یہ کس کے لیے ہے
- امریکہ کے وہ مالکان جن کی کرائے کی جائیداد میں ابھی کرایہ دار نہیں آیا یا خریداری کے بعد خالی رہی
- وہ مالکان جنہوں نے کرائے کی جائیداد کی لسٹنگ سے پہلے اسے خریدا یا اس کی مرمت کی، بشمول سال کے آخر میں
- وہ مالکان جن کے جمع کرائے گئے گوشوارے میں لسٹنگ سے پہلے کے اخراجات کی کٹوتی کی گئی یا فرسودگی جلدی شروع کی گئی
یہاں شامل نہیں
- کوئی خاص کام مرمت ہے یا بہتری
- بندش کا گوشوارہ (closing statement) درج کرنا اور زمین کو عمارت سے الگ کرنا
- پچھلے سالوں میں نہ لی گئی فرسودگی
- غیر فعال نقصان کی حدیں، ریاستی ٹیکس اور LLC یا شراکت داری میں رکھے گئے کرائے
کیا کرایہ دار یا کرائے کے دنوں کے بغیر کرائے کی جائیداد پر اخراجات کا دعویٰ کیا جا سکتا ہے؟
فرسودگی اس تاریخ سے شروع ہوتی ہے جب جائیداد کرائے کے لیے تیار اور دستیاب ہو۔ کرایہ دار کا ہونا ضروری نہیں۔ Publication 527 کرائے کی جائیداد کے انتظام، تحفظ یا دیکھ بھال کے عام اور ضروری اخراجات کی اجازت اس وقت سے دیتی ہے جب وہ کرائے کے لیے دستیاب ہو، اور فرسودگی تب شروع ہوتی ہے جب جائیداد استعمال میں لائی جائے (Publication 946)۔
اس تاریخ سے پہلے کی لاگت کے ساتھ مختلف سلوک ہوتا ہے۔ عمارت خریدنے کی لاگت کو سرمائے میں شامل کرنا ضروری ہے: یعنی اسے آپ کی ادا کی ہوئی قیمت (لاگت کی بنیاد، basis) میں جوڑا جاتا ہے اور ایک ساتھ کٹوتی کرنے کے بجائے فرسودگی کے ذریعے وصول کیا جاتا ہے۔ اس لاگت میں عمارت کے استعمال میں آنے سے پہلے کیا گیا کام شامل ہے (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1))۔ اس لیے کرائے کے لیے خریدی گئی جائیداد کی لسٹنگ سے پہلے کی مرمت، رنگ و روغن اور فرش کا کام عموماً بنیاد میں جاتا ہے، کٹوتی نہیں بنتا۔ سابق گھر پر مختلف قواعد لاگو ہوتے ہیں؛ نیچے ذاتی استعمال والا حصہ دیکھیں۔
| چیز | دستیاب ہونے کی تاریخ سے پہلے | دستیاب ہونے کی تاریخ سے، کرایہ دار ہو یا نہ ہو |
|---|---|---|
| مرمت، رنگ و روغن، فرش، جائیداد کو کرائے کے لیے تیار کرنے کا کام | بنیاد میں شامل | مرمت کی کٹوتی ہوتی ہے؛ بہتری کی فرسودگی ہوتی ہے |
| انشورنس، یوٹیلیٹیز، لان کی دیکھ بھال، اشتہار | شروع ہونے کے قاعدے سے طے نہیں ہوتا؛ الگ جائزہ لیں (نیچے رکھ رکھاؤ کے اخراجات دیکھیں) | قابل کٹوتی |
| رہن کا سود اور پراپرٹی ٹیکس | الگ جائزہ لیں؛ لاگت میں شامل کرنے کا انتخاب کیا جا سکتا ہے یا ضروری ہو سکتا ہے | قابل کٹوتی |
| فرسودگی | شروع نہیں ہوئی | شروع ہوتی ہے |
| وہ کرایہ جو آپ کو نہیں ملا | قابل کٹوتی نہیں | قابل کٹوتی نہیں |
معاملہ سیدھا نہیں رہتا جب جائیداد کو تیار کرنے کا کام بڑا ہو، بندش اور لسٹنگ کے درمیان مہینے گزر گئے ہوں، خریداری سال کے آخر کے قریب ہوئی ہو، دستیاب ہونے کی تاریخ واضح نہ ہو، یا جمع کرائے گئے گوشوارے میں لسٹنگ سے پہلے کے اخراجات کی کٹوتی پہلے ہی کی جا چکی ہو۔ بندش کا گوشوارہ، کمرے اور کام کی قسم کے مطابق تاریخ وار انوائسز، لسٹنگ کی تاریخ اور پہلا لیز جمع کریں۔
"کرائے کے لیے تیار اور دستیاب" کا کیا مطلب ہے، اور استعمال میں لانے کی تاریخ کیا ہے؟
