यह किसके लिए है
- अमेरिका के वे मालिक जिनकी किराये की संपत्ति में अभी कोई किरायेदार नहीं है या जो खरीद के बाद खाली पड़ी रही
- वे मालिक जिन्होंने किराये की संपत्ति लिस्ट करने से पहले खरीदी या उसकी मरम्मत करवाई, साल के आखिर में भी
- वे मालिक जिनके फ़ाइल किए गए रिटर्न में लिस्टिंग से पहले के खर्चों की कटौती ली गई या मूल्यह्रास जल्दी शुरू कर दिया गया
यहाँ शामिल नहीं
- कोई खास काम मरम्मत है या सुधार
- क्लोज़िंग स्टेटमेंट दर्ज करना और ज़मीन को इमारत से अलग करना
- पिछले सालों में न लिया गया मूल्यह्रास
- निष्क्रिय घाटे की सीमाएँ, राज्य का कर और LLC या साझेदारी में रखे किराये
क्या ऐसी किराये की संपत्ति पर खर्च का दावा हो सकता है जिसमें अभी कोई किरायेदार या किराये के दिन नहीं हैं?
अमेरिका में मूल्यह्रास उस तारीख से शुरू होता है जब संपत्ति किराये के लिए तैयार और उपलब्ध हो। किरायेदार का होना ज़रूरी नहीं है। Publication 527 किराये की संपत्ति के प्रबंधन, संरक्षण या रखरखाव के सामान्य और ज़रूरी खर्चों की अनुमति उस समय से देता है जब वह किराये के लिए उपलब्ध हो, और मूल्यह्रास तब शुरू होता है जब संपत्ति इस्तेमाल में लाई जाती है (Publication 946)।
उस तारीख से पहले की लागतों के साथ अलग बर्ताव होता है। इमारत खरीदने की लागत को पूँजीकृत करना ज़रूरी है: यानी उसे आपके दिए दाम (आपके आधार, basis) में जोड़ा जाता है और तुरंत कटौती की जगह मूल्यह्रास के ज़रिए वसूला जाता है। इस लागत में इमारत के इस्तेमाल में आने से पहले किया गया काम भी शामिल है (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1))। इसलिए किराये के लिए खरीदी गई संपत्ति पर लिस्टिंग से पहले की मरम्मत, पेंट और फ़र्श का काम आम तौर पर आधार में जुड़ता है, कटौती में नहीं जाता। पहले घर रही संपत्ति पर अलग नियम चलते हैं; नीचे निजी इस्तेमाल वाला हिस्सा देखें।
| मद | उपलब्ध होने की तारीख से पहले | उपलब्ध होने की तारीख से, किरायेदार हो या न हो |
|---|---|---|
| मरम्मत, पेंट, फ़र्श, किराये के लिए तैयार करने का काम | आधार में जुड़ता है | मरम्मत की कटौती मिलती है; सुधार का मूल्यह्रास होता है |
| बीमा, बिजली-पानी, लॉन की देखभाल, विज्ञापन | शुरू होने के नियम से तय नहीं; अलग से जाँचें (नीचे रखरखाव खर्च देखें) | कटौती मिलती है |
| मॉर्गेज का ब्याज और संपत्ति कर | अलग से जाँचें; पूँजीकरण का चुनाव किया जा सकता है या ज़रूरी हो सकता है | कटौती मिलती है |
| मूल्यह्रास | शुरू नहीं हुआ | शुरू होता है |
| जो किराया आपको नहीं मिला | कटौती नहीं मिलती | कटौती नहीं मिलती |
मामला आसान नहीं है अगर किराये के लिए तैयार करने का काम बड़ा था, क्लोज़िंग और लिस्टिंग के बीच महीने बीत गए, खरीद साल के अंत के पास हुई, उपलब्ध होने की तारीख साफ़ नहीं है, या फ़ाइल किए गए रिटर्न में लिस्टिंग से पहले के खर्चों की कटौती पहले ही ली जा चुकी है। क्लोज़िंग स्टेटमेंट, कमरे और काम के प्रकार के हिसाब से बाँटे गए तारीख वाले इनवॉइस, लिस्टिंग की तारीख और पहला लीज़ जुटा लें।
"किराये के लिए तैयार और उपलब्ध" का क्या मतलब है, और इस्तेमाल में लाने की तारीख क्या है?
