مصروفات العقار المؤجَّر والإهلاك قبل وجود مستأجر

هل يمكن خصم المصروفات على عقار مؤجَّر لا مستأجر له ولا أيام إيجار بعد؟

يبدأ الإهلاك في التاريخ الذي يصبح فيه العقار جاهزًا ومتاحًا للإيجار. ولا يُشترط وجود مستأجر. يسمح المنشور 527 بالمصروفات العادية والضرورية لإدارة العقار المؤجَّر أو حفظه أو صيانته منذ وقت إتاحته للإيجار، ويبدأ الإهلاك عند وضع العقار في الخدمة (المنشور 946).

التكاليف التي سبقت ذلك التاريخ تُعامَل بطريقة مختلفة. فتكلفة اقتناء مبنى يجب أن تُرسمَل: أي تُضاف إلى ما دفعته ثمنًا له (الأساس الضريبي) وتُسترد عبر الإهلاك بدل خصمها دفعة واحدة. وتشمل هذه التكلفة الأعمال المنفَّذة قبل وضع المبنى في الخدمة (⁦26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)⁩). لذلك فإن الإصلاحات والدهان والأرضيات المنفَّذة قبل إعلان عقار اشتريته للتأجير تُضاف عادةً إلى الأساس الضريبي ولا تُخصم. أما المنزل الذي كان مسكنًا لك سابقًا فله قواعد مختلفة؛ راجع قسم الاستخدام الشخصي أدناه.

الحالة ليست بسيطة إذا كان التجهيز كبيرًا، أو مرت أشهر بين الإغلاق والإعلان، أو كان الشراء قرب نهاية السنة، أو كان تاريخ الإتاحة غير واضح، أو كان إقرار مقدَّم قد خصم تكاليف ما قبل الإعلان. اجمع بيان الإغلاق، والفواتير المؤرَّخة مقسّمة حسب الغرفة ونوع العمل، وتاريخ الإعلان، وأول عقد إيجار.

ماذا يعني «جاهز ومتاح للإيجار»، وما تاريخ بدء الخدمة؟

يُعدّ العقار في الخدمة عندما يكون جاهزًا ومتاحًا لاستخدامه المحدد، حتى لو لم يستخدمه أحد (المنشور 946؛ المنشور 527). وبالنسبة إلى عقار مؤجَّر، هذا هو التاريخ الذي تنتهي فيه أعمال الوحدة وتُعرض للإيجار، وليس تاريخ توقيع المستأجر. ويسأل المنشور 527 هل العقار معروض ومتاح للإيجار، فالوحدة المنتهية التي تحتفظ بها لإقاماتك الخاصة لا تُحتسب؛ راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.

يعطي المنشور 527 أمثلة بدل قائمة تدقيق:

لا يوضح المنشور 527 ما يحدث عندما تنتهي الوحدة قبل عرضها. والتاريخ الذي ينبغي توثيقه هو التاريخ الذي كانت فيه الوحدة منتهية ومعروضة للإيجار معًا: احتفظ بالإعلان مع سعر الإيجار المطلوب، وبنسخة الإعلان الدعائي، وبصور مؤرَّخة.

متى يبدأ الإهلاك: عند الشراء أم عند الإعلان أم عند أول مستأجر؟

يبدأ الإهلاك في تاريخ بدء الخدمة. ولا يبدأ عند الإغلاق، ولا ينتظر أول مستأجر.

يُهلَك المبنى السكني المؤجَّر على مدى 27.5 سنة. وتعامل اتفاقية منتصف الشهر (mid-month convention) المبنى كأنه وُضع في الخدمة في منتصف ذلك الشهر، فتُحتسب في السنة الأولى نصف ذلك الشهر زائد كل شهر كامل بعده. والأرض لا تُهلَك. أما الأجهزة والسجاد والأثاث فتستخدم جدولًا مدته 5 سنوات، ويبدأ كل بند عند تركيبه وجاهزيته. وإذا وُضع في الخدمة خلال الأشهر الثلاثة الأخيرة من السنة أكثر من ⁦40%⁩ من أساس ممتلكات من هذا النوع في تلك السنة (دون المباني)، فتُطبَّق اتفاقية منتصف الربع بدل اتفاقية نصف السنة (المنشور 527). وقد تكون البنود المقتناة بعد 19 يناير 2025 مؤهلة أيضًا لبدل الإهلاك الإضافي (special depreciation allowance) بنسبة ⁦100%⁩؛ أما المبنى فلا (المنشور 946). وينطبق البدل ما لم تختر عدم تطبيقه على فئة الممتلكات كلها التي وُضعت في الخدمة في تلك السنة، ببيان يرفق بالإقرار المقدَّم في موعده؛ ويمكن لمن قدّم في موعده وفاته ذلك أن يختار عدم التطبيق في إقرار معدّل خلال 6 أشهر بعد الموعد النهائي دون تمديد (تعليمات النموذج 4562). ويجوز للمالك أن يختار نظام إهلاك بديلًا أطول لمبنى سكني مؤجَّر في السنة الأولى لوضعه في الخدمة فقط، ولا يمكنه إلغاء هذا الاختيار أبدًا (المنشور 527).

