İlk Kiracıdan Önce Kira Giderleri ve Amortisman (ABD)

Henüz kiracısı veya kira günü olmayan kiralık mülkte gider talep edilebilir mi?

Amortisman, mülkün kiraya hazır ve kiraya verilebilir olduğu tarihte başlar. Kiracı şart değildir. Publication 527, kiralık mülkün kiraya verilebilir olduğu andan itibaren yönetimi, korunması veya bakımı için yapılan olağan ve gerekli giderlere izin verir; amortisman da mülk kullanıma alındığında başlar (Publication 946).

Bu tarihten önceki maliyetlere farklı davranılır. Bir binayı edinmenin maliyeti aktifleştirilmelidir: ödediğiniz bedele (maliyet esasınıza) eklenir ve hemen indirilmek yerine amortisman yoluyla geri kazanılır. Bu maliyet, bina kullanıma alınmadan önce yapılan işleri de içerir (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Kiraya vermek için satın aldığınız mülkü listelemeden önce yaptığınız onarım, boya ve zemin işleri bu yüzden genellikle maliyet esasına eklenir, indirilmez. Eski evinizi kiraya veriyorsanız farklı kurallar geçerlidir; aşağıdaki kişisel kullanım bölümüne bakın.

Mülkü hazırlama işleri büyükse, kapanış ile listeleme arasında aylar geçtiyse, satın alma yıl sonuna yakınsa, kiraya verilebilir tarih belirsizse veya verilmiş bir beyannamede listelemeden önceki giderler zaten indirildiyse durum basit değildir. Kapanış belgesini, odaya ve işin türüne göre ayrılmış tarihli faturaları, listeleme tarihini ve ilk kira sözleşmesini toplayın.

“Kiraya hazır ve kiraya verilebilir” ne demektir, kullanıma alınma tarihi nedir?

Bir mülk, kimse kullanmıyor olsa bile kendi özel kullanımı için hazır ve kullanılabilir olduğunda kullanıma alınmış sayılır (Publication 946; Publication 527). Kiralık mülkte bu tarih, birimin tamamlanıp kiraya sunulduğu tarihtir; kiracının sözleşmeyi imzaladığı tarih değil. Publication 527, mülkün kiraya sunulup sunulmadığına ve kiraya verilebilir olup olmadığına bakar; bu yüzden tamamlanmış ama kendi konaklamalarınız için ayrılmış bir birim sayılmaz; bkz. kira günleri ve kişisel kullanım.

Publication 527 bir kontrol listesi değil, örnekler verir:

Publication 527, birim listelenmeden önce tamamlandığında ne olacağını söylemez. Belgelenecek tarih, birimin hem tamamlandığı hem kiraya sunulduğu tarihtir: ilanı istenen kirayla, reklamı ve tarihli fotoğrafları saklayın.

Amortisman ne zaman başlar: satın alırken mi, ilan verirken mi, ilk kiracıyla mı?

Amortisman, kullanıma alınma tarihinde başlar. Kapanışta başlamaz ve ilk kiracıyı beklemez.

Konut kiralık bina 27,5 yıl içinde amortismana tabi tutulur. Ay ortası kuralı, binanın o ayın ortasında kullanıma alındığını kabul eder; bu yüzden ilk yıl o ayın yarısı ile sonraki her tam ay sayılır. Arsa amortismana tabi değildir. Beyaz eşya, halı ve mobilya 5 yıl takvimini kullanır ve her kalem kurulup hazır olduğunda başlar. Yıl içinde kullanıma alınan bu tür mülkün (binalar hariç) maliyet esasının %40 oranından fazlası son üç ayda kullanıma alınırsa, yarım yıl kuralı yerine üç aylık dönem ortası kuralı uygulanır (Publication 527). 19 Ocak 2025'ten sonra edinilen kalemler %100 oranındaki ek amortisman indirimine de hak kazanabilir; bina kazanamaz (Publication 946). Bu indirim, o yıl kullanıma alınan mülk sınıfının tamamı için süresinde verilen beyannameyle birlikte bir beyanla vazgeçmediğiniz sürece uygulanır; süresinde beyanname vermiş olup bunu kaçıran mükellef, uzatmasız son tarihten sonra 6 ay içinde düzeltme beyannamesiyle yine vazgeçebilir (Form 4562 talimatları). Sahip, konut kiralık bina için daha uzun alternatif amortisman sistemini yalnızca binanın kullanıma alındığı ilk yılda seçebilir ve bunu hiçbir zaman geri alamaz (Publication 527).