संपत्ति तब इस्तेमाल में लाई गई मानी जाती है जब वह अपने खास उपयोग के लिए तैयार और उपलब्ध हो, भले ही कोई उसका इस्तेमाल न कर रहा हो (Publication 946; Publication 527)। किराये के लिए यह वह तारीख है जब यूनिट तैयार हो जाती है और किराये पर दी जाने के लिए पेश की जाती है, न कि जब किरायेदार दस्तख़त करता है। Publication 527 यह देखता है कि संपत्ति किराये के लिए पेश और उपलब्ध है या नहीं, इसलिए जो यूनिट तैयार है पर आपके अपने ठहरने के लिए रखी गई है, वह नहीं गिनी जाती; उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल देखें।
Publication 527 चेकलिस्ट की जगह उदाहरण देता है:
| तथ्य | इस्तेमाल में लाई गई |
|---|---|
| मकान 6 अप्रैल को खरीदा, मरम्मत हुई, 5 जुलाई को तैयार, जुलाई में विज्ञापन, 1 सितंबर को किराये पर गया | जुलाई |
| मालिक जुलाई में बाहर गया, अगस्त और सितंबर में मरम्मत हुई, 1 अक्टूबर को एजेंट के पास लिस्ट हुआ, 1 दिसंबर को किराये पर गया | 1 अक्टूबर |
Publication 527 यह नहीं बताता कि यूनिट लिस्ट होने से पहले तैयार हो जाए तो क्या होता है। जिस तारीख का दस्तावेज़ रखना चाहिए, वह है जब यूनिट तैयार भी थी और किराये के लिए पेश भी: माँगे गए किराये के साथ लिस्टिंग, विज्ञापन और तारीख वाली तस्वीरें रखें।
मूल्यह्रास कब शुरू होता है: खरीद पर, विज्ञापन देने पर, या पहले किरायेदार पर?
मूल्यह्रास इस्तेमाल में लाने की तारीख से शुरू होता है। यह क्लोज़िंग पर शुरू नहीं होता और पहले किरायेदार का इंतज़ार भी नहीं करता।
| घटना | क्या इससे मूल्यह्रास शुरू होता है? |
|---|---|
| खरीद की क्लोज़िंग | नहीं, जब तक संपत्ति उसी दिन पहले से तैयार और उपलब्ध न हो |
| मरम्मत और नवीनीकरण | नहीं; उनकी लागत आधार में जुड़ती है |
| काम चलते हुए विज्ञापन या लिस्टिंग डाली गई | नहीं, जब तक यूनिट किराये के लिए तैयार भी न हो; दोनों बातें सच होनी चाहिए |
| संपत्ति तैयार हुई और किराये के लिए लिस्ट की गई | हाँ |
| पहला किरायेदार रहने आता है | शुरू होने की तारीख पर कोई असर नहीं |
आवासीय किराये की इमारत का मूल्यह्रास 27.5 वर्ष में होता है। मिड-मंथ कन्वेंशन (mid-month convention) के तहत संपत्ति को उस महीने के बीच में इस्तेमाल में लाई गई माना जाता है, इसलिए पहले साल उस महीने का आधा और उसके बाद का हर पूरा महीना गिना जाता है। ज़मीन का मूल्यह्रास नहीं होता। उपकरण, कालीन और फ़र्नीचर 5 वर्ष की अनुसूची से चलते हैं, और हर वस्तु तब शुरू होती है जब वह लगाई जाती है और इस्तेमाल के लिए तैयार होती है। अगर ऐसी संपत्ति (इमारतें छोड़कर) के साल के आधार का 40% से ज़्यादा हिस्सा आखिरी तीन महीनों में इस्तेमाल में लाया जाए, तो आधे साल वाले कन्वेंशन की जगह मिड-क्वार्टर कन्वेंशन लागू होता है (Publication 527)। 19 जनवरी 2025 के बाद हासिल की गई वस्तुएँ 100% के विशेष मूल्यह्रास भत्ते के लिए भी पात्र हो सकती हैं; इमारत नहीं (Publication 946)। यह भत्ता लागू होता है, जब तक आप उस साल इस्तेमाल में लाई गई पूरी श्रेणी की संपत्ति के लिए, समय पर फ़ाइल किए रिटर्न के साथ एक बयान देकर इससे बाहर होने का चुनाव न करें; समय पर फ़ाइल करने वाला जो इसे चूक गया, वह बिना बढ़ाई गई देय तारीख के बाद 6 महीने के भीतर संशोधित रिटर्न पर भी बाहर होने का चुनाव कर सकता है (Form 4562 के निर्देश)। मालिक आवासीय किराये की इमारत के लिए लंबी वैकल्पिक मूल्यह्रास प्रणाली का चुनाव सिर्फ़ उस साल कर सकता है जब वह पहली बार इस्तेमाल में लाई जाती है, और उसे कभी वापस नहीं ले सकता (Publication 527)।
मूल्यह्रास Schedule E की लाइन 18 पर जाता है। उस साल पहली बार इस्तेमाल में लाई गई संपत्ति के लिए Form 4562 साथ लगाया जाता है (Schedule E के निर्देश)।
क्या इस्तेमाल में लाने की तारीख से पहले हुई मरम्मत की कटौती मिल सकती है?
