Thu nhập Schedule C khi vay mua nhà: khoản nào được cộng lại

Bên cho vay mua nhà tính thu nhập từ Schedule C như thế nào?

Bên cho vay bắt đầu từ lợi nhuận ròng trên Schedule C bạn đã nộp, rồi điều chỉnh thành con số dòng tiền. Họ không bắt đầu từ sổ sách của bạn. Theo Selling Guide của Fannie Mae, bộ quy tắc dành cho các bên cho vay bán khoản vay cho tổ chức này, bên cho vay cộng lại khấu hao, hao mòn tài nguyên (depletion), việc dùng nhà cho kinh doanh, phân bổ dần và tổn thất do thiên tai hay tai nạn, rồi trừ đi thu nhập không lặp lại và phần chi phí ăn uống được loại trừ. Vì vậy các khoản khấu trừ thật có thể làm giảm thu nhập đủ điều kiện vay ít hơn vẻ ngoài.

Cần gom: tờ khai liên bang có chữ ký của hai năm kèm mọi schedule, báo cáo kết quả kinh doanh từ đầu năm đến nay, các Schedule K-1 nếu có, và sao kê ngân hàng mà bên cho vay có thể yêu cầu.

Đó là quy tắc của Fannie Mae. Khoản vay có bảo hiểm FHA theo sổ tay riêng của HUD, các chương trình khác có quy tắc riêng, và bên cho vay có thể yêu cầu nhiều hồ sơ hơn mức tối thiểu (Selling Guide B3-3.1-01). Hãy hỏi bên cho vay dùng chương trình vay và bảng tính nào trước khi bạn thay đổi bất cứ điều gì.

Nếu kết quả chấp thuận sơ bộ (pre-approval) thấp hơn bạn mong đợi và đã có ngày chốt hồ sơ, hãy đọc các phần về khoản cộng lại và khai điều chỉnh trước khi sửa tờ khai hoặc sổ sách. Trường hợp của bạn cũng không đơn giản nếu thu nhập giảm, bạn tự kinh doanh chưa đủ hai năm, thu nhập đến từ S corporation hoặc hợp danh, tờ khai mới nhất chưa nộp, hoặc sổ sách và tờ khai không khớp nhau.

Bên cho vay có thể cộng lại những khoản khấu trừ nào trên Schedule C?

Fannie Mae yêu cầu bên cho vay cộng lại năm khoản lặp lại đã khai trên Schedule C: khấu hao, hao mòn tài nguyên (depletion), việc dùng nhà cho kinh doanh, phân bổ dần và tổn thất do thiên tai hay tai nạn (Selling Guide B3-3.6-03). Bên cho vay ghi phần phân tích vào Cash Flow Analysis của Fannie Mae (Form 1084) hoặc một biểu mẫu tương đương (Selling Guide B3-3.5-01); hãy hỏi họ dùng biểu mẫu nào và đã cộng lại những gì. Hướng dẫn Schedule C của IRS cho biết từng khoản nằm ở đâu.

Line 13 gộp khấu hao và khoản chi theo section 179, trong khi Selling Guide chỉ nói khấu hao. Hãy hỏi bên cho vay có cộng lại toàn bộ line đó không, nhất là sau khi mua thiết bị lớn một lần. Nếu bạn khấu trừ theo mức dặm tiêu chuẩn, line 13 không có khấu hao cho chiếc xe đó, nhưng khấu hao đã nằm sẵn trong mức này (Publication 463). Hãy giữ nhật ký số dặm và hỏi bên cho vay có tính phần đó không. Về chính khoản khấu trừ nhà, xem văn phòng tại nhà: đơn giản hóa hay thực tế.

Các chi phí Schedule C khác không có trong danh sách đó. Selling Guide riêng yêu cầu bên cho vay điều chỉnh dòng tiền cho khoản lỗ không lặp lại, như chi phí bất thường chỉ xảy ra một lần (Selling Guide B3-3.6-01).

Bên cho vay trừ đi những gì khỏi thu nhập Schedule C?