Amortisman Schedule E'de 18. satıra girer. Form 4562, o yıl ilk kez kullanıma alınan mülk için eklenir (Schedule E talimatları).

Kullanıma alınma tarihinden önce yapılan onarımlar indirilebilir mi?

Kiraya vermek için satın alınan mülkte genellikle hayır. Mülk kullanıma alınmadan önce yapılan işler, aynı iş mülk kiralandıktan sonra onarım sayılsa bile mülkü edinme maliyetinin parçasıdır (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Yönetmeliğin kendi örneği, ofis olarak kullanılmak üzere satın alınan bir binadır; sahibi kullanıma almadan önce basamakları onarmak, zeminleri yenilemek, duvarları sıvamak ve boyamak için ödeme yapmıştır. Bu işler iyileştirme olmasa da bu tutarlar aktifleştirilmiştir (aynı maddenin 10. örneği). Kural ofislerle sınırlı değildir; bu yüzden kullanıma alınmadan önce kiralık bir binada yapılan işler de genellikle aynı şekilde aktifleştirilir. Ait olduğu mülkün maliyet esasına eklenir ve kullanıma alınma tarihinden itibaren amortismana tabi tutulur.

Yönetmelik, malzeme ve sarf malzemelerini ve isteğe bağlı de minimis güvenli limanı istisna eder; bu, sahibin küçük kalemleri indirmesine izin verir: fatura veya kalem başına $2.500 tutarına kadar, yalnızca sahibin kayıtları yılın başında yürürlükte olan tutarlı bir uygulamayla bu tür kalemleri zaten gider yazıyorsa ve süresinde verilen asıl beyannameye eklenen bir beyanla seçildiyse (26 CFR 1.263(a)-1(f); IRS maddi varlık kuralları). Bunlardan birini karşılayan, listelemeden önceki bir faturanın kira gideri sayılıp sayılmayacağı bir hazırlayıcıya sorulacak bir sorudur.

Kullanıma alınma tarihinden sonra onarım veya iyileştirme testi uygulanır. Sahibin mülkü satın aldığında var olan önemli bir kusuru gidermek, sahibin bunu bilip bilmediğine bakılmaksızın, aktifleştirilen bir tür iyileştirme olan betterment'tır (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)). Testleri onarım mı iyileştirme mi rehberi anlatır.

Kiraya verilebilir hale geldikten sonra boş duran mülkte hangi giderleri indirebilirim?

Kiralık mülkün yönetimi, korunması veya bakımı için yapılan olağan ve gerekli giderler, amortisman dahil, mülk kiralama amacıyla elde tutuluyorsa boşken de indirilebilir (Publication 527). Nakit esasındaki sahip, bir gideri genellikle ödediği yılda indirir.

Publication 527, kiraya verilebilir tarihten önceki tutma giderlerinin nasıl işleneceğini söylemez ve başlangıç kuralı bunları engellemez. Section 212, henüz gelir getirmese bile gelir elde etmek için tutulan mülkün yönetimi, korunması veya bakımı için yapılan olağan ve gerekli giderlere izin verir (26 CFR 1.212-1(b)). Kiralamak için tuttuğunuz mülkün sigortası ve faturaları, olgular bu amacı gösteriyorsa kiraya verilebilir hale gelmeden önce de indirilebilir; faiz ve emlak vergisinin kendi indirim kuralları vardır. Başka kurallar sonucu değiştirebilir: kira bir işletmeyse işletme başlangıç gideri kuralları (section 195) uygulanabilir ve section 266 seçimi, inşaat veya iyileştirme işi bitene kadar vergileri ve faizi aktifleştirebilir; bu seçim asıl beyannameyle birlikte verilen bir beyanla yapılır (26 CFR 1.266-1). Publication 551, kapanışta kapanıştan önceki süre için tahsil edilen kaza sigortası primlerinin, kira ve faturaların maliyet esası olmadığını, ancak işletme mülküyle ilgiliyse işletme gideri olarak indirilebileceğini söyler. Bu faturaları tarihli saklayın ve kararı bir hazırlayıcıya bırakın.

