Gastos y depreciación de un alquiler antes del primer inquilino

¿Se pueden reclamar gastos de un alquiler que aún no tiene inquilino ni días de alquiler?

La depreciación empieza en la fecha en que la propiedad está lista y disponible para alquilar. No se requiere un inquilino. La Publication 527 permite los gastos ordinarios y necesarios de administrar, conservar o mantener un alquiler desde el momento en que está disponible para alquilar, y la depreciación empieza cuando la propiedad se pone en servicio (Publication 946).

Los costos anteriores a esa fecha se tratan de otra manera. El costo de adquirir un edificio debe capitalizarse: se suma a lo que usted pagó por él (su base fiscal) y se recupera mediante depreciación, en lugar de deducirse de una vez. Ese costo incluye el trabajo hecho antes de que el edificio se ponga en servicio (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Por eso, las reparaciones, la pintura y los pisos hechos antes de publicar una propiedad comprada para alquilar, por lo general, se suman a la base fiscal y no se deducen. Una antigua vivienda propia sigue otras reglas; vea la sección sobre uso personal, más abajo.

Un caso no es sencillo cuando los trabajos de preparación fueron grandes, pasaron meses entre el cierre y la publicación, la compra fue cerca del fin de año, la fecha de disponibilidad no está clara, o una declaración ya presentada dedujo costos previos a la publicación. Reúna el estado de cierre, las facturas fechadas separadas por habitación y tipo de trabajo, la fecha de publicación y el primer contrato de arrendamiento.

¿Qué significa «lista y disponible para alquilar» y cuál es la fecha de puesta en servicio?

Una propiedad se pone en servicio cuando está lista y disponible para su uso específico, aunque nadie la esté usando (Publication 946; Publication 527). En un alquiler, es la fecha en que la unidad está terminada y se ofrece en alquiler, no la fecha en que firma un inquilino. La Publication 527 pregunta si la propiedad se ofrece y está disponible para alquilar, así que una unidad terminada pero reservada para sus propias estadías no cuenta; vea días de alquiler justo y uso personal.

La Publication 527 da ejemplos en lugar de una lista de verificación:

La Publication 527 no dice qué pasa cuando una unidad se termina antes de publicarse. La fecha que debe documentar es aquella en que la unidad estuvo terminada y se ofreció en alquiler: conserve el anuncio con el alquiler pedido, la publicidad y fotos fechadas.

¿Cuándo empieza la depreciación: en la compra, cuando publico el anuncio o con el primer inquilino?

La depreciación empieza en la fecha de puesta en servicio. No empieza en el cierre ni espera al primer inquilino.

Un edificio residencial en alquiler se deprecia durante 27.5 años. Con la convención de mitad de mes, se considera que se puso en servicio a mediados de ese mes, así que el primer año cuenta la mitad de ese mes más cada mes completo siguiente. El terreno no es depreciable. Los electrodomésticos, las alfombras y los muebles usan un calendario de 5 años, y cada artículo empieza cuando se instala y está listo. Si más de 40% de la base fiscal del año de ese tipo de propiedad (sin contar los edificios) se pone en servicio en los últimos tres meses, se aplica la convención de mitad de trimestre en lugar de la de medio año (Publication 527). Los artículos adquiridos después del 19 de enero de 2025 también pueden calificar para la deducción especial por depreciación de 100%; el edificio no (Publication 946). Esta deducción se aplica salvo que usted opte por no tomarla para toda la clase de propiedad puesta en servicio ese año, mediante una declaración adjunta a la declaración presentada a tiempo; un contribuyente que presentó a tiempo y omitió ese paso aún puede optar por no tomarla en una declaración enmendada dentro de 6 meses después de la fecha de vencimiento sin prórroga (instrucciones del Form 4562). Un propietario puede elegir un sistema alternativo de depreciación, de plazo más largo, para un edificio residencial en alquiler solo en el primer año en que se pone en servicio, y nunca podrá revocarlo (Publication 527).

La depreciación va en el Schedule E, línea 18. El Form 4562 se adjunta para propiedad puesta en servicio por primera vez ese año (instrucciones del Schedule E).

¿Se pueden deducir las reparaciones hechas antes de la fecha de puesta en servicio?

