הכנסה מ-⁠Schedule C למשכנתה: מה המלווים מוסיפים בחזרה

איך מלווה במשכנתה מחשב הכנסה מ-⁠Schedule C?

מלווה מתחיל מהרווח נטו ב-⁠Schedule C שהגשתם, ואז מתאים אותו לנתון של תזרים מזומנים. הוא לא מתחיל מהספרים שלכם. לפי Selling Guide של Fannie Mae, ספר הכללים של מלווים שמוכרים לה הלוואות, המלווה מוסיף בחזרה פחת, מיצוי משאבים, שימוש עסקי בבית, הפחתה והפסדי נזק, ומחסיר הכנסה חד-פעמית והחרגת הוצאות ארוחות. לכן ניכויים אמיתיים עשויים לעלות בהכנסה מוכרת פחות ממה שנראה.

מה לאסוף: דוחות פדרליים חתומים ל-שנתיים עם כל הנספחים, דוח רווח והפסד מתחילת השנה, כל Schedule K-1, ודפי חשבון בנק שהמלווה עשוי לבקש.

אלה הכללים של Fannie Mae. הלוואה מבוטחת FHA פועלת לפי המדריך של HUD עצמו, לתוכניות אחרות יש כללים משלהן, ומלווה רשאי לבקש יותר מתיעוד המינימום (Selling Guide B3-3.1-01). שאלו באיזו תוכנית הלוואה ובאיזה גיליון חישוב המלווה משתמש לפני שאתם משנים משהו.

אם אישור עקרוני חזר נמוך מהצפוי ויש כבר מועד סגירה, קראו את הפרקים על הוספה בחזרה ועל תיקון דוח לפני שאתם משנים את הדוח או את הספרים. המקרה שלכם אינו פשוט גם אם ההכנסה ירדה, אתם עצמאים פחות משנתיים, ההכנסה מגיעה מחברת S או משותפות, הדוח האחרון שלכם לא הוגש, או שהספרים והדוח אינם תואמים.

אילו ניכויים ב-⁠Schedule C מלווה יכול להוסיף בחזרה?

Fannie Mae מורה למלווה להוסיף בחזרה חמישה פריטים שחוזרים על עצמם ושנתבעו ב-⁠Schedule C: פחת, מיצוי משאבים (depletion), שימוש עסקי בבית, הפחתה (amortization) והפסדי נזק (Selling Guide B3-3.6-03). המלווה מתעד את הניתוח ב-⁠Cash Flow Analysis של Fannie Mae (טופס 1084) או בטופס שווה ערך (Selling Guide B3-3.5-01); שאלו באיזה השתמש ומה הוסיף בחזרה. ההוראות של Schedule C ב-⁠IRS מראות היכן כל פריט מופיע.

שורה 13 משלבת פחת והוצאה מיידית לפי סעיף 179, בעוד שהניסוח ב-⁠Selling Guide הוא פחת. שאלו אם המלווה מוסיף בחזרה את כל השורה, במיוחד אחרי רכישת ציוד גדולה חד-פעמית. אם אתם מנכים לפי תעריף הקילומטראז׳ הסטנדרטי, שורה 13 לא מראה פחת על הרכב הזה, אבל הפחת כלול בתעריף (פרסום 463). שמרו את יומן הנסיעות שלכם ושאלו אם המלווה סופר את החלק הזה. על ניכוי הבית עצמו ראו משרד ביתי: שיטה מפושטת או בפועל.

הוצאות אחרות ב-⁠Schedule C אינן ברשימה הזו. ה-⁠Selling Guide מורה למלווה בנפרד להתאים את תזרים המזומנים להפסד שאינו חוזר, כמו הוצאה חד-פעמית יוצאת דופן (Selling Guide B3-3.6-01).

מה מלווה מחסיר מההכנסה ב-⁠Schedule C?