يُسجَّل الإهلاك في Schedule E، السطر 18. ويُرفق النموذج 4562 بالعقار الذي وُضع في الخدمة لأول مرة في تلك السنة (تعليمات Schedule E).

هل تُخصم الإصلاحات المنفَّذة قبل تاريخ بدء الخدمة؟

عادةً لا، بالنسبة إلى عقار اشتريته للتأجير. فالأعمال المنفَّذة قبل وضع العقار في الخدمة جزء من تكلفة اقتنائه، حتى لو كانت الأعمال نفسها ستُعدّ إصلاحًا بعد تأجيره (⁦26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)⁩). ومثال اللائحة نفسها مبنى اشتُري ليكون مكتبًا لنشاط تجاري، ودفع مالكه لإصلاح الدرج وتجديد الأرضيات وترميم الجدران والدهان قبل وضعه في الخدمة. رُسمِلت هذه المبالغ مع أن الأعمال لم تكن تحسينًا (المثال 10 في المادة نفسها). والقاعدة لا تقتصر على المكاتب، لذلك فإن الأعمال على مبنى مؤجَّر قبل وضعه في الخدمة تُرسمَل عادةً بالطريقة نفسها. فتنضم إلى أساس العقار الذي نُفِّذت له وتُهلَك من تاريخ بدء الخدمة.

تستثني اللائحة المواد والمستلزمات والملاذ الآمن الاختياري للمبالغ الصغيرة (de minimis)، الذي يتيح للمالك خصم البنود الصغيرة: حتى 2,500 دولار للفاتورة أو للبند، بشرط أن تكون دفاتر المالك تُحمِّل هذه البنود على المصروفات أصلًا وفق ممارسة ثابتة قائمة في بداية السنة، وأن يُختار ذلك ببيان مرفق بإقرار أصلي مقدَّم في موعده (⁦26 CFR 1.263(a)-1(f)⁩؛ قواعد IRS للممتلكات الملموسة). وهل تُحتسب فاتورة ما قبل الإعلان التي تستوفي أحدهما مصروف إيجار؟ هذا سؤال لمعدّ الإقرارات.

بعد تاريخ بدء الخدمة، ينطبق اختبار الإصلاح أو التحسين. وإصلاح عيب جوهري كان موجودًا عند شراء المالك للعقار يُعدّ تحسينًا جوهريًا (betterment)، وهو نوع من التحسين يُرسمَل، سواء علم المالك به أم لا (⁦26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)⁩). ويغطي دليل الإصلاح أو التحسين هذه الاختبارات.

أي التكاليف أستطيع خصمها بعد أن يصبح العقار متاحًا لكنه شاغر؟

قد تكون المصروفات العادية والضرورية لإدارة العقار المؤجَّر أو حفظه أو صيانته، ومنها الإهلاك، قابلة للخصم أثناء شغور العقار إذا كان محتفظًا به للإيجار (المنشور 527). وصاحب الأساس النقدي يخصم التكلفة عادةً في السنة التي تُدفع فيها.

