यह किसके लिए है
- वे मकान मालिक जो तय कर रहे हैं कि वॉटर हीटर, छत या फ़र्श का खर्च कटेगा या उसका मूल्यह्रास होगा
- सीधे या साझेदारी के ज़रिए आवासीय किराये की इमारतों के स्वामी
यहाँ शामिल नहीं
- किराये की आय, कटौतियाँ और मूल्यह्रास की सामान्य जानकारी
- पहले किरायेदार से पहले का खर्च, और किराये की संपत्ति की बिक्री
- व्यावसायिक उपकरण, गाड़ियाँ और धारा 179
- राज्य के कर नियम
क्या किराये की संपत्ति में वॉटर हीटर, छत या फ़र्श बदलना कटने वाली मरम्मत है, या लागत में जोड़ा जाने वाला सुधार?
Publication 527 में अमेरिका के IRS ने वॉटर हीटर, नई छत, फ़र्श और दीवार से दीवार तक कालीन को सुधार बताया है। सुधार की लागत संपत्ति की लागत में जोड़ी जाती है और कई सालों में मूल्यह्रास के रूप में कटती है। जो काम संपत्ति को सिर्फ़ सामान्य कुशल हालत में चालू रखे, वह मरम्मत है और भुगतान के साल में कट जाती है (Schedule E के निर्देश)। सुरक्षित दायरे (safe harbor) का चुनाव करने पर सुधार भी इसी साल कट सकता है।
| काम | शुरुआती स्थिति | क्या बदल सकता है |
|---|---|---|
| वॉटर हीटर बदला | सुधार, Publication 527 की सूची में शामिल | $2,500 के भीतर का चालान; पूरी यूनिट की जगह घिसा हुआ पुर्ज़ा बदला गया |
| छत की पैचिंग | मरम्मत | अगर पैचिंग छत बदलने के काम का हिस्सा है, तो वह छत के साथ लागत में जोड़ी जाती है |
| पूरी छत बदली | आम तौर पर सुधार: पुनर्स्थापन (restoration) | सिर्फ़ घिसी हुई ऊपरी परत बदलना पुनर्स्थापन नहीं भी हो सकता है; सुरक्षित दायरे का चुनाव, अगर उस साल का इमारत का कुल काम उसमें समाता हो |
| फ़र्श या कालीन बदला | सुधार, Publication 527 की सूची में शामिल | फ़र्श का छोटा हिस्सा बदलना पुनर्स्थापन नहीं है; de minimis सीमा के भीतर का चालान; सुरक्षित दायरे का चुनाव |
सवाल इसी क्रम में पूछें। क्या यह मरम्मत है, जैसे घिसा पुर्ज़ा या पैचिंग? अगर यह सुधार जैसा दिखता है, तो क्या चालान $2,500 के भीतर है, क्या इमारत पर उस साल का काम छोटे करदाता की सीमा में है, या क्या यह नियमित रखरखाव है? अगर इनमें से कुछ नहीं बैठता, तो उसका मूल्यह्रास होगा।
जब मामला सीधा न हो। एक साल में एक इमारत पर कई काम, एक काम का कई चालानों में बँटना, नवीनीकरण में मरम्मत का मिल जाना, तूफ़ान, आग या बाढ़ के बाद का काम, कई इमारतें या साझेदारी, या पिछले सालों में न संपत्ति सूची हो न चुनाव दाखिल हो। de minimis और छोटे करदाता के सुरक्षित दायरे रिटर्न में किए जाने वाले चुनाव हैं, इसलिए इन्हें रिटर्न दाखिल करने से पहले, विस्तार समेत, तय करना होता है।
क्या जुटाएँ। मदवार चालान (पुर्ज़े, मज़दूरी, इंस्टॉलेशन); हर मद कब इस्तेमाल के लिए तैयार हुई उसकी तारीख़; क्या बदला गया और कितना, इसकी फ़ोटो और नोट्स; ज़मीन के बिना इमारत का खरीद या दूसरा आधार रिकॉर्ड, पहले लागत में जोड़े गए सुधारों के साथ; पिछले सालों के मूल्यह्रास के शेड्यूल।
IRS मरम्मत और सुधार में फ़र्क कैसे करता है?