किराये के लिए खरीदी गई संपत्ति पर आम तौर पर नहीं। संपत्ति इस्तेमाल में आने से पहले किया गया काम उसे हासिल करने की लागत का हिस्सा है, भले ही किराये पर जाने के बाद वही काम मरम्मत गिना जाता (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1))। नियम का अपना उदाहरण व्यावसायिक दफ़्तर के लिए खरीदी इमारत का है, जिसमें मालिक ने इस्तेमाल में लाने से पहले सीढ़ियों की मरम्मत, फ़र्श की पॉलिश, दीवारों की भराई और पेंट पर पैसा लगाया। उन रकमों को पूँजीकृत किया गया, भले ही काम कोई सुधार नहीं था (उसी धारा का Example 10)। यह नियम दफ़्तरों तक सीमित नहीं है, इसलिए इस्तेमाल में लाने से पहले किराये की इमारत पर हुआ काम आम तौर पर उसी तरह पूँजीकृत होता है। वह उस संपत्ति के आधार में जुड़ता है जिसके लिए है, और इस्तेमाल में लाने की तारीख से उसका मूल्यह्रास होता है।
नियम में सामग्री और सप्लाई, और वैकल्पिक de minimis सुरक्षित दायरे (safe harbor) को अपवाद माना गया है, जो मालिक को छोटी वस्तुओं की कटौती लेने देता है: प्रति इनवॉइस या वस्तु $2,500 तक, सिर्फ़ तब जब मालिक की बही पहले से साल की शुरुआत में चल रहे एक जैसे तरीके से ऐसी वस्तुओं को खर्च में दर्ज करती हो, और चुनाव समय पर फ़ाइल किए मूल रिटर्न पर एक बयान से किया गया हो (26 CFR 1.263(a)-1(f); IRS के मूर्त संपत्ति के नियम)। लिस्टिंग से पहले का कोई इनवॉइस, जो इनमें से किसी शर्त को पूरा करता है, किराये का खर्च गिना जाएगा या नहीं, यह कर तैयारकर्ता से पूछने का सवाल है।
इस्तेमाल में लाने की तारीख के बाद मरम्मत या सुधार वाला परीक्षण लागू होता है। संपत्ति खरीदते समय मौजूद किसी बड़े दोष को ठीक करना betterment (सुधार का एक प्रकार) है, जिसे पूँजीकृत किया जाता है, भले ही मालिक को दोष का पता रहा हो या नहीं (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i))। परीक्षण मरम्मत या सुधार की मार्गदर्शिका में बताए गए हैं।
किराये की संपत्ति उपलब्ध होने के बाद खाली रहे तो कौन-से खर्च काटे जा सकते हैं?
