Despesas e depreciação de aluguel antes do primeiro inquilino

Posso deduzir despesas de um imóvel de aluguel que ainda não tem inquilino nem dias de aluguel?

A depreciação começa na data em que o imóvel está pronto e disponível para aluguel. Não é preciso ter inquilino. A Publication 527 permite as despesas comuns e necessárias para administrar, conservar ou manter um imóvel de aluguel desde o momento em que ele está disponível para alugar, e a depreciação começa quando o imóvel é colocado em uso (Publication 946).

Os custos de antes dessa data têm outro tratamento. O custo de adquirir uma construção deve ser capitalizado: somado ao que você pagou por ela (o custo-base, ou basis) e recuperado pela depreciação, em vez de deduzido de uma vez. Esse custo inclui as obras feitas antes de a construção ser colocada em uso (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Por isso, reparos, pintura e piso feitos antes de anunciar um imóvel comprado para alugar, em geral, são somados ao custo-base, não deduzidos. Uma ex-residência segue regras diferentes; veja a seção sobre uso pessoal, mais abaixo.

O caso não é simples quando as obras para deixar o imóvel pronto foram grandes, passaram meses entre o fechamento e o anúncio, a compra foi perto do fim do ano, a data de disponibilidade não é clara ou uma declaração já entregue deduziu custos de antes do anúncio. Reúna o extrato de fechamento, as faturas datadas separadas por cômodo e tipo de obra, a data do anúncio e o primeiro contrato de aluguel.

O que significa “pronto e disponível para aluguel” e qual é a data de colocação em uso?

Um imóvel é colocado em uso quando está pronto e disponível para o seu uso específico, mesmo que ninguém o esteja usando (Publication 946; Publication 527). Para um aluguel, essa é a data em que a unidade fica pronta e é oferecida para alugar, não a data em que um inquilino assina. A Publication 527 pergunta se o imóvel é oferecido e está disponível para aluguel; por isso, uma unidade pronta, mas reservada para suas próprias estadias, não conta. Veja dias de aluguel a valor justo e uso pessoal.

A Publication 527 dá exemplos, não uma lista de verificação:

A Publication 527 não diz o que acontece quando a unidade fica pronta antes de ser anunciada. A data a documentar é aquela em que a unidade estava pronta e foi oferecida para alugar: guarde o anúncio com o aluguel pedido, a publicidade e fotos datadas.

Quando começa a depreciação: na compra, quando anuncio ou no primeiro inquilino?

A depreciação começa na data de colocação em uso. Ela não começa no fechamento e não espera o primeiro inquilino.

Um edifício residencial de aluguel é depreciado em 27,5 anos. A convenção de meio de mês trata o imóvel como colocado em uso no meio daquele mês; assim, o primeiro ano conta metade desse mês mais cada mês inteiro depois dele. O terreno não é depreciável. Eletrodomésticos, carpetes e móveis usam uma tabela de 5 anos, e cada item começa quando é instalado e está pronto. Se mais de 40% do custo-base do ano nesses bens (exceto edifícios) for colocado em uso nos três últimos meses, aplica-se a convenção de meio de trimestre, em vez da de meio de ano (Publication 527). Itens adquiridos depois de 19 de janeiro de 2025 também podem ter direito à depreciação especial de 100%; o edifício não (Publication 946). A depreciação especial se aplica, a menos que você opte por não usá-la para toda a classe de bens colocados em uso naquele ano, por meio de uma declaração anexada à declaração entregue no prazo; quem entregou no prazo e esqueceu pode optar por não usá-la em uma declaração retificadora em até 6 meses depois do vencimento sem prorrogação (instruções do Form 4562). O proprietário só pode optar por um sistema alternativo de depreciação, de prazo mais longo, para um edifício residencial de aluguel no primeiro ano em que ele é colocado em uso, e nunca pode revogar essa opção (Publication 527).

A depreciação vai na linha 18 do Schedule E. O Form 4562 é anexado para o imóvel colocado em uso pela primeira vez naquele ano (instruções do Schedule E).

Posso deduzir reparos feitos antes da data de colocação em uso?

