Logement locatif : réparation ou amélioration (toit, chauffe-eau)

Aux États-Unis, remplacer un chauffe-eau, un toit ou un plancher dans un logement locatif : réparation à déduire ou amélioration à inscrire à l'actif?

La Publication 527 de l'IRS range un chauffe-eau, un nouveau toit, un plancher et la moquette murale à murale parmi les améliorations. Une amélioration est inscrite à l'actif : son coût s'ajoute au coût de base de l'immeuble et se déduit sur plusieurs années sous forme d'amortissement. Les travaux qui gardent seulement l'immeuble en bon état de fonctionnement sont des réparations, déduites lorsqu'elles sont payées (instructions de l'annexe E). Un choix de règle refuge peut quand même transformer une amélioration en déduction pour l'année.

Questions à poser, dans l'ordre. S'agit-il d'une réparation, comme une pièce usée ou un rapiéçage? Si cela ressemble à une amélioration, la facture est-elle dans la limite de 2 500 $, les travaux de l'année sur l'immeuble respectent-ils la limite des petits contribuables, ou s'agit-il d'entretien courant? Si aucune de ces règles ne s'applique, le coût est amorti.

Quand le cas n'est pas simple. Plusieurs travaux sur un même immeuble dans l'année, un travail fractionné en plusieurs factures, des réparations mêlées à une rénovation, des travaux après une tempête, un incendie ou une inondation, plusieurs immeubles ou une société de personnes, ou des années antérieures sans liste des biens ni choix au dossier. Les règles refuges de minimis et des petits contribuables sont des choix faits dans la déclaration; ils se décident donc avant la production, prolongations comprises.

À rassembler. Les factures détaillées (pièces, main-d'œuvre, installation); la date où chaque bien était prêt à servir; des photos et des notes sur ce qui a été remplacé et sur le montant en cause; les pièces justificatives du coût d'achat de l'immeuble ou de son autre coût de base, sans le terrain, avec les améliorations déjà inscrites à l'actif; les tableaux d'amortissement des années antérieures.

Comment l'IRS distingue-t-il une réparation d'une amélioration?

Une dépense est une amélioration si elle est une bonification (betterment), une restauration ou une adaptation (règlement); les autres travaux qui gardent le bien en bon état de fonctionnement sont des réparations. Pour un immeuble, le critère s'applique séparément à la structure de l'immeuble et à chacun de ses systèmes : plomberie, électricité, chauffage et climatisation, ascenseur, escalier mécanique, protection et alarme incendie, distribution de gaz et sécurité (règles de l'IRS sur les biens corporels).

Le règlement ne définit pas le mot « important »; l'IRS dit d'exercer un jugement raisonnable selon les faits de votre dossier (règles de l'IRS sur les biens corporels).

Le remplacement d'un chauffe-eau est-il une réparation ou une amélioration?

La Publication 527 range le chauffe-eau parmi les améliorations; le remplacement de l'appareil entier est donc d'abord inscrit à l'actif. Le remplacement d'une pièce usée par une pièce comparable est généralement un travail de réparation. Le règlement cite comme exemples du système de plomberie les tuyaux, les drains, les robinets d'arrêt, les éviers, les baignoires et les toilettes, mais ne mentionne pas les chauffe-eau; la liste de la Publication 527 est donc le point de départ publié par l'IRS.

La déductibilité du coût dépend ensuite des règles refuges ci-dessous, ou du critère du règlement sur le remplacement d'un élément majeur d'un système de l'immeuble. Ce critère n'a pas d'exemple pour un chauffe-eau : remplacer une fournaise sur trois n'était pas une restauration, mais remplacer l'unique refroidisseur qui climatise tout le système d'un immeuble en était une (règlement).

Un nouveau toit ou un rapiéçage de toit est-il une réparation ou une amélioration?

