إصلاح أم تحسين في العقار المؤجر: سخان المياه والسقف والأرضية

هل استبدال سخان المياه أو السقف أو الأرضية في عقار مؤجر إصلاح يُخصم أم تحسين يُرسمل؟

يعدّ المنشور 527 سخان المياه والسقف الجديد والأرضيات والسجاد المفروش من جدار إلى جدار تحسينات. التحسين يُرسمل، أي يُضاف إلى تكلفة العقار ويُخصم على سنوات عديدة عبر الإهلاك. أما العمل الذي يُبقي العقار في حالة تشغيل جيدة فحسب فهو إصلاح يُخصم عند دفعه (تعليمات Schedule E). ومع ذلك قد يحوّل اختيار الملاذ الآمن (safe harbor) تحسينًا إلى خصم في هذه السنة.

أسئلة تُطرح بالترتيب. هل هو إصلاح، مثل قطعة بالية أو ترقيع؟ وإن بدا تحسينًا، فهل الفاتورة ضمن 2,500 دولار، وهل عمل السنة على المبنى ضمن حد دافع الضرائب الصغير، وهل هو صيانة روتينية؟ وإن لم تنطبق أي حالة، فيُهلَك.

متى لا تكون الحالة بسيطة. عدة أعمال على مبنى واحد في السنة، أو عمل واحد موزع على عدة فواتير، أو إصلاحات مختلطة بأعمال تجديد، أو عمل بعد عاصفة أو حريق أو فيضان، أو عدة مبانٍ أو شراكة، أو سنوات سابقة بلا قائمة أصول أو اختيار مسجل. الملاذان الآمنان للمبالغ الصغيرة ولدافعي الضرائب الصغار اختياران يُقدَّمان في الإقرار، فيُحسمان قبل التقديم، حتى لو قدّمت ضمن مهلة التمديد.

ما الذي تجمعه. فواتير مفصّلة (القطع والأجور والتركيب)؛ وتاريخ جاهزية كل بند للاستخدام؛ وصور وملاحظات عمّا استُبدل وبأي مقدار؛ وسجلات شراء المبنى أو أساسه الضريبي الآخر دون الأرض، مع التحسينات السابقة المرسملة؛ وجداول الإهلاك السابقة.

كيف تفرّق IRS بين الإصلاح والتحسين؟

يكون المصروف تحسينًا إذا كان تطويرًا (betterment) أو ترميمًا (restoration) أو تكييفًا (adaptation) (اللائحة)؛ وأي عمل آخر يُبقي العقار صالحًا للعمل فهو إصلاح. وفي المباني يُطبَّق الاختبار على هيكل المبنى وعلى كل منظومة فيه على حدة: السباكة والكهرباء والتدفئة والتبريد والمصعد والسلّم المتحرك والحماية من الحريق والإنذار وتوزيع الغاز والأمن (قواعد IRS للممتلكات الملموسة).

لا تعرّف اللوائح كلمة «جوهري»؛ وتقول IRS إن عليك استخدام حكم معقول بحسب وقائعك (قواعد IRS للممتلكات الملموسة).

هل استبدال سخان المياه إصلاح أم تحسين؟

يعدّ المنشور 527 سخان المياه تحسينًا، لذا يبدأ استبدال الجهاز كله على أنه تكلفة مرسملة. أما استبدال قطعة بالية بقطعة مماثلة فهو عادةً عمل من نوع الإصلاح. تذكر اللائحة الأنابيب والمصارف والصمامات والمغاسل وأحواض الاستحمام والمراحيض أمثلةً على منظومة السباكة، ولا تذكر سخانات المياه، لذا فقائمة المنشور 527 هي نقطة البداية المنشورة لدى IRS.

وبقاء التكلفة قابلة للخصم يتوقف على الملاذات الآمنة الواردة أدناه، أو على اختبار اللائحة لاستبدال مكوّن رئيسي في منظومة المبنى. وليس في هذا الاختبار مثال عن سخان المياه: فاستبدال جهاز تدفئة واحد من ثلاثة لم يكن ترميمًا، أما استبدال المبرّد (chiller) الوحيد الذي يبرّد منظومة المبنى كلها فكان ترميمًا (اللائحة).

هل السقف الجديد أو ترقيع السقف إصلاح أم تحسين؟

ترقيع جزء صغير من السقف إصلاح. ويقول المنشور 946 إن استبدال السقف كاملًا يجعل السقف الجديد تحسينًا، أي ترميمًا للمبنى، ويُهلَك. وتعامل اللائحة السقف كله بوصفه مكوّنًا رئيسيًا وجزءًا إنشائيًا كبيرًا من المبنى؛ وفي مثالها استُبدلت ألواح السطح والعزل والطلاءات.

