캐나다 출국 시 집 매각·보유·임대 비교: 세금 차이

캐나다를 떠나기 전에 집을 팔아야 하나요? 선택별 비용

캐나다 주택은 출국세 대상이 아닙니다. 거주자 지위를 잃으면 캐나다는 소유한 재산 대부분을 판 것으로 보지만, 캐나다 내 부동산은 제외됩니다(소득세법 128.1(4)(b)). 이 집은 계속 캐나다에서 과세 대상이므로, 지금 하는 선택이 나중에 양도차익에 어떻게 과세되는지를 정합니다.

제116조는 비거주 매도인이 CRA에 신청하는 납세 이행 확인입니다. 이 확인이 없으면 매수인이 대금의 25%를 유보합니다. 45(2) 선택은 임대를 시작할 때 간주 매각을 취소하는 서면 신청입니다. Form NR6을 쓰면 임대료를 총임대료가 아니라 순임대료 기준으로 원천징수할 수 있습니다.

세 가지 중 모두에게 맞는 답은 없습니다. 양도차익이 크거나, 떠나기 직전에 집을 샀거나, 배우자나 자녀가 그 집에 남거나, 출국하는 해에 임대를 시작하거나, 별도 신고서가 있는 퀘벡 주에 살았다면 간단하지 않습니다. 매입 가격과 날짜, 주요 개선 공사 비용, 출국일 기준 집값 추정치를 준비하세요. 임대할 계획이라면 임대 계약서와 세입자 입주일도 필요합니다.

캐나다를 떠나는 것이 출국세에서 집을 판 것으로 간주되나요?

아니요. 출국 시 간주 매각은 캐나다에 있는 부동산을 제외하므로 집은 출국 목록에 오르지 않고, 거주자로서 제출하는 마지막 신고서에도 양도차익이 생기지 않습니다. 집의 양도차익은 실제로 팔 때, 또는 용도 변경이 매각으로 간주될 때만 과세됩니다.

주식과 투자 계좌 같은 다른 재산의 출국세는 캐나다 출국에서 다룹니다.

떠나기 전에 팔면 양도차익 전체가 비과세인가요?

그럴 수 있습니다. 소유한 모든 연도에 캐나다 거주자로서 주된 거주지(principal residence)였던 집은 제40조(2)(b)의 공식에 따라 양도차익 전체를 면제받을 수 있습니다. 거주자가 되기 전에 샀거나 일부 연도에는 다른 집이 주된 거주지였다면 양도차익 일부는 과세될 수 있습니다. 어느 경우든 출국 신고서에서 매각을 Schedule 3에 신고하고 Form T2091(IND)로 집을 지정해야 합니다.

한 가지 예외가 있습니다. 집을 연속 365일 미만 소유했다면 양도차익은 일반적으로 사업소득으로 보며 면제가 적용되지 않습니다(소득세법 12(12) 및 12(13)). 해외 이주를 포함해 새 직장을 위한 이주처럼 열거된 생활 사건 때문에 판 경우는 이 규정에서 제외될 수 있습니다.

제116조는 과세 대상 캐나다 재산을 파는 비거주자에게 적용됩니다. 아직 거주자일 때 매각이 마무리되면 신청할 증명서도 없고 매수인의 대금 유보도 없습니다. 마무리가 출국일을 넘기면 비거주자로서 파는 것이므로 비거주자 매각 규정이 적용됩니다. 출국일은 보통 다음 중 가장 늦은 날입니다. 본인이 떠난 날, 배우자나 파트너와 부양가족이 떠난 날, 새 나라의 거주자가 된 날입니다. 캐나다에 오기 전에 살던 나라로 돌아가는 경우에는 배우자가 집을 팔려고 남아 있어도 보통 떠난 날이 출국일입니다.

면제 규정과 지정 방법은 주택 양도차익 면제를 보세요.

해외로 이주한 뒤 집을 비워 두면 CRA가 떠나지 않았다고 볼 수 있나요?

