첫 세입자 전 임대 경비와 감가상각

세입자나 임대 일수가 아직 없는 임대 부동산에도 경비를 공제할 수 있나요?

감가상각은 부동산이 임대할 수 있는 상태가 된 날부터 시작하며, 세입자는 필요하지 않습니다. Publication 527은 임대 부동산을 임대할 수 있게 된 때부터 그 부동산을 관리·보존·유지하는 데 드는 통상적이고 필요한 경비를 인정합니다. 감가상각은 부동산을 사업에 사용하기 시작한 때 시작합니다(Publication 946).

그 날 이전의 비용은 다르게 처리합니다. 건물을 취득하는 데 든 비용은 자본화해야 합니다. 즉 매입 가격(취득가액)에 더해 한 번에 공제하지 않고 감가상각으로 회수합니다. 이 비용에는 건물을 사업에 사용하기 전에 한 공사도 포함됩니다(26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). 따라서 임대하려고 매입한 부동산에 임대 등록 전에 한 수리, 페인트, 바닥 공사는 일반적으로 취득가액에 더하며 공제하지 않습니다. 예전에 살던 집은 규정이 다릅니다. 아래 개인 사용 항목을 참고하세요.

임대 준비 공사가 컸거나, 클로징과 임대 등록 사이에 몇 달이 지났거나, 매입 시기가 연말 무렵이었거나, 임대 가능일이 분명하지 않거나, 이미 제출한 신고서에서 임대 등록 전 비용을 공제한 경우에는 간단하지 않습니다. 클로징 명세서, 객실과 공사 종류별로 나눈 날짜 있는 청구서, 임대 등록일, 첫 임대차 계약서를 준비하세요.

"임대할 준비가 되어 있고 임대 가능한 상태"란 무엇이며, 사업 사용 개시일은 언제인가요?

부동산은 특정 용도로 쓸 준비가 되어 있고 사용할 수 있는 상태가 된 때 사업에 사용하기 시작한 것으로 봅니다. 실제로 쓰는 사람이 없어도 마찬가지입니다(Publication 946, Publication 527). 임대의 경우 세입자가 계약서에 서명한 날이 아니라 세대가 완성되어 임대로 내놓은 날입니다. Publication 527은 부동산이 임대로 제시되어 있고 임대할 수 있는 상태인지를 따지므로, 공사가 끝났어도 본인이 머물려고 비워 둔 세대는 해당하지 않습니다. 공정 임대일수와 개인 사용을 참고하세요.

Publication 527은 체크리스트 대신 예시를 줍니다.

Publication 527은 세대가 완성된 뒤 임대로 내놓기 전의 경우를 설명하지 않습니다. 기록해야 할 날짜는 세대가 완성되고 동시에 임대로 제시된 날입니다. 희망 임대료가 적힌 임대 등록 내용, 광고, 날짜 있는 사진을 보관하세요.

감가상각은 매입할 때, 광고할 때, 첫 세입자가 들어올 때 중 언제 시작하나요?

감가상각은 사업 사용 개시일에 시작합니다. 클로징 때 시작하지 않고, 첫 세입자를 기다리지도 않습니다.

주거용 임대 건물은 27.5년에 걸쳐 감가상각합니다. 월 중간 규칙(mid-month convention)은 그 달의 중간에 사업에 사용하기 시작한 것으로 보므로, 첫해에는 그 달의 절반과 이후 온전한 달을 모두 계산합니다. 토지는 감가상각 대상이 아닙니다. 가전제품, 카펫, 가구는 5년 상각표를 쓰며, 항목마다 설치되어 쓸 준비가 된 때부터 시작합니다. 그해에 사업에 사용하기 시작한 이런 자산(건물 제외)의 취득가액 중 40%를 넘는 부분이 마지막 세 달에 몰리면 반기 규칙 대신 분기 중간 규칙(mid-quarter convention)을 적용합니다(Publication 527). 2025년 1월 19일 이후에 취득한 자산은 100% 특별 감가상각 공제를 받을 수도 있으며, 건물은 해당하지 않습니다(Publication 946). 이 공제는 그해에 사업에 사용하기 시작한 같은 종류의 자산 전체에 대해 기한 내 제출한 신고서에 설명서를 첨부해 적용 제외를 선택하지 않으면 적용됩니다. 기한 내에 제출했지만 선택을 놓쳤다면 연장되지 않은 제출 기한부터 6개월 안에 수정 신고서로 적용 제외를 선택할 수 있습니다(Form 4562 작성 안내). 소유주는 주거용 임대 건물을 사업에 사용하기 시작한 첫해에만 더 긴 대체 감가상각 제도(ADS)를 선택할 수 있고, 한번 선택하면 철회할 수 없습니다(Publication 527).

