دخل Schedule C لقرض الرهن العقاري: ما الذي يضيفه المقرضون

كيف يحسب مقرض الرهن العقاري الدخل من Schedule C؟

يبدأ المقرض من صافي الربح في Schedule C المقدَّم في إقرارك، ثم يعدّله إلى رقم للتدفق النقدي. ولا يبدأ من دفاترك. وبموجب Selling Guide لدى Fannie Mae، وهو كتاب القواعد للمقرضين الذين يبيعون قروضهم لها، يضيف المقرض الإهلاك والاستنزاف واستخدام المنزل للنشاط التجاري والإطفاء وخسائر الكوارث، ويطرح الدخل غير المتكرر واستثناء الوجبات. فقد تكلّفك الخصومات الحقيقية دخلًا مؤهلًا أقل مما تبدو.

ما يجب أن تجمعه: إقرارات فيدرالية موقعة (المدة المطلوبة: سنتان) مع كل الجداول، وقائمة أرباح وخسائر منذ بداية السنة، وأي نماذج Schedule K-1، وكشوف الحساب المصرفي التي قد يطلبها المقرض.

هذه قواعد Fannie Mae. أما القرض المؤمَّن من FHA فيتبع دليل HUD الخاص به، ولبرامج أخرى قواعدها الخاصة، وقد يطلب المقرض مستندات أكثر من الحد الأدنى (Selling Guide B3-3.1-01). اسأل أي برنامج قرض وأي ورقة عمل يستخدمها مقرضك قبل أن تغيّر أي شيء.

إذا جاءت الموافقة المبدئية أقل مما توقعت وحُدد موعد الإغلاق، فاقرأ قسمي الإضافات والتعديل قبل أن تغيّر الإقرار أو الدفاتر. وحالتك ليست بسيطة أيضًا إذا انخفض دخلك، أو مضى على عملك لحسابك الخاص أقل من سنتين، أو جاء الدخل من شركة S أو شراكة، أو لم يُقدَّم أحدث إقرار لك، أو اختلفت دفاترك وإقرارك.

ما خصومات Schedule C التي يمكن للمقرض إضافتها؟

تطلب Fannie Mae من المقرض إضافة خمسة بنود متكررة مطالَب بها في Schedule C: الإهلاك والاستنزاف واستخدام المنزل للنشاط التجاري والإطفاء وخسائر الكوارث (Selling Guide B3-3.6-03). ويسجل المقرض التحليل في تحليل التدفق النقدي لدى Fannie Mae (النموذج 1084) أو نموذج مكافئ (Selling Guide B3-3.5-01)؛ اسأل أيهما استخدم وما الذي أضافه. وتوضح تعليمات Schedule C من IRS أين يظهر كل بند.

يجمع السطر 13 بين الإهلاك وتحميل المادة 179 مصروفًا، بينما عبارة Selling Guide هي الإهلاك. اسأل هل يضيف المقرض السطر كله، خصوصًا بعد شراء معدات كبيرة لمرة واحدة. وإذا خصمت سعر الميل القياسي، فلا يُظهر السطر 13 إهلاكًا لتلك المركبة، مع أن الإهلاك مدمج في السعر (المنشور 463). احتفظ بسجل أميالك واسأل هل يحتسب المقرض هذا الجزء. أما عن خصم المنزل نفسه، فراجع المكتب المنزلي: الطريقة المبسطة أم الفعلية.

مصروفات Schedule C الأخرى ليست في هذه القائمة. ويطلب Selling Guide من المقرض بشكل منفصل أن يعدّل التدفق النقدي لخسارة غير متكررة، مثل مصروف استثنائي لمرة واحدة (Selling Guide B3-3.6-01).

ما الذي يطرحه المقرض من دخل Schedule C؟

يخصم المقرض الدخل الذي لن يتكرر وأي استثناء للوجبات والترفيه (Selling Guide B3-3.6-03).

