Immeuble locatif sans locataire : dépenses et amortissement

Peut-on déduire des dépenses sur un bien locatif sans locataire ni jours de location?

L'amortissement commence à la date où le bien est prêt et disponible à la location. Un locataire n'est pas exigé. La Publication 527 permet les dépenses ordinaires et nécessaires de gestion, de conservation ou d'entretien d'un bien locatif à partir du moment où il est disponible à la location, et l'amortissement commence à la mise en service du bien (Publication 946).

Les coûts d'avant cette date sont traités différemment. Le coût d'acquisition d'un bâtiment doit être inscrit à l'actif : ajouté à ce que vous avez payé (votre coût de base) et récupéré par l'amortissement au lieu d'être déduit tout de suite. Ce coût comprend les travaux faits avant la mise en service du bâtiment (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Les réparations, la peinture et les planchers faits avant l'annonce d'un bien acheté pour être loué sont donc généralement ajoutés au coût de base, et non déduits. Une ancienne résidence suit des règles différentes; voyez la section sur l'usage personnel plus bas.

Votre cas n'est pas simple si la remise en état était importante, si des mois se sont écoulés entre la clôture et l'annonce, si l'achat a eu lieu près de la fin de l'année, si la date de disponibilité n'est pas claire ou si une déclaration produite a déjà déduit des coûts d'avant l'annonce. Rassemblez le relevé de clôture, les factures datées réparties par pièce et par type de travail, la date de l'annonce et le premier bail.

Que veut dire « prêt et disponible à la location », et qu'est-ce que la date de mise en service?

Un bien est mis en service quand il est prêt et disponible pour son usage précis, même si personne ne l'utilise (Publication 946; Publication 527). Pour un bien locatif, c'est la date où le logement est terminé et offert en location, et non la date de signature du locataire. La Publication 527 demande si le bien est offert et disponible à la location; un logement terminé mais réservé à vos propres séjours ne compte donc pas. Voyez les jours de location à juste valeur et l'usage personnel.

La Publication 527 donne des exemples plutôt qu'une liste de contrôle :

La Publication 527 ne dit pas ce qui arrive quand un logement est terminé avant d'être annoncé. La date à documenter est celle où le logement était à la fois terminé et offert en location : conservez l'annonce avec le loyer demandé, la publicité et des photos datées.

Quand l'amortissement commence-t-il : à l'achat, à l'annonce ou au premier locataire?

L'amortissement commence à la date de mise en service. Il ne commence pas à la clôture, et il n'attend pas le premier locataire.

Un bâtiment locatif résidentiel est amorti sur 27,5 ans. La convention de mi-mois le traite comme mis en service au milieu du mois, de sorte que la première année compte la moitié de ce mois plus chaque mois complet qui suit. Le terrain n'est pas amortissable. Les appareils, les tapis et les meubles suivent un calendrier de 5 ans, et chaque élément commence quand il est installé et prêt. Si plus de 40 % du coût de base de l'année pour ces biens (bâtiments exclus) est mis en service durant les trois derniers mois, la convention du milieu du trimestre remplace celle de la demi-année (Publication 527). Les éléments acquis après le 19 janvier 2025 peuvent aussi donner droit à la déduction spéciale pour amortissement de 100 %; le bâtiment, non (Publication 946). Cette déduction s'applique sauf si vous y renoncez pour toute la catégorie de biens mis en service cette année-là, au moyen d'un énoncé joint à la déclaration produite à temps; un contribuable qui a produit à temps mais a manqué ce choix peut encore y renoncer sur une déclaration modifiée dans les 6 mois suivant la date limite sans prolongation (instructions du formulaire 4562). Un propriétaire peut choisir un système d'amortissement alternatif plus long pour un bâtiment locatif résidentiel seulement la première année où il est mis en service, et ne peut jamais le révoquer (Publication 527).

L'amortissement va à la ligne 18 de l'annexe E. Le formulaire 4562 est joint pour un bien mis en service pour la première fois cette année-là (instructions de l'annexe E).

Peut-on déduire les réparations faites avant la date de mise en service?