Rapiécer une petite section de toit est une réparation. La Publication 946 précise que le remplacement complet d'un toit fait du nouveau toit une amélioration, soit une restauration de l'immeuble, qui est amortie. Le règlement traite un toit entier à la fois comme un élément majeur et comme une partie structurale importante d'un immeuble; dans son exemple, le tablier, l'isolant et les revêtements étaient remplacés.

Les exemples du règlement visent des immeubles commerciaux. Remplacer seulement une membrane d'étanchéité usée par une membrane comparable n'était pas une restauration, et un autre exemple suppose la même chose pour des bardeaux usés remplacés pour arrêter des fuites. Le toit en pente d'une maison peut tomber d'un côté ou de l'autre, selon l'étendue du remplacement et sa raison.

Un nouveau plancher est-il une amélioration, et que faire si je remplace seulement une section endommagée?

La Publication 527 range les planchers et la moquette murale à murale parmi les améliorations. Selon le règlement, tous les planchers d'un immeuble forment ensemble un élément majeur, et en remplacer seulement une petite partie n'est pas une restauration. Dans ses exemples d'hôtel, les nouveaux planchers du hall (moins du dixième de la surface de l'immeuble) n'étaient pas une restauration, alors que les nouveaux planchers de toutes les aires publiques (environ les deux cinquièmes) en étaient une. Le règlement ne fixe aucun pourcentage. Dans un logement locatif, la moquette est un bien de cinq ans et non un élément structural (Publication 527); ce critère s'applique donc surtout au bois franc, à la céramique et aux autres planchers permanents.

Une bonification se mesure par rapport à l'état d'avant l'usure ou les dommages. Remplacer un plancher par un plancher équivalent est donc moins susceptible d'être une bonification qu'une montée en gamme. Le matériau change la catégorie d'amortissement, ce qui est expliqué plus bas.

Quelle règle refuge s'applique : par facture, par immeuble ou selon la récurrence?

Trois règles refuges peuvent permettre de déduire des travaux qui seraient autrement inscrits à l'actif. On peut les utiliser la même année, et les montants visés par la règle de minimis et par la règle d'entretien courant comptent quand même dans le total de l'immeuble pour la règle des petits contribuables (règlement).

Puis-je déduire le coût en vertu de la règle refuge de minimis?

Une facture ou un article dans la limite de 2 500 $ peut être déduit plutôt qu'inscrit à l'actif si le propriétaire bailleur fait le choix annuel et passe le montant en charges dans ses livres. Cette limite vise le propriétaire bailleur qui n'a pas d'états financiers applicables (applicable financial statement), comme des états financiers audités (règlement; avis de l'IRS qui relève la limite).

• Par facture ou par article. La livraison et l'installation figurant sur la même facture comptent dans le coût.
• Choix et livres. Une déclaration annuelle jointe à la déclaration originale produite à temps, prolongations comprises, couvre tous les montants admissibles de l'année et ne peut pas être révoquée; une société de personnes la fait pour elle-même. Le montant doit aussi être passé en charges dans les livres selon une politique constante qui existait au début de l'année (foire aux questions de l'IRS). Le texte de la déclaration et la marche à suivre en cas d'oubli figurent dans passer en charges ou inscrire à l'actif les petits achats.
• Au-delà de la limite. La facture passe par le critère de la réparation ou de l'amélioration; elle n'est pas automatiquement inscrite à l'actif.
• Factures fractionnées. Une règle antiabus vise les factures créées pour diviser un bien normalement acheté en une seule unité, afin de passer sous la limite.

Qu'est-ce que la règle refuge pour petits contribuables, et quand une grosse année de travaux la fait-elle perdre?

Cette règle refuge permet au propriétaire bailleur de déduire toutes les réparations, tout l'entretien et toutes les améliorations d'un immeuble dans l'année si le total de l'année ne dépasse pas le moindre de 2 % du coût de base non rajusté de l'immeuble ou de 10 000 $. Si le total dépasse ce montant, la règle refuge est perdue pour cet immeuble pour toute l'année, et non seulement pour l'excédent (règlement).

