Tax Act, धारा 215): कनाडाई कंपनी के अनिवासी स्वामी और कनाडाई कंपनियों के अमेरिकी स्वामी।
• कंपनी शुल्क लेकर दूसरों की इमारतें सँभालती है। यह सेवा व्यवसाय है, सिर्फ़ किराये वाली कंपनी नहीं, इसलिए यह पृष्ठ उसे नहीं बताता: बहीखाता सेवाएँ।
• आप तय कर रहे हैं कि किराये की संपत्तियाँ कंपनी में रखें या नहीं। कंपनी में किराये की संपत्ति।
• संपत्ति अब भी आपके अपने नाम पर है। किराये की संपत्तियों को कंपनी में ले जाना।
• किराये की संपत्ति अमेरिका में है। अमेरिकी अचल संपत्ति रखने वाली कनाडाई कंपनी।