الدخل غير المتكرر. قد يتضمن Schedule C دخلًا لم يأتِ من أرباح النشاط التجاري. يجمع السطر 6 دخل النشاط التجاري غير المبلّغ عنه في مكان آخر، مثل الديون المعدومة المستردة ومبيعات الخردة والجوائز والمكافآت التجارية (التعليمات). والبند الذي يحدث مرة واحدة هناك هو النوع الذي قد يزيله المقرض.

استثناء الوجبات والترفيه. يُظهر السطر 24b الجزء القابل للخصم فقط من وجبات العمل، وهو في معظم الحالات ⁦50%⁩ مما أنفقته (التعليمات). ويطلب موضوع Selling Guide من المقرض خصم أي استثناء كهذا لكنه لا يعطي طريقة حساب. اسأل أي رقم من Schedule C تستخدمه ورقة عمل المقرض.

ماذا أقدّم للمقرض إذا لم تكن لدي كشوف رواتب؟

يثبت المقترض العامل لحسابه الخاص دخله بالإقرارات الضريبية الفيدرالية المقدَّمة، لا بكشوف الرواتب. تسمح Fannie Mae للمقرض باستخدام إقرارات موقعة مرفق بها كل الجداول المنطبقة، أو كشوف IRS لها (Selling Guide B3-3.5-01). ولا تحلّ الكشوف محل الإقرارات إلا إذا حملت تفاصيل كافية لدعم الدخل، وقد يحتاج المقرض إلى مستندات أقل إذا أكد التحقق الآلي لدى Fannie Mae دخل Schedule C لديك (Selling Guide B3-3.1-02).

إذا كنت تنوي استخدام أموال النشاط التجاري للدفعة الأولى أو تكاليف الإغلاق أو الاحتياطيات، فعلى المقرض أن يتحقق من أن السحب لن يضر النشاط، وقد يطلب كشوف حساب النشاط لعدة أشهر أو ميزانية عمومية حالية (Selling Guide B3-3.5-01).

كم سنة من الإقرارات يحتاج المقرض؟

تطلب Fannie Mae عمومًا من المقرض توثيق سنتان من الأرباح، من إقراراتك الموقعة أو كشوف IRS (Selling Guide B3-3.5-01).

مع تاريخ أقصر، قد يحتسب المقرض دخلك إذا أظهرت أحدث إقراراتك الموقعة 12 شهرًا كاملة من دخل العمل الحر من النشاط الحالي. ويجب أن يوثق الملف أيضًا دخلًا سابقًا بالمستوى نفسه أو أعلى، في مجال بالمنتجات أو الخدمات نفسها أو في وظيفة بمسؤوليات مماثلة، وعلى المقرض أن يزن خبرتك وديون النشاط التجاري.

قد يقبل المقرض إقرار سنة واحدة بدل سنتين عندما يكون النشاط قائمًا منذ خمس سنوات وتملك حصة ملكية لا تقل عن ⁦25%⁩ طوال تلك المدة.

«أحدث سنة» تعني آخر إقرار كان مقررًا تقديمه إلى IRS، ويجب أن يتضمن ملف القرض دائمًا آخر إقرار قدّمته. وإذا قدّمت طلبك مبكرًا في السنة، فقد لا يكون أحدث إقرار مستحقًا أو مقدَّمًا بعد. وما يحتاجه المقرض حينئذ يتوقف على موعد تقديم الطلب وموعد صرف القرض (تاريخ الصرف) (Selling Guide B1-1-03).

تتغير التواريخ إذا غيّرت IRS موعد التقديم.

ماذا لو انخفض دخلي مقارنة بالسنة الماضية؟

لا تُحسم السنة المنخفضة بمعادلة، لكنها تستدعي نظرة أدق. تطلب Fannie Mae من المقرض التركيز على اتجاهات الأرباح ومصادر الدخل، والتأكد من أن كل مصدر مستقر ومرجح الاستمرار، واستبعاد الدخل الذي لا يبدو مستقرًا (Selling Guide B3-3.6-01). وعند تحليل دخل النشاط التجاري، يقيس المقرض الاتجاهات من سنة إلى أخرى في إجمالي الدخل والمصروفات والدخل الخاضع للضريبة (Selling Guide B3-3.5-01).

