תיקון או שיפור בנכס להשכרה: דוד מים, גג, ריצוף

האם החלפת דוד מים, גג או ריצוף בנכס להשכרה היא תיקון שמנכים, או שיפור שמהוונים?

פרסום 527 מונה דוד מים, גג חדש, ריצוף ושטיח קיר לקיר כשיפורים. שיפור מהוון (capitalized): מוסיפים אותו לעלות הנכס ומנכים אותה לאורך שנים רבות כפחת. עבודה ששומרת על הנכס במצב תפעולי יעיל רגיל היא תיקון, ומנכים אותה כשמשלמים (הוראות Schedule E). בחירה בנמל מבטחים עדיין יכולה להפוך שיפור לניכוי השנה.

שאלות לשאול, לפי הסדר. האם זה תיקון, כמו חלק שחוק או טלאי? אם זה נראה כמו שיפור, האם החשבונית בגובה של עד ⁦$2,500⁩, האם סך העבודה בבניין באותה שנה בתוך המגבלה של נישום קטן, או שמדובר בתחזוקה שוטפת? אם שום דבר מזה לא מתאים, מנכים פחת.

כשהמקרה לא פשוט. כמה עבודות בבניין אחד באותה שנה, עבודה אחת שפוצלה בין כמה חשבוניות, תיקונים שמעורבבים בשיפוץ, עבודה אחרי סערה, שריפה או הצפה, כמה בניינים או שותפות, או שנים קודמות בלי רשימת נכסים ובלי בחירה רשומה. הבחירות בנמל מבטחים לסכומים זעירים ולנישום קטן נעשות בדוח עצמו, ולכן מחליטים עליהן לפני ההגשה, כולל הארכה.

מה לאסוף. חשבוניות מפורטות (חלקים, עבודה, התקנה); התאריך שבו כל פריט היה מוכן לשימוש; תמונות והערות על מה הוחלף ובאיזה היקף; רישומי הרכישה או בסיס עלות אחר של הבניין, בלי הקרקע, עם שיפורים קודמים שהוונו; לוחות פחת של שנים קודמות.

איך IRS מבדיל בין תיקון לשיפור?

הוצאה היא שיפור אם היא שדרוג (betterment), שחזור (restoration) או התאמה (adaptation) (התקנה); עבודה אחרת ששומרת על הנכס במצב תקין היא תיקון. בבניין, המבחן נעשה בנפרד על מבנה הבניין ועל כל מערכת בבניין: אינסטלציה, חשמל, חימום וקירור, מעלית, דרגנוע, כיבוי אש ואזעקה, הולכת גז ואבטחה (כללי IRS לרכוש מוחשי).

התקנות משאירות את המילה “מהותי” בלי הגדרה; IRS אומר להפעיל שיקול דעת סביר לפי העובדות שלכם (כללי IRS לרכוש מוחשי).

האם החלפת דוד מים היא תיקון או שיפור?

פרסום 527 מונה דוד מים כשיפור, ולכן החלפה של כל היחידה מתחילה כהוצאה מהוונת. החלפת חלק שחוק בחלק דומה היא בדרך כלל עבודה מסוג תיקון. התקנה מביאה צינורות, ביובים, ברזים, כיורים, אמבטיות ואסלות כדוגמאות למערכת האינסטלציה, ואינה מזכירה דודי מים, ולכן הרשימה בפרסום 527 היא נקודת המוצא שפרסם IRS.

האם העלות עדיין מנוכה תלוי בנמלי המבטחים שלהלן, או במבחן של התקנה להחלפת רכיב עיקרי במערכת בבניין. במבחן הזה אין דוגמה של דוד מים: החלפת תנור חימום אחד מתוך שלושה לא הייתה שחזור, אבל החלפת יחידת הקירור (צ׳ילר) היחידה שמקררת את כל מערכת הבניין הייתה שחזור (התקנה).

האם גג חדש או טלאי בגג הוא תיקון או שיפור?

טלאי בחלק קטן מהגג הוא תיקון. פרסום 946 קובע שהחלפה מלאה של גג הופכת את הגג החדש לשיפור, שחזור של הבניין, ומנכים עליו פחת. התקנה רואה בגג שלם גם רכיב עיקרי וגם חלק מבני מהותי של בניין; בדוגמה שלה הוחלפו המצע, הבידוד והציפויים.

