Vender, manter ou alugar sua casa ao deixar o Canadá: impostos comparados

Devo vender minha casa antes de deixar o Canadá? Quanto cada escolha custa

A sua casa no Canadá não entra no imposto de saída. Quando você deixa de ser residente, o Canadá trata a maior parte do que você tem como vendida, mas imóveis situados no Canadá ficam de fora (Income Tax Act, 128.1(4)(b)). A casa continua tributável no Canadá, então a escolha que você faz agora define como o ganho dela será tributado depois.

A seção 116 é a quitação que o vendedor não residente pede à CRA; sem ela, o comprador retém 25% do preço. A opção da 45(2) é uma carta que cancela a venda presumida quando você começa a alugar. O Form NR6 permite que a retenção sobre o aluguel incida sobre o aluguel líquido e não sobre o bruto.

Nenhuma das três é certa para todos. O caso deixa de ser simples quando o ganho é grande, você comprou a casa pouco antes de sair, o cônjuge ou os filhos continuam nela, você começa a alugar no mesmo ano em que sai ou você morou em Quebec, que tem declaração própria. Reúna o preço e a data da compra, o custo das melhorias importantes, uma estimativa do valor da casa na sua data de saída e, se for alugar, o contrato de aluguel e a data em que o inquilino se muda.

Deixar o Canadá conta como vender minha casa para o imposto de saída?

Não. A venda presumida na saída exclui imóveis situados no Canadá, então a sua casa não entra na lista de saída e não gera ganho na sua declaração final de residente. O ganho da casa só é tributado quando você a vende de fato, ou quando uma mudança de uso conta como venda.

O imposto de saída sobre seus outros bens, como ações e contas de investimento, está em deixar o Canadá.

Se eu vender antes de sair, o ganho todo fica isento de imposto?

Pode ficar. Uma casa que foi sua residência principal em todos os anos em que você foi proprietário, enquanto residente do Canadá, pode ter o ganho inteiro isento pela fórmula da seção 40(2)(b). Se você a comprou antes de se tornar residente, ou outra casa foi sua residência principal em alguns anos, parte do ganho pode ser tributável. Mesmo assim, você declara a venda no Schedule 3 e indica a casa no Form T2091(IND) na sua declaração de saída.

Uma exceção: se você foi proprietário da casa por menos de 365 dias consecutivos, o ganho em geral é tratado como renda de negócio e a isenção não se aplica (Income Tax Act, 12(12) e 12(13)). Uma venda causada por um evento de vida listado, como a mudança para um novo emprego, inclusive no exterior, pode ficar fora dessa regra.

A seção 116 se aplica a uma pessoa não residente que vende bens canadenses tributáveis (taxable Canadian property). Se a venda fecha enquanto você ainda é residente, não há certificado a pedir nem retenção do comprador. Se o fechamento passa da sua data de saída, você está vendendo como não residente e valem as regras de venda por não residente. Sua data de saída é em geral a mais recente entre o dia em que você sai, o dia em que seu cônjuge ou parceiro e seus dependentes saem e o dia em que você se torna residente no novo país. Se você volta a um país onde morava antes do Canadá, costuma ser o dia em que você sai, mesmo que seu cônjuge fique para vender a casa.

Para as regras da isenção e a própria indicação da casa, veja a isenção da residência principal.

Se eu mantiver a casa vazia depois de me mudar para o exterior, a CRA pode dizer que nunca saí?

Pode. A CRA trata uma moradia que você mantém disponível no Canadá como um vínculo residencial significativo (Folio S5-F1-C1, ¶1.11 a 1.12). A posição da CRA é que, se você não cortar todos os vínculos residenciais significativos ao sair, em geral continua residente de fato (¶1.10). Você continuaria então tributável no Canadá sobre sua renda mundial, a menos que um tratado tributário o torne residente do novo país.

Uma casa alugada a terceiros em condições de mercado, sem relação de dependência (arm's-length), pode não ser, por si só, um vínculo significativo, embora a CRA ainda pese todas as circunstâncias (¶1.12 e ¶1.27). Uma casa deixada mobiliada, vazia e pronta para o seu retorno, ou emprestada a um parente por um aluguel baixo, aponta no sentido contrário. Para a lista completa de vínculos, veja residência fiscal no Canadá; para pedir uma opinião à CRA, veja o Form NR73.

Posso manter minha casa se eu me tornar não residente?

Sim, mas mantê-la tem dois custos fiscais.