Mülk boş dururken kaybettiğim kirayı indirebilir miyim?

Hayır. Publication 527, mülk boşken kaybedilen kira geliri için indirim tanımaz; nakit esasındaki sahip de hiç tahsil etmediği kirayı indiremez, çünkü o hiçbir zaman gelire dahil edilmemiştir.

Boş aylara ait giderler ve amortisman yine de sayılır. Bu yüzden kirasız bir yıl Schedule E'de kira zararı gösterebilir; pasif zarar kuralları bunu sınırlayabilir; bkz. kiralık mülk vergileri.

Geç satın aldım ve kira günüm yoksa Schedule E'ye ne girer?

Yalnızca 31 Aralık'a kadar kiraya verilebilir tarihe ulaşan mülk o yıl için amortisman alır; Publication 527 kira giderlerini de oradan başlatır. 31 Aralık'ta hâlâ hazırlanmakta olan mülkün amortismanı yoktur; satın alma ve hazırlama maliyetleri ilk kira yılı için maliyet esası olarak izlenir ve o yıl ödenen tutma giderleri ayrıca incelenir (yukarıdaki tutma giderlerine bakın).

Kiraya verilebilir olan ama kiralanmamış bir mülk, kira gelirsiz, kiraya verilebilir tarihten itibaren giderleri ve o tarihten itibaren amortismanıyla Schedule E'de gösterilir. 2. satır, emsal bedelle kiralanan günleri ve kişisel kullanım günlerini ister; kiralanmamış ve kimsenin kullanmadığı bir mülkte ikisi de sıfırdır (Schedule E talimatları).

Gelecek yıl için saklayın: kapanış belgesi, tarihe, odaya ve iş türüne göre ayrılmış, her işin bitiş tarihi belirtilmiş faturalar, ilan ve tarihli fotoğraflar, sigorta ve faturaların başlangıç tarihleri ve ilk kira sözleşmesi. Kayıtlar rehberi, makbuz eksik olduğunda kanıtı anlatır.

Kiralık mülk uzun bir yenileme için boş kalırsa amortisman devam eder mi?

Mülkün daha önce kullanıma alınıp alınmadığına bağlıdır.

• Henüz hiç kiraya verilebilir olmadıysa: Amortisman başlamamıştır. Yenileme maliyetleri aktifleştirilir ve kullanıma alınma tarihi, işin bittiği ve birimin kiraya sunulduğu gündür.
• Zaten kullanımdaydıysa, sonra boş kaldıysa: Amortisman genellikle devam eder. Publication 527, geçici olarak boş duran kiralık mülkte amortismana devam etmeyi söyler; örneği, kiracı taşındıktan sonra yapılan onarımlardır.

Publication 527 mülkü kullanımdan çıkaran olayları sayar: satış veya takas, kişisel kullanıma çevirme, terk etme ve yok olma. Yenilemeyi saymaz ve incelenen kaynaklar “geçici”nin ne kadar sürdüğünü tanımlamaz; bu yüzden olgular belirler. Yeniden kiralama planının tarihli kanıtını saklayın.

Zaten kullanımda olan mülkteki işler onarım veya iyileştirme testlerine tabidir. İyileştirme ayrı bir mülk olarak amortismana tabi tutulur ve kendi kullanıma alınma tarihi ile mülkün kullanıma alınma tarihinden hangisi daha geçse oradan başlar (Publication 527).

