Vendre, garder ou louer sa maison en quittant le Canada : comparaison

Dois-je vendre ma maison avant de quitter le Canada? Ce que coûte chaque choix

Votre maison canadienne ne fait pas partie de l'impôt de départ. Quand vous cessez d'être résident, le Canada traite la plupart de vos biens comme vendus, mais les biens immeubles canadiens sont exclus (Loi de l'impôt sur le revenu, 128.1(4)(b)). La maison reste imposable au Canada; le choix que vous faites maintenant détermine donc comment son gain sera imposé plus tard.

L'article 116 est l'autorisation qu'un vendeur non-résident demande à l'ARC; sans elle, l'acheteur retient 25 % du prix. Le choix du paragraphe 45(2) est une lettre qui annule la vente réputée quand vous commencez à louer. Le formulaire NR6 permet de retenir l'impôt sur le loyer net plutôt que sur le loyer brut.

Aucune des trois options ne convient à tout le monde. Un dossier n'est pas simple lorsque le gain est important, que vous avez acheté la maison peu de temps avant de partir, qu'un conjoint ou des enfants y restent, que vous commencez à louer dans l'année de votre départ, ou que vous habitiez au Québec, qui a sa propre déclaration. Rassemblez le prix et la date d'achat, le coût des améliorations majeures, une estimation de la valeur de la maison à votre date de départ et, si vous louez, le bail et la date d'emménagement du locataire.

Quitter le Canada compte-t-il comme une vente de ma maison pour l'impôt de départ?

Non. La vente réputée au départ exclut les biens immeubles situés au Canada; votre maison ne figure donc pas sur la liste de départ et ne crée aucun gain dans votre dernière déclaration de résident. Le gain sur la maison n'est imposé que lorsque vous la vendez réellement, ou lorsqu'un changement d'usage équivaut à une vente.

L'impôt de départ sur vos autres biens, comme les actions et les comptes de placement, est traité dans quitter le Canada.

Si je vends avant de partir, tout le gain est-il exempt d'impôt?

Il peut l'être. Une maison qui a été votre résidence principale pour chaque année où vous l'avez possédée, pendant que vous étiez résident du Canada, peut voir tout son gain exempté selon la formule de l'alinéa 40(2)(b). Si vous l'avez achetée avant de devenir résident, ou si une autre maison a été votre résidence principale pendant certaines années, une partie du gain peut être imposable. Vous devez quand même déclarer la vente à l'annexe 3 et désigner la maison sur le formulaire T2091(IND) dans votre déclaration de départ.

Une exception : si vous avez possédé la maison moins de 365 jours consécutifs, le gain est généralement traité comme un revenu d'entreprise et l'exemption ne s'applique pas (Loi de l'impôt sur le revenu, 12(12) et 12(13)). Une vente causée par un événement de vie prévu, comme un déménagement pour un nouvel emploi, y compris à l'étranger, peut échapper à cette règle.

L'article 116 s'applique à une personne non-résidente qui vend un bien canadien imposable. Si la vente se conclut pendant que vous êtes encore résident, il n'y a aucun certificat à demander et aucune retenue de l'acheteur. Si la conclusion dépasse votre date de départ, vous vendez comme non-résident et les règles de vente des non-résidents s'appliquent. Votre date de départ est habituellement la plus tardive des dates suivantes : le jour où vous partez, le jour où votre conjoint ou partenaire et vos personnes à charge partent, et le jour où vous devenez résident de votre nouveau pays. Si vous retournez dans un pays où vous habitiez avant le Canada, c'est habituellement le jour de votre départ, même si votre conjoint reste pour vendre la maison.

Pour les règles de l'exemption et la désignation elle-même, voyez l'exemption pour résidence principale.

Si je garde ma maison vide après mon départ, l'ARC peut-elle dire que je ne suis jamais parti?

Elle le peut. L'ARC traite un logement que vous gardez disponible au Canada comme un lien de résidence important (Folio S5-F1-C1, par. 1.11 à 1.12). Selon l'ARC, à moins que vous ne rompiez tous vos liens de résidence importants en partant, vous demeurez généralement résident de fait (par. 1.10). Vous resteriez alors imposable au Canada sur votre revenu mondial, sauf si une convention fiscale fait de vous un résident de votre nouveau pays.

Une maison louée à un tiers sans lien de dépendance n'est peut-être pas un lien important à elle seule, bien que l'ARC pèse encore toutes les circonstances (par. 1.12 et par. 1.27). Une maison laissée meublée, vide et prête pour votre retour, ou prêtée à un proche pour un loyer bas, va dans l'autre sens. Pour la liste complète des liens, voyez la résidence fiscale canadienne; pour demander l'avis de l'ARC, voyez le formulaire NR73.

Puis-je garder ma maison si je deviens non-résident?

Oui, mais la garder comporte deux coûts fiscaux.