لا يضع أي من الموضوعين معادلة لتحديد رقم أي سنة يستخدمه المقرض. فقد يقيس المقرض الاتجاهات بتحليل مقارنة الدخل لدى Fannie Mae (النموذج 1088) أو حاسبة الدخل لديها أو طريقة أخرى تُظهر بإنصاف جدوى النشاط التجاري (Selling Guide B3-3.5-01)، فاسأل أيها يستخدم مقرضك. جهّز تفسيرًا بسيطًا، مثل خسارة عميل أو تكلفة لمرة واحدة أو فجوة موسمية، وقائمة للسنة الحالية تُظهر موقع الدخل، إذا كانت الوقائع تدعم ذلك. ولمن يملك ⁦25%⁩ أو أكثر من شركة S أو شراكة، تنص Fannie Mae على اختبار صريح لاتجاه الأرباح؛ راجع قسم شركة S والشراكة.

هل يريد مقرض الرهن العقاري قائمة أرباح وخسائر؟

لا يحتاج مقرض الرهن العقاري إلى قائمة أرباح وخسائر منذ بداية السنة لمعظم الأنشطة، لكنه قد يطلبها عندما يكون تاريخ الطلب بعد 120 يومًا من نهاية السنة الضريبية للنشاط ويحتاج القائمة ليحكم هل الدخل مستقر أو مستمر (Selling Guide B3-3.7-04). وفي نشاط بسنة تقويمية، يكون ذلك نحو نهاية أبريل.

قد تكون القائمة مدققة أو غير مدققة، والقائمة المعتادة تشبه Schedule C. ولا يشترط الموضوع توقيع محاسب CPA، وقبول المقرض لقائمة أعددتَها بنفسك قراره هو؛ ويشرح إثبات دخل العاملين لحسابهم الخاص أمام المقرض من يستطيع إعدادها.

أظهر الإهلاك والاستنزاف واستخدام المنزل والبنود التي تحدث مرة واحدة في أسطر مستقلة ليتمكن المقرض من تطبيق التعديلات نفسها التي استخدمها على إقراراتك، واستخدم فئات Schedule C لتتوافق القائمة مع الإقرار (دليل الحسابات لـ Schedule C).

لماذا يطلب المقرض كشوف IRS، وما الذي يجب أن يتطابق؟

يستخدم المقرض الكشوف ليقارن الإقرار الذي سلّمته بما تحتفظ به IRS. ولا تقدّم IRS السجلات الضريبية إلى المقرض إلا بموافقتك، عبر خدمة التحقق السريع من الدخل: تأذن بالطلب في حسابك لدى IRS، أو عبر المقرض بـالنموذج ⁦4506-C⁩.

تشترط Fannie Mae النموذج ⁦4506-C⁩ موقعًا من كل مقترض يُستخدم دخله، مع استثناءات مثل الدخل الذي يؤكده التحقق الآلي لديها. والطلب الواحد يغطي رقم نموذج إقرار واحدًا، فيحتاج الإقرار الشخصي وإقرار النشاط التجاري إلى نموذجين منفصلين (Selling Guide B3-3.1-02).

يجب أن تتسق نسخك من الإقرار وقائمة الأرباح والخسائر والكشف مع بعضها. يُظهر كشف الإقرار معظم البنود كما قُدمت ولا يعكس التغييرات اللاحقة، بينما يُظهر كشف الحساب التعديلات اللاحقة (تعليمات النموذج). وإذا اختلف كشف عما سلّمته للمقرض، فيحتفظ المقرض في الملف بتفسير الاختلاف أو المستندات التي توثقه.