הדוגמאות בתקנה הן של בנייני מסחר. החלפת קרום איטום שחוק בלבד בקרום דומה לא הייתה שחזור, ובדוגמה אחרת ההנחה זהה לגבי רעפים שחוקים שהוחלפו כדי לעצור נזילות. גג משופע של בית מגורים יכול ליפול לכל אחד מהצדדים, לפי היקף ההחלפה והסיבה לה.

האם ריצוף חדש הוא שיפור, ומה אם מחליפים רק קטע פגוע?

פרסום 527 מונה ריצוף ושטיח קיר לקיר כשיפורים. לפי התקנה, כל הרצפות בבניין יחד הן רכיב עיקרי, והחלפה של חלק קטן מהן בלבד אינה שחזור. בדוגמאות על בית מלון, רצפות חדשות בלובי (פחות מעשירית משטח הבניין) לא היו שחזור, ורצפות חדשות בכל השטחים הציבוריים (כשתי חמישיות) היו שחזור. התקנה אינה קובעת אחוז. שטיח בנכס להשכרה הוא פריט של חמש שנים ולא רכיב מבני (פרסום 527), ולכן מבחן הרצפה מתאים בעיקר לפרקט, אריחים וריצוף קבוע אחר.

שדרוג נבדק מול המצב שלפני הבלאי או הנזק, ולכן החלפה בריצוף דומה לישן פחות סביר שתיחשב שדרוג מאשר מעבר לדרגה גבוהה יותר. החומר משנה את קבוצת הפחת, כפי שמוסבר בהמשך.

איזה נמל מבטחים חל: לפי חשבונית, לפי בניין או לפי חזרתיות?

שלושה נמלי מבטחים יכולים לאפשר ניכוי לעבודה שאחרת הייתה מהוונת. אפשר להשתמש בהם באותה שנה, וסכומים שנכללים בנמל המבטחים לסכומים זעירים ובנמל המבטחים לתחזוקה שוטפת עדיין נספרים בסך העבודה בבניין לצורך נמל המבטחים לנישום קטן (התקנה).

האם אפשר לנכות לפי נמל המבטחים לסכומים זעירים?

חשבונית או פריט בגובה של עד ⁦$2,500⁩ אפשר לנכות במקום להוון, אם המשכיר עושה את הבחירה השנתית ורושם את הסכום כהוצאה בספרים. המגבלה היא למשכיר שאין לו דוח כספי מוכר, כמו דוחות כספיים מבוקרים (התקנה; הודעת IRS שהעלתה את המגבלה).

• לפי חשבונית או פריט. משלוח והתקנה באותה חשבונית נספרים בעלות.
• בחירה וספרים. הצהרה שנתית שמצורפת לדוח המקורי שהוגש בזמן, כולל הארכה, חלה על כל סכום מתאים באותה שנה ואי אפשר לבטל אותה; שותפות עושה אותה בעצמה. את הסכום צריך לרשום כהוצאה גם בספרים, לפי מדיניות עקבית שהייתה קיימת בתחילת השנה (שאלות נפוצות של IRS). הנוסח של ההצהרה ומה עושים אם פספסתם נמצאים במדריך הוצאה מיידית או הוונה של רכישות קטנות.
• מעל המגבלה. החשבונית עוברת את מבחן התיקון או השיפור; היא לא מהוונת אוטומטית.
• פיצול חשבוניות. כלל נגד עקיפה חל על חשבוניות שנוצרו כדי לפצל רכוש שבדרך כלל נקנה כיחידה אחת, כדי להישאר מתחת למגבלה.

מהו נמל המבטחים לנישום קטן, ומתי שנה גדולה של עבודות מאבדת אותו?

נמל המבטחים מאפשר למשכיר לנכות את כל התיקונים, התחזוקה והשיפורים בבניין אחד בשנה, אם סך השנה נשאר בתוך הנמוך מבין ⁦2%⁩ מבסיס העלות הלא מותאם של הבניין ו-⁠⁦$10,000⁩. אם הסך עובר את המגבלה, נמל המבטחים אובד לאותו בניין לכל השנה, ולא רק לגבי העודף (התקנה).