Bên cho vay trừ đi thu nhập sẽ không lặp lại và mọi khoản loại trừ chi phí ăn uống và giải trí (Selling Guide B3-3.6-03).

Thu nhập không lặp lại. Schedule C có thể gồm thu nhập không đến từ lợi nhuận của doanh nghiệp. Line 6 gom thu nhập kinh doanh chưa khai ở nơi khác, như khoản nợ xấu thu hồi được, tiền bán phế liệu và giải thưởng kinh doanh (hướng dẫn). Một khoản chỉ xảy ra một lần ở đó là loại mà bên cho vay có thể loại bỏ.

Khoản loại trừ chi phí ăn uống và giải trí. Line 24b chỉ cho thấy phần được khấu trừ của chi phí ăn uống kinh doanh, trong hầu hết trường hợp là 50% số bạn đã chi (hướng dẫn). Mục của Selling Guide yêu cầu bên cho vay trừ đi khoản loại trừ như vậy nhưng không đưa ra cách tính. Hãy hỏi bảng tính của bên cho vay dùng con số nào của Schedule C.

Tôi đưa gì cho bên cho vay nếu không có phiếu lương?

Người vay tự kinh doanh chứng minh thu nhập bằng tờ khai thuế liên bang đã nộp, không phải phiếu lương. Fannie Mae cho phép bên cho vay dùng tờ khai có chữ ký kèm mọi schedule áp dụng, hoặc transcript của IRS cho các tờ khai đó (Selling Guide B3-3.5-01). Transcript chỉ thay thế được khi đủ chi tiết để chứng minh thu nhập, và bên cho vay có thể cần ít hồ sơ hơn nếu hệ thống xác thực tự động của Fannie Mae xác nhận thu nhập Schedule C của bạn (Selling Guide B3-3.1-02).

Nếu bạn định dùng tiền của doanh nghiệp để trả trước, trả chi phí đóng hồ sơ hoặc làm khoản dự trữ, bên cho vay phải kiểm tra việc rút tiền không gây hại cho doanh nghiệp và có thể yêu cầu sao kê doanh nghiệp của vài tháng hoặc bảng cân đối kế toán hiện tại (Selling Guide B3-3.5-01).

Bên cho vay cần tờ khai của bao nhiêu năm?

Fannie Mae nói chung yêu cầu bên cho vay lập hồ sơ thu nhập của hai năm, từ tờ khai có chữ ký hoặc transcript của IRS (Selling Guide B3-3.5-01).

Nếu có ít lịch sử hơn, bên cho vay vẫn có thể tính thu nhập của bạn nếu các tờ khai có chữ ký gần nhất cho thấy đủ 12 tháng thu nhập tự kinh doanh từ doanh nghiệp hiện tại. Hồ sơ cũng phải ghi nhận thu nhập trước đó ở mức bằng hoặc cao hơn, trong lĩnh vực có cùng sản phẩm hoặc dịch vụ hoặc một công việc có trách nhiệm tương tự, và bên cho vay phải cân nhắc kinh nghiệm của bạn và nợ của doanh nghiệp.

Bên cho vay có thể chấp nhận tờ khai của một năm thay vì hai năm khi doanh nghiệp đã hoạt động được năm năm và bạn nắm phần sở hữu từ 25% trở lên trong suốt thời gian đó.

"Năm gần nhất" nghĩa là tờ khai mới nhất theo lịch đã phải nộp cho IRS, và hồ sơ vay luôn phải có tờ khai gần nhất bạn đã nộp. Nếu bạn nộp đơn đầu năm, tờ khai mới nhất có thể chưa đến hạn hoặc chưa được nộp. Khi đó bên cho vay cần gì tùy vào thời điểm bạn nộp đơn và thời điểm khoản vay được giải ngân (ngày giải ngân) (Selling Guide B1-1-03).

Các ngày này thay đổi nếu IRS dời ngày nộp tờ khai.

Nếu thu nhập của tôi giảm so với năm ngoái thì sao?