جائیداد اس وقت استعمال میں لائی جاتی ہے جب وہ اپنے مخصوص استعمال کے لیے تیار اور دستیاب ہو، چاہے کوئی اسے استعمال نہ کر رہا ہو (Publication 946; Publication 527)۔ کرائے کے لیے یہ وہ تاریخ ہے جب یونٹ مکمل ہو اور کرائے کے لیے پیش کیا جائے، نہ کہ وہ تاریخ جب کرایہ دار دستخط کرے۔ Publication 527 یہ دیکھتی ہے کہ جائیداد کرائے کے لیے پیش اور دستیاب ہے یا نہیں، اس لیے مکمل یونٹ جو آپ نے اپنے قیام کے لیے رکھا ہو شمار نہیں ہوتا؛ مناسب کرائے کے دن اور ذاتی استعمال دیکھیں۔
Publication 527 چیک لسٹ کے بجائے مثالیں دیتی ہے:
| حقائق | استعمال میں لایا گیا |
|---|---|
| گھر 6 اپریل کو خریدا، مرمت ہوئی، 5 جولائی کو تیار ہوا، جولائی میں اشتہار دیا گیا، 1 ستمبر کو کرائے پر گیا | جولائی |
| مالک جولائی میں منتقل ہو گیا، اگست اور ستمبر میں مرمت ہوئی، 1 اکتوبر کو ایجنٹ کے ذریعے لسٹ ہوا، 1 دسمبر کو کرائے پر گیا | 1 اکتوبر |
Publication 527 یہ نہیں بتاتی کہ جب یونٹ لسٹ ہونے سے پہلے مکمل ہو جائے تو کیا ہوتا ہے۔ جس تاریخ کا ریکارڈ رکھنا چاہیے وہ ہے جب یونٹ مکمل بھی تھا اور کرائے کے لیے پیش بھی کیا گیا: مطلوبہ کرائے کے ساتھ لسٹنگ، اشتہار اور تاریخ والی تصاویر رکھیں۔
فرسودگی کب شروع ہوتی ہے: خریداری پر، اشتہار دینے پر، یا پہلے کرایہ دار پر؟
فرسودگی استعمال میں لانے کی تاریخ سے شروع ہوتی ہے۔ یہ بندش پر شروع نہیں ہوتی، اور پہلے کرایہ دار کا انتظار نہیں کرتی۔
| واقعہ | کیا اس سے فرسودگی شروع ہوتی ہے؟ |
|---|---|
| خریداری کی بندش | نہیں، سوائے اس کے کہ جائیداد اسی دن پہلے ہی تیار اور دستیاب ہو |
| مرمت اور تزئین نو | نہیں؛ ان کی لاگت بنیاد میں شامل ہوتی ہے |
| کام جاری ہونے کے دوران اشتہار یا لسٹنگ لگانا | نہیں، سوائے اس کے کہ یونٹ کرائے کے لیے تیار بھی ہو؛ دونوں باتیں درست ہونی چاہییں |
| جائیداد مکمل ہو کر کرائے کے لیے لسٹ ہوئی | ہاں |
| پہلا کرایہ دار منتقل ہوا | شروع ہونے کی تاریخ پر کوئی اثر نہیں |
رہائشی کرائے کی عمارت کی فرسودگی 27.5 سال میں ہوتی ہے۔ مڈ منتھ (mid-month) قاعدہ اسے اس مہینے کے درمیان میں استعمال میں آیا مانتا ہے، اس لیے پہلے سال میں اس مہینے کا آدھا اور اس کے بعد کا ہر پورا مہینہ گنا جاتا ہے۔ زمین کی فرسودگی نہیں ہوتی۔ آلات، قالین اور فرنیچر 5 سال کے شیڈول پر چلتے ہیں، اور ہر چیز تب شروع ہوتی ہے جب وہ لگائی جائے اور تیار ہو۔ اگر اس طرح کی جائیداد (عمارتوں کے بغیر) کی سال کی بنیاد کے 40% سے زیادہ حصہ آخری تین مہینوں میں استعمال میں آئے تو نصف سال کے قاعدے کی جگہ مڈ کوارٹر (mid-quarter) قاعدہ لاگو ہوتا ہے (Publication 527)۔ 19 جنوری 2025 کے بعد حاصل کی گئی چیزیں 100% کے خصوصی فرسودگی الاؤنس کے لیے بھی اہل ہو سکتی ہیں؛ عمارت نہیں (Publication 946)۔ یہ الاؤنس لاگو ہوتا ہے، جب تک آپ اس سال استعمال میں آنے والی جائیداد کی پوری کلاس کے لیے وقت پر جمع کرائے گئے گوشوارے کے ساتھ بیان دے کر اس سے باہر نہ نکلیں؛ وقت پر جمع کرانے والا جو یہ چھوڑ دے وہ بغیر توسیع کی آخری تاریخ کے 6 ماہ کے اندر ترمیم شدہ گوشوارے پر بھی باہر نکلنے کا انتخاب کر سکتا ہے (Form 4562 کی ہدایات)۔ مالک رہائشی کرائے کی عمارت کے لیے طویل متبادل فرسودگی نظام کا انتخاب صرف اس پہلے سال میں کر سکتا ہے جس میں وہ استعمال میں آئے، اور اسے کبھی منسوخ نہیں کر سکتا (Publication 527)۔