볼 수 있습니다. CRA는 캐나다에서 사용할 수 있게 둔 주택을 중요한 주거 연고로 봅니다(Folio S5-F1-C1, ¶1.11~1.12). CRA의 입장은, 떠날 때 중요한 주거 연고를 모두 끊지 않으면 일반적으로 사실상 거주자로 남는다는 것입니다(¶1.10). 그러면 조세조약에 따라 새 나라의 거주자가 되지 않는 한 전 세계 소득에 대해 계속 캐나다에서 과세됩니다.

제3자에게 독립 당사자 조건으로 임대한 집은 그것만으로는 중요한 연고가 아닐 수 있지만, CRA는 여전히 모든 상황을 종합해 판단합니다(¶1.12와 ¶1.27). 가구를 둔 채 돌아올 때를 대비해 비워 둔 집이나, 낮은 임대료로 친척에게 빌려준 집은 반대로 판단될 수 있습니다. 연고의 전체 목록은 캐나다 세법상 거주 지위를 보고, CRA에 의견을 요청하려면 Form NR73을 보세요.

비거주자가 되어도 집을 계속 보유할 수 있나요?

네, 하지만 보유하면 세금 비용이 두 가지 생깁니다.

• 면제: 캐나다 거주자였던 연도만 면제에 반영되지만, 소유한 모든 연도가 공식에 들어갑니다. 면제되는 부분은 전체 양도차익을 연수로 나눈 비율이므로, 해외에서 보낸 연수에 비례하는 몫의 양도차익은 그 기간의 집값 변동과 관계없이 팔 때 일반적으로 과세됩니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
• 매각 서류: 나중에 팔면 제116조에 따른 비거주자 매각입니다. 면제가 어떻게 나뉘는지는 캐나다를 떠난 뒤 집 팔기를 보세요.

해외로 이주하며 집을 임대하면 캐나다 세금은 어떻게 되나요?

집 전체를 임대하면 용도 변경입니다. CRA는 공정시장가치로 그 재산을 판 것으로 간주하고 같은 가치로 다시 산 것으로 본다고 설명합니다. 이 간주 매각의 양도차익은 그 집이 주된 거주지였던 연도에 대해 주택 양도차익 면제로 줄거나 없어질 수 있고(Folio S1-F3-C2, ¶2.48), 나중에 팔 때의 취득가액은 임대를 시작한 날의 가치가 됩니다. 이후 비거주자인 동안 임대료에는 CRA가 Form NR6을 승인해 순임대료 기준으로 원천징수하게 하지 않는 한 총임대료에서 25% 원천징수가 붙습니다. 지급하는 사람, 즉 세입자나 본인을 대신하는 캐나다 부동산 관리인이 원천징수하고 납부해야 합니다.

비거주 임대인이 매년 해야 하는 신고인 NR6과 제216조 신고서는 비거주 임대인에서 다룹니다.

캐나다를 떠나는 사람에게 제45조(2) 선택은 어떤 효과가 있나요?

제45조(2) 선택은 임대를 시작할 때의 간주 매각을 취소하며, 용도를 바꾸지 않은 것으로 봅니다. 임대를 시작하는 해의 신고서와 함께 서면으로 선택합니다. 절차는 집을 임대용으로 전환하기에 있습니다.

떠나는 사람에게 이 선택의 효과는 남는 사람보다 작습니다.

• 해외에서 보낸 해에는 면제 연도가 추가되지 않습니다. 이 선택으로 집을 최대 4년 더 주된 거주지로 인정받을 수 있지만, 캐나다 거주자 또는 간주 거주자였던 연도에만 해당합니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.48~2.50).
• CCA는 받을 수 없습니다. 집에 대해 자본비용 공제(CCA, 건물의 감가상각)를 청구하면 그 선택은 해당 연도 첫날부터 철회된 것으로 봅니다(Folio S1-F3-C2).
• 득실 비교. 선택하지 않으면 임대 시작 시점의 간주 매각으로 취득가액이 그때의 집값으로 재설정됩니다. 선택하면 나중에 팔 때 처음 취득가액부터 양도차익을 계산합니다. 어느 쪽이 나은지는 금액에 따라 달라집니다.