يمكنك الاطلاع على كشوفك بنفسك في حسابك الإلكتروني لدى IRS لترى ما سيراه المقرض. وللطلب نفسه، راجع إثبات دخل العاملين لحسابهم الخاص أمام المقرض.

هل أعدّل إقراري أو أغيّر دفاتري لإظهار دخل أكثر؟

لا تعدّل إلا لتصحيح أخطاء حقيقية، ولا تعدّل أبدًا لتضخيم الدخل من أجل قرض، ولا تغيّر الدفاتر لتناسب قرضًا. أبقها بحيث يمكن تسوية القائمة مع الإقرار، مع شرح أي فروق.

يجب أن يكون مصروف Schedule C عاديًا وضروريًا. والخصم المسموح به والمدعوم بمستندات ليس خطأً، وإزالة خصم لمجرد رفع الربح المُبلَّغ عنه سترفع الضريبة على ذلك الربح أيضًا. وتخطي الإهلاك لا يمحوه كذلك: فـIRS تخفّض الأساس الضريبي للأصل بالإهلاك المسموح به أو القابل للسماح به، أيهما أكبر (المنشور 946). وإذا اتبع مقرضك طريقة Fannie Mae، فهو يضيف الإهلاك وخصم المنزل، فقد تكلّفك هذه الأسطر دخلًا مؤهلًا أقل مما تبدو.

وإذا كان الإقرار خاطئًا فعلًا، كأن خُصمت تكاليف شخصية أو أُغفل دخل أو فات مصروف، فصحّحه لذاته (تعديل الإقرار بسبب أخطاء مصروفات النشاط التجاري، التعديل بسبب دخل أُغفل في إقرارات سابقة)، واحتفظ بمجموعة سجلات واحدة تدعم الإقرار (حفظ السجلات للعاملين لحسابهم الخاص). يعمل المقرض من الإقرارات التي قدّمتها، فالدخل الذي لم يصل إلى إقرار ليس في المستندات التي يعتمد عليها. والدخل المغفل ينبغي عمومًا تصحيحه سواء كان هناك قرض معلق أم لا، مع الضريبة والفوائد وربما غرامة. وإذا لم يمر الموعد الأصلي، فإن إقرارًا مصححًا يُقدَّم ويُدفع قبله يحل محل الأصلي ويتجنب الغرامات والفوائد (IRS الموضوع 308). تحدث إلى مختص قبل أن تعدّل، لا بعد تقديم الطلب.

اسأل المقرض هل يريد الإقرار المعدّل وكشف الحساب: فكشف الإقرار يُظهر الإقرار كما قُدم، لا التغييرات اللاحقة. كما يستغرق التعديل وقتًا. تطلب منك IRS أن تمهلها من 8 إلى 12 أسبوعًا للنموذج ⁦1040-X⁩، وبعضها يستغرق حتى 16 أسبوعًا (أسئلة IRS الشائعة). وقد لا ينتظر موعد الإغلاق.

كيفية خصم المعدات في الإقرار التالي قرار ضريبي يُتخذ لأسباب ضريبية مع معدّ إقراراتك. فهو يغيّر الربح الخاضع للضريبة، ومن ثم ضريبتك التقديرية ربع السنوية.

كيف يقرأ المقرض شركة S أو الشراكة بدل Schedule C؟

يقرأ المقرض Schedule K-1 وإقرار النشاط التجاري، ثم يختبر هل كان المال متاحًا لك. وقد يتقاضى مالك شركة S أيضًا أجورًا أو توزيعات أرباح، منفصلة عن حصة ⁦K-1⁩ (Selling Guide B3-3.7-02). وشركة LLC بعضو واحد التي تُهملها IRS ضريبيًا تُبلّغ في إقرار مالكها، ويجوز للمالك الفرد استخدام Schedule C (المنشور 334)، فتنطبق عمومًا أقسام Schedule C أعلاه. وتصف الصفوف أدناه الأنشطة التي تقدّم النموذج 1065 أو ⁦1120-S⁩.