Satın almadaki kapanış masrafları ve kredi masrafları nereye girer?

Mülkü satın alma ücretleri maliyet esasına girer. Kredi alma ücretleri girmez (Publication 551).

• Maliyet esasına girenler: avukat ücretleri, tapu araştırması, mal sahibi tapu sigortası, tescil ücretleri, harita ölçümleri, devir vergileri, altyapı bağlantılarının kurulum bedelleri ve satıcının borçlu olup sizin ödemeyi kabul ettiğiniz tutarlar, örneğin geriye dönük vergiler.
• Maliyet esasına girmeyenler: puanlar (points), kredi tahsis ücretleri, ipotek sigortası primleri, kredi raporu ve borç verenin istediği ekspertiz. Bunlar kredi alma maliyetleridir ve genellikle kredi süresi boyunca indirilir.

Kapanış belgesi rehberi, peşin ödenen sigorta, kapanış öncesi tahsilatlar ve emanet hesabı (escrow) mevduatları ile arsa ve binanın ayrılması dahil her satırı anlatır.

Mülkü kendim de kullanıyorsam veya hem satış hem kira için listelendiyse ne olur?

Eski bir ev, kiralık kullanıma geçtiği tarihte, yani sahibi taşındığında değil kiraya verilebilir olduğunda kiralık mülk olur. Vergiler ve sigorta gibi yıllık giderler kişisel ve kiralık dönemler arasında bölünür, amortisman bu tarihi kullanıma alınma tarihi sayar ve amortisman maliyet esası, o tarihteki gerçeğe uygun piyasa değeri ile düzeltilmiş maliyet esasından düşük olandır (Publication 527). 1 Haziran'da kiralık kullanıma geçen bir ev, yıllık vergi ve sigortanın on ikide yedisini kira gideri olarak alır; faturalar gibi aylık giderler Haziran'dan itibaren sayılır. Yılın kişisel bölümüne ait sigorta ve amortisman indirilemez; o bölüme ait ipotek faizi ve emlak vergisi, kalemli indirim yaparsanız Schedule A'ya girebilir.

Düzeltilmiş maliyet esası, kalıcı eklemeleri ve iyileştirmeleri içerir. Hâlâ eviniz iken ödenen onarımlar kişisel maliyettir, kira gideri değildir. İncelenen kaynaklar, taşınma ile listeleme arasında yapılan onarımların nasıl işleneceğini söylemez; bunları tarihli saklayın ve bir hazırlayıcıya sorun.

Sahibinin de kullandığı bir birim giderlerini kullanım gününe göre böler ve konut sayılıyorsa indirimleri sınırlanabilir; gün sayımlarını kira günleri ve kişisel kullanım rehberi anlatır.

Satış için listelenen mülk, kira indirimlerini yalnızca hâlâ kiraya sunulup kiraya verilebilir durumdaysa korur. Aksi halde giderleri indirilebilir kira gideri değildir (Publication 527).

Örnek

Tüm rakamlar ABD dolarıdır ve açıklayıcıdır.

Mart'ta alındı, Haziran'da listelendi

Bir sahip, kiralamak için 10 Mart'ta bir ev satın alır, orada hiç oturmaz ve listelemeden önce zemin ve onarımlara US$20.000 harcar. Fiyatın ve kapanış ücretlerinin binaya düşen payı US$145.000'dır. Birim 15 Haziran'da hazır ve listelenmiştir; ilk kiracı 1 Eylül'de başlar.

• Kullanıma alınma: 15 Haziran. 1 Eylül tarihli kira sözleşmesi bunu değiştirmez.
• Maliyet esası: US$145.000 artı US$20.000'lık iş, US$165.000 eder. İş, cari yıl indirimi değildir.
• Amortisman: 27,5 yılda tam yıl US$6.000'dır. Ay ortası uygulaması ilk yıla altı buçuk ay verir, yani US$3.250. Bu hesap tüm maliyeti bina maliyeti sayar; halılar ve beyaz eşya 5 yıllık mülktür ve ek indirime hak kazanabilir, bu yüzden bir hazırlayıcı bunları ayırmalıdır.
• Cari giderler: 15 Haziran'dan itibaren sigorta ve faturalar indirilebilir; öncekiler ayrıca incelenir.