अगर संपत्ति किराये के लिए रखी गई है, तो उसके प्रबंधन, संरक्षण या रखरखाव के सामान्य और ज़रूरी खर्च, मूल्यह्रास समेत, खाली रहने के दौरान भी कटौती योग्य हो सकते हैं (Publication 527)। नकद आधार वाला मालिक आम तौर पर खर्च की कटौती उसी साल में लेता है जिसमें वह चुकाया जाता है।
| खर्च | उपलब्ध होने की तारीख से बर्ताव |
|---|---|
| बीमा | आम तौर पर प्रीमियम का सिर्फ़ वही हिस्सा गिना जाता है जो उपलब्ध होने की तारीख से बाद की अवधि को कवर करता है; एक साल से ज़्यादा के लिए चुकाए प्रीमियम की कटौती साल-दर-साल ली जाती है |
| बिजली-पानी, लॉन की देखभाल, सफ़ाई, विज्ञापन, प्रबंधन शुल्क | कटौती मिलती है |
| किराये की संपत्ति पर संपत्ति कर और मॉर्गेज का ब्याज | कटौती मिलती है |
| साझा जगहों के रखरखाव के लिए कॉन्डोमिनियम का शुल्क | कटौती मिलती है; सुधार के लिए विशेष शुल्क पूँजीगत हैं |
| मूल्यह्रास | जारी रहता है |
Publication 527 नहीं बताता कि उपलब्ध होने की तारीख से पहले के रखरखाव खर्चों के साथ कैसा बर्ताव हो, और शुरू होने का नियम उन्हें रोकता नहीं। धारा 212 उस संपत्ति के प्रबंधन, संरक्षण या रखरखाव के सामान्य और ज़रूरी खर्चों की अनुमति देती है जो आय कमाने के लिए रखी गई है, भले ही वह अभी आय न दे रही हो (26 CFR 1.212-1(b))। इसलिए किराये के लिए रखी संपत्ति का बीमा और बिजली-पानी उपलब्ध होने से पहले भी कटौती योग्य हो सकते हैं, अगर तथ्य यह मकसद दिखाते हैं; ब्याज और अचल संपत्ति कर की कटौती के अपने नियम हैं। दूसरे नियम नतीजा बदल सकते हैं: अगर किराया एक व्यवसाय है तो शुरुआती लागत के नियम (धारा 195) लागू हो सकते हैं, और धारा 266 का चुनाव निर्माण या सुधार के काम के पूरा होने तक कर और ब्याज को पूँजीकृत कर सकता है, जो मूल रिटर्न के साथ दिए बयान से किया जाता है (26 CFR 1.266-1)। Publication 551 कहता है कि क्लोज़िंग पर, क्लोज़िंग से पहले की अवधि के लिए लगाए गए दुर्घटना बीमा के प्रीमियम, किराया और बिजली-पानी आधार का हिस्सा नहीं हैं, पर अगर वे व्यावसायिक संपत्ति से जुड़े हैं तो व्यावसायिक खर्च के रूप में कटौती योग्य हैं। इन बिलों पर तारीख रखें और फ़ैसला कर तैयारकर्ता पर छोड़ें।
जो किराया संपत्ति के खाली रहने में खो गया, क्या उसकी कटौती मिल सकती है?
नहीं। Publication 527 संपत्ति खाली रहने के दौरान खोई किराये की आय की कटौती की अनुमति नहीं देता, और नकद आधार वाला मालिक कभी न वसूले गए किराये की कटौती नहीं ले सकता, क्योंकि वह आय में कभी जोड़ा ही नहीं गया।
खाली महीनों के खर्च और मूल्यह्रास फिर भी गिने जाते हैं। इसलिए जिस साल कोई किराया नहीं आया, उसमें Schedule E पर किराये का घाटा दिख सकता है, जिसे निष्क्रिय घाटे के नियम सीमित कर सकते हैं; किराये की संपत्ति पर कर देखें।
साल के आखिर में खरीदने पर और किराये का कोई दिन न होने पर Schedule E पर क्या जाता है?
सिर्फ़ वही संपत्ति, जो 31 दिसंबर तक उपलब्ध होने की तारीख पर पहुँच गई, उस साल का मूल्यह्रास पाती है, और Publication 527 किराये के खर्च भी वहीं से शुरू करता है। जो संपत्ति 31 दिसंबर को भी तैयार की जा रही थी, उस पर मूल्यह्रास नहीं है; उसकी खरीद और तैयारी की लागत पहले किराये के साल के आधार के रूप में दर्ज रहती है, और उस साल चुकाए रखरखाव खर्चों की अलग जाँच होती है (ऊपर रखरखाव खर्च देखें)।
जो संपत्ति उपलब्ध थी पर किराये पर नहीं गई, उसे Schedule E पर बिना किराये के, उपलब्ध होने की तारीख से खर्चों और उसी तारीख से मूल्यह्रास के साथ दर्ज किया जाता है। लाइन 2 पर उचित किराये मूल्य पर किराये के दिन और निजी इस्तेमाल के दिन पूछे जाते हैं; जिस बिना किराये की संपत्ति का किसी ने इस्तेमाल नहीं किया, उसमें दोनों शून्य हैं (Schedule E के निर्देश)।
अगले साल के लिए रखें: क्लोज़िंग स्टेटमेंट, तारीख, कमरे और काम के प्रकार के हिसाब से बाँटे इनवॉइस जिनमें हर काम की समाप्ति की तारीख हो, लिस्टिंग और तारीख वाली तस्वीरें, बीमा और बिजली-पानी की शुरुआत की तारीखें, और पहला लीज़। रसीद गुम होने पर सबूत के लिए रिकॉर्ड की मार्गदर्शिका देखें।
क्या लंबे नवीनीकरण के दौरान किराये की संपत्ति खाली रहने पर मूल्यह्रास जारी रहता है?