لا يوضح المنشور 527 كيف تُعامَل تكاليف الاحتفاظ بالعقار قبل تاريخ الإتاحة، وقاعدة البداية لا تمنعها. فالمادة 212 تسمح بالتكاليف العادية والضرورية لإدارة الممتلكات المحتفظ بها لتحقيق دخل أو حفظها أو صيانتها، حتى لو لم تكن منتجة بعد (⁦26 CFR 1.212-1(b)⁩). لذلك قد يكون التأمين والمرافق على عقار تحتفظ به للتأجير قابلين للخصم قبل إتاحته إذا دلّت الوقائع على هذا الغرض؛ أما الفوائد وضريبة العقار فلهما قواعد خصم خاصة بهما. وقد تغيّر قواعد أخرى النتيجة: فقواعد تكاليف بدء النشاط (المادة 195) قد تنطبق إذا كان الإيجار نشاطًا تجاريًا، وقد يرسمِل اختيار بموجب المادة 266 الضرائب والفوائد على أعمال الإنشاء أو التحسين حتى انتهائها، ويُقدَّم ببيان مرفق بالإقرار الأصلي (⁦26 CFR 1.266-1⁩). ويقول المنشور 551 إن أقساط تأمين الممتلكات والإيجار والمرافق المحمَّلة عند الإغلاق عن المدة التي سبقته ليست من الأساس الضريبي، لكنها قابلة للخصم كمصروفات تجارية إذا كانت تتعلق بعقار تجاري. احتفظ بهذه الفواتير مؤرَّخة واترك لمعدّ الإقرارات أن يقرر.

هل أستطيع خصم الإيجار الذي فاتني أثناء بقاء العقار فارغًا؟

لا. لا يسمح المنشور 527 بخصم دخل الإيجار الذي فات أثناء شغور العقار، وصاحب الأساس النقدي لا يخصم إيجارًا لم يُحصَّل أبدًا، لأنه لم يُدرج في الدخل أصلًا.

وتظل مصروفات أشهر الشغور وإهلاكها محتسبة. لذلك قد تُظهر سنة بلا إيجار خسارة إيجار في Schedule E، وقد تقيّدها قواعد الخسائر السلبية؛ راجع ضرائب العقارات المؤجرة.

ماذا يُسجَّل في Schedule E إذا اشتريت متأخرًا وليس لدي أيام إيجار؟

لا يكون الإهلاك لتلك السنة إلا لعقار بلغ تاريخ الإتاحة بحلول 31 ديسمبر، وكذلك يبدأ المنشور 527 مصروفات الإيجار من ذلك التاريخ. أما العقار الذي لا تزال أعمال تجهيزه جارية في 31 ديسمبر فلا إهلاك له؛ وتُتابَع تكلفة شرائه وتجهيزه أساسًا ضريبيًا لأول سنة إيجار، وتُراجَع تكاليف الاحتفاظ المدفوعة في تلك السنة منفصلةً (انظر تكاليف الاحتفاظ أعلاه).

العقار الذي كان متاحًا ولم يُؤجَّر يُدرج في Schedule E بلا إيجار، مع مصروفات من تاريخ الإتاحة وإهلاك من ذلك التاريخ. ويطلب السطر 2 الأيام المؤجَّرة بسعر إيجار عادل وأيام الاستخدام الشخصي؛ والعقار غير المؤجَّر الذي لم يستخدمه أحد يكون فيه صفر لكل منهما (تعليمات Schedule E).

احتفظ للسنة القادمة بما يلي: بيان الإغلاق، والفواتير مقسّمة حسب التاريخ والغرفة ونوع العمل مع تاريخ انتهاء كل عمل، والإعلان والصور المؤرَّخة، وتواريخ بدء التأمين والمرافق، وأول عقد إيجار. ويشرح دليل السجلات كيف تثبت المصروف عند فقدان الإيصال.

هل يستمر الإهلاك أثناء توقف التأجير لتجديد طويل؟

يتوقف ذلك على ما إذا كان العقار قد وُضع في الخدمة من قبل.

• لم يكن متاحًا بعد: لم يبدأ الإهلاك. وتكاليف التجديد رأسمالية، وتاريخ بدء الخدمة هو اليوم الذي تنتهي فيه الأعمال وتُعرض الوحدة للإيجار.
• كان في الخدمة ثم توقف: يستمر الإهلاك عادةً. يقول المنشور 527 أن تواصل المطالبة به على عقار مؤجَّر متوقف مؤقتًا، ومثاله إصلاحات بعد مغادرة مستأجر.

يسرد المنشور 527 الأحداث التي تُخرج العقار من الخدمة: البيع أو المبادلة، والتحويل إلى استخدام شخصي، والتخلي، والإتلاف. ولا يذكر التجديد، والمصادر لا تحدد مدة «مؤقتًا»، فالوقائع تحسم؛ احتفظ بدليل مؤرَّخ على خطة إعادة التأجير.

الأعمال على عقار في الخدمة أصلًا تخضع لاختبارات الإصلاح أو التحسين. ويُهلَك التحسين ممتلكاتٍ مستقلة، ويبدأ في الأحدث من تاريخ بدء خدمته وتاريخ بدء خدمة العقار (المنشور 527).