فرسودگی Schedule E کی لائن 18 پر جاتی ہے۔ جو جائیداد اسی سال پہلی بار استعمال میں آئے اس کے لیے Form 4562 منسلک کیا جاتا ہے (Schedule E کی ہدایات)۔
کیا استعمال میں لانے کی تاریخ سے پہلے کی مرمت کی کٹوتی ہو سکتی ہے؟
عموماً نہیں، اس جائیداد کے لیے جو آپ نے کرائے کے لیے خریدی ہو۔ جائیداد کے استعمال میں آنے سے پہلے کیا گیا کام اسے حاصل کرنے کی لاگت کا حصہ ہے، چاہے وہی کام کرائے پر چڑھنے کے بعد مرمت ہوتا (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1))۔ ضابطے کی اپنی مثال ایک ایسی عمارت کی ہے جو کاروباری دفتر کے لیے خریدی گئی، جس میں مالک نے استعمال میں لانے سے پہلے سیڑھیوں کی مرمت، فرش کی پالش، دیواروں کی مرمت اور رنگ و روغن پر ادائیگی کی۔ یہ رقوم لاگت میں شامل کی گئیں، حالانکہ کام بہتری نہیں تھا (Example 10، وہی سیکشن)۔ یہ قاعدہ دفاتر تک محدود نہیں، اس لیے کرائے کی عمارت پر استعمال میں آنے سے پہلے کا کام بھی عموماً اسی طرح لاگت میں شامل ہوتا ہے۔ یہ اس جائیداد کی بنیاد میں جڑ جاتا ہے جس کے لیے ہے اور استعمال میں لانے کی تاریخ سے اس کی فرسودگی ہوتی ہے۔
ضابطہ مواد اور سپلائیز اور اختیاری de minimis سیف ہاربر کو استثنا دیتا ہے، جو مالک کو چھوٹی اشیا کی کٹوتی کرنے دیتا ہے: فی انوائس یا چیز $2,500 تک، صرف اس صورت میں جب مالک کی کتابیں سال کے آغاز میں موجود مستقل طریقے کے تحت ایسی اشیا کو پہلے ہی خرچ کے طور پر درج کرتی ہوں، اور انتخاب وقت پر جمع کرائے گئے اصل گوشوارے کے ساتھ بیان سے کیا گیا ہو (26 CFR 1.263(a)-1(f); IRS ٹھوس جائیداد کے قواعد)۔ لسٹنگ سے پہلے کی کوئی انوائس جو ان میں سے کسی پر پوری اترتی ہو، کرائے کا خرچ شمار ہوتی ہے یا نہیں، یہ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کا سوال ہے۔
استعمال میں لانے کی تاریخ کے بعد مرمت یا بہتری کا ٹیسٹ لاگو ہوتا ہے۔ جائیداد خریدتے وقت موجود کسی مادی نقص کو ٹھیک کرنا betterment ہے، یعنی بہتری کی ایک قسم جو لاگت میں شامل کی جاتی ہے، چاہے مالک کو اس کا علم ہو یا نہ ہو (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i))۔ کرائے کی مرمت یا بہتری کی رہنما ان ٹیسٹوں کو بیان کرتی ہے۔
کرائے کے لیے دستیاب ہونے کے بعد جائیداد خالی رہے تو میں کون سے اخراجات کی کٹوتی کر سکتا ہوں؟
کرائے کی جائیداد کے انتظام، تحفظ یا دیکھ بھال کے عام اور ضروری اخراجات، بشمول فرسودگی، خالی مدت میں بھی قابل کٹوتی ہو سکتے ہیں، اگر جائیداد کرائے کے لیے رکھی گئی ہو (Publication 527)۔ نقد بنیاد پر حساب رکھنے والا مالک عموماً لاگت کی کٹوتی اس سال میں کرتا ہے جس میں وہ ادا ہو۔
| لاگت | دستیاب ہونے کی تاریخ سے سلوک |
|---|---|
| انشورنس | عموماً پریمیم کا صرف وہ حصہ شمار ہوتا ہے جو دستیاب ہونے کی تاریخ کے بعد کی مدت کا احاطہ کرے؛ ایک سال سے زیادہ کے لیے ادا کیے گئے پریمیم کی کٹوتی سال بہ سال ہوتی ہے |