מלווה מנכה הכנסה שלא תחזור והחרגה של הוצאות ארוחות ובידור (Selling Guide B3-3.6-03).

הכנסה חד-פעמית (non-recurring). Schedule C יכול לכלול הכנסה שלא באה מרווחי העסק. שורה 6 אוספת הכנסה עסקית שלא דווחה במקום אחר, כמו חובות אבודים שנגבו, מכירת גרוטאות ופרסים ותגמולים עסקיים (ההוראות). פריט חד-פעמי שם הוא מהסוג שמלווה עשוי להסיר.

החרגת הוצאות ארוחות ובידור. שורה 24b מציגה רק את החלק הניתן לניכוי של ארוחות עסקיות, ברוב המקרים ⁦50%⁩ ממה שהוצאתם (ההוראות). הנושא ב-⁠Selling Guide מורה למלווה לנכות החרגה כזו אבל לא נותן חישוב. שאלו באיזה נתון מ-⁠Schedule C משתמש גיליון החישוב של המלווה.

מה נותנים למלווה אם אין תלושי שכר?

לווה עצמאי מוכיח הכנסה בדוחות מס פדרליים שהוגשו, לא בתלושי שכר. Fannie Mae מאפשרת למלווה להשתמש בדוחות חתומים עם כל הנספחים הרלוונטיים, או בתדפיסים שלהם מ-⁠IRS (Selling Guide B3-3.5-01). תדפיסים מחליפים רק כשיש בהם מספיק פרטים כדי לתמוך בהכנסה, והמלווה עשוי להזדקק לפחות מסמכים אם האימות האוטומטי של Fannie Mae מאשר את ההכנסה שלכם מ-⁠Schedule C (Selling Guide B3-3.1-02).

אם אתם מתכננים להשתמש בכסף עסקי למקדמה, לעלויות סגירה או לרזרבות, המלווה חייב לבדוק שהמשיכה לא תפגע בעסק, ועשוי לבקש דפי חשבון עסקיים של כמה חודשים או מאזן עדכני (Selling Guide B3-3.5-01).

כמה שנות דוחות מלווה צריך?

Fannie Mae מבקשת בדרך כלל מהמלווה לתעד שנתיים של רווחים, מהדוחות החתומים שלכם או מתדפיסים של IRS (Selling Guide B3-3.5-01).

עם היסטוריה קצרה יותר, המלווה עדיין עשוי לספור את ההכנסה שלכם אם הדוחות החתומים האחרונים שלכם מראים 12 חודשים מלאים של הכנסה עצמאית מהעסק הנוכחי. התיק צריך גם לתעד הכנסה קודמת באותה רמה או גבוהה יותר, בתחום עם אותם מוצרים או שירותים או בעבודה עם אחריות דומה, והמלווה חייב לשקול את הניסיון שלכם ואת החוב של העסק.

מלווה רשאי לקבל דוח של שנה אחת במקום שניים כשהעסק קיים 5 שנים ואתם מחזיקים בשיעור בעלות של ⁦25%⁩ או יותר לאורך כל התקופה הזו.

“השנה האחרונה” פירושה הדוח האחרון שהיה אמור להיות מוגש ל-⁠IRS, ותיק ההלוואה חייב תמיד לכלול את הדוח האחרון שהגשתם. אם אתם מגישים בקשה בתחילת השנה, ייתכן שהדוח החדש ביותר עדיין לא מגיע להגשה או שלא הוגש. מה שהמלווה צריך אז תלוי במועד הבקשה ובמועד שבו ההלוואה מועברת (מועד העברת הכספים) (Selling Guide B1-1-03).

התאריכים זזים אם IRS מזיז מועד הגשה.

מה אם ההכנסה ירדה לעומת השנה שעברה?