أمثلة اللائحة عن مبانٍ تجارية. فاستبدال غشاء عازل بالٍ وحده بغشاء مماثل لم يكن ترميمًا، ويفترض مثال آخر الأمر نفسه عند استبدال قرميد بالٍ لوقف التسرب. أما سقف المنزل المائل فقد يقع في أي من الجانبين بحسب حجم ما استُبدل وسببه.

هل الأرضية الجديدة تحسين، وماذا لو استبدلت جزءًا تالفًا فقط؟

يعدّ المنشور 527 الأرضيات والسجاد المفروش من جدار إلى جدار تحسينات. وبحسب اللائحة تشكّل أرضيات المبنى كلها معًا مكوّنًا رئيسيًا، واستبدال جزء صغير منها فقط ليس ترميمًا. وفي أمثلتها عن الفنادق، لم يكن استبدال أرضيات الردهة (أقل من عُشر مساحة المبنى) ترميمًا، بينما كان استبدال أرضيات جميع المناطق العامة (نحو خمسَي المساحة) ترميمًا. ولا تحدد نسبة مئوية. والسجاد في العقار المؤجر بند ذو خمس سنوات وليس مكوّنًا إنشائيًا (المنشور 527)، لذا يناسب اختبار الأرضيات هذا الخشب الصلب والبلاط وغيرهما من الأرضيات الدائمة أكثر.

يُختبر التطوير مقارنةً بالحالة قبل البلى أو التلف، لذا فمطابقة الأرضية القديمة أقل احتمالًا أن تُعدّ تطويرًا من ترقية الجودة. وتغيّر المادة فئة الإهلاك، وهو ما نشرحه أدناه.

أي ملاذ آمن ينطبق: لكل فاتورة أم لكل مبنى أم بحسب التكرار؟

ثلاثة ملاذات آمنة قد تتيح خصم عمل كان سيُرسمل لولاها. ويمكن استخدامها في السنة نفسها، وتظل المبالغ ضمن ملاذ المبالغ الصغيرة وملاذ الصيانة الروتينية محسوبة في إجمالي المبنى ضمن ملاذ دافع الضرائب الصغير (اللائحة).

هل أستطيع الخصم بموجب الملاذ الآمن للمبالغ الصغيرة؟

يمكن للمؤجّر خصم الفاتورة أو البند الذي يقع ضمن 2,500 دولار بدل رسملته إذا قدّم الاختيار السنوي وسجّل المبلغ مصروفًا في دفاتره. وهذا الحد لمن ليس لديه قوائم مالية معتمدة (applicable financial statement)، مثل القوائم المالية المدققة (اللائحة؛ إشعار IRS الذي رفع الحد).

• لكل فاتورة أو بند. يُحسب التسليم والتركيب المذكوران في الفاتورة نفسها ضمن التكلفة.
• الاختيار والدفاتر. بيان سنوي يُرفق بالإقرار الأصلي المقدَّم في موعده، بما في ذلك التمديد، يشمل كل مبلغ مؤهل في تلك السنة ولا يمكن إلغاؤه؛ وتقدّمه الشراكة عن نفسها. ويجب أيضًا تسجيل المبلغ مصروفًا في الدفاتر وفق سياسة ثابتة كانت قائمة في أول السنة (الأسئلة الشائعة لدى IRS). وتجد صياغة البيان وما تفعله إن فاتك في تسجيل المشتريات الصغيرة مصروفًا أو رسملتها.
• إذا زادت الفاتورة عن الحد. تخضع الفاتورة لاختبار الإصلاح أو التحسين؛ ولا تُرسمل تلقائيًا.
• تقسيم الفواتير. تغطي قاعدة مكافحة التحايل الفواتير التي تُنشأ لتجزئة ممتلكات تُشترى عادةً كوحدة واحدة بغرض النزول تحت الحد.

ما الملاذ الآمن لدافع الضرائب الصغير، ومتى تفقده سنة عمل كبيرة؟

يتيح هذا الملاذ الآمن للمؤجّر خصم كل الإصلاحات والصيانة والتحسينات على مبنى واحد في السنة إذا بقي إجمالي السنة ضمن الأقل من ⁦2%⁩ من الأساس غير المعدّل للمبنى أو 10,000 دولار. وإذا زاد الإجمالي سقط الملاذ الآمن عن ذلك المبنى للسنة كلها، لا عن الزيادة وحدها (اللائحة).