Một năm giảm không được quyết định bằng công thức, nhưng sẽ bị xem xét kỹ hơn. Fannie Mae yêu cầu bên cho vay tập trung vào xu hướng thu nhập và nguồn thu nhập, xác nhận từng nguồn ổn định và có khả năng tiếp tục, và loại bỏ thu nhập không có vẻ ổn định (Selling Guide B3-3.6-01). Khi phân tích thu nhập kinh doanh, bên cho vay đo xu hướng từng năm của tổng thu nhập, chi phí và thu nhập chịu thuế (Selling Guide B3-3.5-01).

Không mục nào đặt ra công thức cho việc bên cho vay dùng con số của năm nào. Bên cho vay có thể đo xu hướng bằng Comparative Income Analysis (Form 1088) của Fannie Mae, bằng Income Calculator của tổ chức này hoặc bằng phương pháp khác cho thấy hợp lý khả năng tồn tại của doanh nghiệp (Selling Guide B3-3.5-01), nên hãy hỏi họ dùng cách nào. Hãy chuẩn bị sẵn lời giải thích đơn giản, như mất một khách hàng, một khoản chi một lần hoặc khoảng trống theo mùa, và một báo cáo của năm hiện tại cho thấy thu nhập đang ở mức nào, nếu sự việc cho phép. Với chủ sở hữu từ 25% trở lên của một S corporation hoặc hợp danh, Fannie Mae nêu rõ một kiểm tra xu hướng thu nhập; xem phần S corporation và hợp danh.

Bên cho vay mua nhà có cần báo cáo kết quả kinh doanh không?

Bên cho vay mua nhà không cần báo cáo kết quả kinh doanh từ đầu năm đến nay cho hầu hết doanh nghiệp, nhưng có thể yêu cầu khi hồ sơ được lập sau hơn 120 ngày kể từ cuối năm thuế của doanh nghiệp và họ cần báo cáo để đánh giá thu nhập có ổn định hoặc tiếp tục hay không (Selling Guide B3-3.7-04). Với doanh nghiệp theo năm dương lịch, đó là khoảng cuối tháng Tư.

Báo cáo có thể được kiểm toán hoặc không, và một báo cáo điển hình trông giống Schedule C. Mục này không yêu cầu CPA ký, và việc bên cho vay có chấp nhận báo cáo do bạn lập hay không là quyết định của họ; chứng minh thu nhập tự kinh doanh với bên cho vay nói về ai có thể lập báo cáo.

Hãy ghi khấu hao, hao mòn tài nguyên, việc dùng nhà và các khoản một lần trên các dòng riêng để bên cho vay áp dụng cùng những điều chỉnh họ đã dùng cho tờ khai của bạn, và dùng các nhóm của Schedule C để báo cáo và tờ khai khớp nhau (hệ thống tài khoản kế toán cho Schedule C).

Vì sao bên cho vay lấy transcript của IRS, và những gì phải khớp?

Bên cho vay dùng transcript để kiểm tra tờ khai bạn đưa với những gì IRS đang giữ. IRS chỉ cung cấp hồ sơ thuế cho bên cho vay khi bạn đồng ý, qua Income Verification Express Service: bạn cho phép yêu cầu trong tài khoản IRS của mình, hoặc qua bên cho vay bằng Form 4506-C.

Fannie Mae yêu cầu Form 4506-C có chữ ký từ mỗi người vay có thu nhập được dùng, với các ngoại lệ như thu nhập được hệ thống xác thực tự động xác nhận. Một yêu cầu chỉ bao một mã số biểu mẫu tờ khai, nên tờ khai cá nhân và tờ khai doanh nghiệp cần các biểu mẫu riêng (Selling Guide B3-3.1-02).

Bản sao tờ khai của bạn, báo cáo kết quả kinh doanh và transcript phải nhất quán với nhau. Return transcript cho thấy hầu hết các dòng như đã nộp và không phản ánh thay đổi về sau, còn account transcript cho thấy các điều chỉnh về sau (hướng dẫn biểu mẫu). Nếu transcript khác với những gì bạn đã đưa cho bên cho vay, bên cho vay giữ trong hồ sơ lời giải thích hoặc tài liệu về sự khác biệt đó.