Em geral, não, para um imóvel comprado para alugar. As obras feitas antes de o imóvel ser colocado em uso fazem parte do custo de adquiri-lo, mesmo que a mesma obra fosse um reparo depois de o imóvel ser alugado (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). O exemplo do próprio regulamento é o de um edifício comprado para ser escritório, em que o proprietário pagou para consertar degraus, refazer o acabamento dos pisos, remendar paredes e pintar antes de colocá-lo em uso. Esses valores foram capitalizados, embora a obra não fosse uma melhoria (Example 10, na mesma seção). A regra não se limita a escritórios; por isso, as obras em um edifício de aluguel antes de ele ser colocado em uso, em geral, são capitalizadas da mesma forma. Elas se somam ao custo-base do imóvel a que se destinam e são depreciadas a partir da data de colocação em uso.

O regulamento abre exceção para materiais e suprimentos e para o de minimis safe harbor opcional, que permite ao proprietário deduzir itens pequenos: até $2.500 por fatura ou item, só se a escrituração do proprietário já lança esses itens como despesa, por uma prática consistente em vigor no início do ano, e se a opção é feita por uma declaração anexada à declaração original entregue no prazo (26 CFR 1.263(a)-1(f); regras do IRS sobre bens tangíveis). Se uma fatura de antes do anúncio que se enquadra em uma delas conta como despesa de aluguel é uma questão para um preparador.

Depois da data de colocação em uso, vale o teste de reparo ou melhoria. Corrigir um defeito material que já existia quando o proprietário comprou o imóvel é um betterment, um tipo de melhoria que é capitalizada, quer o proprietário soubesse do defeito ou não (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)). O guia de reparo ou melhoria explica os testes.

Quais custos posso deduzir quando o aluguel já está disponível, mas vago?

Os custos comuns e necessários para administrar, conservar ou manter um imóvel de aluguel, inclusive a depreciação, podem ser dedutíveis enquanto o imóvel está vago, se ele for mantido para aluguel (Publication 527). O proprietário no regime de caixa, em geral, deduz o custo no ano em que o paga.

A Publication 527 não diz como tratar os custos de manutenção de antes da data de disponibilidade, e a regra de início não os impede. A seção 212 permite os custos comuns e necessários para administrar, conservar ou manter um bem mantido para gerar renda, mesmo que ele ainda não produza (26 CFR 1.212-1(b)). Por isso, seguro e serviços públicos de um imóvel que você mantém para alugar podem ser dedutíveis antes de ele ficar disponível, se os fatos mostrarem esse propósito; juros e imposto sobre o imóvel têm regras de dedução próprias. Outras regras podem mudar o resultado: as regras de custos de início de atividade (seção 195) podem se aplicar se o aluguel for um negócio, e uma opção pela seção 266 pode capitalizar impostos e juros de obras de construção ou melhoria até que terminem, feita por uma declaração entregue com a declaração original (26 CFR 1.266-1). A Publication 551 diz que prêmios de seguro contra sinistros, aluguel e serviços públicos cobrados no fechamento pelo período anterior ao fechamento não entram no custo-base, mas são dedutíveis como despesas do negócio se se relacionarem a um bem do negócio. Guarde essas contas datadas e peça a um preparador que decida.

Posso deduzir o aluguel que perdi enquanto o imóvel ficou vazio?

Não. A Publication 527 não permite deduzir a renda de aluguel perdida enquanto o imóvel está vago, e o proprietário no regime de caixa não pode deduzir aluguel que nunca recebeu, porque ele nunca entrou na renda.

As despesas e a depreciação dos meses vagos continuam valendo. Por isso, um ano sem aluguel pode mostrar um prejuízo de aluguel no Schedule E, que as regras de prejuízo passivo podem limitar; veja impostos de imóveis para aluguel.

O que vai no Schedule E quando comprei tarde e não tenho dias de aluguel?

Só um imóvel que chegou à data de disponibilidade até 31 de dezembro tem depreciação naquele ano, e a Publication 527 também começa as despesas de aluguel nessa data. Um imóvel ainda em preparação em 31 de dezembro não tem depreciação; os custos de compra e de preparação são acompanhados como custo-base para o primeiro ano de aluguel, e os custos de manutenção pagos naquele ano são analisados separadamente (veja os custos de manutenção acima).