감가상각은 Schedule E의 18번 줄에 적습니다. 그해에 처음 사업에 사용하기 시작한 부동산에는 Form 4562를 첨부합니다(Schedule E 작성 안내).

사업 사용 개시일 전에 한 수리비를 공제할 수 있나요?

임대하려고 매입한 부동산이라면 일반적으로 공제할 수 없습니다. 부동산을 사업에 사용하기 전에 한 공사는 그 부동산을 취득하는 비용의 일부입니다. 같은 공사가 임대 후에는 수리에 해당하더라도 마찬가지입니다(26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). 이 규정의 예시는 사업용 사무실로 매입한 건물입니다. 소유주가 사업에 사용하기 전에 계단을 수리하고, 바닥을 다시 마감하고, 벽을 메우고, 페인트를 칠했으며, 개량 공사가 아니었는데도 그 비용은 자본화했습니다(같은 조항의 Example 10). 이 규칙은 사무실에 한정되지 않으므로, 임대 건물에 사업 사용 전에 한 공사도 일반적으로 같은 방식으로 자본화합니다. 그 비용은 해당 부동산의 취득가액에 더해지고, 사업 사용 개시일부터 감가상각합니다.

규정에는 소모품과 선택적 소액 세이프하버(de minimis safe harbor)라는 예외가 있어, 소유주는 소액 항목을 공제할 수 있습니다. 청구서나 항목당 $2,500까지이며, 소유주의 장부가 연초부터 일관된 방식으로 이런 항목을 이미 비용 처리해 왔어야 하고, 기한 내 제출한 원 신고서에 설명서를 첨부해 선택해야 합니다(26 CFR 1.263(a)-1(f), IRS 유형 자산 규정). 임대 등록 전 청구서가 이 예외에 해당할 때 임대 경비로 인정되는지는 세금 신고 대행인이 판단할 문제입니다.

사업 사용 개시일 이후에는 수리인지 개량인지의 기준을 적용합니다. 소유주가 매입할 때 이미 있던 중대한 결함을 고치는 것은 소유주가 알았는지와 관계없이 개선(betterment)이며, 이는 자본화하는 개량의 일종입니다(26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)). 기준은 임대 수리인지 개량인지에서 다룹니다.

임대할 수 있는 상태가 되었지만 공실인 동안 어떤 비용을 공제할 수 있나요?

임대용으로 보유하고 있다면 공실인 동안에도 임대 부동산을 관리·보존·유지하는 데 드는 통상적이고 필요한 비용과 감가상각을 공제할 수 있습니다(Publication 527). 현금주의 소유주는 일반적으로 비용을 낸 해에 공제합니다.