שנה של ירידה אינה נקבעת בנוסחה, אבל היא גוררת בדיקה מדוקדקת יותר. Fannie Mae מורה למלווה להתמקד במגמות הרווח ובמקורות ההכנסה, לוודא שכל מקור יציב וצפוי להימשך, ולהשאיר בחוץ הכנסה שאינה נראית יציבה (Selling Guide B3-3.6-01). כשהוא מנתח הכנסה עסקית, המלווה מודד מגמות משנה לשנה בהכנסה ברוטו, בהוצאות ובהכנסה חייבת (Selling Guide B3-3.5-01).

אף אחד מהנושאים אינו קובע נוסחה לנתון של איזו שנה המלווה משתמש בו. המלווה עשוי למדוד מגמות עם Comparative Income Analysis של Fannie Mae (טופס 1088), עם Income Calculator שלה או בשיטה אחרת שמראה בהגינות את כדאיות העסק (Selling Guide B3-3.5-01), ולכן שאלו באיזו שיטה המלווה שלכם משתמש. הכינו הסבר פשוט, כמו לקוח שאבד, עלות חד-פעמית או פער עונתי, ודוח של השנה הנוכחית שמראה היכן ההכנסה עומדת, אם העובדות תומכות בכך. לבעלים של ⁦25%⁩ או יותר בחברת S או בשותפות, Fannie Mae קובעת מבחן מפורש למגמת הרווחים; ראו את הפרק על חברת S ושותפות.

האם מלווה במשכנתה רוצה דוח רווח והפסד?

מלווה במשכנתה אינו צריך דוח רווח והפסד מתחילת השנה ברוב העסקים, אבל עשוי לדרוש אחד כשהבקשה מתוארכת יותר מ-⁠120 ימים אחרי סוף שנת המס של העסק והוא צריך את הדוח כדי להעריך אם ההכנסה יציבה או נמשכת (Selling Guide B3-3.7-04). בעסק עם שנה קלנדרית זה בערך סוף אפריל.

הדוח יכול להיות מבוקר או לא מבוקר, ודוח אופייני נראה כמו Schedule C. הנושא אינו דורש חתימה של CPA, והשאלה אם מלווה מקבל דוח שהכנתם בעצמכם היא החלטה שלו. מי יכול להכין דוח כזה מוסבר בהוכחת הכנסה עצמאית למלווה.

הציגו פחת, מיצוי משאבים, שימוש בבית ופריטים חד-פעמיים בשורות נפרדות כדי שהמלווה יוכל להחיל את אותן התאמות שהחיל על הדוחות שלכם, והשתמשו בקטגוריות של Schedule C כדי שדוח הרווח וההפסד ודוח המס יתיישרו (מפתח חשבונות ל-⁠Schedule C).

למה המלווה מושך תדפיסים של IRS, ומה צריך להתאים?

המלווה משתמש בתדפיסים כדי לבדוק את הדוח שמסרתם מול מה ש-⁠IRS מחזיק. IRS מספק רישומי מס למלווה רק בהסכמתכם, דרך Income Verification Express Service: אתם מאשרים את הבקשה בחשבון ה-⁠IRS שלכם, או דרך המלווה עם טופס ⁦4506-C⁩.

Fannie Mae דורשת טופס ⁦4506-C⁩ חתום מכל לווה שההכנסה שלו משמשת, עם חריגים כמו הכנסה שהאימות האוטומטי שלה מאשר. בקשה אחת מכסה מספר טופס דוח אחד, ולכן דוח אישי ודוח עסקי דורשים טפסים נפרדים (Selling Guide B3-3.1-02).

העותקים שלכם של הדוח, דוח הרווח וההפסד והתדפיס צריכים להתיישב זה עם זה. תדפיס דוח מס מראה את רוב שורות הדוח כפי שהוגש ואינו משקף שינויים מאוחרים יותר, ואילו תדפיס חשבון מס מראה התאמות מאוחרות (הוראות הטופס). אם תדפיס שונה ממה שמסרתם למלווה, המלווה שומר בתיק את ההסבר או התיעוד של הפער.