مثال

هذه الأمثلة توضيحية وتستخدم الدولار الأمريكي. وقد يختلف الرقم النهائي لدى المقرض.

إذا أضاف المقرض الإهلاك واستخدام المنزل

يُظهر Schedule C لمستقل صافي ربح 48,000 دولار أمريكي بعد 9,000 دولار أمريكي إهلاكًا و3,000 دولار أمريكي لاستخدام المنزل للنشاط التجاري. إذا أضاف المقرض الاثنين بموجب قاعدة Fannie Mae، يصبح الرقم ⁦US$48,000⁩ + ⁦US$9,000⁩ + ⁦US$3,000⁩ = ⁦US$60,000⁩ قبل التعديلات الأخرى. ثم يُطرح أي بند لمرة واحدة أو استثناء الوجبات.

انخفض الدخل

كان ربح Schedule C لمستشار 70,000 دولار أمريكي قبل سنتين من الطلب و50,000 دولار أمريكي في أحدث سنة. يراجع المقرض الانخفاض في إجمالي الدخل والمصروفات والربح، وقد يطلب قائمة منذ بداية السنة وتفسيرًا، ويقرر أي رقم مستقر. ولا يقول موضوعا Selling Guide المذكوران هنا أي رقم يستخدمه، فاسأل أي طريقة يطبقها وما الذي يحتاج أن يراه.

أقل من سنتين من العمل لحسابك الخاص

يؤسس سائق شركة LLC تُعامل ضريبيًا كمنشأة فردية ويبدأ في يوليو من السنة 1. يُظهر إقرار السنة 1 ستة أشهر و20,000 دولار أمريكي من الربح. ويُظهر إقرار السنة 2 اثني عشر شهرًا و50,000 دولار أمريكي. فهذه 18 شهرًا من العمل لحسابه الخاص، أي أقل من سنتين. وبعد تقديم إقرار السنة 2، يُظهر أحدث إقرار 12 شهرًا كاملة. وعندئذ قد ينظر المقرض في الدخل إذا وثّق الملف أيضًا دخلًا سابقًا بالمستوى نفسه أو أعلى في المجال نفسه، مثل 55,000 دولار أمريكي في السنة كسائق موظف قبل شركة LLC. كما يزن أي دين تحمّله النشاط.

هل وضعك مختلف؟

• جاءت الموافقة المبدئية منخفضة جدًا وحُدد موعد الإغلاق: أي الخصومات يضيفها مقرضك، وما الذي يجب أن تُظهره القائمة منذ بداية السنة، وكيف يُخطَّط للإقرار التالي، كلها أمور تعتمد على إقرارك وطريقة المقرض. احصل على خدمة مسك الدفاتر لقائمة تطابق إقرارك، وخدمة الضرائب الشخصية قبل أن تغيّر الإقرار أو الدفاتر.
• دفاترك متأخرة أو لا تطابق الإقرار: قد تثير القائمة المخالفة للإقرار أو للإيداعات أسئلة. راجع استكمال الدفاتر المتأخرة ومن الدفاتر إلى إقرار النشاط التجاري، واحصل على خدمة مسك الدفاتر.
• إقرار غير مقدَّم أو سنوات ناقصة: يحتاج المقرض إلى الإقرارات أو الكشوف للسنوات التي يعتمد عليها. راجع مصروفات Schedule C للسنوات غير المقدَّمة واحصل على خدمة الضرائب الشخصية.
• دخلك يأتي من شركة S أو شراكة: راجع كيف تُفرض الضريبة على شركات S وكيف تُفرض الضريبة على الشراكات، واحصل على خدمة ضرائب الشركات.
• دخلك من الإيجار، أو تحتاج إلى قرض للنشاط التجاري لا رهنًا عقاريًا: راجع قائمة أرباح وخسائر للعقار المؤجَّر لدى المقرض والقوائم المالية لقرض مصرفي وقوائم قروض SBA.