Bạn có thể xem transcript của chính mình trong tài khoản trực tuyến IRS để biết bên cho vay sẽ thấy gì. Về chính yêu cầu, xem chứng minh thu nhập tự kinh doanh với bên cho vay.

Tôi nên khai điều chỉnh tờ khai hay sửa sổ sách để cho thấy thu nhập cao hơn không?

Chỉ khai điều chỉnh để sửa lỗi thật sự, không bao giờ để thổi phồng thu nhập nhằm vay tiền, và đừng sửa sổ sách cho vừa khoản vay. Hãy giữ sổ sách sao cho báo cáo có thể đối chiếu với tờ khai, và mọi khác biệt đều được giải thích.

Một chi phí trên Schedule C phải thông thường và cần thiết (ordinary and necessary). Khoản khấu trừ đã được phép và có chứng từ không phải là lỗi, và bỏ một khoản chỉ để tăng lợi nhuận khai báo cũng sẽ làm tăng thuế trên lợi nhuận đó. Bỏ qua khấu hao cũng không xóa được nó: IRS giảm giá gốc tính thuế (basis) của tài sản theo khoản khấu hao được phép hoặc có thể được phép, tùy khoản nào lớn hơn (Publication 946). Nếu bên cho vay của bạn theo phương pháp của Fannie Mae, họ cộng lại khấu hao và khoản khấu trừ nhà, nên các line đó có thể làm giảm thu nhập đủ điều kiện vay ít hơn vẻ ngoài.

Nếu tờ khai thật sự sai, như khấu trừ chi phí cá nhân, bỏ sót thu nhập hoặc bỏ lỡ một chi phí, hãy sửa theo đúng bản chất của nó (khai điều chỉnh vì sai chi phí kinh doanh, khai điều chỉnh vì bỏ sót thu nhập ở các tờ khai cũ), và giữ một bộ hồ sơ duy nhất hỗ trợ tờ khai (lưu giữ hồ sơ cho người tự kinh doanh). Bên cho vay làm việc từ các tờ khai bạn đã nộp, nên thu nhập chưa bao giờ vào tờ khai thì không có trong các tài liệu họ dựa vào. Thu nhập bị bỏ sót nói chung nên được sửa dù có khoản vay đang chờ hay không, kèm thuế cộng tiền lãi và có thể có tiền phạt. Nếu hạn nộp ban đầu chưa qua, tờ khai chỉnh sửa được nộp và thanh toán trong hạn đó sẽ thay thế tờ khai gốc và tránh tiền phạt và tiền lãi (IRS Topic 308). Hãy trao đổi với chuyên gia trước khi khai điều chỉnh, không phải sau khi nộp đơn vay.

Hãy hỏi bên cho vay có cần tờ khai điều chỉnh và account transcript không: return transcript cho thấy tờ khai như đã nộp, không phải thay đổi về sau. Khai điều chỉnh cũng tốn thời gian. IRS đề nghị bạn dành 8 đến 12 tuần cho Form 1040-X, và có tờ mất tối đa 16 tuần (hỏi đáp của IRS). Ngày chốt hồ sơ có thể không chờ.

Cách khấu trừ thiết bị trên tờ khai tiếp theo là quyết định về thuế, được đưa ra dựa trên lý do thuế cùng người chuẩn bị thuế của bạn. Quyết định này làm thay đổi lợi nhuận chịu thuế và do đó thay đổi thuế nộp tạm tính hằng quý.

Bên cho vay đọc S corporation hoặc hợp danh khác với Schedule C thế nào?

Bên cho vay đọc Schedule K-1 của bạn và tờ khai doanh nghiệp, rồi kiểm tra tiền đó có sẵn cho bạn không. Chủ sở hữu S corporation cũng có thể được trả tiền lương hoặc cổ tức, tách riêng khỏi phần K-1 (Selling Guide B3-3.7-02). LLC một thành viên bị IRS bỏ qua về thuế khai trên tờ khai của chủ sở hữu, và chủ sở hữu cá nhân có thể dùng Schedule C (Publication 334), nên các phần Schedule C ở trên nói chung áp dụng khi đó. Các hàng dưới đây mô tả doanh nghiệp khai Form 1065 hoặc Form 1120-S.