אתם יכולים לראות את התדפיסים שלכם בחשבון המקוון שלכם ב-⁠IRS כדי לראות מה המלווה יראה. לבקשה עצמה ראו הוכחת הכנסה עצמאית למלווה.

האם לתקן את הדוח או לשנות את הספרים כדי להראות יותר הכנסה?

מתקנים דוח רק כדי לתקן טעויות אמיתיות, אף פעם לא כדי לנפח הכנסה לצורך הלוואה, ולא משנים ספרים כדי להתאים להלוואה. שומרים אותם כך שאפשר יהיה להתאים דוח אליהם, ומסבירים כל הבדל.

הוצאה ב-⁠Schedule C חייבת להיות רגילה והכרחית. ניכוי שהותר ומגובה אינו טעות, והסרה שלו רק כדי להעלות את הרווח המדווח הייתה מעלה גם את המס על הרווח הזה. דילוג על פחת גם אינו מוחק אותו: IRS מקטין את בסיס העלות של נכס בפחת שהותר או שהיה מותר, הגבוה מביניהם (פרסום 946). אם המלווה שלכם פועל לפי השיטה של Fannie Mae, הוא מוסיף בחזרה פחת וניכוי הבית, ולכן השורות האלה עשויות לעלות בהכנסה מוכרת פחות ממה שנראה.

אם הדוח באמת שגוי, למשל ניכוי של עלויות אישיות, הכנסה שהושמטה או הוצאה שהוחמצה, תקנו אותו לגופו (תיקון דוח בגלל טעויות בהוצאות עסקיות, תיקון דוחות קודמים בגלל הכנסה שהושמטה), ושמרו סט אחד של רישומים שתומך בדוח (שמירת רישומים לעצמאים). מלווה עובד לפי הדוחות שהגשתם, ולכן הכנסה שמעולם לא הגיעה לדוח אינה במסמכים שהוא נשען עליהם. הכנסה שהושמטה צריכה בדרך כלל להיות מתוקנת בין אם יש הלוואה תלויה ועומדת ובין אם לא, עם המס ועוד ריבית ואולי קנס. אם מועד ההגשה המקורי עוד לא עבר, דוח מתוקן שהוגש ושולם עד אז מחליף את המקורי ומונע קנסות וריבית (נושא 308 של IRS). דברו עם איש מקצוע לפני שאתם מתקנים, לא אחרי הבקשה.

שאלו את המלווה אם הוא רוצה את הדוח המתוקן ותדפיס חשבון מס: תדפיס דוח מס מראה את הדוח כפי שהוגש, לא שינויים מאוחרים. תיקון גם לוקח זמן. IRS מבקש שתקצו 8 עד 12 שבועות לטופס ⁦1040-X⁩, וחלקם לוקחים עד 16 שבועות (שאלות נפוצות של IRS). מועד סגירה עשוי שלא להמתין.

איך מנכים ציוד בדוח הבא היא החלטת מס שמתקבלת משיקולי מס יחד עם מכין הדוחות שלכם. היא משנה את הרווח החייב במס ולכן את המקדמות הרבעוניות שלכם.

איך מלווה קורא חברת S או שותפות במקום Schedule C?

מלווה קורא את Schedule K-1 שלכם ואת הדוח העסקי, ואז בודק אם הכסף היה זמין לכם. בעלים של חברת S עשוי לקבל גם שכר או דיבידנדים, בנפרד מהחלק ב-⁠⁦K-1⁩ (Selling Guide B3-3.7-02). LLC עם בעלים יחיד ש-⁠IRS מתעלם ממנה מדווחת בדוח של הבעלים שלה, ובעלים שהוא יחיד רשאי להשתמש ב-⁠Schedule C (פרסום 334), ולכן הפרקים על Schedule C למעלה חלים אז בדרך כלל. השורות שלהלן מתארות עסקים שמגישים טופס 1065 או טופס ⁦1120-S⁩.