| یوٹیلیٹیز، لان کی دیکھ بھال، صفائی، اشتہار، انتظامی فیس | قابل کٹوتی |
| کرائے کی جائیداد پر پراپرٹی ٹیکس اور رہن کا سود | قابل کٹوتی |
| مشترکہ جگہوں کی دیکھ بھال کے لیے کنڈومینیم کے واجبات | قابل کٹوتی؛ بہتری کے لیے خصوصی وصولیاں سرمائے میں شامل ہوتی ہیں |
| فرسودگی | جاری رہتا ہے |
Publication 527 یہ نہیں بتاتی کہ دستیاب ہونے کی تاریخ سے پہلے کے رکھ رکھاؤ کے اخراجات کے ساتھ کیا سلوک ہو، اور شروع ہونے کا قاعدہ انہیں نہیں روکتا۔ سیکشن 212 آمدنی پیدا کرنے کے لیے رکھی گئی جائیداد کے انتظام، تحفظ یا دیکھ بھال کے عام اور ضروری اخراجات کی اجازت دیتا ہے، چاہے وہ ابھی منافع بخش نہ ہوئی ہو (26 CFR 1.212-1(b))۔ اس لیے کرائے کے لیے رکھی گئی جائیداد پر انشورنس اور یوٹیلیٹیز دستیاب ہونے سے پہلے بھی قابل کٹوتی ہو سکتی ہیں، اگر حقائق اس مقصد کو ثابت کریں؛ سود اور غیر منقولہ جائیداد کے ٹیکس کے لیے کٹوتی کے اپنے قواعد ہیں۔ دوسرے قواعد نتیجہ بدل سکتے ہیں: اگر کرایہ کاروبار ہو تو آغاز کے اخراجات کے قواعد (سیکشن 195) لاگو ہو سکتے ہیں، اور سیکشن 266 کا انتخاب تعمیر یا بہتری کے کام کے مکمل ہونے تک ٹیکس اور سود کو سرمائے میں شامل کر سکتا ہے، جو اصل گوشوارے کے ساتھ جمع کرائے گئے بیان سے کیا جاتا ہے (26 CFR 1.266-1)۔ Publication 551 کہتی ہے کہ بندش پر چارج کیے گئے حادثاتی انشورنس پریمیم، کرایہ اور یوٹیلیٹیز، جو بندش سے پہلے کی مدت کے ہوں، بنیاد نہیں بنتے مگر اگر کاروباری جائیداد سے متعلق ہوں تو کاروباری اخراجات کے طور پر قابل کٹوتی ہیں۔ یہ بل تاریخ کے ساتھ رکھیں اور فیصلہ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے کروائیں۔
کیا میں وہ کرایہ منہا کر سکتا ہوں جو خالی رہنے کے دوران کھو گیا؟
نہیں۔ Publication 527 جائیداد کے خالی رہنے کے دوران کھوئی ہوئی کرائے کی آمدنی کی کٹوتی کی اجازت نہیں دیتی، اور نقد بنیاد پر حساب رکھنے والا مالک وہ کرایہ منہا نہیں کر سکتا جو کبھی وصول نہیں ہوا، کیونکہ وہ آمدنی میں کبھی شامل ہی نہیں ہوا۔
خالی مہینوں کے اخراجات اور فرسودگی پھر بھی شمار ہوتے ہیں۔ اس لیے کرائے کے بغیر سال Schedule E پر کرائے کا نقصان دکھا سکتا ہے، جسے غیر فعال نقصان کے قواعد محدود کر سکتے ہیں؛ کرائے کی جائیداد کا ٹیکس دیکھیں۔
اگر میں نے دیر سے خریدا ہو اور کرائے کے کوئی دن نہ ہوں تو Schedule E پر کیا جاتا ہے؟
صرف وہ جائیداد جو 31 دسمبر تک دستیاب ہونے کی تاریخ تک پہنچ گئی ہو اس سال کی فرسودگی رکھتی ہے، اور Publication 527 کرائے کے اخراجات بھی وہیں سے شروع کرتی ہے۔ جو جائیداد 31 دسمبر کو بھی تیار کی جا رہی ہو اس کی فرسودگی نہیں ہوتی؛ اس کی خریداری اور تیاری کی لاگت پہلے کرائے کے سال کے لیے بنیاد کے طور پر ریکارڈ کی جاتی ہے، اور اس سال ادا کیے گئے رکھ رکھاؤ کے اخراجات کا الگ جائزہ لیا جاتا ہے (اوپر رکھ رکھاؤ کے اخراجات دیکھیں)۔