कोई खर्च सुधार तब है जब वह उन्नयन (betterment), पुनर्स्थापन (restoration) या अनुकूलन (adaptation) हो (विनियम); संपत्ति को चालू हालत में रखने वाला बाकी काम मरम्मत है। इमारत के लिए यह परीक्षण इमारत के ढाँचे और हर इमारत प्रणाली पर अलग से लगता है: प्लंबिंग, बिजली, हीटिंग और कूलिंग, लिफ़्ट, एस्केलेटर, अग्नि सुरक्षा और अलार्म, गैस वितरण और सुरक्षा (IRS के मूर्त संपत्ति नियम)।
| परीक्षण | काम | किराये की संपत्ति का उदाहरण |
|---|---|---|
| उन्नयन (betterment) | खरीद से पहले की किसी बड़ी खराबी या दोष को ठीक करता है, बड़ा इज़ाफ़ा करता है जैसे विस्तार, या संपत्ति की मज़बूती, गुणवत्ता, कार्यक्षमता या उत्पादन को काफ़ी बढ़ाने वाला माना जाता है | नया बाथरूम जोड़ना |
| पुनर्स्थापन (restoration) | किसी प्रमुख हिस्से या ढाँचे के बड़े भाग को बदलता है; नुकसान के लिए आधार में ज़रूरी समायोजन के बाद क्षति की मरम्मत करता है (एक विशेष सीमा के भीतर); श्रेणी की आयु पूरी होने के बाद संपत्ति को नए जैसा बनाता है; खराब पड़ी संपत्ति को फिर चालू करता है | पूरी छत बदलना |
| अनुकूलन (adaptation) | संपत्ति को ऐसे उपयोग के लिए बदलता है जो आपके किराये पर देना शुरू करते समय के उपयोग से मेल नहीं खाता | किराये के मकान को व्यावसायिक जगह बनाना |
विनियमों ने "काफ़ी" (material) को परिभाषित नहीं किया है; IRS कहता है कि अपने तथ्यों पर उचित विवेक से फ़ैसला करें (IRS के मूर्त संपत्ति नियम)।
क्या वॉटर हीटर बदलना मरम्मत है या सुधार?
Publication 527 वॉटर हीटर को सुधार बताती है, इसलिए पूरी यूनिट बदलने पर खर्च शुरू में लागत में जोड़ा जाता है। घिसे पुर्ज़े की जगह वैसा ही पुर्ज़ा लगाना आम तौर पर मरम्मत जैसा काम है। विनियम पाइप, नाली, वाल्व, सिंक, बाथटब और शौचालय को प्लंबिंग प्रणाली के उदाहरण बताता है और वॉटर हीटर का ज़िक्र नहीं करता, इसलिए Publication 527 की सूची ही IRS का प्रकाशित शुरुआती आधार है।
खर्च फिर भी कट सकता है या नहीं, यह नीचे दिए सुरक्षित दायरों पर, या इमारत प्रणाली का प्रमुख हिस्सा बदलने के विनियम-परीक्षण पर निर्भर है। उस परीक्षण में वॉटर हीटर का कोई उदाहरण नहीं है: तीन में से एक फ़र्नेस बदलना पुनर्स्थापन नहीं था, लेकिन पूरी इमारत को ठंडा करने वाला अकेला चिलर बदलना पुनर्स्थापन था (विनियम)।
नई छत या छत की पैचिंग मरम्मत है या सुधार?
छत के छोटे हिस्से की पैचिंग मरम्मत है। Publication 946 कहती है कि छत पूरी बदलने पर नई छत सुधार है, यानी इमारत का पुनर्स्थापन, और उसका मूल्यह्रास होता है। विनियम पूरी छत को इमारत का प्रमुख हिस्सा और ढाँचे का बड़ा भाग, दोनों मानता है; उसके उदाहरण में डेकिंग, इन्सुलेशन और कोटिंग बदली गई थीं।
विनियम के उदाहरण व्यावसायिक इमारतों के हैं। घिसी हुई वॉटरप्रूफ़ झिल्ली को वैसी ही झिल्ली से बदलना पुनर्स्थापन नहीं था, और एक दूसरे उदाहरण में रिसाव रोकने के लिए घिसे शिंगल बदलने को भी यही माना गया है। ढलान वाली घर की छत किसी भी तरफ़ जा सकती है, यह इस पर निर्भर है कि कितना हिस्सा और क्यों बदला गया।
क्या नया फ़र्श सुधार है, और अगर मैं सिर्फ़ खराब हिस्सा बदलूँ तो?