• Exemption : seules les années où vous étiez résident du Canada comptent pour l'exemption, mais chaque année de propriété compte dans la formule. La partie exemptée est une fraction du gain total établie selon les années; une part du gain total proportionnelle à vos années à l'étranger est donc généralement imposable à la vente, quelle qu'ait été l'évolution de la valeur pendant ces années (Folio S1-F3-C2, par. 2.20).
• Formalités de vente : une vente ultérieure est une vente de non-résident selon l'article 116. Voyez vendre sa maison après avoir quitté le Canada pour la façon dont l'exemption est répartie.

Louer ma maison en déménageant à l'étranger : quel est l'impôt canadien?

Louer toute la maison est un changement d'usage : selon l'ARC, vous êtes réputé avoir vendu le bien à sa juste valeur marchande et l'avoir racheté à la même valeur. Le gain de cette vente réputée peut être réduit ou éliminé par l'exemption pour résidence principale pour les années où la maison a été votre résidence principale (Folio S1-F3-C2, par. 2.48), et votre coût pour la vente ultérieure devient la valeur le jour où la location commence. Le loyer fait ensuite l'objet d'une retenue de 25 % sur le loyer brut pendant que vous êtes non-résident, sauf si l'ARC approuve le formulaire NR6 pour que la retenue porte sur le loyer net. Le payeur, soit votre locataire ou un gestionnaire immobilier canadien qui agit pour vous, doit retenir et verser ce montant.

Les déclarations annuelles d'un propriétaire non-résident, soit le formulaire NR6 et la déclaration de l'article 216, sont traitées dans les propriétaires non-résidents.

Que fait le choix du paragraphe 45(2) pour quelqu'un qui quitte le Canada?

Un choix selon le paragraphe 45(2) annule la vente réputée quand vous commencez à louer : vous êtes traité comme n'ayant pas changé l'usage. Vous le faites par lettre, avec la déclaration de l'année où la location commence; les étapes se trouvent dans transformer une maison en logement locatif.

Pour quelqu'un qui part, le choix fait moins que pour quelqu'un qui reste.

• Aucune année exemptée de plus à l'étranger. Le choix peut permettre à une maison de compter comme votre résidence principale jusqu'à quatre années de plus, mais seulement pour les années où vous êtes résident ou résident réputé du Canada (Folio S1-F3-C2, par. 2.48 à 2.50).
• Aucune DPA. Si vous demandez la déduction pour amortissement (DPA, l'amortissement fiscal du bâtiment) sur la maison, le choix est considéré comme révoqué dès le premier jour de cette année-là (Folio S1-F3-C2).
• Compromis. Sans le choix, la vente réputée au début de la location redéfinit votre coût à la valeur de la maison à ce moment; avec le choix, la vente ultérieure mesure le gain à partir de votre coût d'origine. Le meilleur résultat dépend des chiffres.

Les années où je vis à l'étranger comptent-elles pour l'exemption pour résidence principale?

Non. La formule de l'exemption ne compte que les années où vous étiez résident du Canada. L'année « un plus » supplémentaire de la formule ne s'applique que si vous étiez résident dans l'année où vous avez acheté la maison (Folio S1-F3-C2, par. 2.20). Si vous n'étiez pas résident pendant toute la durée de votre propriété, l'ARC vous demande de l'appeler.

Puis-je choisir d'inclure la maison dans la vente réputée au départ?

Oui. L'ARC permet à un émigrant de choisir de déclarer une vente réputée d'un bien immeuble canadien sur le formulaire T2061A, la maison étant traitée comme vendue à sa valeur le jour où vous partez. Le gain sur la maison jusqu'à ce jour est alors déclaré dans votre déclaration de départ, où l'exemption pour résidence principale peut s'appliquer aux années de résidence, et votre coût pour une vente ultérieure devient la valeur du jour du départ.

L'utilité du choix dépend de vos faits : l'évolution de la valeur après votre départ, vos autres gains et pertes au départ, le fait que la maison ait été votre résidence principale chaque année et l'usage que vous en ferez après votre départ. Comme il modifie votre déclaration de départ, le choix se fait à la production de cette déclaration.

Quels documents conserver le jour du départ si je garde la maison?

Conservez les preuves dont vous aurez besoin pour mesurer le gain dans des années :

• la promesse d'achat et l'état de clôture, indiquant le prix et la date
• les reçus des améliorations majeures (pas des réparations courantes)
• une estimation ou une évaluation de la valeur de la maison à votre date de départ, et le jour où la location commence si c'est un autre jour
• la preuve de la date où vous êtes parti et vous êtes établi à l'étranger (voyage, bail ou emploi à l'étranger), car cette date détermine quelles valeurs comptent
• le bail, la date d'emménagement du locataire et la preuve que le loyer est au taux du marché
• une copie de toute lettre de choix du paragraphe 45(2), du formulaire T2061A ou du formulaire T1161 que vous produisez

Garder la maison ne l'exclut pas de vos formulaires de départ. Si tout ce que vous déteniez le jour de votre départ valait plus de 25 000 $, vous devez inscrire la maison sur le formulaire T1161 à votre date limite de production, même si elle n'est pas réputée vendue et même si vous ne devez aucun impôt. Une production tardive coûte 25 $ par jour, de 100 $ jusqu'à 2 500 $; voyez quitter le Canada.