• Recettes. Des recettes brutes annuelles moyennes de 10 millions $ ou moins pour les trois années précédentes. Le loyer compte comme recettes brutes.
• Taille de l'immeuble. Un coût de base non rajusté de 1 million $ ou moins : le coût de base fiscal de l'immeuble sans tenir compte de l'amortissement, terrain exclu. Il s'agit habituellement du coût, plus les améliorations déjà inscrites à l'actif, mais un don ou un héritage établit un coût de base de départ différent (règlement). Pour la répartition entre le terrain et l'immeuble, voyez l'état de clôture dans les livres.
• Tout compte. Les réparations, l'entretien et les améliorations, y compris les montants visés par les règles de minimis ou d'entretien courant. Chaque immeuble est évalué séparément.
• Le choix. Une déclaration intitulée « Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers », avec le nom, l'adresse, le numéro d'identification fiscal et une description de chaque immeuble, jointe à la déclaration originale produite à temps. Elle ne peut pas être révoquée. Une société de personnes la fait pour elle-même. Un choix oublié ne bénéficie que d'un allègement tardif restreint, que le règlement renvoie aux règles de prolongation de l'IRS; faites donc le choix avec la déclaration.

Qu'est-ce que l'entretien courant, et qu'est-ce qui est considéré comme courant?

L'entretien courant désigne les travaux récurrents qui gardent un immeuble ou l'un de ses systèmes en bon état de fonctionnement et que le propriétaire s'attendait raisonnablement, à la mise en service de l'immeuble ou du système, à devoir faire plus d'une fois pendant 10 ans. Il ne demande aucun choix et ne couvre pas les bonifications (règlement; règles de l'IRS sur les biens corporels).

L'inspection, le nettoyage, les essais et le remplacement de pièces usées par des pièces comparables peuvent en faire partie. Dans les exemples du règlement, des mains courantes qu'il fallait s'attendre à remplacer tous les quatre ans étaient admissibles; des marches dont la durée prévue était de 18 à 20 ans ne l'étaient pas. Le remplacement unique d'un toit entier ou d'un chauffe-eau répond rarement à ce critère. Les travaux rendus nécessaires par l'usage qu'en faisait le propriétaire précédent, ou pour remettre en état un bien négligé, ne sont pas de l'entretien courant.

Si une réparation est faite pendant une grande rénovation, faut-il aussi l'inscrire à l'actif?

Oui, si la réparation profite directement à l'amélioration ou est faite à cause d'elle; non, si elle n'a aucun lien, même si elle est faite en même temps (règlement). Le rapiéçage de la section de toit qui est remplacée fait partie des travaux de toiture. Un robinet qui fuit, réparé la même semaine dans une autre pièce, n'en fait pas partie. Des factures détaillées permettent de classer chaque coût lorsque les travaux n'ont aucun lien.

Si je l'inscris à l'actif, comment est-il amorti et quand l'amortissement commence-t-il?

Une amélioration inscrite à l'actif est amortie comme un bien distinct, sur la période de recouvrement du bien qu'elle améliore (Publication 527). Le tableau montre les périodes habituelles du Système général d'amortissement (General Depreciation System). Le Système d'amortissement alternatif (Alternative Depreciation System) prévoit des périodes plus longues; il est obligatoire pour un bien immobilier résidentiel détenu par une entreprise immobilière qui a renoncé à la limite de déduction des intérêts d'entreprise (Publication 946); le tableau d'amortissement doit alors respecter ce choix.

Les planchers et les revêtements permanents, comme la céramique, sont des éléments structuraux d'un immeuble (Publication 946). La Publication 527 classe le chauffe-eau sous la plomberie et range les fournaises et les tuyaux d'eau avec l'immeuble, mais elle range aussi les cuisinières et les réfrigérateurs parmi les appareils de cinq ans et ne dit pas dans quelle catégorie va un chauffe-eau. La catégorie détermine la période de recouvrement; il faut donc la fixer avant de produire la première année.