En général, non, pour un bien acheté pour être loué. Les travaux faits avant la mise en service du bien font partie du coût d'acquisition, même si les mêmes travaux seraient une réparation une fois le bien loué (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). L'exemple du règlement lui-même est un bâtiment acheté pour servir de bureau, dont le propriétaire a payé la réparation des marches, la remise à neuf des planchers, la réparation des murs et la peinture avant la mise en service. Ces montants ont été inscrits à l'actif, bien que les travaux n'aient pas été une amélioration (exemple 10, même article). La règle ne se limite pas aux bureaux; les travaux faits sur un bâtiment locatif avant sa mise en service sont donc généralement inscrits à l'actif de la même façon. Ils s'ajoutent au coût de base du bien visé et sont amortis à partir de la date de mise en service.

Le règlement fait exception pour les matériaux et fournitures et pour la règle refuge de minimis facultative, qui permet de déduire de petits éléments : jusqu'à 2 500 $ par facture ou par élément, seulement si les livres du propriétaire passent déjà ces éléments en charges selon une pratique constante en place au début de l'année, et si la règle est choisie au moyen d'un énoncé joint à une déclaration originale produite à temps (26 CFR 1.263(a)-1(f); règles de l'IRS sur les biens corporels). Savoir si une facture d'avant l'annonce qui remplit l'une de ces règles compte comme dépense de location est une question pour un préparateur.

Après la date de mise en service, le critère de la réparation ou de l'amélioration s'applique. Corriger un défaut important qui existait quand le propriétaire a acheté le bien est une bonification, un type d'amélioration inscrit à l'actif, que le propriétaire l'ait su ou non (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)). Le guide sur la réparation ou l'amélioration explique les critères.

Quels coûts puis-je déduire une fois le bien locatif disponible mais vacant?

Les coûts ordinaires et nécessaires de gestion, de conservation ou d'entretien d'un bien locatif, y compris l'amortissement, peuvent être déductibles pendant la vacance si le bien est détenu pour la location (Publication 527). Un propriétaire qui utilise la méthode de caisse déduit généralement un coût dans l'année où il le paie.

La Publication 527 ne dit pas comment traiter les coûts de détention d'avant la date de disponibilité, et la règle de départ ne les exclut pas. L'article 212 permet les coûts ordinaires et nécessaires de gestion, de conservation ou d'entretien d'un bien détenu pour produire un revenu, même s'il n'est pas encore productif (26 CFR 1.212-1(b)). L'assurance et les services publics d'un bien que vous détenez pour le louer peuvent donc être déductibles avant sa disponibilité, si les faits montrent cette intention; les intérêts et l'impôt foncier ont leurs propres règles de déduction. D'autres règles peuvent changer le résultat : les règles sur les frais de démarrage (article 195) peuvent s'appliquer si la location est une entreprise, et un choix de l'article 266 peut inscrire à l'actif les impôts et les intérêts liés aux travaux de construction ou d'amélioration jusqu'à leur achèvement, au moyen d'un énoncé joint à la déclaration originale (26 CFR 1.266-1). La Publication 551 indique que les primes d'assurance contre les sinistres, le loyer et les services publics facturés à la clôture pour la période d'avant la clôture ne font pas partie du coût de base, mais sont déductibles comme dépenses d'entreprise s'ils se rapportent à un bien d'entreprise. Conservez ces factures datées et faites trancher par un préparateur.

Puis-je déduire le loyer perdu pendant que le bien était vide?

Non. La Publication 527 n'autorise aucune déduction pour le revenu de location perdu pendant la vacance, et un propriétaire qui utilise la méthode de caisse ne peut pas déduire un loyer jamais perçu, parce qu'il n'a jamais été inclus dans le revenu.

Les dépenses et l'amortissement des mois de vacance comptent quand même. Une année sans loyer peut donc faire apparaître une perte de location sur l'annexe E, que les règles sur les pertes passives peuvent limiter; voyez l'impôt sur les biens locatifs.

Que mettre sur l'annexe E si j'ai acheté tard et n'ai aucun jour de location?

Seul un bien devenu disponible au plus tard le 31 décembre a de l'amortissement pour cette année-là, et la Publication 527 y fait aussi commencer les dépenses de location. Un bien encore en cours de remise en état le 31 décembre n'a pas d'amortissement; son coût d'achat et de remise en état est suivi comme coût de base pour la première année de location, et les coûts de détention payés cette année-là sont examinés séparément (voir les coûts de détention plus haut).