Ví dụ

Các ví dụ này chỉ mang tính minh họa và dùng đô la Hoa Kỳ. Con số cuối cùng của bên cho vay có thể khác.

Nếu bên cho vay cộng lại khấu hao và việc dùng nhà

Schedule C của một freelancer cho thấy lợi nhuận ròng US$48.000 sau US$9.000 khấu hao và US$3.000 cho việc dùng nhà cho kinh doanh. Nếu bên cho vay cộng lại cả hai theo quy tắc của Fannie Mae, con số trở thành US$48.000 + US$9.000 + US$3.000 = US$60.000 trước các điều chỉnh khác. Một khoản chỉ có một lần hoặc khoản loại trừ chi phí ăn uống sẽ bị trừ đi sau đó.

Thu nhập giảm

Lợi nhuận Schedule C của một người tư vấn là US$70.000 hai năm trước ngày nộp đơn và US$50.000 trong năm gần nhất. Bên cho vay xem xét mức giảm của tổng thu nhập, chi phí và lợi nhuận, có thể yêu cầu báo cáo từ đầu năm đến nay và một lời giải thích, rồi quyết định con số nào ổn định. Hai mục Selling Guide được nêu ở đây không nói họ dùng con số nào, nên hãy hỏi họ dùng phương pháp nào và cần xem gì.

Tự kinh doanh chưa đủ hai năm

Một tài xế lập LLC chịu thuế như chủ doanh nghiệp một chủ và bắt đầu vào tháng 7 của Năm 1. Tờ khai Năm 1 cho thấy sáu tháng và lợi nhuận US$20.000. Tờ khai Năm 2 cho thấy mười hai tháng và US$50.000. Như vậy là 18 tháng tự kinh doanh, chưa đủ hai năm. Sau khi tờ khai Năm 2 được nộp, tờ khai gần nhất cho thấy đủ 12 tháng. Khi đó bên cho vay có thể xem xét thu nhập nếu hồ sơ cũng ghi nhận thu nhập trước đó ở mức bằng hoặc cao hơn trong cùng ngành nghề, như US$55.000 một năm khi còn là tài xế làm thuê trước khi lập LLC. Bên cho vay cũng cân nhắc mọi khoản nợ doanh nghiệp đã vay.

Trường hợp của bạn có khác không?

• Kết quả chấp thuận sơ bộ quá thấp và đã có ngày chốt hồ sơ: bên cho vay cộng lại những khoản khấu trừ nào, báo cáo từ đầu năm đến nay nên cho thấy gì và tờ khai tiếp theo được lên kế hoạch ra sao tùy vào tờ khai của bạn và phương pháp của bên cho vay. Hãy nhờ dịch vụ ghi sổ kế toán lập báo cáo khớp với tờ khai của bạn và dịch vụ thuế cá nhân trước khi bạn sửa tờ khai hoặc sổ sách.
• Sổ sách của bạn chậm hoặc không khớp với tờ khai: báo cáo không khớp với tờ khai hoặc các khoản tiền gửi vào có thể bị hỏi thêm. Xem theo kịp sổ sách quá hạn và từ sổ sách đến tờ khai thuế doanh nghiệp, và nhờ dịch vụ ghi sổ kế toán.
• Tờ khai chưa nộp hoặc thiếu các năm: bên cho vay cần tờ khai hoặc transcript của những năm họ dựa vào. Xem chi phí Schedule C cho các năm chưa nộp tờ khai và nhờ dịch vụ thuế cá nhân.
• Thu nhập của bạn đến từ S corporation hoặc hợp danh: xem S corporation bị đánh thuế thế nào và hợp danh bị đánh thuế thế nào, và nhờ dịch vụ thuế công ty.
• Thu nhập của bạn là tiền cho thuê nhà, hoặc bạn cần khoản vay kinh doanh, không phải vay mua nhà: xem báo cáo kết quả kinh doanh cho thuê nhà dành cho bên cho vay, báo cáo tài chính để vay ngân hàng và báo cáo cho khoản vay SBA.