Por lo general no, en una propiedad que usted compró para alquilar. El trabajo hecho antes de que la propiedad se ponga en servicio forma parte del costo de adquirirla, aunque el mismo trabajo sería una reparación una vez alquilada (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). El ejemplo del propio reglamento es un edificio comprado como oficina de un negocio, en el que el propietario pagó por reparar escalones, renovar pisos, resanar paredes y pintar antes de ponerlo en servicio. Esos montos se capitalizaron, aunque el trabajo no era una mejora (Ejemplo 10, misma sección). La regla no se limita a oficinas, así que el trabajo en un edificio de alquiler antes de su puesta en servicio, por lo general, se capitaliza de la misma forma. Se suma a la base fiscal de la propiedad a la que corresponde y se deprecia desde la fecha de puesta en servicio.

El reglamento exceptúa los materiales y suministros y la regla de protección opcional de minimis, que permite al propietario deducir artículos pequeños: hasta $2,500 por factura o artículo, solo si los libros del propietario ya registran esos artículos como gasto bajo una práctica uniforme vigente al inicio del año, y se elige mediante una declaración adjunta a la declaración original presentada a tiempo (26 CFR 1.263(a)-1(f); reglas del IRS sobre propiedad tangible). Si una factura previa a la publicación que cumple alguna de ellas cuenta como gasto de alquiler es una pregunta para un preparador.

Después de la fecha de puesta en servicio se aplica la prueba de reparación o mejora. Corregir un defecto material que existía cuando el propietario compró la propiedad es una mejora por corrección (betterment), un tipo de mejora que se capitaliza, lo supiera o no el propietario (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)). La guía sobre reparación o mejora explica las pruebas.

¿Qué costos puedo deducir cuando el alquiler ya está disponible pero vacío?

Los costos ordinarios y necesarios de administrar, conservar o mantener un alquiler, incluida la depreciación, pueden ser deducibles mientras la propiedad está vacía, si se mantiene para alquilar (Publication 527). Un propietario con método de efectivo generalmente deduce un costo en el año en que lo paga.

La Publication 527 no dice cómo tratar los costos de tenencia anteriores a la fecha de disponibilidad, y la regla de inicio no los excluye. La sección 212 permite los costos ordinarios y necesarios de administrar, conservar o mantener una propiedad que se tiene para producir ingresos, incluso cuando aún no es productiva (26 CFR 1.212-1(b)). Por eso, el seguro y los servicios públicos de una propiedad que usted tiene para alquilar pueden ser deducibles antes de que esté disponible, si los hechos muestran ese propósito; los intereses y el impuesto a la propiedad tienen sus propias reglas de deducción. Otras reglas pueden cambiar el resultado: las reglas de costos de inicio de actividades (sección 195) pueden aplicarse si el alquiler es un negocio, y una elección de la sección 266 puede capitalizar impuestos e intereses sobre trabajos de construcción o mejora hasta que terminen, mediante una declaración presentada con la declaración original (26 CFR 1.266-1). La Publication 551 indica que las primas de seguro contra siniestros, el alquiler y los servicios públicos cobrados en el cierre por el tiempo anterior al cierre no forman parte de la base fiscal, pero son deducibles como gastos del negocio si se relacionan con propiedad del negocio. Conserve estas facturas con su fecha y pida a un preparador que decida.

¿Puedo deducir el alquiler que perdí mientras la propiedad estuvo vacía?

No. La Publication 527 no permite deducir el ingreso de alquiler perdido mientras la propiedad está vacía, y un propietario con método de efectivo no puede deducir un alquiler que nunca cobró, porque nunca se incluyó en el ingreso.

Los gastos y la depreciación de los meses vacíos sí cuentan. Por eso, un año sin alquiler puede mostrar una pérdida de alquiler en el Schedule E, que las reglas de pérdidas pasivas pueden limitar; vea impuestos sobre propiedades en alquiler.

¿Qué va en el Schedule E si compré tarde y no tengo días de alquiler?

Solo una propiedad que llegó a la fecha de disponibilidad a más tardar el 31 de diciembre tiene depreciación ese año, y la Publication 527 también inicia los gastos de alquiler en esa fecha. Una propiedad que el 31 de diciembre aún se está preparando no tiene depreciación; sus costos de compra y de preparación se llevan como base fiscal para el primer año de alquiler, y los costos de tenencia pagados ese año se revisan por separado (vea los costos de tenencia más arriba).