جو جائیداد دستیاب تھی مگر کرائے پر نہیں گئی وہ Schedule E پر بغیر کرائے کے لسٹ ہوتی ہے، دستیاب ہونے کی تاریخ سے اخراجات کے ساتھ، اور اسی تاریخ سے فرسودگی کے ساتھ۔ لائن 2 مناسب کرائے پر کرائے پر دیے گئے دن اور ذاتی استعمال کے دن پوچھتی ہے؛ جس جائیداد کو کرائے پر نہیں دیا گیا اور کسی نے استعمال بھی نہیں کیا اس کے دونوں صفر ہیں (Schedule E کی ہدایات)۔
اگلے سال کے لیے رکھیں: بندش کا گوشوارہ، تاریخ، کمرے اور کام کی قسم کے مطابق انوائسز جن میں ہر کام کی اختتامی تاریخ ہو، لسٹنگ اور تاریخ والی تصاویر، انشورنس اور یوٹیلیٹیز کی شروع ہونے کی تاریخیں، اور پہلا لیز۔ رسید گم ہونے پر ثبوت کے لیے ریکارڈ کی رہنما دیکھیں۔
کیا لمبی تزئین نو کے دوران کرایہ بند رہنے پر فرسودگی جاری رہتی ہے؟
یہ اس پر منحصر ہے کہ جائیداد پہلے ہی استعمال میں لائی جا چکی تھی یا نہیں۔
- ابھی تک دستیاب نہیں ہوئی: فرسودگی شروع نہیں ہوئی۔ تزئین نو کی لاگت سرمایہ ہے، اور استعمال میں لانے کی تاریخ وہ دن ہے جب کام مکمل ہو اور یونٹ کرائے کے لیے پیش کیا جائے۔
- پہلے ہی استعمال میں تھی، پھر بند ہوئی: فرسودگی عموماً جاری رہتی ہے۔ Publication 527 کہتی ہے کہ عارضی طور پر بند کرائے کی جائیداد پر اس کا دعویٰ جاری رکھیں، اور اس کی مثال کرایہ دار کے جانے کے بعد کی مرمت ہے۔
Publication 527 ان واقعات کی فہرست دیتی ہے جو جائیداد کو استعمال سے نکالتے ہیں: فروخت یا تبادلہ، ذاتی استعمال میں تبدیلی، ترک کرنا اور تباہی۔ اس میں تزئین نو شامل نہیں، اور جن ذرائع کو پڑھا گیا وہ "عارضی" کی مدت متعین نہیں کرتے، اس لیے حقائق فیصلہ کرتے ہیں؛ دوبارہ کرائے پر دینے کے منصوبے کا تاریخ وار ثبوت رکھیں۔
جو جائیداد پہلے ہی استعمال میں ہو اس پر کام مرمت یا بہتری کے ٹیسٹوں سے چلتا ہے۔ بہتری کی فرسودگی الگ جائیداد کے طور پر ہوتی ہے، جو اس کی اپنی استعمال میں لانے کی تاریخ اور جائیداد کی تاریخ میں سے بعد والی تاریخ سے شروع ہوتی ہے (Publication 527)۔
خریداری پر بندش کے اخراجات اور قرض کے اخراجات کہاں جاتے ہیں؟
جائیداد خریدنے کی فیسیں بنیاد میں جاتی ہیں۔ قرض لینے کی فیسیں نہیں جاتیں (Publication 551)۔
- بنیاد میں: قانونی فیس، ٹائٹل کی تلاش، مالک کا ٹائٹل انشورنس، ریکارڈنگ فیس، سروے، منتقلی ٹیکس، یوٹیلیٹی سروس لگانے کے چارجز، اور وہ رقوم جو بیچنے والے کے ذمے تھیں اور آپ نے ادا کرنا مان لیا، جیسے پچھلے ٹیکس۔
- بنیاد میں نہیں: پوائنٹس، اوریجینیشن فیس، رہن کے انشورنس پریمیم، کریڈٹ رپورٹ اور قرض دینے والے کی مطلوبہ تخمینہ کاری۔ یہ قرض لینے کے اخراجات ہیں، جن کی کٹوتی عموماً قرض کی مدت پر ہوتی ہے۔
بندش کے گوشوارے کی رہنما ہر لائن کو بیان کرتی ہے، بشمول پیشگی انشورنس، بندش سے پہلے کے چارجز اور ایسکرو ڈپازٹس، اور زمین کو عمارت سے الگ کرنا۔
اگر میں جائیداد خود بھی استعمال کروں، یا وہ کرائے کے ساتھ فروخت کے لیے بھی لسٹ ہو تو؟