Publication 527은 임대 가능일 전 보유 비용의 처리를 설명하지 않으며, 시작일 규정이 이를 막지도 않습니다. Section 212는 소득을 만들어 내려고 보유한 재산이 아직 수익을 내지 않더라도 그 재산을 관리·보존·유지하는 데 드는 통상적이고 필요한 비용을 인정합니다(26 CFR 1.212-1(b)). 따라서 임대용으로 보유한 부동산의 보험료와 공과금은 임대 가능일 전이라도 그런 목적이 사실로 확인되면 공제될 수 있습니다. 이자와 재산세는 별도의 공제 규정이 있습니다. 다른 규정이 결과를 바꿀 수도 있습니다. 임대가 사업이라면 개업 비용 규정(section 195)이 적용될 수 있고, 원 신고서에 설명서를 제출하는 section 266 선택으로 건축이나 개량 공사가 끝날 때까지의 세금과 이자를 자본화할 수 있습니다(26 CFR 1.266-1). Publication 551은 클로징 때 정산하는 손해보험료, 임대료, 클로징 전 기간의 공과금은 취득가액이 아니지만 사업용 부동산과 관련되면 사업 경비로 공제할 수 있다고 설명합니다. 이런 청구서는 날짜가 보이게 보관하고 세금 신고 대행인이 판단하게 하세요.

비어 있는 동안 못 받은 임대료는 공제할 수 있나요?

아니요. Publication 527은 부동산이 비어 있는 동안 받지 못한 임대 소득의 공제를 인정하지 않으며, 현금주의 소유주는 받지 못한 임대료를 소득에 넣은 적이 없으므로 공제할 수 없습니다.

공실이었던 달의 경비와 감가상각은 그대로 인정됩니다. 그래서 임대료가 전혀 없는 해에도 Schedule E에 임대 손실이 나올 수 있으며, 수동적 손실 규정이 이를 제한할 수 있습니다. 임대 부동산 세금을 참고하세요.

연말에 가까워 매입했고 임대 일수가 없다면 Schedule E에 무엇을 적나요?

12월 31일까지 임대 가능일에 도달한 부동산만 그해 감가상각이 있으며, Publication 527에 따르면 임대 경비도 거기서 시작합니다. 12월 31일에도 임대 준비 중인 부동산은 감가상각이 없습니다. 매입비와 준비 공사비는 첫 임대 연도를 위한 취득가액으로 관리하고, 그해에 낸 보유 비용은 따로 검토합니다(위 보유 비용 참조).

임대할 수 있는 상태였지만 임대하지 못한 부동산은 임대료 없이 Schedule E에 적고, 임대 가능일부터의 경비와 감가상각을 포함합니다. 2번 줄에는 공정 임대료로 임대한 일수와 개인 사용일수를 적는데, 임대하지 않았고 아무도 쓰지 않은 부동산은 둘 다 0입니다(Schedule E 작성 안내).

다음 해를 위해 보관할 자료: 클로징 명세서, 날짜·객실·공사 종류별로 나눈 청구서와 각 공사의 종료일, 임대 등록 내용과 날짜 있는 사진, 보험과 공과금의 시작일, 첫 임대차 계약서. 영수증이 없을 때 증빙하는 방법은 기록 가이드에서 다룹니다.

큰 리노베이션으로 임대를 쉬는 동안에도 감가상각을 계속하나요?

이미 사업에 사용하기 시작한 부동산인지에 따라 다릅니다.

• 아직 임대 가능한 상태가 된 적이 없는 경우: 감가상각이 시작되지 않았습니다. 리노베이션 비용은 자본 지출이며, 사업 사용 개시일은 공사가 끝나 세대를 임대로 내놓은 날입니다.
• 이미 사업에 사용하다가 쉬는 경우: 일반적으로 감가상각을 계속합니다. Publication 527은 일시적으로 쉬는 임대 부동산도 계속 감가상각을 받으라고 하며, 예시는 세입자가 나간 뒤의 수리입니다.

Publication 527은 부동산이 사용에서 제외되는 사건으로 매각 또는 교환, 개인 용도로의 전환, 포기, 멸실을 듭니다. 리노베이션은 목록에 없고, 확인한 자료도 "일시적"이 얼마나 오래인지 정하지 않으므로 사실관계로 판단합니다. 다시 임대하려는 계획을 날짜가 있는 자료로 보관하세요.

이미 사업에 사용 중인 부동산의 공사에는 수리인지 개량인지의 기준을 적용합니다. 개량은 별도 자산으로 감가상각하며, 그 개량의 사업 사용 개시일과 부동산의 사업 사용 개시일 중 더 늦은 날부터 시작합니다(Publication 527).