• الإيرادات. متوسط الإيرادات الإجمالية السنوية للسنوات الثلاث السابقة 10 ملايين دولار أو أقل. ويُحسب الإيجار ضمن الإيرادات الإجمالية.
• حجم المبنى. أساس غير معدّل قدره 1 مليون دولار أو أقل: وهو الأساس الضريبي للمبنى دون احتساب الإهلاك، ودون الأرض. وهو عادةً التكلفة مضافًا إليها التحسينات المرسملة السابقة، لكن الهبة أو الميراث يحدّدان أساسًا ابتدائيًا مختلفًا (اللائحة). وللفصل بين الأرض والمبنى انظر بيان الإغلاق في الدفاتر.
• كل شيء يُحسب. الإصلاحات والصيانة والتحسينات، بما فيها المبالغ المشمولة بقاعدتي المبالغ الصغيرة والصيانة الروتينية. ويُختبر كل مبنى وحده.
• الاختيار. بيان عنوانه «Section ⁦1.263(a)-3(h)⁩ Safe Harbor Election for Small Taxpayers» يتضمن الاسم والعنوان ورقم التعريف الضريبي ووصف كل مبنى، ويُرفق بالإقرار الأصلي المقدَّم في موعده. ولا يمكن إلغاؤه. وتقدّمه الشراكة عن نفسها. وللاختيار الفائت إعفاء متأخر ضيق فقط، تحيله اللائحة إلى قواعد التمديد لدى IRS، فقدّمه مع الإقرار.

ما الصيانة الروتينية، وما الذي يُعدّ روتينيًا؟

الصيانة الروتينية عمل متكرر يُبقي المبنى أو إحدى منظوماته في حالة تشغيل جيدة، وكان المالك يتوقع بشكل معقول، عند وضع المبنى أو المنظومة في الخدمة، أن يؤديه أكثر من مرة خلال 10 سنوات. ولا تحتاج إلى اختيار، ولا تشمل التطويرات (اللائحة؛ قواعد IRS للممتلكات الملموسة).

قد يندرج في ذلك الفحص والتنظيف والاختبار واستبدال القطع البالية بقطع مماثلة. وفي أمثلة اللائحة، تأهلت الدرابزينات المتوقع استبدالها كل أربع سنوات، ولم تتأهل الدرجات المتوقع أن تدوم من 18 إلى 20 سنة. أما استبدال سقف كامل أو سخان مياه مرة واحدة فنادرًا ما يستوفي هذا الاختبار. والعمل المطلوب بسبب استخدام المالك السابق، أو لإحياء عقار مهمل، ليس صيانة روتينية.

إذا أُجري إصلاح أثناء تجديد أكبر، فهل يجب رسملته أيضًا؟

نعم إذا كان الإصلاح يفيد التحسين مباشرةً أو يُجرى بسببه، ولا إذا كان غير مرتبط به، حتى لو أُجري في الوقت نفسه (اللائحة). فترقيع جزء السقف المستبدل يتبع عمل السقف. أما صنبور مسرّب أُصلح في الأسبوع نفسه في غرفة أخرى فلا. وتتيح الفواتير المفصّلة وضع كل تكلفة في مكانها عندما يكون العمل غير مرتبط.

إذا رسملته، فكيف يُهلَك ومتى يبدأ الإهلاك؟

يُهلَك التحسين المرسمل أصلًا مستقلًا على فترة استرداد التكلفة للعقار الذي يحسّنه (المنشور 527). ويعرض الجدول فترات نظام الإهلاك العام (General Depreciation System) المعتادة. أما نظام الإهلاك البديل (ADS) ففتراته أطول، وهو مطلوب للعقار السكني المملوك لنشاط عقاري اختار عدم الخضوع لحد فوائد الأعمال (المنشور 946)؛ وعندها يجب أن يتبع الجدول ذلك الاختيار.

الأرضيات والكسوات الدائمة مثل البلاط عناصر إنشائية في المبنى (المنشور 946). ويدرج المنشور 527 سخان المياه تحت السباكة ويضع أجهزة التدفئة وأنابيب المياه مع المبنى، لكنه يدرج أيضًا المواقد والثلاجات أجهزةً ذات خمس سنوات ولا يقول إلى أي فئة ينتمي سخان المياه. والفئة هي التي تحدد فترة الاسترداد، فينبغي حسمها قبل تقديم السنة الأولى.