• הכנסות. ממוצע שנתי של הכנסות ברוטו בשלוש השנים הקודמות של ⁦$10,000,000⁩ או פחות. שכירות נחשבת להכנסה ברוטו.
• גודל הבניין. בסיס עלות לא מותאם של ⁦$1,000,000⁩ או פחות: בסיס העלות של הבניין לצורכי מס בלי להפחית פחת, ובלי הקרקע. בדרך כלל זו העלות, בתוספת שיפורים קודמים שהוונו, אבל מתנה או ירושה קובעות בסיס עלות התחלתי אחר (התקנה). על הפיצול בין קרקע לבניין ראו דף סגירה של נכס להשכרה בספרים.
• הכול נספר. תיקונים, תחזוקה ושיפורים, כולל סכומים שחלים עליהם הכללים של הסכומים הזעירים או של התחזוקה השוטפת. כל בניין נבדק בנפרד.
• הבחירה. הצהרה בשם “Section ⁦1.263(a)-3(h)⁩ Safe Harbor Election for Small Taxpayers”, עם שם, כתובת, מספר זיהוי מס ותיאור של כל בניין, שמצורפת לדוח המקורי שהוגש בזמן. אי אפשר לבטל אותה. שותפות עושה אותה בעצמה. לבחירה שהוחמצה יש רק הקלה צרה במועד מאוחר, שהתקנה מפנה בעניינה לכללי ההארכה של IRS, ולכן עושים אותה יחד עם הדוח.

מהי תחזוקה שוטפת, ומה נחשב לשוטף?

תחזוקה שוטפת היא עבודה חוזרת ששומרת על בניין או על אחת ממערכותיו במצב תפעולי יעיל רגיל, ושהבעלים ציפה באופן סביר, כשהבניין או המערכת נכנסו לשימוש, לבצע יותר מפעם אחת במשך 10 שנים. היא אינה דורשת בחירה ואינה חלה על שדרוגים (התקנה; כללי IRS לרכוש מוחשי).

בדיקה, ניקוי, בדיקות תקינות והחלפת חלקים שחוקים בחלקים דומים יכולים להתאים. בדוגמאות בתקנה, מעקות שצפוי להחליף כל ארבע שנים התאימו; מדרגות שצפויות להחזיק 18 עד 20 שנה לא התאימו. החלפה חד־פעמית של גג שלם או של דוד מים כמעט אינה עומדת במבחן הזה. עבודה שנדרשת בגלל השימוש של הבעלים הקודם, או כדי להחיות נכס מוזנח, אינה תחזוקה שוטפת.

אם מבצעים תיקון בזמן שיפוץ גדול יותר, צריך להוון גם אותו?

כן, כשהתיקון מועיל ישירות לשיפור או נעשה בגללו. לא, כשהתיקון אינו קשור, גם אם נעשה באותו זמן (התקנה). טלאי בחלק הגג שמוחלף שייך לעבודת הגג. ברז דולף שתוקן באותו שבוע בחדר אחר אינו שייך. חשבוניות מפורטות מאפשרות לשייך כל עלות למקומה כשהעבודה אינה קשורה.

אם אני מהוון, איך מנכים פחת, ומתי זה מתחיל?

שיפור מהוון מופחת כנכס נפרד לפי תקופת הפחת של הנכס שהוא משפר (פרסום 527). בטבלה מופיעות התקופות הרגילות של שיטת הפחת הכללית. לשיטת הפחת החלופית יש תקופות ארוכות יותר, והיא חובה בנכס מגורים של עסק נדל״ן שבחר שלא לחול עליו מגבלת ריבית עסקית (פרסום 946); אז צריך שהלוח יתאים לבחירה הזו.

רצפות וחיפויים קבועים כמו אריחים הם רכיבים מבניים של בניין (פרסום 946). פרסום 527 מונה דוד מים תחת אינסטלציה ומציב תנורי חימום וצנרת מים עם הבניין, אבל הוא גם מונה כיריים ומקררים כמכשירי חשמל של חמש שנים ואינו אומר לאיזו קבוצה שייך דוד מים. הקבוצה קובעת את תקופת הפחת, ולכן צריך להכריע בה לפני הגשת השנה הראשונה.