매입 클로징 비용과 대출 비용은 어디에 반영하나요?

부동산을 사는 데 든 수수료는 취득가액에 포함합니다. 대출을 받는 데 든 수수료는 포함하지 않습니다(Publication 551).

• 취득가액에 포함: 법률 수수료, 권리 조사, 소유자 권원 보험, 등기 수수료, 측량, 이전세, 공과금 설비 설치 비용, 매도인이 내야 했는데 본인이 대신 내기로 한 금액(체납 세금 등).
• 취득가액에 포함하지 않음: 포인트(points), 대출 취급 수수료, 모기지 보험료, 신용 조회, 대출 기관이 요구한 감정평가. 이는 대출을 받는 비용이며 일반적으로 대출 기간에 걸쳐 공제합니다.

클로징 명세서 가이드는 선납 보험료, 클로징 전 정산 항목, 에스크로 예치금, 토지와 건물 가액 배분을 포함한 각 항목을 다룹니다.

본인이 직접 쓰거나, 임대와 매매를 동시에 내놓은 부동산이라면 어떻게 하나요?

예전에 살던 집은 임대로 용도가 바뀐 날, 즉 소유주가 이사해 나간 날이 아니라 임대할 수 있게 된 날에 임대 부동산이 됩니다. 재산세와 보험료 같은 연간 비용은 개인 사용 기간과 임대 기간으로 나누고, 감가상각은 그 날을 사업 사용 개시일로 보며, 감가상각 기준 금액은 그 날의 공정시장가액과 조정 취득가액 중 적은 금액입니다(Publication 527). 6월 1일에 임대로 바뀐 주택은 그해 재산세와 보험료의 열두 분의 일곱이 임대 경비이고, 공과금 같은 월별 청구서는 6월분부터 인정됩니다. 그해 개인 사용 기간의 보험료와 감가상각은 공제할 수 없고, 그 기간의 모기지 이자와 재산세는 항목별 공제를 하면 Schedule A에 적을 수 있습니다.

조정 취득가액에는 영구적인 증축과 개량이 포함됩니다. 아직 본인의 집이던 때 낸 수리비는 개인 비용이며 임대 경비가 아닙니다. 이사해 나간 뒤 임대 등록 전에 한 수리의 처리는 확인한 자료에 나와 있지 않으므로, 날짜를 보관하고 세금 신고 대행인에게 문의하세요.

소유주도 쓰는 세대는 사용 일수에 따라 비용을 나누며, 주택으로 보면 공제가 제한될 수 있습니다. 일수 계산은 공정 임대일수와 개인 사용 가이드에서 다룹니다.

매매용으로 내놓은 부동산은 아직 임대로 제시되어 있고 임대할 수 있는 동안에만 임대 공제를 유지합니다. 그렇지 않으면 그 비용은 공제 가능한 임대 경비가 아닙니다(Publication 527).

예시

모든 금액은 미국 달러이며 설명을 위한 예시입니다.

3월에 매입해 6월에 임대로 내놓은 경우

소유주가 임대하려고 3월 10일에 주택을 매입했고, 직접 살지 않았으며, 임대 등록 전에 바닥과 수리에 US$20,000을 썼습니다. 매입 가격과 클로징 수수료 중 건물 몫은 US$145,000입니다. 6월 15일에 세대가 준비되어 임대로 내놓았고, 첫 세입자는 9월 1일에 시작합니다.

• 사업 사용 개시: 6월 15일입니다. 9월 1일 임대차 계약은 이를 바꾸지 않습니다.
• 취득가액: US$145,000에 공사비 US$20,000을 더한 US$165,000입니다. 공사비는 그해 공제 대상이 아닙니다.
• 감가상각: 27.5년에 걸쳐 1년 치는 US$6,000입니다. 월 중간 규칙에 따라 첫해는 여섯 달 반이므로 US$3,250입니다. 이는 전체 비용을 건물 비용으로 본 것이며, 카펫과 가전제품은 5년 자산이고 특별 감가상각 공제를 받을 수 있으므로 세금 신고 대행인이 따로 분리해야 합니다.
• 운영 비용: 6월 15일부터의 보험료와 공과금은 공제할 수 있으며, 그 전의 비용은 따로 검토해야 합니다.

