Mietausgaben und Abschreibung vor dem ersten Mieter

Können auf eine Mietimmobilie ohne Mieter oder Vermietungstage schon Kosten geltend gemacht werden?

Die Abschreibung beginnt an dem Tag, an dem die Immobilie zur Vermietung bereit und verfügbar ist. Ein Mieter ist nicht nötig. Publication 527 erlaubt übliche und notwendige Ausgaben für Verwaltung, Erhalt und Instandhaltung einer Mietimmobilie ab dem Zeitpunkt, zu dem sie zur Vermietung verfügbar ist, und die Abschreibung beginnt, wenn die Immobilie in Betrieb genommen wird (Publication 946).

Kosten aus der Zeit davor werden anders behandelt. Die Kosten für den Erwerb eines Gebäudes müssen aktiviert werden: Sie werden zu dem addiert, was Sie dafür bezahlt haben (Ihre Anschaffungskosten, die „Basis“), und über die Abschreibung zurückgeholt, statt sofort abgezogen zu werden. Dazu gehören auch Arbeiten, die vor der Inbetriebnahme des Gebäudes erledigt werden (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Reparaturen, Anstrich und Bodenbeläge vor dem Inserieren einer Immobilie, die Sie zur Vermietung gekauft haben, erhöhen daher in der Regel die Anschaffungskosten und sind nicht abziehbar. Für ein früheres Zuhause gelten andere Regeln; siehe den Abschnitt zur privaten Nutzung weiter unten.

Ein Fall ist nicht einfach, wenn die Herrichtung umfangreich war, zwischen Kaufabschluss und Inserat Monate vergingen, der Kauf kurz vor Jahresende lag, das Datum der Verfügbarkeit unklar ist oder eine eingereichte Erklärung Kosten vor dem Inserat bereits abgezogen hat. Tragen Sie die Abrechnung zum Kaufabschluss, datierte Rechnungen nach Raum und Art der Arbeit, das Datum des Inserats und den ersten Mietvertrag zusammen.

Was bedeutet „zur Vermietung bereit und verfügbar“, und was ist das Datum der Inbetriebnahme?

Eine Immobilie ist in Betrieb genommen, wenn sie für ihren konkreten Zweck bereit und verfügbar ist, auch wenn sie noch niemand nutzt (Publication 946; Publication 527). Bei einer Mietimmobilie ist das der Tag, an dem die Einheit fertig ist und zur Vermietung angeboten wird, nicht der Tag, an dem ein Mieter unterschreibt. Publication 527 fragt, ob die Immobilie zur Vermietung angeboten und verfügbar ist; eine fertige Einheit, die Sie für eigene Aufenthalte zurückhalten, zählt daher nicht, siehe Vermietungstage zum marktüblichen Preis und private Nutzung.

Publication 527 gibt Beispiele statt einer Checkliste:

Publication 527 sagt nicht, was gilt, wenn eine Einheit fertig ist, bevor sie inseriert wird. Dokumentieren Sie den Tag, an dem die Einheit sowohl fertig als auch zur Vermietung angeboten war: Bewahren Sie das Inserat mit der verlangten Miete, die Anzeige und datierte Fotos auf.

Wann beginnt die Abschreibung: beim Kauf, bei der Werbung oder beim ersten Mieter?

Die Abschreibung beginnt am Tag der Inbetriebnahme. Sie beginnt nicht beim Kaufabschluss und wartet nicht auf den ersten Mieter.

Ein Wohngebäude zur Vermietung wird über 27,5 Jahre abgeschrieben. Nach der Mid-Month-Konvention gilt es in der Mitte des Monats als in Betrieb genommen; das erste Jahr zählt also den halben Monat plus jeden folgenden vollen Monat. Grundstücke sind nicht abschreibbar. Haushaltsgeräte, Teppiche und Möbel folgen einem Zeitplan von 5 Jahre, und jeder Gegenstand beginnt, wenn er installiert und einsatzbereit ist. Wenn mehr als 40 % der Anschaffungskosten solchen Vermögens des Jahres (ohne Gebäude) in den letzten drei Monaten in Betrieb genommen werden, gilt statt der Halbjahreskonvention die Mid-Quarter-Konvention (Publication 527). Gegenstände, die nach dem 19. Januar 2025 erworben wurden, können außerdem für die Sonderabschreibung von 100 % infrage kommen; das Gebäude nicht (Publication 946). Die Sonderabschreibung gilt, wenn Sie nicht für die gesamte Klasse des in diesem Jahr in Betrieb genommenen Vermögens abwählen, und zwar mit einer Erklärung zur rechtzeitig eingereichten Erklärung; wer rechtzeitig eingereicht und das versäumt hat, kann noch innerhalb von 6 Monate nach dem nicht verlängerten Fälligkeitstermin mit einer geänderten Erklärung abwählen (Anleitung zu Form 4562). Für ein Wohngebäude zur Vermietung kann ein Eigentümer nur im ersten Jahr der Inbetriebnahme ein längeres alternatives Abschreibungssystem wählen und kann diese Wahl nie widerrufen (Publication 527).