• البداية. يبدأ الإهلاك في تاريخ وضع التحسين في الخدمة أو تاريخ وضع المبنى في الخدمة، أيهما أحدث. ويُعدّ الممتلك موضوعًا في الخدمة عندما يكون جاهزًا ومتاحًا للاستخدام، ولو لم يُستخدم. وفي تحسين المبنى تُحسب في السنة الأولى أشهر الاستخدام فقط.
• المخصص الخاص. البنود ذات الخمس سنوات مثل السجاد والأجهزة قد تتأهل في السنة الأولى للإهلاك الإضافي (bonus depreciation) بنسبة ⁦100%⁩، ويسميه النموذج 4562 مخصص الإهلاك الخاص، إذا استوفت تواريخ الاقتناء ووضعها في الخدمة الواردة في تعليمات النموذج 4562، ما لم يختر المالك عدم تطبيقه على تلك الفئة. وللممتلكات المؤهلة فترة استرداد 20 سنة أو أقل، لذا لا تتأهل تحسينات المبنى السكني المؤجر. وللقواعد انظر شطب المعدات في السنة الأولى.
• القطعة القديمة. يستمر إهلاك السقف أو الأرضية الأصلية المشمولة في أساس المبنى بعد الاستبدال، ما لم يقدّم المالك اختيار التصرف الجزئي (partial disposition election): يُبلَّغ عن الخسارة في الإقرار الأصلي المقدَّم في موعده، بما في ذلك التمديد، عن السنة التي جرى فيها التصرف بالقطعة القديمة، حتى لو رُكّبت الجديدة لاحقًا. ولا يمكن إلغاؤه إلا بموافقة IRS. كما يجعل أخذ الخسارة الاستبدال ترميمًا مرسملًا. أما التحسين السابق المرسمل بشكل مستقل والذي أُخرج من الخدمة بالكامل فيتوقف إهلاكه دون هذا الاختيار، وللتصرف الناتج عن حادث قاعدة خاصة (اللائحة).

أين تُدرج الإصلاحات والإهلاك في الإقرار، وما الذي أحتفظ به؟

في Schedule E تُدرج الإصلاحات في السطر 14 والإهلاك في السطر 18. ويُرفق النموذج 4562 عند المطالبة بإهلاك ممتلكات وُضعت في الخدمة خلال السنة (تعليمات Schedule E). وتُدرج بنود المبالغ الصغيرة في السطر 19 (المنشور 527). وتبلّغ الشراكة عن العقارات المؤجرة في النموذج 8825، والإهلاك في السطر 14 (تعليمات النموذج 8825). واختيارات الملاذ الآمن بيانات مرفقة بالإقرار، لا خانات في نموذج.

يطلب المنشور 527 الفصل بين الإصلاحات والتحسينات وحفظ سجلات دقيقة، لأن تكاليف التحسين لازمة للإهلاك وللبيع. احتفظ بالبنود المذكورة في الأعلى، وبقائمة أصول (التكلفة والتاريخ والفئة)، وبنسخة من بيان كل اختيار. وللإصلاحات النقدية دون فواتير انظر سجلات العقار المؤجر وإيصالاته.

مثال

تستخدم هذه الأمثلة القواعد الفيدرالية والدولار الأمريكي. الأرقام توضيحية. لا يملك أي مؤجّر قوائم مالية معتمدة. يفترض كل خصم للمبالغ الصغيرة اختيارًا في موعده وسياسة قائمة في أول يوم من السنة بتسجيل المشتريات التي تقل عن 2,500 دولار مصروفًا، مع اتباعها في الدفاتر. ومتوسط الإيرادات الإجمالية أقل بكثير من حد دافع الضرائب الصغير.

سخان مياه في عقار مؤجر في Ohio

يدفع مؤجّر 1,150 دولار لاستبدال سخان مياه. قُدّم اختيار المبالغ الصغيرة للسنة وسُجّل المبلغ مصروفًا في الدفاتر، فتُخصم التكلفة بحسب هذه الوقائع. ويدفع مؤجّر ثانٍ 3,400 دولار للعمل نفسه، دون اختيار ودون أي ملاذ آمن آخر. وبحسب قائمة المنشور 527 تُعدّ التكلفة تحسينًا وتُهلَك.

سقف مبنى من وحدتين (duplex)

مبنى من وحدتين (duplex) أساسه الضريبي 220,000 دولار. حد دافع الضرائب الصغير هو الأقل من ⁦2%⁩ (4,400 دولار) أو 10,000 دولار، أي 4,400 دولار. إصلاح درجة مدخل بقيمة 800 دولار يدخل ضمن الحد وحده. أما استبدال السقف كله بمبلغ 14,000 دولار في السنة نفسها فيرفع إجمالي العمل إلى نحو 14,800 دولار، فوق الحد، فيسقط الملاذ الآمن عن المبنى. وبحسب هذه الوقائع يكون السقف ترميمًا: يُرسمل ويُهلَك على 27.5 سنة، نحو 509 دولار في السنة بعد السنة الأولى. أما إصلاح الدرجة بقيمة 800 دولار، وهو غير مرتبط بالسقف، فيبقى إصلاحًا.