यह इस पर निर्भर है कि संपत्ति पहले से इस्तेमाल में लाई जा चुकी थी या नहीं।
- अब तक कभी उपलब्ध नहीं हुई: मूल्यह्रास शुरू नहीं हुआ है। नवीनीकरण की लागत पूँजीगत है, और इस्तेमाल में लाने की तारीख वह दिन है जब काम पूरा होता है और यूनिट किराये के लिए पेश की जाती है।
- पहले से इस्तेमाल में थी, फिर खाली रही: मूल्यह्रास आम तौर पर जारी रहता है। Publication 527 कहता है कि अस्थायी रूप से खाली किराये की संपत्ति पर उसका दावा करते रहें, और उसका उदाहरण किरायेदार के जाने के बाद की मरम्मत है।
Publication 527 उन घटनाओं की सूची देता है जो संपत्ति को इस्तेमाल से बाहर कर देती हैं: बिक्री या अदला-बदली, निजी इस्तेमाल में बदलाव, त्याग और विनाश। उसमें नवीनीकरण शामिल नहीं है, और पढ़े गए स्रोत "अस्थायी रूप से" की अवधि तय नहीं करते, इसलिए तथ्य फ़ैसला करते हैं; दोबारा किराये पर देने की योजना का तारीख वाला सबूत रखें।
पहले से इस्तेमाल में लाई गई संपत्ति पर काम मरम्मत या सुधार वाले परीक्षणों के अनुसार चलता है। सुधार का मूल्यह्रास अलग संपत्ति के रूप में होता है, जो उसकी अपनी इस्तेमाल में लाने की तारीख और संपत्ति की तारीख, इन दोनों में से बाद की तारीख से शुरू होता है (Publication 527)।
खरीद पर क्लोज़िंग खर्च और लोन के खर्च कहाँ जाते हैं?
संपत्ति खरीदने की फ़ीस आधार में जाती है। लोन लेने की फ़ीस नहीं जाती (Publication 551)।
- आधार में जाते हैं: कानूनी फ़ीस, टाइटल की जाँच, मालिक का टाइटल बीमा, रिकॉर्डिंग फ़ीस, सर्वे, ट्रांसफ़र कर, बिजली-पानी की सेवाएँ लगाने के शुल्क, और विक्रेता की वे देनदारियाँ जिन्हें चुकाने के लिए आप राज़ी हुए, जैसे बकाया कर।
- आधार में नहीं जाते: पॉइंट्स, ओरिजिनेशन फ़ीस, मॉर्गेज बीमा के प्रीमियम, क्रेडिट रिपोर्ट और लेंडर के लिए ज़रूरी वैल्यूएशन। ये लोन लेने की लागत हैं, जिनकी कटौती आम तौर पर लोन की अवधि में फैलाकर ली जाती है।
क्लोज़िंग स्टेटमेंट की मार्गदर्शिका हर लाइन के बारे में बताती है, जिसमें पहले से चुकाया बीमा, क्लोज़िंग से पहले के शुल्क, एस्क्रो जमा और ज़मीन को इमारत से अलग करना शामिल हैं।
अगर मैं संपत्ति का खुद भी इस्तेमाल करता हूँ, या वह किराये के साथ बिक्री के लिए भी लिस्ट है तो?