Die Abschreibung steht auf Schedule E, Zeile 18. Form 4562 wird für Vermögen beigefügt, das in diesem Jahr erstmals in Betrieb genommen wurde (Anleitung zu Schedule E).

Können Reparaturen vor dem Datum der Inbetriebnahme abgezogen werden?

In der Regel nicht, bei einer Immobilie, die Sie zur Vermietung gekauft haben. Arbeiten vor der Inbetriebnahme gehören zu den Anschaffungskosten, auch wenn dieselbe Arbeit nach der Vermietung eine Reparatur wäre (26 CFR 1.263(a)-2(d)(1)). Das eigene Beispiel der Vorschrift ist ein Gebäude, das für ein Geschäftsbüro gekauft wurde; der Eigentümer ließ vor der Inbetriebnahme Stufen reparieren, Böden abschleifen, Wände ausbessern und streichen. Diese Beträge wurden aktiviert, obwohl die Arbeiten keine Verbesserung waren (Example 10, im selben Abschnitt). Die Regel gilt nicht nur für Büros; Arbeiten an einem Mietgebäude vor der Inbetriebnahme werden daher in der Regel genauso aktiviert. Sie gehören zu den Anschaffungskosten der Immobilie, für die sie anfallen, und werden ab dem Datum der Inbetriebnahme abgeschrieben.

Die Vorschrift nimmt Material und Vorräte sowie den wählbaren De-minimis-Safe-Harbor aus, mit dem ein Eigentümer Kleinbeträge abziehen kann: bis zu $2.500 je Rechnung oder Gegenstand, nur wenn die Bücher des Eigentümers solche Posten bereits nach einer zu Jahresbeginn bestehenden einheitlichen Praxis als Aufwand erfassen, und gewählt durch eine Erklärung zur rechtzeitig eingereichten ursprünglichen Erklärung (26 CFR 1.263(a)-1(f); IRS-Regeln zu Sachanlagen). Ob eine Rechnung vor dem Inserat, die eine davon erfüllt, als Mietausgabe zählt, ist eine Frage für einen Ersteller der Steuererklärung.

Nach dem Datum der Inbetriebnahme gilt der Test Reparatur oder Verbesserung. Die Behebung eines wesentlichen Mangels, der beim Kauf bereits bestand, ist eine Betterment, also eine Art Verbesserung, die aktiviert wird, ob der Eigentümer den Mangel kannte oder nicht (26 CFR 1.263(a)-3(j)(1)(i)). Der Ratgeber zu Reparatur oder Verbesserung behandelt die Tests.

Welche Kosten kann ich abziehen, sobald die Mietimmobilie verfügbar ist, aber leer steht?

Übliche und notwendige Kosten für Verwaltung, Erhalt oder Instandhaltung einer Mietimmobilie, einschließlich Abschreibung, können bei Leerstand abziehbar sein, wenn die Immobilie zur Vermietung gehalten wird (Publication 527). Ein Eigentümer mit Zufluss-Abfluss-Methode (Cash Method) zieht Kosten in der Regel in dem Jahr ab, in dem er sie zahlt.

Publication 527 sagt nicht, wie Haltekosten aus der Zeit vor dem Datum der Verfügbarkeit zu behandeln sind, und die Startregel schließt sie nicht aus. Abschnitt 212 erlaubt übliche und notwendige Kosten für Verwaltung, Erhalt oder Instandhaltung von Vermögen, das zur Erzielung von Einkünften gehalten wird, auch wenn es noch keine Erträge bringt (26 CFR 1.212-1(b)). Versicherung und Nebenkosten für eine Immobilie, die Sie zur Vermietung halten, können daher schon vor der Verfügbarkeit abziehbar sein, wenn die Fakten diesen Zweck zeigen; für Zinsen und Grundsteuer gelten eigene Abzugsregeln. Andere Regeln können das Ergebnis ändern: Die Regeln zu Anlaufkosten (Abschnitt 195) können gelten, wenn die Vermietung ein Gewerbebetrieb ist, und eine Wahl nach Abschnitt 266 kann Steuern und Zinsen auf Bau- oder Verbesserungsarbeiten bis zu deren Fertigstellung aktivieren; sie erfolgt durch eine Erklärung zur ursprünglichen Erklärung (26 CFR 1.266-1). Publication 551 sagt, dass Prämien für Sachversicherung sowie Miete und Nebenkosten, die beim Kaufabschluss für die Zeit davor berechnet werden, nicht zu den Anschaffungskosten gehören, aber als Betriebsausgaben abziehbar sind, wenn sie zu betrieblich genutztem Vermögen gehören. Bewahren Sie diese Rechnungen datiert auf und lassen Sie einen Ersteller der Steuererklärung entscheiden.

