Bán, giữ hay cho thuê nhà khi rời Canada: so sánh về thuế

Có nên bán nhà trước khi rời Canada không? Mỗi lựa chọn tốn bao nhiêu

Căn nhà của bạn tại Canada không thuộc thuế khi rời Canada. Khi bạn thôi là người cư trú, Canada coi đa số tài sản bạn sở hữu như đã bán, nhưng bất động sản tại Canada bị loại trừ (Income Tax Act, 128.1(4)(b)). Căn nhà vẫn chịu thuế tại Canada, nên lựa chọn bạn đưa ra bây giờ quyết định khoản lãi của nó sẽ bị tính thuế thế nào sau này.

Section 116 là giấy xác nhận mà người bán không cư trú xin CRA; nếu không có, bên mua giữ lại 25% giá bán. Lựa chọn theo 45(2) là một lá thư hủy lần bán coi như phát sinh khi bạn bắt đầu cho thuê. Form NR6 cho phép khấu trừ trên tiền thuê ròng thay vì tiền thuê gộp.

Không lựa chọn nào trong ba cách phù hợp với mọi người. Trường hợp không còn đơn giản khi khoản lãi lớn, bạn mới mua nhà không lâu trước khi rời đi, vợ/chồng hoặc con ở lại trong nhà, bạn bắt đầu cho thuê ngay trong năm rời đi, hoặc bạn sống tại Quebec, nơi có tờ khai riêng. Hãy chuẩn bị giá mua và ngày mua, chi phí cải tạo lớn, ước tính giá trị căn nhà vào ngày bạn rời đi, và nếu cho thuê, hợp đồng thuê và ngày người thuê dọn vào.

Rời Canada có bị coi là bán nhà của tôi để tính thuế khi rời Canada không?

Không. Lần bán coi như phát sinh khi rời đi loại trừ bất động sản nằm tại Canada, nên căn nhà không có trong danh sách khi rời đi và không tạo khoản lãi nào trong tờ khai cuối cùng khi bạn còn là người cư trú. Khoản lãi của căn nhà chỉ bị tính thuế khi bạn thực sự bán, hoặc khi việc thay đổi mục đích sử dụng được coi là một lần bán.

Thuế khi rời Canada đối với tài sản khác của bạn, như cổ phiếu và tài khoản đầu tư, có trong rời Canada.

Nếu bán trước khi đi, toàn bộ khoản lãi có được miễn thuế không?

Có thể. Căn nhà là nhà ở chính của bạn trong mọi năm bạn sở hữu, khi bạn là người cư trú tại Canada, có thể được miễn toàn bộ khoản lãi theo công thức trong section 40(2)(b). Nếu bạn mua nhà trước khi trở thành người cư trú, hoặc có căn nhà khác là nhà ở chính của bạn trong một số năm, một phần khoản lãi có thể chịu thuế. Bạn vẫn khai lần bán trên Schedule 3 và chỉ định căn nhà trên Form T2091(IND) trong tờ khai năm rời đi.

Một ngoại lệ: nếu bạn sở hữu căn nhà dưới 365 ngày liên tiếp, khoản lãi nhìn chung được coi là thu nhập kinh doanh và khoản miễn thuế không áp dụng (Income Tax Act, 12(12) và 12(13)). Lần bán do một sự kiện cuộc sống nằm trong danh sách, như chuyển đi vì công việc mới, kể cả ở nước ngoài, có thể nằm ngoài quy tắc này.

Section 116 áp dụng cho người không cư trú bán tài sản chịu thuế của Canada. Nếu giao dịch hoàn tất khi bạn còn là người cư trú, không có giấy chứng nhận nào để xin và bên mua không giữ lại tiền. Nếu việc hoàn tất bị trễ quá ngày rời đi, bạn bán với tư cách người không cư trú và quy tắc bán của người không cư trú áp dụng. Ngày rời đi của bạn thường là ngày muộn nhất trong ba ngày: ngày bạn rời đi, ngày vợ/chồng hoặc bạn đời và người phụ thuộc rời đi, và ngày bạn trở thành người cư trú tại quốc gia mới. Nếu bạn quay về quốc gia từng sống trước khi đến Canada, thường là ngày bạn rời đi, kể cả khi vợ/chồng ở lại để bán nhà.

Về quy tắc miễn thuế và việc chỉ định, xem miễn thuế nhà ở chính.

Nếu tôi để trống nhà sau khi ra nước ngoài, CRA có thể nói tôi chưa từng rời đi không?