Um imóvel que estava disponível, mas não foi alugado, aparece no Schedule E sem aluguel, com as despesas a partir da data de disponibilidade e a depreciação a partir dessa data. A linha 2 pede os dias alugados a valor justo de aluguel e os dias de uso pessoal; um imóvel não alugado e que ninguém usou tem zero de cada (instruções do Schedule E).

Guarde para o ano seguinte: o extrato de fechamento, as faturas separadas por data, cômodo e tipo de obra, com a data de término de cada serviço, o anúncio e as fotos datadas, as datas de início do seguro e dos serviços públicos e o primeiro contrato de aluguel. O guia de registros explica como comprovar quando falta um recibo.

A depreciação continua enquanto o aluguel fica parado por uma reforma longa?

Depende de o imóvel já ter sido colocado em uso.

• Nunca esteve disponível: a depreciação não começou. Os custos da reforma são de capital, e a data de colocação em uso é o dia em que a obra termina e a unidade é oferecida para alugar.
• Já estava em uso e depois ficou parado: em geral, a depreciação continua. A Publication 527 diz para continuar a depreciar um imóvel de aluguel que está parado temporariamente, e o exemplo dela são reparos depois que um inquilino se muda.

A Publication 527 lista os eventos que tiram um imóvel de uso: venda ou permuta, conversão para uso pessoal, abandono e destruição. Ela não lista uma reforma, e as fontes não definem quanto tempo dura o “temporariamente”; por isso, os fatos decidem. Guarde uma prova datada do plano de alugar de novo.

A obra em um imóvel que já está em uso segue os testes de reparo ou melhoria. Uma melhoria é depreciada como um bem separado, a partir da mais tardia entre a sua própria data de colocação em uso e a do imóvel (Publication 527).

Onde entram os custos de fechamento e de financiamento da compra?

As taxas de compra do imóvel entram no custo-base. As taxas para obter um financiamento, não (Publication 551).

• Entram no custo-base: honorários advocatícios, busca de título, seguro de título do proprietário, taxas de registro, levantamentos topográficos, impostos de transferência, taxas de instalação de serviços públicos e valores que o vendedor devia e que você concordou em pagar, como impostos atrasados.
• Não entram no custo-base: pontos (points), taxas de originação, prêmios de seguro do financiamento, consulta de crédito e avaliação exigida pelo credor. São custos para obter um financiamento, em geral deduzidos ao longo do prazo do financiamento.

O guia do extrato de fechamento explica cada linha, inclusive seguro pago antecipadamente, encargos de antes do fechamento e depósitos de escrow, e a separação entre terreno e construção.

E se eu uso o imóvel ou ele está à venda e para alugar ao mesmo tempo?

Uma ex-residência vira aluguel na data em que passa a ser usada para aluguel, quando fica disponível para alugar e não quando o proprietário se muda. Os custos anuais, como impostos e seguro, são divididos entre o período pessoal e o de aluguel, a depreciação trata essa data como a de colocação em uso, e o custo-base para depreciação é o menor valor entre o valor justo de mercado e o custo-base ajustado nessa data (Publication 527). Uma casa que passou a ser usada para aluguel em 1º de junho tem sete doze avos dos impostos e do seguro do ano como despesa de aluguel, e as contas mensais, como serviços públicos, contam a partir de junho. O seguro e a depreciação da parte pessoal do ano não são dedutíveis; os juros de financiamento e o imposto sobre o imóvel dessa parte podem ir no Schedule A, se você detalhar as deduções.

O custo-base ajustado inclui acréscimos e melhorias permanentes. Os reparos pagos enquanto o imóvel ainda era sua residência são custos pessoais, não despesas de aluguel. As fontes consultadas não dizem como tratar os reparos feitos entre a mudança e o anúncio; guarde-os datados e consulte um preparador.

Uma unidade que o proprietário também usa divide os custos pelos dias de uso, e suas deduções podem ser limitadas se ela contar como residência; o guia de dias de aluguel a valor justo e uso pessoal explica a contagem dos dias.

Um imóvel anunciado à venda mantém as deduções de aluguel só enquanto ainda é oferecido e está disponível para aluguel. Caso contrário, seus custos não são despesas de aluguel dedutíveis (Publication 527).

Exemplo

Todos os valores estão em dólares americanos e são ilustrativos.