12월 12일에 매입해 12월 31일에도 리노베이션 중인 경우

연말까지 임대할 수 있는 상태가 아니므로 그해에는 감가상각이 없습니다. 그해에 낸 보유 비용은 Schedule E에 무엇을 적을지 정하기 전에 따로 검토해야 합니다. 매입 가격, 클로징 수수료, 리노베이션 청구서는 취득가액으로 관리합니다. 다음 해 3월 3일에 세대가 완성되어 임대로 내놓았다면 리노베이션을 포함한 전체 취득가액에 대해 3월부터 감가상각이 시작됩니다.

10월 1일에 임대로 내놓았는데 연말까지 세입자가 없는 콘도

임대하려고 매입해 한 번도 쓰지 않은 콘도를 10월 1일에 공정 임대료로 내놓았지만 12월 31일까지 임대하지 못했습니다. 10월부터 12월까지의 보험료 US$600과 관리비 US$900은 공제할 수 있고, 감가상각은 10월에 시작합니다. 소유주가 받기를 바랐던 임대료는 공제할 수 없습니다. Schedule E에는 임대료 없이, US$1,500과 10월부터 12월까지의 감가상각을 합한 금액만큼 손실이 나타나며, 수동적 손실 규정이 이를 제한할 수 있습니다.

상황이 다르다면?

• 임대 준비 공사가 컸거나, 클로징과 임대 등록 사이에 몇 달이 지났거나, 날짜가 분명하지 않거나, 이미 제출한 신고서에서 임대 등록 전 비용을 공제했거나 감가상각을 일찍 시작한 경우: 사업 사용 개시일에 따라 어떤 청구서가 취득가액이 되는지와 감가상각 시작 시점이 달라집니다. Publication 527은 그 전에 낸 이자, 재산세, 보험료, 공과금을 어떻게 처리하는지 정하지 않습니다. Publication 946은 사업 사용 개시일의 변경은 회계 방법의 변경이 아니며 원 신고서 제출 후 3년 또는 세금 납부 후 2년 중 더 늦은 시점 안에 제출하는 수정 신고서로 한다고 설명합니다. 이미 제출한 신고서에서 공제한 비용을 자본화하는 일은 회계 방법의 변경이 될 수 있으며, 이는 사실관계와 같은 처리를 몇 해의 신고서에 적용했는지에 따라 달라집니다(Publication 946). 날짜, 청구서, 적용할 방법은 세금 신고 대행인과 확정하고, 개인 세금 신고 도움을 받아 보세요.
• 감가상각을 받은 적이 없는 경우: 임대 부동산의 누락된 감가상각을 참고하세요.
• 수리와 개량을 구분해야 하는 경우: 임대 수리인지 개량인지를 참고하세요.
• 여러 부동산을 소유한 경우: 임대 부동산 계정 과목 설정을 참고하세요.
• 아직 예약이 없는 단기 임대인 경우: Airbnb: Schedule C인가 Schedule E인가를 참고하세요.
• 본인도 그 부동산에 머무는 경우: 공정 임대일수와 개인 사용을 참고하세요.
• 첫해 손실로 다른 소득을 상쇄할 수 있는 경우: 수동적 손실 한도는 임대 부동산 세금을 참고하세요.
• 미국 밖에 살거나 미국 시민권자나 거주자가 아닌 경우: 서식과 원천징수가 다릅니다. 비거주자 임대인을 참고하세요. 캐나다에 산다면 미국 임대 부동산을 가진 캐나다인을 참고하세요.
• 임대가 LLC 소유이거나 다른 사람과 공동 소유인 경우: LLC로 보유한 임대 부동산과 공동 소유 임대: Schedule E인가, 파트너십 신고서인가를 참고하세요.