أين تذهب رسوم الإغلاق ورسوم القرض عند الشراء؟

رسوم شراء العقار تدخل في الأساس الضريبي. أما رسوم الحصول على قرض فلا (المنشور 551).

• تدخل في الأساس الضريبي: الرسوم القانونية، وفحص سند الملكية، وتأمين سند ملكية المالك، ورسوم التسجيل، والمسوحات، وضرائب نقل الملكية، ورسوم تركيب خدمات المرافق، والمبالغ التي كانت على البائع ووافقت على دفعها، مثل الضرائب المتأخرة.
• لا تدخل في الأساس الضريبي: النقاط (points)، ورسوم إنشاء القرض، وأقساط تأمين الرهن العقاري، وتقرير الائتمان، والتقييم الذي يطلبه المقرض. هذه تكاليف الحصول على قرض، وتُخصم عادةً على مدة القرض.

يغطي دليل بيان الإغلاق كل سطر، بما في ذلك التأمين المدفوع مقدمًا والرسوم قبل الإغلاق وودائع حساب الضمان (escrow)، وفصل الأرض عن المبنى.

ماذا لو استخدمت العقار بنفسي، أو كان معروضًا للبيع وللإيجار معًا؟

يصبح المنزل الذي كان مسكنًا للمالك عقارًا مؤجَّرًا في تاريخ تحوّله إلى الاستخدام التأجيري، أي عندما يكون متاحًا للإيجار، وليس عندما ينتقل المالك خارجه. وتُقسَّم التكاليف السنوية مثل الضرائب والتأمين بين فترة الاستخدام الشخصي وفترة الإيجار، ويُعامَل ذلك التاريخ تاريخ بدء خدمة للإهلاك، ويكون أساس الإهلاك الأقل من القيمة السوقية العادلة والأساس المعدّل في ذلك التاريخ (المنشور 527). والمنزل الذي تحوّل إلى الإيجار في 1 يونيو يحصل على سبعة أجزاء من اثني عشر من ضرائب السنة وتأمينها كمصروف إيجار، وتُحتسب فواتير المرافق الشهرية من يونيو. أما التأمين والإهلاك عن الجزء الشخصي من السنة فغير قابلين للخصم؛ وفوائد الرهن العقاري وضريبة العقار عن ذلك الجزء يمكن إدراجها في Schedule A إذا فصّلت خصوماتك.

يشمل الأساس المعدّل الإضافات والتحسينات الدائمة. أما الإصلاحات المدفوعة حين كان المنزل لا يزال مسكنك فهي تكاليف شخصية، وليست مصروفات إيجار. والمصادر التي قُرئت لا تذكر كيف تُعامَل الإصلاحات التي تُنفَّذ بين مغادرة المنزل وعرضه؛ احتفظ بها مؤرَّخة واسأل معدّ الإقرارات.

الوحدة التي يستخدمها المالك أيضًا تُقسَّم تكاليفها حسب أيام الاستخدام، وقد تُقيَّد خصوماتها إذا عُدّت مسكنًا؛ ويغطي دليل أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي حساب الأيام.

العقار المعروض للبيع يحتفظ بخصومات الإيجار فقط ما دام لا يزال معروضًا ومتاحًا للإيجار. وإلا فإن تكاليفه ليست مصروفات إيجار قابلة للخصم (المنشور 527).

مثال

جميع الأرقام بالدولار الأمريكي وهي توضيحية.

اشتُري في مارس وعُرض في يونيو

يشتري مالك منزلًا للتأجير في 10 مارس، ولا يسكنه أبدًا، وينفق 20,000 دولار على الأرضيات والإصلاحات قبل عرضه. حصة المبنى من السعر ورسوم الإغلاق 145,000 دولار. تصبح الوحدة جاهزة ومعروضة في 15 يونيو، ويبدأ أول مستأجر في 1 سبتمبر.

• بدء الخدمة: 15 يونيو. عقد 1 سبتمبر لا يغيّر ذلك.
• الأساس الضريبي: 145,000 دولار زائد 20,000 دولار أعمال، فيكون 165,000 دولار. الأعمال ليست خصمًا للسنة الجارية.
• الإهلاك: على 27.5 سنة، تبلغ السنة الكاملة 6,000 دولار. وتعطي معاملة منتصف الشهر السنة الأولى ستة أشهر ونصفًا، أي 3,250 دولار. هذا يعامل كامل التكلفة تكلفة مبنى؛ أما السجاد والأجهزة فهي ممتلكات مدتها 5 سنوات وقد تؤهَّل لبدل الإهلاك الإضافي، لذا ينبغي أن يفصلها معدّ الإقرارات.
• تكاليف التشغيل: التأمين والمرافق من 15 يونيو قابلان للخصم؛ وما سبقهما يحتاج إلى مراجعة منفصلة.