Publication 527 फ़र्श और दीवार से दीवार तक कालीन को सुधार बताती है। विनियम के तहत इमारत के सारे फ़र्श मिलकर एक प्रमुख हिस्सा हैं, और उनका सिर्फ़ छोटा भाग बदलना पुनर्स्थापन नहीं है। उसके होटल के उदाहरणों में लॉबी का नया फ़र्श (इमारत के क्षेत्रफल का दसवें हिस्से से कम) पुनर्स्थापन नहीं था, जबकि सभी सार्वजनिक जगहों का नया फ़र्श (लगभग दो-पाँचवाँ हिस्सा) पुनर्स्थापन था। विनियम कोई प्रतिशत तय नहीं करता। किराये की संपत्ति में कालीन 5 साल की मद है, इमारत का ढाँचागत हिस्सा नहीं (Publication 527), इसलिए यह फ़र्श-परीक्षण लकड़ी, टाइल और दूसरे स्थायी फ़र्श पर सबसे ठीक बैठता है।
उन्नयन की जाँच घिसावट या क्षति से पहले की हालत से होती है, इसलिए पुराने फ़र्श जैसा फ़र्श लगाना ग्रेड ऊँचा करने की तुलना में कम उन्नयन माना जाता है। सामग्री से मूल्यह्रास की श्रेणी बदल जाती है, जिसकी बात नीचे है।
कौन सा सुरक्षित दायरा लगता है: चालान के हिसाब से, इमारत के हिसाब से या बार-बार होने के हिसाब से?
तीन सुरक्षित दायरे ऐसे काम पर कटौती दे सकते हैं जो वरना लागत में जोड़ा जाता। इन्हें एक ही साल में साथ लिया जा सकता है, और de minimis तथा नियमित रखरखाव के दायरे में आने वाली राशियाँ भी छोटे करदाता के सुरक्षित दायरे में इमारत के कुल खर्च में गिनी जाती हैं (विनियम)।
| सुरक्षित दायरा | किस पर देखा जाता है | सीमा | चुनाव |
|---|---|---|---|
| De minimis | हर चालान या मद | $2,500, अगर लागू वित्तीय विवरण नहीं है | हर साल, रिटर्न के साथ विवरण देकर |
| छोटे करदाता का दायरा | साल में एक इमारत पर हुआ सारा काम | इमारत के बिना समायोजित आधार का 2% या $10,000, जो कम हो | हर साल, रिटर्न के साथ विवरण देकर |
| नियमित रखरखाव | बार-बार होने वाला काम | कोई नहीं | कोई नहीं |
क्या मैं de minimis सुरक्षित दायरे के तहत इसे काट सकता हूँ?
$2,500 के भीतर का चालान या मद लागत में जोड़ने की जगह काटा जा सकता है, अगर मकान मालिक सालाना चुनाव करे और बही-खातों में भी वह राशि खर्च के रूप में दर्ज करे। यह सीमा उस मकान मालिक के लिए है जिसके पास लागू वित्तीय विवरण नहीं है, जैसे ऑडिट किए गए वित्तीय विवरण (विनियम; सीमा बढ़ाने वाला IRS नोटिस)।
- हर चालान या मद पर। एक ही चालान में डिलीवरी और इंस्टॉलेशन की रकम लागत में गिनी जाती है।
- चुनाव और बही-खाते। समय पर दाखिल मूल रिटर्न के साथ, विस्तार समेत, लगाया गया सालाना विवरण उस साल की सभी पात्र राशियों पर लागू होता है और वापस नहीं लिया जा सकता; साझेदारी यह अपने लिए करती है। साल की शुरुआत से चली आ रही एक सुसंगत नीति के तहत राशि को बही-खातों में भी खर्च के रूप में दर्ज करना ज़रूरी है (IRS FAQ)। विवरण के शब्द और चुनाव छूट जाने पर क्या करें, यह छोटी खरीदों को खर्च करें या लागत में जोड़ें में है।
- सीमा से ऊपर। चालान मरम्मत-या-सुधार की जाँच से गुज़रता है; वह अपने आप लागत में नहीं जुड़ जाता।
- चालान बाँटना। सीमा से नीचे रहने के लिए ऐसे चालान बनाना, जिनमें एक इकाई के रूप में खरीदी जाने वाली चीज़ टुकड़ों में बँटे, एक दुरुपयोग-रोधी नियम के दायरे में आता है।
छोटे करदाता का सुरक्षित दायरा क्या है, और काम ज़्यादा होने पर साल के लिए यह कब छिन जाता है?