• Début. L'amortissement commence à la plus tardive des deux dates : celle où l'amélioration est mise en service ou celle où l'immeuble l'a été. Un bien est mis en service lorsqu'il est prêt et disponible pour l'usage, même s'il n'est pas utilisé. Pour une amélioration d'immeuble, la première année ne compte que les mois d'utilisation.
• Allocation spéciale. Les biens de cinq ans, comme la moquette et les appareils électroménagers, peuvent donner droit dès la première année à l'amortissement bonifié (bonus depreciation) de 100 %, que le formulaire 4562 appelle « allocation d'amortissement spéciale », s'ils respectent les dates d'acquisition et de mise en service des instructions du formulaire 4562, à moins que le propriétaire n'y renonce pour cette catégorie. Un bien admissible a une période de recouvrement de 20 ans ou moins; les améliorations d'un immeuble résidentiel locatif n'y ont donc pas droit. Pour les règles, voyez déduire l'équipement dès la première année.
• L'ancienne pièce. Un toit ou un plancher d'origine compris dans le coût de base de l'immeuble continue d'être amorti après son remplacement, sauf si le propriétaire fait le choix de disposition partielle : il déclare la perte dans la déclaration originale produite à temps, prolongations comprises, pour l'année où l'ancienne pièce a été cédée, même si la nouvelle est installée plus tard. Ce choix ne peut être révoqué qu'avec le consentement de l'IRS. Prendre la perte fait aussi du remplacement une restauration inscrite à l'actif. Une amélioration antérieure, inscrite séparément à l'actif et entièrement retirée, cesse d'être amortie sans ce choix, et la cession par sinistre a sa propre règle (règlement).

Où vont les réparations et l'amortissement dans la déclaration, et que dois-je conserver?

Sur l'annexe E, les réparations vont à la ligne 14 et l'amortissement à la ligne 18. Le formulaire 4562 est joint lorsqu'on demande l'amortissement d'un bien mis en service pendant l'année (instructions de l'annexe E). Les articles de minimis vont à la ligne 19 (Publication 527). Une société de personnes déclare l'immobilier locatif sur le formulaire 8825, avec l'amortissement à la ligne 14 (instructions du formulaire 8825). Les choix de règle refuge sont des déclarations jointes à la déclaration, et non des cases d'un formulaire.

La Publication 527 demande de séparer les réparations des améliorations et de tenir des registres exacts, parce que le coût des améliorations sert à l'amortissement et à la vente. Conservez les pièces énumérées plus haut, une liste des biens (coût, date, catégorie) et une copie de chaque déclaration de choix. Pour les réparations payées comptant sans facture, voyez les registres et les reçus d'un immeuble locatif.

Exemple

Ces exemples suivent les règles fédérales américaines et sont en dollars américains. Les chiffres sont donnés à titre d'illustration. Aucun propriétaire bailleur n'a d'états financiers applicables. Chaque déduction de minimis suppose un choix fait à temps et une politique, en place le premier jour de l'année, de passer en charges les achats de moins de 2 500 $ US, suivie dans les livres. Les recettes brutes moyennes sont bien inférieures à la limite des petits contribuables.

Chauffe-eau dans un logement locatif de l'Ohio

Un propriétaire bailleur paie 1 150 $ US pour remplacer un chauffe-eau. Le choix de minimis est fait pour l'année et le montant est passé en charges dans les livres; selon ces faits, le coût est donc déduit. Un deuxième propriétaire bailleur paie 3 400 $ US pour le même travail, sans choix et sans autre règle refuge. Selon la liste de la Publication 527, le coût est une amélioration et il est amorti.

Toit d'un duplex

Un duplex a un coût de base d'immeuble de 220 000 $ US. La limite des petits contribuables est le moindre de 2 % (4 400 $ US) ou de 10 000 $ US, soit 4 400 $ US. Une réparation de 800 $ US à une marche du perron entre dans la limite à elle seule. Le remplacement de tout le toit à 14 000 $ US la même année porte le total des travaux à environ 14 800 $ US, ce qui dépasse la limite; la règle refuge est donc perdue pour l'immeuble. Selon ces faits, le toit est une restauration : il est inscrit à l'actif et amorti sur 27,5 ans, soit environ 509 $ US par année après la première année. La réparation de la marche à 800 $ US, sans lien avec le toit, reste une réparation.