اشتُري في 12 ديسمبر، وما زال قيد التجديد في 31 ديسمبر

الوحدة ليست متاحة للإيجار بحلول نهاية السنة، فلا إهلاك لها في تلك السنة. وتكاليف الاحتفاظ المدفوعة في تلك السنة تحتاج إلى مراجعة منفصلة قبل تحديد ما يُدرج، إن وُجد، في Schedule E. ويُتابَع السعر ورسوم الإغلاق وفواتير التجديد أساسًا ضريبيًا. فإذا انتهت الوحدة وعُرضت في 3 مارس من السنة التالية، يبدأ الإهلاك في مارس على كامل الأساس، بما فيه التجديد.

شقة كوندو عُرضت في 1 أكتوبر دون مستأجر بنهاية السنة

شقة كوندو اشتراها المالك للتأجير ولم يستخدمها، عُرضت بإيجار عادل في 1 أكتوبر ولم تُؤجَّر بحلول 31 ديسمبر. التأمين 600 دولار ورسوم الجمعية 900 دولار عن أكتوبر إلى ديسمبر قابلان للخصم، ويبدأ الإهلاك في أكتوبر. أما الإيجار الذي كان المالك يأمل في استلامه فغير قابل للخصم. يُظهر Schedule E لا إيجارًا وخسارة تساوي 1,500 دولار زائد إهلاك أكتوبر إلى ديسمبر، وقد تقيّدها قواعد الخسائر السلبية.

هل حالتك مختلفة؟

• كان التجهيز كبيرًا، أو مرت أشهر بين الإغلاق والعرض، أو التواريخ غير واضحة، أو خصم إقرار مقدَّم تكاليف ما قبل العرض أو بدأ الإهلاك مبكرًا: تاريخ بدء الخدمة هو الذي يحدد أي الفواتير تضاف إلى الأساس الضريبي ومتى يبدأ الإهلاك، ولا يحسم المنشور 527 كيف تُعامَل الفوائد وضريبة العقار والتأمين والمرافق المدفوعة قبله. ويقول المنشور 946 إن تغيير تاريخ بدء الخدمة ليس تغييرًا في الطريقة المحاسبية ويتم في إقرار معدّل يُقدَّم خلال 3 سنوات بعد تقديم الإقرار الأصلي أو سنتين ⁦(2)⁩ بعد دفع الضريبة، أيهما أبعد. أما رسملة تكاليف خُصمت في إقرار مقدَّم فقد تكون تغييرًا في الطريقة المحاسبية، ويتوقف ذلك على الوقائع وعلى عدد الإقرارات التي طبّقت المعاملة (المنشور 946). اطلب من معدّ الإقرارات أن يحدد التاريخ والفواتير والمسار المنطبق، عبر مساعدة في الضرائب الفردية.
• لم يُحتسب الإهلاك أبدًا: راجع الإهلاك الفائت على عقار مؤجَّر.
• تحتاج إلى فرز الإصلاحات عن التحسينات: راجع الإصلاح أو التحسين في عقار مؤجَّر.
• تملك عدة عقارات: راجع إعداد الحسابات للعقارات المؤجرة.
• إيجار قصير الأجل بلا حجوزات بعد: راجع Airbnb: Schedule C أم Schedule E.
• تقيم في العقار أيضًا: راجع أيام الإيجار العادل والاستخدام الشخصي.
• قد تُقاص خسارة السنة الأولى مع دخل آخر: راجع ضرائب العقارات المؤجرة لحدود الخسائر السلبية.
• تقيم خارج الولايات المتحدة، أو لست مواطنًا أمريكيًا ولا مقيمًا: تختلف النماذج والاستقطاع؛ راجع أصحاب العقارات غير المقيمين أو، إذا كنت تقيم في كندا، الكنديون الذين يملكون عقارًا مؤجَّرًا في الولايات المتحدة.
• العقار المؤجَّر ضمن LLC أو مملوك مع آخرين: راجع عقار مؤجَّر ضمن LLC والعقار المؤجَّر المشترك: Schedule E أم إقرار شراكة.