पहले घर रही संपत्ति उस तारीख से किराये की बनती है जब उसका उपयोग किराये में बदलता है, यानी जब वह किराये के लिए उपलब्ध हो, न कि जब मालिक बाहर जाता है। संपत्ति कर और बीमा जैसे सालाना खर्च निजी और किराये की अवधियों में बाँटे जाते हैं, मूल्यह्रास उस तारीख को इस्तेमाल में लाने की तारीख मानता है, और मूल्यह्रास का आधार उस तारीख को उचित बाज़ार मूल्य और समायोजित आधार में से कम होता है (Publication 527)। जिस घर का उपयोग 1 जून को किराये में बदला, उसे साल के संपत्ति कर और बीमा का सात-बारहवाँ हिस्सा किराये के खर्च के रूप में मिलता है, और बिजली-पानी जैसे मासिक बिल जून से गिने जाते हैं। साल के निजी हिस्से का बीमा और मूल्यह्रास कटौती योग्य नहीं हैं; उस हिस्से का मॉर्गेज ब्याज और अचल संपत्ति कर, अगर आप itemize करते हैं, तो Schedule A पर जा सकता है।
समायोजित आधार में स्थायी जोड़ और सुधार शामिल होते हैं। जब वह आपका घर था, तब चुकाई गई मरम्मत निजी लागत है, किराये का खर्च नहीं। पढ़े गए स्रोत नहीं बताते कि बाहर जाने और लिस्टिंग के बीच हुई मरम्मत के साथ कैसा बर्ताव होता है; उन पर तारीख रखें और कर तैयारकर्ता से पूछें।
जिस यूनिट का मालिक खुद भी इस्तेमाल करता है, उसकी लागत इस्तेमाल के दिनों के हिसाब से बँटती है, और अगर वह घर गिनी जाए तो उसकी कटौतियाँ सीमित हो सकती हैं; दिनों की गिनती उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल की मार्गदर्शिका में है।
बिक्री के लिए लिस्ट की गई संपत्ति अपनी किराये की कटौतियाँ तभी तक रखती है जब तक वह किराये के लिए पेश और उपलब्ध रहे। नहीं तो उसकी लागत कटौती योग्य किराये का खर्च नहीं है (Publication 527)।
उदाहरण
सभी आँकड़े अमेरिकी डॉलर में हैं और समझाने के लिए हैं।
मार्च में खरीदा, जून में लिस्ट किया
एक मालिक 10 मार्च को किराये के लिए मकान खरीदता है, उसमें कभी नहीं रहता, और लिस्टिंग से पहले फ़र्श और मरम्मत पर US$20,000 खर्च करता है। दाम और क्लोज़िंग फ़ीस में इमारत का हिस्सा US$145,000 है। यूनिट 15 जून को तैयार और लिस्ट हो जाती है, और पहला किरायेदार 1 सितंबर से शुरू करता है।
- इस्तेमाल में लाई गई: 15 जून। 1 सितंबर का लीज़ इसे नहीं बदलता।
- आधार: US$145,000 और US$20,000 का काम मिलाकर US$165,000। यह काम इस साल की कटौती नहीं है।
- मूल्यह्रास: 27.5 साल में, पूरे साल का US$6,000 होता है। मिड-मंथ बर्ताव पहले साल को साढ़े छह महीने देता है, यानी US$3,250। इसमें पूरी लागत को इमारत की लागत माना गया है; कालीन और उपकरण 5 साल की संपत्ति हैं और विशेष भत्ते के पात्र हो सकते हैं, इसलिए कर तैयारकर्ता को उन्हें अलग करना चाहिए।
- चालू खर्च: 15 जून से बीमा और बिजली-पानी की कटौती मिलती है; उससे पहले वाले खर्चों की अलग जाँच चाहिए।
12 दिसंबर को खरीदा, 31 दिसंबर को भी नवीनीकरण चल रहा
साल के अंत तक यूनिट किराये के लिए उपलब्ध नहीं है, इसलिए उस साल उस पर मूल्यह्रास नहीं है। उस साल चुकाए रखरखाव खर्चों की अलग जाँच चाहिए कि Schedule E पर क्या, अगर कुछ, दर्ज करना है। दाम, क्लोज़िंग फ़ीस और नवीनीकरण के इनवॉइस आधार के रूप में दर्ज रहते हैं। अगर अगले साल 3 मार्च को यूनिट तैयार और लिस्ट हो जाती है, तो मूल्यह्रास मार्च में नवीनीकरण समेत पूरे आधार पर शुरू होता है।
कॉन्डो 1 अक्टूबर को लिस्ट हुआ, साल के अंत तक कोई किरायेदार नहीं
मालिक ने किराये के लिए खरीदा और कभी इस्तेमाल नहीं किया गया कॉन्डो 1 अक्टूबर को उचित किराये पर लिस्ट होता है और 31 दिसंबर तक किराये पर नहीं जाता। अक्टूबर से दिसंबर का US$600 का बीमा और US$900 की एसोसिएशन फ़ीस कटौती योग्य हैं, और मूल्यह्रास अक्टूबर से शुरू होता है। जो किराया मालिक को मिलने की उम्मीद थी, उसकी कटौती नहीं मिलती। Schedule E पर कोई किराया नहीं दिखता, और घाटा US$1,500 और अक्टूबर से दिसंबर के मूल्यह्रास के बराबर होता है, जिसे निष्क्रिय घाटे के नियम सीमित कर सकते हैं।
आपके लिए अलग है?