Un bien disponible mais non loué figure sur l'annexe E sans loyer, avec les dépenses à partir de la date de disponibilité et l'amortissement à partir de cette date. La ligne 2 demande les jours loués à la juste valeur locative et les jours d'usage personnel; un bien non loué que personne n'a utilisé compte zéro de chaque (instructions de l'annexe E).

À conserver pour l'an prochain : le relevé de clôture, les factures réparties par date, pièce et type de travail avec la date de fin de chaque travail, l'annonce et les photos datées, les dates de début de l'assurance et des services publics, et le premier bail. Le guide des registres explique comment prouver une dépense quand un reçu manque.

L'amortissement continue-t-il quand le bien locatif est inactif pendant une longue rénovation?

Cela dépend de savoir si le bien était déjà mis en service.

• Jamais encore disponible : l'amortissement n'a pas commencé. Les coûts de rénovation sont des dépenses en capital, et la date de mise en service est le jour où les travaux sont terminés et où le logement est offert en location.
• Déjà en service, puis inactif : l'amortissement continue généralement. La Publication 527 dit de continuer à le demander pour un bien locatif temporairement inactif, et son exemple est celui de réparations après le départ d'un locataire.

La Publication 527 énumère les événements qui font sortir un bien du service : une vente ou un échange, la conversion à un usage personnel, l'abandon et la destruction. Elle ne mentionne pas la rénovation, et les sources consultées ne définissent pas la durée de « temporairement »; les faits décident donc. Conservez une preuve datée du projet de relouer.

Les travaux sur un bien déjà en service suivent les critères de la réparation ou de l'amélioration. Une amélioration est amortie comme un bien distinct, à partir de la plus tardive de sa propre date de mise en service et de celle du bien (Publication 527).

Où vont les frais de clôture et les frais de prêt de l'achat?

Les frais d'achat du bien vont dans le coût de base. Les frais pour obtenir un prêt n'y vont pas (Publication 551).

• Coût de base : honoraires juridiques, recherche de titre, assurance titres du propriétaire, frais d'enregistrement, arpentages, droits de mutation, frais de raccordement aux services publics et sommes que le vendeur devait et que vous avez accepté de payer, comme des impôts en souffrance.
• Hors coût de base : points de prêt, frais d'ouverture de prêt, primes d'assurance hypothécaire, rapport de crédit et évaluation exigée par le prêteur. Ce sont des coûts d'obtention d'un prêt, généralement déduits sur la durée du prêt.

Le guide du relevé de clôture explique chaque ligne, y compris l'assurance payée d'avance, les frais d'avant la clôture et les dépôts de séquestre, ainsi que la séparation du terrain et du bâtiment.

Et si j'utilise le bien moi-même, ou s'il est à la fois en vente et en location?

Une ancienne résidence devient un bien locatif à la date où elle passe à un usage locatif, c'est-à-dire quand elle est disponible à la location, et non quand le propriétaire déménage. Les coûts annuels, comme les impôts et l'assurance, sont répartis entre la période personnelle et la période de location, l'amortissement considère cette date comme la mise en service, et le coût de base amortissable est le moindre de la juste valeur marchande et du coût de base rajusté à cette date (Publication 527). Une maison qui passe à la location le 1er juin obtient sept douzièmes des impôts et de l'assurance de l'année comme dépense de location, et les factures mensuelles, comme les services publics, comptent à partir de juin. L'assurance et l'amortissement de la partie personnelle de l'année ne sont pas déductibles; les intérêts hypothécaires et l'impôt foncier de cette partie peuvent aller à l'annexe A si vous détaillez vos déductions.

Le coût de base rajusté comprend les ajouts et améliorations permanents. Les réparations payées quand c'était encore votre résidence sont des coûts personnels, et non des dépenses de location. Les sources consultées ne disent pas comment traiter les réparations faites entre le déménagement et l'annonce; conservez-les avec leurs dates et demandez à un préparateur.

Un logement que le propriétaire utilise aussi répartit ses coûts selon les jours d'usage, et ses déductions peuvent être limitées s'il compte comme une résidence; le guide sur les jours de location à juste valeur et l'usage personnel explique le décompte des jours.

Un bien mis en vente conserve ses déductions de location seulement tant qu'il est encore offert et disponible à la location. Sinon, ses coûts ne sont pas des dépenses de location déductibles (Publication 527).

Exemple

Tous les montants sont en dollars américains et sont donnés à titre d'illustration.