سنة تبديل المستأجرين

يتبدّل المستأجرون في عقارين مؤجرين، كل منهما لأسرة واحدة، في سنة واحدة. في الأول، كلفة اللامينيت لغرفة نوم واحدة 2,300 دولار بفاتورة واحدة. وهي ضمن حد الفاتورة، فتُخصم مع اختيار المبالغ الصغيرة. وفي الثاني، استبدل 6,800 دولار من الخشب الصلب أرضيات المنزل كله. وهي فوق الحد وتغطي معظم أرضيات المبنى، فالأرجح أن تُرسمل وتُهلَك مع المبنى، إلا إذا كان عمل السنة على المبنى ضمن حد دافع الضرائب الصغير. وتقسيمها إلى فواتير صغيرة لمجرد النزول تحت الحد قد يُعترض عليه.

هل يختلف وضعك؟

• عدة عقارات مؤجرة أو سنة تجديد كبيرة، دون قائمة أصول أو اختيار مسجل: يجب فرز عمل السنة مبنى بمبنى وفاتورة بفاتورة، ولا تُقدَّم الاختيارات إلا في الإقرار. وقد تحتاج السنوات السابقة إلى تصحيح أيضًا. وللإقرار انظر مساعدة الضرائب للأفراد؛ ولتسجيل كل عمل عند دفعه، مسك الدفاتر.
• خُصمت السنوات السابقة كلها إصلاحات، أو رُسملت كلها: يتوقف الحل على عدد الإقرارات التي اتبعت المعاملة نفسها. إقرار واحد مقدَّم لا يُعدّ عادةً طريقة محاسبة بعد (⁦26 CFR 1.446-1⁩)، فقد يصلحه التعديل. وإذا تكررت المعاملة عبر الإقرارات فقد تصبح طريقة، ويحتاج تغييرها حينئذٍ إلى موافقة IRS، عادةً عبر النموذج 3115 لا عبر إقرار معدَّل (قواعد IRS للممتلكات الملموسة). وفي الإهلاك يضع المنشور 946 الحد عند إقرارين متتاليين أو أكثر. انظر الإهلاك الذي فاتت المطالبة به على عقار مؤجر، وإعادة بناء جدول إهلاك مفقود، واستكمال دفاتر العقار المؤجر المتأخرة، ومساعدة الضرائب للأفراد.
• جاء العمل بعد عاصفة أو حريق أو فيضان، أو بعد مطالبة تأمين: عندما عُدّل الأساس الضريبي بسبب الخسارة، يُرسمل إصلاح الضرر ترميمًا. والحد الخاص، المرتبط بالأساس المعدّل للممتلكات، يقيّد فقط التكاليف المرسملة بموجب قاعدة الحوادث تلك؛ أما استبدال السقف كله فيبقى مرسملًا فوق هذا الحد (اللائحة). انظر مساعدة الضرائب للأفراد.
• العقار المؤجر بلا مستأجر بعد: انظر مصروفات الإيجار قبل أول مستأجر.
• تسكن في جزء من المبنى أو تستخدم العقار المؤجر بنفسك: لا يُحتسب من تكلفة المبنى كله إلا نصيب التأجير (المنشور 527). انظر أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.
• العقارات المؤجرة ضمن شراكة، أو شركة LLC تُعامل ضريبيًا شراكةً: تقدّم الشراكة الاختيارات وتبلّغ في النموذج 8825؛ انظر دفاتر شركة LLC لكل عقار مؤجر.
• أنت مالك غير مقيم، مثل كندي لديه عقار مؤجر في الولايات المتحدة: يختلف الإقرار وقواعد تقديمه. انظر المؤجّرون غير المقيمين والكنديون الذين لديهم عقار مؤجر في الولايات المتحدة.
• تبيع العقار المؤجر: انظر استرداد الإهلاك عند بيع عقار مؤجر وبيان الإغلاق في الدفاتر.
• المشتريات معدات أعمال لا عقار مؤجر: انظر شطب المعدات في السنة الأولى.
• تريد الصورة الكاملة للعقار المؤجر: انظر ضرائب العقار المؤجر.