- किराये के लिए तैयार करने का काम बड़ा था, क्लोज़िंग और लिस्टिंग के बीच महीने बीत गए, तारीखें साफ़ नहीं हैं, या फ़ाइल किए रिटर्न में लिस्टिंग से पहले के खर्चों की कटौती पहले ही ली जा चुकी है या मूल्यह्रास जल्दी शुरू कर दिया गया है: इस्तेमाल में लाने की तारीख तय करती है कि कौन-से इनवॉइस आधार में जाएँगे और मूल्यह्रास कब शुरू होगा, और Publication 527 यह तय नहीं करता कि उससे पहले चुकाए ब्याज, संपत्ति कर, बीमा और बिजली-पानी के साथ कैसा बर्ताव हो। Publication 946 कहता है कि इस्तेमाल में लाने की तारीख में बदलाव लेखा पद्धति में बदलाव नहीं है और संशोधित रिटर्न पर किया जाता है, जो मूल रिटर्न फ़ाइल करने के 3 वर्ष बाद या कर चुकाने के 2 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो के भीतर फ़ाइल हो। फ़ाइल किए रिटर्न में जिन लागतों की कटौती ली गई थी, उन्हें पूँजीकृत करना इसके बजाय लेखा पद्धति में बदलाव हो सकता है, जो तथ्यों पर और इस पर निर्भर है कि कितने रिटर्न में वही बर्ताव अपनाया गया (Publication 946)। तारीख, इनवॉइस और कौन-सा रास्ता लागू होता है, यह कर तैयारकर्ता से तय करवाएँ, व्यक्तिगत कर सहायता के साथ।
- मूल्यह्रास कभी लिया ही नहीं गया: किराये की संपत्ति पर छूटा मूल्यह्रास देखें।
- आपको मरम्मत और सुधार अलग करने हैं: किराये के लिए मरम्मत या सुधार देखें।
- आपके पास कई संपत्तियाँ हैं: किराये की संपत्ति के लिए खाते बनाना देखें।
- यह शॉर्ट-टर्म रेंटल है जिसकी अभी कोई बुकिंग नहीं हुई: Airbnb: Schedule C या Schedule E देखें।
- आप खुद भी संपत्ति में ठहरते हैं: उचित किराये के दिन और निजी इस्तेमाल देखें।
- पहले साल का घाटा दूसरी आय के मुकाबले इस्तेमाल हो सकता है: निष्क्रिय घाटे की सीमाओं के लिए किराये की संपत्ति पर कर देखें।
- आप अमेरिका से बाहर रहते हैं, या अमेरिकी नागरिक या निवासी नहीं हैं: फ़ॉर्म और विथहोल्डिंग अलग हैं; अनिवासी मकान मालिक देखें, या अगर आप कनाडा में रहते हैं तो अमेरिका में किराये की संपत्ति वाले कनाडाई।
- किराया LLC में है या दूसरों के साथ मिलकर रखा गया है: LLC में किराये की संपत्ति और साझे मालिकाना हक वाला किराया: Schedule E या साझेदारी रिटर्न देखें।
इस पृष्ठ के आँकड़े
| आँकड़ा | मान | स्रोत |
|---|---|---|
| आवासीय किराये की इमारत और उसके सुधारों की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System); सीधी रेखा पद्धति (straight line), मिड-मंथ नियम (mid-month convention) के साथ; सुधार को उस संपत्ति की अवधि मिलती है जिसमें सुधार किया गया | 27.5 वर्ष | IRS: Publication 527, Residential Rental Property जाँचा गया |
| आवासीय किराये में उपकरण, कालीन और फ़र्नीचर की वसूली अवधि सामान्य मूल्यह्रास प्रणाली (General Depreciation System); 200% घटते शेष (declining balance) की पद्धति, आधे साल के नियम (half-year convention) के साथ, जब तक मिड-क्वार्टर नियम (mid-quarter convention) लागू न हो | 5 वर्ष | IRS: Publication 527, Residential Rental Property जाँचा गया |