Có thể. CRA coi căn nhà bạn giữ sẵn sàng tại Canada là mối gắn kết đáng kể về nơi cư trú (Folio S5-F1-C1, ¶1.11 đến 1.12). Quan điểm của CRA là trừ khi bạn cắt mọi mối gắn kết đáng kể về nơi cư trú khi rời đi, nhìn chung bạn vẫn là người cư trú trên thực tế (¶1.10). Khi đó bạn vẫn chịu thuế tại Canada trên thu nhập toàn cầu, trừ khi hiệp định thuế khiến bạn là người cư trú của quốc gia mới.

Căn nhà cho bên thứ ba thuê theo điều kiện giao dịch độc lập (arm's length) có thể tự nó không phải mối gắn kết đáng kể, dù CRA vẫn cân nhắc mọi hoàn cảnh (¶1.12 và ¶1.27). Căn nhà để nguyên đồ đạc, trống và sẵn sàng cho bạn quay về, hoặc cho người thân thuê với giá thấp, thì chỉ theo chiều ngược lại. Danh sách đầy đủ các mối gắn kết có trong tình trạng cư trú về thuế tại Canada; để nhờ CRA cho ý kiến, xem Form NR73.

Tôi có thể giữ nhà nếu trở thành người không cư trú không?

Có, nhưng giữ nhà có hai chi phí thuế.

• Khoản miễn thuế: chỉ những năm bạn là người cư trú tại Canada được tính vào khoản miễn thuế, nhưng mọi năm bạn sở hữu đều được tính trong công thức. Phần được miễn là một phân số của toàn bộ khoản lãi theo số năm, nên một phần của tổng khoản lãi tương ứng với số năm ở nước ngoài nhìn chung chịu thuế khi bạn bán, bất kể giá trị biến động thế nào trong những năm đó (Folio S1-F3-C2, ¶2.20).
• Thủ tục bán: lần bán sau này là lần bán của người không cư trú theo section 116. Cách chia khoản miễn thuế, xem bán nhà sau khi rời Canada.

Cho thuê nhà khi chuyển ra nước ngoài: thuế Canada thế nào?

Cho thuê toàn bộ căn nhà là thay đổi mục đích sử dụng: CRA cho biết bạn được coi là đã bán tài sản theo giá trị thị trường hợp lý và mua lại theo cùng giá trị. Khoản lãi trên lần bán coi như phát sinh đó có thể được giảm hoặc xóa bằng khoản miễn thuế nhà ở chính cho những năm căn nhà là nhà ở chính của bạn (Folio S1-F3-C2, ¶2.48), và giá gốc cho lần bán sau này trở thành giá trị vào ngày bắt đầu cho thuê. Tiền thuê sau đó bị khấu trừ 25% trên tiền thuê gộp khi bạn là người không cư trú, trừ khi CRA chấp thuận Form NR6 để khấu trừ trên tiền thuê ròng. Bên trả tiền, tức người thuê hoặc người quản lý bất động sản tại Canada làm thay bạn, phải khấu trừ và nộp khoản này.

Các hồ sơ hằng năm của chủ nhà không cư trú, NR6 và tờ khai section 216, có trong chủ nhà không cư trú.

Lựa chọn theo section 45(2) có tác dụng gì với người rời Canada?

Lựa chọn theo section 45(2) hủy lần bán coi như phát sinh khi bạn bắt đầu cho thuê: bạn được coi như không thay đổi mục đích sử dụng. Bạn thực hiện bằng một lá thư nộp cùng tờ khai của năm bắt đầu cho thuê; các bước có trong biến nhà ở thành nhà cho thuê.

Với người rời đi, lựa chọn này có tác dụng ít hơn so với người ở lại.

• Không thêm năm được miễn thuế ở nước ngoài. Lựa chọn này có thể cho căn nhà được tính là nhà ở chính của bạn thêm tối đa bốn năm, nhưng chỉ cho những năm bạn là người cư trú hoặc được coi là cư trú tại Canada (Folio S1-F3-C2, ¶2.48 đến 2.50).
• Không có CCA. Nếu bạn khấu trừ khấu hao theo quy định của CRA (capital cost allowance, CCA, khấu hao tòa nhà) cho căn nhà, lựa chọn này bị coi là bị hủy từ ngày đầu tiên của năm đó (Folio S1-F3-C2).
• Được và mất. Nếu không chọn, lần bán coi như phát sinh lúc bắt đầu cho thuê đặt lại giá gốc của bạn thành giá trị căn nhà lúc đó; nếu chọn, lần bán sau này tính khoản lãi từ giá gốc ban đầu của bạn. Kết quả nào tốt hơn tùy vào các con số.