Kann ich die Miete abziehen, die mir bei Leerstand entgangen ist?

Nein. Publication 527 erlaubt keinen Abzug für Mieteinnahmen, die während des Leerstands entgangen sind, und ein Eigentümer mit Zufluss-Abfluss-Methode kann Miete nicht abziehen, die nie eingegangen ist, weil sie nie im Einkommen enthalten war.

Ausgaben und Abschreibung für die leeren Monate zählen weiterhin. Ein Jahr ohne Miete kann daher auf Schedule E einen Mietverlust zeigen, den die Regeln zu passiven Verlusten begrenzen können; siehe Steuern auf Mietimmobilien.

Was gehört auf Schedule E, wenn ich spät im Jahr gekauft habe und keine Vermietungstage habe?

Nur für eine Immobilie, die bis zum 31. Dezember das Datum der Verfügbarkeit erreicht hat, gibt es für dieses Jahr Abschreibung, und Publication 527 lässt auch die Mietausgaben dort beginnen. Eine Immobilie, die am 31. Dezember noch hergerichtet wird, hat keine Abschreibung; ihre Kauf- und Herrichtungskosten werden als Anschaffungskosten für das erste Mietjahr geführt, und in diesem Jahr gezahlte Haltekosten werden gesondert geprüft (siehe Haltekosten oben).

Eine verfügbare, aber nicht vermietete Immobilie wird auf Schedule E ohne Miete aufgeführt, mit den Ausgaben ab dem Datum der Verfügbarkeit und der Abschreibung ab diesem Datum. Zeile 2 fragt nach den zum marktüblichen Preis vermieteten Tagen und den Tagen privater Nutzung; bei einer nicht vermieteten Immobilie, die niemand genutzt hat, steht bei beiden null (Anleitung zu Schedule E).

Fürs nächste Jahr aufbewahren: die Abrechnung zum Kaufabschluss, Rechnungen getrennt nach Datum, Raum und Art der Arbeit mit dem Enddatum jedes Auftrags, das Inserat und datierte Fotos, die Startdaten von Versicherung und Nebenkosten und den ersten Mietvertrag. Der Ratgeber zu Unterlagen behandelt den Nachweis, wenn ein Beleg fehlt.

Läuft die Abschreibung weiter, wenn die Mietimmobilie wegen einer langen Renovierung leer steht?

Das hängt davon ab, ob die Immobilie bereits in Betrieb genommen war.

• Noch nie verfügbar: Die Abschreibung hat nicht begonnen. Die Renovierungskosten sind aktivierungspflichtig, und das Datum der Inbetriebnahme ist der Tag, an dem die Arbeiten fertig sind und die Einheit zur Vermietung angeboten wird.
• Bereits in Betrieb, dann leer: Die Abschreibung läuft in der Regel weiter. Publication 527 sagt, dass Sie sie bei vorübergehend ungenutzten Mietimmobilien weiter ansetzen, und ihr Beispiel sind Reparaturen nach dem Auszug eines Mieters.

Publication 527 nennt die Ereignisse, die Vermögen aus dem Betrieb nehmen: Verkauf oder Tausch, Umwandlung in private Nutzung, Aufgabe und Zerstörung. Eine Renovierung nennt sie nicht, und die gelesenen Quellen definieren nicht, wie lange „vorübergehend“ dauert; die Fakten entscheiden also. Bewahren Sie datierte Nachweise für den Plan auf, wieder zu vermieten.

Arbeiten an einer bereits in Betrieb genommenen Immobilie folgen den Tests Reparatur oder Verbesserung. Eine Verbesserung wird als eigenes Vermögen abgeschrieben, beginnend mit dem späteren Zeitpunkt aus ihrer eigenen Inbetriebnahme und der der Immobilie (Publication 527).