דוגמה

הדוגמאות האלה להמחשה בלבד ובדולרים אמריקאיים. הנתון הסופי של מלווה יכול להיות שונה.

אם המלווה מוסיף בחזרה פחת ושימוש בבית

ב-⁠Schedule C של פרילנסר מופיע רווח נטו של ⁦US$48,000⁩ אחרי ⁦US$9,000⁩ של פחת ו-⁦US$3,000⁩ לשימוש עסקי בבית. אם המלווה מוסיף בחזרה את שניהם לפי הכלל של Fannie Mae, הנתון הופך ל-⁠⁦US$48,000⁩ + ⁦US$9,000⁩ + ⁦US$3,000⁩ = ⁦US$60,000⁩ לפני התאמות אחרות. פריט חד-פעמי או החרגת הוצאות ארוחות יופחתו אז.

ההכנסה ירדה

הרווח ב-⁠Schedule C של יועץ היה ⁦US$70,000⁩ שנתיים לפני הבקשה ו-⁦US$50,000⁩ בשנה האחרונה. המלווה בוחן את הירידה בהכנסה ברוטו, בהוצאות וברווח, עשוי לבקש דוח מתחילת השנה והסבר, ומחליט איזה נתון יציב. שני נושאי ה-⁠Selling Guide שצוינו כאן לא אומרים באיזה נתון הוא משתמש, ולכן שאלו באיזו שיטה הוא פועל ומה הוא צריך לראות.

פחות משנתיים של עבודה עצמאית

מי שעובד כנהג מקים LLC שחייב במס כבעל עסק יחידני ומתחיל ביולי של שנה 1. הדוח של שנה 1 מראה שישה חודשים ו-⁦US$20,000⁩ של רווח. הדוח של שנה 2 מראה 12 חודשים ו-⁦US$50,000⁩. זה 18 חודשים של עבודה עצמאית, פחות משנתיים. אחרי שהדוח של שנה 2 מוגש, הדוח האחרון מראה 12 חודשים מלאים. המלווה רשאי אז לשקול את ההכנסה אם התיק מתעד גם הכנסה קודמת באותה רמה או גבוהה יותר באותו תחום, כמו ⁦US$55,000⁩ בשנה כנהג שכיר לפני ה-⁠LLC. הוא שוקל גם כל חוב שהעסק לקח על עצמו.

המצב שלכם שונה?

• אישור עקרוני חזר נמוך מדי ויש כבר מועד סגירה: אילו ניכויים המלווה שלכם מוסיף בחזרה, מה דוח מתחילת השנה צריך להראות ואיך מתכננים את הדוח הבא תלוי בדוח שלכם ובשיטה של המלווה. קבלו עזרה בהנהלת חשבונות לדוח שמתאים לדוח המס שלכם ועזרה במס אישי לפני שאתם משנים את הדוח או את הספרים.
• הספרים שלכם מאחרים או אינם תואמים לדוח: דוח שאינו מתיישב עם הדוח או עם ההפקדות עלול לעורר שאלות. ראו השלמת הנהלת חשבונות שמאחרת ומהספרים לדוח המס העסקי, וקבלו עזרה בהנהלת חשבונות.
• דוח לא הוגש או שחסרות שנים: מלווה צריך את הדוחות או התדפיסים של השנים שהוא נשען עליהן. ראו הוצאות Schedule C לשנים שלא הוגשו וקבלו עזרה במס אישי.
• ההכנסה שלכם מגיעה מחברת S או משותפות: ראו איך חברות S חייבות במס ואיך שותפויות חייבות במס, וקבלו עזרה במיסוי חברות.
• ההכנסה שלכם משכירות, או שאתם צריכים הלוואה עסקית ולא משכנתה: ראו דוח רווח והפסד לנכס להשכרה עבור מלווה, דוחות כספיים להלוואה מבנק ודוחות להלוואת SBA.