• Isenção: só os anos em que você foi residente do Canadá contam para a isenção, mas todos os anos em que você é proprietário contam na fórmula. A parte isenta é uma fração do ganho total calculada por anos, então uma parcela do ganho total proporcional aos seus anos no exterior em geral é tributável quando você vender, seja qual for a variação do valor nesses anos (Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
• Papelada da venda: uma venda posterior é uma venda por não residente pela seção 116. Veja vender sua casa depois de deixar o Canadá para saber como a isenção é dividida.

Alugar minha casa ao me mudar para o exterior: qual é o imposto no Canadá?

Alugar a casa inteira é uma mudança de uso: a CRA diz que você é considerado como tendo vendido o imóvel pelo valor justo de mercado e o recomprado pelo mesmo valor. O ganho dessa venda presumida pode ser reduzido ou eliminado pela isenção da residência principal pelos anos em que a casa foi sua residência principal (Folio S1-F3-C2, ¶2.48), e o seu custo para a venda posterior passa a ser o valor no dia em que o aluguel começou. O aluguel então sofre retenção de 25% sobre o aluguel bruto enquanto você é não residente, a menos que a CRA aprove o Form NR6 para que a retenção incida sobre o aluguel líquido. Quem paga, seu inquilino ou um administrador de imóveis canadense que atua por você, deve reter e recolher o valor.

As entregas anuais do locador não residente, o NR6 e a declaração da seção 216, estão em proprietários não residentes de imóveis alugados.

O que a opção da seção 45(2) faz por quem deixa o Canadá?

Uma opção da seção 45(2) cancela a venda presumida quando você começa a alugar: você é tratado como se não tivesse mudado o uso. Você a faz por carta, junto com a declaração do ano em que o aluguel começa; as etapas estão em transformar uma casa em imóvel de aluguel.

Para quem está saindo, a opção faz menos do que para quem fica.

• Sem anos isentos extras no exterior. A opção pode permitir que a casa conte como sua residência principal por até quatro anos a mais, mas só nos anos em que você é residente ou residente presumido do Canadá (Folio S1-F3-C2, ¶2.48 a 2.50).
• Sem CCA. Se você deduzir a CCA (Capital Cost Allowance, depreciação fiscal canadense) da casa, a opção é tratada como revogada desde o primeiro dia desse ano (Folio S1-F3-C2).
• Troca. Sem a opção, a venda presumida no início do aluguel redefine o seu custo para o valor da casa naquele momento; com ela, a venda posterior mede o ganho a partir do seu custo original. Qual resultado é melhor depende dos números.

Os anos em que moro no exterior contam para a isenção da residência principal?

Não. A fórmula da isenção conta apenas os anos em que você foi residente do Canadá. O ano extra do “mais um” da fórmula só se aplica se você foi residente no ano em que comprou a casa (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Se você não foi residente durante toda a propriedade, a CRA pede que você ligue para ela.

Posso optar por incluir a casa na venda presumida da saída?

Sim. A CRA permite que o emigrante opte por declarar uma venda presumida de imóvel canadense no Form T2061A, tratando a casa como vendida pelo valor do dia em que você sai. O ganho da casa até esse dia é então declarado na sua declaração de saída, onde a isenção da residência principal pode valer para os anos de residência, e o seu custo para uma venda posterior passa a ser o valor do dia da saída.

Se a opção ajuda depende dos seus fatos: como o valor varia depois que você sai, seus outros ganhos e perdas na saída, se a casa foi sua residência principal em todos os anos e como você vai usá-la depois de sair. Como ela altera a sua declaração de saída, a escolha é feita quando essa declaração é entregue.

Que registros guardar no dia da saída se eu mantiver a casa?

Guarde as provas de que você vai precisar para medir o ganho daqui a anos:

• contrato de compra e extrato de fechamento, com preço e data
• recibos de melhorias importantes (não de reparos de rotina)
• uma estimativa ou avaliação do valor da casa na sua data de saída e no dia em que o aluguel começa, se for outro dia
• prova da data em que você saiu e se estabeleceu no exterior (viagem, contrato de aluguel ou emprego no exterior), pois essa data define quais valores contam
• o contrato de aluguel, a data em que o inquilino se muda e a prova de que o aluguel está a preços de mercado
• uma cópia de qualquer carta de opção da 45(2), T2061A ou T1161 que você entregar

Manter a casa não a tira da sua papelada de saída. Se tudo o que você tinha no dia da saída valia mais de $25.000, você deve listar a casa no Form T1161 até a data de entrega da sua declaração, mesmo que ela não seja considerada vendida e mesmo que você não deva imposto. A entrega atrasada custa $25 por dia, de $100 até $2.500; veja deixar o Canadá.