| तिमाही के मध्य वाली मूल्यह्रास पद्धति के लिए अंतिम 3 महीनों का आधार (basis) सीमा अनुपात जाँच में संबंधित वार्षिक संशोधित त्वरित लागत वसूली प्रणाली (MACRS) के मूल्यह्रास योग्य आधार (basis) का इस अनुपात से अधिक हिस्सा होना चाहिए। धारा 179 जाँच का आधार घटाती है; बोनस मूल्यह्रास नहीं घटाता। | 40% | IRS: Publication 946, मूल्यह्रास की कौन-सी समय-पद्धति लागू है? जाँचा गया |
| पात्र किराये की संपत्ति के लिए संघीय बोनस मूल्यह्रास 19 जनवरी 2025 के बाद अधिग्रहित और सेवा में लगाई गई कुछ योग्य संपत्ति; ज़रूरी है जब तक आप संपत्ति वर्ग के अनुसार बाहर रहने का चुनाव न करें; आवासीय किराये की इमारत स्वयं नहीं | 100% कर वर्ष 2026 | IRS: Publication 946 जाँचा गया |
| बोनस मूल्यह्रास का छूटा हुआ विकल्प चुनने की स्वचालित राहत समय पर रिटर्न दाखिल करने वाला करदाता, रिटर्न की मूल अंतिम तारीख के बाद इस अवधि में संशोधित रिटर्न दाखिल करके किस्तों में रिपोर्टिंग न करने का छूटा हुआ विकल्प चुन सकता है। अंतिम तारीख में मिला विस्तार नहीं गिना जाता। रिटर्न पर Filed pursuant to section 301.9100-2 लिखें। | 6 महीने | IRS: Form 4562 के निर्देश, बोनस मूल्यह्रास न लेने का चुनाव जाँचा गया |
| लागू वित्तीय विवरण न होने पर अल्प-राशि सेफ़ हार्बर की सीमा प्रति चालान या मद; समय पर दाखिल मूल रिटर्न पर, विस्तार सहित, बयान देकर वार्षिक election; राशियाँ आपकी बहियों में खर्च के रूप में भी दर्ज होनी चाहिए | $2,500 | IRS: Tangible property final regulations जाँचा गया |
| संशोधित आयकर रिफ़ंड दावे की सामान्य अवधि IRC धारा 6511(a) के तहत, मूल रिटर्न दाखिल होने के बाद के दावे के लिए। भुगतान की जाँच-अवधि की सीमाएँ और विशेष अपवाद उपलब्ध रिफ़ंड बदल सकते हैं। | मूल रिटर्न फ़ाइल करने के 3 वर्ष बाद या कर चुकाने के 2 वर्ष बाद, जो भी बाद में हो | IRS: क्रेडिट या रिफ़ंड का दावा करने की समय सीमा जाँचा गया |
प्राथमिक स्रोत
- IRS: Publication 527, Residential Rental Property
- IRS: Publication 946, How To Depreciate Property
- IRS: Publication 551, Basis of Assets
- IRS: Topic no. 414, Rental income and expenses
- IRS: Instructions for Schedule E (Form 1040)
- IRS: Tangible property final regulations
- IRS: Instructions for Form 4562
- 26 CFR 1.212-1: गैर-व्यावसायिक खर्च
- 26 CFR 1.266-1: पूँजी खाते में जोड़े जा सकने वाले कर और वहन शुल्क
- 26 CFR 1.263(a)-1: पूँजीगत खर्च, सामान्य नियम
- 26 CFR 1.263(a)-2: मूर्त संपत्ति हासिल करने या बनाने पर चुकाई रकमें
- 26 CFR 1.263(a)-3: मरम्मत और रखरखाव के खर्च की कटौती; सुरक्षित दायरे
इस मार्गदर्शिका के बारे में
अंग्रेज़ी मार्गदर्शिका से अनुवादित · अंग्रेज़ी मूल पढ़ें
यह दिखाए गए कर वर्ष के सामान्य नियम समझाता है। यह आपकी स्थिति के लिए सलाह नहीं है।
अंग्रेज़ी मूल में बदलाव
- : पहली बार प्रकाशित।