해외에서 산 햇수도 주택 양도차익 면제에 포함되나요?

아니요. 면제 공식은 캐나다 거주자였던 연도만 셉니다. 공식의 추가 "1 플러스" 연도는 집을 산 해에 거주자였을 때만 적용됩니다(Folio S1-F3-C2, ¶2.20). 소유한 전체 기간 동안 거주자가 아니었다면 CRA는 전화로 문의하라고 안내합니다.

출국 시 간주 매각에 집을 포함하도록 선택할 수 있나요?

네. CRA는 이민자가 Form T2061A로 캐나다 부동산의 간주 매각을 신고하도록 선택하는 것을 허용하며, 이때 집은 떠나는 날의 가치로 판 것으로 봅니다. 그날까지의 집의 양도차익은 출국 신고서에 신고하며, 거주한 연도에는 주택 양도차익 면제가 적용될 수 있고, 나중에 팔 때의 취득가액은 출국일의 가치가 됩니다.

이 선택이 도움이 되는지는 사실관계에 따라 달라집니다. 떠난 뒤 집값이 어떻게 움직이는지, 출국 시 다른 양도차익과 양도손실이 얼마인지, 매년 그 집이 주된 거주지였는지, 떠난 뒤 어떻게 사용할 것인지가 영향을 줍니다. 이 선택은 출국 신고서를 바꾸므로 그 신고서를 제출할 때 결정합니다.

집을 보유한다면 출국일에 어떤 기록을 보관해야 하나요?

몇 년 뒤 양도차익을 계산할 때 필요한 증거를 보관하세요.

• 가격과 날짜가 나온 매매 계약서와 거래 종결 명세서
• 주요 개선 공사의 영수증(일상적인 수리는 제외)
• 출국일의 집값 추정치 또는 감정평가서, 임대를 시작한 날이 다르다면 그날의 것도 포함
• 출국해 해외에 정착한 날짜의 증빙(여행 기록, 해외 임대 계약이나 직장). 이 날짜가 어떤 가치를 쓸지 정하기 때문입니다
• 임대 계약서, 세입자의 입주일, 임대료가 시장 가격이라는 증빙
• 제출한 45(2) 선택 서면, T2061A, T1161의 사본

집을 보유한다고 해서 출국 서류에서 빠지는 것은 아닙니다. 출국일에 소유한 모든 재산의 가치가 $25,000를 넘으면, 집이 간주 매각되지 않고 낼 세금이 없더라도 신고 기한까지 집을 Form T1161에 기재해야 합니다. 늦게 제출하면 하루 $25씩, 최소 $100에서 최대 $2,500까지 가산세가 붙습니다. 캐나다 출국을 보세요.

면제 후 남은 양도소득의 50%가 소득에 포함되므로, 취득가액과 가치 기록이 곧바로 세금을 좌우합니다.

주택담보대출, 남는 배우자, 미사용 주택세는 어떻게 되나요?

• 주택담보대출: 대출은 양도차익이나 면제에 영향을 주지 않습니다. 양도차익은 매각 가격에서 취득가액과 매각 비용을 뺀 금액입니다. 집을 임대하면 대출 이자는 NR6이나 제216조 방식으로만 임대료 세금을 줄이며, 기본 원천징수는 총임대료에 붙습니다. 나중에 비거주자로 팔 때 증명서가 없으면 매수인의 대금 유보액은 매각 가격에 따라 계산되므로, 주택담보대출 상환과 유보액을 빼고 나면 거래 종결 때 현금이 거의 남지 않을 수 있습니다. 비거주자의 캐나다 재산 매각을 보세요.
• 남는 배우자나 자녀: 그들이 사는 집은 본인에게 중요한 연고가 될 가능성이 높고, 한 가족 단위는 한 해에 주된 거주지를 하나만 가질 수 있습니다. 해외에서 일하는 동안 가족이 캐나다에 남는 경우를 보세요.
• 미사용 주택세(Underused Housing Tax): 소유주는 2025년 이후 연도에 대해 신고서를 제출하거나 세금을 낼 필요가 없습니다. 해당되는 소유주는 2022년, 2023년, 2024년에 대한 신고서와 세금이 여전히 남아 있습니다. 캐나다 시민권자와 영주권자는 일반적으로 제외 대상 소유주이지만, 수탁자나 파트너로서 보유하는 경우는 예외입니다.