• התחלה. הפחת מתחיל במאוחר מבין התאריך שבו השיפור נכנס לשימוש והתאריך שבו הבניין נכנס לשימוש. נכס נכנס לשימוש כשהוא מוכן וזמין לשימוש, גם אם עוד לא השתמשו בו. בשיפור לבניין, בשנה הראשונה סופרים רק את החודשים שבהם הוא היה בשימוש.
• הקצאה מיוחדת. פריטים של חמש שנים כמו שטיח ומכשירי חשמל יכולים לקבל פחת מואץ (bonus) של ⁦100%⁩, שטופס 4562 מכנה “הקצאת פחת מיוחדת”, כבר בשנה הראשונה, אם הם עומדים בתאריכי הרכישה והכניסה לשימוש שבהוראות טופס 4562, אלא אם הבעלים בחר שלא להחיל אותו על הקבוצה. לנכס מזכה יש תקופת פחת של 20 שנים או פחות, ולכן שיפורים בבניין מגורים להשכרה אינם מזכים. על הכללים ראו ניכוי ציוד בשנה הראשונה.
• החלק הישן. גג או רצפה מקוריים שנכללים בבסיס העלות של הבניין ממשיכים להיות מופחתים אחרי החלפה, אלא אם הבעלים עושה בחירה במימוש חלקי: מדווחים על ההפסד בדוח המקורי שהוגש בזמן, כולל הארכה, לשנה שבה החלק הישן יצא משימוש, גם אם החלק החדש מותקן מאוחר יותר. אפשר לבטל אותה רק בהסכמת IRS. קבלת ההפסד הופכת את ההחלפה גם לשחזור מהוון. שיפור קודם שהוון בנפרד ושיצא משימוש לגמרי מפסיק להיות מופחת בלי הבחירה, ולמימוש בגלל אירוע ביטוחי יש כלל משלו (התקנה).

איפה בדוח מדווחים על תיקונים ועל פחת, ומה שומרים?

ב-⁠Schedule E, תיקונים נרשמים בשורה 14 ופחת בשורה 18. מצרפים את טופס 4562 כשמנכים פחת על נכס שנכנס לשימוש באותה שנה (הוראות Schedule E). פריטים בגובה הסכום הזעיר נרשמים בשורה 19 (פרסום 527). שותפות מדווחת על נדל״ן להשכרה בטופס 8825, עם פחת בשורה 14 (הוראות טופס 8825). בחירות בנמל מבטחים הן הצהרות שמצורפות לדוח, ולא תיבות בטופס.

פרסום 527 קובע להפריד בין תיקונים לשיפורים ולשמור רישומים מדויקים, כי עלויות שיפור נדרשות לחישוב הפחת ולמכירה. שמרו את הפריטים שברשימה בתחילת המדריך, רשימת נכסים (עלות, תאריך, קבוצה) ועותק של כל הצהרת בחירה. על תיקונים ששולמו במזומן בלי חשבוניות ראו רישומים וקבלות של נכס להשכרה.

דוגמה

הדוגמאות האלה משתמשות בכללים פדרליים ובדולרים אמריקאיים. הנתונים להמחשה בלבד. לאף משכיר אין דוח כספי מוכר. כל ניכוי של סכום זעיר מניח בחירה שהוגשה בזמן ומדיניות, שהייתה קיימת ביום הראשון של השנה, לרשום כהוצאה רכישות מתחת ל-⁠⁦US$2,500⁩ ולפעול לפיה בספרים. ההכנסות ברוטו הממוצעות נמוכות בהרבה ממגבלת הנישום הקטן.

דוד מים בנכס להשכרה באוהיו

משכיר משלם ⁦US$1,150⁩ על החלפת דוד מים. הבחירה לסכומים זעירים נעשתה לשנה והסכום נרשם כהוצאה בספרים, ולכן לפי העובדות האלה העלות מנוכה. משכיר שני משלם ⁦US$3,400⁩ על אותה עבודה, בלי בחירה ובלי נמל מבטחים אחר. לפי הרשימה בפרסום 527, העלות היא שיפור ומנכים עליה פחת.

גג בדופלקס

לדופלקס יש בסיס עלות בניין של ⁦US$220,000⁩. מגבלת הנישום הקטן היא הנמוך מבין ⁦2%⁩ (⁦US$4,400⁩) ו-⁠⁦US$10,000⁩, כלומר ⁦US$4,400⁩. תיקון של ⁦US$800⁩ במדרגה במרפסת עומד בה בפני עצמו. החלפת גג שלם ב-⁠⁦US$14,000⁩ באותה שנה מביאה את סך העבודה לכ-⁠⁦US$14,800⁩, מעל המגבלה, ולכן נמל המבטחים אובד לבניין. לפי העובדות האלה הגג הוא שחזור: מהוון ומופחת על פני 27.5 שנים, כ-⁠⁦US$509⁩ בשנה אחרי השנה הראשונה. תיקון המדרגה, ⁦US$800⁩, שאינו קשור לגג, נשאר תיקון.