50% de qualquer ganho de capital que sobre depois da isenção é incluído na renda, então os registros de custo e de valor determinam diretamente o imposto.

E a hipoteca, o cônjuge que fica e o Underused Housing Tax?

• Hipoteca: a hipoteca não muda o ganho nem a isenção; o ganho é o preço de venda menos o seu custo e as despesas da venda. Se você alugar a casa, os juros da hipoteca reduzem o imposto sobre o aluguel apenas pelo caminho do NR6 ou da seção 216; a retenção padrão incide sobre o aluguel bruto. Se você vender depois como não residente, a retenção do comprador sem certificado é calculada sobre o preço, então quitar a hipoteca e a retenção pode deixar pouco dinheiro no fechamento; veja não residentes que vendem imóveis no Canadá.
• Cônjuge ou filhos que ficam: a casa em que eles moram provavelmente será um vínculo significativo para você, e uma unidade familiar tem uma residência principal por ano. Veja família fica no Canadá enquanto você trabalha no exterior.
• Underused Housing Tax: os proprietários não precisam entregar declaração nem pagar o imposto de 2025 em diante. Os proprietários afetados ainda têm qualquer declaração e imposto devidos para 2022, 2023 e 2024. Cidadãos canadenses e residentes permanentes em geral são proprietários excluídos, exceto quando mantêm a casa como administrador de trust (trustee) ou sócio.

Exemplo

Todos os valores são ilustrativos, em dólares canadenses.

Vender antes de sair

Ana comprou sua casa por C$400.000 como residente e, depois de oito anos de propriedade, vende por C$900.000. A venda fecha duas semanas antes de ela sair. Em todos os anos em que foi proprietária, ela foi residente e a casa foi sua residência principal, então o ganho de C$500.000 pode ficar totalmente isento. Ela declara a venda no Schedule 3 e no T2091(IND) da declaração de saída. Não é preciso certificado da seção 116, porque ela é residente no fechamento.

Alugar depois de sair

Ben é proprietário da mesma casa e deixa o Canadá. A casa vale C$900.000 quando o inquilino se muda, depois da saída dele.

• Ano em que ele sai: começar a alugar é uma venda presumida por C$900.000. Sem a opção da 45(2), ele a declara e indica a casa no Schedule 3 e no T2091(IND), então o ganho de C$500.000 pode ficar totalmente isento e o custo dele passa a ser C$900.000. Com a opção, não há venda presumida e o custo dele continua C$400.000.
• Cada ano no exterior: um aluguel de C$3.000 por mês sofre retenção de 25% (C$750 por mês), a menos que a CRA aprove um NR6.
• Ano em que ele vende: sem a opção, o ganho acima de C$900.000 é tributável; com ela, o ganho é medido a partir de C$400.000 e só os anos de residência dele contam para a isenção. De qualquer forma, a venda passa pela seção 116.

Mantê-la vazia

Chen deixa a casa mobiliada, com as chaves com um parente. Quando a CRA revisa quando Chen deixou de ser residente, pode pesar a casa disponível como um vínculo residencial significativo. Quando Chen vende, anos depois, os anos no exterior não geram isenção e a venda passa pela seção 116.

E no seu caso?

• Seu ganho é grande, ou você comprou a casa pouco antes de sair: a fração da isenção, a regra dos 365 dias e as escolhas do T2061A e da 45(2) podem mudar muito o imposto; busque ajuda com imposto de pessoa física.
• Você começa a alugar a casa no ano em que sai: a mudança de uso, a opção da 45(2) e a sua declaração de saída se influenciam; veja ajuda com imposto de pessoa física.
• Você já saiu e vem alugando sem um NR6, sem declarações da seção 216 ou sem uma decisão sobre a mudança de uso: veja proprietários não residentes de imóveis alugados e busque ajuda com imposto de pessoa física para regularizar.
• Seu cônjuge ou seus filhos continuam na casa: veja família fica no Canadá enquanto você trabalha no exterior e ajuda com imposto de pessoa física.
• Você morou em Quebec: Quebec tem declaração própria e regras próprias para quem sai; veja deixar Quebec e busque ajuda com imposto de pessoa física.
• Você já saiu e agora quer vender: veja vender sua casa depois de deixar o Canadá.
• Você também tem um chalé ou uma segunda casa: veja chalé ou segunda casa ao deixar o Canadá.
• Você vai se mudar para os Estados Unidos: veja vender sua casa canadense depois de se mudar para os EUA ou alugá-la depois da mudança.
• Você não tem certeza de que realmente saiu: veja residência fiscal no Canadá.