سابق گھر اس تاریخ کو کرائے کی جائیداد بنتا ہے جب وہ کرائے کے استعمال میں بدلے، یعنی جب وہ کرائے کے لیے دستیاب ہو، نہ کہ جب مالک وہاں سے نکلے۔ ٹیکس اور انشورنس جیسے سالانہ اخراجات ذاتی اور کرائے کی مدتوں میں تقسیم ہوتے ہیں، فرسودگی اس تاریخ کو استعمال میں لانے کی تاریخ مانتی ہے، اور فرسودگی کی بنیاد اس تاریخ پر مناسب مارکیٹ قیمت اور ایڈجسٹ شدہ بنیاد میں سے کم ہوتی ہے (Publication 527)۔ جو گھر 1 جون کو کرائے کے استعمال میں بدلے اسے سال کے ٹیکس اور انشورنس کا سات بٹا بارہ حصہ کرائے کے خرچ کے طور پر ملتا ہے، اور یوٹیلیٹیز جیسے ماہانہ بل جون سے شمار ہوتے ہیں۔ سال کے ذاتی حصے کی انشورنس اور فرسودگی قابل کٹوتی نہیں؛ اس حصے کا رہن کا سود اور غیر منقولہ جائیداد کا ٹیکس، اگر آپ تفصیلی کٹوتیاں کرتے ہیں، Schedule A پر جا سکتا ہے۔
ایڈجسٹ شدہ بنیاد میں مستقل اضافے اور بہتریاں شامل ہیں۔ جب وہ ابھی آپ کا گھر تھا تب ادا کی گئی مرمت ذاتی لاگت ہے، کرائے کا خرچ نہیں۔ جو ذرائع پڑھے گئے وہ یہ نہیں بتاتے کہ وہاں سے نکلنے اور لسٹنگ کے درمیان کی مرمت کے ساتھ کیا سلوک ہو؛ انہیں تاریخ کے ساتھ رکھیں اور ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے پوچھیں۔
جس یونٹ کو مالک خود بھی استعمال کرتا ہے اس کے اخراجات استعمال کے دنوں کے حساب سے تقسیم ہوتے ہیں، اور اگر وہ گھر شمار ہو تو اس کی کٹوتیاں محدود ہو سکتی ہیں؛ دنوں کی گنتی کے لیے مناسب کرائے کے دن اور ذاتی استعمال کی رہنما دیکھیں۔
جو جائیداد فروخت کے لیے لسٹ ہو وہ اپنی کرائے کی کٹوتیاں صرف تب تک رکھتی ہے جب تک وہ کرائے کے لیے پیش اور دستیاب ہو۔ ورنہ اس کے اخراجات قابل کٹوتی کرائے کے اخراجات نہیں (Publication 527)۔
مثال
تمام رقوم امریکی ڈالر میں ہیں اور وضاحت کے لیے ہیں۔
مارچ میں خریدا، جون میں لسٹ ہوا
ایک مالک 10 مارچ کو کرائے کے لیے ایک گھر خریدتا ہے، اس میں کبھی نہیں رہتا، اور لسٹنگ سے پہلے فرش اور مرمت پر US$20,000 خرچ کرتا ہے۔ قیمت اور بندش کی فیسوں میں عمارت کا حصہ US$145,000 ہے۔ یونٹ 15 جون کو تیار اور لسٹ ہو جاتا ہے، اور پہلا کرایہ دار 1 ستمبر سے شروع ہوتا ہے۔
- استعمال میں لایا گیا: 15 جون۔ 1 ستمبر کا لیز اسے نہیں بدلتا۔
- بنیاد: US$145,000 جمع US$20,000 کا کام، یعنی US$165,000۔ کام موجودہ سال کی کٹوتی نہیں بنتا۔
- فرسودگی: 27.5 سال میں، پورا سال US$6,000 ہے۔ مڈ منتھ طریقہ پہلے سال کو ساڑھے چھ مہینے دیتا ہے، یعنی US$3,250۔ اس میں پوری لاگت کو عمارت کی لاگت مانا گیا ہے؛ قالین اور آلات 5 سالہ جائیداد ہیں اور خصوصی الاؤنس کے اہل ہو سکتے ہیں، اس لیے ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے کو انہیں الگ کرنا چاہیے۔
- جاری اخراجات: 15 جون سے انشورنس اور یوٹیلیٹیز قابل کٹوتی ہیں؛ اس سے پہلے والوں کا الگ جائزہ لینا پڑتا ہے۔
12 دسمبر کو خریدا، 31 دسمبر کو بھی تزئین نو جاری
سال کے آخر تک یونٹ کرائے کے لیے دستیاب نہیں، اس لیے اس سال اس کی فرسودگی نہیں ہوتی۔ اس سال ادا کیے گئے رکھ رکھاؤ کے اخراجات کا الگ جائزہ لینا پڑتا ہے، تاکہ طے ہو کہ Schedule E پر کیا درج کرنا ہے، اگر کچھ ہو۔ قیمت، بندش کی فیس اور تزئین نو کی انوائسز بنیاد کے طور پر ریکارڈ ہوتی ہیں۔ اگر یونٹ اگلے سال 3 مارچ کو مکمل اور لسٹ ہو جائے تو فرسودگی مارچ میں پوری بنیاد پر شروع ہوتی ہے، بشمول تزئین نو۔
کنڈو 1 اکتوبر کو لسٹ ہوا، سال کے آخر تک کرایہ دار نہیں