שנה של החלפת דיירים

בשני בתים פרטיים להשכרה מתחלפים הדיירים באותה שנה. בראשון, ריצוף למינציה לחדר שינה אחד עולה ⁦US$2,300⁩ בחשבונית אחת. הוא בתוך המגבלה לפי חשבונית, ולכן עם הבחירה לסכומים זעירים הוא מנוכה. בשני, ⁦US$6,800⁩ של פרקט מחליפים את הרצפות בכל הבית. הסכום מעל המגבלה וכולל את רוב הרצפות בבניין, ולכן סביר שהוא מהוון ומופחת יחד עם הבניין, אלא אם עבודות השנה בבניין עומדות במגבלת הנישום הקטן. IRS יכול להתנגד לפיצול לחשבוניות קטנות שנעשה רק כדי להישאר מתחת למגבלה.

שונה אצלכם?

• כמה נכסים להשכרה או שנת שיפוץ גדולה, בלי רשימת נכסים ובלי בחירה רשומה: צריך למיין את עבודות השנה לפי בניין ולפי חשבונית, ואת הבחירות עושים רק בדוח. ייתכן שצריך לתקן גם שנים קודמות. לדוח ראו עזרה במס לאנשים פרטיים; לרישום כל עבודה כשמשלמים עליה, הנהלת חשבונות.
• בשנים קודמות כל העלויות נוכו כתיקונים, או שכולן הוונו: מה שמתקן את המצב תלוי בכמה דוחות השתמשו באותו טיפול. דוח אחד שהוגש בדרך כלל עדיין אינו שיטת חשבונאות (⁦26 CFR 1.446-1⁩), ולכן תיקון הדוח יכול להספיק. כשהטיפול חוזר בכמה דוחות, הוא יכול להפוך לשיטה, ואז שינוי דורש הסכמת IRS, בדרך כלל בטופס 3115 ולא בדוח מתוקן (כללי IRS לרכוש מוחשי). בפחת, פרסום 946 מציב את הגבול בשני דוחות רצופים או יותר. ראו פחת שהוחמץ בנכס להשכרה, בנייה מחדש של לוח פחת, השלמת הספרים של נכס להשכרה ועזרה במס לאנשים פרטיים.
• העבודה באה אחרי סערה, שריפה או הצפה, או אחרי תביעת ביטוח: כשבסיס העלות הותאם להפסד, תיקון הנזק מהוון כשחזור. הגבול המיוחד, שקשור לבסיס העלות המותאם של הנכס, מגביל רק עלויות שמהוונות לפי כלל האירוע הזה; החלפת גג שלם נשארת מהוונת גם מעל לו (התקנה). ראו עזרה במס לאנשים פרטיים.
• בנכס להשכרה עדיין אין שוכר: ראו הוצאות על נכס להשכרה לפני השוכר הראשון.
• אתם גרים בחלק מהבניין או משתמשים בנכס להשכרה בעצמכם: רק חלק ההשכרה בעלות של בניין שלם נספר (פרסום 527). ראו ימי שכירות הוגנת ושימוש אישי.
• הנכסים להשכרה נמצאים בשותפות, או ב-⁠LLC שמסווגת כשותפות לצורכי מס: השותפות עושה את הבחירות ומדווחת בטופס 8825; ראו ספרים ל-⁠LLC לפי נכס להשכרה.
• אתם בעלים שאינם תושבי ארה״ב, למשל קנדים עם נכס להשכרה בארה״ב: הדוח וכללי ההגשה שונים. ראו משכירים שאינם תושבי ארה״ב וקנדים עם נכס להשכרה בארה״ב.
• אתם מוכרים את הנכס להשכרה: ראו החזר פחת (recapture) במכירת נכס להשכרה ודף הסגירה בספרים.
• הרכישה היא ציוד עסקי ולא נכס להשכרה: ראו ניכוי ציוד בשנה הראשונה.
• אתם רוצים את התמונה המלאה על נכסים להשכרה: ראו מסים על נכס להשכרה.