Wohin gehören Kaufnebenkosten und Darlehenskosten beim Kauf?

Gebühren für den Kauf der Immobilie gehören zu den Anschaffungskosten. Gebühren für die Beschaffung eines Darlehens nicht (Publication 551).

• Anschaffungskosten: Anwaltskosten, Grundbuchrecherche, Eigentümer-Titelversicherung (Owner's Title Insurance), Eintragungsgebühren, Vermessungen, Grunderwerbsteuern, Gebühren für den Anschluss von Versorgungsleistungen und Beträge, die der Verkäufer schuldete und die Sie zu zahlen zugesagt haben, etwa rückständige Steuern.
• Keine Anschaffungskosten: Points, Bearbeitungsgebühren, Prämien für Hypothekenversicherung, eine Kreditauskunft und ein vom Kreditgeber verlangtes Gutachten. Das sind Kosten der Darlehensaufnahme, die in der Regel über die Laufzeit des Darlehens abgezogen werden.

Der Ratgeber zur Abrechnung zum Kaufabschluss behandelt jede Zeile, darunter vorausbezahlte Versicherung, Abgrenzungen vor dem Kaufabschluss und Einzahlungen auf Treuhandkonten (Escrow), sowie die Trennung von Grundstück und Gebäude.

Was gilt, wenn ich die Immobilie selbst nutze oder sie zum Verkauf und zur Vermietung angeboten ist?

Ein früheres Zuhause wird an dem Tag zur Mietimmobilie, an dem es in die Vermietung wechselt, also wenn es zur Vermietung verfügbar ist und nicht schon, wenn der Eigentümer auszieht. Jährliche Kosten wie Steuern und Versicherung werden zwischen dem privaten und dem Mietzeitraum aufgeteilt, die Abschreibung behandelt diesen Tag als Datum der Inbetriebnahme, und die Abschreibungsbasis ist der niedrigere Betrag aus Marktwert und angepassten Anschaffungskosten an diesem Tag (Publication 527). Ein Zuhause, das am 1. Juni in die Vermietung wechselt, erhält sieben Zwölftel der Jahressteuern und -versicherung als Mietausgabe, und monatliche Rechnungen wie Nebenkosten zählen ab Juni. Versicherung und Abschreibung für den privaten Teil des Jahres sind nicht abziehbar; Hypothekenzinsen und Grundsteuer für diesen Teil können auf Schedule A stehen, wenn Sie Einzelposten abziehen.

Die angepassten Anschaffungskosten enthalten dauerhafte Erweiterungen und Verbesserungen. Reparaturen, die gezahlt wurden, als es noch Ihr Zuhause war, sind private Kosten, keine Mietausgaben. Die gelesenen Quellen sagen nicht, wie Reparaturen zwischen Auszug und Inserat behandelt werden; bewahren Sie sie datiert auf und fragen Sie einen Ersteller der Steuererklärung.

Eine Einheit, die der Eigentümer auch selbst nutzt, teilt ihre Kosten nach Nutzungstagen auf, und ihre Abzüge können begrenzt sein, wenn sie als Wohnung gilt; der Ratgeber zu Vermietungstagen zum marktüblichen Preis und privater Nutzung behandelt die Tageszählung.

Eine zum Verkauf angebotene Immobilie behält ihre Mietabzüge nur, solange sie noch zur Vermietung angeboten und verfügbar ist. Andernfalls sind ihre Kosten keine abziehbaren Mietausgaben (Publication 527).

Beispiel

Alle Beträge sind in US-Dollar und dienen der Veranschaulichung.

Im März gekauft, im Juni inseriert

Ein Eigentümer kauft am 10. März ein Haus zur Vermietung, wohnt nie darin und gibt vor dem Inserat US$20.000 für Bodenbeläge und Reparaturen aus. Der Gebäudeanteil am Preis und an den Kaufnebenkosten beträgt US$145.000. Die Einheit ist am 15. Juni fertig und inseriert, und der erste Mieter beginnt am 1. September.

• In Betrieb genommen: 15. Juni. Der Mietvertrag vom 1. September ändert daran nichts.
• Anschaffungskosten: US$145.000 plus US$20.000 Arbeiten ergeben US$165.000. Die Arbeiten sind kein laufender Abzug.
• Abschreibung: Über 27,5 Jahre sind es für ein volles Jahr US$6.000. Die Mid-Month-Behandlung gibt dem ersten Jahr sechseinhalb Monate, also US$3.250. Dabei werden alle Kosten als Gebäudekosten behandelt; Teppiche und Haushaltsgeräte sind 5-Jahres-Vermögen und können für die Sonderabschreibung in Frage kommen, ein Ersteller der Steuererklärung sollte sie daher getrennt ausweisen.
• Laufende Kosten: Versicherung und Nebenkosten ab dem 15. Juni sind abziehbar; frühere brauchen eine gesonderte Prüfung.