ایک کنڈو جو مالک نے کرائے کے لیے خریدا اور کبھی استعمال نہیں کیا، 1 اکتوبر کو مناسب کرائے پر لسٹ ہوتا ہے اور 31 دسمبر تک کرائے پر نہیں جاتا۔ اکتوبر سے دسمبر کی US$600 انشورنس اور US$900 ایسوسی ایشن واجبات قابل کٹوتی ہیں، اور فرسودگی اکتوبر میں شروع ہوتی ہے۔ جو کرایہ مالک کو ملنے کی امید تھی وہ قابل کٹوتی نہیں۔ Schedule E پر کوئی کرایہ نہیں دکھتا اور نقصان US$1,500 جمع اکتوبر سے دسمبر کی فرسودگی کے برابر ہوتا ہے، جسے غیر فعال نقصان کے قواعد محدود کر سکتے ہیں۔
آپ کی صورت مختلف ہے؟
- جائیداد کو تیار کرنے کا کام بڑا تھا، بندش اور لسٹنگ کے درمیان مہینے گزر گئے، تاریخیں واضح نہیں، یا جمع کرائے گئے گوشوارے میں لسٹنگ سے پہلے کے اخراجات کی کٹوتی کی گئی یا فرسودگی جلدی شروع کی گئی: استعمال میں لانے کی تاریخ طے کرتی ہے کہ کون سی انوائسز بنیاد ہیں اور فرسودگی کب شروع ہوتی ہے، اور اس سے پہلے ادا کیے گئے سود، پراپرٹی ٹیکس، انشورنس اور یوٹیلیٹیز کے ساتھ سلوک Publication 527 طے نہیں کرتی۔ Publication 946 کہتی ہے کہ استعمال میں لانے کی تاریخ میں تبدیلی حساب کے طریقے کی تبدیلی نہیں ہے اور ترمیم شدہ گوشوارے پر کی جاتی ہے، جو اصل گوشوارہ جمع کرانے کے 3 سال بعد، یا ٹیکس ادا کرنے کے 2 سال بعد، جو بھی بعد میں ہو کے اندر جمع کرایا جائے۔ جو لاگت جمع شدہ گوشوارے میں کٹوتی کے طور پر لی گئی اسے سرمایہ بنانا حساب کے طریقے کی تبدیلی ہو سکتا ہے، جو حقائق اور اس پر منحصر ہے کہ کتنے گوشواروں میں یہ سلوک استعمال ہوا (Publication 946)۔ تاریخ، انوائسز اور لاگو راستے کا فیصلہ انفرادی ٹیکس میں مدد کے ساتھ ٹیکس گوشوارے تیار کرنے والے سے کروائیں۔
- فرسودگی کبھی نہیں لی گئی: کرائے کی جائیداد پر چھوٹی ہوئی فرسودگی دیکھیں۔
- آپ کو مرمت اور بہتری الگ کرنی ہے: کرائے کے لیے مرمت یا بہتری دیکھیں۔
- آپ کی کئی جائیدادیں ہیں: کرائے کی جائیداد کے اکاؤنٹس ترتیب دینا دیکھیں۔
- یہ قلیل مدتی کرایہ ہے جس کی ابھی کوئی بکنگ نہیں آئی: Airbnb: Schedule C یا Schedule E دیکھیں۔
- آپ جائیداد میں خود بھی ٹھہرتے ہیں: مناسب کرائے کے دن اور ذاتی استعمال دیکھیں۔
- پہلے سال کا نقصان دوسری آمدنی کے مقابل منہا ہو سکتا ہے: غیر فعال نقصان کی حدوں کے لیے کرائے کی جائیداد کا ٹیکس دیکھیں۔
- آپ امریکہ سے باہر رہتے ہیں، یا امریکی شہری یا مقیم نہیں ہیں: فارم اور ودہولڈنگ مختلف ہیں؛ غیر مقیم مالکان جائیداد دیکھیں، یا اگر آپ کینیڈا میں رہتے ہیں تو امریکی کرائے کی جائیداد رکھنے والے کینیڈین دیکھیں۔
- کرایہ LLC میں ہے یا دوسروں کے ساتھ مشترکہ ملکیت میں ہے: LLC میں کرائے کی جائیداد اور مشترکہ ملکیت کا کرایہ: Schedule E یا شراکت داری کا گوشوارہ دیکھیں۔
اس صفحے کے اعداد و شمار
| اعداد و شمار | قدر | ماخذ |
|---|---|---|
| رہائشی کرائے کی عمارت اور اس کی بہتریوں کے لیے بازیابی کی مدت General Depreciation System؛ مہینے کے وسط کی روایت کے ساتھ سیدھی لکیر کا طریقہ؛ بہتری اسی جائیداد کی مدت اختیار کرتی ہے جس میں بہتری کی گئی | 27.5 سال | IRS: Publication 527، رہائشی کرایے کی جائیداد جانچا گیا |