यह सुरक्षित दायरा मकान मालिक को एक साल में एक इमारत पर हुई सारी मरम्मत, रखरखाव और सुधार की कटौती देता है, बशर्ते साल का कुल खर्च इमारत के बिना समायोजित आधार के 2% या $10,000 में से कम राशि के भीतर रहे। कुल खर्च इससे ऊपर जाए तो उस इमारत के लिए पूरे साल का दायरा चला जाता है, सिर्फ़ ऊपर की रकम पर नहीं (विनियम)।
- प्राप्तियाँ। पिछले तीन सालों की औसत वार्षिक सकल प्राप्तियाँ $10 मिलियन या उससे कम। किराया सकल प्राप्तियों में गिना जाता है।
- इमारत का आकार। बिना समायोजित आधार $1 मिलियन या उससे कम: यानी मूल्यह्रास को छोड़कर, ज़मीन के बिना इमारत का कर-आधार। यह आम तौर पर लागत और पहले लागत में जोड़े गए सुधार होते हैं, लेकिन उपहार या विरासत में मिली संपत्ति का शुरुआती आधार अलग होता है (विनियम)। ज़मीन और इमारत के बँटवारे के लिए बही-खातों में क्लोज़िंग स्टेटमेंट देखें।
- सब कुछ गिना जाता है। मरम्मत, रखरखाव और सुधार, जिनमें de minimis या नियमित रखरखाव के नियमों में आने वाली राशियाँ भी हैं। हर इमारत की जाँच अलग से होती है।
- चुनाव। समय पर दाखिल मूल रिटर्न के साथ लगाया गया विवरण, जिसका शीर्षक "Section 1.263(a)-3(h) Safe Harbor Election for Small Taxpayers" हो, और जिसमें नाम, पता, करदाता पहचान और हर इमारत का विवरण हो। इसे वापस नहीं लिया जा सकता। साझेदारी यह अपने लिए करती है। छूटे हुए चुनाव पर देर से राहत बहुत सीमित है, जिसके लिए विनियम IRS के विस्तार नियमों की ओर भेजता है, इसलिए चुनाव रिटर्न के साथ ही करें।
नियमित रखरखाव क्या है, और क्या नियमित माना जाता है?
नियमित रखरखाव वह बार-बार होने वाला काम है जो इमारत या उसकी किसी प्रणाली को सामान्य कुशल हालत में रखता है, और जिसके बारे में मालिक ने इमारत या प्रणाली को इस्तेमाल में लाते समय उचित रूप से माना था कि वह 10 वर्ष में एक से ज़्यादा बार करना पड़ेगा। इसके लिए चुनाव ज़रूरी नहीं है और इसमें उन्नयन शामिल नहीं हैं (विनियम; IRS के मूर्त संपत्ति नियम)।
निरीक्षण, सफ़ाई, जाँच और घिसे पुर्ज़ों की जगह वैसे ही पुर्ज़े लगाना इसमें आ सकता है। विनियम के उदाहरणों में हर चार साल में बदलने की उम्मीद वाली हैंडरेल इसमें आईं; 18 से 20 साल चलने की उम्मीद वाली सीढ़ियाँ नहीं आईं। पूरी छत या वॉटर हीटर का एक बार का बदलाव इस परीक्षण पर शायद ही खरा उतरता है। पिछले मालिक के उपयोग के कारण ज़रूरी हुआ काम, या उपेक्षित संपत्ति को फिर ठीक करना, नियमित रखरखाव नहीं है।
अगर बड़े नवीनीकरण के दौरान मरम्मत हो, तो क्या उसे भी लागत में जोड़ना होगा?
हाँ, जब मरम्मत सीधे सुधार को फ़ायदा पहुँचाती हो या उसी की वजह से हुई हो; और नहीं, जब मरम्मत असंबंधित हो, चाहे वह उसी समय हुई हो (विनियम)। जिस छत के हिस्से को बदला जा रहा है उस पर पैच लगाना छत के काम का हिस्सा है। उसी हफ़्ते दूसरे कमरे में रिसता नल ठीक कराना नहीं है। मदवार चालान होने पर, काम असंबंधित होने की स्थिति में हर खर्च को उसकी जगह रखा जा सकता है।
अगर मैं लागत में जोड़ूँ, तो मूल्यह्रास कैसे होगा और कब से शुरू होगा?