50 % de tout gain en capital restant après l'exemption est inclus dans le revenu; les registres de coût et de valeur déterminent donc directement l'impôt.

Et l'hypothèque, un conjoint qui reste et la taxe sur les logements sous-utilisés?

• Hypothèque : une hypothèque ne change ni le gain ni l'exemption; le gain est le prix de vente moins votre coût et les frais de vente. Si vous louez la maison, les intérêts hypothécaires ne réduisent l'impôt sur le loyer que par la voie du formulaire NR6 ou de l'article 216; la retenue par défaut porte sur le loyer brut. Si vous vendez plus tard comme non-résident, la retenue de l'acheteur sans certificat est calculée sur le prix; rembourser l'hypothèque et subir la retenue peut donc laisser peu d'argent à la clôture. Voyez les non-résidents qui vendent un bien canadien.
• Conjoint ou enfants qui restent : la maison où ils habitent sera probablement un lien important pour vous, et une unité familiale n'a qu'une résidence principale par année. Voyez la famille reste au Canada pendant que vous travaillez à l'étranger.
• Taxe sur les logements sous-utilisés : les propriétaires n'ont pas à produire de déclaration ni à payer la taxe pour 2025 et les années suivantes. Les propriétaires touchés conservent toute déclaration et toute taxe à payer pour 2022, 2023 et 2024. Les citoyens canadiens et les résidents permanents sont généralement des propriétaires exclus, sauf s'ils détiennent la maison comme fiduciaire ou comme associé.

Exemple

Tous les chiffres sont illustratifs et en dollars canadiens.

Vendre avant de partir

Ana a acheté sa maison 400 000 $ CA pendant qu'elle était résidente et, après l'avoir possédée huit ans, la vend 900 000 $ CA. La vente se conclut deux semaines avant son départ. Chaque année où elle l'a possédée, elle était résidente et la maison était sa résidence principale; le gain de 500 000 $ CA peut donc être entièrement exempté. Elle déclare la vente à l'annexe 3 et sur le formulaire T2091(IND) dans sa déclaration de départ. Aucun certificat de l'article 116 n'est nécessaire, car elle est résidente à la conclusion.

Louer après le départ

Ben possède la même maison et quitte le Canada. La maison vaut 900 000 $ CA quand son locataire emménage après son départ.

• Année du départ : commencer à louer est une vente réputée à 900 000 $ CA. Sans le choix du paragraphe 45(2), il la déclare et désigne la maison à l'annexe 3 et sur le formulaire T2091(IND); le gain de 500 000 $ CA peut donc être entièrement exempté et son coût devient 900 000 $ CA. Avec le choix, il n'y a aucune vente réputée et son coût reste 400 000 $ CA.
• Chaque année à l'étranger : un loyer de 3 000 $ CA par mois fait l'objet d'une retenue de 25 % (750 $ CA par mois), sauf si l'ARC approuve un formulaire NR6.
• Année de la vente : sans le choix, le gain au-dessus de 900 000 $ CA est imposable; avec le choix, le gain est mesuré à partir de 400 000 $ CA et seules ses années de résidence comptent pour l'exemption. Dans les deux cas, la vente passe par l'article 116.

La garder vide

Chen laisse la maison meublée, avec les clés chez un proche. Quand l'ARC examine le moment où Chen a cessé d'être résident, elle peut considérer la maison disponible comme un lien de résidence important. Quand Chen vend des années plus tard, les années à l'étranger ne donnent aucune exemption et la vente passe par l'article 116.

Votre situation est différente?

• Votre gain est important, ou vous avez acheté la maison peu avant de partir : la fraction d'exemption, la règle des 365 jours et les choix du T2061A et du paragraphe 45(2) peuvent modifier fortement l'impôt; obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous commencez à louer la maison dans l'année de votre départ : le changement d'usage, le choix du paragraphe 45(2) et votre déclaration de départ s'influencent; voyez l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous êtes déjà parti et louez sans formulaire NR6, sans déclarations de l'article 216 ni décision sur le changement d'usage : voyez les propriétaires non-résidents et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers pour vous mettre à jour.
• Votre conjoint ou vos enfants restent dans la maison : voyez la famille reste au Canada pendant que vous travaillez à l'étranger et l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous habitiez au Québec : le Québec a sa propre déclaration et ses propres règles de départ; voyez quitter le Québec et obtenez de l'aide en fiscalité des particuliers.
• Vous êtes déjà parti et voulez maintenant vendre : voyez vendre sa maison après avoir quitté le Canada.
• Vous possédez aussi un chalet ou une résidence secondaire : voyez chalet ou résidence secondaire en quittant le Canada.
• Vous déménagez aux États-Unis : voyez vendre sa maison canadienne après un déménagement aux États-Unis ou la louer après le déménagement.
• Vous ne savez pas si vous êtes vraiment parti : voyez la résidence fiscale canadienne.