Những năm tôi sống ở nước ngoài có được tính vào khoản miễn thuế nhà ở chính không?

Không. Công thức miễn thuế chỉ tính những năm bạn là người cư trú tại Canada. Năm "cộng thêm một" trong công thức chỉ áp dụng nếu bạn là người cư trú trong năm mua nhà (Folio S1-F3-C2, ¶2.20). Nếu bạn không phải người cư trú trong suốt thời gian sở hữu, CRA yêu cầu bạn gọi cho họ.

Tôi có thể chọn đưa căn nhà vào lần bán coi như phát sinh khi rời đi không?

Có. CRA cho phép người di cư chọn khai lần bán coi như phát sinh đối với bất động sản tại Canada trên Form T2061A, coi căn nhà đã bán theo giá trị vào ngày bạn rời đi. Khoản lãi của căn nhà đến ngày đó được khai trong tờ khai năm rời đi, nơi khoản miễn thuế nhà ở chính có thể áp dụng cho những năm cư trú, và giá gốc cho lần bán sau này trở thành giá trị vào ngày rời đi.

Lựa chọn này có lợi hay không tùy vào dữ kiện của bạn: giá trị biến động thế nào sau khi bạn rời đi, các khoản lãi và lỗ khác khi rời đi, căn nhà có là nhà ở chính của bạn mọi năm hay không, và bạn sẽ dùng nó thế nào sau khi rời đi. Vì nó thay đổi tờ khai năm rời đi của bạn, lựa chọn được thực hiện khi nộp tờ khai đó.

Nếu giữ nhà, tôi nên lưu hồ sơ gì vào ngày rời đi?

Hãy giữ bằng chứng bạn sẽ cần để tính khoản lãi nhiều năm sau:

• hợp đồng mua bán và bảng kê hoàn tất giao dịch, cho thấy giá và ngày
• biên lai cải tạo lớn (không phải sửa chữa thường xuyên)
• ước tính hoặc thẩm định giá trị căn nhà vào ngày bạn rời đi, và vào ngày bắt đầu cho thuê nếu là ngày khác
• bằng chứng về ngày bạn rời đi và định cư ở nước ngoài (đi lại, hợp đồng thuê nhà hoặc việc làm ở nước ngoài), vì ngày đó xác định giá trị nào được tính
• hợp đồng thuê, ngày người thuê dọn vào và bằng chứng tiền thuê theo giá thị trường
• bản sao thư chọn theo 45(2), T2061A hoặc T1161 mà bạn nộp

Giữ nhà không đưa nó ra khỏi hồ sơ khi rời đi. Nếu mọi thứ bạn sở hữu vào ngày rời đi trị giá hơn $25.000, bạn phải liệt kê căn nhà trên Form T1161 đúng hạn nộp tờ khai, dù nó không bị coi như đã bán và dù bạn không nợ thuế. Nộp trễ bị phạt $25 mỗi ngày, từ $100 đến tối đa $2.500; xem rời Canada.

50% của mọi khoản lãi vốn còn lại sau khi miễn thuế được tính vào thu nhập, nên hồ sơ giá gốc và giá trị trực tiếp quyết định số thuế.

Còn khoản vay thế chấp, vợ/chồng ở lại và Underused Housing Tax thì sao?

• Khoản vay thế chấp: khoản vay thế chấp không thay đổi khoản lãi hay khoản miễn thuế; khoản lãi là giá bán trừ giá gốc và chi phí bán. Nếu bạn cho thuê nhà, tiền lãi vay thế chấp chỉ giảm thuế trên tiền thuê theo cách NR6 hoặc section 216; mức khấu trừ mặc định tính trên tiền thuê gộp. Nếu sau này bạn bán với tư cách người không cư trú, khoản bên mua giữ lại khi không có giấy chứng nhận được tính trên giá bán, nên trả hết khoản vay thế chấp và khoản bị giữ lại có thể chỉ còn ít tiền mặt khi hoàn tất; xem người không cư trú bán tài sản tại Canada.
• Vợ/chồng hoặc con ở lại: căn nhà họ đang ở nhiều khả năng là mối gắn kết đáng kể đối với bạn, và một đơn vị gia đình chỉ có một nhà ở chính mỗi năm. Xem gia đình ở lại Canada trong khi bạn làm việc ở nước ngoài.
• Underused Housing Tax: chủ sở hữu không cần nộp tờ khai hay nộp thuế cho năm 2025 và các năm sau. Chủ sở hữu bị ảnh hưởng vẫn có tờ khai và thuế phải nộp cho 2022, 2023 và 2024. Công dân Canada và thường trú nhân nhìn chung là chủ sở hữu được loại trừ, trừ khi họ giữ căn nhà với tư cách người quản lý quỹ tín thác hoặc thành viên hợp danh.