예시

모든 금액은 설명을 위한 것이며 캐나다 달러 기준입니다.

출국 전에 매각

애나는 거주자일 때 C$400,000에 집을 샀고, 8년 보유한 뒤 C$900,000에 팝니다. 매각은 출국 2주 전에 마무리됩니다. 소유한 모든 해에 그녀는 거주자였고 그 집은 주된 거주지였으므로 양도차익 C$500,000은 전액 면제될 수 있습니다. 그녀는 출국 신고서에서 Schedule 3과 T2091(IND)로 매각을 신고합니다. 거래 종결 때 거주자이므로 제116조 증명서는 필요 없습니다.

출국 후 임대

벤은 같은 집을 소유하고 캐나다를 떠납니다. 출국 후 세입자가 입주할 때 집값은 C$900,000입니다.

• 출국하는 해: 임대를 시작하면 C$900,000에 간주 매각됩니다. 45(2) 선택을 하지 않으면 이를 신고하고 Schedule 3과 T2091(IND)에서 집을 지정하므로, 양도차익 C$500,000은 전액 면제될 수 있고 취득가액은 C$900,000이 됩니다. 선택하면 간주 매각이 없고 취득가액은 C$400,000으로 유지됩니다.
• 해외에서 보내는 매년: 월 C$3,000의 임대료에는 NR6 승인이 없으면 25% 원천징수(월 C$750)가 붙습니다.
• 매각하는 해: 선택하지 않았다면 C$900,000을 넘는 양도차익이 과세됩니다. 선택했다면 양도차익을 C$400,000부터 계산하고 거주한 연도만 면제에 반영합니다. 어느 쪽이든 매각은 제116조 절차를 거칩니다.

비워 두기

천은 가구를 둔 채 열쇠를 친척에게 맡기고 집을 비워 둡니다. CRA가 천이 언제 거주자가 아니게 되었는지 검토할 때, 사용할 수 있게 둔 집을 중요한 주거 연고로 판단할 수 있습니다. 천이 몇 년 뒤 집을 팔 때는 해외에서 보낸 해에는 면제가 없고 매각은 제116조 절차를 거칩니다.

상황이 다르다면?

• 양도차익이 크거나 떠나기 직전에 집을 산 경우: 면제 비율, 365일 규정, T2061A와 45(2) 선택에 따라 세금이 크게 달라질 수 있습니다. 개인 세무 상담을 받으세요.
• 출국하는 해에 임대를 시작하는 경우: 용도 변경, 45(2) 선택, 출국 신고서가 서로 맞물립니다. 개인 세무 상담을 보세요.
• 이미 떠났고 NR6, 제216조 신고서, 용도 변경 결정 없이 임대해 온 경우: 비거주 임대인을 보고 개인 세무 상담으로 밀린 부분을 정리하세요.
• 배우자나 자녀가 그 집에 남는 경우: 해외에서 일하는 동안 가족이 캐나다에 남는 경우와 개인 세무 상담을 보세요.
• 퀘벡 주에 살았던 경우: 퀘벡 주에는 별도의 신고서와 출국 규정이 있습니다. 퀘벡 주 출국 세금을 보고 개인 세무 상담을 받으세요.
• 이미 떠났고 이제 팔려는 경우: 캐나다를 떠난 뒤 집 팔기를 보세요.
• 별장이나 세컨드 홈도 있는 경우: 캐나다 출국 시 별장이나 세컨드 홈을 보세요.
• 미국으로 이주하는 경우: 미국 이주 후 캐나다 집 매각 또는 이주 후 임대를 보세요.
• 떠났는지 자체가 확실하지 않은 경우: 캐나다 세법상 거주 지위를 보세요.