Una propiedad que estuvo disponible pero sin alquilar se incluye en el Schedule E sin ingresos de alquiler, con los gastos desde la fecha de disponibilidad y la depreciación desde esa fecha. La línea 2 pide los días alquilados a valor justo de alquiler y los días de uso personal; una propiedad sin alquilar que nadie usó tiene cero de cada uno (instrucciones del Schedule E).

Conserve para el año siguiente: el estado de cierre, las facturas separadas por fecha, habitación y tipo de trabajo con la fecha de término de cada trabajo, el anuncio y las fotos fechadas, las fechas de inicio del seguro y de los servicios públicos, y el primer contrato de arrendamiento. La guía de registros explica cómo probar un gasto cuando falta un recibo.

¿Sigue la depreciación mientras el alquiler está inactivo por una renovación larga?

Depende de si la propiedad ya se había puesto en servicio.

• Nunca ha estado disponible: la depreciación no ha empezado. Los costos de renovación son de capital, y la fecha de puesta en servicio es el día en que el trabajo termina y la unidad se ofrece en alquiler.
• Ya estuvo en servicio y luego quedó inactiva: por lo general la depreciación continúa. La Publication 527 indica que se debe seguir reclamándola en una propiedad de alquiler que está inactiva temporalmente, y su ejemplo son las reparaciones después de que se va un inquilino.

La Publication 527 enumera los eventos que sacan una propiedad de servicio: una venta o intercambio, la conversión a uso personal, el abandono y la destrucción. No incluye una renovación, y las fuentes no definen cuánto dura lo «temporal», así que deciden los hechos; conserve prueba fechada del plan de volver a alquilar.

El trabajo en una propiedad que ya está en servicio sigue las pruebas de reparación o mejora. Una mejora se deprecia como propiedad separada, a partir de la más tardía entre su propia fecha de puesta en servicio y la de la propiedad (Publication 527).

¿Dónde van los costos de cierre y los costos del préstamo de la compra?

Los honorarios por comprar la propiedad se suman a la base fiscal. Los honorarios por obtener un préstamo, no (Publication 551).

• Forman parte de la base fiscal: honorarios legales, búsqueda de título, seguro de título del propietario, cargos de registro, levantamientos topográficos, impuestos de transferencia, cargos por instalar servicios públicos y montos que el vendedor debía y que usted aceptó pagar, como impuestos atrasados.
• No forman parte de la base fiscal: puntos, comisiones de originación, primas de seguro hipotecario, un informe de crédito y un avalúo exigido por el prestamista. Son costos de obtener un préstamo, que por lo general se deducen durante el plazo del préstamo.

La guía del estado de cierre explica cada línea, incluidos el seguro prepagado, los cargos anteriores al cierre y los depósitos en custodia (escrow), y la separación del terreno y el edificio.

¿Qué pasa si yo también uso la propiedad, o está en venta además de en alquiler?

Una antigua vivienda propia se convierte en alquiler en la fecha en que cambia a uso de alquiler, cuando está disponible para alquilar y no cuando el propietario se muda. Los costos anuales, como impuestos y seguro, se dividen entre el período personal y el período de alquiler, la depreciación considera esa fecha como la de puesta en servicio, y la base fiscal para depreciar es la menor entre el valor justo de mercado y la base ajustada en esa fecha (Publication 527). Una vivienda que cambia a uso de alquiler el 1 de junio recibe siete doceavos de los impuestos y del seguro del año como gasto de alquiler, y las facturas mensuales, como los servicios públicos, cuentan desde junio. El seguro y la depreciación de la parte personal del año no son deducibles; los intereses hipotecarios y el impuesto a la propiedad de esa parte pueden ir en el Schedule A si usted detalla sus deducciones.

La base ajustada incluye adiciones y mejoras permanentes. Las reparaciones pagadas cuando aún era su vivienda son costos personales, no gastos de alquiler. Las fuentes consultadas no dicen cómo se tratan las reparaciones hechas entre la mudanza y la publicación; consérvelas con fecha y pregunte a un preparador.

Una unidad que el propietario también usa divide sus costos por los días de uso, y sus deducciones pueden limitarse si cuenta como vivienda; la guía de días de alquiler justo y uso personal explica el conteo de días.

Una propiedad en venta conserva sus deducciones de alquiler solo mientras siga ofrecida y disponible para alquilar. De lo contrario, sus costos no son gastos de alquiler deducibles (Publication 527).