Une année de roulement de locataires

Deux maisons unifamiliales locatives changent de locataires dans la même année. Dans la première, le plancher stratifié d'une chambre coûte 2 300 $ US sur une seule facture. Il est dans la limite par facture; avec le choix de minimis, il est donc déduit. Dans la deuxième, 6 800 $ US de bois franc remplacent les planchers de toute la maison. Ce coût dépasse la limite et vise la plus grande partie des planchers de l'immeuble; il est donc probablement inscrit à l'actif et amorti avec l'immeuble, à moins que les travaux de l'année sur l'immeuble n'entrent dans la limite des petits contribuables. Fractionner la facture en petites factures seulement pour passer sous la limite peut être contesté.

Votre situation est différente?

• Vous avez plusieurs logements locatifs ou une grosse année de rénovations, sans liste des biens ni choix au dossier : les travaux de l'année doivent être triés immeuble par immeuble et facture par facture, et les choix se font seulement dans la déclaration. Les années antérieures peuvent aussi devoir être corrigées. Pour la déclaration, voyez l'aide en fiscalité des particuliers; pour inscrire chaque travail à mesure qu'il est payé, la tenue de livres.
• Les années passées ont toutes été déduites comme des réparations, ou toutes inscrites à l'actif : la solution dépend du nombre de déclarations qui ont suivi ce traitement. Une seule déclaration produite n'est habituellement pas encore une méthode comptable (26 CFR 1.446-1); une déclaration modifiée peut donc suffire. Répété sur plusieurs déclarations, le traitement peut devenir une méthode, et le changer demande alors le consentement de l'IRS, habituellement au moyen du formulaire 3115 plutôt que d'une déclaration modifiée (règles de l'IRS sur les biens corporels). Pour l'amortissement, la Publication 946 place la limite à deux déclarations consécutives ou plus. Voyez l'amortissement oublié, reconstituer un tableau d'amortissement, rattraper les livres d'un immeuble locatif et l'aide en fiscalité des particuliers.
• Les travaux font suite à une tempête, à un incendie, à une inondation ou à une réclamation d'assurance : lorsque le coût de base a été ajusté pour la perte, la réparation des dommages est inscrite à l'actif comme une restauration. La limite spéciale, liée au coût de base rajusté du bien, plafonne seulement les coûts inscrits à l'actif selon cette règle sur les sinistres; le remplacement d'un toit entier reste inscrit à l'actif au-delà de cette limite (règlement). Voyez l'aide en fiscalité des particuliers.
• Le logement n'a pas encore de locataire : voyez les dépenses d'un logement locatif avant le premier locataire.
• Vous habitez une partie de l'immeuble ou utilisez vous-même le logement locatif : seule la part locative d'un coût visant tout l'immeuble compte (Publication 527). Voyez les jours de location à juste valeur et l'usage personnel.
• Les logements locatifs appartiennent à une société de personnes, ou à une LLC imposée comme telle : la société de personnes fait les choix et déclare sur le formulaire 8825; voyez les livres d'une LLC par immeuble locatif.
• Vous êtes propriétaire non-résident, comme un Canadien qui possède un logement locatif aux États-Unis : la déclaration et les règles de production diffèrent. Voyez les propriétaires bailleurs non-résidents et les Canadiens qui possèdent un logement locatif aux États-Unis.
• Vous vendez le logement locatif : voyez la récupération de l'amortissement et l'état de clôture dans les livres.
• L'achat est de l'équipement d'entreprise, et non un logement locatif : voyez déduire l'équipement dès la première année.
• Vous voulez un portrait complet de la fiscalité d'un logement locatif : voyez l'impôt sur un immeuble locatif.