लागत में जोड़ा गया सुधार अपनी अलग संपत्ति के रूप में उस संपत्ति की मूल्यह्रास अवधि (recovery period) पर घटता है जिसे वह सुधारता है (Publication 527)। तालिका में General Depreciation System की आम अवधियाँ हैं। Alternative Depreciation System में अवधियाँ लंबी हैं, और यह उस आवासीय अचल संपत्ति के लिए ज़रूरी है जो ऐसे अचल संपत्ति व्यापार या व्यवसाय के पास है जिसने व्यावसायिक ब्याज की सीमा से बाहर रहने का चुनाव किया हो (Publication 946); तब शेड्यूल को उसी चुनाव के हिसाब से चलना होगा।
| संपत्ति | मूल्यह्रास अवधि |
|---|---|
| आवासीय किराये की इमारत, और उसके सुधार जैसे नई छत, टाइल या लकड़ी का फ़र्श | 27.5 वर्ष, सीधी रेखा पद्धति, मध्य-माह परिपाटी |
| आवासीय किराये में इस्तेमाल होने वाले कालीन, उपकरण और फ़र्नीचर | 5 वर्ष |
| लैमिनेट फ़र्श, वॉटर हीटर | प्रकाशनों में नाम से नहीं दिया गया; श्रेणी की पुष्टि करें |
फ़र्श और टाइल जैसे स्थायी आवरण इमारत के ढाँचागत हिस्से हैं (Publication 946)। Publication 527 वॉटर हीटर को प्लंबिंग के तहत गिनती है और फ़र्नेस तथा पानी के पाइप को इमारत के साथ रखती है, पर वह स्टोव और रेफ़्रिजरेटर को 5 साल के उपकरण भी बताती है और यह नहीं कहती कि वॉटर हीटर किस श्रेणी में आता है। श्रेणी से मूल्यह्रास अवधि तय होती है, इसलिए पहला साल दाखिल करने से पहले इसे तय कर लेना चाहिए।
- शुरुआत। मूल्यह्रास सुधार के इस्तेमाल में लाए जाने की तारीख़ और इमारत के इस्तेमाल में लाए जाने की तारीख़ में से जो बाद की हो, उससे शुरू होता है। संपत्ति तब इस्तेमाल में लाई गई मानी जाती है जब वह तैयार और उपलब्ध हो, चाहे इस्तेमाल न हुई हो। इमारत के सुधार के लिए पहले साल में सिर्फ़ इस्तेमाल वाले महीने गिने जाते हैं।
- विशेष भत्ता। कालीन और उपकरण जैसी 5 साल की मदों पर पहले साल में 100% बोनस मूल्यह्रास मिल सकता है, जिसे Form 4562 विशेष मूल्यह्रास भत्ता कहता है, अगर वे Form 4562 के निर्देश में दी गई अधिग्रहण और इस्तेमाल में लाने की तारीख़ों की शर्तें पूरी करती हैं, और जब तक मालिक उस श्रेणी के लिए बाहर रहने का चुनाव न करे। पात्र संपत्ति की मूल्यह्रास अवधि 20 साल या उससे कम होती है, इसलिए आवासीय किराये की इमारत के सुधार इसके पात्र नहीं हैं। नियमों के लिए पहले ही साल में उपकरण का खर्च काटना देखें।
- पुराना हिस्सा। इमारत के आधार में शामिल मूल छत या फ़र्श बदलने के बाद भी तब तक घटता रहता है जब तक मालिक आंशिक निपटान का चुनाव न करे: पुराना हिस्सा जिस साल निपटाया गया, उस साल का हानि-विवरण समय पर दाखिल मूल रिटर्न में, विस्तार समेत, दें, चाहे नया हिस्सा बाद में लगे। इसे सिर्फ़ IRS की सहमति से वापस लिया जा सकता है। हानि लेने से बदली हुई चीज़ भी लागत में जोड़ा गया पुनर्स्थापन बन जाती है। पूरी तरह हटाया गया और अलग से लागत में जोड़ा गया पहले का सुधार चुनाव के बिना भी घटना बंद कर देता है, और क्षति से हुए निपटान का अपना नियम है (विनियम)।
रिटर्न में मरम्मत और मूल्यह्रास कहाँ जाते हैं, और मुझे क्या रखना चाहिए?