Am 12. Dezember gekauft, am 31. Dezember noch in Renovierung

Die Einheit ist zum Jahresende nicht zur Vermietung verfügbar und hat daher für dieses Jahr keine Abschreibung. Haltekosten, die in diesem Jahr gezahlt wurden, brauchen eine gesonderte Prüfung, bevor entschieden wird, was auf Schedule E aufzuführen ist, falls überhaupt etwas. Preis, Kaufnebenkosten und Renovierungsrechnungen werden als Anschaffungskosten geführt. Ist die Einheit am 3. März des Folgejahres fertig und inseriert, beginnt die Abschreibung im März auf die gesamten Anschaffungskosten, einschließlich der Renovierung.

Eigentumswohnung am 1. Oktober inseriert, bis Jahresende kein Mieter

Eine Eigentumswohnung, die der Eigentümer zur Vermietung gekauft und nie genutzt hat, wird am 1. Oktober zu einer marktüblichen Miete inseriert und ist am 31. Dezember nicht vermietet. Versicherung von US$600 und Beiträge der Eigentümergemeinschaft von US$900 für Oktober bis Dezember sind abziehbar, und die Abschreibung beginnt im Oktober. Die Miete, die der Eigentümer erhofft hatte, ist nicht abziehbar. Schedule E zeigt keine Miete und einen Verlust in Höhe der US$1.500 plus der Abschreibung für Oktober bis Dezember, den die Regeln zu passiven Verlusten begrenzen können.

Anders in Ihrem Fall?

• Die Herrichtung war umfangreich, zwischen Kaufabschluss und Inserat vergingen Monate, die Daten sind unklar, oder eine eingereichte Erklärung hat Kosten vor dem Inserat abgezogen oder die Abschreibung zu früh begonnen: Das Datum der Inbetriebnahme entscheidet, welche Rechnungen Anschaffungskosten sind und wann die Abschreibung beginnt, und Publication 527 regelt nicht, wie Zinsen, Grundsteuer, Versicherung und Nebenkosten davor behandelt werden. Publication 946 sagt, dass eine Änderung des Datums der Inbetriebnahme keine Änderung der Gewinnermittlungsmethode ist und mit einer geänderten Erklärung erfolgt, die innerhalb von 3 Jahre nach Einreichung der ursprünglichen Steuererklärung oder 2 Jahre nach Zahlung der Steuer, je nachdem, was später eintritt eingereicht wird. Die Aktivierung von Kosten, die eine eingereichte Erklärung abgezogen hat, kann stattdessen eine Änderung der Gewinnermittlungsmethode sein, was von den Fakten und davon abhängt, wie viele Erklärungen die Behandlung verwendet haben (Publication 946). Lassen Sie einen Ersteller der Steuererklärung das Datum, die Rechnungen und den passenden Weg klären, mit Steuerhilfe für Privatpersonen.
• Die Abschreibung wurde nie angesetzt: siehe versäumte Abschreibung bei einer Mietimmobilie.
• Sie müssen Reparaturen von Verbesserungen trennen: siehe Reparatur oder Verbesserung bei einer Mietimmobilie.
• Sie besitzen mehrere Immobilien: siehe Konten für Mietimmobilien einrichten.
• Es ist eine Kurzzeitvermietung ohne Buchungen: siehe Airbnb: Schedule C oder Schedule E.
• Sie übernachten auch selbst in der Immobilie: siehe Vermietungstage zum marktüblichen Preis und private Nutzung.
• Der Verlust im ersten Jahr kann möglicherweise andere Einkünfte mindern: siehe Steuern auf Mietimmobilien für die Grenzen bei passiven Verlusten.
• Sie leben außerhalb der USA oder sind weder US-Staatsbürger noch in den USA ansässig: Formulare und Einbehalt unterscheiden sich; siehe nicht ansässige Vermieter oder, wenn Sie in Kanada leben, Kanadier mit US-Mietimmobilie.
• Die Mietimmobilie gehört einer LLC oder mehreren Eigentümern: siehe Mietimmobilie in einer LLC und Vermietung im Miteigentum: Schedule E oder Erklärung einer Personengesellschaft.