Comprado em março, anunciado em junho

Um proprietário compra uma casa para alugar em 10 de março, nunca mora nela e gasta US$20.000 em piso e reparos antes de anunciar. A parte do edifício no preço e nas taxas de fechamento é de US$145.000. A unidade fica pronta e é anunciada em 15 de junho, e o primeiro inquilino entra em 1º de setembro.

• Colocado em uso: 15 de junho. O contrato de 1º de setembro não muda isso.
• Custo-base: US$145.000 mais US$20.000 de obras dão US$165.000. A obra não é uma dedução do ano.
• Depreciação: em 27,5 anos, um ano inteiro dá US$6.000. O tratamento de meio de mês dá ao primeiro ano seis meses e meio, ou US$3.250. Isso trata todo o custo como custo do edifício; carpetes e eletrodomésticos são bens de 5 anos e podem ter direito à depreciação especial, então um preparador deve separá-los.
• Custos correntes: seguro e serviços públicos a partir de 15 de junho são dedutíveis; os de antes precisam de análise separada.

Comprado em 12 de dezembro, ainda em reforma em 31 de dezembro

A unidade não está disponível para aluguel no fim do ano, então não tem depreciação naquele ano. Os custos de manutenção pagos naquele ano precisam de análise separada antes de decidir o que, se algo, lançar no Schedule E. O preço, as taxas de fechamento e as faturas da reforma são acompanhados como custo-base. Se a unidade ficar pronta e for anunciada em 3 de março do ano seguinte, a depreciação começa em março sobre todo o custo-base, inclusive a reforma.

Apartamento anunciado em 1º de outubro, sem inquilino no fim do ano

Um apartamento que o proprietário comprou para alugar e nunca usou é anunciado por um aluguel justo em 1º de outubro e não é alugado até 31 de dezembro. O seguro de US$600 e as taxas de condomínio de US$900 de outubro a dezembro são dedutíveis, e a depreciação começa em outubro. O aluguel que o proprietário esperava receber não é dedutível. O Schedule E mostra nenhum aluguel e um prejuízo igual aos US$1.500 mais a depreciação de outubro a dezembro, que as regras de prejuízo passivo podem limitar.

E no seu caso?

• As obras para deixar o imóvel pronto foram grandes, passaram meses entre o fechamento e o anúncio, as datas não são claras ou uma declaração já entregue deduziu custos de antes do anúncio ou começou a depreciar cedo demais: a data de colocação em uso decide quais faturas entram no custo-base e quando a depreciação começa, e a Publication 527 não resolve como tratar juros, imposto sobre o imóvel, seguro e serviços públicos pagos antes dela. A Publication 946 diz que mudar a data de colocação em uso não é uma mudança de método contábil e se faz em uma declaração retificadora, entregue em até 3 anos após a entrega da declaração original ou 2 anos após o pagamento do imposto, o que ocorrer por último. Capitalizar custos que uma declaração entregue deduziu pode ser, em vez disso, uma mudança de método contábil, o que depende dos fatos e de quantas declarações usaram o tratamento (Publication 946). Peça a um preparador que defina a data, as faturas e o caminho que se aplica, com ajuda com o imposto de renda pessoal.
• A depreciação nunca foi feita: veja depreciação omitida em um imóvel de aluguel.
• Você precisa separar reparos de melhorias: veja reparo ou melhoria em um imóvel de aluguel.
• Você tem vários imóveis: veja como organizar as contas de imóveis para aluguel.
• É um aluguel de curta temporada ainda sem reservas: veja Airbnb: Schedule C ou Schedule E.
• Você também fica no imóvel: veja dias de aluguel a valor justo e uso pessoal.
• O prejuízo do primeiro ano pode compensar outras rendas: veja impostos de imóveis para aluguel para os limites de prejuízo passivo.
• Você mora fora dos EUA ou não é cidadão nem residente dos EUA: os formulários e a retenção na fonte são diferentes; veja proprietários não residentes ou, se você mora no Canadá, canadenses com imóvel de aluguel nos EUA.
• O aluguel está em uma LLC ou pertence a mais pessoas: veja imóvel de aluguel em uma LLC e aluguel em copropriedade: Schedule E ou declaração de sociedade de pessoas.