Schedule E पर मरम्मत लाइन 14 पर और मूल्यह्रास लाइन 18 पर जाता है। साल में इस्तेमाल में लाई गई संपत्ति पर मूल्यह्रास लेने पर Form 4562 साथ लगता है (Schedule E के निर्देश)। De minimis मदें लाइन 19 पर जाती हैं (Publication 527)। साझेदारी किराये की अचल संपत्ति Form 8825 पर दिखाती है, जिसमें मूल्यह्रास लाइन 14 पर होता है (Form 8825 के निर्देश)। सुरक्षित दायरे के चुनाव रिटर्न के साथ लगे विवरण हैं, किसी फ़ॉर्म के खाने नहीं।
Publication 527 कहती है कि मरम्मत और सुधार अलग करें और सही रिकॉर्ड रखें, क्योंकि सुधार की लागत मूल्यह्रास लेने और बिक्री, दोनों में चाहिए। शुरू में बताई गई चीज़ें, एक संपत्ति सूची (लागत, तारीख़, श्रेणी) और हर चुनाव-विवरण की प्रति रखें। चालान के बिना नकद मरम्मत के लिए किराये की संपत्ति के रिकॉर्ड और रसीदें देखें।
उदाहरण
ये उदाहरण संघीय नियमों और अमेरिकी डॉलर पर आधारित हैं। आँकड़े समझाने के लिए हैं। किसी मकान मालिक के पास लागू वित्तीय विवरण नहीं है। हर de minimis कटौती मानती है कि समय पर चुनाव हुआ और साल के पहले दिन से US$2,500 से कम की खरीद को खर्च करने की नीति थी, जिसका बही-खातों में पालन हुआ। औसत सकल प्राप्तियाँ छोटे करदाता की सीमा से बहुत नीचे हैं।
Ohio की किराये की संपत्ति में वॉटर हीटर
एक मकान मालिक वॉटर हीटर बदलने पर US$1,150 देता है। उस साल का de minimis चुनाव किया गया है और राशि बही-खातों में खर्च दर्ज है, इसलिए इन तथ्यों पर लागत कट जाती है। दूसरा मकान मालिक इसी काम पर US$3,400 देता है, बिना चुनाव और बिना किसी दूसरे सुरक्षित दायरे के। Publication 527 की सूची के हिसाब से लागत सुधार है और उसका मूल्यह्रास होता है।
डुप्लेक्स की छत
एक डुप्लेक्स का इमारत-आधार US$220,000 है। छोटे करदाता की सीमा 2% (US$4,400) और US$10,000 में से कम है, यानी US$4,400। बरामदे की सीढ़ी की US$800 की मरम्मत अकेले सीमा में आती है। उसी साल पूरी छत के US$14,000 के बदलाव से कुल काम लगभग US$14,800 हो जाता है, जो सीमा से ऊपर है, इसलिए इमारत के लिए सुरक्षित दायरा चला जाता है। इन तथ्यों पर छत पुनर्स्थापन है: लागत में जुड़ती है और 27.5 साल में घटती है, पहले साल के बाद लगभग US$509 सालाना। छत से असंबंधित सीढ़ी की US$800 की मरम्मत फिर भी मरम्मत ही रहती है।
किरायेदार बदलने का साल
दो अलग-अलग मकानों के किरायेदार एक साल में बदलते हैं। पहले मकान में एक शयनकक्ष का लैमिनेट एक चालान में US$2,300 का है। यह प्रति-चालान सीमा के भीतर है, इसलिए de minimis चुनाव के साथ कट जाता है। दूसरे मकान में पूरे घर के फ़र्श बदलने पर US$6,800 की लकड़ी लगी। यह सीमा से ऊपर है और इमारत के ज़्यादातर फ़र्श को कवर करता है, इसलिए इसे लागत में जोड़ने और इमारत के साथ मूल्यह्रास करने की संभावना ज़्यादा है, जब तक इमारत का उस साल का काम छोटे करदाता की सीमा में न बैठे। सीमा से नीचे रहने के लिए इसे सिर्फ़ छोटे चालानों में बाँटने को चुनौती दी जा सकती है।
आपके लिए अलग है?