| رہائشی کرایے میں آلات، قالین اور فرنیچر کے لیے بازیابی کی مدت General Depreciation System؛ 200% گھٹتی ہوئی بیلنس کا طریقہ اور نصف سال کی روایت، جب تک سہ ماہی کے وسط کی روایت لاگو نہ ہو | 5 سال | IRS: Publication 527، رہائشی کرایے کی جائیداد جانچا گیا |
| سہ ماہی کے وسط سے فرسودگی گننے کے قاعدے میں آخری تین ماہ کی لاگت کی بنیاد کی حد ٹیسٹ متعلقہ سالانہ ترمیم شدہ تیز رفتار لاگت کی بازیابی کے نظام (MACRS) کی قابل فرسودگی لاگت کی بنیاد کے اس حصے سے زیادہ ہونے کا ہے۔ Section 179 ٹیسٹ کی لاگت کی بنیاد کم کرتا ہے؛ بونس فرسودگی نہیں۔ | 40% | IRS: Publication 946، فرسودگی کی مدت گننے کا کون سا قاعدہ لاگو ہوتا ہے؟ جانچا گیا |
| اہل کرایے کی جائیداد کے لیے وفاقی bonus depreciation 19 جنوری 2025 کے بعد حاصل کی گئی اور سروس میں لگائی گئی کچھ اہل جائیداد؛ لازمی ہے الا یہ کہ آپ جائیداد کی کلاس کے لحاظ سے اس سے باہر نکلنے کا انتخاب کریں؛ خود رہائشی کرایے کی عمارت نہیں | 100% ٹیکس سال 2026 | IRS: Publication 946 جانچا گیا |
| بونس فرسودگی کا انتخاب رہ جانے پر خودکار رعایت وقت پر گوشوارہ جمع کرانے والا شخص، متعلقہ طریقہ اختیار نہ کرنے کا رہ جانے والا انتخاب، توسیع کے بغیر گوشوارے کی آخری تاریخ کے بعد اس مدت میں ترمیم شدہ گوشوارے پر کر سکتا ہے؛ اس پر "Filed pursuant to section 301.9100-2" لکھیں۔ | 6 ماہ | IRS: Form 4562 کی ہدایات، اطلاق سے نکلنے کا انتخاب جانچا گیا |
| قابل اطلاق مالی گوشوارے کے بغیر de minimis سیف ہاربر کی حد فی انوائس یا آئٹم؛ بروقت جمع کرائے گئے اصل گوشوارے پر (توسیع سمیت) بیان کے ذریعے سالانہ انتخاب؛ ان رقوم کو آپ کے کھاتوں میں بھی خرچ کے طور پر درج ہونا چاہیے | $2,500 | IRS: ٹھوس جائیداد کے حتمی ضوابط جانچا گیا |
| ترمیم شدہ آمدنی ٹیکس ریفنڈ کے دعوے کی عمومی مدت IRC section 6511(a) کے تحت، اصل گوشوارہ جمع ہونے کے بعد کے دعوے کے لیے۔ ادائیگی کی جانچ کی حدیں اور مخصوص استثنا دستیاب ریفنڈ کو بدل سکتے ہیں۔ | اصل گوشوارہ جمع کرانے کے 3 سال بعد، یا ٹیکس ادا کرنے کے 2 سال بعد، جو بھی بعد میں ہو | IRS: وہ وقت جس میں آپ کریڈٹ یا ریفنڈ کا دعویٰ کر سکتے ہیں جانچا گیا |
بنیادی ذرائع
- IRS: Publication 527، رہائشی کرایے کی جائیداد
- IRS: Publication 946، جائیداد کی فرسودگی کا طریقہ
- IRS: Publication 551، اثاثوں کی لاگت کی بنیاد
- IRS: Topic no. 414، کرایے کی آمدنی اور اخراجات
- IRS: Schedule E (Form 1040) کی ہدایات
- IRS: ٹھوس جائیداد کے حتمی ضوابط
- IRS: Form 4562 کی ہدایات
- 26 CFR 1.212-1، غیر کاروباری اخراجات
- 26 CFR 1.266-1، ٹیکس اور قرض کے اخراجات جو سرمائے کے کھاتے میں ڈالے جاتے ہیں
- 26 CFR 1.263(a)-1، سرمائے کے اخراجات؛ عمومی قاعدہ
- 26 CFR 1.263(a)-2، ٹھوس جائیداد خریدنے یا بنانے پر ادا کی گئی رقوم
- 26 CFR 1.263(a)-3، مرمت اور دیکھ بھال کے اخراجات کی کٹوتی؛ سیف ہاربر
اس رہنما کے بارے میں
انگریزی رہنما مضمون سے ترجمہ شدہ · انگریزی اصل پڑھیں
یہ دکھائے گئے ٹیکس سال کے عمومی اصول بیان کرتا ہے۔ یہ آپ کی صورت حال کے لیے مشورہ نہیں ہے۔
انگریزی اصل میں ہونے والی تبدیلیاں
- : پہلی بار شائع ہوا۔