Ví dụ

Mọi số liệu đều mang tính minh họa, bằng đô la Canada.

Bán trước khi rời đi

Ana mua nhà với giá C$400.000 khi còn là người cư trú và, sau tám năm sở hữu, bán với giá C$900.000. Giao dịch hoàn tất hai tuần trước khi cô rời đi. Trong mọi năm sở hữu, cô là người cư trú và căn nhà là nhà ở chính của cô, nên khoản lãi C$500.000 có thể được miễn hoàn toàn. Cô khai lần bán trên Schedule 3 và T2091(IND) trong tờ khai năm rời đi. Không cần giấy chứng nhận section 116 vì cô là người cư trú khi hoàn tất.

Cho thuê sau khi rời đi

Ben sở hữu căn nhà tương tự và rời Canada. Căn nhà trị giá C$900.000 khi người thuê của anh dọn vào sau ngày anh rời đi.

• Năm anh rời đi: bắt đầu cho thuê là lần bán coi như phát sinh với giá C$900.000. Nếu không chọn theo 45(2), anh khai lần bán đó và chỉ định căn nhà trên Schedule 3 và T2091(IND), nên khoản lãi C$500.000 có thể được miễn hoàn toàn và giá gốc của anh trở thành C$900.000. Nếu chọn, không có lần bán coi như phát sinh và giá gốc của anh vẫn là C$400.000.
• Mỗi năm ở nước ngoài: tiền thuê C$3.000 một tháng bị khấu trừ 25% (C$750 một tháng), trừ khi CRA chấp thuận NR6.
• Năm anh bán: nếu không chọn, phần lãi trên C$900.000 chịu thuế; nếu chọn, khoản lãi tính từ C$400.000 và chỉ những năm cư trú được tính vào khoản miễn thuế. Dù cách nào, lần bán cũng đi qua section 116.

Để trống

Chen để nguyên căn nhà có đồ đạc, chìa khóa gửi ở nhà người thân. Khi CRA xem xét thời điểm Chen thôi là người cư trú, họ có thể cân nhắc căn nhà được giữ sẵn sàng là mối gắn kết đáng kể về nơi cư trú. Khi Chen bán nhà nhiều năm sau, những năm ở nước ngoài không được tính miễn thuế và lần bán đi qua section 116.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Khoản lãi lớn, hoặc bạn mua nhà ngay trước khi rời đi: phân số miễn thuế, quy tắc 365 ngày và các lựa chọn T2061A và 45(2) có thể làm thay đổi số thuế rất nhiều; hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn bắt đầu cho thuê nhà ngay trong năm rời đi: việc thay đổi mục đích sử dụng, lựa chọn 45(2) và tờ khai năm rời đi tác động lẫn nhau; hãy nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn đã rời đi và cho thuê mà chưa có NR6, tờ khai section 216 hay quyết định về thay đổi mục đích sử dụng: xem chủ nhà không cư trú và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân để làm bù.
• Vợ/chồng hoặc con ở lại trong nhà: xem gia đình ở lại Canada trong khi bạn làm việc ở nước ngoài và hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn từng sống tại Quebec: Quebec có tờ khai riêng và quy tắc riêng khi rời đi; xem rời Quebec và nhờ hỗ trợ thuế cá nhân.
• Bạn đã rời đi và giờ muốn bán: xem bán nhà sau khi rời Canada.
• Bạn còn có nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà thứ hai: xem nhà nghỉ dưỡng hoặc nhà thứ hai khi rời Canada.
• Bạn chuyển đến Hoa Kỳ: xem bán nhà tại Canada sau khi chuyển đến Hoa Kỳ hoặc cho thuê sau khi chuyển đi.
• Bạn không chắc mình đã rời đi hay chưa: xem tình trạng cư trú về thuế tại Canada.