- कई किराये की संपत्तियाँ या नवीनीकरण का बड़ा साल, और न संपत्ति सूची है न चुनाव दाखिल है: साल के काम को इमारत-दर-इमारत और चालान-दर-चालान छाँटना होगा, और चुनाव सिर्फ़ रिटर्न में होते हैं। पिछले सालों को भी सुधारना पड़ सकता है। रिटर्न के लिए व्यक्तिगत कर सहायता देखें; हर काम को भुगतान के समय दर्ज करने के लिए बहीखाता।
- पिछले सालों में सब कुछ मरम्मत के रूप में काटा गया, या सब कुछ लागत में जोड़ा गया: समाधान इस पर निर्भर है कि कितने रिटर्न में यही तरीक़ा अपनाया गया। एक दाखिल रिटर्न आम तौर पर अभी लेखा पद्धति नहीं होता (26 CFR 1.446-1), इसलिए संशोधन से ठीक हो सकता है। कई रिटर्न में दोहराने पर यह पद्धति बन सकती है, और तब बदलाव के लिए IRS की सहमति चाहिए, जो आम तौर पर संशोधित रिटर्न से नहीं, Form 3115 से मिलती है (IRS के मूर्त संपत्ति नियम)। मूल्यह्रास के लिए Publication 946 रेखा दो या ज़्यादा लगातार रिटर्न पर खींचती है। देखें किराये की संपत्ति पर छूटा मूल्यह्रास, मूल्यह्रास शेड्यूल दोबारा बनाना, किराये की संपत्ति के बही-खाते पूरे करना और व्यक्तिगत कर सहायता।
- काम तूफ़ान, आग, बाढ़ या बीमा दावे के बाद हुआ: जब नुकसान के लिए आधार समायोजित किया गया हो, तो क्षति की मरम्मत पुनर्स्थापन के रूप में लागत में जोड़ी जाती है। संपत्ति के समायोजित आधार से जुड़ी विशेष सीमा सिर्फ़ उन लागतों पर लगती है जो उस क्षति-नियम के तहत लागत में जोड़ी जाती हैं; पूरी छत बदलना उस सीमा से ऊपर भी लागत में जुड़ा ही रहता है (विनियम)। देखें व्यक्तिगत कर सहायता।
- किराये की संपत्ति में अभी कोई किरायेदार नहीं है: देखें पहले किरायेदार से पहले के किराये के खर्च।
- आप इमारत के एक हिस्से में रहते हैं या किराये की संपत्ति खुद इस्तेमाल करते हैं: पूरी इमारत की लागत में से सिर्फ़ किराये वाला हिस्सा गिना जाता है (Publication 527)। देखें उचित किराये के दिन और निजी उपयोग।
- किराये की संपत्तियाँ साझेदारी में हैं, या साझेदारी के रूप में कर वाली LLC में: चुनाव साझेदारी करती है और Form 8825 पर रिपोर्ट करती है; देखें हर किराये की संपत्ति के लिए LLC के बही-खाते।
- आप अनिवासी स्वामी हैं, जैसे अमेरिका में किराये की संपत्ति वाला कोई कनाडाई: रिटर्न और उसके दाखिल करने के नियम अलग हैं। देखें अनिवासी मकान मालिक और अमेरिका में किराये की संपत्ति वाले कनाडाई।
- आप किराये की संपत्ति बेच रहे हैं: देखें मूल्यह्रास की वसूली और बही-खातों में क्लोज़िंग स्टेटमेंट।
- खरीदी गई चीज़ व्यावसायिक उपकरण है, किराये की संपत्ति नहीं: देखें पहले ही साल में उपकरण का खर्च काटना।
- आप किराये की संपत्ति की पूरी तस्वीर चाहते हैं: देखें किराये की संपत्ति पर कर।
इस पृष्ठ के आँकड़े
| आँकड़ा | मान | स्रोत |
|---|---|---|
| लागू वित्तीय विवरण न होने पर अल्प-राशि सेफ़ हार्बर की सीमा प्रति चालान या मद; समय पर दाखिल मूल रिटर्न पर, विस्तार सहित, बयान देकर वार्षिक election; राशियाँ आपकी बहियों में खर्च के रूप में भी दर्ज होनी चाहिए | $2,500 | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम जाँचा गया |
| इमारत के आधार के हिस्से के रूप में छोटे करदाता safe harbor की सीमा इमारत पर सालाना मरम्मत, रखरखाव, सुधार और ऐसी ही लागतें असमायोजित आधार के इस हिस्से या US$10,000 में से जो कम हो, उससे अधिक नहीं हो सकतीं | 2% | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम जाँचा गया |