Acheté en mars, annoncé en juin

Un propriétaire achète une maison à louer le 10 mars, n'y habite jamais et dépense 20 000 $ US en planchers et en réparations avant l'annonce. La part du bâtiment dans le prix et les frais de clôture est de 145 000 $ US. Le logement est prêt et annoncé le 15 juin, et le premier locataire entre le 1er septembre.

• Mise en service : le 15 juin. Le bail du 1er septembre n'y change rien.
• Coût de base : 145 000 $ US plus 20 000 $ US de travaux font 165 000 $ US. Les travaux ne sont pas une déduction courante.
• Amortissement : sur 27,5 ans, une année complète donne 6 000 $ US. Le traitement de mi-mois donne six mois et demi à la première année, soit 3 250 $ US. Ce calcul traite tout le coût comme un coût de bâtiment; les tapis et les appareils sont des biens de 5 ans qui peuvent donner droit à la déduction spéciale, et un préparateur devrait donc les séparer.
• Frais courants : l'assurance et les services publics à partir du 15 juin sont déductibles; ceux d'avant demandent un examen distinct.

Acheté le 12 décembre, encore en rénovation le 31 décembre

Le logement n'est pas disponible à la location à la fin de l'année; il n'a donc pas d'amortissement pour cette année-là. Les coûts de détention payés cette année-là demandent un examen distinct avant de décider quoi inscrire, le cas échéant, sur l'annexe E. Le prix, les frais de clôture et les factures de rénovation sont suivis comme coût de base. Si le logement est terminé et annoncé le 3 mars de l'année suivante, l'amortissement commence en mars sur le coût de base complet, rénovation comprise.

Condo annoncé le 1er octobre, sans locataire à la fin de l'année

Un condo que le propriétaire a acheté pour le louer et n'a jamais utilisé est annoncé à un loyer à juste valeur le 1er octobre et n'est pas loué au 31 décembre. L'assurance de 600 $ US et les frais d'association de 900 $ US d'octobre à décembre sont déductibles, et l'amortissement commence en octobre. Le loyer que le propriétaire espérait recevoir n'est pas déductible. L'annexe E n'indique aucun loyer et une perte égale aux 1 500 $ US plus l'amortissement d'octobre à décembre, que les règles sur les pertes passives peuvent limiter.

Votre situation est différente?

• La remise en état était importante, des mois se sont écoulés entre la clôture et l'annonce, les dates sont floues, ou une déclaration produite a déjà déduit des coûts d'avant l'annonce ou commencé l'amortissement trop tôt : la date de mise en service détermine quelles factures font partie du coût de base et quand l'amortissement commence, et la Publication 527 ne tranche pas la façon de traiter les intérêts, l'impôt foncier, l'assurance et les services publics payés avant cette date. La Publication 946 dit qu'un changement de la date de mise en service n'est pas un changement de méthode comptable et se fait sur une déclaration modifiée, produite dans les 3 ans après la production de la déclaration initiale ou 2 ans après le paiement de l'impôt, selon la dernière de ces dates. Inscrire à l'actif des coûts qu'une déclaration produite a déduits peut plutôt être un changement de méthode comptable, ce qui dépend des faits et du nombre de déclarations qui ont utilisé ce traitement (Publication 946). Faites établir par un préparateur la date, les factures et la voie à suivre, avec de l'aide en impôt des particuliers.
• Aucun amortissement n'a été pris : voyez l'amortissement oublié sur un bien locatif.
• Vous devez distinguer les réparations des améliorations : voyez réparation ou amélioration d'un bien locatif.
• Vous avez plusieurs biens : voyez la configuration des comptes pour un bien locatif.
• C'est une location à court terme sans réservation pour l'instant : voyez Airbnb : annexe C ou annexe E.
• Vous séjournez aussi dans le bien : voyez les jours de location à juste valeur et l'usage personnel.
• La perte de la première année pourrait compenser d'autres revenus : voyez l'impôt sur les biens locatifs pour les limites sur les pertes passives.
• Vous vivez hors des États-Unis, ou n'êtes ni citoyen ni résident américain : les formulaires et la retenue diffèrent; voyez les propriétaires non-résidents ou, si vous vivez au Canada, les Canadiens qui possèdent un bien locatif aux États-Unis.
• Le bien locatif est dans une LLC ou détenu avec d'autres : voyez un bien locatif dans une LLC et bien locatif en copropriété : annexe E ou déclaration de société de personnes.