Ejemplo

Todas las cifras están en dólares estadounidenses y son ilustrativas.

Comprada en marzo, publicada en junio

Un propietario compra una casa para alquilar el 10 de marzo, nunca vive en ella y gasta US$20,000 en pisos y reparaciones antes de publicarla. La parte del edificio en el precio y en los cargos de cierre es de US$145,000. La unidad está lista y se publica el 15 de junio, y el primer inquilino empieza el 1 de septiembre.

• Puesta en servicio: 15 de junio. El contrato del 1 de septiembre no la cambia.
• Base fiscal: US$145,000 más US$20,000 de trabajo suman US$165,000. El trabajo no es una deducción del año.
• Depreciación: a 27.5 años, un año completo es US$6,000. La convención de mitad de mes da al primer año seis meses y medio, o US$3,250. Esto trata todo el costo como costo del edificio; las alfombras y los electrodomésticos son propiedad de 5 años y pueden calificar para la deducción especial, así que un preparador debe separarlos.
• Costos corrientes: el seguro y los servicios públicos desde el 15 de junio son deducibles; los anteriores requieren una revisión aparte.

Comprada el 12 de diciembre, aún en renovación el 31 de diciembre

La unidad no está disponible para alquilar al cierre del año, así que no tiene depreciación ese año. Los costos de tenencia pagados ese año requieren una revisión aparte antes de decidir qué, si algo, incluir en el Schedule E. El precio, los cargos de cierre y las facturas de renovación se llevan como base fiscal. Si la unidad se termina y se publica el 3 de marzo del año siguiente, la depreciación empieza en marzo sobre toda la base fiscal, incluida la renovación.

Condominio publicado el 1 de octubre, sin inquilino al cierre del año

Un condominio que el propietario compró para alquilar y nunca usó se publica a un alquiler justo el 1 de octubre y no se alquila a más tardar el 31 de diciembre. El seguro de US$600 y las cuotas de la asociación de US$900 de octubre a diciembre son deducibles, y la depreciación empieza en octubre. El alquiler que el propietario esperaba recibir no es deducible. El Schedule E muestra cero alquiler y una pérdida igual a los US$1,500 más la depreciación de octubre a diciembre, que las reglas de pérdidas pasivas pueden limitar.

¿Su caso es distinto?

• Los trabajos de preparación fueron grandes, pasaron meses entre el cierre y la publicación, las fechas no están claras, o una declaración ya presentada dedujo costos previos a la publicación o empezó a depreciar antes de tiempo: la fecha de puesta en servicio decide qué facturas forman parte de la base fiscal y cuándo empieza la depreciación, y la Publication 527 no resuelve cómo se tratan los intereses, el impuesto a la propiedad, el seguro y los servicios públicos pagados antes de ella. La Publication 946 indica que un cambio en la fecha de puesta en servicio no es un cambio de método contable y se hace en una declaración enmendada, presentada dentro de 3 años después de presentar la declaración original o 2 años después de pagar el impuesto, lo que ocurra más tarde. En cambio, capitalizar costos que una declaración presentada dedujo puede ser un cambio de método contable, lo que depende de los hechos y de cuántas declaraciones usaron ese tratamiento (Publication 946). Pida a un preparador que fije la fecha, las facturas y la ruta que aplica, con ayuda con impuestos personales.
• Nunca tomó la depreciación: vea depreciación omitida en una propiedad de alquiler.
• Necesita separar reparaciones de mejoras: vea reparación o mejora en un alquiler.
• Tiene varias propiedades: vea cómo configurar las cuentas de una propiedad de alquiler.
• Es un alquiler de corto plazo que aún no tiene reservas: vea Airbnb: Schedule C o Schedule E.
• Usted también se hospeda en la propiedad: vea días de alquiler justo y uso personal.
• La pérdida del primer año puede compensar otros ingresos: vea impuestos sobre propiedades en alquiler para conocer los límites de pérdidas pasivas.
• Usted vive fuera de EE. UU., o no es ciudadano ni residente de EE. UU.: los formularios y la retención son distintos; vea propietarios no residentes que alquilan en EE. UU. o, si vive en Canadá, canadienses con propiedades de alquiler en EE. UU..
• El alquiler está en una LLC o pertenece a varios propietarios: vea propiedad de alquiler en una LLC y alquiler en copropiedad: Schedule E o declaración de sociedad.