| छोटे करदाता safe harbor की डॉलर सीमा इमारत पर सालाना मरम्मत, रखरखाव, सुधार और ऐसी ही लागतें इस राशि या असमायोजित आधार के 2% में से जो कम हो, उससे अधिक नहीं हो सकतीं | $10,000 | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम जाँचा गया |
| छोटे करदाता के safe harbor की औसत सकल प्राप्तियों की सीमा पिछले तीन कर वर्षों की औसत वार्षिक सकल प्राप्तियाँ, या उससे कम; किराया भी सकल प्राप्तियों में गिना जाता है | $10 मिलियन | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम जाँचा गया |
| छोटे करदाता safe harbor में इमारत के आधार की सीमा स्वामित्व वाली या पट्टे की इमारत का असमायोजित आधार, या उससे कम; औसत वार्षिक सकल प्राप्तियाँ भी US$10 मिलियन या उससे कम होनी चाहिए | $1 मिलियन | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम जाँचा गया |
| नियमित रखरखाव safe harbor: इमारतों के लिए अपेक्षित आवृत्ति की अवधि काम तभी नियमित है जब इमारत या उसकी प्रणाली के उपयोग में आने के समय आप उचित रूप से मानें कि इसे इस अवधि में एक बार से ज़्यादा करना पड़ेगा | 10 वर्ष | IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम जाँचा गया |
| आवासीय किराये की इमारत और उसके सुधारों की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System); सीधी रेखा पद्धति (straight line), मिड-मंथ नियम (mid-month convention) के साथ; सुधार को उस संपत्ति की अवधि मिलती है जिसमें सुधार किया गया | 27.5 वर्ष | IRS: Publication 527, आवासीय किराये की संपत्ति जाँचा गया |
| आवासीय किराये में उपकरण, कालीन और फ़र्नीचर की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System); 200% घटते शेष (declining balance) की पद्धति, आधे साल के नियम (half-year convention) के साथ, जब तक मिड-क्वार्टर नियम (mid-quarter convention) लागू न हो | 5 वर्ष | IRS: Publication 527, आवासीय किराये की संपत्ति जाँचा गया |
| पात्र किराये की संपत्ति के लिए संघीय बोनस मूल्यह्रास 19 जनवरी 2025 के बाद अधिग्रहित और सेवा में लगाई गई कुछ योग्य संपत्ति; ज़रूरी है जब तक आप संपत्ति वर्ग के अनुसार बाहर रहने का चुनाव न करें; आवासीय किराये की इमारत स्वयं नहीं | 100% कर वर्ष 2026 | IRS: Publication 946 जाँचा गया |
प्राथमिक स्रोत
- IRS: Publication 527, आवासीय किराये की संपत्ति
- IRS: मूर्त संपत्ति के अंतिम विनियम
- IRS: Notice 2015-82
- 26 CFR 1.263(a)-3, मूर्त संपत्ति को सुधारने पर चुकाई गई राशियाँ
- 26 CFR 1.263(a)-1, de minimis सुरक्षित दायरे का चुनाव
- 26 CFR 1.168(i)-8, MACRS संपत्ति का निपटान
- 26 CFR 1.446-1, लेखा पद्धतियों का सामान्य नियम
- IRS: Publication 946, संपत्ति का मूल्यह्रास कैसे करें
- IRS: Schedule E (Form 1040) के निर्देश
- IRS: Form 4562 के निर्देश
- IRS: Form 8825 के निर्देश
इस मार्गदर्शिका के बारे में
अंग्रेज़ी मार्गदर्शिका से अनुवादित · अंग्रेज़ी मूल पढ़ें
यह दिखाए गए कर वर्ष के सामान्य नियम समझाता है। यह आपकी स्थिति के लिए सलाह नहीं है।
अंग्रेज़ी मूल में बदलाव
- : पहली बार प्रकाशित।