12 Aralık'ta alındı, 31 Aralık'ta hâlâ yenileniyor

Birim yıl sonunda kiraya verilebilir olmadığı için o yıl amortisman yoktur. O yıl ödenen tutma giderleri, Schedule E'ye ne yazılacağına karar verilmeden önce ayrıca incelenir. Fiyat, kapanış ücretleri ve yenileme faturaları maliyet esası olarak izlenir. Birim gelecek yıl 3 Mart'ta bitip listelenirse amortisman, yenileme dahil tam maliyet esası üzerinden Mart'ta başlar.

Kondo 1 Ekim'de listelendi, yıl sonuna kadar kiracı yok

Sahibinin kiralamak için aldığı ve hiç kullanmadığı bir kondo, 1 Ekim'de emsal kirayla listelenir ve 31 Aralık'a kadar kiralanmaz. Ekim–Aralık için US$600 sigorta ve US$900 site aidatı indirilebilir; amortisman Ekim'de başlar. Sahibinin almayı umduğu kira indirilemez. Schedule E kira göstermez; zarar, US$1.500 ile Ekim–Aralık amortismanının toplamına eşittir ve pasif zarar kuralları bunu sınırlayabilir.

Sizin için farklı mı?

• Mülkü hazırlama işleri büyükse, kapanış ile listeleme arasında aylar geçtiyse, tarihler belirsizse veya verilmiş bir beyannamede listelemeden önceki giderler indirildiyse ya da amortismana erken başlandıysa: kullanıma alınma tarihi hangi faturaların maliyet esasına gireceğini ve amortismanın ne zaman başlayacağını belirler; Publication 527 bundan önce ödenen faiz, emlak vergisi, sigorta ve faturaların nasıl işleneceğini kesinleştirmez. Publication 946, kullanıma alınma tarihindeki değişikliğin muhasebe yöntemi değişikliği olmadığını ve asıl beyannamenin verilmesinden 3 yıl sonra veya verginin ödenmesinden 2 yıl sonra, hangisi daha sonraysa içinde verilen düzeltme beyannamesiyle yapıldığını söyler. Verilmiş bir beyannamede indirilen maliyetleri aktifleştirmek bunun yerine muhasebe yöntemi değişikliği olabilir; bu, olgulara ve kaç beyannamenin bu uygulamayı kullandığına bağlıdır (Publication 946). Tarihi, faturaları ve hangi yolun geçerli olduğunu bir hazırlayıcıyla netleştirin: bireysel vergi desteği.
• Amortisman hiç ayrılmadıysa: bkz. kiralık mülkte ayrılmayan amortisman.
• Onarımları iyileştirmelerden ayırmanız gerekiyorsa: bkz. kiralık mülkte onarım mı iyileştirme mi.
• Birkaç mülkünüz varsa: bkz. kiralık mülk için hesap planı kurma.
• Henüz rezervasyonu olmayan kısa süreli bir kiralamaysa: bkz. Airbnb: Schedule C mi Schedule E mi.
• Mülkte kendiniz de kalıyorsanız: bkz. kira günleri ve kişisel kullanım.
• İlk yıl zararı diğer gelirden mahsup edilebilecekse: pasif zarar sınırları için bkz. kiralık mülk vergileri.
• ABD dışında yaşıyorsanız veya ABD vatandaşı ya da mukimi değilseniz: formlar ve stopaj farklıdır; bkz. mukim olmayan kiralık mülk sahipleri veya Kanada'da yaşıyorsanız ABD'de kiralık mülkü olan Kanadalılar.
• Kiralık mülk bir LLC içindeyse veya başkalarıyla ortak sahipliyse: bkz. LLC içindeki kiralık mülk ve ortak sahipli kira: Schedule E mi ortaklık beyannamesi mi.